Tontinluovutussopimusten ehdot
Xxxxx Xxxxxxx
Tontinluovutussopimusten ehdot
Diplomityö, joka on jätetty opinnäytteenä tarkastettavaksi diplomi-insinöörin tutkintoa varten.
Espoossa 28.12.2020
Valvoja: Professori Xxx Xxxxxx Xxxxxxx: OTM, FT Xxxxx Xxxxxxx
Aalto-yliopisto, PL 11000, 00076 AALTO
xxx.xxxxx.xx Diplomityön tiivistelmä
Tekijä Xxxxx Xxxxxxx | ||
Työn nimi Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ehdot | ||
Maisteriohjelma Master’s Programme in Real Estate Eco- nomics | Koodi Eng24 | |
Työn valvoja Professori Xxx Xxxxxx | ||
Työn ohjaaja(t) OTM, FT Xxxxx Xxxxxxx | ||
Päivämäärä 28.12.2020 | Sivumäärä 58 | Kieli suomi |
Tiivistelmä Kunnat harjoittavat maapolitiikkaa ja yksi maapolitiikan osa-alueista on tontinluovutus. Tontteja voidaan luovuttaa kahdella tavalla, myymällä tai vuokraamalla. Tontinluovutus on tärkeää etenkin kuntien talouden kannalta, koska tästä saaduilla tuloilla pystytään kat- tamaan muita kunnan menoja. Tontinluovutuksella pystytään myös ohjaamaan mihin suuntaan kunta kasvaa, ja mitä tavoitteita kunnilla on maapolitiikan kannalta. Täten ton- tinluovutuksella pystytään vaikuttamaan kiihtyvään ilmastonmuutokseen. Tämän tutki- muksen tavoitteena oli tutkia, mitä erilaisia sopimusehtoja kuntien vuokrasopimuksiin on kirjattu ja miten ne mahdollisesti vaikuttavat ilmastoon. Tutkimus koostui kahdesta osasta, jotka ovat kirjallisuuskatsaus sekä MAXQDA-ohjel- malla toteutettu kvalitatiivinen data-analyysi. Kirjallisuuskatsauksessa tarkasteltiin Suo- messa harjoitettavaa maapolitiikkaa sekä tähän liittyvää lainsäädäntöä, tämän lisäksi kä- siteltiin tontinluovutuksen teoriaa ja käytäntöä kunnissa. Data-analyysissä käytettiin Smartland-projektissa mukana olevien kuntien tontinluovutussopimuksia. Tutkimuk- sessa keskityttiin pääosin vain vuokrasopimuksiin ja muita tontinluovutussopimuksia käytettiin mahdollisesti vertailukohteina. Tontinluovutussopimukset ovat lainsäädännöllisesti rajoitettuja, täten moni sopimuk- sissa olevista ehdoista on lakisääteisiä. Tämän takia vuokrasopimukset kunnasta riippu- matta ovat sisällöllisesti hyvin samanlaisia eikä täysin tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja havaittu. Tutkimuksen perusteella huomattiin, että tutkittujen kuntien tontin- luovutussopimuksissa on melko vähän suoraan ilmastoon liittyviä ehtoja, ja suurimmat ilmastoon vaikuttavat ehdot ovat asemakaavoissa sekä maapoliittisissa ohjelmissa. Ton- tinluovutussopimuksien ehdoilla havaittiin, kuitenkin olevan välillisesti vaikutusta ilmas- toon. | ||
Avainsanat maapolitiikka, tontinluovutus, vuokrasopimus | ||
Aalto University, P.O. BOX 11000, 00076
AALTO
xxx.xxxxx.xx Abstract of master's thesis
Author Xxxxx Xxxxxxx | ||
Title of thesis Terms and conditions of land transfer agreements | ||
Master programme Master’s Programme in Real Estate Economics | Code ENG24 | |
Thesis supervisor Xxxxxxxxx Xxx Xxxxxx | ||
Thesis advisor(s) LL. X., PhD Xxxxx Xxxxxxx | ||
Date 28.12.2020 | Number of pages 58 | Language Finnish |
Abstract Municipalities practice land policy and one of the areas of land policy is the transfer of land. Land i.e., plots can be transferred in two ways, by selling or by leasing. The transfer of plots is especially important for the finances of the municipalities because the income generated from this can be used to cover other municipal expenses. With the transfer of plots, it is also possible to control in which direction the municipality grows, and what goals the municipalities have in terms of land policy. Thus, it is possible to affect the ac- celerating climate change with land transfer. The aim of this study was to investigate what different contact terms have been recorded in municipal plot leases and how they poten- tially affect the climate. The study consisted of two parts, a literature review and a qualitative data analysis per- formed with the MAXQDA program. The literature review examined land policy in Fin- land and the legislation related to it, in addition to the theory and practice of land transfer in municipalities was discussed. The data analysis used the land transfer agreements of the municipalities involved in the Smartland project. The focus of the study was on the plot leases and other land transfer documents were possibly used as to compare these. Land transfer agreements are legally limited, so many of the terms in the agreements are statutory. For this reason, the leases, regardless of the Municipality, are similar in content and no conditions were found that deviate completely from the usual terms. Based on the study, it was found that there are quite a few conditions directly related to climate in the land transfer agreements of the studied municipalities, and the largest conditions affect- ing climate are in the city plans and land policy programs. However, the terms of the land transfer agreements were found to have an indirect effect on the climate. | ||
Keywords land policy, land use policy, land transfer, lease agreements | ||
Alkusanat
Tämä diplomityö on tehty osana Smartland -projektia ja osana opintojani Aalto-yliopis- ton Insinööritieteiden korkeakoulussa. Tahdon kiittää Rakennetun ympäristön laitosta tästä ajankohtaisesta aiheesta.
Erityiskiitokset työn ohjaajalle Xxxxx Xxxxxxxxxx, joka mahdollisti työn valmistumisen sekä työn valvojana toiminutta Xxx Xxxxxxxx. Kiitokset myös muille projektissa mukana olleille, jotka vaikuttivat tämän työn tekemiseen.
Lopuksi kiitokset ystävilleni, jotka tsemppasivat ja jaksoivat olla mukana koko tämän taipaleen aikana.
Espoo, 28.12.2020
Xxxxx Xxxxxxx
Sisällys
1.2 Tutkimuksen tavoite ja tutkimuskysymykset 2
1.3 Tutkimuksen rajaus ja rakenne 2
3 Maapolitiikkaan vaikuttava lainsäädäntö 6
3.2 Maankäyttö- ja rakennuslaki 6
4 Tontinluovutukset käytännössä 11
4.5 Tontinluovutukset käytännössä 17
5 Aineiston tontinluovutussopimuksien ehdot 19
5.1.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 20
5.2.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 21
5.3 Ehdot kunnallistekniikasta 21
5.3.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 23
5.4.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 23
5.5.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 24
5.6.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 26
5.7 Kohteen edelleen luovuttaminen 26
5.7.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 28
5.8.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 30
5.9 Sopimuksen voimaantulo, purkaminen ja purkautuminen 30
5.9.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 32
5.10 Vuokrasuhteen päättymisen ehdot 32
5.11.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 35
5.12 Kiinnitykset ja pantit 35
5.13 Luontoon liittyvät ehdot 37
5.13.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 38
5.14.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 40
5.15.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 42
5.16.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 43
5.17.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 44
5.18.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 45
6.2 Jatkotutkimusmahdollisuudet 47
Lyhenteet
EK Euroopan komissio
EYVL Euroopan yhteisöjen virallinen lehti
HE Hallituksen esitys
HL Hallintolaki (434/2003) muutoksineen (854/2020)
XxxxxX Xxxxxxxxx (410/2015) muutoksineen (883/2020)
MK Maakaari (540/1995) muutoksineen (338/2020)
MRL Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) muutoksineen (734/2020)
MVL Maanvuokralaki (258/1966) muutoksineen (670/2019)
OikTl Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929) muutoksineen (128/2004)
PL Suomen perustuslaki (731/1999) muutoksineen (817/2018)
1 Johdanto
Tässä luvussa esitellään tutkimuksen tausta, tutkimusongelma sekä tutkimuksen tavoit- teet. Lisäksi esitellään työn rakenne ja tutkimuksen rajaukset. Luvun lopuksi käsitellään tutkimuksessa käytettyjä tutkimusmenetelmiä ja -aineistoa.
1.1 Tutkimuksen tausta
”Maa on välttämätön tekijä kaikessa rakentamisessa, oli sitten kyseessä asunnot, työpai-
kat, palvelut tai kunnallistekniikka.” (Virtanen 2000, s. 5.)
Kunnat harjoittavat yhdyskuntasuunnittelua ja ohjaavat rakentamista maapolitiikallaan. Kunnan maapolitiikka voidaan jakaa neljään pääosaan: maanhankinta, maanluovutus, suhde kaavoituspolitiikkaan ja muut maapoliittiset tehtävät. Tontinluovutuspolitiikka on siis tärkeä osa maapolitiikkaa, jolla on suora vaikutus kunnan talouteen ja rakentamiseen kunnan alueella. Tontinluovutuksen neljä pääosaa ovat luovutustapa, luovutettavan tontin käypä hinta, tontinsaajien valinta sekä keinottelun estäminen. Näitä osia soveltamalla kunnat pystyvät vaikuttamaan vetovoimaansa. (Xxxxxxxx 2000, s.29–34).
Xxxxxxx harjoittama maapolitiikka eroaa kunnasta toiseen yleensä niiden koon mukaan. Pienemmät ja keskisuuret kunnat toimivat monesti paikallisina kasvukeskuksina, mutta niiden kasvu on selkeästi rajatumpaa kuin suurien kuntien. Tämä asettaa rajat ja vaati- mukset kunnan maapolitiikalle ja etenkin tontinluovutuspolitiikalle. Pienemmät kunnat pyrkivät lisäämään kasvuaan harjoittamalla huomattavasti löyhempää tontinluovutuspo- litiikka, kun suuremmissa kunnissa se on hyvin kontrolloitua.
Tontinluovutuspolitiikka on tärkeää kuntien taloudelle. Tonttien määrän kasvaessa myös kuntien tulot kasvavat, olettaen, että tontit luovutetaan voitolla tai tuotantokustannukset kattavalla hinnalla. Eri luovutusmuodoilla voidaan vaikuttaa, miten kunta saa tuloja, tulot nimittäin voidaan saada joko kertaluontoisena tai pitkäaikaisella jatkuvalla vuosituotolla.
Yhdyskuntarakentamista ohjataan tontinluovutuksessa tehtävien sopimuksien ehdoilla. Perusehtojen, kuten sopimuksen osapuolet, kohde ja myyntihinta tai vuokran määrä ja vuokra-aika, lisäksi sopimuksen ehtoihin kuuluvat kunnallistekniset asiat ja rakentamis- velvoitteet. Rakentamisvelvoitteilla pystytään kontrolloimaan alueiden rakentamista hy- vinkin tarkasti.
Kasvavan ilmastonmuutoksen myötä ympäristöystävällisyys ja kestävä kehitys ovat nousseet useilla aloilla yhä keskeisimmiksi tekijöiksi. Tontinluovutussopimuksien eh- doilla pystytään vaikuttamaan kestävään kehitykseen, ympäristöystävällisempään raken- tamiseen ja muihin ilmastonmuutosta ehkäiseviin tekijöihin.
Erityisesti maankäytön ja rakentamisen aloilla vaaditaan toimia ilmastonmuutoksen so- peutumiseen. Tulvariskit kasvavat etenkin meren ja vesistöjen rannoilla sekä hulevesialu- eilla. Ilmastonmuutoksen myötä myös sään ääri-ilmiöt kasvavat, joten rakentamisessa tu- lee erityisesti varautua tähän. (Ekroos ym. 2018)
Ilmastonmuutos on täten myös noussut monen kunnan maapoliittisten suunnitelmien merkittävimmiksi aiheiksi. Kunnat ovat aloittaneet ilmastoon liittyvien ehtojen lisäämi- sen kunnan yleisiin tontinluovutusehtoihin tai paikallisesti tietyille alueille. Asiasta ei ole
kuitenkaan tehty tutkimusta, kuinka monet kunnat tätä tekevät, ja mitkä ovat yleisimpiä sopimusehtoja ilmastonäkökulmasta.
1.2 Tutkimuksen tavoite ja tutkimuskysymykset
Tämän tutkimuksen tavoitteena on selvittää kuntien tontinluovutussopimuksien ehtoja, ja tutkia niiden vaikutusta ilmastoon. Tämän lisäksi tavoitteena on ymmärtää valtionlain- säädäntöön sekä kuntien tontinluovutuksiin liittyvää kokonaisuutta, etenkin vuokrasopi- muksien kannalta. Tutkimus voidaan selkeyttää seuraaviksi tutkimuskysymyksiksi:
1. Miten lainsäädäntö vaikuttaa kuntien tontinluovutustoimintaan?
2. Mitä ehtoja kuntien vuokrasopimuksissa on?
3. Minkälainen vaikutus näillä ehdoilla on ilmastoon?
Tutkimus toteutetaan selvittämällä voimassa olevan lainsäädännön sisältö sekä sen mu- kaisten sopimusten sisältöä. Tämän jälkeen tehdään arviointitutkimusta, jossa selvitetään ja arvioidaan sopimusten merkitystä ilmastonmuutoksen hillitsemisen ja siihen sopeutu- misen kannalta.
1.3 Tutkimuksen rajaus ja rakenne
Tutkimus on rajattu käsittelemään Smartland-projektissa mukana olevien kuntien tontin- luovutussopimuksia. Smartland-projektissa keskitytään moniin maapoliittisiin asioihin, joista tämä tutkimus keskittyy pääosin vuokrasopimuksiin. Kauppakirjoja ja muita sopi- muksia käsitellään vain siltä osin, kun niiden ehtoja on tarpeen vertailla vuokrasopimuk- sien ehtoihin. Lisätietoa Smartland-projektista: xxxxx://xxxxxxxxx.xx/.
Tutkimus rakentuu teoreettisen kehyksen muodostavasta kirjallisuuskatsauksesta sekä MAXQDA:lla toteutetusta kvalitatiivisesta data-analyysistä.
Tutkimusraportti sisältää kuusi lukua. Luku 2 käsittelee Suomessa harjoitettua maapoli- tiikkaa sekä siihen liittyvää maanhankintaa. Luvussa 3 käsitellään olennaisimmat lait maanluovutukseen liittyen. Luvussa 4 käsitellään xxxxxxx harjoittamaa tontinluovutusta. Nämä luovat teoreettisen pohjan luvussa 5 selvitettäviin tontinluovutussopimuksien eh- toihin, sekä niiden vaikutukseen ilmastoon. Lopuksi luvussa 6 analysoidaan saatuja tu- loksia sekä esitetään tutkimuksen johtopäätökset.
2 Maapolitiikka
Tässä luvussa tarkastellaan aluksi yleisesti kuntien harjoittamaa maanpolitiikkaa, joka toimii pohjana koko tutkimukselle. Luvun lopuksi tarkastellaan maapolitiikkaa maanhan- kinnan näkökulmasta, ja siitä miten se vaikuttaa luovutuskäytäntöihin.
2.1 Maapolitiikka Suomessa
“Maapolitiikka käsittää maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet, joilla luodaan edellytykset yhdyskuntien kehittämiselle” (Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999 5 a §). Maapolitiikkaa on harjoitettu jo pidempään, mutta tämä kyseinen pykälä on varsin uusi (205/2015). Pykälän tarkoituksena on ollut selventää kun- nan rooli maapolitiikassa (HE 334/2014). Maapolitiikallaa tarkoitetaan yleensä kaiken julkisten toimijoiden harjoittaman maan hankinnan, luovutuksen, hallinnan ja suunnitel- lun käytön edistävät toimet.
Maapolitiikka kunnan kaavoitustoiminnan kanssa muodostaa kokonaisuuden nimeltä maankäyttöpolitiikka. Tässä tutkimuksessa ei kuitenkaan oteta kantaa kaavoitukseen, eikä maankäyttösopimuksiin näin ollen myös maankäyttöpolitiikka jää vähemmälle tar- kastelulle.
Valtion ja kuntien harjoittamat maapolitiikat eroavat toisistaan toimijoiden välisien roo- lierojen takia. Valtion rooli maapolitiikassa on monimuotoisempaa, se toimii enemmän ohjaavana tahona, lainsäätäjänä sekä maanomistajana. Xxxxxxx rooli maapolitiikassa on taas valtion roolia huomattavasti yksinkertaisempaa ja maapolitiikka perustuu enimmäk- seen lainsäädäntöön. Kunnalle on asetettu itsehallinnolliset rajat, kunta ylittää rajan, jo se harjoittaa vahvempia maapoliittisia keinoja. Tällöin kunta tarvitsee valtiolta myös hyväk- synnän, kyseisiä keinoja ovat esimerkiksi lunastusoikeuden käyttö. Kuntien maapolitii- kan keskeinen tarkoitus on tukea ja saavuttaa asetettuja tavoitteita ja edistää kuntalaisten yhteistä etua tähtääviä toimija. (Koponen, 2019)
Valtio siis asettaa maankäyttöpolitiikalle säännöt, joita noudattaen kunnat harjoittavat maankäyttöpolitiikkaansa omien strategioiden mukaan heidän tavoitteidensa saavutta- miseksi. Kunnat saavat täten toimia melko itsenäisesti, kunhan ne ottavat huomioon maa- kunta- ja yleiskaavan ja noudattavat annettua lainsäädäntöä.
