YHTEISTOIMINTASOPIMUS (luonnos)
YHTEISTOIMINTASOPIMUS (luonnos)
1. Sopijapuolet
a) Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 osoite Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 00000 XXXXXX, jäljempänä ”Kaupunki”
b) Rakennustyö Salminen Oy, Y-tunnus 2484893-8
c) Stockpos Oy, y-tunnus 2484894-6 Osapuolet b ja c yhdessä: ”Yhtiöt”.
2. Sopimuksen taustaa ja tarkoitus
Kuopion kaupunki omistaa Linnanpellon kaupunginosassa sijaitsevan kiinteistön 297-11- 52-1. Kiinteistöllä sijaitsevat entisen sokeainkoulun rakennukset, joista osa on kulttuurihis- toriallisesti arvokaita ja nykyisessä asemakaavassa määrätty säilytettäviksi. Rakennuksis- ta yksi on päiväkotikäytössä ja muut rakennukset ovat enimmäkseen tyhjillään tai korkein- taan tilapäisluontoisessa käytössä.
Kuopion kaupunki järjesti julkisen Hilma-ilmoituksen avulla markkinavuoropuheluita, joiden tavoitteena oli löytää Sokeain koulun alueen ja sillä olevien rakennusten kehittämiseen kumppani. Markkinavuoropuhelun tuloksena tämän sopimuksen osapuolet haluavat yh- dessä kehittää aluetta ja rakennuksia tavoitteena vanhojen rakennusten peruskorjaus, uu- siokäyttö ja näitä tukeva uudisrakentaminen. Tärkeänä tavoitteena osapuolilla on myös palveluiden saaminen alueelle ja uudisrakennusten rakentaminen puurakentamisratkaisui- na.
Tarkoituksena on pyrkiä asemakaavoittamaan sopimuksen kohteena oleva alue siten, että asemakaava mahdollistaisi alueen kehittämisen vanhojen rakennusten peruskorjauksen, niiden uusiokäytön ja uudisrakentamisen kautta siten, että osapuolet voivat asemakaavoi- tuksen jälkeen tehdä alueen rakennusten luovutuksesta kauppakirjan tai kauppakirjat ja tontin/tonttien luovutuksista kauppakirjat tai vuokrasopimukset.
Tämän sopimuksen tarkoitus on sopia osapuolten tavoitteista, asemakaavan käynnistämi- sestä ja työnjaosta osapuolten kesken.
Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavoituksen valmistelu ei välttä- mättä johda asemakaavan hyväksymiseen.
3. Sopimusalue
Tämä sopimus koskee Kuopion kaupungin Linnanpellon kaupunginosassa korttelissa 52 sijaitsevia tontteja (kiinteistötunnukset 297-011-0052-0001 ja 297-003-9903-0000) sekä puistoaluetta (kiinteistötunnus 297-011-9903-0013) ja autopaikkojen korttelialuetta (kiin- teistötunnus 297-003-9901-0000).
Sopimusalueen rajaus on esitetty liitteenä 1 olevassa kartassa (ote ajantasa- asemakaavasta 1:2000).
4. Lähtötilanne
4.1. Voimassa olevat asemakaavat
Sopimusalueella on voimassa ympäristöministeriön 4.11.1983 vahvistama asemakaava sekä 24.1.2005 kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava. Asemakaavoissa alueelle on osoitettu yleisten rakennusten korttelialue (Y), autopaikkojen korttelialue (LPA-9), ope- tustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (YO) ja puisto (VP). Gottlundinkadulle sekä osittain puistoalueelle (VP) on merkitty alueen alittava liikenneväylä.
Kiinteistölle 297-011-0052-0001 rakennusoikeus on merkitty kerrosalaneliömetreinä ra- kennusaloittain seuraavasti: 100, 150, 150, 1200, 1200, 400, 1800 ja 800 k-m². Suurin sal- littu kerrosluku rakennusaloittain on I, II tai ¼ I. Kiinteistölle 297-003-9903-0000 rakennus- oikeutta on merkitty 1670 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on II ½. Tontin autopaikkanormi on 1ap/150 m². Tonttia varten varattavat autopaikat tai osa niistä saadaan sijoittaa kiinteis- tön 297-003-9901-0000 LPA-merkinnällä osoitetulle alueelle. Kiinteistölle 297-003-9901- 0000 ei ole osoitettu asemakaavassa rakennusoikeutta.
