Sopimus asemakaavoituksen käynnistämisestä (Luonnos)

Sopimus asemakaavoituksen käynnistämisestä (Luonnos)

Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta  . .2022 § x

1. Sopijapuolet

1.1. Rovaniemen kaupunki, Y- 1978283-1 PL 8216,

96101 Rovaniemi jäljempänä ”Kaupunki”

ja

edustajanaan

Rakennusliike Lapti Oy Y-3242009-3 jäljempänä ”Maanomistajat”

2. Sopimusalue

Sopimus käsittää karttaliitteen mukaisen Maanomistajien omistamat tontit 698-3-125-3, 698-3-125-4 sekä kiinteistöstä 000-000-00-00, joka muodostaa asemakaavan mukaisen tontin 698-3-125-5. Sopimusalueen pinta-ala on kiinteistörekisterin perusteella yhteensä 2320 m2 (”Sopimusalue”).

3. Sopimuksen tarkoitus ja sopimussuhteen luonne

Sopimuksen tarkoitus on, että sopijapuolet sopivat Sopimusalueen asemakaavoituksen käynnistämisestä ja tietyistä siihen liittyvistä ehdoista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n 1 momentissa säädetyn mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen liittyviä sopimuksia, joissa ei kuitenkaan voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, ettei käynnistyvä asemakaavoitus Sopimusalueella välttämättä johda tavoiteltuun ja lähtökohtien mukaiseen asemakaavan muutokseen.

Mikäli käynnistyvä asemakaavoitus Sopimusalueella ei johda asemakaavan muutokseen, sopijapuolilla ei ole siitä johtuvia vahingonkorvausvaatimuksia toisiaan kohtaan.

Sopimussuhteen luonne on asteittain syvenevä yhteistyö sopijapuolten välillä.

4. Lähtötilanne

4.1. Lähtötilanne

Sopimusalueella sijaitsee vuonna 1946 ja 1967 rakennetut pientalot, joiden pinta-ala on yhteensä n. 205 m2.

Tonteilla sijaitsevat rakennukset ovat teknisen käyttöikänsä lopussa eikä niiden peruskorjaus ole taloudellisesti kannattavaa.

4.2. Kaavatilanne Yleiskaava

Alueella on voimassa Rovaniemen keskustan osayleiskaava, joka on saanut lainvoiman 5.9.2004. Yleiskaavassa alue on osoitettu Pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP).

Alueen yleiskaava on todettu vanhentuneeksi. Rovaniemen alueidenkäytön linjausten mukaisesti alue on tiivistyvää kaupunkikeskustan aluetta.

Asemakaava

Alueella on voimassa 27.2.1973 lainvoiman saanut asemakaava, jossa alue on merkitty Asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Alueen rakentamistehokkuus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,50.

4.3. Kaavalliset tutkimukset ja selvitykset

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä säädetyn mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Muut mahdolliset kaavaa varten tehtävät tutkimukset ja selvitykset suunnittelualueen osalta tai siihen liittyen selviävät prosessin lähtötilanteessa ja sen aikana. Niistä aiheutuvat kustannukset osoitetaan kaavamuutoksen hakijalle.

5. Maanomistajien esittämät tavoitteet ja lähtökohdat Sopimusalueen asemakaavoitukselle sekä mahdollisen asemakaavan muutoksen toteuttamiselle

Rakennusliike Lapti Oy on hakenut valtakirjalla asemakaavan muutosta 11.8.2022 päivätyllä hakemuksellaan. Maanomistajat ja Rakennusliike Lapti Oy ovat laatineet esisopimuksen tonttien kehittämisestä 11.5.2022.

Maanomistajat esittävät lähtökohtinaan ja tavoitteinaan seuraavaa:

• Kehittää vetovoimainen asuinympäristö ja tarjota hyvätasoisia asuntoja,

• Toteuttaa Sopimusalueelle viisikerroksisia asuinkerrostaloja n. 2.500 kem2 maanpäällisellä pysäköintiratkaisulla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n 1 momentissa säädetyn mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen liittyviä sopimuksia, joissa ei kuitenkaan voida sitovasti sopia kaavojen

sisällöstä. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, etteivät Maanomistajan esittämät tavoitteet ja lähtökohdat Sopimusalueen asemakaavoitukselle sekä mahdollisen asemakaavan muutoksen toteuttamiselle sido Kaupunkia kaavoittajana.

6. Kaupungin esittämät tavoitteet ja lähtökohdat Sopimusalueen asemakaavoitukselle sekä mahdollisen asemakaavan muutoksen toteuttamiselle

Tavoitteena on tarkistaa Sopimusaluetta koskevaa 27.2.1973 lainvoiman saanutta asemakaavaa.

Kaupunkistrategia 2030 mukaisesti edistetään rakentamista asiakas- ja toimialalähtöisesti. Maankäytön kehittämisessä otetaan huomioon eheän kaupunkirakenteen toteuttaminen ja kohtuuhintaisen ja monimuotoisen asumisen mahdollisuudet.

Rovaniemen alueidenkäytön linjausten mukaisesti:

• Asumista ohjataan palvelujen, rakennetun infrastruktuurin ja toimivan joukkoliikenteen yhteyteen,

• Tuotetaan viihtyisiä, kestäviä ja ekologia asuinympäristöjä, joihin asuntotuotanto kohdistuu,

• Varaudutaan täydennysrakentamisen mahdollisuuksiin keskustassa ja 3. kaupunginosassa.