Maapoliittisessa ohjelmassa kunta kuvaa maapolitiikan strategiset tavoitteet, käytettävät maapolitiikan keinot sekä toimintaperiaatteet. Ohjelmaa valmisteltaessa ja laadittaessa pyritään varmistamaan virkamiesten ja kunnan päättäjien yhteinen sitoutuminen sen ta- voitteisin ja toteuttamiseen. (Kuntaliitto, 2009)
Kuntaliiton (2009) mukaan kuntien maapoliittisten ohjelmien laatimisen tavoitteena on luoda pitkän aikavälin linjauksen maapolitiikan harjoittamiseen. Kuntalaisten näkökul- masta tärkeimpinä tavoitteina kunnan toiminnan ennustettavuutta sekä kuntalaisten oi- keudenmukaista ja tasapuolista kohtelua maapolitiikan toimissa sekä hankekohtaisesti että myös pitkäjänteisesti järjestelmätasolla. Oikeudenmukainen kohtelu pystytään var- mistamaan tekemällä maapoliittisista ohjelmista pitkäkestoisia, monen kunnanhallitus- kauden mittaisia. (Ekroos ym., 2018; Kuntaliitto, 2009; Xxxxxxxx ym., 2018)
Xxxxxxxx mukaan kunnanhallituksilla on oikeus tehdä muutoksia maapoliittisiin ohjel- miin. Merkittävin syy muutoksille on niiden sovittaminen valittujen edustajien poliittisiin
ohjelmiin. Jos alueella julkinen maankehitys on aktiivista, nämä muutokset maapolitiik- kaan voivat aiheuttaa helpommin tilanteita, jotka saattavat olla kohtuuttomia maanomis- tajien kannalta. (Valtonen ym., 2018)
Tämän perusteella voidaan olettaa, että kun maapoliittiset ohjelmat kestävät useamman kunnanhallituskauden pystyvät kuntalaiset sopeutumaan näihin helpommin eivätkä ne ole niin alttiita muutoksille, kuin lyhyen aikavälin suunnitelmat. Näin taaten oikeudenmukai- sen ja läpinäkyvän toiminnan kunnan maapolitiikalle. Vaikkakin kunnilla on myös mah- dollisuus muuttaa jo voimassa olevia maapoliittisia ohjelmiaan, se ei välttämättä ole kan- nattavaa, koska se huomattavasti lisää kohtuuttomien tilanteiden syntymistä, jotka ovat yleensä lainsäädännön vastaisia. Tällöin maapoliittisen ohjelman muutoksesta syntyvät hyödyt pienenevät tai jopa jäävät sen synnyttämien haittojen varjoon.
Xxxxxx harjoittamalla maapolitiikalla ja kaavoituksella pystytään vaikuttamaan merkit- tävästi kunnan talouteen. Kaavoituksella pystytään vaikuttamaan yhdyskuntarakentee- seen ja palveluiden kustannustehokkuuteen, etenkin kunnan tarjoamien palveluiden. (Kuntaliitto, 2009)
Valtosen tutkimuksessa sanotaan, että kunta pystyy maapolitiikallaan vaikuttamaan ra- kennustonttien tarjontaan kaavoituksilla sekä tonttien myyntipäätöksillä hallitakseen markkinariskiä. Toisaalta kunnilla on myös kannustin rakennustonttien tarjonnan edistä- miseen talouskasvun ja kohtuuhintaisen asumisen takaamiseksi. (Xxxxxxxx et al., 2018)
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunta ensiksi hankkii maa-alueita suunnitellulta kaavoitusalueelta, jos ei jo niitä valmiiksi omista, jonka jälkeen ne kaavoittavat kyseisen suunnitelma-alueen. Voidaan olettaa, että kunta pyrkii kasvattamaan omistamiensa maa- alueiden arvoa kaavoittamalla. Jos kunnan omistamien maa-alueiden arvo on noussut, kunta pystyy luovuttamaan ne korkeammalla hinnalla, kuin mitä hankkiessaan niistä oli kustantanut. Vaikka kunnat pyrkivät saamaan luovuttamistaan tonteista mahdollisimman korkean hinnan, on pitkällä aikavälillä kannattavampaa pyrkiä pitämään markkinataso kohtuullisella tasolla, kuin maksimoida niistä saatava tuotto. Tällöin voidaan varmistaa kuntien tasainen ja ennustettava kasvu, jotta maa-alueiden kysyntä ja tarjonta saadaan pidettyä sovussa.
Tässä voidaan nähdä eroavaisuuksia kuntien välillä, johtuen siitä, mikä on kunnan maan- luovutuksen tavoitteet. Pienemmät kunnat saattavat luovuttaa tontteja markkinatasoa al- haisemmalla hinnalla tehden niistä vetovoimaisempia ja näin lisäten kuntien asukaslukua. Pienemmissä kunnissa asuminen on yleensä kohtuuhintaista, joten se ei vaadi niin suurta kontrollia, toisin kuin isommissa kunnissa, joissa asumisen kustannukset kasvavat jatku- vasti ja vaativat suurempaa hallintaa, jotta ne pysyisivät kohtuuhintaisina.
Xxxxxxxxxx kertoo tutkimuksessaan, että maapolitiikkaa tutkittaessa markkinataloudelli- sesta näkökulmasta on kunnan etujen mukaista, että markkinat tonttien ostajien eli raken- nuttajien välillä ovat mahdollisimman kilpailulliset. Kilpailulliset markkinat ovat erittäin tärkeää kunnan tonteista saatavien tulojen kannalta, ja heikko kilpailu voi johtaa rakenta- misen hidastumiseen. (Falkenbach ym., 2020)
Tutkimuksen mukaan tässä piilee kuitenkin uhka, että rakennuttajien kesken syntyy ”si- säpiiri”, joka pystyy hankkimaan kunnalta parempia sopimusehtoja ja kaavamääräyksiä kuin piirin ulkopuolelle jäävät rakennuttajat. Koska ulkopuolelle jääneiden yritysten ei
tällöin kannata edes tehdä kilpailukykyistä tarjousta tai osallistua, sisäpiiriläisten ei tar- vitse tehdä kilpailullisia tarjouksia, jolloin markkinoista tulee puutteellisia. Vaikka todel- lista sisäpiiriläisten suosimista ei tapahtuisikaan, pelko suosimisesta voi aiheuttaa samoja ongelmia. Jotta tätä ongelmaa ei syntyisi tulee kunnan toimia läpinäkyvästi ja tasapuoli- sesti kaikkia rakennuttajia kohtaan. Xxxxxxxxxx kehottaakin, että kaavamääräykset ja so- pimusehdot lukittaisiin ennen tarjouskilpailua ja niistä pidettäisiin kiinni riippumatta siitä kuka voittaa tarjouskilpailun. (Falkenbach ym., 2020)
On siis tärkeää molempien näkökulmien kannalta pitää kunnan toiminta mahdollisimman läpinäkyvänä ja helposti ennustettavana. Tällöin pystytään minimoimaan syntyviä hait- toja ja valituksia kunnan toiminnasta ja takaamaan oikeudenmukainen kohtelu kaikkia kuntalaisia ja rakennuttajia kohtaan.
2.2 Maanhankinta
Perinteisessä maapolitiikassa kunta voi hankkia maata omistukseensa kahdella tavalla en- nen asemakaavoitusta, ne ovat maan osto ja lunastaminen (Kuntaliitto, 2009). Luovutta- malla kaavoitetun maan tontteina kunta pystyy kattamaan luovutushinnalla maan hankin- nasta muodostuneet kulut kuin myös merkittävän osan kaavan toteuttamisesta muodostu- neista kuluista.
Kuntien pitkäjänteinen maanhankinta saa tukea lainsäädännöstä. Nämä lait esimerkiksi myöntävät kunnille verohelpotuksia, etuosto-oikeuden ja monipuoliset lunastusmahdol- lisuudet. Etuostolaki antaa kunnalle väliintulo mahdollisuuden sellaisten maa-alueiden kaupoissa, jotka ovat tarpeellisia kunnan yhdyskuntarakentamista varten. Etuosto-oi- keutta käytettäessä on syytä varmistaa, ettei maasta makseta ylihintaa, jos tällainen ti- lanne tapahtuu, pystyy kunta käyttämään lunastusoikeuttaan etuoston sijaan. (Kuntaliitto, 2009)
Jotta kuntien maapoliittinen toiminta olisi yksittäisellä tonttien tasolla taloudellisesti kan- nattavaa, maanhankinnasta ja kaavoituksesta muodostuvat kulut eivät voi olla suurem- mat, kuin kaavoitetuista tonteista saatu myyntihinta. Kuitenkin vuosittaisella tasolla tässä kokonaisuudessa voi olla suurempia kuluja, kuin tuottoja. Pitkällä aikavälillä tämä ei kui- tenkaan ole suositeltavaa. Etuosto-oikeudella ja lunastusoikeudella, kunta pystyykin lä- hes aina hankkimaan maan markkinahinnalla tai sen alle, joka kaavoituksen jälkeen voi- daan myydä korkeammalla hinnalla.
Xxxxxxxx huomauttaa, että kunnilla on velvoite hankkia asemakaavojen mukaiset yleiset alueet. Koposen lisää tähän tutkimuksessaan, että kunnat linjaavat ensisijaisesti kaavoit- tavansa omistamansa maa-alueet, jotta asuin- sekä yritystonttien tarjonta pysyy riittävänä ja hintatasot pysyvät vakaana. Tämän lisäksi kunnat pystyvät näin edistämään elinkeino- poliittisten tavoitteidensa saavuttamista tehokkaalla asunto- ja yritystonttien tarjonnalla sekä tavoitteiden mukaisella hintatasolla. (Koponen, 2019; Xxxxxxxx, 2000, s. 37–39)
Kunnat yleensä pyrkivät hankkimaan maata mahdollisilta kaava-alueilta hyvissä ajoin etukäteen ennen kaavoitusprosessin aloittamista. Näin kunnat pystyvät helpommin takaa- maan kaavoituksesta johtuvan arvonnousun itselleen. Vaikka kunnat pyrkivätkin näiden tutkimuksien mukaan kaavoituksella pitämään asuintonttien tarjonnan riittävänä ja hinta- tasot vakaana, tämä ei välttämättä käy toteen. Etenkin isoissa kaupungeissa, kuten Hel- singissä on pulaa kaavoitetuista asuintonteista. Tästä johtuukin asuntojen hintatasojen epävakaus ja hintatasojen kontrolloimaton nousu.
3 Maapolitiikkaan vaikuttava lainsäädäntö
Kuten aiemmin todettiin, kunnan harjoittamalle maapolitiikalle on asetettu kehykset lain- säädännöllä. Merkittävä osa näistä säädöksistä vaikuttaa kunnan sekä kuntalaisten oi- keuksiin. Lainsäädäntö rajoittaa myös kunnan ja kuntalaisten toimintaa sekä asettaa heille velvollisuuksia. Tässä kappaleessa tutkitaan niitä lainsäädäntöjä, jotka vaikuttavat kun- nan maapolitiikkaan.
3.1 Yleiskatsaus
Häkkäsen mukaan yleisellä tasolla tarkasteltuna kunta voi olla yksityisoikeudellisen oi- keussuhteen osapuolena itsenäisenä oikeushenkilönä samalla tavoin kuin muutkin oi- keushenkilöt. Kuntia varten ei myöskään ole olemassa erityistä sopimusoikeutta, vaan kunnan toimintaa tarkastellaan samojen sääntöjen mukaisesti kuin muiden henkilöiden toimintaa. Kuitenkaan kuntaa ei voi asettaa, tästä riippumatta, samaan asemaan kuin yk- sityistä toimijaa sopimusosapuolena tai yksityisoikeudellisena toimijana. Syy tähän on kunnan asema julkisena viranomaisena, jota koskeva sääntely rajoittaa kunnan yksityis- oikeudellista sopimus- ja muuta toimintaa. (Häkkänen, 2020)
Häkkänen toteaa, että kunnan harjoittamaan yksityisoikeudelliseen sopimustoimintaan tulee soveltaa yleisiä sopimusoikeudellisia sääntöjä ja periaatteita. Näitä sovelletaan esi- merkiksi sopimusten tekemisessä, tulkinnassa, suoritushäiriöiden seurauksissa ja päte- mättömyydessä. Kyseinen sopimusoikeudellinen normisto on käytännössä oikeuskäytän- nöistä ja -kirjallisuudesta muodostunut kirjoittamaton säännöstö. (Häkkänen, 2020)
Hankinta-, valtiontuki- ja kilpailulainsäädäntö muodostavat sopimustoiminnalle kilpailu- oikeudelliset ehdot, jotka rajoittavat kunnan maapoliittista toimintaa (Häkkänen, 2020). Näiden lisäksi hankintalainsäädäntöä voidaan soveltaa maa-alueiden luovuttamisessa ja vuokraamisessa. Häkkäsen mukaan hankintalakia sovellettaessa luovutusta ei voida tehdä ilman kilpailutusta.
3.2 Maankäyttö- ja rakennuslaki
Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) tarkoituksena on luoda hyvät edellytykset elinympäristölle sekä edistää ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä.
Maankäyttö- ja rakennuslaki toimii pohjana kaikille valtion ja kuntien maapoliittisille toi- mille. Kyseisessä laissa määrätään kaavoituksesta, maan luovuttamisesta ja hankinnasta, rakentamisesta sekä näihin liittyvistä toimenpiteistä. Maankäyttö- ja rakennuslaissa mää- rätään myös kunnan velvoitteista rakennetun ympäristön rakentamisesta ja hoidosta.
MRL 5 a §:n mukaan maapolitiikalla tarkoitetaan kuntien maahankintaan ja kaavojen to- teuttamiseen liittyviä toimenpiteitä ja tavoitteita. Tämä pykälä lisättiin lainmuutoksella 204/2015 korostamaan myös kuntien maapolitiikan merkitystä (Hallberg ym, 2020). Sa- malla lain muutoksella maankäyttö- ja rakennuslain 20 §:ää täydennettiin korostamaan kuntien toimintaa. MRL 20 §:n 1 momentin mukaan kuntien tehtävänä on maapolitiikan harjoittaminen alueellaan.
Asemakaavassa olevat rakennuskortteliin kuuluvat alueet on jaettava tontteihin. Tontti- jako voi olla sitova tai ohjeellinen kaavamerkintöjen ja asemakaavan perusteella. (MRL 78 §)
Valtio, kunta tai muu julkisyhteisö ovat vastuussa yleisistä alueista, jotka ovat merkitty asemakaavassa, esimerkiksi katualueet, torit, liikennealueet ja virkistysalueet. Katualue käsittää asemakaavassa osoitetun kadun maanalaiset, maanpäälliset sekä yläpuoliset joh- dot, laitteet ja rakenteet. (MRL 83 §)
MRL 83 §:n mukaan kunnat ovat velvollisia kadunpidon järjestämisestä, kunta voi kui- tenkin antaa sille kuluvan kadunpidon kokonaan tai osittain muiden tehtäväksi, esimer- kiksi tontinluovutussopimuksien ehtojen avulla.
Kunta on velvollinen yhdyskuntarakentamisesta alueellaan, ja yleensä tämä tapahtuu kun- nan jo valmiiksi omistamilla maa-alueilla. Kuitenkin, jos asemakaavoitettavan alueen maaomistaja on muu kuin kunta, joka saa merkittävää hyötyä asemakaavasta, on tämä velvollinen osallistumaan kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. (MRL 91 a §)
MRL 99 §:n mukaan asianomainen ministeriö voi myöntää kunnalle oikeuden luvan lu- nastaa maa-alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen. Ministeriön lupa tarvitaan, koska perustuslain 15 §:n mukaan jokaisen omaisuus on turvattu, ja Euroopan ihmisoi- keussopimuksen ensimmäisen lisäpöytäkirjan 1 artiklan 1 kappaleen mukaan jokaisella on oikeus nauttia rauhassa omaisuudestaan, eikä sitä saa riistää paitsi julkisen edun ni- missä.
Xxxxxxxx etu on käsitteenä kuitenkin hyvin hankala, koska se pystytään tulkitsemaan mo- nella tavalla, ja on mahdollista, että julkinen etu on täysin yksilöllistä etua vastaan. Kun- nat pystyvät myös mahdollisesti ajamaan omaa agendaansa paremmin läpi julkista etua hyväksikäyttäen.