Sokeainkoulun entinen päärakennus, asuntolarakennus, ruokala ja johtajan asunto on merkitty merkinnällä sr-1, jota koskee kaavamääräys: Kulttuurihistoriallisesti arvokas ra- kennus. Rakennusta ei saa ilman pakottavaa syytä hävittää. Rakennuksessa suoritetta- vien korjaus- ja muutostöiden sekä käyttötarkoituksen muutosten tulee olla sellaisia, että rakennusten historiallisesti arvokas tai kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy.
4.2. Tehdyt kaavalliset selvitykset
Kuopion kaupunki on kustannuksellaan tehnyt alueella liito-oravaselvityksiä vuosina 2014, 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020 ja teettänyt lepakkoselvityksen vuonna 2019. Sokeainkou- lun alueelle on Kaupungin toimesta teetetty rakennushistoriaselvitys vuonna 2016 ja kun- toarvioita kolmessa rakennuksessa (rakennukset A, B ja F) vuonna 2017.
4.3. Tavoitteita ja lähtökohtia sopimusalueen kehittämiselle, asemakaavoittamiselle ja kaavan toteuttamiselle
Osapuolten tavoitteena on saada alueelle asemakaava, joka osaltaan mahdollistaa sopi- musalueen kehittämisen Rakennustyö Salminen Oy:n markkinavuoropuhelussa esittämän luonnossuunnitelman pohjalta (liite 2). Tavoitteena on saada alueelle erilaisia toimintoja ja palveluita (esimerkiksi asumista, hotelli, ravintola, päiväkoti, yleinen sauna, toimistotiloja ja päivittäistavarakauppa) sen tulevaa käyttötarkoitusta ja ympäristön asukkaitakin varten.
Asemakaava laaditaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen vuorovaikutteisen ja osallis- tavan prosessin tuloksena. Luonnossuunnitelmassa esitetyt rakennusoikeudet, rakennus- ten massoittelut ja käyttötarkoitukset voivat siten asemakaavaprosessin yhteydessä muut- tua.
Kaupunki sitoutuu käynnistämään sopimusalueella asemakaavan muuttamisen, jolla tutki- taan entisen sokeainkoulun alueen ja ympäristön kehittämistä yhtenä kokonaisuutena si- ten, että uusille muodostettaville kiinteistöille voisi sijoittua asuin-, liike-, toimisto-, palvelu- ja yleisiä rakennuksia.
Asemakaavan sisältö määräytyy maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen kaavoitusproses- sin ja mainitun lain kaavan sisältövaatimusten mukaisesti. Näistä syistä edellä mainitut tavoitteet eivät ole Kuopion kaupunkia eivätkä tulevaa kaavoitusta sitovia.
Yhtiöt sitoutuvat edistämään entisen sokeainkoulun alueen suunnittelua markkinavuoro- puhelussa esittämänsä ratkaisun pohjalta. Yhtiöt sitoutuvat toteuttamaan uudisrakennuk- set puusta. Yhtiöt sitoutuvat tavoittelemaan alueen kehittämisessä mahdollisimman moni- puolista palvelutarjontaa ja sokeainkoulun suojeltujen vanhojen rakennusten uusien käyt- tötarkoitusten löytämistä. Yhtiöt sitoutuvat neuvottelemaan ja mahdollistamaan rakennuk- sen omistusoikeuden siirtyessä Kuopion kaupungin tällä hetkellä omistaman päiväkoti Vuorilinnan vuokralle jäämisen noin kymmeneksi vuodeksi nykyiseen toimitilaansa vuokra- sopimuksen sisältäessä kaavoituksessa ja suunnittelussa tarkentuvat piha-alueet.
5. Työn ja kustannusten jako
Yhtiö sitoutuu tuottamaan ja toimittamaan Kaupungin hyväksymällä tavalla laaditut kaavatyö- hön liittyvät toteutusvaihtoehdot mahdollisine alavaihtoehtoineen.
Yhtiöllä on oikeus teettää omalla kustannuksellaan maaperätutkimukset ja kuntotutkimuksia olemassa olevissa rakennuksissa Kaupungin kanssa sovittavalla tavalla.
Kaavoitettavalla alueella on teetetty selvityksiä, jotka Kaupunki on maksanut. Mahdolliset kaavoitukseen liittyvät jatkoselvitykset maksaa Kaupunki.
Työnjako ja toimenpiteiden kustannusvastuu tämän yhteistoimintasopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi tarvittavista toimenpiteistä on alla olevan taulukon mukainen.
