VUOKRA-ASUMISEEN LIITTYVÄT ONGELMAT – VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, PURKAMINEN JA HÄÄTÖMENETTELY


Xxxxxx Xxxxx


VUOKRA-ASUMISEEN LIITTYVÄT ONGELMAT – VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, PURKAMINEN JA HÄÄTÖMENETTELY


Liiketalouden koulutusohjelma Yritysjuridiikan suuntautumisvaihtoehto 2011


VUOKRA-ASUMISEEN LIITTYVÄT ONGELMAT – VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, PURKAMINEN JA HÄÄTÖMENETTELY


Xxxxx, Xxxxxx

Satakunnan ammattikorkeakoulu Liiketalouden koulutusohjelma Toukokuu 2011

Ohjaaja: Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx: 58

Liitteitä: 13


Asiasanat: vuokra-asunnot, irtisanominen, häätö, ulosottomiehet, vuokrasopimukset


Olen työssäni tuonut esille Suomen yleisimmät asumismuodot ja selvittänyt niiden toimintaperiaatteet. Opinnäytetyöni pääpaino on kuitenkin asumisen ongelmatilan- teiden ratkaisussa; sopimuksen irtisanomisessa, purkamisessa sekä häätöprosessin kulussa aina häädön syistä ja taustoista lähtien häädön täytäntöönpanoon asti. Työs- säni vastaan muun muassa kysymyksiin: Millä perusteella vuokranantajan on mah- dollista joko irtisanoa tai purkaa sopimus? Miten haetaan häätöperuste? Miten haen tuomioon täytäntöönpanon? Tämän työn tavoitteena on antaa vuokravälittäjille ja vuokralaisille tieto häätöprosessin etenemisestä aina häädön täytäntöönpanoon asti.


Häädön toimittaa aina ulosottoviranomainen hakijan käräjäoikeudelta saaman häätö- perusteen mukaan. Kun asia tulee ulosottoviranomaisella vireille, lähetetään vireille- tuloilmoitus häädettävälle. Se sisältää muuttokehotuksen muuttopäivineen ja mahdol- lisen laiminlyönnin johdosta myös häätöpäivän.


Jos häädettävä ei ole muuttanut huoneistosta muuttopäivänä on ulosottoviranomaisen tehtävänä poistaa häädettävä tiloista, ulosmitata omaisuus jolla on myyntiarvoa, hä- vittää vähäarvoinen omaisuus ja säilyttää ainutlaatuinen erityisomaisuus. Häädöstä syntyneet kulut kuuluvat häädettävän maksettavaksi.


Häädettävälle häätö on raskas toimitus. Huolimatta siitä, mistä syystä häätö toteute- taan, on joka tapauksessa kyse pakkotoimenpiteestä. Uuden asunnon saanti ei ole helppoa tietoisena siitä että luottotiedoissa saattaa näkyä merkintöjä vanhemmista häiriöistä. Sosiaaliviranomaisilla on velvollisuus auttaa lapsiperheitä ja vanhuksia ja puuttua myös tilanteeseen jos tie näyttää nousevan pystyyn häädetyillä.


Opinnäytetyö on toteutettu tutkimalla aiheesta kirjoitettuja kirjoja, verkkokirjoja ja Internet-lähteitä sekä omaan kokemukseen perustuen. Opinnäytetyö sisältää myös joitakin liitteitä, joita käytetään häätömenettelyssä ja jotka olen pyytänyt paikalliselta ulosottovirastolta. Kirjasta nimeltä ”Yrityksen asiakirjat” olen myös muokannut joi- takin vuokraukseen liittyviä asiakirjoja kuvaamaan koko vuokra-asumisen kaarta.

RENTAL HOUSING RELATED PROBLEMS –TERMINATING AND CANCELLING RENTAL AGREEMENTS AND EVICTION PROCESS


Xxxxx, Xxxxxx

Satakunta University of Applied Sciences Degree Programme in Business Administration May 2011

Supervisor: Lehtonen Suvi Number of pages: 58 Appendices: 13


Keywords: rental apartments, termination, eviction, bailiff, rental agreements


In my thesis, I have brought up the most common Finnish forms of dwelling. How- ever, my thesis puts the most stress on solving problematic situations in living; the termination and cancellation of contracts as well as how the eviction process progresses from determining the reasons and backgrounds of eviction to the execu- tion of the eviction. In my thesis I will, among other things, answer the following questions: On what grounds does the lessor have the possibility to either terminate or cancel a contract? How do you appeal an eviction argument? How can you appeal an execution? The purpose of this thesis is to provide information to relocation agents and to tenants about the eviction process to the execution of the eviction.


Eviction is always carried out by a bailiff according to the eviction argument from the court. When the case is introduced to the bailiff, a notice of it is sent to the evicted and it includes the announced moving date and also the date of eviction if the moving date is neglected.


If the evicted has not moved out of the apartment on the day of removal, the bailiff´s duty is to evict the evicted from the space, distrain valuable property that can be sold and destroy invaluable property and store the special property. The evicted has to pay the eviction costs.


The eviction process is a difficult process to the evicted party. Notwithstanding the reasons of the eviction, it is a coercive measure. Getting a new apartment will not be easy, because the (evicted party’s) credit rating may be compromised. Social authori- ties are responsible for providing support to families with children and the elderly, and also to interfere if the situation looks too difficult.


The thesis was made by investigating literature, online material and internet refer- ences and using my own experience on the subject. This thesis contains also some appendices that are used in eviction proceedings and that I have acquired from the

local execution office. From the book called “Yrityksen asiakirjat” I have also edited some rent-related documents to illustrate the whole idea of rental housing.

SISÄLLYS

1 JOHDANTO 7

2 ASUMINEN KYLMÄSSÄ POHJOLASSA 8

2.1 Asuminen ja asuntokunnat 8

2.2 Vuokra-asunto 10

2.3 Omistusasunto 11

2.4 Muut asumismuodot 11

3 ASUNNOTTOMUUS JA HÄÄDÖT 13

3.1 Asunnottomuuden syistä 13

3.2 Asunnottomuuden tilastot 13

3.3 Asumisen ja häätöjen tilastot 15

4 SOPIMUSOIKEUS 19

4.1 Sopimusoikeudesta yleisesti 19

4.2 Huoneenvuokrasopimus 20

5 VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN JA PURKAMINEN 22

5.1 Vuokrasuhteen päättäminen 22

5.2 Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen ja sen perusteet 22

5.3 Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ja sen perusteet 23

5.4 Vuokrasopimuksen purkaminen ja sen perusteet 24

6 HÄÄTÖÄ EDELTÄVIÄ ONGELMIA ASUMISESSA JA SIIHEN LIITTYVIÄ TOIMENPITEITÄ 26

6.1 Mitä tarkoittaa häätö? 26

6.2 Syitä häätöön vuokra-asunnosta ja varoitusmenettely häiriötilanteissa 27

6.2.1 Häiritsevän elämän viettäminen 29

6.2.2 Huoneiston huono hoito ja järjestyssääntöjen rikkominen 29

6.2.3 Muita perusteita purkuun ja menettelyn vähäinen merkitys 30

6.2.4 Kirjallinen varoitusmenettely 31

6.2.5 Irtisanomisen ja sopimuksen purkamisen tiedoksianto varoitusmenettelyn jälkeen 31

7 HÄÄTÖPERUSTEEN HANKKIMINEN 32

7.1 Mikä on häätöperuste? 32

7.2 Haastehakemus ja sen vaatimukset 32

7.3 Täytäntöönpanoon kelpoinen asiakirja 33

7.4 Häätöä koskevat säännökset 34

7.5 Vuokrasaatavan vanheneminen 35

7.6 Häädön asianosaiset 36

8 HÄÄTÖPERUSTEEN TÄYTÄNTÖÖNPANON HAKEMINEN JA VIREILLEPANO 38

8.1 Täytäntöönpanohakemus 38

8.2 Ulosottolain mukaisen muuttopäivän määrääminen ja sen tiedoksiantaminen 39

8.3 Muuttopäivän lykkääminen 40

8.4 Vuokralaisen vuokranmaksuvelvollisuus ja vuokrasuhteen purkamisesta syntynyt vahingonkorvaus vuokranantajalle 41

9 ASIANMUKAINEN HÄÄTÖTOIMITUS 42

9.1 Häädön täytäntöönpano 42

9.2 Ulosottomiehen voimakeinot 43

9.3 Avustaja ja pöytäkirja 44

9.4 Omaisuuden käsittely 45

9.4.1 Tavaroiden poiskuljetus 46

9.4.2 Lukkoseppähäätö 46

9.4.3 Varastoiminen ja myynti 47

9.5 Häätö uhkasakon avulla 48

9.6 Ilmoitus sosiaaliviranomaisille 49

10 HÄÄTÖPROSESSIN JULKISUUS 49

11 MUUTOKSENHAKU JA HÄÄDÖN KULUT JA MAKSUT 50

11.1 Ulosottovalitus ja muutoksenhaku 50

11.2 Täytäntöönpanon kulut ja maksut 51

12 LYHYT OHJEISTUS VUOKRAVÄLITTÄJÄLLE ASUKASVALINNASTA HÄÄTÖPROSESSIIN 52

13 LOPPUPÄÄTELMÄT 54

LÄHTEET 56

LIITTEET

Malli vuokrasopimuksesta Malli kirjallisesta varoituksesta

Xxxxx asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksesta Malli vuokrasopimuksen purkamisilmoituksesta

Xxxxx summaarisesta haastehakemuksesta Häätöperusteen täytäntöönpanohakemuksesta Vireilletuloilmoitus / Muuttokehotus Ilmoitus häädön täytäntöönpanosta

Ilmoitus häädöstä asunto ja sosiaaliviranomaisille Päätös muuttopäivän lykkäämisestä Häätöpöytäkirja

Valitusosoitus

Päätös omaisuuden käsittelystä


1 JOHDANTO


Ajatuksen opinnäytetyöni aiheeksi sain edellisessä työpaikassani työskennellessäni vuokravälittäjänä. Xxxx tehnyt työtäni jo muutaman vuoden ajan, kuitenkaan täysin ymmärtämättä häätöprosessin kulkua. Isossa yrityksessä kun on tapana jakaa tehtäviä niin, että vain jokin yksikkö hoitaa yhdenlaiset asiat. Niinpä, minä en koskaan joutu- nut häätöprosessin kanssa tekemisiin sen enempää, mitä valituskirjeitä otin vastaan. Liikuin kyllä usein taloyhtiöidemme alueille ja keskustelin asukkaiden kanssa heidän asumisviihtyvyydestään ja näin koin kuitenkin häätöprosessin juuret tutuksi kuten myös häädön lopputuloksen, eli tyhjän asunnon. Laskujen käsittely, kun kysymyk- sessä oli avainten sarjoitus, huoneiston siivous- tai jopa remontointitilauksen tekemi- nen sekä lavan tilaaminen huoneiston tyhjennystä varten, kuuluivat työni arkeen.


Tässä opinnäytetyössäni keskityn siis satakuntalaisen vuokravälittäjän näkökulmasta käsittelemään asumisen ongelmia vuokra-asunnoissa. Taustatiedoiksi käyn työssäni läpi asumisen ja asunnottomuuden tilastoja, kuten myös tilastoja asuntokunnista ja vuokraajista. Xxxxxx myös taustaa sopimusoikeudesta ja vuokrasopimuksesta, jotta on helpompi mieltää vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen. Syitä häätöi- hin käyn läpi lain näkökulmasta. Vuokravälittäjälle jokainen häätö on murheellinen tapahtuma jo pelkästään oman hukkaan heitetyn työnsä mitätöinnin johdosta, sekä myös häädetyn asukkaan osalta. Niinpä päätin, että tässä opinnäytetyössäni keskityn vuokravälittäjän auttamiseen siinä, mitä on tehtävä, kun kysymyksessä on häiriölli- nen häädettävä vuokralainen tai voidaanko sitä vielä varoitusmenettelyllä ehkäistä. Häiriöthän voivat olla monenlaisia aina maksamattomista vuokrista huoneiston huo- noon hoitoon. Maksamattomat vuokrat ovat häätämisessä se helpoin tie, kun taas häi- riöistä häätäminen vaatiikin jo hieman enemmän.


Työssäni käyn lyhyesti läpi myös muita asumismuotoja ja jopa asunnottomuutta. Asumisoikeusasunnot ja osaomistusasunnot, jotka ovat keskittyneet lähinnä pääkau- punkiseudulle, jätän huomiotta. En myöskään pohdi omistusasunnoista häätämistä; siinä riittäisi aineistoa jopa toiseen opinnäytetyöhön.


Suurin osa työstäni on oikeusdogmatiikkaa. Työn teoreettinen osa perustuu lakiin, aiheesta kirjoitettuihin oikeuslähteisiin, kuten lakia soveltavaan kirjallisuuteen ja hal- lituksen esitykseen ja vahvistukseksi teoriaan olen liitteeksi lisännyt malliasiakirjoja. Xxxx pyrkinyt selvittämään mitä kulloinenkin lainpykälä sanoo käsiteltävästä asiasta ja miten se tulkitaan. ( Husa, 2008, 20) Ensin luvussa kaksi ja kolme käyn läpi Suo- messa yleisimmin esiintyvät asumismuodot ja perehdyn asiasta annettuihin tilastotie- toihin. Luvun neljä kokonaisuus on yleinen sopimusoikeus tarkasteltuna myös vuok- ra-asumisen kannalta. Luvusta viisi eteenpäin aina lukuun yhdeksän asti käsittelen sopimuksen irtisanomista ja purkamista lopulliseen häätötoimitukseen asti. Luvussa kaksitoista on itse aikanani kaipaama lyhyt kertaus ja ohjeistus siitä, miten toimia, kun vuokralainen aiheuttaa asumisessaan ongelmia vuokranantajalle. Työni havain- nollistamiseksi olen poiminut liitteet Yrityksen asiakirja – nimisestä teoksesta sekä pyytänyt kihlakunnan ulosottomieheltä asiakirjat Satakunnan ulosottoviraston har- joitteluohjelmasta.


2 ASUMINEN KYLMÄSSÄ POHJOLASSA


2.1 Asuminen ja asuntokunnat


”Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaiselle oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä”, säädetään Suomen perustuslain 19 §:ssä. (Suomen perus- tuslaki 11.6.1999/731). Suomen kaltaisilla leveysasteilla asunto on elintärkeä ihmi- selle. Kylmät ja pitkät pakkastalvet lumineen ilman suojaa on lähes mahdoton yhtälö. Onneksi perustuslakimme määrää sosiaaliturvan saamisen Suomen kansalaiselle. Sitä minkälaisessa asunnossa, kenen omistamassa asunnossa tai missä päin Suomea asumme, ei laki säätele. Suomessa on pitkät perinteet niin sanotun sosiaalisen vuok- ra-asuntokannan tuottamisesta. Näiden vuokra-asuntojen tarkoitus on kohdistaa asun- totuotanto suurimmille asunnottomuuspaikkakunnille. Mutta myös yksityiset asun- nontarjoajat ovat nykyisin yleisiä. Suomessa on myös aina ollut arvostettua omis- tusasunnon hankinta. Sitä on aina tukenut myös valtio, muodossa tai toisessa. Nykyi- nen korkokannan taso vaikuttaa myös paljon omistusasunnon hankintaan.


Suomen Tilastokeskuksen mukaan asuntoja oli Suomessa vuoden 2009 joulukuussa 2 784 469. Asunnot ovat lisääntyneet vuoden 1990 asuntokannasta 558 000 asunnol- la eli vuosittain 31 000 asunnolla. Uusien asuntojen rakentaminen on keskittynyt lä- hinnä kaupunkimaisiin kuntiin ja kasvukeskuksiin. Uudet asunnot ovat yleensä ker- rostaloissa, vaikka noin puolet suomalaisista asuukin erillisissä pientaloissa. Rivita- loasuntoja koko asuntokannasta on noin 14 %. Noin kolmasosa väestöstä asuu ker- rostaloissa. (Suomen virallinen tilasto)


Asuntojen keskimääräinen huoneistoala oli vuonna 2009 noin 79,0 m². Vaikka asun- tojen pinta-ala on kasvanut, oli kaksio yleisin huoneistotyyppi vuonna mainittuna vuonna. Koko asuntokannasta se on noin 30 %. (Suomen virallinen tilasto)


Asuntokuntia Suomessa oli vuonna 2009 yhteensä 2 517 393, joista yhden hengen

asuntokuntia oli 1 025 658 eli noin 41 %. Asuntokunnan keskikoko oli 2,08 henkilöä. Vuokra-asuntojen osuus vakinaisesti asutuista asunnoista oli noin 30 %, mutta vuok- ralla asuvia henkilöitä oli yhteensä noin 1,3 miljoona henkilöä eli noin neljäsosa vä- estöstä. Vuokralla asuminen on nuorten asumismuoto; kokonaisasuntokannasta noin 30 %. On huomattavaa, että 45-vuotiaista enää 21 % asui vuokralla. Mitä vanhem- maksi ihminen käy, sitä useammin hän on omistusasunnon omistaja. Tilastollisesti 45–74 -vuotias omistaa talon, sitä iäkkäämmän henkilön asumismuoto on yleisesti asunto-osake. (Suomen virallinen tilasto)


Alla olevasta kaaviosta on todettavissa, että yhden henkilön asuntokuntia asuu huo- mattavasti enemmän vuokra-asunnoissa kuin omistusasunnoissa. Omistusasunnoissa asuu kahden hengen asuntokuntia prosentuaalisesti enemmän kuin vuokra- asunnoissa. Myös kolmen tai vähintään neljän hengen talouksissa on sama ilmiö.



Kuvio 1. Vuokra- ja omistusasunnot asuntokunnan koon mukaan 2009 (Tilastokes- kus)


2.2 Vuokra-asunto


Vuokra-asunto tarjonta jaetaan rahoitustavan perusteella kahteen luokkaan; vapaara- hoitteisiin asuntoihin ja valtion tukemiin asuntoihin. Vapaarahoitteiset asunnot ovat yksityisten omistamia ja valtion tukemat asunnot ovat valtion arava- tai korkotukilai- nalla rakennettuja vuokra-asuntoja, eli ARA-asuntoja. (Ympäristöministeriö) Kaiken kaikkiaan Tilastokeskuksen vuoden 2009 tilaston mukaan asuntoja on yli 2,7 miljoo- naa joista vakinaisesti asuttuja vuokra-asuntoja Suomessa on 12.11.2010 päivitetyn Tilastokeskuksen tilaston mukaan 814 477. Vuokra-asuntoluku sisältää myös kaikki tyhjillään olevat asunnot. Vuokra-asunnoista väljimmin asuttiin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Niissä asukasta kohden keskimääräinen pinta-ala oli 33 m². (Ti- lastokeskus)


Vuokrat nousivat keskimääräisesti vuodessa vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa 3,76 prosenttia ja ARA:n asunnoissakin 2,76 prosenttia. (Tilastokeskus)


2.3 Omistusasunto


Kun puhutaan omistusasunnosta, puhutaan joko asunto-osakkeesta, kiinteistöstä, osaomistusasunnosta tai asumisoikeusasunnosta. Osaomistusasunnosta ja asumisoi- keusasunnosta lisää Muut asumismuodot -otsikon alla.