Kunnat ovat velvollisia järjestämään kuntansa alueella yleisten alueiden rakentamisen ja kunnossapidon. Kunnat kuitenkin pystyvät maankäyttö- ja tontinluovutussopimuksien ehtojen avulla siirtämään tässä laissa määritettyjä vastuita ja kustannuksia yksityisille maanomistajille tai toimijoille. Kaikkia vastuita kunta ei voi kuitenkaan rajattomasti siir- tää, mutta kustannuksia kunta pystyy siirtää rajattomasti
3.3 Kuntalaki
Kuntalain (410/2015) 7 §:n mukaan Suomessa kunnan tehtävät pystytään jakamaan kol- meen luokkaan niiden velvoittavuutensa mukaan: itsehallinnon nojalla hoidettavat laki- sääteiset ja vapaaehtoiset tehtävät sekä sopimuksien nojalla hoidettavat julkiset tehtävät (KuntaL 7 §). Tonttikaupat ovat yksityisoikeudellisia sopimuksia, joten kunnan omista- mien tonttien myynti on sen vapaaehtoinen tehtävä, jonka se voi hoitaa itsehallintonsa nojalla (EOAK 2300/2005).
Tällöin myös kunnan harjoittama maanluovutuspolitiikka, joka on keskeinen osa kunnan maapolitiikkaa, ei kuulu sen hoitamiin lakisääteisiin tehtäviin. Myös tonttien myynnin lisäksi maanvuokraustoiminta kuuluu tällöin kunnan vapaaehtoisiin toimintoihin, kuin myös rakennettujen kiinteistöjen myynti.
Kuntalain 130 § määrittää kiinteistönluovutuksen tai vuokraussopimuksen markkinaeh- toisuuden. Tämä pykälä koskee kiinteistöjä, jotka luovutetaan kilpailutilanteessa markki- noilla toimiville tahoille avoimella tarjouskilpailulla. Näitä tahoja ovat esimerkiksi yri- tykset. Tämän pykälän mukaan, mikäli kunta ei luovuttaessa tai antaessaan kiinteistöä
vuokralle edellä mainitun tarjouskilpailun mukaisesti, on puolueettoman arvioijan arvioi- tava kiinteistön markkina-arvo. Tämä pykälä perustuu EU:n valtiontukisääntelyssä il- maistuihin linjauksiin (EYVL 1997/c 209/3).
Kuntaliiton (2017) mukaan kunnat pystyvät itse määrittämään toimintojensa sisällön ja laajuuden, koska kunnan itsehallinnollisiin tehtäviin ei liity sääntelyä.). Holopainen sa- noo tämän mahdollistavan sen, että elinkeinopoliittisilla perusteilla on ollut mahdollista hinnoitella luovutettavat ja vuokrattavat tontit ennen valtiontukisääntelyn voimaantuloa. Kuitenkin nykyään EU:n oikeusjärjestelmän vaikutuksesta Suomen oikeusjärjestykseen maanluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa pitää ottaa huomioon EU:n valtiontukisään- nökset. Maanluovutuspolitiikkaan eniten vaikuttavana seikkana on se, ettei kauppahinta tai maanvuokra saa sisältää kiellettyä valtiontukea kunnalta ostajalle. (EYVL 1997/c 209/3; Xxxxxxxxxx, 2013; Vedenoja 2017)
Pääsääntöisesti valtiontuella tarkoitetaan julkisten varojen kanavoimista yksityiselle tai julkisille markkinatoimijoille. Työ- ja elinkeinoministeriön (2020) mukaan kyse on val- tiontuesta, jos kaikki seuraavat tunnusmerkit täyttyvät:
• Toimenpide on myönnetty julkisista varoista.
• Etu on valikoiva eli kohdistuu vain tiettyihin yrityksiin.
• Toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla tuensaajaa.
• Toimenpide vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
Kunnan maanluovutuspolitiikan kohdalla markkinahintaa alhaisempi kauppahinta tai maanvuokra voidaan katsoa kielletyksi valtiontueksi, kuitenkin kunta voi luovuttaa kaa- vatontteja markkinahintaa alemmalla hinnalla sosiaaliseen asuntorakentamiseen, mikäli ne tarjotaan kaikille samoilla ehdoilla ja avoimesti. (HE 268/2014, s. 232)
EK:n mukaan valtiontukivalvonnalla pystytään estämään jäsenvaltioiden puuttuminen markkinoiden toimintaan ja takaamaan Euroopan yhtenäismarkkinoilla toimiville tahoille tasapuolinen kohtelu niiden kotipaikasta riippumatta (EK 2005, 3).
3.4 Maakaari
Maakaaressa (540/1995) säädetään kiinteistön luovutuksesta. Tässä laissa säädetään luo- vutussopimuksien pakollisista ja valinnaisista ehdoista, sekä niiden edellyttämistä vel- voitteista myyjää ja ostajaa kohtaan.
Maakaaren (540/1995) 2 luku sisältää säännökset kiinteistön kaupasta. kyseisen luvun 1
§:ssä säädetään kauppakirjan muodosta ja 2 §:ssä ehdoista, jotka voivat johtaa kaupan purkuun tai lykkäykseen jollakin muulla kuin maakaaressa tarkoitetulla perusteella. Täl- laiset ehdot eivät kuitenkaan ole sitovia, ellei niitä ei ole merkitty kauppakirjaan. Nämä ehdot ovat voimassa maksimissaan viisi vuotta.
Maakaaren 2 luvun 11 §:ssä säädetään kiinteistön kauppaan liittyvistä pätemättömistä eh- doista. Nämä pätemättömät ehdot ovat:
1. Ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle.
2. Ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pan- tata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perus- tamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeu- dellisesti määrätä kiinteistöstä
3. Xxxx, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoit- teesta; eikä
4. Ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muu- toin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista.
Toisen momentin mukaan voidaan sopia ehdosta, joka estää ostajaa myyjän suostumuk- setta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai kauppahintaa korkeammalla hinnalla. Tällainen ehto ei kuitenkaan saa estää edellä mainittua kohtaa 2 eikä ehto ole sitova, ellei sitä ole mainittu kauppakirjassa.
Samalla pykälässä (MK 2:11.3) viitataan OikTl 36 §:ssä säädettyyn sopimusten sovitte- lumahdollisuuteen (Häkkänen, 2020). Kun kunnan maanhankinta tai luovutus tapahtuu yksityisoikeudellisin kauppasopimuksin, sovelletaan tätä sääntelyä niissä. Maanvuokra- lain (258/1966) 4.2 § vastaa sisällöllisesti OikTl 36 §:n säännöstä yleisen maanvuokraso- pimuksia koskevan kohtuullisuus- ja sovittelusäännöksen osalta.
Ehtoja voidaan sovitella, jos ne ovat erittäin ankaria tai kohtuuttomia. Esimerkiksi raken- tamisvelvoitteen määräämä aikaikkuna saattaa olla tilanteissa erittäin hankalasti tavoitel- tavissa. Voidaan myös sovitella, jos osapuolista riippumattomat tekijät vaikuttavat ehto- jen toteutukseen, kuten epidemia rakentamisaikatauluihin.
3.5 Maanvuokralaki
Sopimus, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle maksua vastaan kutsutaan maanvuokrasopimukseksi. Maanvuokralaki koskee maanvuokraa. Lain säännökset ovat pääosin toissijaisia, jolloin niitä sovelletaan vain, jos osapuolten välillä ei ole muuta sovittu. Kuitenkin kuten muuhun lainsäädäntöön, myös maanvuokralakiin sisältyy pakottavia säännöksiä. (Maanmittauslaitos, 2014).
Maanvuokralain ensimmäinen luku sisältää yleiset säännökset, jonka jälkeen lain luvut käsittelevät eri maa-alueiden vuokrausta. Tämän työn kannalta ensimmäisen luvun lisäksi luvut 2 ja 5 ovat tärkeimpiä, koska ne käsittelevät tontinvuokraa ja muun maanvuokraa.
Maanvuokralain (258/1996) 3 §:n mukaan vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti ja kaikki sopimusehdot on otettava siihen mukaan. Ehdot, joita ei ole otettu sopimukseen, ovat mitättömiä. Myös kaikki sopimusehtojen muutokset tai lisäykset ovat tehtävä kirjal- lisesti, kuten myös vuokraoikeuden siirto. Jos vuokrasopimusehtojen soveltaminen on noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muuten kohtuuton, voidaan kyseinen ehto koittaa sovitella tai jättää se kokonaan huomioimatta (MVL 4 §).
Vuokrasopimukseen voidaan 7 §:n mukaan lisätä ehto, että vuokramaksu vuokra-ajan ku- luessa nousee tai laskee sovitulla tavalla ja että se, joka ei täytä sopimusehtoja, joutuu maksamaan sopimussakkoa. Vuokrasopimuksen maksuehdon kuitenkin täytyy olla koh- tuullinen, koska siihen koskee myös 4 §:ssä säädettävä kohtuuttoman vuokrasopimuseh- don säännöt.
Maanvuokralaissa säädetään erikseen asuintarkoitukseen käytettävien tonttien vuokrista sekä maanvuokrasta, joka koskee muita maa-alueita. MVL 28 §:n mukaan tontinvuokra- sopimukset on tehtävä määräajaksi, joka kestää vähintään 30 vuotta ja enimmillään 100 vuotta. Jos sopimuksessa ei ole mainintaa vuokra-ajasta katsotaan se tämän pykälän mu- kaan tehdyksi 30 vuodeksi (MVL 28 §). Muun maanvuokrasopimus voidaan tehdä myös määräajaksi enintään 100 vuodeksi, mutta se voidaan tehdä myös toistaiseksi voimassa olevaksi (MVL 73 §). MVL 16.1 §:ssä säädetään myös vuokramiehen oikeudesta saada vuokrasuhteen ehdot tarkistetuksi vuokra-alueen käyttömahdollisuuden muuttuessa.
Maanvuokralaissa (MVL 30) säädetään, että vuokrasopimukset ovat perinnöllisiä ja niitä pystytään määräämään testamentilla. Saman pykälän mukaan vuokramiehellä on oikeus siirtää tontinvuokraoikeus toiselle ilman vuokranantajan suostumusta. Sopimusehdot, jotka ovat näiden kanssa ristiriidassa ovat mitättömiä. Muun maanvuokran kohdalla MVL 75 §:n mukaan vuokraoikeuden siirto voidaan vuokrakirjassa kieltää.
Maanvuokralain 34 §:n mukaan vuokrasuhteen päättyessä vuokranantaja on velvollinen suorittamaan lunastuksen tontilla olevista rakennuksista, puista ja pensaista sekä pysy- vässä käytössä olevat laitteista ja laitoksista, mitkä vuokrasopimuksen päättyessä siirtyvät hänen omistukseensa.
Kuntien myynti- ja vuokraustoiminnassa tulee siis huomioida aikaisemmin mainitut kun- talaissa määritetyt säännökset koskien markkinaehtoisuuden määrittämistä (KuntaL 130
§), kaikkein osapuolien tasapuolisen kohtelun ja yleisen toiminnan säännökset (PL 6 §; HL 6 §) sekä kiinteistökauppoja tai niiden vuokrausta koskevat säännökset (MK; MVL). Vedenojan (2017) mukaan kunnalla on laaja harkintavalta päättää kenelle se voi luovuttaa omaisuuttaan, ja millä perustein. Kunta siis pystyy luovuttamaan kiinteistön suoraan va- litsemalleen taholle ilman julkista tarjouskilpailua tai hakumenettelyä, eikä sillä ole eril- listä velvollisuutta tiedottaa omaisuutensa myynnistä (Vedenoja, 2017).
4 Tontinluovutukset käytännössä
Tässä luvussa käsitellään kuntien omistamien tonttien luovutusta ja niihin vaikuttavia säännöksiä ja tapoja. Luvun alussa luodaan yleispohja tontinluovutuksista. Tämän jälkeen paneudutaan tarkemmin eri luovutusmuotoihin, ja luvun lopuksi näitä luovutusmuotoja vertaillaan keskenään.
4.1 Kuntien tontinluovutus
Kunta voi luovuttaa omistamiaan tontteja kahdella eri tavalla, myymällä tai vuokraamalla (Xxxxxxxx 2000, s. 40). Molemmilla näistä tavoista on omat puolensa. Myymällä tontteja kunnat saavat tontin arvoa vastaavan summan kertatulona, joka voidaan käyttää tehok- kaasti kattamaan menoja lyhyellä aikavälillä. Tontinvuokraus taas tuottaa kunnalle ta- saista rahavirtaa pitkällä aikavälillä. Kuntaliiton (2020) mukaan tontin hankkijan kannalta vuokraaminen vapauttaa päämaa muhin toimiin, kuten esimerkiksi rakentamiseen. Toi- saalta tontin myyminen varmistaa tontin hankkijalle tontin hallinnan säilymisen vuokra- sopimuksen kestosta riippumatta (Kuntaliitto, 2020). Birellin (2010) tekemän tutkimuk- sessa todetaan, että kaupunkien on järkevää myydä sekä vuokrata tontteja ja näistä ta- voista ei voida pitää kumpaakaan yksiselitteisesti parempana. Samassa tutkimuksessa to- detaan myös, että näiden kahden tavan vaikutukset kuntatalouteen eivät merkittävästi eroa toisistaan, jos myyntihinta vastaa vuosivuokrien pääomitettua summaa (Birell, 2010).
Xxxxxxxxxxxx ym. (2020) mukaan rakennettavien asuntojen markkina-arvo sekä niiden rakennuskustannukset määrittävät asuinkäyttöön kaavoitetun rakennusmaan arvon. Ra- kennusmaata luovuttaessaan kunta samalla luovuttaa oikeuden rakentaa tietyn määrän kaavoituksen mukaisia rakennuksia (rakennusoikeutta), yleisimmin nämä ovat asuinra- kennuksia. Kaavamääräyksillä ja sopimusehdoilla pystytään vaikuttamaan, minkälaisia rakennuksia voidaan rakentaa, esimerkiksi rakennuksien muoto, julkisivumateriaalit ja muut rakennusmateriaalit. (Falkenbach ym., 2020.)
Asuintontin rakennukset, kuten muutkin rakennukset, voivat mahdollisesti aiheuttaa ul- koisvaikutuksia lähialueen asukkaisiin, mikä välillisesti vaikuttaa lähialueen muihin tont- teihin ja sitä kautta myös tontin arvoon. Ulkoisvaikutukset voivat olla sekä positiivisia, että negatiivisia. Esimerkiksi negatiivinen vaikutus voi olla näköalan peittyminen, ja po- sitiivisena vaikutuksena taas voi olla hieno julkisivu. Tontinluovutussopimuksiin voidaan lisätä ehtoja koskien rakentamisvaihetta, etenkin sen kestoa, jolloin pystytään vähentä- mään siitä johtuvia negatiivisia ulkoisvaikutuksia.
Falkenbach ym. (2020) kehottavatkin ulkoisvaikutuksien huomioimista kaavamääräyk- sillä. Tutkimuksessa myös todetaan että, jos ulkoisvaikutuksia ei olisi, kannattaisi tontit myydä eniten tarjoavalle ilman kaavarajoituksia. Koska kaavamääräykset rajoittavat ton- tin käyttöä, laskevat ne samalla näiden markkina-arvoa. Kuitenkin ne ovat hyvin toteu- tettuina perusteltavissa suuremmalla hyödyllä tontin ulkopuolella. (Falkenbach ym., 2020)
Jos kunta luovuttaa tontteja hinta-arvioiden perusteella, ja nämä arviot ovat liian korkeita, tontit eivät mene kaupaksi ja tällöin rakentuminen estyy tai hidastuu. Kunta siis harjoittaa tällöin tehotonta maapolitiikkaa, joka johtaa rakentamisen määrään tai laatuun turhaan. Xxxxxxxxxx ym. toteavatkin, että tätä ongelmaa ei synny, jos hinta perustuu ostajan teke-
mään tarjoukseen, eli tontti luovutetaan tarjouskilpailun perusteella. Tehokkuuden kan- nalta on tärkeää, että tontti luovutetaan könttänä rakennusoikeuksineen, koska erikseen niiden luovuttaminen hidastaa taikka vähentää rakentamista, vaikka yksikköhinta olisi perustunut tarjouskilpailuun. (Falkenbach ym., 2020)
Tämä kannattaa ottaa myös huomioon tontinluovutussopimuksien ehtoja tehtäessä. Ehdot rajoittavat tai ohjaavat rakentamista tietyllä tavalla ja tämä tapa saattaa olla kustannuksil- taan korkea tai vaikeasti toteutettavissa, jolloin se vaikuttaa rakentamiseen negatiivisesti. Joten tontinluovutusehdoissa on otettava myös huomioon, kuinka paljon ehdoilla on vai- kutusta rakentamiseen, ettei turhaa tehottomuutta synny. Aiemmin mainitun mahdolli- simman kilpailullisen markkinatilanteen vallitessa, jossa sopimusehdot ovat lyöty luk- koon ennen tarjouskilpailun aloittamista, tonteista pystyvät maksamaan eniten ne, jotka pystyvät rakentamaan rakennuksia näiden ehtojen mukaisesti mahdollisimman kustan- nustehokkaasti.