Tehtävä | Kaupunki | Rakennustyö Salminen Oy ja Stockpos Oy |
Asemakaavoitusprosessi | X | |
Asemakaavalliset selvitykset | X | |
Suunnitelmavaihtoehtojen hankkiminen kaa- voitusta varten | X | |
Maaperätutkimukset | X | |
Rakennusten kuntotutkimukset | X | |
Alueen markkinointi, palveluiden hankinta alueelle, asuntojen ja toimitilojen myynti | X | |
Rakennussuunnittelu, viranomaislupien ha- keminen | X | |
Rakennusten ja tonttien luovutussopimusten laatiminen | X | |
Rakennusten ostaminen ja tonttien ostami- nen/vuokraaminen | X | |
Korjaus- ja uudisrakentaminen, rakennusten ylläpito | X |
6. Toiminta tilanteessa, jossa hanke keskeytyy
Mikäli käynnistettävä asemakaavoitus ei johda asemakaavan voimaantuloon tai osapuolet eivät pääse rakennusten ja tonttien luovuttamisesta sopimukseen, pitävät osapuolet kustan- nukset omana vahinkonaan.
7. Rakennuksia ja tontteja sekä päiväkotitilojen vuokrausta koskevien sopimus- ten tekeminen
Hankkeen suunnitteluvaiheen aikana Kaupunki ja Yhtiöt neuvottelevat rakennusten myynnis- tä Yhtiöille ja tonttien myynnistä tai vuokrauksesta Yhtiöille. Tarkoituksena on, että Xxxxxxxx
Oy tulee omistajaksi asemakaavoituksessa säilytettäviin vanhoihin rakennuksiin ja toteuttaa niiden peruskorjauksen. Rakennustyö Salminen Oy:n on tarkoituksena ostaa tai vuokrata uudisrakennusten tontit ja toteuttaa uudisrakentaminen.
Rakennusten ja tonttien hinnoittelu selvitetään ja määritellään kuntalain (410/2015) 130 §:ssä tarkoitetulla tavalla hankkimalla Kaupungin toimesta ulkopuolinen arviolausunto tai ulkopuoli- sia arviolausuntoja neuvotteluja ja päätöksentekoa varten.
Kaupunki ja Yhtiöt neuvottelevat päiväkotitoiminnan jatkumisesta nykyisessä päiväkotikäy- tössä olevassa rakennuksessa tarkoituksena neuvotella ja tehdä tarvittavista tiloista noin 10 vuoden pituinen vuokrasopimus, joka edustaa Kuopion hintatasossa kyseisten tilojen markki- navuokratasoa.
Ennen laadittavan asemakaavaehdotuksen hyväksymistä osapuolet neuvottelevat tonttien ja rakennusten luovuttamisesta sekä päiväkotitilojen vuokrauksesta esisopimukset, joissa hin- noista ja muista ehdoista tarkemmin sovitaan. Lopulliset sopimukset tehdään esisopimuksis- sa sovittavalla tavalla sen jälkeen, kun laadittava asemakaava on tullut voimaan.
8. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus
Tämä sopimus tulee osapuolia sitovaksi heti sopimuksen allekirjoituksin.
9. Sopimuksen siirtokielto
Hakija ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kuopion kaupun- gin suostumusta.
10. Sopimuksen päättyminen
Tämä sopimus päättyy silloin, kun:
- rakennusten ja tonttien luovutusta sekä päiväkotitilojen vuokrausta koskevat esisopi- mukset on osapuolten välillä tehty tai
- asemakaavaprosessista johtuvasta syystä yhteisesti todetaan, ettei tämän sopimuksen tarkoittama hanke voi toteutua tai
- osapuolet muutoin sopivat sopimuksen päättämisestä.
11. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Erimielisyydet, joita sopijapuolet eivät pysty neuvotteluissa ratkaisemaan, ratkaistaan Poh- jois-Savon käräjäoikeudessa.
Tätä sopimusta on laadittu kolme kappaletta eli yksi kullekin sopijapuolelle. Tätä sopimus- ta voidaan muuttaa vain kirjallisesti. Sopijapuolten on vahvistettava muutokset allekirjoi- tuksin.
12. Sopimuksen liitteet
Tämän sopimuksen liitteitä ovat:
Liite 1: Kartta sopimusalueen likimääräisestä rajauksesta (ote ajantasa-asemakaavasta 1:2000).
Liite 2: Luonnossuunnitelma
Allekirjoitukset
Tämän sopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Aika ja paikka:
KUOPION KAUPUNKI
Xxxx Xxxxxxxx apulaiskaupunginjohtaja
RAKENNUSTYÖ SALMINEN OY
STOCKPOS OY