Asunto-osakehuoneiston kaupassa, jota säätelee asuntokauppalaki, (Asuntokauppala- ki 843/1994) ostetaan osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen asunnon hallintaan. Osak- keiden osto vaatii pääomaa, josta osa usein rahoitetaankin lainalla. Kaupan yhteydes- sä pitää huolehtia varainsiirtoveron maksamisesta. Asuntolainan korot ovat verotuk- sessa vähennyskelpoisia. Asunto-osakeyhtiö on asukkaidensa yhteisesti omistama ja hallinnoima yhtiö, jossa on yhtiöjärjestys. Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) sääte- lee sekä taloyhtiön että osakkaan vastuita ja velvollisuuksia. (Ympäristöministeriö)


Kiinteistön eli omakotitalon ostoa säätelee maakaari (540/1995). Kiinteistön osto vaatii aina myös pääoman. Talo on voitu rakentaa joko kaupungin tai kunnan vuokra- tontille, josta on tehty vuokrasopimus. Ostajan on syytä tarkistaa kiinteistön asiakir- jat huolella, jotta välttyy ikäviltä yllätyksiltä tai epäselvyyksiltä. Varainsiirto on myös tässä ostossa pakollinen maksu. (Ympäristöministeriö)


Vuoden 2010 aikana omistusasuntojen hinnat nousivat koko maassa 0,3 prosenttia. Vuoden 2010 syys-joulukuun aikana vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliö- hinta oli koko maassa 2 134 euroa. (Ympäristöministeriö)


2.4 Muut asumismuodot


Asumisoikeusasunnot ovat yleistyneet paljon. Ne ovat vuokra- ja omistusasunnon välimuoto. Siinä asukas maksaa 15 % asunnon hankintahinnasta asumisoikeusmak- suna. Sen jälkeen hän huolehtii joka kuukausi käyttövastikkeen maksun. Sopimus asumisoikeudesta hyväksytään lainan vakuudeksi ja myös tämän lainan korot ovat vähennyskelpoisia. Varainsiirtoveroa ei ostosta tarvitse suorittaa. Asumisoikeu- sasunnosta tehtyä sopimusta ei voi irtisanoa. Mutta, jos kuitenkin haluaa luopua asumisoikeusasunnosta, tulee tehdä luopumisilmoitus. Luopumisaika on kolme kuu- kautta. Alkuperäisen asumisoikeusmaksun saa tällöin takaisin rakennuskustannusin-


deksillä tarkistettuna. Myyntivoitto on verovapaata tuottoa kahden vuoden asumisen jälkeen. Sopimus asumisoikeudesta hyväksytään lainan vakuudeksi ja myös tämän lainan korot ovat vähennyskelpoisia. Kaiken toiminnan takana on asumisoikeuslaki joka säätelee asumisoikeusasumista. Koska asunnot rahoitetaan valtion tuella, niin myös asuntorahasto valvoo asuntojen hintaa ja laatua sekä myöntää lainaa tai korko- tukea 85 % koko hankkeen kustannuksiin. (Ympäristöministeriö)


Osaomistusasunto on asumismuoto, jossa ensin maksetaan osa asunnon hankintahin- nasta ja sitten asutaan vuokralla 5-12 vuotta. Sen jälkeen on mahdollisuus lunastaa asunto omaksi. Nämä asunnot voivat olla, joko valtion korkotuella rakennettuja tai sitten vapaarahoitteisia. Jos asunto on valtion korkotuella rakennettu, valitaan asukas siihen tulojen ja varallisuuden perusteella. Se, mikä tässä asumismuodossa on mie- lenkiintoista, että vuokralaisvaiheessa vastuut ja velvollisuudet määräytyvät vuokra- usta koskevien säännösten perusteella. Kun asukas on lunastanut asunnon omakseen, muuttuu asukkaan asema kunnossapitovastuun osalta asunto-osakeyhtiölain mukai- seksi. Asuntokauppalaki (843/1994) säätelee asunnon myymistä. (Ympäristöministe- riö)


Palveluasunnot ovat joko omistus- tai vuokra-asuntoja. Ne on tarkoitettu vanhuksille, jotka tarvitsevat asumisessaan ulkopuolista tukea tarpeidensa mukaan. Kunnat, jär- jestöt tai yksityiset yrittäjät tarjoavat asumista joko palvelutaloissa, palveluasunto- ryhmissä tai jopa yksittäisissä palveluasunnoissa. (Ympäristöministeriö)


Senioritalot tarjoavat 55–65 -vuotiaille esteetöntä asumista. Ne voivat olla joko omis- tus-, asumisoikeus- tai vuokra-asuntoja. Useimmiten talon sijainti on lähellä kaupun- gin tai kunnan keskustaa, jolloin voidaan taata kaikki keskustan palvelut, terveyspal- velut mukaan lukien, senioreille. Palvelut asukas toki voi ostaa myös yksityisistä ko- tipalveluyrityksistä tai hankkia niitä alueensa terveyskeskuksesta tai sosiaalitoimis- tosta. (Ympäristöministeriö)


Palveluasuminen on tehty sellaisille henkilöille jotka tarvitsevat runsaasti apua sel- viytyäkseen jokapäiväisistä askareistaan, mutta eivät kuitenkaan vielä tarvitse tai ha- lua laitoshoitoa. Kysymyksessä voi olla vuokra-, omistus-, osaomistus- tai asumisoi- keusasunto. Oleellista on että henkilöllä on kaikki tarpeelliset palvelut kotiinsa tuo-


tuna. Asukkaalla itsellään on kuitenkin säilytetty kaikki tavallisen asukkaan velvolli- suudet; muuttoilmoitus, kotivakuutus, asumistuki muun muassa. (Ympäristöministe- riö)


3 ASUNNOTTOMUUS JA HÄÄDÖT


3.1 Asunnottomuuden syistä


Häätö on ylivoimaisesti suurin syy henkilön tai jopa perheen asunnottomuuteen. Se, miksi häätöön päädytään, johtunee hyvinkin monista eri tekijöistä. Tietenkin esimer- kiksi inhimilliset katastrofit kuten tulipalot tai suuret vesivahingot kodeissa tai nyky- päivänä joskus jopa trombit voivat aiheuttaa asunnottomuutta. Xxxxxxx on kuitenkin häätö.


Häädöstä muodostuu asuntokunnalle kierre, jota ei ole helppo katkaista. Maksamat- tomat vuokrat näkyvä häiriömerkintöinä luottotiedoissa ja näin estävät omalta osal- taan uuden asunnon saantia, vaikka kysymyksessä olisikin niin sanotusti tavallista elämää viettävä perhe tai henkilö. Sosiaaliviranomaisten avulla löydetty asunto saat- taa löytyä huonomaineiselta alueelta. Kun asukkaat tällaiselta alueelta hakevat uutta vuokrahuoneistoa muuttaakseen paremmalle alueelle, muodostuu kenties heidän asumisosoitteensa esteeksi asunnon saannille. Kierre on näin valmis.


3.2 Asunnottomuuden tilastot


Suomessa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Ara) tilaston mukaan marras- kuussa 2009 on ollut asunnottomana noin 8 470 henkilöä. Aran tilastot perustuvat kunnille tekemäänsä asuntomarkkinatilastoon. Asunnottomuutta on seurattu jo 1980

– luvulta asti ja näin on todettavissa, että asunnottomuus on vähentynyt noin 10.000 hengellä. Viime vuosina, johtuen vuokra-asuntojen vähäisestä rakentamisesta, on asunnottomuus jälleen ollut nousussa. Kaikille näille asunnottomille yhteistä on köy-


hyys ja tietenkin asunnon puuttuminen, ja joka toinen heistä oleilee pääkaupunkiseu- dulla. (Ara.Asunnottomat 2009)


Kuvio 2. Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx-Suomessa 1987–2009.


Yli 80 % yksinäisistä pitkäaikaisasunnottomista vuonna 2009 marraskuussa oli 12 kunnassa ja eniten niistä Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Tampereella. (Ara.Asunnottomat 2009)


Kuvio 3. Yksinäiset asunnottomat 15.11.2009


Pitkäaikaisasunnottomat muodostavat ryhmän, jossa asunnottomuus on pitkittynyt yli vuoden mittaiseksi tai sitä on esiintynyt toistuvasti viimeisen kolmen vuoden aikana. Heillä on usein myös sosiaalisia ja terveydellisiä syitä asunnottomuuteensa. On tie- tenkin paljon sellaisiakin henkilöitä, jotka eivät koskaan edes hae asuntoa. Nämä henkilöt eivät näy vuokra-asuntoja markkinoivien yhtiöiden tilastoissa, joten tilastot ovat suuntaa antavia. (Ara. Asunnottomat 2009)


On huomattavaa, että suurin osa asunnottomistamme on miehiä. Naisia on noin vii- dennes, kuten myös alle viidennes asunnottomista on nuoria. Lohdutonta on myös mieltää, että uutta asunnottomuutta syntyy jatkuvasti lisää. Ihmiset luonnostaan kun kuvittelevat, että he löytävät uudelta paikkakunnalta helpommin esimerkiksi asun- non, työn tai toimeentulon, vaikka todellisuus nykyisenä työttömyyden ja laman ai- kakautena näyttääkin toista. Ja vaikka olisi onnistunut saamaan asunnon vieraalta paikkakunnalta, ei se aina vielä takaa, että voisi sen säilyttää. Riittämättömät tukipal- velut saattavat myös osaltaan edesauttaa asunnottomaksi jäämistä. (Ara. Asunnotto- mat 2009)


3.3 Asumisen ja häätöjen tilastot


Asuminen EU:n alueella on melko kallista. Eurostatin tekemän tutkimuksen mukaan vuonna 2009 kaikista EU:n kansalaisista 12,2 % asuivat talouksissa, jotka käyttivät enemmän kuin 40 % käytettävissä olevista tuloista asumiseen. Talouksiin kuuluivat sekä omistusasunnoissa asuvat että vuokralla asuvat. Kyproksen asukkaista vain 2,5

% käyttivät yli 40 % tuloistaan asumiseen, kun taas Tanskan asukkaista 24,4 % ja Saksan asukkaista 23,6 %. On mielenkiintoista, jos tarkkailemme Suomen osuutta tutkimuksesta, että kokonaistuloksesta vain 4,6 % asukkaista käytti yli 40 % tulois- taan asumiseen. Huomattavaa on kuitenkin se, että 11,6 % markkinahintaisessa vuok- ra-asunnossa asuvista ja 7,5 % halvemmassa tai jopa ilmaisessa asunnossa asuvista käyttivät yli 40 % talouteen tulevista tuloista asumiseen. (Eurostat, Statistics in focus 4/2011)




TOTAL

OWNER

TENANT


with mortgage or loan

no mortgage or loan


market price

reduced price or free

EU-27

12.2

8.8 (S)

5.8(S)

25.6 (S)

11.7(S)

BE

8.7

2.5

2.9

30.6

12.7

BG

7.2

3.6

6.2

38.1

11.4

CZ

9.0

10.1

6.1

23.2

14.0

DK

24.4

23.1

16.8

29.7

:

DE

23.6

:

:

:

:

EE

4.4

11.4

1.9

20.9

6.3

IE

4.1

2.3

1.3

21.6

1.9

EL

22.2

10.5

13.6

67.1

3.6

ES

10.6

14.7

3.3

40.8

10.3

FR

3.4

1.2

0.5

10.0

5.0

IT

7.6

7.7

2.6

27.4

8.9

CY

2.5

2.4

0.4

17.9

0.4

LV

8.6

14.6

7.2

14.1

11.9

LT

5.5

12.2

3.9

23.4

10.9

LU

3.7

0.8

0.2

13.3

4.6

HU

8.9

16.4

5.2

44.0

14.5

MT

3.6

4.6

2.7

37.7

3.1

NL

13.2

12.2

4.7

17.7

5.9

AT

5.1

1.2

1.4

12.4

6.4

PL

8.2

6.0

7.3

32.8

8.7

PT

6.3

8.2

2.3

19.9

4.7

RO

15.5

8.9

14.9

56.5

26.8

SI

3.9

9.3

2.6

13.1

5.4

SK

9.4

32.3

6.9

13.4

9.6

FI

4.6

3.2

2.5

11.6

7.5

SE

10.2

4.3

10.9

20.6

31.5

UK

16.7

10.3

9.4

40.7

26.6

IS

8.5

9.0

4.9

13.3

5.8

NO

10.4

9.5

5.7

26.0

12.9

CH

12.6

7.8

:

17.0

11.9

Kuvio 4. Housing cost overburden rate by tenure status (% of population), 2009 (Eu- rostat, Statistics in focus 4/2011)


Lähes puolet talouteen tulevista varoista käytettäväksi asumiseen saattaa tuntua suu- relta. On myös otettava huomioon Suomen kaltaisen pienen maan työttömyysluvut, jotka vuonna 2009 olivat prosentteina 8,2 työtöntä ja vuonna 2010 ne olivat 8,4 %


koko väestöstä. Keskimääräiset palkkatulot vuonna 2008 olivat 24 696 euroa. Vuo- den 2009 tilastoa ei vielä ollut saatavilla. (Eurostat, Statistics in focus 4/2011)


Omistusasuminen on Suomessa ollut aina arvostettua. Vuokralla asuvista osa taas odottaa sen oikean asunnon löytymistä asuntokauppamarkkinoilta ja osa pitää asun- tomuotoaan sopivana muotona kenties liikkuvalle ihmiselle tai vähissä varoissa ole- valle henkilölle. Yhtä kaikki, tilasto ” Asuinhuoneistot hallintaperusteen mukaan, % ” osoittaa, että vuonna 2009 oli asuinhuoneistoista 59,40 % omistusasuntoja, 29,3 % vuokra-asuntoja, asumisoikeusasuntoja oli 1,2 % ja muu hallintaperuste tai tuntema- ton on 10,20 %. (Tilastokeskus)



Asuinhuoneistot hallintaperusteen mukaan, %


2004

2005

2006

2007

2008

2009

Omistusasunto

57,50

58,30

59,20

59,20

59,20

59,40

Vuokra-asunto

1) 32,0

1) 31,0

1) 30,4

1) 30,2

1) 29,8

1) 29,3

Virka- tai työsuhdeasunto







Asumisoikeusasunto


1,20


1,20


1,20


1,20


1,20


1,20

Muu hallintaperuste tai tuntematon


9,30


9,50


9,20


9,40


9,90


10,20

1) Sisältää myös virka- ja työsuhdeasunnot.

Kuvio 5. Asuinhuoneistot hallintaperusteen mukaan.


Tilastokeskuksen julkaisemassa Suomi lukuina 2010 oli tehty tutkimus vuokra- asuntojen keskimääräisistä hinnoista. Vuoden 2009 kaikkien vuokra-asuntojen kes- kimääräinen neliövuokra/kk oli 9,48 euroa. Vastaavana ajankohtana edeltävänä vuonna tehty tutkimus osoitti vuokra-asumisen maksavan 9,04 euroa/m²/kk. (Tilasto- keskus)


Omakotitalon keskihinta vuonna 2009 oli 1 358 euroa/asuin-m² ja vanhojen kerrosta- lohuoneistojen muualla Suomessa 1 469 euroa/m². Uudet kerrostaloasunnot maksoi- vat muualla Suomessa 2 723 euroa/m². (Tilastokeskus)


Häätötilanteita on vuosittain noin 7 250 koko maassa. Vuonna 2004 vireille laitetuis- ta häädöistä yli 60 % johti asukkaan pois muuttamiseen, joko toimeenpanemalla hää- tö tai asukkaan omaehtoisella pois muuttamisella. Vuonna 2010 saapuneita häätöha- kemuksia koko maassa oli 7 370 kappaletta. Saapuneista hakemuksista päädyttiin toimeenpanemaan häätö 1 411 tapauksessa. Vuosina 2009 toimeenpantiin häätö

1 409 ja vuonna 2008 siihen päädyttiin 1 448 tapauksessa. (Ulosottotoimen tilastoja

vuodelta 2010)


Satakunnan alueella saapuneita häätöhakemuksia oli vuonna 2010 yhteensä 243 kap- paletta ja niistä toimeenpantiin vuoden aikana yhteensä 20 häätöä. (Ulosottotoimen tilastoja vuodelta 2010)


Alla olevassa häätökuviossa on huomattava lisäys että, järjestelmämuutoksesta joh- tuen vuoden 2004 tilastot eivät ole suoraan verrannollisia edellisiin vuosiin. Toden- näköisesti luvut ovat liian alhaiset. Vuoden 2004 tilastot on laskettu kertomalla maa- lis-joulukuun tiedot 1,2:lla. (Ulosottotoimen tilastoja vuodelta 2010)


HÄÄTÖHAKEMUKSET ULOSOTTOVIRASTOISSA VUOSINA 1996–2010

Vuosi

Koko maa

Toimeenpannut häädöt

1996

6513


1997

6939


1998

7365


1999

7253


2000

7297


2001

6880


2002

7616


2003

7767


2004

5830


2005

7327


2006

7813


2007

7899


2008

7328

1448

2009

7510

1409

2010

7370

1411

Keskiarvo

7247

1423


Kuvio 6. Häätöhakemukset vuosilta 1996–2010 ja toimeenpannut häädöt vuosilta 2008–2010.