Xxxxxxxxxxxx tutkimuksen mukaan, jos asuntojen myyntihintojen ja rakennuskustannus- ten välille syntyy suuri ero, tontit, jotka ovat kaavoitettu kokonaistaloudellisesti hyvinkin tehottomasti, menevät silti kaupaksi. Esimerkiksi Helsingissä vallitsee tällä hetkellä ky- seinen tilanne. Heidän mukaansa tämä tilanne voi johtaa virhepäätelmään, jossa oletetaan rajoitusten ja vaatimusten lisäämisen kaavaan ja sopimusehtoihin olevan kaupungille il- maista. Kuitenkin kuten aikaisemmin todettiin kaavamääräykset tai sopimusehdot, jotka lisäävät rakennuskustannuksia enemmän, kuin asukkaat niitä arvostavat, johtavat tontin arvon alenemiseen. Tällöin kunta siis käyttää resurssejaan tehottomasti, ja tämä olisi ver- rattavissa budjetissa näkyvään menoerään. (Falkenbach ym., 2020)
Kunnan ei tarvitse erikseen määrittää tarjouskilpailua järjestettäessä tontin luovutusmuo- toa, eli kunta pystyy saman tarjouskilpailun aikana pyytämään tarjouksia niin myyntihin- nasta kuin myös vuokrasta. Kunnalla on kuitenkin oltava tällöin julkisesti määritelty vuokraomaisuuden tuottoprosentti, jonka avulla lasketaan vuokratontin nykyarvo (Fal- kenbach ym., 2020). Tuottoprosentin on oltava julkinen ja etukäteen määritelty, jotta se täyttäisi lakien säätämät yhdenvertaisen kohtelun toteutumisen.
Tonttien luovutussopimuksien ehdot on julkaistava hyvissä ajoin ennen tarjouskilpailua. Sopimusehdot, jotka kasvattavat rakennuttajien kustannuksia tai riskejä, alentavat tontin arvoa. Kunnalla täytyy siis olla perusteltavissa sopimusehtojen aiheuttamien kustannuk- sien nousu sillä, että ehtojen noudattamatta jättäminen aiheuttaisi kunnalle suuremmat menetykset. Esimerkkeinä tällaisista perusteluista kaupungin kasautumisedut ja raken- nusajan haitat naapureille. (Falkenbach ym., 2020)
Yritystontteja luovutetaan yleisesti muodollisesti samoilla kriteereillä kuin asuintontteja, mutta nämä kriteerit voivat olla hankalia yrityksen toimialan mukaan. Xxxxxxxx (2010) tut- kimuksessa kerrotaan luovutuksessa käytettävän niin kutsuttua neuvottelumenetelmää. Tällöin tontinluovutuksen kriteereiden määrittämiseen otetaan mukaan myös saajaosa- puoli, jonka kanssa neuvotellaan kriteerit sellaisiksi, että ne sopivat yrityksen toimialaan (Birell, 2010).
Tämä johtaa myös yleensä joustavampaan tontin saajan valintaan kuin asuintonttien koh- dalla. Yritystonttien luovutuksen kohdalla tarvitsee ottaa huomioon aikaisemmin mainittu EU:n kilpailupolitiikka ja valtiontukisäätely. Kunta saa edelleen valita yritystonttien saa- jat valitsemallaan tavalla tavoitteidensa täyttämiseksi, kunhan tontin hinta on määritelty säädösten mukaisesti käyvän hinnan tasolle.
4.2 Myynti
Myydessään tontin kunta luovuttaa omistusoikeuden toiselle osapuolelle ja saa tästä ker- taluontoisena korvauksena myyntihinnan, jolloin kunta saa heti kaikki tulot käyttöönsä. Xxxxxxxx (2010) tutkimuksen mukaan monilla kunnilla on tulovaatimuksia, usein melko suuria, jotka synnyttävät painetta luovuttaa tontteja myymällä näiden vaatimuksien täyt- tämiseksi vuokrauksen sijaan.
Kun kunnan sisällä aletaan rakentamaan uutta aluetta, synnyttää se kunnalle tai kunnan liikelaitoksille kustannuksia kunnallistekniikan takia. Tonttien myynnillä on se etu, että niistä saaduilla myyntituloilla voidaan heti kattaa näitä kunnallisteknisiä kustannuksia. Täten kuntien ei tarvitse sitoa suuria määriä rahaa pitkäksi aikaa alueisiin, vaan myymällä tontteja tulot saadaan silloin, kun kustannuksia on eniten.
Kunnallistekniikka kuitenkin vaatii ylläpitoa, joten vaikka alkuperäiset rakentamiskus- tannukset saadaan katettua näillä myyntituloilla, siitä muodostuvia jatkuvia menoa ei välttämättä enää näillä myyntituloilla pystytä kattamaan. Näitä jatkuvia kustannuksia voi- daan kuitenkin kattaa myytyjen tonttien kiinteistöveroista sekä vuokralla olevien tonttien vuokratuotoilla.
Tämän perusteella voidaan todeta, että myynnin etu vuokraukseen, joiden jatkuvalla vuokratuotolla voidaan kattaa jatkuvat menot, nähden pienenee jatkuvasti pidemmällä ai- kavälillä. Xxxxxx (2010) ja Xxxxxxxx (2000) toteavatkin, että vaikka myynti vaikuttaa luo- vutushetkellä houkuttelevalta, se ei välttämättä olekaan paras vaihtoehto pidemmällä täh- täimellä, koska se saattaa synnyttää ongelman, jolloin kunnilla on tarve myydä jatkuvasti lisää tontteja.
Kiinteistövero kuitenkin tuottaa kunnalle myydyistäkin tonteista jatkuvaa tuloa. Nämä tulot ovat kuitenkin huomattavasti pienempiä kuin vuokratulot. Tämä johtuu kiinteistön verotusarvon pienuudesta tontin todelliseen pääoma-arvoon verrattuna, tähän on kuiten- kin tulossa todennäköisesti muutos vuoden 2023 kiinteistöverouudistuksessa. Myös vuokraprosentti on yleensä huomattavasti suurempi, kuin kiinteistöveroprosentti, kuten Vaasassa yleinen kiinteistöveroprosentti oli vuonna 2010 1 % ja yleinen vuokraprosentti oli 5 % (Birell, 2010). Tätä tilannetta pystyttäisiin korjaamaan nostamalla verotusarvoja ja veroprosentteja, mutta se ei ole käytännössä kovin realistinen vaihtoehto.
Kunnat omistavat huomattavia määriä maa-alueita ja tämä maaomaisuus vaatii hallintaa. Myymällä tontteja kunta pystyy irtautumaan näistä hallintaan liittyvistä kustannuksista myytyjen tonttien osalta. Birellin (2010) mukaan vuokratessaan tontteja kunnan on näi- den maa-alueiden osalta ylläpidettävä maanomaisuusrekisteriä, perittävä vuokria sekä seurattava, uusittava ja neuvoteltavaa sopimuksia. Vuokratut tontit siis aiheuttavat enem- män hallinnollisia kuluja kuin myydyt tontit. Kuitenkaan kunta ei enää pysty vaikutta- maan niin vahvasti myytyihin tontteihin, kuin vuokrattuihin, sekä jos kunta haluaa alueen käyttöönsä, on se hankittava takaisin ostamalla tai lunastamalla, jos rikkeitä sopimuseh- doissa ei ole tapahtunut.
Yleensä alun perin vuokratut tontit pystytään myöhemmin myös myymään vuokralaisille. Xxxxxxxx tutkimuksessa mukana olleiden kuntien mukaan kaikissa vuokrasopimuksissa on tämä vuokratonttien lunastusmahdollisuus. Tutkimuksessa myös todetaan, että yleensä lunastusoikeutta ei käytetä ja jos käytetään, niin se tapahtuu vuokrakauden loppupuolella. Vuokratonttia lunastaessa ei siitä jo aikaisemmin maksettu vuokra vaikuta myyntihintaan
alentavasti vaan myyntihinta määräytyy pääsääntöisesti myyntiajankohdan markkinata- son mukaan. (Birell, 2010)
4.3 Vuokraus
Myynnin lisäksi tontti voidaan luovuttaa myös vuokraamalla. Tällöin ainoastaan tontin hallintaoikeus siirtyy toiselle osapuolelle ja omistusoikeus pysyy kunnalla. Vuokratusta tontista saadaan myyntitulojen sijaan vuokraa, yleensä kuukausittain, koko vuokrakauden ajan.
Xxxxxxxx tutkimuksessa kuntien perimä vuokra lasketaan sijoituksen tuottovaatimuksen perusteella ja vuokran pohjana toimii tontin pääoma-arvo. Hyvin yleisesti vuokrat myös sidotaan elinkustannusindeksiin, ja vuokria korotetaan yleensä kerran vuodessa tämän in- deksin mukaisesti. Tässä tutkimuksessa mukana olleilla kaupungeilla vuokrasopimuksia tehtiin asuintonteille yleensä 50–60 vuoden vuokra-ajalla ja yritystonteilla 30–40 vuoden vuokra-ajalla. (Birell, 2010)
Vuokratessaan tontteja kunnat saavat etua siitä, että maa-alueet pysyvät sen omistuksessa. Vuokraamalla kunnat pystyvät omistajana helpommin vaikuttamaan tonttien käyttöta- paan, kuin myymällä. Molemmissa tilanteissa laaditaan sopimusehdot, mutta vuokratessa vuokrasopimus voidaan tarvittaessa purkaa, jos sopimusehdot eivät täyty. Kunnilla on myös mahdollisuus lisätä kunnostusvaatimuksia tai muita ehtoja vuokrasopimusta uusit- taessa vanhan vuokrakauden päättyessä.
Xxxxxx (2010) esittää tutkimuksessaan ongelman, joka liittyy tonttien vuokraukseen. Tä- män mukaan ongelmat syntyvät uusittavien vuokrasopimusten yhteydessä. Vuokrat on yleensä sidottu elinkustannusindeksiin, mutta samalla kiinteistöjen käyvät arvot nousevat vuokrakauden aikana yleensä huomattavasti enemmän tähän verrattuna. Tästä seuraa ti- lanne, jossa vuokrakauden lopussa tontin pääoma-arvo on merkittävästi pienempi, kuin kunnan sen hetkinen käypä hintataso. Tällöin vuokrasopimuksia uusittaessa vuokria jou- dutaan korottamaan moninkertaisiksi, ja tämä voi olla monelle vuokralaiselle vaikeaa ym- märtää. (Birell, 2010)
Häkkäsen (2020) selvityksessä todetaan, että vuokratulojen määrät ovat selvästi nousseet viime vuosina useissa kaupungeissa, syiksi tähän oletetaan vuokraamisen yleistyminen tontinluovutusmuotona sekä vanhojen maanvuokrasopimuksien uusiminen.
4.4 Luovutusmuotojen erot
Kiinteistöjen ja tonttien arvoilla on taipumus nousta ajan myötä. Xxxxxxxx mukaan tämä arvonnousu pystytään pitämään kunnalla parhaiten säilyttämällä tontin omistus, eli vuok- raamalla tontti. Myytäessä tämä arvonnoususta saatava etu siirtyy ostajalle. (Virtanen 2000, s. 31)
Myynnin ja vuokrauksen edut ja haitat ovat erilaisia kunnalle sekä tontin ostajalle tai vuokraajalle (Xxxxxxxx 2000, s. 40). Myös luovutusmuodot vaikuttavat eri tavalla näihin tahoihin, kunnan kohdalla etenkin esimerkiksi kunnan talouteen. Myynti tuo kunnalle vä- littömästi tuloja, joita voidaan tarvittaessa käyttää heti, vuokraaminen taas takaa kunnalle vakaan ja tasaisen rahavirran vuokratuottojen muodossa. Tämän takia yleensä juuri vuok- raamista katsotaan pitkällä aikavälillä paremmaksi vaihtoehdoksi (Virtanen 2000, s. 40– 42).
Jotta kokonaistulojen summa olisi molempien luovutusmuotojen välillä sama, myyntihin- nan pitäisi olla yhtä suuri kuin kaikkien tulevien nettovuokratulojen nykyarvo (Birell, 2010). Tällöin kuitenkin taloudellinen vertailu luovutusmuotojen välillä olisi liian yksin- kertaistettua tarkkojen laskelmien tekemiseksi. Näissä tulisi ottaa huomioon muun mu- assa kiinteistövero, ylläpito- ja hallinnointikustannukset, vuokrasopimusten määräaikai- suus, indeksivaikutuksen vuokriin sekä kiinteistöjen arvokehitys.
Kunta ei saa vuokratonteista kiinteistöverotuloja, joten se tulisi ottaa huomioon vuokra- tuottoja vähentävänä tekijänä, mutta sen vaikutus on nykyään melko vähäistä. Myös yl- läpito- ja hallinnointikustannukset otettaisiin huomioon vuokratuottoja vähentävänä te- kijä. Nämä ovat kuitenkin yleisesti vaikeasti laskettavissa. Kun vuokra sidotaan indeksiin, elinkustannusindeksi tässä tilanteessa, vuosivuokra muuttuu rahanarvon mukaisesti vuo- desta toiseen. Tämän laskeminen etukäteen on hankalaa, koska tulevia elinkustannusin- deksin muutoksia ei voida tietää. Falkenbach ym. (2020) toteavatkin selvityksessään, ”yksittäisentontin tarkkaa arvoa ei voi päätellä muuten kuin myymällä se tarjouskipai- lulla”.
Näiden edellä mainittujen esimerkkien takia on hyvin vaikeaa laskea vuokran ja myynti- hinnan lopullista suhdetta toisiinsa etukäteen. Xxxxxx (2010) myös huomauttaa, että näiden luovutusmuotojen suhteita pitäisi myös tutkia muistakin kuin taloudellisista näkökul- mista.
Taulukko 1 Vuokrauksen ja myynnin edut ja haitat osapuolten kannalta (Virtanen 2000, s. 41)
Jos tontti luovutetaan avoimella tarjouskilpailulla, ei siihen saa asettaa ehtoja, jotka kos- kevat ostajaa tai hänen harjoittamaansa liiketoimintaa (HE 268/2014 vp, 232). Tämä tar- koittaa käytännössä sitä, että kiinteistön osto tai sen vuokraus pitäisi olla mahdollista ke- nelle tahansa riippumatta mahdollisten liiketoimien luonteesta.
Ehtoja kuitenkin voidaan asettaa esimerkiksi ehkäisemään yleistä häiriötä, suojelemaan ympäristöä tai keinottelutarkoituksessa tehtyjen tarjousten torjumiseksi. Myöskään ase- tettuja kaupunki- ja aluesuunnittelurajoituksia ei lasketa kielletyiksi ehdoiksi. Xxxxxxxxxx- pailun pitää olla avoin, mutta tämän lisäksi siitä on myös tiedotettava riittävästi (HE 268/2014 vp, 232.)
4.5 Tontinluovutukset käytännössä
Kunnat pystyvät toteuttamaan niiden asunto- ja elinkeinopoliittisia tavoitteitaan tonttien luovutuksella. Tonttipolitiikalla pystytään korvaamaan kunnan taloudellisia kuluja, mutta tämän lisäksi kunta pystyy houkutella uusia asukkaita, ohjaamaan väestöä tai jopa rajoit- tamaa väestön kasvua tonttipolitiikallaan. Kuntaliitto (2020) toteaa, että jos tontinluovu- tuspolitiikalla halutaan korvata yhdyskuntarakentamisesta aiheutuneet kulut, on sen ol- tava oikein harjoitettua.
Yleisimmät tonttien luovutusehdot liittyvät rakentamiseen. Kunta pystyy näillä hyvinkin yksityiskohtaisesti ohjata tontilla tapahtuvaa rakentamista.
Yleisimpiä tontinluovutusehtoja ovat:
• Tontin saajan on rakennettava tontin kerrosalasta määrätty määrä tietyssä ajassa
• Tontinsaajan on noudatettava alueelle laadittuja rakentamisohjeita
• Tontille on rakennettava tietyn tyyppistä tuotantoa (vapaa rahoitteinen, valtion tu- kema, asumisoikeus, vuokra jne.)
• Tonttia ei saa luovuttaa rakentamattomana edelleen
• Sopimusehtojen rikkomisesta aiheutuu sanktioita
• Tonttien hinnoittelu
Tonttien hinnoittelu eroaa kuntien välillä toisistaan, ja kunnat käyttävät hyvinkin erityyp- pisiä perusteita hinnoitteluun. Etenkin, jo kunta on muuttotappiollinen se saattaa luovut- taa tontteja lähes ilmaiseksi. Suurimmat tonttien hinnan alennukset nähdään yleisimmin yritystonttien kauppojen yhteydessä. Tämä alennus pystytään perustella yrityksen tuo- malla työllisyydellä, jolloin elinkeinopoliittiset vaikutukset kasvavat suuremmiksi kuin alkuperäinen tontin alennus on ollut. (Kuntaliitto, 2020)
Hinnoittelussa ei kuitenkaan kannata käyttää pelkästään kustannuspohjaista hinnoittelua. Jos tonttien hinnoittelu perustuu pelkästään yhdyskuntarakentamiseen, se todennäköisesti johtaa eriarvoiseen tonttien hinnoitteluun. Myös yksityiset ja kunnalliset tuotantokustan- nukset ovat eri hintaisia, joten on hyvä suhteuttaa kunnan tonttien hinta alueen yksityisten välisten kauppojen hintatasoon. (Kuntaliitto, 2020)
Tähän syinä voidaan etenkin asuinalueilla nähdä asukkaiden arvostus, jotka vaikuttavat merkittävästi tonttien hintoihin. Toisella alueella asukkaat voivat arvostaa enemmän tiet- tyä ominaisuutta, kuin asukkaat toisella alueella arvostavat tätä täysin samaa ominai- suutta. Esimerkkinä näköala: jos tontin asunnoista on merinäköala, nostaa se tontinhintaa enemmän kuin tontilla, jonka asunnoista ei ole merinäköalaa.