Kaupunki voi kaavoittajana muun muassa asettaa maankäyttö- ja rakennuslaissa taikka siinä tai rakennuslaissa säädetyn nojalla annettujen säännösten ja määräysten vaatimuksiin nähden tarpeellisiksi katsomiansa Sopimusaluetta koskevia maankäytöllisiä, toiminnallisia, kaupunkikuvallisia ynnä muita reunaehtoja.

7. Mahdollinen asemakaavan muutos Sopimusalueella

Kaupunki käynnistää Sopimusalueen asemakaavoituksen päättämässään aikataulussa. Tavoitteena on, että mahdollinen asemakaavan muutosehdotus käsitellään toimivaltaisessa päätöselimessä viimeistään vuoden 2023 loppuun mennessä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n mukaan kunnalla on oikeus periä maanomistajilta/- haltijoilta asemakaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset, mikäli asemakaava on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajien/-haltijoiden aloitteesta. Maanomistajat sitoutuvat maksamaan Kaupungille Sopimusalueen asemakaavatyöstä seuraavasti:

• Mahdollisen asemakaavan muutoksen laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset kulloinkin voimassa olevan Kaupungin taksan mukaisesti.

• Maanomistajat toimivat mahdollisesti tarvittavien maankäyttö- ja rakennuslain 59

§:ssä säädetyn tai Sopimusalueen asemakaavatyön muutoin edellyttämien kaavallisten selvitysten kustantajana. Maanomistajien kustannusvastuu ei kuitenkaan ulotu jo tehtyihin selvityksiin, jotka on kokonaisuudessaan mainittu edellä kohdassa 4.2. Mahdollisesti tehtävän selvityksen tulee kohdistua Sopimusalueeseen ja siten palvella Sopimusaluetta. Mikäli selvitys kohdistuu tätä laajempaan alueeseen, Maanomistajien kustannusvastuu tulee määrittää siten, että se vastaa Sopimusalueen osuutta tehdystä selvityksestä.

Kaupunki toimii mahdollisesti tarvittavien maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:ssä säädetyn tai Sopimusalueen asemakaavoituksen muutoin edellyttämien kaavallisten selvitysten tilaajana/ohjaajana.

8. Sopimusaluetta koskevat maankäyttösopimukset

Sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan mahdollisen asemakaavan muutosluonnoksen/- ehdotuksen julkisesti nähtävillä olon jälkeen Sopimusaluetta koskevan maankäyttö- sopimuksen kulloinkin voimassa olevaan Kaupungin maapoliittisen ohjelmaan kirjattujen arviointi- ja muiden sopimusperiaatteiden mukaisesti. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että neuvoteltavan maankäyttösopimuskorvauksen määrittämisen lähtökohtana siten ovat kulloinkin voimassa olevaan Kaupungin maapoliittiseen ohjelmaan kirjatut arviointi- ja muut sopimusperiaatteet.

Sopimusalueella käynnistettävän asemakaavan yhteydessä käytetään maankäyttö- sopimuskorvausta määritettäessä tonttien nykyarvona 21.6.2012 mukaista hinnoitteluperiaatetta ja 6.4.2022 tontinmyynti päätöksen mukaista kauppahintaa.

Mikäli Sopijapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen edellä mainitusta, Kaupungilla on oikeus yksipuolisesti myös keskeyttää käynnistämänsä Sopimusalueen asemakaavoituksen ja olla kokonaan käsittelemättä mahdollista asemakaavan muutosehdotusta.

9. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus

Sopimus tulee voimaan sopijapuolia sitovaksi, kun Kaupungin toimivaltaisen viranomaisen Sopimuksen hyväksymistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi ja sopijapuolten kelpoisuuden omaavat edustajat ovat allekirjoittaneet ja tarvittaessa varmentaneet Sopimuksen.

10. Sopimuksen päättyminen

Sopimus päättyy kun Sopimusaluetta koskeva mahdollinen asemakaava on saanut lainvoiman, Sopimusaluetta koskevasta maankäyttösopimuksesta ei päästä yhteisymmärrykseen ja kaupunki keskeyttää Sopimusalueen asemakaavoituksen tai osapuolet keskenään sopivat sopimuksen päättämisestä.

11. Sopimuksen siirtäminen

Maanomistajat eivät saa siirtää Sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle taholle ilman Kaupungin kirjallista suostumusta.

12. Sopimusalueen luovuttaminen

Mikäli Maanomistajat luovuttavat Sopimusalueen osittain tai kokonaan kolmannelle taholle Sopimuksen voimassa ollessa, vastaa Maanomistaja edelleen Kaupunkiin nähden Sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty myös Sopimusta ja Kaupunki ole erikseen kirjallisesti suostunut Sopimuksen siirtämiseen luovutuksen saajalle.

Maanomistajien ja Rakennusliike Lapti Oy:n välisen 11.5.2022 allekirjoitettujen esisopimusten mukaiselle Sopimusalueen siirrolle ei tarvita Kaupungin suostumusta.

13. Erimielisyyksien ratkaiseminen

Erimielisyydet Sopimuksen tulkinnasta, joita sopijapuolet eivät neuvotteluissa pysty ratkaisemaan, ratkaisevat Lapin käräjäoikeus Suomen lain mukaan, lukuun ottamatta Suomen lain lainvalintaa koskevia säännöksiä.

14. Xxxxxx, päiväys ja allekirjoitukset

Sopimus on allekirjoitettu viitenä samansanaisena kappaleena, yksi Kaupungille, yksi kullekin maanomistajalle ja yksi Rakennusliike Lapti Oy:lle.

Rovaniemellä    .   .2022 Kaupungin puolesta:

Maanomistajien puolesta valtakirjalla

Rakennusliike Lapti Oy