Häädöistä syntyy vuosittain ylimääräisiä kuluja sekä vuokranantajalle että vuokralai- selle, mutta myös yhteiskunnalle. Häädön toimeenpanon jälkeen asukkaan on vaikea saada uutta asuntoa, joten joissakin tapauksissa se johtaa myös asunnottomuuteen. Asumisneuvoja voi varhaisella asioihin puuttumisella estää häädön toimeenpanemi- sen, jos siihen on realistiset perusteet. Jos häätöä ei voida estää, voidaan se kuitenkin toimeenpanna niin, ettei siitä synny inhimillistä kärsimystä enempää kuin on tarpeel- lista. (Ara)


4 SOPIMUSOIKEUS


4.1 Sopimusoikeudesta yleisesti


Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain mukaan sopimus syntyy, kun tarjoukseen on annettu hyväksyvä vastaus. Vastaus sitoo antajaansa, kuten myös tar- jouksen tekijääkin ja näin ollen hyväksyvä vastaus on ehdoton. Jos vastausta ei anne- ta tarjouksen mukaisesti, katsotaan se vastatarjoukseksi, jolloin vaaditaan hyväksyvä vastaus alkuperäisen tarjouksen tehneeltä. Näin syntyy sopimus, joka on myös oike- ustoimi. Sopimus on, joko kirjallinen tai suullinen ja se sitoo osapuolet sopimuksessa sovituin tavoin. Sopimuksen rikkojaa kohtaavat yleensä oikeudelliset sanktiot. Sopi- muksessa on aina tahto tulla sidotuksi tavalla tai toisella ja sidotuksi tuleminen on kaikkien sopimuksen osapuolien tiedossa. Tahto tulla sidotuksi käsittää, joko nimen- omaisen tai konkludenttisen tahdonilmaisun. Konkludenttinen tahdonilmaisu on me- nettelyltään ilmaisu, jossa menetellään määrätyllä tavalla ilman, että tahtoa ilmais- taan nimenomaisesti. Esimerkiksi vuokra-asuntoa vuokratessa voidaan maksaa va- kuusmaksu ja näin varmistaa sopimuksen syntyminen ennen kuin on edes allekirjoi- tettu sopimusta. Kaikilla oikeustoimikelpoisilla ihmisillä on sopimusvapaus. Tämä tarkoittaa päätäntävapautta tehdä tai olla tekemättä sopimusta, valintavapautta kump- panin suhteen, sisällöllisesti vapautta määritellä sopimus, vapautta määritellä sopi- muksen muoto, vapautta valita sopimuksen tyyppi, vapautta laillisin keinoin purkaa


tai irtisanomalla vapautua sopimuksesta sekä vapautta sopia noudatettavasta laista ja riidanratkaisuelimestä. (Turunen, 2001, 13–17)


Sopimusta neuvoteltaessa esitetyt vaatimukset, tarjoukset tai vastatarjoukset eivät vielä ole sopimuksen laillisia osia. Jos on ryhtynyt sopimusneuvotteluja käymään, on ne tehtävä sopimuksen teon tarkoituksella, koska muussa tapauksessa voi joutua kor- vaamaan mahdolliset vastapuolen vahingot. (Turunen, 2001, 13–17)


Sopimus syntyy, kun asiassa on päästy yksimielisyyteen. Sekä suullinen että kirjalli- nen sopimus ovat yhtä päteviä. Kirjallinen sopimus vahvistaa suullisesti sovitun asi- an ja asiakirjalla on vahva arvo jos sopimuksesta syystä tai toisesta tulee erimieli- syyttä. (Turunen, 2001, 13–17)


4.2 Huoneenvuokrasopimus


Vuokrasopimuksessa on kysymys ehtojen määrityksestä. Vuokrasopimus huoneistos- ta tai huoneesta syntyy, kun toinen luovuttaa vastiketta vastaan toiselle, joko koko huoneiston tai osan siitä. Tässä käytetään nimenomaisesti tahdonvaltaista oikeutta. Sopimukset, joilla vuokranantaja vuokraa huoneiston asumiseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (Rikalainen, 2009, 19). Vuokrasopimus ei kuitenkaan muuta omistussuhteita. Vuokrasopimuksen muoto voi olla joko määräaikaiseksi laa- dittu sopimus tai toistaiseksi voimassa olevaksi tehty. Määräaikaisissa sopimuksissa vuokralainen voi luottaa siihen, että mikäli hän ei riko sopimusvelvoitteitaan, pysyy sopimus voimassa sovitun ajan. On kuitenkin huomattava, että jos vuokranantaja vuokraa enintään kolmeksi kuukaudeksi määräaikaisesti samalle vuokralaiselle use- ammin, kuin kahdesti peräkkäin katsotaan, että sopimus on toistaiseksi voimassa oleva. (Rikalainen, 2009,27–29). Toistaiseksi voimassa oleva sopimus saadaan päät- tymään kun noudatetaan irtisanomisaikaa. Kaikki muutokset sopimukseen on tehtävä aina kirjallisesti. Myös kaikki sopimusehdot tulee merkitä vuokrasopimukseen. Näin turvataan kummankin sopimusosapuolen oikeudet ja velvollisuudet. On hyvä käyttää jo valmiiksi laadittuja sopimuspohjia, jolloin sopimuksesta unohdettuja ehtoja on vä- hemmän. Yrityksen asiakirjat – kirjassa on perusmuotoinen vuokrasopimusmalli (lii- te 1). Ympäristöministeriö on vahvistanut vuokrasopimusmallin, jota on yleisessä


myynnissä esimerkiksi kirjakaupoissa. Mikäli sopimusta ei alun alkaenkaan ole tehty kirjallisesti katsotaan sopimuksen olevan voimassa toistaiseksi ja näin ollen muutos siihen tulee tehdä kirjallisesti. (Turunen, 2001, 17). Poikkeuksena tähän useimmiten vapaa-ajan asunnosta tehtävät määräaikaiset sopimukset ovat suullisia (Rikalainen, 2009, 30).


Kirjallisesti tehdyn sopimuksen tärkein ominaisuus on sen todistearvo sopimusneu- vottelun tuloksesta. Jos sopimusta on erimielisyyksien vuoksi jollain tapaa tulkittava, tulee pitää mielessä se mitä sopijat ovat tarkoittaneet ilmaistessaan tahtonsa sopi- muksen muodossa. Xxxxx kuitenkin muistaa, että ennen allekirjoitusta on kummalla- kin sopimuskumppanilla ollut mahdollisuus tarkistaa ja korjata mahdolliset puutteet ja virheelliset ilmaisumuodot. Useimmiten kuitenkin sopimuksia tulkitaan laatijan vahingoksi. Jos sopimus tai sopimuksessa oleva ehto on niin epäselvä tai sen voi mahdollisesti ymmärtää väärin saa laatija kärsiä vahingon. Sopimus tulee laatia niin, ettei erehtymisen mahdollisuutta ole. (Turunen, 2001, 19–20)


Vuokrasopimuksessa tulee aina mainita vuokrasopimuksen osapuolet, vuokrattava kohde ja sen tarkka osoite, vuokran määrä, vuokran maksupäivä, vuokran korotusta- pa, vuokravakuus/takuu ja muut yleiset ehdot. Vain korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä on laillinen. Vakuuden tarkoitus on kattaa mahdolliset sopi- musrikot esimerkiksi huoneiston huonon hoitamisen vuoksi syntyneet vahingot tai vuokrien maksamatta jättämiset. Sopimuksesta tulee myös näkyä mistä alkaen sopi- mus on voimassa, onko se määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Määräaikainen sopimus päättyy kun määräaika on kulunut, kun taas toistaiseksi voi- massa oleva sopimus jatkuu niin kauan kunnes vuokralainen tai vuokranantaja sen irtisanoo. Vuokrasopimuksen allekirjoittaa sopimusosapuoli. Xxxxxx kysymyksessä on alaikäinen huoneistoon muuttaja. Tällöin tulee huoltajan allekirjoittaa sopimus tai ainakin antaa allekirjoitettu sitoumusasiakirja sopimuksen liitteeksi. Näin huoltaja tulee vastuulliseksi alaikäisen vuokralaisen mahdollisesti aiheuttamasta vahingosta kuten myös vuokranmaksusta. (Turunen, 2001, 37–42)


5 VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN JA PURKAMINEN


5.1 Vuokrasuhteen päättäminen


Säännönmukainen sopimuksen päättyminen on kysymyksessä, kun määräaikainen sopimus päättyy ajallisesti tai, kun vuokralainen tai vuokranantaja irtisanoo toistai- seksi voimassa olevan vuokrasopimuksensa. Vuokrasuhde voi päättyä siis kahdella tavalla; joko ennalta tarkoitetulla jo sopimuksessa tarkoitetulla tavalla tai sopimus- suhteessa ilmenevän häiriötilanteen vuoksi. Vuokrasuhteen päättämisestä sovitaan vuokrasopimuksessa, joko suoraan tai viitaten lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta. Vuokralaisen ei tarvitse ilmoittaa vuokranantajalle irtisanomiseen johtaneita syitä. Erikoistilanteessa vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käytön. (Rikalainen 2009, 135)


5.2 Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen ja sen perusteet


Toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa vuokralaisen irtisanoessa huo- neistonsa irtisanomisaika on 1 kuukausi (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 51 §). Irtisanomiskuukausi lasketaan sen kalenterikuun viimeisestä päivästä jona irtisano- misilmoitus on kirjallisesti jätetty vuokranantajalle. Sopimus on irtisanottu, kun irti- sanomisilmoitus on annettu tiedoksi sopijapuolelle, joten ilmoituksen lähettämisen ajankohta ei ole ratkaiseva. Joskus voidaan yhteisestä sopimuksesta sopia myös muu- ta. Esimerkiksi, jos vuokralainen tyhjentää asunnon jo aikaisemmin ja vuokrananta- jalla on kyseessä olevaan asuntoon mahdollinen uusi muuttaja, voidaan yhteisestä sopimuksesta irtisanomisaikaa lyhentää. (Rikalainen 2009, 135–145)


Jos vuokranantaja irtisanoo sopimuksen, irtisanomisaika on alle vuoden kestäneissä sopimuksissa 3 kuukautta ja yli vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa 6 kuukautta. Vuokranmaksu jatkuu koko irtisanomisajan. Käyttäessään irtisanomisoikeuttaan tu- lee vuokranantajalla olla hyvän tavan mukainen peruste. Sellainen voi olla esimer- kiksi, että vuokranantaja tarvitsee huoneistoa omaan käyttöönsä. Vuokrasopimuksen


irtisanominen, on sitten kysymyksessä vuokranantaja tai vuokralainen, tulee aina tehdä kirjallisesti. (Turunen, 2001, 53).


5.3 Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ja sen perusteet


Määräaikainen sopimus on mahdollista irtisanoa vain asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain sallimissa puitteissa. Normaalistihan tällainen sopimus päättyy vain, kun aika kuluu umpeen. Vuokralaisen kuolema on yksi tällainen syy. Tuomioistuin voi antaa myös mahdollisuuden irtisanomiseen jos vuokralaisen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen, tai vuokralainen muuttaa toiselle paikkakunnalle opinto- xxxxx, työnsä tai puolisonsa työn takia, tai sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi jostain muusta näihin verrattavasta syystä vuokralaiselle il- meisen kohtuutonta. (Xxxxxxxxx, 2009, 237)


Vastaavasti vuokranantaja voi saada tuomioistuimelta luvan määräaikaisen vuok- rasuhteen irtisanomiseen, jos hän tarvitsee asunnon omaan käyttöönsä syystä jota hän ei ole voinut ottaa sopimusta tehdessään huomioon tai jos sopimuksessa pysyminen määräajan loppuun asti olisi hänelle siinä tilanteessa kohtuutonta. (Xxxxxxxxx, 2009, 237)


Jos sopimus päättyy ennenaikaisesti, on joko vuokranantajalla tai vuokralaisella mahdollisuus saada korvausta siitä vahingosta, mikä on syntynyt vuokrasuhteen päät- tymisestä. Vuokralaisella se voi tarkoittaa muuttokustannuksia ja uuden vuokra- asunnon vuokrauskustannuksia. Vuokranantajalla taas voi syntyä vahinkoa menete- tyistä vuokrista ja mahdollisesta huoneiston uudelleen vuokrauksesta. (Karttunen 2009, 237)


Sopimuksen rikkominen on aina hyvän tavan vastaista ja se oikeuttaa vastapuolen purkamaan tai irtisanomaan sopimuksen. (Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki 481/1995)


5.4 Vuokrasopimuksen purkaminen ja sen perusteet


Vuokrasopimuksen purkaminen ja häädön toimeenpaneminen ovat eri asioita. Hää- döstä ja sen toimeenpanemisesta tarkemmin kappaleesta 6 eteenpäin. Jos vuokrasuh- de puretaan vuokranantajan toimesta, päättyy se välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Sekä toistaiseksi voimassa oleva, että määräaikainen sopimus voidaan purkaa. Pur- kamisperusteet ovat samat, on kysymyksessä sitten toistaiseksi voimassa oleva sopi- mus tai määräaikainen sopimus. Kun kysymyksessä on vuokranantaja, voidaan oike- utta purkaa sopimus lain perusteella vain rajoittaa ja kaventaa. Kun kysymyksessä on vuokralainen, voidaan hänen oikeuttaan purkaa sopimus lain perusteella vain laajen- taa (Rikalainen 2009, 174).


Sopimuksen purku tulee kysymykseen vain, kun vuokralainen ei maksa vuokraansa

viettää tai sallii vietettävän naapureita häiritsevää elämää käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen kun on sovittu luovuttaa huoneiston toiselle ilman lupaa

hoitaa huoneistoa huonosti tai

rikkoo järjestys- ja terveysmääräyksiä


Vuokranmaksu on keskeisin velvoite vuokralaiselle. Sen merkitystä voi arvioida ta- pauskohtaisesti. Purkuperusteeksi se kuitenkin riittää, jos vuokran maksamisen lai- minlyönnillä on vähäistä suurempi merkitys. Yleensä sopimuksen purkamiseen riit- tää kolmen kuukauden vuokravelka. Mikäli vuokralainen ei pysty maksamaan sovit- tuja vuokria, joudutaan niitä perimään oikeusteitse. Häätötuomion saaminen käräjä- oikeudelta voi kestää muutamia kuukausia, joten vuokranantajan tappiot voivat jos- kus päästä kasvamaan suuriksikin. Vuokrarästien vuoksi ei vuokranantajan tarvitse varoittaa vuokralaista, riittää, että vuokranantaja nostaa kanteen ja esittää vaatimuk- set vuokrarästeistä ja viivästyskoroista, suhteen purkamisesta ja vuokralaisen häätä- misestä. Vaatimuksia voidaan tarpeellisilta osin peruuttaa, jos vuokralainen maksaa velkansa. Myöskään huoneiston luovuttamisesta sopimuksen vastaisesti toiselle il- man lupaa ei vuokralaista tarvitse varoittaa. Riittää, että käyttöoikeuden luovutuksel- la on vähäistä suurempi merkitys. Jos taas vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun


kuin mistä on sovittu, ei vuokranantajalla ole oikeutta purkaa sopimusta jos rikko- muksen merkitys on vain vähäinen. (Rikalainen 2009, 187–192)


Muissa tilanteissa voidaan yleisesti pitää sääntönä, että vuokranantajan on aina an- nettava kirjallinen varoitus ja toimitettava se todisteellisesti vuokralaiselle, jotta pur- kuperusteeseen vetoaminen tulee kysymykseen. Toista varoitusta ei tarvitse vuokra- laiselle toimittaa samasta asiasta jos hänen menettelyynsä ei korjausta tule. Jos vuok- ralainen korjaa asumisessaan moitittavaksi havaitut seikat, ei vuokranantajalla ole oikeutta purkaa sopimusta. Kuitenkin tulee aina muistaa, että jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vain vähäinen merkitys, ei vuokranantajalla ole ollen- kaan oikeutta purkaa sopimusta. Purkamisperusteeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Oikeus käyttää purkamisperus- tetta on voimassa niin kauan, kun vuokralainen jatkaa häiriöllistä menettelyään. (Sa- lovaara-Karstu 2004, 14–15)


Jos kysymyksessä on vuokran maksamatta jättäminen tai luvaton hallinnan luovut- taminen voidaan sopimus purkaa ilman varoitusta. Yleensä maksukehotuksessa on maininta häädöstä, jos vuokrat ovat maksamatta yli kahdelta kuukaudelta, joten yllä- tyksenä se ei voi tulla asukkaalle. (Salovaara-Karstu, 2004, 14–15)


Myös vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksensa. Vuokralaisella on oikeus saada huoneisto hallintaansa sinä päivänä jona vuokrasopimus on määrätty alkavaksi. Jos huoneisto ei ole silloin vapaa tai valmis ja viivästyksestä on vuokralaiselle olennai- nen haitta, tulee kysymykseen mahdollinen sopimuksen purku. Huoneiston kunto ja sen puutteellisuus, kun otetaan huomioon alueen huoneistokanta, ja paikalliset olo- suhteet saattaa olla myös yksi peruste purkuun tai jos vuokralaisen terveydelle aiheu- tuu ilmeistä vaaraa kun sopimuksen mukaista asuntoa käytetään sen edellyttämään tarkoitukseen. (Rikalainen 2009, 175–181)


Yleisesti päätös sopimuksen purkamiselle haetaan tuomioistuimelta varoitusmenette- lyn jälkeen. Häätö on tuomioistuimen määräämän muuttopäivän laiminlyönnin joh- dosta tehtävä asunnon tyhjennys. Jos purkamisperusteena ovat maksamattomat vuok- rat, tulee henkilön luottotietoihin merkintä vuokrarästeistä. Myös tieto häiriöllisestä


tai poikkeuksellisesta asumisesta kulkee ”puskaradiossa” yllättävän nopeasti. Tämän jälkeen on hankala löytää uutta vuokra-asuntoa itselleen.


6 HÄÄTÖÄ EDELTÄVIÄ ONGELMIA ASUMISESSA JA SIIHEN LIITTYVIÄ TOIMENPITEITÄ


6.1 Mitä tarkoittaa häätö?


Häätö tarkoittaa vuokrasopimuksen päättymisen johdosta käyttöoikeuden lakkaamis- ta ja näin ollen muuttovelvoitetta muuttaa huoneistosta uhkasakon avulla tai pakko- keinoin asunnon tyhjennystä ulosottomiehen toimesta. Tähän päädytään, jos irtisa- nottu vuokralainen ei ole muuttanut vapaaehtoisesti asunnosta tuomioistuimen mää- räämään määräpäivään mennessä. Vuokranantaja siis nostaa kanteen, jossa vaatii vuokralaiselle häätöä vuokra-asunnosta ja tällöin ei vuokralaisella ole enää mahdolli- suutta riitauttaa irtisanomisen perustetta. Vuokralaisella on mahdollisuus vastustaa irtisanomisperustetta, laittamalla vireille kanne kolmen kuukauden kuluessa irtisa- nomisen toimittamisesta, mutta jos kannetta ei nosteta, on hän velvollinen muutta- maan ja luovuttamaan huoneiston. Häädön panee täytäntöön ulosottomies. Vuokra- laisen saatua muuttokehotuksen pitää hänen tyhjentää huoneisto tavaroistaan ja muuttaa pois. (Turunen 2001, 59–61).