Kuten aiemmin todettiin, kunta pystyy vaikuttamaan maapolitiikallaan, etenkin tontin- luovutuspolitiikallaan, yleiseen tonttien markkinatasoon. Kunnat saavat parhaimman ta- loudellisen tuloksen, kun ne luovuttavat tontit sen hetkisellä käyvällä hinnalla. Tämä käy- pähinta saavutetaan parhaiten luovuttamalla tontit tarjouskilpailulla, jolloin tontista saa- daan sillä hetkellä korkein mahdollinen hinta. Tonttien luovutuksessa tarjouskilpailun käyttäminen yleisenä toimintatapana kuitenkin johtaa maanhintatason nousuun ja sen kielteisiin vaikutuksiin.
Kunnat määrittelevätkin yleensä omakotitalotonttien hinnat 10–30 % käypää hintatasoa alhaisemmaksi, jolloin he välttävät ainakin omalla hinnoittelulla yleisen maan hintatason nousun (Kuntaliitto, 2020).
Kasvukunnissa tonttien kysyntä on yleisesti suurempi, kuin niiden tarjonta, mikä johtaa kuntien kohdalla ongelmaan tontin saajien valinnassa. Kunnilla on yleensä vaihtelevia mielipiteitä siitä, keille esimerkiksi omakotitontteja tulisi luovuttaa. Perusteina voivat olla niin sosiaaliset, kuin myös taloudelliset perusteet. Kunnat käyttävät valintatapoina esi- merkiksi, jonotusjärjestelmää, jolloin tontit luovutetaan hakemusten saapumisjärjestyk- sessä. Tämä kuitenkin johtaa erittäin kysytyillä alueilla kohtuuttomiin jonotusaikoihin. Toisena tapana on käyttää pisteytysjärjestelmää. Tällöin tonttien hakijat asetetaan järjes- tykseen esimerkiksi tulotason, lasten lukumäärän ja työpaikan sijainnin perusteella.
Pisteytysjärjestelmä voi olla oikeudenmukaisin valintapa, mutta oikeiden kriteerien aset- taminen ja soveltaminen on vaikeaa, ja se saa yleensä huomattavan määrän kritiikkiä (Kuntaliitto, 2020). Pisteytysjärjestelmässä on siis tärkeää ilmoittaa kriteerit hyvissä ajoin etukäteen ja mahdollisimman selkeästi, jottei epäselvyyksiä synny. Tämä vaatii myös lä- pinäkyvyyttä kunnalta, jolloin hakijoiden tasapuolinen kohtelu voidaan taata.
Tontin saaja voidaan myös valita tarjouskilpailun avulla, joka johtaa yleisesti selkeään lopputulokseen, kuitenkin kuten edellä mainittiin laajasti käytettynä tarjouskilpailu voi johtaa kielteisiin maan hintatasoa nostaviin vaikutuksiin (Kuntaliitto, 2020).
Kunta voi halutessaan lisätä tontinluovutussopimuksiin ehtoja, jotka täyttyessään johtavat mahdollisiin maankäyttömaksujen alentamiseen tai maanvuokran alennukseen. Nämä eh- dot yleensä koskevat tontin rakentamista tietyllä tavalla tai tietyssä ajassa. Tonttien vuok- ranalennuksia on esimerkiksi myönnetty energiataloudellisin perustein seuraavalla ta- valla:
”Mikäli tontille toteutuvan uudisrakennuksen E-luku on pienempi tai yhtä suuri kuin 70
% vaaditusta määräystasosta, alennetaan perittävää tontinvuokraa 50 %:lla ensimmäi- sen viiden vuoden ajalta rakennuksen käyttöönottotarkastusta seuraavan kalenterivuoden alusta lukien,”
Kuten muukin kunnan toiminta maanomistajia kohtaan, myös näiden alennuksien täytyy täyttää MRL:ssa, perustuslaissa ja hallintolaissa säädetyt yhdenvertaisen kohtelun vaati- mukset. Tämä tarkoittaa sitä, että näiden alennusten pitäisi perustua ennalta määriteltyi- hin kriteereihin, jotka ovat tasapuolisia ja objektiivisesti arvioitavissa. (Häkkänen, 2020)
5 Aineiston tontinluovutussopimuksien ehdot
Tässä kappaleessa tarkastellaan yleisiä tontinluovutussopimuksien ehtoja ja niiden vai- kutusta maapoliittisiin tavoitteisiin. Luvun aluksi käydään yleisesti läpi kuntien toiminta tontinluovutussopimuksien kohdalla. Tämän jälkeen käydään läpi eri kuntien tontin- luovutussopimuksista, pääosin vuokrasopimuksista, löytyviä ehtoja. Jokaisen ehtoja kä- sittelevän alaluvun kohdalla otetaan myös kantaa ehtoon ja sen tuloksiin myös ilmas- tonäkökulmasta. Kaikki sopimukset on saatu Smartland -projektin käyttöön. Kuntien pyynnöstä sopimuksia käsitellään nimettömästi, eikä analyysissä mainita sopimukseen liittyviä osapuolia eikä kohteita. Kaikki sopimukset on käyty läpi MAXQDA -ohjelmalla. Ohjelmassa jokaiselle ehdolle on annettu oma koodinsa, ja näin kaikkien sopimuksien ehdot on lajiteltu näihin koodeihin omiksi katkelmiksi.
5.1 Vuokra-aika
Kuten aiemmin todettiin, MRL 28 §:n mukaan vuokrasopimukset on tehtävä vähintään 30 vuodeksi asuintonttien kohdalla ja enintään sadaksi vuodeksi. Esimerkiksi Espoon kaupungin maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden (2015) mukaan asuintonttien perusvuokra-aika on 60 vuotta ja yritystonteille samainen vuokra-aika on 30 vuotta. Urheilutoimintaan luovutettavat alueet Espoon Kaupunki vuok- raa 5–25 vuodeksi. Lahden kaupungin Maa- ja asuntopoliittisten linjauksien 2017–2020 (2015) mukaan kaupunki vuokraa aina ensiksi omakotitontit 50 vuodeksi, mutta antaa mahdollisuuden tontin ostolle rakentamisvelvoitteen täytyttyä
5.1.1 Tutkittu aineisto
Tämän ehdon aineiston koko on 20 koodattua katkelmaa. Nämä katkelmat on koodattu 15 eri sopimuksesta, jotka ovat yhdeksästä eri kunnasta. Näistä 15 sopimuksesta 11 ovat vuokrasopimuksia näiden lisäksi on yksi toteutussopimus, kaksi dokumenttia eri kuntien maanhankinnan periaatteista ja viimeinen on maapolitiikan toteutusohjelma. Vuokraso- pimuksista 7 on asuintontteja, kaksi urheilutoimintaan, ja kaksi yritystonttia. Toisessa maanhankinnan periaatteisiin liittyvässä dokumentissa ilmoitetaan asuintonttien, yritys- tonttien ja urheilutoimintaan vuokrattavien tonttien vuokra-ajat.
5.1.2 Tavanomaiset ehdot
Vuokra-ajan päätyttyä useimpien kuntien linjauksissa ja sopimuksissa tontti yleisesti voi- daan vuokrata vuokralaiselle uudelleen samalla vuokra-ajalla ja samoilla vuokraehdoilla, kuin millä alkuperäinen sopimus oli tehty. Tässä vaiheessa kunnat kuitenkin tekevät ko- rotuksia vuokraan sen hetkisen markkinatason perusteella. Muutamassa kunnassa tästä poiketen vuokrasopimukset jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina määräaikaisen vuokra- sopimuksen päätyttyä.
Vuokrasopimuksien keskimääräinen vuokra-aika on 38,33 vuotta. Moni vuokrasopimuk- sista saaduista vuokrasopimuksista oli luonnoksia tai vuokrasopimuspohjia, joten tästä syystä niissä ei ole ilmoitettu vuokra-aikaa. Yritystonttien vuokra-ajat olivat huomatta- vasti keskiarvoa lyhyempiä, 30 vuotta, kun useimmat asuintonttien vuokra-ajat olivat 50 vuotta tai enemmän. Yksikään vuokrasopimuksista ei kuitenkaan ollut yli 60 vuotta. Ai- noat kunnan vuokraamat tontit, jotka olivat alle 30 vuotta, vuokrattiin urheilutoimintaa varten.
5.1.3 Poikkeukset
Osa kunnista varaa tontteja mahdollisille vuokralaisille ja samalla vuokraa tontin lyhyt- aikaisella vuokrasopimuksella, 6‒12 kuukautta, rakennusluvan hakemista varten. Raken- nusluvan saatuaan vuokrataan kyseinen tontti vuokralaiselle pidemmällä, vähintään 30 vuoden sopimuksella.
Yksi vuokrasopimuksista poikkesi muista sopimuksista siinä, että vuokralaisena tässä toimi kunta ja vuokranantajana yksityinen henkilö, kun muissa sopimuksissa tämä oli toi- sinpäin. Tämä sopimus oli myös huomattavasti vuokrasopimuksien keskiarvoa pienempi vain 20 vuoden vuokra-ajalla.
5.1.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Kuten aiemmin on todettu, vuokra-aikojen pituudet ovat lakisääteisiä, eikä kunta pysty tekemään lyhyitä tontinluovutussopimuksia. Tämä voidaan nähdä ilmaston kannalta hy- vänä, vaikkakin harva kunta ottaa tätä näkökulmaa huomioon vuokra-aikaa päättäessään. Maanluovutussopimuksissa tontilla sijaitsevat rakennukset ovat sidottuja sopimuksiin, eikä näitä rakennuksia saa purkaa. Tällöin pitkät vuokrasopimukset tarkoittavat epäsuo- rasti pitkiä rakennuksien ikiä, jolloin saadaan vähennettyä turhaa uusiorakentamista ja rakentamista ylipäänsä alueille, joissa sijaitsee jo rakennuksia. Tämä vähentää huomatta- vasti rakentamisesta aiheutuvia päästöjä, ja tämän takia voidaan nähdä ilmaston kannalta hyvänä.
5.2 Käyttötarkoitus
Tällä ehdolla määrätään, mihin tarkoitukseen luovutettavaa kohdetta käytetään
5.2.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 23 katkelmaa. Nämä 23 katkelmaa ovat 19:sta eri sopimuk- sesta, jotka käsittävät 11 eri kuntaa. Kaikki tutkitut sopimukset ovat maan- tai tontinvuok- rasopimuksia
5.2.2 Tavanomaiset ehdot
Käyttötarkoitus on ehto, jota käytetään tonttien myynti- ja vuokrasopimuksissa. Tällä eh- dolla määritetään mihin käyttötarkoitukseen luovutettava tontti on käytettävä, esimerkiksi asuintontiksi. Kuten aiemmassa ehdossa myös tässä viitataan usein lakiin. Vuokrasopi- muksien kohdalla käytetään usein maanvuokralain (258/1966) 3 luvun tarkoittamaan asu- mista tai 5 luvun tarkoittamaa yritystoimintaa. Käyttötarkoitusta ilmaisevan ehdon sito- vuus ei kuitenkaan edellytä nimenomaista viittausta maanvuokralakiin. Esimerkiksi eräässä sopimuksessa kyseinen kohta on kirjattu vastaavasti: ”Asuntotarkoituksiin, ilman tontinvuokraoikeutta”.
Yleinen ehdon kirjoitusmuoto:
”Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/1996) 3 luvun tarkoitta-
malla tavalla asumiseen siten, kuin käyttötarkoituksesta on kaavassa määrätty.”
Tähän ehtoon on käyttötarkoituksen lisäksi usein lisätty kyseiset kappaleet vuokralaisen velvollisuudesta:
”Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänelle on kaikki rakennushank- keen toteuttamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että hän noudattaa lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
Vuokralainen ei saa rakentamistoimenpiteillä eikä muillakaan toimenpiteillä aiheuttaa
vuokranantajalle tai kolmansille vahinkoa tai haittaa.”
Nämä kappaleet ovat kunnasta riippumatta kaikissa sopimuksissa lähes identtisiä. Näiden lisäksi sopimuksiin on lisätty kohta, että kunta ei ole korvausvelvollinen eikä vuokran- maksuvelvollisuus pääty, jos näitä viranomaislupia ei saadakaan. Tämä on vuokralaisen kannalta melko huono ehto, mutta kunnan kannalta hyvä. Tällöin pystytään takaamaan, että vuokra-alueelle hankitaan kaikki viranomaisluvat.
5.2.3 Poikkeukset
Tontin käyttötarkoitus on aina sidottuna asemakaavaan, jos sellainen on alueella ole- massa. Yhden kunnan ehdoissa täten todetaankin maanvuokralain sijaan, että vuokra-alue on osoitettu asemakaavassa asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja täten tulee käyttää tähän tarkoitukseen. Kuitenkin, koska asemakaavaa on aina noudatettava, jos kaavamuutosta ei tehdä, ei tämänkaltaisella ehdolla ole suurta merkitystä. Ehtoon voidaan kuitenkin lisätä tarkennus, minkälaiseen asumiseen alue on tarkoitettu, esimerkiksi vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon.
5.2.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Ehdolla alueen käyttötarkoituksesta on harvoin itsenäistä merkitystä ilmastonäkökul- masta, koska tämä ehto on aina sidonnainen asemakaavaan, vaikka sitä ei mainittaisikaan. Täten asemakaava on tässä kohdassa se, jolla pystytään vaikuttamaan ilmastoon. Kunta voi kuitenkin lisätä tähän ehtoon aikaisemmin mainittuja tarkennuksia, miten tai mitä alu- eella on myös rakennettava, joka ei tule asemakaavassa ilmi. Nämä tarkennukset ovat kuitenkin usein hyvin pieniä eikä tutkituissa sopimuksissa tullut tällaisia vastaan, jotka olisivat vaikuttaneet ilmastoon.
5.3 Ehdot kunnallistekniikasta
Tässä luvussa tarkastellaan niitä ehtoja, jotka vaikuttavat kunnallistekniikkaan.
5.3.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 71 katkelmaa. Nämä 71 katkelmaa ovat 50:stä eri sopimuk- sesta, jotka käsittävät 14 eri kuntaa. Näistä 50 sopimuksesta 21 on vuokrasopimuksia, kahdeksan on kauppakirjoja.
5.3.2 Tavanomaiset ehdot
Kunnallistekniikkaan kuuluvat kadut ja muut yleiset alueet, vesi- ja jätevesihuollon jär- jestäminen sekä johdot, kaapelit ja putket. Kunnallistekniikka toteutetaan asemakaavan mahdollistamalla tavalla tarkempien suunnitelmien mukaisesti. Aineiston perusteella kunnallistekniikan pääperiaate on, että kunta vastaa kunnallistekniikan suunnittelusta ja rakentamisesta sekä näistä liittyvistä kustannuksista aina luovutettujen kiinteistöjen ra- joille asti. Kunnasta riippumatta tämän ehdon perusperiaatteet ovat samoja.
Kaupunki vastaa sopimusaluetta palvelevien yleisten alueiden suunnittelusta ja rakenta- misesta ja myös näiden alueiden kunnossapidosta sen jälkeen, kun alueet on rakennettu.
”Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana vuokra-alueen kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö, vesi-, viemäri- ja kaukoläm- pöjohdot sekä katuvalaistuksen.”
Kaupungilla on tämän toteuttamisessa täysin vapaa aikataulu, mutta monissa sopimuk- sissa todetaan, että ”kaupunki pyrkii toteuttamaan alueen kunnallistekniset työt alueen asuntorakentamisen toteuttamisen kannalta toivottavassa aikataulussa”. Tämän perus- teella voidaan todeta, että kunnat voivat tilanteen mukaan toimia vuokralaisen kannalta suotuisasti, mutta voivat myös toimia vuokralaisen kannalta epäedullisesti.
Vuokralainen myös tämän ehdon mukaan sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden ja niiden kiinnikkeiden sijoittami- sen vuokra-alueelle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Kunnat saavat tämän ehdon avulla tehdä kaikki aikaisemmin mainitut toimenpiteet korvauksetta, mutta kunnilla on velvollisuus korvata tästä aiheutuvat suoranaiset haitat ja vahingot erikseen tehtävän so- pimuksen mukaisesti.
”Vuokralainen sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tar- peellisten johtojen laitteiden sekä niiden tukien sijoittamisen tontille. Vuokramiehelle edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuva vahinko korvataan erikseen tehtävän sopi- muksen mukaisesti.”
Ehdon mukaan kaupunki myös varaa oikeuden perustaa korvauksetta sopimusalueelle kaavan mukaiset rasitteet edellä mainituista kunnallisteknisistä asioista kiinteistörekiste- riin vuokralaista enempää kuulematta.