Häätöasia etenee yleisesti oheisen kaavion mukaisesti:


Ongelman havaitseminen (vuokrarästit, muu syy)



Asukas maksaa vuokra /

asia sovitaan

Asukas ei maksa vuokraa /

asiaa ei sovita




Vuokranantaja hankkii häätöperusteen käräjäoikeudesta



Asukas maksaa vuokran /

asia sovitaan

Asukas ei maksa vuokraa /

asiaa ei sovita



Häätöasia tulee vireille ulosotossa

muuttokehotus



Häätö peruutetaan

Xxxxxx muuttaa asunnosta

Ulosotto häätää asukkaan


Kuvio 7. Häätöasian eteneminen vuokrasuhteessa ja viranomaiskäsittelyssä. (Xxxx- xxxxx-Karstu, 2001, 15).


6.2 Syitä häätöön vuokra-asunnosta ja varoitusmenettely häiriötilanteissa


Asuinhuoneistojen vuokrauksesta säädetyssä laissa (481/1995) on kerrottu miten vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen ja miten voi hakea vuokralaiselle hää- töä jos vuokralainen ei muuta vapaaehtoisesti.


Irtisanominen (liite 3) tulee aina antaa vuokralaiselle kirjallisesti ja siinä tulee maini- ta vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen syy, esimerkiksi, kun omistaja tarvitsee asuntoa omaan käyttöön. Jos vuokralainen vastustaa irtisanomista, voi hän nostaa kanteen kolmen kuukauden sisällä irtisanomisen toimittamisesta. Muussa ta- pauksessa irtisanominen sitoo häntä ja hän on velvollinen luovuttamaan asunnon muuttopäivänä. Jos vuokralainen ei halua vapaaehtoisesti huoneistosta muuttaa, on vuokranantajan haettava häätömääräys käräjäoikeudesta. (Turunen, 2001,60–61)


Vuokranantajalla on oikeus myös purkaa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus tai määräaikaiseksi sovittu vuokrasopimus asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain 61 §:n mukaan (liite 4). Syyt ovat seuraavat:


”Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;

2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;

3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokraso- pimusta tehtäessä on edellytetty;

4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;

5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai

6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämi- seksi on säädetty tai määrätty.


Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai raken- nuksen yhteisiä tiloja ja laitteita. Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullises- sa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4–6 kohdassa tarkoitet- tu menettely jatkuu. Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 8, 38, 40 ja 49 §:ssä”. (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995)


Vuokranmaksun laiminlyömisen (kohta 1) jälkeen yleisin sopimuksen rikkomisen muoto on häiritsevän elämän vietto tai sen salliminen (kohta 4). Vuokralainen hoitaa usein myös huonosti vuokrahuoneistoaan (kohta 5) tai rikkoo terveyden ja järjestyk- sen säilymiseksi annettuja ohjeita ja määräyksiä vastaan (kohta 6). (Turunen, 2001, 58)


6.2.1 Häiritsevän elämän viettäminen


Häiritsevään elämään kuuluu monenlaista häirintää. Yksi yleisimmistä on metelöi- minen yöllä. Häiriöiden ei tarvitse välttämättä olla vuokralaisen itsensä aiheuttamia, vaan kysymyksessä voi olla perheenjäsen, tuttava tai muu, joka oleskelee huoneistos- sa luvallisesti. Kerrostaloissa järjestyssäännöt määräävät milloin on talossa oltava hiljaista ja useimmiten se sijoittuu kello 22-7 väliseksi ajaksi. Myös vuokralaisen tai hänen perheenjäsenensä tai muun tuttavansa uhkaava käytös muita asukkaita kohtaan voi oikeutta sopimuksen purkamiseen. Jos kuitenkin asukas ”elää öisin” aiheuttamal- la meteliä tai käyttäytyy epäsosiaalisesti on kysymyksessä häiritsevä elämä, josta muut asukkaat valittavat ja josta vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus. Rajan- veto sen suhteen mikä on häiriötä ja mikä ei, on useimmiten vaikeata ja ongelmallis- ta. (Rikalainen 2009, 194–195)


Pianonsoitto on yleinen ongelman aihe. Korkein oikeus ratkaisi pianonsoitto- ongelman velvoittamalla perheen muuttamaan huoneistosta huoneenvuokralain 31 § 1 momentin 6 kohdan nojalla häädön uhalla ja jättämään sen yhtiön hallintaan. Per- heen tytär oli harjoitellut aamu-, päivä- ja ilta-aikaan useita tunteja kerrallaan. Kor- kein oikeus katsoi, että perhe oli jättänyt noudattamatta mitä terveellisyyden, järjes- tyksen ja hyvien tapojen säilymiseksi talossa oli vaadittu sallimalla huoneistossa jat- kuvasti päivittäin myöhään illalla kello 22 saakka aiheuttaa naapureita kohtuuttomas- ti häiritsevää melua (KKO:1984-II-176).


6.2.2 Huoneiston huono hoito ja järjestyssääntöjen rikkominen


Hyvään järjestykseen asumisessa kuuluu mm. muidenkin yleisen terveydenhoidon vaatimusten ja paloturvallisuusmääräysten noudattaminen. Esimerkiksi lintujen ruo- kinta kerrostalon parvekkeella tai taloyhtiön pihatontilla on kielletty ja sitä määräystä kuuluu noudattaa. Muussa tapauksessa, ottaen huomioon myös ruokinnasta mahdol- lisesti likaantuneen julkisivun, kerrostalon säilytystiloissa saattaa vilistä epämiellyt- täviä vieraita, hiiriä tai rottia, jotka voivat myös nousta huoneistoihin rakenteita pit- kin.


Paloturvallisuuden mieltäminen omaksi ja toisten turvallisuudeksi on enemmän kuin tärkeätä. Siksi ei ole sopivaa säilyttää esimerkiksi lastenvaunuja tai rattaita, lasten ulkoiluvälineitä tai vanhusten rollaattoreita porraskäytävässä. Tulipalon mahdollisesti syttyessä täyttyvät porraskäytävät nopeasti sankalla savulla ja uloskäynti tulee vaike- ammaksi ja saattaa jopa koitua hengenvaaralliseksi.


Hyväksyttävää ei ole myös esimerkiksi kerrostalokaksiossa pitää lukuisia eläimiä. Vääjäämättä lukuisista eläimistä aiheutuu huoneistolle vahinkoa ja hajuhaittaa. Ter- veydensuojelulaki määrittelee hajuhaitan terveysriskiksi ja siksi isännöitsijä voi pyy- tää terveystarkastajaa tarkastamaan kyseisen asunnon tilanteen. Ongelma on hoidet- tava huolellisesti ja asukas huomioon ottaen, koska asiaan liittyy varmasti suuria tunnelatauksia. (Turunen, 2001, 59)


Huoneiston huonon hoidon tai terveysmääräysten noudattamatta jättämisen vuoksi on aina ennen varoituksen antamista tehtävä huoneistontarkastus. Asunnossa ei saa säilyttää roskia tai pilaantuvia jätteitä, koska huoneistossa asuvan on noudatettava tavanomaista siisteyttä ja hoidettava huoneistoa niin, ettei huoneistolle eikä rakenteil- le tai ympäristölle ole haittaa (Rikalainen 2009, 197). Tarkastukseen on hyvä pyytää mukaan terveystarkastaja, joka toteaa terveysriskin ja voi jo oman toimivaltansa pe- rusteella antaa omistajalle siivouskehotuksen. Tarkastuksen jälkeen, jos terveystar- kastaja ei ole laatinut siivouskehotusta, laatii vuokranantaja kirjallisen riittävästi yk- silöidyn varoituksen asukkaalle. Varoituksen tarkoitus on antaa vuokralaiselle mah- dollisuus korjata menettelynsä. Purkamisoikeutta ei kuitenkaan menetetä jos vuokra- lainen jatkaa lain 61 §:ssä mainittua menettelyään. (Turunen, 2001,60)


6.2.3 Muita perusteita purkuun ja menettelyn vähäinen merkitys


Purkuperusteena voidaan myös mainita, että jos vuokralainen on jättänyt vaaditun vakuuden toimittamatta. Muita syitä ovat huoneiston tuhoutuminen tai viranomaisen kielto käyttää huoneistoa asuntona. Näissä tilanteissa sopimus lakkaa olemasta. (AHVL 8 § ja 67 §)


Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole, mainitsee laki (laki asuinhuoneisto- jen vuokrauksesta 481/1995). Kysymys onkin sitten siitä, mikä toiminta on vähäistä ja mikä ei. (Salovaara-Karstu, 2001, 14)


6.2.4 Kirjallinen varoitusmenettely


Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta ellei ole antanut vuokralaiselle kirjal- lista varoitusta (liite 2). Varoituksen anto tulee myös perustua esimerkiksi kerrosta- losta tulleisiin muiden asukkaiden kirjallisiin valituksiin. Mikäli vuokralainen varoi- tuksenannon jälkeenkin vielä jatkaa häiriöllistä toimintaansa, osoittaa se piittaamat- tomuutta vuokranantajaa kohtaan. Varoituksen jälkeen tapahtuneet rikkomukset ovat merkittävämpiä kuin ennen varoitusta tapahtuneet rikkomukset. Varoituksessa tulee ilmoittaa syy mistä varoitetaan ja uhka vuokrasopimuksen purkamisesta. Todisteelli- nen tiedoksianto tarkoittaa esimerkiksi haastemiehen välityksellä annettavaa varoi- tusta. (Saarnilehto, 2004)


6.2.5 Irtisanomisen ja sopimuksen purkamisen tiedoksianto varoitusmenettelyn jäl- keen


”Sopimuksen rikkominen on hyvän tavan vastaista ja se oikeuttaa vastapuolen pur- kamaan tai irtisanomaan sopimuksen” (Turunen, 2001, 58). Vuokranantajan on koh- tuullisessa ajassa siis vedottava vuokralaisen sopimuksen vastaiseen käytökseen an- tamalla kirjallinen varoitus, kuten asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 62 § neuvoo. Irtisanomisilmoitus (liite 3) on annettava tiedoksi siten kuin lain 54 §:n 3–5 momentissa säädetään irtisanomisilmoituksen tiedoksi antamisesta eli vuokralaiselle on annettava sellainen vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuok- rasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanominen voidaan antaa vuokralaiselle myös tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jos vuokranantajalle on jäänyt epäselväksi kuka on vuokralainen tai ketä vuokrasuhde koskee. (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995)


Irtisanomisen tiedoksi antaminen on toimitettava todisteellisesti, samalla tavalla ku- ten Oikeudenkäymiskaaren (1734/1) luvussa 11 määrätään haasteen tiedoksiannosta. Todisteellisesti tiedoksi antaminen tarkoittaa sitä, että se annetaan esimerkiksi postis- sa saantitodistusta vastaan tai sen voi toimittaa haastemies tai asianosainen. Jos asi- anosainen toimittaa sen edellyttää se, että vastaanottaja allekirjoittaa todistuksen tie- doksiannon vastaanottamisesta.


7 HÄÄTÖPERUSTEEN HANKKIMINEN


7.1 Mikä on häätöperuste?


Häätö edellyttää aina tuomiota tai muuta vastaava perustetta. Eli tuomioistuimen an- tama ratkaisun asiakirja on häätöperuste, mikäli se velvoittaa muuttamaan pois. Hää- töasiaa ei saa vireille ilman, että olisi ulosottolain mukaista perustetta häädölle. Eli vuokranantaja, kantajan ominaisuudessa haastaa vuokralaisen vastaamaan kanteeseen tai vastustamaan sitä. ”Ulosottoasian vireilletulo ja täytäntöönpano edellyttävät, että hakijalla on 2 §:ssä tarkoitettu ulosottoperuste, jossa vastaajalle on asetettu 1 luvun 1

§:ssä tarkoitettu velvoite tai määrätty turvaamistoimi, eikä siinä tarkoitettu oikeus ole lakannut maksun, vanhentumisen tai muun syyn vuoksi. Ulosottomiehen on tarkistet- tava, ettei saatava ole vanhentunut, sekä pyydettävä asianosaisilta selvitystä, jos oi- keuden lakkaamisesta on epäselvyyttä” (UK 2:1.1). Ulosottoperuste ilmenee siis aina asiakirjana (UK 2:2).


7.2 Haastehakemus ja sen vaatimukset


Jos asia vuokranantajan mielestä ei ole riitainen, voi tuomioistuin käsitellä asian niin sanotussa summaarisessa menettelyssä eli suppealla haastehakemuksella (liite 5). Se on nopeampi ja yksinkertaisempi menettely kuin tavallinen oikeudenkäyntimenette- ly. Summaarisessa menettelyssä ei kanteen oikeudellisia perusteita esitetä yhtä laa- jasti kuin laajassa haastehakemuksessa. Välttämättömiä tietoja ovat kuitenkin seikat


joihin vaatimus perustuu. Sopimus, sitoumus tai muu kirjallinen todiste johon vuok- ranantaja vetoaa, tulee täsmällisesti yksilöidä. Laajassa haastehakemuksessa tulee selvästi ilmoittaa vaatimukset ja niiden perusteet, kirjalliset todisteet ja mitä todis- teella näytetään ja mahdolliset todistajat. Varsinkin häiritsevää elämää viettäneen asukkaan häätäminen voi olla riitaista ja vaatii laajan haastehakemuksen. Sekä laaja että summaarinen haastehakemus jätetään kahtena kappaleena käräjäoikeuden kans- liaan. Vastaajaa kehotetaan vastaamaan kirjallisesti haasteeseen ja toimittamaan vas- tauksensa käsittelevään käräjäoikeuteen. Jos vastausta ei määräajassa anneta, eikä näin ollen vastaaja esitä syitä esitetyn kanteen vastustamiseksi voidaan asia ratkaista valmistelua jatkamatta. (Lappalainen, Frände, Havansi, Koulu, Niemi, Nylund, Rau- tio, Xxxxx & Xxxxxxxxxx, 2007)


7.3 Täytäntöönpanoon kelpoinen asiakirja


Jos tuomio on lainvoimainen, niin on selvää, että se on viivytyksittä täytäntöön- panokelpoinen. Lainvoima ei kuitenkaan aina ole tarpeen. Ulosottokaaren 2 luvun 4

§ ja 8 § sallii ulosoton jos ”hakija asettaa vakuuden tuomion kumoamisesta tai muut- tamisesta aiheutuvan korvausvelvollisuuden, täytäntöönpanokulujen ja täytäntöönpa- non peruuttamistointen varalta”. Yksipuolinen tuomiokin on täytäntöön pantavissa (UK2:9) vailla lainvoimaa. Sen johdosta voidaan ulosmitata omaisuutta ja sitten pak- komyydä sitä ja tilittää myynnin tuottama raha heti velkojalle. Huoneistoa tai sen osaa koskevan käyttöoikeusriidan häätötuomio on heti täytäntöön pantavissa (UK 2:6.1), jos hakija asettaa vakuuden.


Lainvoimaa vailla oleva tuomio voidaan myös panna täytäntöön muutoksenhaun es- tämättä. Jos tuomioistuin on määrännyt tuomion pantavaksi täytäntöön, sitä ei vas- taaja pysty estämään. Häätötuomio ilman lainvoimaa voidaan panna täytäntöön, kun hakija asettaa vakuuden korvausvelvollisuuden, täytäntöönpanokulujen ja täytän- töönpanon peruuttamistointen varalta. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 2 luku § 3-12). Lainvoimaisuustiedon voi kysyä käräjäoikeudelta.


Vuokranantajalla tulee siis olla käräjäoikeudesta annettu asiakirja, jossa vuokralainen velvoitetaan muuttamaan pois. Yksityisten tekemät ja laatimat asiakirjat eivät kelpaa perusteeksi. (Linna 2004, 11). Kyseessä on siis poismuuttovelvoite. Häätöperusteessa ei tarvitse käyttää mitään tiettyä fraasia, vaan tärkeätä on että asiakirjasta käy selvästi ilmi velvoite muuttaa. Esimerkiksi että asukas ”velvoitetaan häädön uhalla heti tai tiettynä muuttopäivänä (omalla kustannuksellaan) muuttamaan huoneistosta ja jättä- mään se kantajan vapaaseen hallintaan”. (Linna, 2004, 10)


Lähes aina velvoitteeseen sisältyy vaatimus suorittaa maksamattomat vuokrat liittyen vuokrasopimuksen purkamiseen johtaneisiin häätötuomioihin. Häätö ja vuokrien pe- rintä yhdessä muodostavat yhden ulosottoasian ja vastaava ulosottomies on toimival- tainen panemaan kummatkin täytäntöön. Oikeudenkäyntimenettelynä sekä häätöä koskevissa riita-asioissa että asuinhuoneistoja koskevissa huoneenvuokra-asioissa noudatetaan normaalia riita-asioiden oikeudenkäyntimenettelyä. (Linna, 2004, 12)


7.4 Häätöä koskevat säännökset


Ulosottokaari 15.6.2007/705 säätelee vuokralaisen häätömenettelyä. Laissa on yritet- ty ottaa huomioon sekä hakija, häädettävä ja sivulliset. Omaisuuden talteenottoa ja säilyttämistä koskevat määräyksen sekä muuttopäivän määräämiset ja lykkäämiset, unohtamatta asunto- ja sosiaaliviranomaisille tehtävät ilmoitukset ovat merkittäviä laissa määriteltyjä säännöksiä. (Linna 2004,4)


Häätösäännökset jaetaan yleisesti perustetta ja menettelyä koskeviin, ja erityisiin yleisiin säännöksiin. Yleiset säännökset koskevat lähinnä ulosottolain 2 luvun ulosot- toperusteeksi kelpaavia asiakirjoja jotka siis sopivat koskemaan häätöä. Ne kelpaavat siis myös häätöperusteen perusasiakirjoiksi. Lain 3 luvussa ovat yleiset ulosoton me- nettelysäännökset ulosoton hakemiseen, täytäntöönpanotoimitukseen, ulosottomie- hen päätökseen, kuulemisen ja ilmoittamiseen, tiedoksi antamiseen, vakuuteen, tieto- jen saamisoikeuteen ja tietojen luovuttamiseen, unohtamatta uhkasakkoa ja voima- keinoja. (Linna 2004,4)


Erityiset säännökset häätömenettelystä löytyvät lain 7 luvusta. Nämä säännökset syr- jäyttävät luvussa 3 mainitut säännökset.