Kunta siis hoitaa kaikki uuden kunnallistekniikan rakentamisen ja suunnittelun sekä näistä koituvat maksut. Kuitenkin, jos vuokra-alueella on jo entuudestaan vanhaa kunnal- listekniikkaa, kuten johtoja tai putkia, on vuokralainen velvollinen omalla kustannuksel- laan siirtämään nämä asemakaavan mukaisesti.
Ehdot kunnallistekniikasta ovat siis kaikissa kunnissa lähes identtisiä. Eroavaisuuksia löytyy lähinnä vain ehdon muotoilusta ja maksuista. Koska kunnallistekniikan suunnit- telu ja rakennus on kokonaan kunnan vastuulla ja asemakaavan merkittyä, saadaan siitä helposti yhtenäinen ja hyvin toimiva koko asemakaava alueella.
5.3.3 Poikkeukset
Kaupunki järjestää myös alueiden vesi- ja jätevesihuollon, mutta vuokralainen on itse velvollinen hoitamaan näihin liittymisen. Vuokralainen on myös täten velvollinen mak- samaan kaikki tästä syntyvät liittymismaksut sekä vesi- ja jätevesimaksut. Nämä maksut, jätemaksut mukaan lukien, yleisesti pystytään hoitamaan erillisen alueelle perustettavan yhtiön lukuun. Vuokralainen voidaan esimerkiksi ehdossa määrätä velvolliseksi ryhty- mään kaupungin määräämin ehdoin osakkeenomistajaksi alueellista jätteen keräysjärjes- telmää toteuttavaan ja ylläpitämään palveluyhtiöön.
Kaupungilla on tämän ehdon mukaan tietyissä sopimuksissa oikeus käyttää kaupan koh- teena olevan kiinteistön aluetta kadun- ja kunnallistekniikan rakentamisen aikana. Tällai- nen voi helpottaa rakennustöitä, koska se mahdollistaa isomman toiminta-alueen, mutta samalla se aiheuttaa häiriötä kiinteistön omistajaa.
5.3.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Kunnallistekniikka kuuluu kaikkien perustarpeisin ja se on järjestettävä kaikille, tämän takia näissä harvoin otetaan huomioon ilmastoa sopimustasolla. Rakennusvaiheessa pys- tytään kuitenkin vaikuttamaan tähän, mutta yleisesti kunnat valitsevat sen halvimman vaihtoehdon eikä sitä ympäristöystävällisintä. Vuokralaisilla on myös valinnanvara, mi- hin kunnallistekniikan osiin se päättää liittyä, pois lukien pakolliset liittymiset kuten vesi. Jätehuollon kohdalla palveluyhtiöt ovat kuitenkin menneet jatkuvasti ympäristö ystäväl- lisempään suuntaan ja sähköyhtiöt tarjoavat entistä enemmän vihreää sähköä. Näillä ei kuitenkaan tämän ehdon kannalta juurikaan merkitystä.
5.4 Hulevesi
Tässä luvussa tutkitaan ehtoja, jotka vaikutta hulevesiin ja niiden johtamiseen.
5.4.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 16 katkelmaa. Nämä katkelmaa ovat 14:sta eri sopimuksesta, jotka ovat seitsemästä eri kunnasta. Näistä seitsemän on vuokrasopimuksia
5.4.2 Tavanomaiset ehdot
Hulevesien kohdalla on eroavaisuuksia muihin kunnallisteknisiin ehtoihin nähden. Vuok- ralaiset ovat vastuussa kustannuksellaan vuokra-alueelle tulevien hulevesien poisjohta- misesta sekä imeytyksestä. Vastuu hulevesistä on määrätty MRL:n 103 e §:ssä, jonka mukaan kiinteistön omistajaa tai haltija vastaa hulevesien hallinnasta. Tarkoittaen, että tämä vastuun määritteleminen ehdossa on enemmänkin informatiivinen, kuin asioita muuttava. Usein, jos tämä ei ole mahdollista vuokra-alueella ilman aiheuttamatta vahin- koa tai haittaa naapureille voidaan kiinteistö liittää kaupungin hulevesijärjestelmään vuokralaisen kustannuksella.
”Luonnontilaiselta alueelta tai puisto- tai lähivirkistysalueelta tontille valuvien vesien imeyttäminen tai johtaminen sadevesiviemäriin tai ympäristöön kuuluu vuokralaisele. Vesiä ei kuitenkaan saa johtaa siten, että siitä on haittaa naapuritontille.”
5.4.3 Poikkeukset
Tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja ei tutkitusta aineistosta havaittu.
5.4.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Lahden maapoliittisessa ohjelmassa 2017–2020 (2015) on otettu huomioon ilmastonmuu- tos hulevesien kohdalla. Lahden asemakaavoituksessa otetaan huomioon ilmastonmuu- tokseen varautuminen mm. hulevesien hallintaa koskevin määräyksin. Hulevesien johta- misella ei itsessään pysty hillitsemään ilmastonmuutosta, mutta sen järjestämisessä pys- tytään varautumaan tähän ilmiöön. Hulevesien mahdollinen kasvu on tärkeää ottaa huo- mioon hulevesiä suunnitellessa, jotteivat ne liian vähäisten resurssien takia vahingoita tai tuhoa asemakaava-alueita.
5.5 Asuntotuotannon ehdot
Tämä ehto on luokiteltu sopimuksista siten, että se käsittää kaikki kohdat, jotka määräävät minkälaista asuntotuotantoa maa-alueelle on rakennettava sekä kuinka paljon. Tutkitussa aineistossa ehtoa käytetään vain maankäyttösopimuksissa, asemakaavojen toteutussopi- muksissa sekä tontinvaraussopimuksissa. Tämä ehto määrää isommalla skaalalla alueen
rakennuskannasta, jonka takia asuntotuotannon ehtoa ei ole käytetty maanvuokrasopi- muksissa tai myyntisopimuksissa, sitä ei ole tutkittu yhtä tarkasti, kuin muita sopimuseh- toja. Ehtoa on kuitenkin tutkittu, jotta se voidaan erotella rakentamisvelvoitteesta, jota käytetään enemmän luovutussopimuksissa.
5.5.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 21 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 16:sta eri sopimuksesta, jotka ovat viidestä eri kunnasta.
5.5.2 Tavanomaiset ehdot
Asuntotuotannon ehtoa on käytetty vain pääkaupunkiseudun sekä tämän kehyskuntien toimesta. Ehdossa pääasiassa määrätään asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuodoista kuten vapaarahoitteisen omistusasuntojen tuotannosta sekä valtion tukemasta asuntotuo- tannosta (ARA-tuotanto). Isommat kunnat rajoittavat tämän ehdon avulla yksiöiden ra- kentamista perheasuntovaatimuksien avulla.
”Omistusasuntotuotantoon luovutettavia tontteja koskeva perheasuntovaatimus (asuin- huoneistopinta-alasta vähintään noin 40 % tulee olla perheasuntoja (2 makuuhuonetta tai enemmän), ja perheasuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään n. 70m2).”
Asuntotuotannon ehto käsittelee siis lähinnä yksittäisiä tontteja suurempien asemakaava- alueiden tuotannosta.
5.5.3 Poikkeukset
Tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja ei tutkitusta aineistosta havaittu.
5.5.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Koska asuntotuotannon ehdossa määrätään pääasiassa vain asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuodoista ottaa se kantaa kestävään kehitykseen vain ekonomiselta kannalta, eikä käsittele luontoa taikka ilmastoa.
5.6 Rakentamisvelvoite
Tässä kappaleessa tarkastellaan, mitä tutkittujen tonttienluovutussopimuksien ehto raken- tamisvelvoitteesta sisältää. Ehto on jaettu kahteen osaan niiden eroavaisuuksien takia, en- simmäinen osa käsittää rakentamisvelvoitteen määrittämää aikaa, jossa rakentaminen on aloitettava sekä saatava valmiiksi. Toinen osa rakentamisvelvoitteen määrittämää raken- tamisen laatua.
5.6.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 62 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 48:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kolmestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 22 on vuokraso- pimuksia ja kymmenen on kauppakirjoja. Loput dokumentit ovat toteutus-, aie- ja maan- käyttösopimuksia sekä maapoliittisia ohjelmia.
5.6.2 Tavanomaiset ehdot
Rakentamisvelvoitteessa määritetään, missä ajassa rakennus on saatava tiettyyn valmius- asteeseen. Jokaisessa tutkitussa maanvuokrasopimuksessa kunnasta riippumatta raken- nusajan määrityksessä toimii sisällöllisesti sama pohja, pieniä kieliasun eroja lukuun ot- tamatta.
”Vuokralainen sitoutuu rakentamaan tontille asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hy- väksyttyjen piirustusten mukaisen uudisrakennuksen vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi siinä suorittaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen loppukatselmuksen, jolla rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi.
Jos rakennus osaksi tai kokonaan palaa tai muutoin tuhoutuu tai se puretaan, se on ra-
kennettava uudelleen vuoden kuluessa.”
Osa kunnista on lisännyt tähän ehtoon myös tarvittavan vähittäismäärän rakennettavan asuinrakennuksen kerrosalasta, viranomaistarkastukseen mennessä.
Kuntien sisällä maanvuokrasopimuksien rakennusvelvoitteiden rakennusajat ovat sa- moja, kuitenkin kuntien välillä näissä rakennusajoissa on eroja. 13 tutkitusta kunnasta seitsemän kuntaa antaa rakennusaikaa kolme vuotta. Kahden kunnan vuokrasopimuksissa ei ollut lainkaan mainintaa rakennusajasta, kuitenkin näistä toisen kunnan maanhankin- nan ja -luovutuksen periaatteissa mainitaan, että rakentamisvelvoite on kolme vuotta asunto- sekä yritystonteilla. Yhden kunnan määrittämä rakentamisaika on kaksi ja puoli vuotta. Viimeiset kaksi kuntaa asettavat rakentamiseen kahden vuoden rakentamisajan.
Näistä 13 kunnasta seitsemän kuntaa määrää myös rakennuksen uudelleen rakennuksesta sen tuhoutuessa, tai jos se puretaan. Näistä seitsemästä kunnasta kaksi kuntaa vaatii uu- delleen rakentamisen kolmen vuoden kuluessa. Yksi kunta antaa uudelleen rakentamiseen kaksi ja puoli vuotta aikaa. Kolme kuntaa vaatii saman kahdessa vuodessa ja yksi kunta antaa tähän vain yhden vuoden aikaa.
Kunnat pidentävät kuitenkin hakemuksesta tai erityisen painavista syistä sanottuja mää- räaikoja. Jos vuokralainen ylittää annetun määräajan antavat kunnat tästä sopimussak- koja. Sopimussakot käydään omassa luvussaan tarkemmin läpi. Kunnat pystyvät raken- tamisvelvoitteen laiminlyönnin perusteella myös purkamaan sopimuksen vuokralaisen kanssa.
Rakentamisen laadusta ei juurikaan sopimuksissa määrätä, kuten aiemmasta esimerkistä huomataan, vuokralainen sitoutuu rakentamaan asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisen rakennuksen. Tämän lisäksi ehtoon on lisätty kohta: ”Vuokralainen sitoutuu noudattamaan kaupungin laatimia rakennustapaohjeita”. Yhdes- säkään tutkitussa maanvuokrasopimuksessa ei siis annettu tarkkaa määritystä rakentami- sen laadusta vaan, jokaisessa viitataan asemakaavan sekä rakennustapaohjeisiin, jos edes sitäkään.
Asemakaavoista yleisesti määrätään rakentamisen laadusta kaavamerkinnöillä, esimer- kiksi:
”Asemakaavoituksen tavoitteena on aikaansaada korkealuokkainen, asuntotyypeiltään monipuolinen ja tonttimaata tehokkaasti yhteiskäyttöalueiden avulla hyödyntävä esteetön puurakentamisen korttelialue.”
Tästä voidaan päätellä, että rakennusohjeita tai rakentamistapaa ei lisätä yksittäisten tont- tien luovutussopimuksiin vaan ne kattavat isompia alueita, kuten kortteleita tai tiettyjä asemakaava-alueita.
5.6.3 Poikkeukset
Sopimuksissa ei havaittu tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja.
5.6.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Rakentamisvelvoitteella on siis suuri vaikutus ilmaston muutoksen ehkäisemisessä. Ajal- linen rajoite varmistaa, että rakentamisajat eivät pitkity, ja että luovutetut tontit eivät jää rakentamattomiksi. Tämä tehostaa alueiden tehokkuutta ja lyhyemmät rakennusajat yleensä tarkoittavat pienempiä päästöjä, mutta voivat vaikuttaa rakentamisen laatuun hei- kentävästi, josta mahdollisesti seuraa korjaustarpeita. Rakentamisvelvoitteen määräykset rakentamisen laadusta vaikuttaa myös merkittävästi ilmastoon, kuten puurakentaminen ja energiatehokkaammat rakennukset. Kuitenkin rakentamisen laatuun vaikutetaan melko vähän itse vuokrasopimuksissa ja suurin vaikutus tulee asemakaavasta ja sen kaavamer- kinnöistä.
5.7 Kohteen edelleen luovuttaminen
Tässä kappaleessa tarkastellaan niitä luovutusehtoja, jotka koskevat tontinluovutusta al- kuperäisen sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Tällaisia luovutusehtoja ovat niin vuok- raoikeuden siirto kolmannelle osapuolelle, tontin takaisinluovutusvelvollisuus kunnalle sekä luovutusrajoitukset. Ensiksi käydään läpi vuokraoikeuden siirto ja tähän liittyvät ra- joitteet, tämän jälkeen tarkastellaan luovutusvelvollisuutta ja kappaleen lopuksi alivuok- raukseen liittyviä ehtoja.
5.7.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 72 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 42:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kolmestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 29 on vuokraso- pimuksia, ja kaksi on tontinvaraussopimuksia. Loput dokumentit ovat puite-, esi- ja maankäyttösopimuksia sekä maapoliittisia ohjelmia.
5.7.2 Tavanomaiset ehdot
Vuokraoikeuden siirrolla tarkoitetaan sopimuksessa määritetyn vuoka-alueen tai sen osan luovuttamista kolmannelle osapuolelle. Vuokraoikeuden siirrolla voidaan myös tarkoittaa yhtiön osakekannan luovutusta. Jokaisen tutkitun kunnan vuokrasopimuksen, kahta sopi- musta lukuun ottamatta, antavat vuokralaiselle oikeuden siirtää vuokraoikeus toiselle kaupunkia enempää kuulematta. Sopimukset, jotka eivät anna tätä oikeutta ovat molem- mat tarkoitettu urheilutoimintaan. Vuokra-alueilla olevien rakennusten omistusoikeutta ei kuitenkaan saa siirtää muusta vuokraoikeudesta erillään. Maanvuokralain (258/1966) 53 §:n mukaan vuokralainen on oikeutettu siirtämään muun asuntoalueen vuokraoikeus toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos siirtoa ei ole vuokrakirjassa kielletty.
”Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus vuokranantajaa kuulematta kolmannelle. Vuokra-alueella olevien rakennusten omistusoikeutta ei saa siirtää vuokraoikeudesta erillään.
Vuokralaisen, jolle tämä vuokrasopimus on siirtynyt, tulee hakea vuokraoikeutensa kir- jaamista siten kuin maakaaressa (540/1995) säädetään. Uuden vuokralaisen tulee myös viipymättä ilmoittaa siirrosta vuokranantajalle. Ilmoitukseen tulee liittää jäljennös saan- toasiakirjoista.”
Vuokra-oikeuden siirron tapahduttua on uuden vuokralaisen viipymättä ilmoitettava siitä vuokranantajalle ja toimitettava kaupungille jäljennös luovutuskirjasta. Uusi vuokralai- nen on myös velvollinen hakemaan vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittauslaitok- selta. Tämä on laissa määrättyä (Maakaari 540/1995), joten vuokralainen olisi velvollinen hakemaan tätä, vaikka sitä ei erikseen vuokrasopimuksen ehdossa mainittaisikaan.
Kunnilla on mahdollisuus rajoittaa vuokraoikeuden siirtoa vuokraoikeuden luovutusra- joituksilla. Tutkituissa vuokrasopimuksista löytyi kaksi erilaista vuokraoikeuden luovu- tusrajoitusta. Ensimmäinen luovutusrajoitus liittyy vuokra-alueen rakennusvelvollisuu- teen. Vuokralainen ei tällöin saa siirtää vuokraoikeutta toiselle, jos tonttia ei ole raken- nettu rakennusvelvoitteessa mainitulla laajuudella. Tämä ehto on Maakaaren mukainen, ja pätee jokaisessa vuokrasopimuksessa, vaikka sitä ei erikseen ilmoitettaisi sopimuksen ehdoissa.
Toinen luovutusrajoitus velvoittaa vuokralaista hankkimaan vuokranantajalta (kunta) kir- jallista suostumusta ennen luovutusta. Yhdessä kunnassa yritystonttien kohdalla on tässä muutos:
”Vuokralaisella on kuitenkin ennen rakentamisvelvoitteen täyttämistä oikeus luovuttaa osia tontin vuokraoikeudesta edelleen siltä osin kuin tontti on jaettu hallinnanjakosopi- muksella.”