Myös ulosottokaaren 1 luvun säännökset, jotka koskevat ulosottomiehen toimivaltaa ja esteellisyyttä, ulosottorekisteriä sekä ulosoton asianmukaisuuden vaatimusta kos- kevat myös häätöjä, kuten myös täytäntöönpanokulut lain 9 luvusta. (Linna, 2004, 4- 5).


7.5 Vuokrasaatavan vanheneminen


Maksamaton vuokrasaatava vanhenee jos vuokranantaja ei lakiin perustuvan aja ku- luessa käytä saamisoikeuttaan tai muuten peri velkaansa. Velan vanhentuminen pe- rustuu ajan kulumiseen ja tapahtuu suoraan lain perusteella ilman asiaosaisen tai vi- ranomaisen päätöstä. Säännökset velan vanhenemiseen löytyvät vanhentumislaista. Vanhentumislain 1 luvun 4 §:n mukaan ”velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua 5- 7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. kol- messa vuodessa vuokrasuhteen päättymisestä”. Vanhentumisen oikeusvaikutuksena on että velallinen eli vuokralainen tässä tapauksessa vapautuu suoritusvelvollisuudes- taan. Kysymyksessä on siis velallisen suoja. Vanhentuminen alkaa vuokralaiselle an- netusta eräpäivästä. On huomattavaa että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain nojalla vuokra on maksettava kunkin kuukauden 2 päivä, jollei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu, joten laki määrittelee eräpäivän. (Uitto 2009, 73–77)


Velan vanhentuminen voidaan katkaista joko vapaamuotoisesti tai oikeudellisesti. Katkaisutoimesta alkaa uusi kausi, yhtä pitkä kuin alkuperäinen aika. Lainvoimaisen tuomion jälkeen velan vanhentumisaika on viisi vuotta. Jos maksuvelvollisuus alkaa vasta ulosottoperusteen antamisen jälkeen, lasketaan velan vanhentuminen alkavaksi vasta tästä. Vapaamuotoisen katkaisutoimen yksilöinti tulee suorittaa niin selvästi että siitä käy ilmi, mistä velvoitteesta on kysymys. Velkojan tulee pystyä näyttämään että katkaisukeino on kohdistettu velallista vastaan. Oikeudellisilla katkaisutoimilla velkoja panee vireille kanteen käräjäoikeuteen velallista vastaan. Ratkaisevaa tässä on se että velkoja esittää saamisoikeutensa olemassaolon. Vanhentumisen katkaise-


misen edellytyksenä on että vastaajaa vastaan nostettu kanne annetaan tiedoksi vuok- ralaiselle. (Uitto 2009, 80–81, 87–89)


1.1.2008 lainmuutoksen myötä velka vanhenee lopullisesti kun täytäntöönpanokel- poisuus päättyy ulosottokaaren mukaan. (UK 2:27 § ja Vanhl. 8.3 §) ”Ulosottoperus- te, jossa luonnolliselle henkilölle on asetettu maksuvelvoite, on täytäntöönpanokel- poinen 15 vuoden ajan” Uitto 2009, 99). Määräaika on 20 vuotta, jos ulosottoperus- teessa tarkoitettu velkoja on luonnollinen henkilö. Kun saatava on lopullisesti van- hentunut, ei sitä voida enää periä. Vuokranantajan on huomattava että päätöksellinen saatava vanhenee viiden vuoden kuluessa täytäntöönpanoperusteen antamisesta, joll- ei tätä vanhenemista ennen katkaista (Uitto 2009, 97–99)


7.6 Häädön asianosaiset


Yleensä vastaaja häätöasiassa on se joko luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö, joka on velvoitettu muuttamaan ja jota vastaan tämä häätöasia on pantu vireille. Ulosotto- kaaren 7 luvun 1 §:n mukaan tosiasiallisesti myös ne, jotka asuvat niissä tiloissa joita häätöperuste koskee, ovat asianosaisia asiassa. Sellaisia henkilöitä ovat esimerkiksi perheenjäsenet, alivuokralaiset tai muut, jotka luvalla ovat saaneet asua kyseenomai- sessa asunnossa. Myös tiloissa luvatta asuvat ovat häädön piirissä. Asuu tai oleskelee asunnossa, joko vakituisesti tai tilapäisesti, lopputulos on sama; kaikki asunnossa olevat on poistettava tavaroineen häädön kohdetiloista. (Linna, 2004,44–45). Häätö- tuomio ulottuu laajemmalle kuin vain ulosottoperusteessa nimeltä mainittuihin.


Alivuokralaisen asema on heikko. Hänen vuokrasuhteensa päättyy ilman irtisanomis- ta samana päivänä kuin päävuokralaisenkin. Vaikka laissa säädetään, että alivuok- ranantajan on viipymättä ilmoitettava vuokraoikeuden päättymisestä alivuokralaisel- le, niin mahtaneeko se aina toteutua. (Linna 2004, 45)


Jälleenvuokrasuhde on yhdenlainen alivuokralaissuhde. Se eroaa kuitenkin merkittä- västi alivuokrasuhteesta. Yritykset vuokraavat useinkin asuntoja, jotta heidän työnte- kijänsä voisivat vuokrata ne heiltä esimerkiksi kalustettuna. Yrityksen on pitänyt saada lupa luovuttaa huoneiston käyttöoikeus edelleen. Jos yritykseltä huoneiston


vuokrannut työntekijä syyllistyy esimerkiksi häiritsevän elämän viettoon, voi yritys omin luvin irtisanoa huoneiston työntekijältään. Jos taas yritys jättää vuokransa mak- samatta kohdistetaan häätötoimenpiteet yritykseen ja samalla päättyy työntekijänkin oikeus asua huoneistossa. (Linna 2004, 46)


Jos kysymyksessä on esimerkiksi nuorten yhdessä vuokraama asunto, ulottuu häätö- prosessi heihin kaikkiin, vaikka vain yksi heistä viettäisi häiriöllistä elämää tai jättäi- si vuokranosuutensa maksamatta. (Linna, 2004, 47)


Häädön täytäntöönpanoa ei estä vuokralaisen kuolemakaan. Kuolinpesä vastaa täl- löin huoneiston tyhjentämisestä muuttopäivään mennessä. Jos kuollut vuokralainen oli vuokrannut asunnon yhdessä toisen kanssa vastaavat sekä kuolinpesä että eloon jäänyt vuokralainen yhdessä asunnosta. Syynä tähän on se että laissa asuhuoneiston vuokrauksesta 46.1 §:n nojalla vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin. Kuolin- pesän tulee irtisanoa huoneisto niin kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopi- muksesta säädetään. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 46 §: 1 mom.)


Yhteiselämän lopettamista koskevat erityissäännökset ulosottokaaren 7:4.3:ssa. Sen mukaan häätö tulee toimeen panna niin pian kuin se kohtuudella onnistuu. ”Avioliit- tolain mukaisen yhteiselämän lopettamiseen rinnastuu mm. AHVL 48 §:ssä tarkoitet- tu vuokrasuhteesta vapauttaminen yhteiselämän lopettamisenperusteella” (Linna 2004, 84). Sama koskee myös kun avoliitto purkautuu ja toinen puolisoista määrä- tään muuttamaan pois. Lain 48 § sanoo: ”Jos aviopuolisot ovat vuokranneet tai toi- nen heistä on vuokrannut yhteisenä kotina käytettävän huoneiston, tuomioistuin voi määrätessään heidän yhteiselämänsä lopetettavaksi tai tuomitessaan heidät avioeroon samalla määrätä sen aviopuolison, joka enemmän on asunnon tarpeessa, jatkamaan vuokrasuhdetta ja vapauttaa toisen aviopuolison vuokrasuhteesta taikka vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta.


Jos muut kuin aviopuolisot ovat vuokranneet huoneiston käytettäväksi heidän yhtei- senä asuntonaan, tuomioistuin voi jonkun heistä sitä vaatiessa yhteisen asumisen pää- tyttyä määrätä huoneistoa eniten tarvitseva tai tarvitsevat jatkamaan vuokrasuhdetta sekä vapauttaa toisen tai muut vuokrasuhteesta taikka vapauttaa heidät kaikki vuok-


rasuhteesta” (AHVL 48 §). Häädön perusteena tällaisessa tapauksessa voi olla joko väliaikainen määräys tai tuomio.


Yhteiselämän lopettamisen taustalla voi olla sellaisia syitä ja ongelmia jotka vaativat nopeaa toimintaa. Kysymyksessä voivat esimerkiksi olla väkivaltaiset tilanteet, las- ten huono kohtelu tai päihteet. Koska tilanteet vaihtelevat hyvinkin paljon, on ulosot- tokaaren säännös mukaileva. Ainoana oikeusohjeena on, että tilanne pitää hoitaa jou- tuisasti, mutta häädettävän kannalta kohtuullisesti. Häädettävälle tulee antaa tilaisuus muuttaa arvokkaasti. Jos kuitenkin yhteisasumisen jatkuminen häätöperusteen jäl- keen olisi todennäköisesti terveydelle vaarallista asumaan jääville, voidaan poishää- dettävän muutto toimittaa erittäin nopeasti. (Linna, 2004, 84)


8 HÄÄTÖPERUSTEEN TÄYTÄNTÖÖNPANON HAKEMINEN JA VIREILLEPANO


8.1 Täytäntöönpanohakemus


Kun hakija on saanut häätöperusteen tuomioistuimelta, voi hän hakea tuomion täy- täntöönpanoa. Kirjallinen hakemus (liite 6), sähköinen viesti tai oikeusministeriön luvalla erityisen teknisen käyttöyhteyden avulla ovat kaikki muotoja, joilla täytän- töönpanoa voidaan hakea suoraan ulosottoviranomaiselta ulosottokaaren 3 luvun säännösten mukaan. Pelkästään suullisesti hakemusta ei voida toimittaa. Hakemuk- sessa pitää olla laatijan allekirjoitus. Sähköpostia voi käyttää, mikäli ulosottopiiri on ilmoittanut sähköpostiosoitteen hakemuksia varten. Ne yritykset tai ne hakijat joilla on paljon häätöhakemuksia voivat lähettää eri sopimuksella ne suoraan ulosoton val- takunnalliseen tietojärjestelmään. (Linna 2008, 61)


Hakemuksessa on ilmoitettava hakijan yhteystiedot ja jos hän käyttää asiamiestä, asiamiehen yhteystiedot. Häädettävästä on ilmoitettava yhteystiedot ja suosituksen mukaan myös kaikki mahdolliset tiedossa olevat alivuokralaiset tai muut asunnossa oleilevat. Hakemukseen tulee liittää tuomio oikeaksi todistettuna ja jos hakemus on tehty sähköisenä, tulee alkuperäiset hakemukset liitteineen toimittaa jälkikäteen.


Avustavalla ulosottomiehellä on toimivalta panna häätöperuste täytäntöön. (Linna, 2004, 49–51)


8.2 Ulosottolain mukaisen muuttopäivän määrääminen ja sen tiedoksiantaminen


Kun häätöasia on tullut vireille ulosottovirastossa, määrätään häädettävälle muutto- päivä. Yleensä se määrätään noin 1-2 viikon päähän arvioidusta tiedoksiantamispäi- västä. Jos tiedoksiantamiseen lasketaan viikko, on häädettävän muutto päivä noin 2-3 viikon kuluttua. (UK 7:2). Se on viimeinen mahdollisuus häädettävän vapaaehtoiseen muuttoon ja oman muuttokuorman tekemiseen. (Linna 2008, 224)


Häädettävä saa häätöasiasta ilmoituksen vireille tulosta viipymättä, kun se on tullut vastaavalle ulosottomiehelle sekä muuttokehotuksen, jossa on määräpäivä muuttoon ja laiminlyönnin varalta häädön pakkototeutuksen päivämäärä (liite 8). (UK 7:4) Xxxxxx, jos tilanne on erikoislaatuinen, esimerkiksi huoneiston erittäin huonon hoi- don vuoksi voidaan muuttokehotuksen tiedoksiantopäivä määrätä muuttopäiväksi. (Linna, 2004, 54)


Muuttokehotuksen antaminen tiedoksi tapahtuu joko postitse tavallisena virkakirjee- nä tai jättämällä se kyseessä oleviin kohdetiloihin, mutta joka tapauksessa aina kirjal- lisesti. Sen katsotaan tulleen tiedoksi seitsemäntenä päivänä lähettämispäivästä tai siitä kun se on jätetty kohdetiloihin. Lähettämispäivämäärä tulee merkitä muuttoke- hotukseen. Useimmiten on viisasta käyttää todisteellista tiedoksiantotapaa, varsinkin silloin kun voidaan olettaa että vastaaja kiistää sen saamisen. (Linna, 2004, 56–59)


Vireilletuloilmoituksessa tulee näkyä asianhallintatiedot, vastaava avustava ulosot- tomies ja hänen yhteystietonsa, muuttokehotus ja yhteydenottokehotus sekä ilmoitus siitä, että häädettävällä on tilaisuus tulla kuulluksi, kuten myös mitä paikalle jääneel- le omaisuudelle tapahtuu lain mukaan. Muuttokehotuksessa oleva muuttopäivä on tarkka päivä milloin viimeistään tulee tiloista lähteä. Häädettävänkin on voitava luot- taa siihen, että hän saa asua huoneistossa aina siihen päivään asti. Huoneiston huo- non hoidon vuoksi ulosottomies voi kuitenkin tehdä itseoikaisun ja toimittaa häädön


heti. Mutta niin sanotuissa normaali tilanteissa asukas voi asua muuttopäivään asti. Tämä tarkoittaa sitä, että muuttopäivää seuraavana päivänä voi ulosottomies toimit- taa häädön, mikäli hän huoneistoa tarkastaessaan toteaa siinä vielä joko asuttavan tai tavaroita jätetyn. Mikäli tavaroita on jätetty huoneistoon, voidaan ne ulosmitata saa- tavien suorittamiseksi tai yksinkertaisesti arvoton tai vähäarvoinen omaisuus hävit- tää. (Linna, 2004,55–56)


8.3 Muuttopäivän lykkääminen


Toisaalta ulosottomies voi myös lykätä määräämäänsä muuttopäivää (liite 10). Lais- sa ei mainita lykkäysperusteita, mutta uuden asunnon hankkimiseen perustuvat syyt, terveydelliset syyt tai lasten olosuhteisiin perustuvat syyt ovat yleensä hyväksyttyjä. Hakijalle ei kuitenkaan saa aiheutua tuntuvaa haittaa lykkäyksestä. (Linna 2008, 228). Saattaa olla, että vuokravälittäjä on jo vuokrannut kyseisen asunnon eteenpäin seuraavalle asukkaalle, eikä voi sitä peruuttaa. Kokemuksen kautta kuitenkin oppii, ettei asuntoa kannata heti markkinoida eteenpäin, ellei jollakin hakijalla ole todelli- nen ja kiireinen asunnontarve. Eli toisin sanoen muuttopäivää lykättäessä tulee tilan- ne punnita kokonaisvaltaisesti. Ulosottomiehet kiinnittävät erityistä huomiota lapsi- perheiden olosuhteisiin. (Linna, 2004, 71–73)


Vahva pääsääntö kuitenkin on kahden kuukauden enimmäislykkäysaika. Vain jos häätö on inhimillisesti katsottuna kohtuuton ja lykkäyksellä saavutetaan jonkinlainen perusteltu ratkaisu asiaan, voidaan häätöä lykätä yli kahden kuukauden. Ulosottomies perustelee kirjallisesti päätöksensä ja siihen ei saa hakea muutosta (UL 7:4,1). (Linna 2008, 228)


Muuttopäivän lykkäysaika on ulosottokaaren 7 luvun 4 § mukaan hakijan suostu- muksella enintään kuusi kuukautta asian vireilletulosta. Yleisin lykkäysaika lienee kahdesta viikosta kuukauteen. Ulosottomiehen kokonaan viran puolesta tekemä lyk- käys muuttopäivästä ei heikennä häätöperustetta ja sen täytäntöönpanokelpoisuutta. (Linna, 2004, 76–77)


Tällaisen muuttopäivän lykkäämisen tarkoitus on antaa häädettävälle aikaa järjestellä asioitaan, mutta tarkoitus ei kuitenkaan ole tarjota hänelle ilmaista asumista ajalta. Häädettävä maksaa vuokran myös lykkäyksen ajalta. (Linna 2008, 225)


8.4 Vuokralaisen vuokranmaksuvelvollisuus ja vuokrasuhteen purkamisesta synty- nyt vahingonkorvaus vuokranantajalle


Vuokralaisen velvollisuuksiin kuuluu maksaa vuokra huoneistosta sovittuna ajankoh- tana. Kun vuokralainen on irtisanonut huoneiston, on hänellä vielä velvollisuus mak- saa myös irtisanomiskuukaudelta vuokransa. Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta 34 § vaaditaan vuokralaista maksamaan vuokra myös hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos hän edelleen käyttää huoneistoa. Huoneiston käytöstä tulee maksaa korvaus muuttopäivään saakka. Häädettävältä ei kuitenkaan voi periä korke- ampaa vuokraa, kuin mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Usein kuitenkin vuokra jää vuokralaiselta maksamatta loppu vaiheessa. Jos huoneistosta muuttamista on ly- kätty ulosottomiehen toimesta, jatkuu vuokranmaksuvelvollisuus edelleen. Vuok- ranmaksuvelvollisuus päättyy, jos häädettävä ilmoittaa hakijalle tai ulosottomiehelle muuttaneensa tiloista. Vuokralainen joutuu kuitenkin maksamaan irtisanomisajan kaltaisen vuokran muuttopäivän jälkeiseltä kuukaudelta, kuten myös seuraavassa korkeimman oikeuden päätöksessä tuodaan esiin. (Linna, 2004, 79–82 )


Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen (KKO:2005:102) mukaan niin sanotun haittavuokran periminen on mahdollista. Vuokranantaja oli solminut kirjallisen tois- taiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen 5.9.2001 uuden asukkaan kanssa, mutta joutunut purkamaan sen maksamattomien vuokrien vuoksi häädön uhalla. Häätö to- teutettiin 26.4.2002. Vuokralainen velvoitettiin maksamaan yhtiölle erääntynyt huh- tikuun vuokra. Yhtiö oli ryhtynyt vuokraamaan asuntoa heti, kun huoneisto oli todet- tu tyhjäksi. Huoneisto saatiin vuokrattu 1.6.2002 alkaen. Toukokuun ajalta vuokra oli menetetty. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranan- tajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta. Käräjäoikeus kuitenkin katsoi yhti- ön saaneen suorituksen huhtikuulta 2002 ja, että yhtiölle ei syntynyt mainitun lain 64

§:n 1 momentissa mainittua vahinkoa. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuo-


miota. Yhtiölle myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen. Ongelmana oli siis toukokuun ajalta asunnon tyhjäkäyttö ja saamatta jäänyt vuokra. Korkein oikeus kiinnitti huomion siihen ajankohtaan, jolloin vuokranantaja on tosiasiallisesti saanut huoneiston hallintaansa. Jos vuokralainen olisi häätöpäivänä 26.4.2002 irtisanonut vuokrasopimuksen, olisi hän ollut velvollinen maksamaan vielä irtisanomisajan, eli toukokuun vuokran siinäkin tapauksessa, vaikka olisi heti muuttanut huoneistosta pois. Korkeimman oikeuden mukaan vaatimus toukokuun vuokran osalta ei ollut kohtuuton ja katsoi näin ollen, että vuokralainen velvoitetaan korvaamaan sopimuk- sen purusta aiheutunut vahinko myös toukokuun osalta.


9 ASIANMUKAINEN HÄÄTÖTOIMITUS


9.1 Häädön täytäntöönpano


Häätö voidaan kaiken kaikkiaan panna täytäntöön kolmella eri tavalla:


omaisuuden poiskuljetuksella häätötiloihin pääsyn estämisellä

uhkasakkohäädöllä


”Toimituspaikkana pidetään 1 momentissa tarkoitettua tilaa tai paikkaa siihen välit- tömästi liittyvine alueineen täytäntöönpanon asianmukaisen toimittamisen edellyttä- mässä laajuudessa”. Näin mainitsee ulosottokaaren 3 luvun 22 §. Tämä tarkoittaa esimerkiksi kerrostalossa rappukäytävää, vinttikomeroa tai kellarikomeroa ja niistä uloskäyntiä. Kiinteistön ollessa kysymyksessä siihen kuuluu koko kiinteistö. Pykä- lässä mainittu asianmukainen toimittaminen tarkoittaa joutuisuutta, tehokkuutta ja tarkoituksenmukaisuutta. Häätö ei saa aiheuttaa suurempaa haittaa vastaajalle, muille asukkaille tai sivullisille kuin mitä täytäntöönpano vaatii. (Linna, 2004, 85–86 )


9.2 Ulosottomiehen voimakeinot


Ulosottomiehellä on myös järjestyksenpito-oikeus toimituspaikalla. Ulosottomies voi halutessaan ja nähdessään tarpeelliseksi pyytää poliisilta virka-apua tehtävän suorit- tamiseen. Ulosottokaaren 7 luvun 5 § mukaan; ”Häätö toimitetaan poistamalla ulos- ottoperusteessa tarkoitetuista tiloista häädettävät ja siellä oleva omaisuus”. Lisäksi kaikkien huoneistossa häädön alkaessa majailevien tulee ilmoittaa sekä nimensä että osoitteensa mikäli niitä kysytään. Kaikkien henkilöllisyyden selvittämiseen voidaan ulosottomiehen toimesta pyytää virka-apua, kuten ulosottokaaren 3 luvun 24 § mai- nitsee. (Linna, 2004, 86–87)


Lainsäädännön keinot ovat hyvinkin rajatut, kun häätö toteutetaan poistamalla tilois- ta häädettävät sekä siellä oleva omaisuus UK 7:5.1). Kotirauha suojaa häädettävää aina muuttopäivään saakka, mutta muuttopäivän mentyä ei siihen enää voi vedota. Ulosmittauksen toimittamiseksi voi ulosottomies kuitenkin, huolimatta kotirauhan suojasta, toimittaa ulosmittauksen ulosotossa olevien saatavien perimiseksi. Mutta, jos muuttopäivän jälkeisenä päivänä ei kukaan avaa ovea, voidaan apuna käyttää yleisavainta tai lukkoseppää. Myös sisätiloissa saadaan avata lukittuja säilytystiloja jo senkin vuoksi jotta voidaan määritellä omaisuuden arvo. Jos päältä päin näkee, että kyseessä on lukolla suljettu päiväkirja, valokuvakansio tai muu hyvinkin henki- lökohtainen esine ei lukkoa saa edes ulosottomies avata. Tällainen esine tulee säilyt- tää. (Linna, 2004, 88–89)


Mikäli ulosottomies kohtaa vastustusta häädettävien tai ulkopuolisten taholta ja hää- töä pyritään estämään, on ulosottomiehellä oikeus saada virka-apua poliisilta. Ulosot- tomies voi käyttää myös sekä vastarinnan murtamiseksi tarpeellisia ja puolustettavia voimakeinoja. (Linna 2008, 78) Voimakeinoja harkittaessa tulee ottaa huomioon teh- tävän laatu, vastarinnan vaarallisuus sekä tilanteen arviointi kokonaisuudessaan. Eri- tyisen tarkkaa harkintaa tulee käyttää kun tiloissa on lapsia tai vanhuksia. Näissä ti- lanteissa voimatoimet ei liene viisaita. Yhtä kaikki, kunkin tilanteen sen hetkinen ar- viointi määrää voimakeinojen tarpeellisuuden ja puolustettavuuden. Käytännössä ulosottomiehet eivät itse käytä voimatoimia vaan pyytävät siihen aina virka-apua po- liisilta. (Linna, 2004, 89–91).


9.3 Avustaja ja pöytäkirja


”Ulosottomenettelyssä saa käyttää asiamiestä ja avustajaa, jollei muualla toisin sää- detä. Xxx toimitus pidetään kutsua antamatta, vastaajan pyynnöstä hänelle on varatta- va tilaisuus pyytää avustajansa paikalle, jos tämä voi saapua viivytyksettä.

Asiamiehenä tai avustajana ei saa toimia 1 luvun 16 §:ssä tarkoitettu ulosottomiehen läheinen.” Näin mainitaan ulosottokaaren 3 luvun 10 §. Xxx jos häädettävästä tuntuu että hän ei yksi asiasta selviä, voi toki pyytää avustajan paikalle. Yleensä itse häätö- toimituksesta ei anneta mitään erillistä kutsua tai tarkkaa aikaa, mutta jos vastaaja on paikalla, on siis avustajan pyytäminen mahdollista. Itse häätötoimitusta ei kuitenkaan saa viivästyttää kohtuutonta aikaa. (Linna, 2004, 91–92)


Häätötoimituksesta tulee pitää pöytäkirjaa (UK 3:35), jos tilaisuudessa paikalla ole- vat tulevat esittämään väitteitä tai vaatimuksia tai jos siihen jostain muusta syystä ilmenee tarvetta (liite 11). Pelkkiin muistiinpanoihin voidaan tyytyä, jos voidaan olettaa, että omaisuudesta tai sen hävittämisestä ei tule jälkikäteen vaateita. Pöytäkir- jaan tulee merkitä vastaajan tai häädettävien läsnäolo, lausumat ja muut tarpeelliseksi katsotut tiedot. Varsinkin omaisuudesta tulee merkinnät olla tarkat; talteen otettu omaisuus ja hävitetty omaisuus tai jopa ulosmitattu omaisuus tulee käsitellä pöytäkir- jassa. Liitteenä siihen voi kirjata esimerkiksi valokuvia tai videoita häätötilasta. (Linna, 2004, 92)


Häätötoimituksessa ei tarvitse olla todistajia paikalla. Suositeltavaa on kuitenkin, että sellainen on kaiken varalta paikalla. Todistajan rooli on tarvittaessa vahvistaa pöytä- kirjan oikeellisuuden tai muun toimituksen kulun. Todistajan tulee olla esteetön es- teellisyysperusteen mukaan (OK 17:43). Jos häätö on niin sanotusti helppo, eli tilois- ta on muutettu pois ja huoneisto on tyhjä, riittää jopa että paikalla olevan vuokratalo- yhtiön huoltomies vahvistaa tämän ja näin toimii todistajana asiassa. (Linna, 2004, 93).


9.4 Omaisuuden käsittely


Ennen vuotta 2003 ei häädettävän omaisuuden käsittelystä ollut säännöksiä. Tavallis- ta oli, että omaisuus kannettiin ulos ja kun tilat olivat tyhjät, katsottiin, että häätö oli suoritettu. Ulkona olevalle omaisuudelle ei järjestetty vartiointia eikä minkään nä- köistä suojaa, satoi tai paistoi, varastettiin sitä tai ei. Nykyisissä säädöksissä on me- nettelyohjeet häädetyn omaisuuden suhteen. Omaisuus voidaan jaotella menettelyn suhteen suoraan seuraavasti:


arvoton tai vähäarvoinen omaisuus omaisuus, jolla on myyntiarvoa

erityisomaisuus


Arvokas omaisuus, eli omaisuus, jolla on myyntiarvoa, otetaan talteen. Yleisesti hää- tökohteessa oleva omaisuus ulosmitataan kaikkien saatavien suorittamiseksi, ei siis vain esimerkiksi vuokrarästien suorittamiseksi. Arvoton tai rahallisesti vähäarvoinen omaisuus voidaan hävittää. Erityisomaisuutta on omaisuus, joka mitataan tunnesitei- siin perustuen ja se otetaan talteen. Valokuvat, asiakirjat, kuitit, tositteet, kirjanpito, postimerkkikokoelmat, vihkitodistukset, päiväkirjat ja muut vastaavat esineet ovat erityisomaisuutta, mikäli ne ovat selvästi havaittavissa muusta omaisuudesta. (Linna 2008, 227) ”Ylipäätään kaikki sellainen omaisuus, joka on ainutkertaista, kuuluu läh- tökohtaisesti säilytettäviin, jollei esineiden koko tai määrä rajoita säilyttämismahdol- lisuuksia”(Linna, 2004, 115). ”Kriteerinä voidaan pitää sitä, olisiko esineestä toden- näköisesti saatavissa myynti- ja säilytyskustannukset ylittävä myyntihinta erillisenä myyntiobjektina. Suositeltavaa olisi, että ennen hävittämistä tavarat valokuvataan. Likaiset vaatteet ja astiat voi hävittää. Yleensä myöskään kuluneilla tai halvoilla huonekaluilla ei ole myyntiarvoa. Liian tiukkoja vaatimuksia ulosottoviranomaisen harkinnalle säilyttämisen tai hävittämisen suhteen ei häädön luonne huomioon ottaen voida asettaa” (HE 216/2001). Taloyhtiölle tai häädettävälle ei saa aiheutua tarpee- tonta vahinkoa tai ylimääräisiä kustannuksia puhumattakaan ympäristön roskaami- sesta. (Linna, 2004, 115).


9.4.1 Tavaroiden poiskuljetus


Ulosottomies ymmärtää siis kolme osa-aluetta omaisuuden käsittelyssä; poiskuljetus, hävittäminen sekä talteen ottaminen, varastoiminen ja myynti. (Linna, 2004, 95–96).


Kun huoneistossa oleva omaisuus kuljetetaan pois, toimitaan Ulosottokaaren 7 luvun 1 § 1 momentin mukaan. Itse ulosottomies ei saa olla muuttomiehenä kantamassa, ei edes erillistä korvausta vastaan, jos tavaroiden poiskuljetus voidaan suorittaa ulko- puolisin avuin (UK 1:22). Ulosottomiehen tulee vastata omaisuudesta koko ajan, ett- ei sitä päästä varastamaan tai muutoin tuhoamaan. (Linna, 2004, 99)


9.4.2 Lukkoseppähäätö


Jos ulosottomiehellä ei häätöajankohtana ole tarvittavia säilytystiloja tai jos häädet- tävän säilytettävää omaisuutta on paljon, joko talteen otettavaa tai hävitettävää, on varmastikin perusteltua suorittaa niin sanottu lukkoseppähäätö. Se tapahtuu siten että oven lukko vaihdetaan, joko huoltoyhtiön toimesta tai lukkosepän toimesta ja näin estetään häädetyn pääsy tiloihin. Häätö katsotaan toimitetuksi kun tiloihin pääsy on häädetyltä estetty. Asian vireilläolo kuitenkin jatkuu niin kauan kunnes tilat ovat tyh- jät ja omaisuus käsitelty tarkoituksenmukaisella tavalla. Ulosottomiehellä on kuu- kausi aikaa käsitellä huoneistoon jätetty omaisuus. Tämän kuukauden aikana hääde- tyllä on oikeus tulla hakemaan talteen otettua omaisuuttaan pois ennen myyntiä tai ennekuin se hävitetään. (UK 7:6.2), (Linna, 2004,100–102).


Kun asukkaalle asetettu muuttokehotuksen päivämäärä on mennyt, voidaan häätö toteuttaa koska vaan. Ulosottomiehen velvollisuus on päättää mitä tehdään huoneis- toon jääneelle/jätetylle omaisuudelle. Jo muuttokehotuksessa on häädettävälle ilmoi- tettu mitä lain mukaan tapahtuu omaisuudelle jonka hän niin sanotusti jättää taak- seen. Edellä mainitun hallituksen esityksessä jatketaan: ”…voidaan paikoilleen jätet- ty vähäarvoinen omaisuus rinnastaa hylättyyn omaisuuteen. Sen sijaan päinvastaises- sa tapauksessa varovaisuus olisi paikallaan. Näin toiminta olisi sopusoinnussa omai- suuden suojaa koskevan perustuslain 15 §:n kanssa. Muu kuin vähäarvoinen omai-


suus tulee kuljettaa pois. Esimerkiksi toimivat kodinkoneet, viihde-elektroniikka, kir- jat, korut ja taide-esineet sekä hyväkuntoiset ja myyntiarvoa omaavat huonekalut tu- lisi ottaa talteen”(HE 216/2001).


9.4.3 Varastoiminen ja myynti


Kun ulosottomies katsoo parhaaksi ottaa talteen omaisuutta, on hänellä velvollisuus huolehtia siitä. Lämpimiä varastotiloja ei aina ole saatavilla, joten riittää kunhan omaisuus on kohtuullisesti suojattu. Häädettävällekin tulee antaa mahdollisuus suoja- ta, vakuuttaa tai muin toimin estää oman omaisuutensa arvon aleneminen. Aina vara- taan myös tilaisuus häädettävän noutaa omaisuutensa pois. Tarkoituksena ei ole, että omaisuutta säilytetään vain säilyttämisen vuoksi vaan, että siitä mahdollisesti saatai- siin varoja, joilla maksaa kulut ja velat. Mahdolliset myynnistä saadut varat joko tili- tetään häädetylle, jos tilitysosoite on tiedossa, tai talletetaan virkavarojen tilille odot- tamaan häädetyn yhteydenottoa yhteensä kymmenen vuoden ajan, jonka jälkeen hää- detty menettää varat valtiolle. Yleensä kuitenkin on niin, että häädettävällä on vireillä ulosottoasioita, minkä vuoksi omaisuudesta tilitetyt varat yleensä ulosmitataan saata- vien suorittamiseksi. (UK 7:7), (Linna, 2004, 102–105).


Jos häädetty maksaa häädöstä aiheutuneet kulut ja ulosottomaksut on hänellä oikeus saada talteen otettu omaisuus takaisin noutamalla se viimeistään päivää ennen myyn- tiä. Kulut sisältävät myös säilytys- ja varastointikulut mikäli häädetyn tavarat eivät ole enää ole kohdetiloissa. (UK 7:7) Myyntipäivänä ei hänellä tätä oikeutta enää ole. Myyntipäivänä hänellä on oikeus esittää tarjous ”omasta omaisuudestaan” ja näin saada se takaisin. Ulosmitattuja tavaroita ei tämä säännös koske. (Linna, 2004, 108)


Jos ulosottomies päätyy omaisuuden myyntiin, järjestetään huutokauppa tai annetaan häädetyn omaisuuden myynti luotettavan huutokaupan toimittajalle. Korut, kulta- ja hopeaesineet myydään joko huutokaupalla tai suoraan kultasepänliikkeeseen. Hää- dön hakija antaa yleensä vakuuden, jos häätöperuste muuttuu ja täytäntöönpanosta aiheutuu vahinkoa. Omaisuus kuitenkin pyritään aina myymään käypään hintaan. Vähäarvoista omaisuutta ei ryhdytä myymään vaan se hävitetään. Hävittämisessä ulosottomies voi menetellä kolmella tavalla; hävittää omaisuus itse, antaa tehtävä


ulkopuoliselle tai antaa hakijalle täydet valtuudet omaisuuden suhteen menetellä ha- luamallaan tavalla. Käytännössä kuitenkin huoneiston tyhjennyksen arvottomista esineistä ja huonekaluista hoitaa hakija. Tällöin hakija pyytää ulosottomieheltä kirjal- lisen luvan, jossa määritellään missä tiloissa olevaa omaisuutta tämä lupa koskee. Luvan myötä hakija sitoutuu hävittämään häädetyn tavarat asianmukaisesti. Kulut sisällytetään täytäntöönpanokuluihin. (Linna, 2004, 109–113).