Vuokrasopimuksen takaisinluovutusvelvollisuudella tarkoitetaan tilannetta, jossa vuok- ralainen on velvollinen luovuttamaan vuokra-alueen tai osan siitä ennen vuokra-ajan päät- tymistä. Kunnat käyttävät tätä ehtoa, jos ne tarvitsevat osaa vuokra-alueesta katualueeksi, yleisten rakennusten rakennusmaaksi tai muuksi yleiseksi alueeksi. Yleisesti tämä ei kui- tenkaan koske alaa, jolla vuokralaisen omistama rakennus sijaitsee. Jokainen tutkittu kunta korvaa tästä aiheutuvan haitan erillisellä sopimuksella.
”Jos kaupunki ennen vuokra-ajan päättymistä tarvitsee osaa vuokra-alueesta katu- tai liikennealueeksi tai muuta yleistä tarvetta varten, vuokralaisen o kolmen kuukauden ku- luttua irtisanomisesta luovutettava sitä varten tarvittava aa. Tämä ei kuitenkaan koske alaa, jolla vuokralaisen omistama rakennus sijaitsee. Alueen luovuttamisesta vuokralai- selle aiheutuva haitta korvataan erikseen tehtävällä sopimuksella.”
Jokaisen tutkitun vuokrasopimuksen alivuokrausehto on ilmoitettu lähes samalla tavalla:
”Vuokralaisella ei ole oikeutta alivuokrata tai muutoin luovuttaa vuokra-aluetta tai osaa
siitä kolmannelle.”
Tutkituissa kauppakirjoissa käytetään ”Vallintarajoitusta” vuokrasopimusten vuokraoi- keuksien siirtojen sijaan. Tämän ehdon pääpointtina on, että tontin ostaja sitoutuu ole- maan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kaupan kohdetta tai sen osaa raken- tamattomana, ellei tähän saada erillistä lupaa.
5.7.3 Poikkeukset
Osa kunnista kieltää siis alivuokrauksen tai luovutuksen kokonaan, ja toiset antavat siihen mahdollisesti luvan erillisellä suostumuksella. Vaikka kunnat kieltävätkin alivuokrauk- sen ja muutoin vuokra-alueen luovutuksen, antavat ne kuitenkin oikeuden siirtää vuokra- oikeuden kolmannelle.
Yksi kunta antaa kuitenkin vuokralaiselle oikeuden huoneenvuokrasopimuksin vuokrata tai muuten luovuttaa vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen tai sen osan kolmannelle osapuolelle. Tällaista ehtoa voidaan kuitenkin pitää itsestäänselvyytenä, että tontilla si- jaitsevia huoneistoja saadaan vuokrata, ja kunnan tarkoituksena on ennemminkin huo- mauttaa vuokralaista tästä.
5.7.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Kuten rakentamisvelvoitteen myös tämän luvun ehtojen rikkomisesta voidaan rangaista sopimussakkojen avulla.
Kohteen edelleen luovuttamisen ehdot eivät varsinaisesti itsessään vaikuta ilmastoon tai kestävään kehitykseen. Nämä ehdot vaikuttavat välillisesti rakentamisvelvoitteen avulla, koska ne kieltävät vuokra-alueiden luovutuksen, jos rakentamisvelvoitetta ei ole täytetty. Tontinluovutuksien estäminen ilman rakentamista kehottaa vuokralaisia rakentamiseen. Tällöin myös kaavoitettua maata ei mene hukkaan rakentamattomille tonteille ja varmis- tetaan tiivis rakentaminen kaava-alueilla.
5.8 Sopimussakko
Tässä luvussa tutkitaan sopimussakkoihin liittyviä ehtoja. Sopimussakkojen tarkoituk- sena on helpottaa vahingonkorvauksien käsittelyä määrittelemällä jo ennakkoon niistä koituvat mahdolliset maksut ja niiden määrät.
5.8.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 57 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 43:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kolmestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 21 on vuokraso- pimuksia, ja 12 on kauppakirjojaa. Loput dokumentit ovat puite-, esi- ja maankäyttösopi- muksia.
5.8.2 Tavanomaiset ehdot
Sopimussakot ovat usein sidonnaisia muihin sopimuksen maksuihin kuten vuokraan tai kauppahintaan. Tutkituissa vuokrasopimuksissa, yhtä sopimusta lukuun ottamatta, sopi- mussakot olivat sidonnaisia vuosivuokraan.
Vuokrasopimuksissa sopimussakot voidaan jakaa kahteen osioon niiden syiden perus- teella. Ensimmäinen on rakentamisvelvoitteen rikkomisesta tai viivästymisestä tai, jos vuokralainen siirtää vuokraoikeuden rakentamattomana toiselle johtuvat sakot. Toinen osio on sopimuksen muiden ehtojen rikkomisesta johtuvat sakot. Rakentamisvelvoitteesta johtuvat sopimussakot olivat jokaisen kunnan käytössä ja ne ovat huomattavasti suurem- pia, kuin muiden ehtojen rikkomisesta johtuvat sakot.
”Mikäli Toteuttaja rikkoo kohdan 5.3 rakentamisvelvoitetta tai Vuokralainen siirtää koh- dan 8.4 vastaisesti vuokraoikeuden rakentamattomana muulle kuin kaupungin hyväksy- mälle siirronsaajalle, on Toteuttaja velvollinen kohdan 5.3 rikkomisesta ja Vuokralainen velvollinen kohdan 8.4 rikkomisesta suorittamaan kaupungille paitsi vahingonkorvausta, sopimussakkoa kulloinkin vuotuisen vuokran satakertaisen (100) määrän.”
Yleisesti sopimussakon maksaminen ei vapauta vuokralaista vuokrasopimuksen mukai- sista velvollisuuksista, tarkoittaen että, jos vuokralainen vielä toistamiseen rikkoo raken- tamisvelvoitetta, on hän velvollinen maksamaan sopimussakon uudelleen.
Kauppakirjojen ja maankäyttösopimusten kohdalla sakoissa oli enemmän variaatiota kuntien välillä. Pienemmissä kunnissa sopimussakko oli sidonnainen kauppahintaan, kun isommissa kunnissa sopimussakot olivat kiinteitä summia. Sakkoja oli sidottu kauppa- hintaan kahdella tavalla. Ensimmäisellä tavalla sopimussakko on tietty prosentti kauppa- hinnasta, esimerkiksi:
”..ostaja sitoutuu suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20% tontin kauppahinnasta..”
Toinen tapa velvoittaa ostajan suorittamaan myyjälle sopimussakkona kauppahinnan tie- tyn kertaisena, esimerkiksi kaksinkertaisena.
”Mikäli ostaja laiminlyö edellä tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden tai myy kaupan kohteen sopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen, hän on velvollinen suoritta- maan myyjälle sopimussakkona kauppahinnan kaksinkertaisena.”
Sopimussakkojen kiinteillä hinnoilla oli nähtävissä suurta hajontaa, pienimmillään maan- käyttösopimuksissa sopimussakko oli 50 000 euroa, kun suurimmillaan kauppakirjoissa sopimussakko oli 3 000 000 euroa. Pienimmät sakot tulivat yleisesti pienistä rikkeistä, kuten ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä, kun taas isoimmat sopimussakot tulivat, jos rakennusvelvollisuus tai muu hanke ei ole toteutunut sovitussa määräajassa. Myös jos tontti luovutettiin eteenpäin ilman, että rakennusvelvollisuutta olisi toteutettu, sopimus- sakot olivat samalla tasolla, kuin viivästymisestä johtuvat sakot.
Ostaja myös saa lisäsopimussakkoja, jos se ei ole toteuttanut kaupan kohteena olevalle kiinteistölle vaadittua määrää ARA- tai Hitas-asuntoja. Nämä sakot ovat yleisesti kiinteä euromäärä per asunto, esimerkiksi: ”200 000 euroa/asunto”.
Vuokrasopimuksien sopimussakkojen määrät vaihtelevat merkittävästi kuntien välillä ei- vätkä ne ole havaintojen perusteella sidonnaisia kuntien kokoon (isossa kunnassa isom- mat sakot). Pienin rakentamisvelvoitteen rikkomisesta johtuva sopimussakon suuruus kauppakirjassa oli kaksinkertainen tontin hinta, kun suurimman sopimussakon suuruus vuokrasopimuksissa oli vuotuisen vuokran satakertainen määrä. Keskimääräinen sopi- mussakon vuokrasopimuksissa suuruus oli vuosivuokra 20,625 kertaisena.
Yleisesti tontin vuokran suuruus on 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, jos oletetaan esimerkissä tontin laskennallisen hinnan olevan 100 000 €, tällöin vuosivuokra on 5 000
€. Pienen kauppakirjassa oleva sakko oli tontin kaksinkertainen hinta, jolloin sakon suu- ruudeksi tulee 200 000 €. Suurimman sopimussakon suuruus vuokrasopimuksissa oli vuosivuokran satakertainen määrä, jolloin sakon suuruus on 500 000 €. Keskimääräiseksi sopimussakon suuruudeksi saadaan 103 125 €. Vuokrasopimusten sopimussakot jäävät keskimääräisesti huomattavasti kauppakirjojen pienempien sakkojen alapuolelle ja tämä ylitetään vain äärimmäisissä tapauksissa.
5.8.3 Poikkeukset
Muutama kunta perii korotettua tonttivuokraa sopimussakkona, kunnes vuokralainen il- moittaa rakentamisvelvollisuuden täyttymisestä.
”Jos vuokralainen ei täytä edellä kohdissa 3.2 tai 5.1 määrättyä rakentamisvelvollisuutta tai rakentamisvelvollisuudelle mahdollisesti myönnetyn jatkoajan ehtoja, perii kaupunki vuokralaiselta sopimussakkona kaksinkertaista vuokraa sen kuukauden loppuun saakka,
kun vuokralainenon kirjallisesti kaupungille ilmoittanut rakentamisvelvollisuuden täyttä- misestä. Kaupunki perii sopimussakkoa korkeintaan kahdenkymmenen (20) vuoden ajan.”
Tämän kaltainen ehto on vuokralaisen kannalta huomattavasti kevyempi, koska tällöin vuokralaisen ei tarvitse maksaa koko sakkoa yhdellä kerralla kokonaisuudessaan.
5.8.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Tämän perusteella voidaan todeta, että sopimussakot toimivat välillisesti parhaimpana työkaluna kestävän kehityksen ja ilmaston kannalta tontinluovutussopimuksissa. Ne pa- kottavat vuokralaisen toimimaan vuokrasopimuksen mukaan ja täyttämään sen mukaiset velvoitteet. Yleisesti sopimuksien velvollisuuksista ei pääse eroon maksamalla kertaal- leen sopimussakon, koska maksaminen ei pura rakentamisvelvoitetta. Sopimussakkojen maksua pitää myös jatkaa niin pitkään, että sopimukset velvoittamat kohdat on täytetty.
Rakennuttajat yleensä pyrkivät maksimoimaan tuottonsa eli minimoimaan rakentami- sesta johtuvat kustannukset, kuitenkin rakentamisvelvoitteen tai rakentamistapaohjeen vaatimukset eivät ole yleensä taloudellisesti halvin vaihtoehto. Joten sopimussakkojen avulla rakennuttajat saadaan ”pakotettua” toimimaan halutulla tavalla, ja näin pystytään edistämään tehokkaasti kestävää kehitystä. Ilman sopimussakkoja rakentamisen kontrol- lointi olisi hyvin hankalaa. Harvat rakennuttajat tekisivät tällöin ilmastoon liittyviä rat- kaisuja taloja rakentaessa, koska niiden kustannukset ja toteuttamisaika ovat yleisesti suu- rempia, kuin ”normaalissa” rakentamisessa. Sopimussakot varmistavat myös, että luovu- tettu alue tulee ylipäänsä rakennettua eivätkä ne jää tontinluovutuksen jälkeen tyhjilleen.
Sopimussakkojen suuruudesta voidaan päätellä, mitä asioita kunnat painottavat tontin- luovutussopimuksissa, ja miten eri kunnat arvostavat eri asioita. Mitä ankarampi rangais- tus sopimussakosta seuraa voidaan pitää kunnan kannalta tärkeämpänä, kuin pieniä sopi- mussakkoja. Toisaalta pienemmät sopimussakot voivat houkutella enemmän rakennutta- jia, kun taas isot sakot saattavat pelotella rakennuttajia toisiin kuntiin.
5.9 Sopimuksen voimaantulo, purkaminen ja purkautuminen Tässä kappaleessa tarkastellaan niitä tontinluovutussopimuksen ehtoja, jotka vaikuttavat sopimuksen voimaantuloon, sekä niihin ehtoihin, jotka johtavat luovutussopimuksen
mahdolliseen purkautumiseen. Purkautumisen ehdot liittyvät vahvasti muihin ehtoihin,
koska purkautuminen johtuu yleisesti toisen ehdon laiminlyönnistä tai velvollisuuksien täyttämättä jättämisestä.
5.9.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 60 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 40:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kahdestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 14 on vuokraso- pimuksia, ja kolme on kauppakirjoja. Loput sopimukset ovat esi- ja maankäyttösopimuk- sia sekä suunnitteluvaraus- ja toteutussopimuksia.
5.9.2 Tavanomaiset ehdot
Tutkituissa kauppakirjoissa, esisopimuksissa ja maavuokrasopimuksissa ei kaikissa mai- nita sopimuksen voimaantuloa. Ne sopimukset, joissa tämä mainitaan yleisin voimaantu- lon ehto, on allekirjoitus. Vuokrasopimuksissa voimaantulolle ei siis yleensä aseteta eri- tyisiä ehtoja, toisin kuin esimerkiksi aineiston kiinteistökaupan esisopimuksissa ja kaup-
pakirjoissa, joissa voimaantulon edellytyksenä on usein asemakaavan voimaantulo. Alle- kirjoituksen lisäksi vuokrasopimuksissa toisena ehtona voimaantulolle on lainvoiman saanti, jos tätä lainvoimaa ei saada johtaa se sopimuksen purkautumiseen.
”Tämä sopimus tulee voimaan vuokralaisen osalta heti ja kaupungin osalta sitten, kun kaupungin viranomaisen vuokrakohteen luovuttamista koskeva päätös on saanut lainvoi- man.”
Maanvuokralaissa (258/1966) määritellään ehdot, miten vuokrasopimuksen saa purkaa. 20 §:ssä määritellään perusteet, joilla vuokralainen on oikeutettu purkamaan sopimus. Vastaavasti 19 §:ssä ja 21 §:ssä määritellään vuokranantajan purkuoikeudet.
”Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain (258/66) 20 §:ssä mainituilla
perusteilla.
Vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus maanvuokralain 19 §:ssä ja 21 §:ssä mai-
nituilla perusteilla.”
Näiden lisäksi 54 §:n mukaan vuokranantajalla on myös oikeus purkaa sopimus, jos vuok- ralainen laiminlyö sovittua rakentamisvelvollisuutta. Vuokranantajan purkuoikeus kui- tenkin raukeaa, jos vuokralainen on ehtinyt korjaamaan laiminlyöntinsä ennen kuin vuok- ranantaja on purkanut vuokrasopimuksen.
”Maanvuokralain 54 §:n mukaan, jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen ra- kentamisvelvollisuuden laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokralainen ei ole so- vitussa ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopi- mus. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vuokralaisen laimin- lyönti on vähäinen.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella pur- kanut vuokrasopimuksen.
Muuten tämän vuokrasopimuksen purkamisesta ja irtisanomisesta on voimassa, mitä maanvuokralaissa on säädetty.”
5.9.3 Poikkeukset
Yhden kunnan vuokrasopimuksissa mainitaan arava-asetus (1587/1993), omistusasunto- lainojen korkotuesta annettu asetus (1054/1994) ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoi- keustalolainojen korkotuesta annettu valtioneuvoston asetus (666/2001), jotka rajoittavat vuokranantajan irtisanomisoikeutta laina-aikana tai ensimmäisen 25 vuoden aikana.
”Kaupunki sitoutuu arava-asetuksen (1587/93) 8 §:n 1 momentin mukaisesti olemaan ir- tisanomatta tätä vuokrasopimusta laina-aikana.
Kaupunki sitoutuu omistusasuntolainojen korkotuesta annetun asetuksen (1054/94) 5 §:n 1 momentin mukaisesti olemaan irtisanomatta tätä vuokrasopimusta 25 vuoden aikana.
Kaupunki sitoutuu vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta anne- tun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaisesti olemaan irtisanomatta tätä vuokrasopimusta laina-aikana.”