Häädön jälkeen lähetetään häädetylle, mikäli osoite on tiedossa, tieto siitä miten hä- nen omaisuutensa suhteen on menetelty (UK 7:7).(Linna, 2004, 99), (liite 13)


9.5 Häätö uhkasakon avulla


Häätö uhkasakon avulla tarkoittaa ulosottomiehen toimittamaa häätöä, jolloin painos- tetaan häädettävää itse muuttamaan kohdetiloista sakon uhalla. Uhkasakkohäätö on mahdollinen, jos vastaaja on maksukykyinen, menettely on tarkoituksenmukainen ja vastaaja kykenee huolehtimaan omaisuuden poiskuljetuksesta. Tilanteita, joihin uh- kasakkohäätö sopii, ovat esimerkiksi tapaukset, joissa huoneistoa on voitu käyttää muuhun tarkoitukseen kuin mitä on sovittu esimerkiksi kun kyseessä on yritys tai vuokraoikeus on luvattomasti siirretty toiselle. Eli, kun uhkasakkohäätö on kyseessä, vuokralainen ei ole maksukyvytön, vaan jollain tapaa niskoitteleva. (Linna, 2004, 118). Uhkasakkohäätöä ei kuitenkaan koskaan tulisi käyttää vähävaraisen tai syrjäy- tyneen henkilön häätämisessä sillä maksamatta jäävä uhkasakko lisää vain häädettä- vän velkamäärä ja ahdistusta. (Linna 2008, 227, 228)


Häädön asianosaisia tulee kuulla ennen uhkasakon asettamista, jollei se tuntuvasti vaikeuta täytäntöönpanoa. Uhkasakko voidaan asettaa joko kiinteänä euromääräisenä summana tai juoksevana, joka tarkoittaa sitä että määrätään perussumman lisäksi esimerkiksi jokaiselta viikolta 500 euroa jonka häädettävä on tiloissa. Ulosottomies tekee päätöksen uhkasakosta aina kirjallisena ja päätös toimitetaan häädettävälle to- disteellisesti. Sakko tuomitaan maksettavaksi kun todisteellinen tiedoksianto on suo- ritettu (UK 3:75). Mikäli häädettävä muuttaa tiloista pois ennen määrättyä muutto- päivää, raukeaa asetettu uhkasakko ilman seuraamuksia. Jos muutto toteutuu vasta määrätyn muuttopäivän jälkeen, voidaan käräjäoikeudesta hakea tuomio sakon mää-


räämiseen. Joskus voidaan uhkasakosta huolimatta joutua toteuttamaan niin sanottu ”kantohäätö”.


9.6 Ilmoitus sosiaaliviranomaisille


Ulosottoviranomaisen on syytä ilmoittaa sosiaaliviranomaisille, jos odotettavissa on asunnottomuusongelmia, etenkin lapsiperheissä, mutta myös, jos kysymyksessä on sairaita tai dementoituneita vanhuksia, jotka tarvitsevat sosiaaliviranomaisten huo- lenpitoa (liite 9). Tällaisia avuttomia henkilöitä ei voi jättää oman onnensa nojaan. Jos ulosottomies tapaa häätöpäivänä tällaisia henkilöitä huoneistosta, hän ei saa pan- na häätöä täytäntöön ennen kuin asunto- sosiaaliviranomaisille on annettu mahdolli- suus järjestä ja selvittää palvelujensa tarve. (UK 7:3 ja 5:2),(Xxxxx X. 2008, 223)


10 HÄÄTÖPROSESSIN JULKISUUS

Ulosottolain 3 luvun 23 § mukaan häätötoimitus ei ole julkinen tilaisuus. Asia koskee vain häädettävää, hakijaa, toimitukseen kutsuttua ja sivullista, jonka oikeutta toimitus saattaa koskea. Ulosottomiehellä on suoranainen velvollisuus häätää uteliaat naapu- rit, asiaankuulumattomat henkilöt ja ulkopuoliset pois toimituspaikalta. Hänen vas- tuullaan on, ettei häädettävän omaisuutta anasteta tai kohdella kaltoin. (Linna, 2004, 123–124).


Asiaa koskevat pöytäkirjat ja päätökset tallennetaan ulosottorekisteriin. Eri ulosotto- miehet voivat hankkia erityistietoja asiansa välttämättömin osin taustatiedoiksi ulos- ottorekisteristä (UK 1:26). Muita tietoja ulosottomiehet voivat luovuttaa toisilleen ulosottoasian hoitamista varten (UK 3:69). Ulosottomiehellä on oikeus luovuttaa asunto- ja sosiaaliviranomaisille salassa pidettävää tietoa kun kysymyksessä on il- moitus lapsista tai muun sosiaalihuollon tarpeessa olevasta. (UK 6a:3) Muille viran- omaisille on ulosottorekisteristä lupa antaa vain asianhallintatiedot ja muista asiakir- joista vastaajan tunniste- ja yhteystietoja sekä taloudellista asemaa ja toimintaa kos- kevia tietoja. (UK 1:33) Kaikille julkisia kahdelta edeltäneeltä vuodelta ovat häätö- asiassa hakijan ja vastaajan nimi, vastaajan syntymäaika ja kotikunta ja vireilläoloai-


ka. Kaikki ulosottomiehelle laaditut asiakirjat ovat julkisia, mikäli ne eivät ole jul- kisuuslain mukaan salaisia, kuten vastaajan taloudellinen asema, tiliotteet tai muut taloudelliset tiedot, liike- tai ammattisalaisuudet tai sosiaalihuollon asiakkuus mm. Jos häätötoimituksessa on otettu valokuvia omaisuudesta tai tiloista niin ne ovat aina salaisia. Häädöstä ei tule merkintää luottotietoihin; merkintä tulee rästissä olevista vuokrasaatavista, joita ei aina pystytä esimerkiksi häädettävän omaisuudella kuittaa- maan. Asianosaisjulkisuus määräytyy aina, kuten laissa viranomaisten toiminnan jul- kisuudesta määritellään 11 §. Ulosottomies itse ei saa ilmaista sellaisia häädön aika- na tietoonsa saamia seikkoja, jotka on määrätty salaisiksi, kuten esimerkiksi terveys- tietoja tai sosiaalihuollon tietoja. Hänen tulee huolehtia omaisuuden hävittämisestä ja säilyttämisestäkin tavalla, joka varmistaa että salassa pidettävät tiedot eivät tule julki tai sivullisten nähtäville. Myös kantomiehet ja muut apuhenkilöt ovat toimeksiannon saajina vaitiolovelvollisia. (Linna, 2004,123–128)


11 MUUTOKSENHAKU JA HÄÄDÖN KULUT JA MAKSUT


11.1 Ulosottovalitus ja muutoksenhaku


Ulosottovalitus on varsinainen muutoksenhakukeino ulosotossa Ulosottokaaren 11 luvun mukaisesti. Jos joku asianosaisista on häätötoimituksessa mukana, kuuluu ulosottomiehen velvollisuuksiin antaa muutoksenhakuohjaus ja valitusosoitus (liite 12). Valitusosoitus on myös pakollinen liite toimituskirjan otteessa tai jäljennöksessä joka asianosaisella aina annetaan tai postissa lähetetään. Tyytymättömyyttä ei kuulu ilmoittaa. Määräaika valitukselle on kolme viikkoa laskettuna toimituspäivästä, jos vastaaja on ollut siinä läsnä. Muussa tapauksessa määräaika lasketaan toimituksen tiedoksiannosta. Valitus on tehtävä kirjallisesti ja se tulee toimittaa ulosottomiehen kanslian kautta käräjäoikeuteen. Ulosottomies tai vouti liittää siihen oman lausunton- sa mukaan. (Xxxxx, Havansi, Korkea-aho, Xxxxxxxx & Xxxxx, 2009).


Valitusoikeus on vastaajalla, mutta myös alivuokralaisella. Käsittelevä käräjäoikeus määräytyy sen mukaan, missä häätötoimitus on suoritettu. Käräjäoikeudesta asia voi


edetä hovioikeuteen valitusmenettelyn kautta ja hovioikeuden käsittelyssä ratkaistaan pääkäsittelyn tarpeellisuus. (Xxxxx, Havansi, Korkea-aho, Xxxxxxxx & Xxxxx, 2009).


Xxxxxx valituskirjelmässä esiintuotu asia onkin luonteeltaan kantelu. Tällöin valitus jätetään käräjäoikeudessa tutkimatta ja osoitetaan asianomainen kantelemaan valta- kunnanvoudinvirastolle UK11:18). Tämä ei kuitenkaan muuta jo tehtyä päätöstä vaan johtaa lainsäädännön kehittämiskehotukseen tai ulosottomiehelle annettuun huomautukseen. (Xxxxx, Havansi, Korkea-aho, Xxxxxxxx & Xxxxx, 2009). Häätöpe- rusteeseen häädettävä voi hakea muutosta hovioikeudelta tai takaisinsaantia yksipuo- liseen tuomioon asianomaiselta käräjäoikeudelta. Vain poikkeustapauksissa voidaan häätötuomio kumota muutoksenhaussa. (Linna, 2004, 129–130).


11.2 Täytäntöönpanon kulut ja maksut


Jotta oikeusturva olisi oikeudenmukainen, kuuluu sen vaatimuksiin oikeusturvan saa- tavuuden hinnoittelun kohtuullisuus. Vaikka ulosottomenettely ei olekaan ilmainen, niin kuitenkin se on suhteellisen edullinen, ja vähävaraiselle luonnolliselle henkilölle jopa maksuton eräissä tapauksissa. Ulosoton kustannuksista ja kuluista säädetään ulosottomaksulaissa 34/1995, ulosottomaksuasetuksessa 35/1995 ja ulosottokaaressa 9 luvussa sekä vielä oikeusapulaissa 257/2002. (Xxxxx, Havansi, Korkea-aho, Lind- fors & Xxxxx, 2009)


Ulosottomaksut (taulukko-, käsittely-, tilitys-, myynti-, täytäntöönpano-, tai valvon- nan myöhästymismaksut) ovat, joko kiinteämääräisesti määriteltyjä rahasummia tai tarkkojen taulukoiden mukaan laskettuja summia. Täytäntöönpanokulut vaihtelevat tapauskohtaisesti. Ne peritään vastaajalta, mutta myös hakija on toissijaisesti niistä vastuussa (UK 9:1). (Xxxxx, Havansi, Korkea-aho, Xxxxxxxx & Xxxxx, 2009)


Esimerkkinä mainittakoon, että täytäntöönpanomaksu häädöstä asuinhuoneistosta on 84 euroa ja muu häätö 168 euroa. (Oikeuslaitos 23.4.2009)


Maksuton ulosottokin vastaajalle on Suomessa mahdollista. Ulosottomies voi ta- pauskohtaisesti luopua maksuista ”jos siihen on perusteltu syy tai maksun periminen


olisi kohtuutonta” (UlMaksuL 5.4 §). Oikeusapuakin voidaan myöntää, mutta yleen- sä sellainen ei ole tarpeen hakijalle eikä velallisellekaan. (Xxxxx, Havansi, Korkea- aho, Xxxxxxxx & Xxxxx, 2009)


Ulosottomaksut ja täytäntöönpanokulut ulosmitataan velvolliselta osapuolelta ilman eri perustetta. Sekä ulosottomaksut että täytäntöönpanokulut ovat viranomaissuorit- teita. Lisäksi voi asianosaiselle kertyä myös asianosaiskuluja. Ne eivät kuitenkaan kuulu ulosmittauksin katettaviksi kuluiksi. Asianajajan käyttäminen avustajana ulos- ottoasiassa jää kuluiltaan kokonaan asianosaisen kannettavaksi ellei hänelle ole myönnetty maksutonta oikeusapua. (Xxxxx, Havansi, Korkea-aho, Xxxxxxxx & Xxxxx, 2009).


12 LYHYT OHJEISTUS VUOKRAVÄLITTÄJÄLLE ASUKASVALINNASTA HÄÄTÖPROSESSIIN

1. Ole tarkka kun valitset uutta asukasta. Tarkista luottotiedot, ulosottotiedot ja kuuntele ”puskaradion” tiedotukset sekä edellisen vuokranantajan kertomus.

2. Kun liikut talossa myöhemmin muissa asioissa, keskustele asukkaiden kans- sa. Asukkaat nopeastikin kertovat uuden asukkaan asumistyylistä.

3. Mikäli saat tiedot asumishäiriöistä, pyydä aina kirjallinen tuotos. Jos asukkaat ovat arkoja ottamaan yhteyttä naapuriin, niin ole oma-aloitteinen, jotta saisit häiriöilmoituksen muutamasta asunnosta. Soita itse häiriöasukkaan naapureil- le ja kysele ja pyydä kirjallista ilmoitusta.

Jos huoltomies syystä tai toisesta on saanut tietää asunnon huonosta hoidosta, tee ilmoitus asukkaalle huoneiston tarkastamisesta. Ota yhteys myös terveys- tarkastajaan, jotta hän mahdollisesti voisi osallistua tarkastukseen.

Jos vuokralaisellasi on maksuongelmia, lähetä maksukehotuksen mukana häätöuhkaus. Tässä tapauksessa ei tarvita varoitusmenettelyä.

4. Lähetä varoitus todisteellisesti häiriöasukkaalle tiedoksi, kun sinulla on vä- hintään kahdelta naapurilta kirjallinen valitus.

Jos kysymys on huoneistontarkastuksesta tee esim. siivousmääräys ja määrää uusi päivä tarkastaaksesi siivouksen toteutumisen.


5. Xxxx häiriöasukkaalle mahdollisuus korjata asumisensa. Jos sitä ei tapahdu, ole valmis pyytämään kirjalliset valitukset naapureilta uudestaan. Tarkastaessasi siivousmääräyksen saanutta asuntoa, ole valmis jämäkästi il- moittamaan onko siivouksen taso riittävä. Jatkotoimenpiteet tilanteen mukai- sesti.

Xxxx vuokralaiselle mahdollisuus maksaa erääntyneet vuokrat vaikka maksu sopimuksella pienemmissä erissä.

6. Irtisano tai pura häiriöasukkaan sopimus tilanteesta riippuen.

7. Jos asukas ei ole muuttanut muuttopäivänä, hae käräjäoikeudelta asukkaalle muuttovelvoite. Muista liittää kaikki asiakirjat mukaan; maksukehotus, hää- töuhka, valitukset, varoitukset, siivouskehote, huoneiston tarkastuspöytäkirja siivouskehotteen jälkeen, irtisanomisilmoitus, purkamisilmoitus.

8. Lähetä käräjäoikeudelta saamasi tuomio muuttovelvoitteesta ulosottoviran- omaiselle häädön täytäntöönpanoa varten.

9. Ole yhteydessä ulosottomieheen häätöpäivänä kuullaksesi onko huoneisto tyhjä. Jos huoneistossa on vähäarvoista omaisuutta, pyydä lupa sen hävittämi- seen. Tyhjennys/siivouslasku sekä avainten uudelleen sarjoitus (jos niitä kaikkia ei ole palautettu), kuuluu häädetyn maksettavaksi. Jos huoneistossa on myyntiarvoltaan arvokasta omaisuutta, odota kunnes ulosottomies on käsi- tellyt asian.

Vuokranantajan kannattaa häädön yhteydessä sarjoittaa lukot uudelleen, mi- käli kaikkia avaimia ole saatu takaisin Jos avainsarja on niin sanotusti perus- muotoinen, voidaan sitä teettää missä tahansa malliavaimen kanssa. Luk- koseppätason ja tehdastason avaimet ovat turvallisimpia koska niitä voidaan teettää vain isännöitsijän kautta avaimeen liittyvän avainkortin kanssa tai suo- raan tehtaalta. (Tapiola)

10. Vuokraa asunto mahdollisimman pian uudella onnella ja paremmalla menes- tyksellä. Muista, että rapatessa roiskuu ja vahingoilta ei aina voi välttyä!


13 LOPPUPÄÄTELMÄT

Pohdiskellessani asumista suomalaisessa kulttuurissa tulin siihen loppupäätelmään, että asunto kaikkine eri asumismuotoineen on ihmisen perustarve. Se voi omistuksel- taan olla, joko oma tai vuokrattu tai siltä väliltä, mutta asunto pitää olla. Ilman sitä on ihminen kiertävä kulkuri vailla pysyvää olinpaikkaa. Se vaikeuttaa elämistä ja ole- mista kaikin puolin.


Asumisen tilastoista huomaa, että asuntokunnat asuvat melko ahtaasti vielä tänäkin päivänä. Työskennellessäni vuokravälittäjänä vuokrasin useinkin kolme- tai nelihen- kiselle perheelle kaksion. Kun lapset kasvoivat ja tarvitsivat tilaa, muuttivat van- hemmat olohuoneen puolelle sänkyineen. Tulotaso ei sallinut vuokrata isompaa huo- neistoa. Uskon, että näin on vieläkin. Toisaalta, ne perheet, jotka ovat luottaneet huomiseen ja uskaltaneet hankkia isomman asunnon, ovat saattaneet joutua työttö- myyden tai sairauden vuoksi muuttamaan pienempään tai mahdollisesti jopa joutua häädetyksi maksamattomien vuokrien vuoksi. Oma lukunsa on sitten ne asukkaat, jotka kiertelevät asunnosta toiseen niin kauan, kun heille vaan asuntoja vuokrataan. He saattavat olla kaikkialla häiriöksi. Viimeisinä vetoinaan he etsiytyvät jonkun pa- risuhteen avulla asuinkumppaniksi jollekin johonkin huoneistoon sillä tuloksella, että myös tuo asuinkumppani tullaan häiriöiden vuoksi häätämään. Nämä asukkaat pää- tyvät ennemmin tai myöhemmin sellaisille asuinalueille tai taloihin, joista ei ole ”ylöspääsyä” tai pahimmassa tapauksessa asunnottomiksi. Se, miten häätöjä pystyt- täisiin estämään, on vaikea kysymys, johon ei varmasti yhtä ja selkeää vastausta löy- dy ja yhtenäisiä syitä on vaikea etsiä.


Ulosottoviranomaisen toimittama häätö on asianosaiselle raskas ja nöyryyttävä ko- kemus. Suurin osa häädetyistä ymmärtää, että mikäli se heistä riippuu, se jää ainoaksi kokemukseksi siltä alueelta. Toiset asukkaat saattavat sitten siihen toimitukseen jopa tottua ja tuntevat ulosottomiehet jo kenties puhuttelunimiltään. Taitavat ulosottomie- hetkin jo tietää heidät useampaa häätöä kun ovat saattaneet joutua toimittamaan.


Ulosottokaari on mielestäni nykyisissä säädöksissään ottanut hyvin huomioon omai- suuden käsittelyn. Enää ei tarvitse häpeillen siirrellä tavaroitaan ulkoa sateesta, vaan häädetyllä on jopa mahdollisuus pyytää ulosottomieheltä muutamaa lisäpäivää tava-


roidensa hakemiseen. Näin säästytään myös meille kaikille omissa oloissamme niin rakkailta tuntuvilta valokuvien tai muun samankaltaisen esineiden ja muun omaisuu- den hukkaamiselta.


Xxxx pyrkinyt siihen, että opinnäytetyössäni näkyisi koko vuokra-asumisen elinkaari. Kun mietin aihevalintaani päädyin tähän ratkaisuun, jossa käsittelisin aihetta oman kokemukseni osalta, lain osalta sekä myös lakia soveltavien kirjojen avulla koko asumisen kaarta. Asumisen kaari alkaa sopivalla asukasvalinnalla jatkuen sopimuk- sen tekoon. Matkan varrella voi tulla asumisessa ongelmia ja joskus niistäkin voi selvitä. Maksamattomista vuokrista voidaan tehdä maksusuunnitelma, häiriöllinen asukas voi ymmärtää häirinneensä toisia ottaa opiksi ja jatkaa asumista, siivoton ja huoneistoa huonosti hoitava saattaa saada apua sosiaaliviranomaisilta siivouksessa ja niin edelleen. Xxxxxx kuitenkin joudutaan mahdollisten ongelmien tähden tyhjentä- mään vuokrahuoneisto häätämällä. Liitteeksi olen valinnut asumisen todentavia mal- liasiakirjoja sekä kirjasta Yrityksen asiakirjat että häädöstä Satakunnan ulosottoviras- tosta.


Se, miten häätötoimitus tehdään, ei ole itsestään selvyys eikä pelkkä kylmä toimitus. Usein siihen saattaa liittyä lapsia tai vanhuksia, jotka tulee ottaa erityisesti huomioon. Muuttopäivää saatetaan lykätä, jotta lapset saadaan sijoitettua tai heille saadaan pa- remmat olot. Vanhukset saattavat olla jonossa vanhustenkotiin tai yksinkertaisesti vain tarvita hieman enemmän huolenpitoa viranomaisilta. Näin toimimalla he saattai- sivat pystyä asumaan vielä muutaman hetken kotonaan. Kaikki ei ongelmissakaan ole aina sitä miltä näyttää. Maalaisjärki on hyvä olla aina matkassa mukana.


On hyvä, että häätö ei ole kaikille julkinen tapahtuma. Ne, joilla on mahdollisuus, voivat nousta ongelmistaan ylös, tuntematta niin suurta häpeää, kuin mitä julkinen toimitus voisi tuoda. Myöskään häädön toimituskulut eivät ole ylitsepääsemättömän korkeita, vaikkakin siihen lisätään avainten sarjoitukset, huoneiston siivouskulut mm ja näin ollen lisäävät häädöstä tullutta kokonaiskulua.


Yhtä kaikki, häätö oikeudellisena toimenpiteenä on pakkotoimenpide, johon on jos- kus pakko vuokranantajan turvautua, jotta voisi taata hyvän asumisen muille talossa asuville asukkaille tai saada omat saamisensa.


LÄHTEET


Hienonen, V., Xxxxxxxx, H., Xxxxx, X. 2010. Hyvä vuokrasuhde. Kiinteistöalan kus- tannus Oy


Xxxx J., Xxxxxxx X. & Pohjalainen T., Kirjoitetaan juridiikkaa.2008. Talentum


Xxxxxxxxx X., Xxxxxxxx K., Xxxxxxxx H., Xxxxxx L., Xxxxx T., Xxxxxxxx M., 2008. Ju- ridiikan perusteet. WSOY oppimateriaalit.


Xxxxx R., Xxxxxxx X., Korkea-aho E., Xxxxxxxx X., Xxxxx J.2009. Insolvenssioikeus. XXXXxxx.xx Juridiikkaonline. xxxx://xxx.xxxxxxx.xx.xxxxxxxx.xxxx.xx/xxxxxxx.xxxx?xxxxxxxxxx000.00000&xxxxx selain&ts=jo&pos=in111.0&offset=#gethere. [viitattu 23.4.2011]


Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/481


Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 13.6.1929/228 Laki velan vanhenemisesta 15.8.2003/728

Xxxxxxxxxxx X., Xxxxxx D., Xxxxxxx X., Xxxxx R., Xxxxx J., Xxxxxx X., Rautio J., Sih- to J., Xxxxxxxxxx X., 2007. Prosessioikeus. XXxxxxx.xx Juridikaonline. xxxx://xxx.xxxxxxx.xx.xxxxxxxx.xxxx.xx/xxxxxxx.xxxx?xxxxxxxxxx000.00000&xxxxx selain&ts=jo&pos=pr111.0&offset=#gethere. [viitattu 23.4.2011]


Xxxxx, X. 2004. Häädön täytäntöönpano. Helsinki. Talentum Xxxxx, X. 2008. Ulosottokaaren pääkohdat. Helsinki, Talentum Oikeudenkäymiskaari 1.1.1734/4

Xxxxxxxxxx, X.2009. Asunnon vuokraus, Laki ja käytännöt. Kiinteistöalan kustannus Oy


Saarnilehto A., Xxxxx M., Xxxxxx L., 2004. Xxxxxxxxxxxxxxxxx.XXXXxxx.xx Juridi- kaonline. xxxx://xxx.xxxxxxx.xx.xxxxxxxx.xxxx.xx/xxxxxxx.xxxx?xxxxxxxxxx000.0&xxxxxxxxxx n&ts=jo&pos=va111.12768&offset=0.3. [viitattu 23.4.2011]


Xxxxxxxxx-Xxxxxx, C., Xxxxxxxxxxx, V.2004. Asuntohäädöt 2000-luvun Suomessa. Oi- keuspoliittinen tutkimuslaitos. Helsinki: Hakapaino Oy


Suomen perustuslaki 11.6.1999/731


Tilastokeskus. Suomi lukuina 2010. Myyntipalvelu, yleisjulkaisut.


Xxxxxxx X. 2001. Tehokas perintä – käsikirja kiinteistöalalle. Jyväskylä: Gummerus Kirjapaino Oy


Ulosottokaari 15.6.2007/705


Xxxxx, X. 2009. Maksuvelvollisuuden lakkaamisesta. Kiinteistöalan kustannus Oy


Ara. Asunnottomat 2009. Selvitys 5/2010. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxx.xxx?xxxxxxxxxx00000&xxxxxx


Ara. Häätöprosessi. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxx.xxx?xxxxxxxxxx00000&xxxxxx


Ara. Yleistä asumistukea saavien kotitalouksien vuokrat 1/2011. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxx.xxx?xxxxxxxxxx00000&xxxxxx


Hallituksen esitys. Viitattu 16.4.2011. xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxx/xx/00000000


Hynninen X., Xxxxxxxxxxx X., 2002. Yrityksen asiakirjat. XXXXxxx.xx Juridikaonline. Viitattu 23.4.2011. xxxx://xxx.xxxxxxx.xx.xxxxxxxx.xxxx.xx/xxxxxxx.xxxx?xxxxxxxxxx000.00000&xxxxx selain&ts=jo&pos=ya111.3&offset=#gethere


Kuluttajavirasto. Asumisoikeusasunto. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxx


Kuluttajavirasto. Osaomistusasunto. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx


Kuluttajavirasto. Palveluasuminen. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xx-XX/xxxxxxxxxxxxxxx/


Nuorisoasuntoliitto ry. Viitattu 2.3.2011. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxxx_xxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx/xxxxx.xxxx


Population and social conditions. Rybowska X., Xxxxxxxxx M., Eurostat. Statistics in focus. 4/2011.Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx.xxxxxx.xx/xxxxx/XXX_XXXXXX/XX-XX-00-000/XX/XX-XX-00- 004-EN.PDF


Suomen virallinen tilasto (SVT): Asunnot ja asuinolot [verkkojulkaisu].ISSN=1798- 6745. 2008, Asuinolot Suomessa vuonna 2008 . Helsinki: Tilastokeskus. Viitattu 3.4.2011


Suomen virallinen tilasto (SVT): Asuntojen hinnat [verkkojulkaisu].ISSN=1797- 3880. 4. vuosineljännes 2010. Helsinki: Tilastokeskus. Viitattu: 3.4.2011.


Tapiola. Avaimet. Viitattu 20.4.2011. xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/XX/xxxxxxxxx/X00X0000-0XX0-0X00-XXX0- 91FB139F1EAF/0/G45Avainturvallisuus.pdf


Tilastollinen vuosikirja. Viitattu 1.5.2011. xxxx://xxxxx0.xxxx.xx.xxxxxxxx.xxxx.xx/xxxxxxxxx_xxxxxxxxx/xxxxxxxxxx0000/xxxx/xxxx0 000.asp


Ulosottotoimen tilastoja vuodelta 2010. Viitattu 1.5.2011. xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxx/xxxxxxx/00xxx000x_0.xxx


Ympäristöministeriö. Viitattu 25.2.2011 xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/?xxxxxxxxxxxxx&xxxxx0,00


Ympäristöministeriö. Palveluasuminen. Viitattu 25.2.2011. xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xxxxxxx.xxx?xxxxx0,00,000


Ympäristöministeriön raportteja 8/2006. Viitattu 25.2.2011: xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx.xxx?xxxxxxxxxx00000&xxxxxx

LIITE 1


ASUINHUONEISTON VUOKRASOPIMUS


1 Sopijapuolet

Vuokranantaja Xxxxxx Xxxxxxxx

Omistajanpolku 2, 29600 Noormarkku

Puhelin: (02) 122 311

Pankkiyhteys: Nordea 23301–620412 Vuokralainen

Xxxxx Xxxxx (henkilötunnus 080145-2619) Vuokralaisenkuja 5, 29200 Harjavalta

Puhelin (02) 647 881


2 Vuokrattava huoneisto Osoitteessa Antinkatu 14 B 39 ,28100 Pori, oleva huo-

neisto, joka käsittää neljä huonetta, keittiön ja saunan. Huoneiston pinta-ala on 86 m2.


Vuokralainen on tutustunut huoneistoon ja hyväksyy sen siinä kunnossa kuin se on.


Vuokralainen on todennut, että huoneisto on siinä kun- nossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneis- tokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen voi kohtuudella edellyttää.


3 Vuokra-aika Vuokra-aika alkaa 1.1.2011. Sopimus on voimassa tois-

taiseksi.


4 Irtisanomisaika Irtisanomisaika määräytyy ja lasketaan asuinhuoneisto-

jen vuokrauksesta annetun lain mukaan.


5 Vuokra ja erilliskorvaukset


Huoneiston vuokra on 1.200 euroa kuukaudessa. Vuok- ranmaksukausi on kalenterikuukausi.


Vuokra erääntyy maksettavaksi asuinhuoneistojen vuok- rauksesta annetun lain mukaisena päivänä.


Viivästyskorko määräytyy kulloinkin voimassa olevan korkolain mukaan.

Vuokralainen maksaa vuokran lisäksi vesimaksua 30 eu- roa/kk asunto-osakeyhtiössä kulloinkin voimassa olevien perusteiden mukaan.


Vuokralainen maksaa vuokraennakkona 3.600 euroa. Xxxxxxx erääntyy maksettavaksi tämän sopimuksen al- lekirjoittamista seuraavana pankkipäivänä. Xxxxxxx xxxx- tetään ensimmäisestä vuokraerästä.


6 Vuokran korottaminen Vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa kuluttajahin-

taindeksin muutosta vastaavasti vuosittain sopimuksen allekirjoituspäivää vastaavana päivänä. Perusindeksinä on viimeisin julkaistu pisteluku sopimuksentekohetkellä. Tarkistusindeksi on viimeisin julkaistu pisteluku tarkis- tushetkellä. Mikäli indeksin pisteluku on alempi, vuokraa ei alenneta. Korotettua vuokraa maksetaan tarkistuspäi- vää seuraavan vuokranmaksukauden alusta.


7 Vakuus Sopimuksen ja siitä johtuvien velvoitteiden täyttämiseksi vuokralainen suorittaa vuokranantajalle vakuutena kol- men (3) kuukauden vuokraa vastaavan määrän. Vakuus on maksettava vuokranantajan pankkitilille ennen tämän vuokrasopimuksen alkamispäivää. Vuokranantaja palaut- taa vakuuden, kun huoneisto on vuokrasuhteen päätyttyä luovutettu sopimuksen ja lain mukaisessa kunnossa vuokranantajan hallintaan. Vakuudelle ei makseta kor- koa.


8 Päiväys ja allekirjoitukset


Sopimusta on laadittu kaksi samasanaista kappaletta, yksi vuokranantajalle ja yksi vuokralaiselle.


Porissa 1.11.2010


Oskari Omistaja Xxxxx Xxxxx

vuokranantajana vuokralaisena


1.4.2011


Oskari Omistaja Omistajanpolku 2

29600 Noormarkku


Xxxxx Xxxxx Vuokralaisenkuja 5

29200 Harjavalta


KIRJALLINEN VAROITUS


As Oy Porin Kansankerroksen hallitus on ilmoittanut vuokranantajalle, että vuokralainen on aiheuttanut jatku- via häiriöitä muille talon asukkaille. Ilmoituksen mukaan vuokralainen ei ole noudattanut talon järjestyssääntöjä muun muassa hiljaisuusaikojen suhteen.


Lisäksi vuokranantaja on 15.3.2011 tekemässään tarkas- tuksessa havainnut, että vuokralainen on hoitanut hallin- nassaan olevaa huoneistoa huonosti. Vuokralainen on rikkonut muun muassa keittiön ikkunan.


Mikäli vuokralaisen häiritsevä käyttäytyminen tai huoneis- ton huono hoito jatkuu, vuokranantaja tulee harkitsemaan vuokrasopimuksen purkamista.


Xxxxxx Xxxxxxxx


Olen saanut tänään tiedon yllä olevasta varoituksesta. Porissa, 10.4.2011


Xxxxx Xxxxx


Todistamme, että yllä oleva varoitus on annettu tiedoksi vuokralaiselle.


Xxxxx Todistaja Xxxxxx Xxxxxxxxxx


Oskari Omistaja Omistajanpolku 2

29600 Noormarkku


Xxxxx Xxxxx Vuokralaisenkuja 5

29200 Harjavalta


ILMOITUS ASUINHUONEISTON VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMISESTA


Tällä ilmoituksella irtisanotaan Xxxxxx Xxxxxxxxx ja Xxxxx Xxxxxx välillä 1.11.2010 allekirjoitettu asuinhuoneiston vuokrasopimus koskien osoitteessa Xxxxxxxxx 00 X 00, 00000 Xxxx


Irtisanomisaika Irtisanomisaika alkaa 30.4.2011 ja irtisanomisaika on

kolme (3) kuukautta. Asuinhuoneiston vuokrasopimus päättyy 31.7.2010. Vuokralaisen on annettava puolet huoneistosta vuokranantajan käyttöön seuraavana arki- päivänä ja loput huoneistosta on luovutettava viimeistään seuraavana arkipäivänä.


Irtisanomisen peruste Vuokranantaja tarvitsee asunnon omaan käyttöönsä. Päiväys ja allekirjoitus Noormarkussa 15.4.2011


Xxxxxx Xxxxxxxx


TIEDOKSISAANTI Olen tänään saanut tiedon yllä olevasta irtisanomisilmoi-

tuksesta.


Porissa 15.4.2011


Xxxxx Xxxxx


Todistamme, että irtisanomisilmoitus on annettu tänään tiedoksi vuokralaiselle.


Porissa 15.4.2011


Tiina Todistaja Xxxxxx Xxxxxxxxxx tilintarkastaja, Pori rakennusmies, Pori


Oskari Omistaja Omistajanpolku 2

29600 Noormarkku


Xxxxx Xxxxx Vuokralaisenkuja 5

29200 Harjavalta


VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMISILMOITUS


Varoitus Vuokralaiselle on 10.4.2011 annettu kirjallinen varoitus purkamisperusteena olevan menettelyn vuoksi. Vuokra- laisen menettely on jatkunut varoituksen antamisen jäl- keenkin, minkä vuoksi vuokrasuhde puretaan tällä pur- kamisilmoituksella.


Vuokrasuhteen päättymispäivä


Vuokrasuhde päättyy välittömästi tämän purkamisilmoi- tuksen tiedoksiannosta lukien, jolloin asunto on luovutet- tava vuokranantajan käyttöön.


Purkamisperuste Vuokralainen on hoitanut hallinnassaan olevaa huoneis-

toa huonosti. Vuokralainen on rikkonut muun muassa keittiön ikkunan. Tästä hän on saanut varoituksen, mutta sen jälkeenkin vuokralainen on naarmuttanut sisäovia ja rikkonut parvekelasit.


Päiväys ja allekirjoitus Espoossa 15.4.2011


Xxxxxx Xxxxxxxx


TIEDOKSISAANTI Olen tänään saanut tiedon yllä olevasta purkamisilmoi-

tuksesta.


Porissa 15.4.2011


Xxxxx Xxxxx


Todistamme, että purkamisilmoitus on annettu tänään tiedoksi vuokralaiselle.


Espoossa 15.4.2011


Tiina Todistaja Xxxxxx Xxxxxxxxxx tilintarkastaja, Pori rakennusmies, Pori


Satakunnan käräjäoikeudelle


Asia Haastehakemus (suppea riita-asia, OK 5:3 §)

Kantaja As Oy Antinkurvi Kantajan asiamies, prosessiosoite

Xxxx Xxxxxxxxxxxxx

Isännöitsijätoimisto Oikeudellinen Oy Xxxxxxxxxx 0, 00000 Xxxx

puh. 02 123 4567, faksi 02 123 4566


Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx

Antinkatu 14 B 39

28100 Pori


Vaatimukset


1) Häätö,

2) Maksamattomat vuokrat ajalta 1.1.2011–30.4.2011, kuukaudessa 1200 euroa eli yhteensä 4800 euroa ja korkolain mukaista viivästyskorkoa kullekin 1200 eu- ron kuukausierälle kunkin kuukauden toisesta päiväs- tä lukien,

3) Tämän oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat á 1200 e/kk korkolain mukaisine korkoineen kunkin kuukauden toisesta päivästä lukien ja

4) Oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästys- korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.


Perustelut


Kantaja on vuokrannut 1.11.2010 allekirjoitetulla vuokra- sopimuksella vastaajalle osoitteessa Xxxxxxxxx 00 X 00, 00000 Pori sijaitsevan asuinhuoneiston.

Vastaaja on laiminlyönyt sopimuksen mukaisen vuokran maksamisen heti 1.1.2011 alkaen eikä ole kehotuksista huolimatta suostunut maksamaan rästejä.

Vuokrasopimus puretaan vuokranmaksun laiminlyönnin- perusteella.


Asia on kantajan käsityksen mukaan riidaton. Porissa 1. toukokuuta 2011


As Oy Antinkurvi Laati

Olli Oikeudellinen Isännöitsijä, Pori


Liitteet Vuokrasopimus ja oikeudenkäyntikululasku

LIITE 6

LIITE 7


LIITE 8


LIITE 9

LIITE 10

LIITE 11

LIITE 12

LIITE 13

Document Metadata

Filed: May 24th, 2011