5.9.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Sopimuksen voimaantulo on melko yksiselitteinen, eikä sitä ole edes kaikissa sopimuk- sissa mainittu. Sopimuksen purkaminen tai purkautuminen ovat yleisesti seurauksena sa- moista asioista, joista voi saa myös sopimussakkoa. Kuitenkaan sopimuksen saaja ei vält- tämättä ole velvollinen maksamaan sopimussakkoa, jos sopimus puretaan suoraan tai se purkautuu. Maanvuokralain mukaan vuokralainen on kuitenkin velvollinen maksamaan korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta päät- tymisestä (MVL 258/1966, 21§). Tällä ehdolla ei ole itsessään vaikutusta ilmastoon, koska tämä ehto on usein johdannainen muista sopimuksen ehdoista, esimerkiksi raken- tamisvelvoitteen laiminlyönti voi johtaa sopimuksen purkuun.
5.10 Vuokrasuhteen päättymisen ehdot
Tässä luvussa käsitellään kaikkia niitä ehtoja, jotka liittyvät vuokrasuhteen päättymiseen. Tällaisia ehtoja ovat esimerkiksi lunastukset, vuokrasopimuksien uusimiset ja päättymi- set sekä korvaukset. Luvussa käsitellään aluksi vuokranantajan lunastusvelvollisuudet ja
-oikeudet sekä lunastamatta jäävä omaisuus, tämän jälkeen käsitellään uudelleenvuok- raus.
5.10.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 63 katkelmaa. Nämä katkelmaa ovat 25:stä eri sopimuksesta, jotka ovat 12 eri kunnasta. Näistä sopimuksista 22 on vuokrasopimuksia, tämän lisäksi on kaksi maankäyttösopimusta ja yksi aiesopimus.
5.10.2 Tavanomaiset ehdot
Vuokranantajien lunastusvelvollisuus on kaikissa tutkituissa kunnissa hyvin samanlaisia, pieniä muodollisia eroavaisuuksia pois lukien.
”Edellä tämän sopimuksen kohdassa 3.1 tarkoitetun alkuperäisen vuokrakauden päätyt- tyä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokralaisen omistaman vuokra alueella sijaitsevan, edellä kohdassa 2.2 tarkoitetun rakennuksen ja muut vuokranantajan kirjal- lisella suostumuksella alueelle rakennetut rakennukset.
Lunastusvelvollisuus koskee myös sellaisia alueella sijaitsevia vuokralaisen omistamia pysyvään käyttöön tarkoitettuja laitteita ja laitoksia, joiden voidaan katsoa palvelevan rakennuksen tulevaa käyttöä.
Lunastusvelvollisuus ei kuitenkaan koske:
1) alueella sijaitsevia muita kuin edellä mainittuja rakennuksia;
2) keskeneräisiä rakennuksia, laitteita ja laitoksia;
3) ilmeisiä ylellisyyslaitteita; eikä
4) puita, pensaita ja muita istutuksia.
Vuokranantajalla on oikeus lunastaa myös kohdan 5.1 tarkoittaman lunastusvelvolli- suuden ulkopuolelle jäävää vuokra alueella olevaa vuokralaisen omaisuutta, jonka voi- daan katsoa palvelevan kiinteistön tulevaa käyttöä”
Vuokranantaja on siis velvollinen lunastamaan vuokrasopimuksen mukaiset rakennuk- set vuokrakauden päättyessä, jos alueelle on rakennettu muita rakennuksia, on vuokran- antajalla oikeus lunastaa tämä, mutta ei velvollisuutta. Yleisesti, jos vuokranantaja ei lu- nasta näitä rakennuksia on vuokralainen velvollinen poistamaan kyseiset rakennukset
vuokra-alueelta omalla kustannuksellaan. Jos vuokralainen ei ole poistanut lunastamatta jääviä rakennuksia tietyssä ajassa, on vuokranantaja oikeutettu myymään ne vuokralai- sen lukuun julkisella huutokaupalla.
Kaikissa kunnissa lunastushinnat ovat myös samoja. Tämä lunastushinnan suuruus on 60 % omaisuuden teknisestä arvosta vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana.
Vaikkakin tämän lunastushinnan suuruus on kaikissa kunnissa 60 % voi maksettava hinta vaihdella huomattavasti kuntien välillä, teknisen arvon arviointien takia. Tätä vaihtelua voidaan koittaa pienentää käyttämällä arvioinnissa riippumatonta kolmatta osapuolta.
Maanvuokralain mukaan, jos vuokra-aikaa pitennetään tai jos tontti annetaan vuokraso- pimuksen lakatessa välittömästi uudelleen vuokralle, on entisellä vuokralaisella etuoi- keus tontinvuokraoikeuteen (MVL 258/1996). Tämän takia uudelleen vuokraus vuokra- sopimuksissa on hyvin samanlainen jokaisessa tutkitussa kunnassa.
”Vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada alue välittömästi uudelleen vuokralle
samaan käyttötarkoitukseen edellyttäen, että:
a) vuokralainen on täyttänyt kaikki tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa.
b) alue on muutoinkin tarkoitus vuokrata vastaavaan käyttötarkoitukseen; ja
c) vuokralainen on ilmoittanut kirjallisesti vuokranantajalle yhtä (1) vuotta ennen vuok- rakauden
päättymistä haluavansa käyttää tässä tarkoitettua etuoikeuttaan.
Vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle, milloin tämä sitä pyytää, hyvissä ajoin ennen yllä mainitun vuokralaiselle asetetun määräajan päättymistä tullaanko alue vuokraamaan vastaavaan käyttötarkoitukseen.”
Uudelleenvuokrauksella on myös vaikutuksia vuokranantajan lunastusvelvollisuuteen. Lunastusvelvollisuus siirretään tällöin automaattisesti uuden vuokrakauden loppuun, jos vuokra-alue uudelleen vuokrataan.
5.10.3 Poikkeukset
Maanvuokralain (258/1966) mukaan, jos vuokralainen ei hyväksy uudelleenvuokrausta entisillä ehdoilla, raukeaa vuokranantajan lunastusvelvollisuus. Koska tämä on laissa määrätty ehto, ei sitä ole kirjattu kaikkiin tutkittuihin vuokrasopimuksiin.
”Milloin kaupunki on ennen vuokra-ajan päättymistä ilmoittanut vuokralaiselle olevansa halukas vuokra-ajan pidentämiseen entisin ehdoin tai vähintään 10 vuodeksi vuokra- alueen uudelleen vuokraamiseen vuokrasta, joka ei ylitä vuokra-alueen käypää
vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokralainen ei ole kaupungin asettamassa määräajassa hyväksynyt tarjousta, kaupunki ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta.”
Yksittäisten kuntien vuokrasopimuksissa on ehto vuokralaisen osto-oikeudesta. Tällä tar- koitetaan vuokralaisen oikeutta ostaa vuokra-alue vuokra-ajan päätyttyä, jos vuokrasopi- muksen mukainen rakentamisvelvoite on täytetty.
5.11 Vakuus
Tässä kappaleessa käydään läpi, mitä vakuusehtoja tontinluovutussopimuksiin on kir- jattu.
Vakuus voi olla rahallinen summa, joka on sidottu esimerkiksi vuokraan, tai kiinteää omaisuuttakiinnityksien ja panttauksen muodossa. Tässä kappaleessa käydään läpi rahal- lisena summana olevat vakuudet, ja kiinnitykset sekä pantit omassa kappaleessaan.
5.11.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 19 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 19:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kahdeksasta eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 8 on vuokrasopi- muksia, ja kaksi on kauppakirjoja. Loput sopimukset ovat esi- ja maankäyttösopimuksia sekä suunnitteluvaraus- ja toteutussopimuksia.
5.11.2 Tavanomaiset ehdot
Vuokrasopimuksien kohdalla vain neljä kuntaa 13:sta tutkitusta kunnasta on lisännyt so- pimuksiin kyseisen ehdon.
Vuokrasopimuksissa vakuus annetaan vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimus- ehtojen ja velvollisuuksien täyttämisen vakuudeksi. Vuokrasopimuksien vakuus käyte- tään ensisijaisesti mahdollisiin vahingonkorvauksiin sekä sopimussakkojen maksami- seen, jos ne ovat tähän riittävän suuria. Näin ollen sopimussakot pystytään maksamaan, vaikka vuokralainen ei olisi maksukykyinen sillä hetkellä.
”Vuokramies antaa kaupungille tämän vuokrasopimuksen tarkoittamien velvollisuuk- siensa ja suoritustensa täyttämisen sekä kaupungille vuokramiehen sopimusrikkomuk- sesta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen ja sopimussakkojen korvaamisen vakuudeksi parhaalle etusijalle (vuosivuokra x 3 x 1,5 ( , )) euron suuruisen tähän tontin vuokraoi- keuteen ja tontilla sijaitseviin vuokramiehen rakennuksiin kohdistuvan panttikirjan ilman eri panttaussitoumusta.”
Kaksi kuntaa neljästä ilmoittaa vakuuden yllä mainitulla tavalla vuosivuokraan sidonnai- sena. Toiset kaksi kuntaa ei ilmoita vuokrasopimuksissa vakuuden suuruutta, näissä va- kuusehto on kirjattu seuraavasti:
”Vuokranantajalla on oikeus vuokralaisen kustannuksella saada riittävän suuruinen panttioikeus, jonka vuokranantaja erikseen hyväksyy, vuokralaisen vuokraoikeuteen ja tontilla oleviin vuokralaisen rakennuksiin tämän sopimuksen tarkoittamien velvollisuuk- sien ja suoritusten täyttämisen vakuudeksi sekä vuokranantajalle vuokralaisen sopimus- rikkomuksesta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen korvaamiseksi.”
”Vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi on vuokramies velvollinen vaadittaessa antamaan kaupungille kaupungin hyväksymän va- kuuden, joka on vaadittaessa uudistettava. Mikäli vakuuden vakuusarvo ei enää kata pe- rittävän vuotuisen vuokran määrää tai tämän vuokrasopimuksen 1. kohdan mukaista vuokraa tarkistetaan tai vakuus muun syyn johdosta on riittämätön, on vuokramies vel- vollinen kaupungin niin vaatiessa korottamaan vakuuden rahamäärää, antamaan kau- pungin vaatimia lisävakuuksia tai antamaan kaupungin hyväksymän uuden vakuuden.”
Vakuudet ovat tällöin kaupungin hyväksymiä summia, mutta tarkkaa summa on tapaus- kohtaista, jota ei näihin sopimuksiin ole merkitty. Kuitenkin toisen yllä mainitun ehdon
perusteella voidaan päätellä, että nämäkin vakuudet ovat vähintään yhden vuosivuokran suuruisia.
Tutkituissa kiinteistökaupoissa ja maankäyttösopimuksissa vakuus on yhtä sopimusta lu- kuun ottamatta kiinteitä summia (ei ole sidottu vuokraan tai kauppasummaan). Kiinteis- tökaupoissa ja osassa maankäyttösopimuksista vakuus on voimassa siihen saakka, että kauppasumma tai maankäyttömaksut ovat kokonaisuudessaan maksettu, jolloin kaupunki palauttaa vakuuden. Maankäyttösopimuksissa on myös tämän lisäksi samoja ehtoja vuok- rasopimuksien kanssa vakuuden palauttamisesta, eli silloin kun sopimus päättyy. Toteu- tussopimuksissa vakuudet ovat voimassa siihen asti, kunnes maa-alue on sopimuksen mu- kaan rakennettu täysin valmiiksi. Vuokrasopimuksissa vakuus palautettaan vasta vuokra- ajan päättyessä, näin saadaan varmistettua, että vuokra-ajan päättymiseen liittyvät ehdot täytetään, kuten alueen siivous.
5.11.3 Poikkeukset
Aineistossa ei havaittu tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja.
5.11.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Vakuudet ovat vuokranantajan turvana sopimussakkojen sattuessa, koska se on makset- tava aina etukäteen, eivätkä tällöin mahdolliset taloudelliset vaikeudet estä sopimussakon maksamista. Jälkimmäisestä yllä olevasta ehdosta nähdään, että vuokravakuus on uudis- tettava, jos se on liian pieni vuokrankorotuksien takia, tai jos se joudutaan syystä tai toi- sesta käyttämään.
Vakuus ei ole laissa määritelty, pakollinen ehto. Kuitenkin yleisesti vuokrasopimuksiin lisätään ehto vakuudesta, koska se antaa vuokranantajalle turvaa ei halutuissa tilanteissa, kuten sopimusrikkeissä.
Vakuuksilla ei ole suoraan vaikutusta ilmastoon, sen tehtävänä on vain turvata vuokran- antajan etuja, ja varmistaa että sopimussakot tai muut vahingonkorvaukset maksetaan, vaikka tontinsaaja ei enää olisikaan maksukykyinen, koska vakuus on maksettu jo etukä- teen.
5.12 Kiinnitykset ja pantit
Tässä kappaleessa käydään läpi tontinluovutussopimuksien ehtojen vaatimista kiinnityk- sistä ja panteista. Kuten edellisessä kappaleessa todettiin, kiinnityksiä ja pantteja käyte- tään myös vakuutena sopimuksissa. Vaikka kiinnitykset ja pantit ovat hyvin samanlaisia, kuin edellisessä kappaleessa tarkastellut vakuusehdot, on ne eroteltu omaksi kappaleeksi tutkittujen sopimuksien muotoilujen takia.
Kiinnityksellä tarkoitetaan kiinteän omaisuuden käyttämistä velan tai muun saamisen va- kuutena. Kiinnityksestä tehdään merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinnityksen kohteena voi olla joko kiinteä omaisuus tai vuokraoikeus rakennuksineen. Kiinnityksestä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehty merkintä on panttikirja, joka voidaan luovuttaa va- kuudeksi. (Maanmittauslaitos, 2020.)
Maakaaren (540/1995) 14. luvun 2 §:n mukaan maanvuokraoikeuden käyttöoikeuden hal- tija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, jos oikeus saadaan siirtää kolman-
nelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueelle saa rakentaa vuokraoikeudenhalti- jalle kuuluvia rakennuksia. Tästä pykälästä on tutkituissa vuokrasopimuksissa yleisesti oma ehtonsa, vaikka se ei olisi tarvittavaa, koska se on lain vaatima toimenpide, vaikka sitä ei olisi kirjattu sopimuksen ehtoihin. Osassa vuokrasopimuksista tämä ehto on sisäl- lytetty kiinnitysehdon alle, ja vuokraoikeuden kirjaus on tärkeä osa kiinnittämistä, joten tämä ehto käsitelty tässä luvussa.
5.12.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 29 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 28:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kahdestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 18 on vuokraso- pimuksia, ja seitsemän on kauppakirjoja.
5.12.2 Tavanomaiset ehdot
Ehto kiinnityksestä on hyvin samanlainen kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa kun- tien välillä. Erot näissä ehdoissa muodostuu toimielimistä, jotka saavat toimia tämän eh- don perusteella. Näitä nimiä ei kuitenkaan voida tässä tutkimuksessa mainita. Toinen ero ehtojen välillä on kiinnityksen suuruus. Seitsemällä vuokrasopimuksella 18:sta on kiin- nityksen enimmäismääräksi kirjattu vuotuisen vuokranmaksun kolminkertaiseen mää- rään asti. Yhden kunnan sopimuksissa (sopimuspohjia) on jätetty summa kohta tyhjäksi ja kolmessa sopimuksessa summaksi on ilmoitettu tietty kiinteä summa. Yhdessä sopi- muksessa kiinnityksen enimmäismäärä on vuosivuokran nelinkertainen määrä.
Esimerkki ehdosta, joka on samanlainen kaikissa vuokrasopimuksissa edellä mainittuja eroja lukuun ottamatta:
”Vuokralainen valtuuttaa A:n kaupungin hakemaan vuokralaisen kustannuksella par- haalle etusijalle vahvistettavan kiinnityksen tontin vuokraoikeuteen ja tontilla oleviin vuokralaisen rakennuksiin enintään vuotuisen vuokranmaksun X määrään asti.
Vuokralainen määrää, että todistuksena edellä mainittujen kiinnityksien vahvistamisesta
annettava panttikirjat on kirjaamisviranomaisen luovutettava kaupungille.”
Kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa ei ole erikseen panttaussitoumusehtoa vaan se on yhdistetty kiinnitysehdon kanssa. Kuten kiinnitysehto myös panttaussitoumus on hy- vin samanlainen kaikkien tutkittujen kuntien vuokrasopimuksien välillä:
”Ehdossa vuokralainen luovuttaa ja panttaa edellä mainitun panttikirjan Kaupungille
yleispanttausehdoin vuokrasuhteesta johtuvien saatavien vakuudeksi.”
Tämän pantin nojalla vuokranantajalla on oikeus hakea saatavansa parhaaksi katsomalla tavalla, jos vuokralainen jättää vuokrasopimukseen perustuvat erääntyneet maksut mak- samatta tai jos vuokralainen ei noudata vuokrasopimukseen perustuvia velvoitteitaan.
Voidaan todeta, että nämä toimivat täysin samalla tavalla, kuin vakuusehto, vaikkakin muodollisuudet ovat näissä erilaiset. Pantit ja vakuudet toimivat käytännössä ”etukäteis- maksuna”, jos vuokralainen laiminlyö velvoitteitaan tai jättää sopimuksen maksuja mak- samatta. Voidaan olettaa, että jos vuokranantaja käyttää oikeuttaan hakea pantin nojalla saataviaan, on vuokralainen velvollinen uusimaan tämän kiinnityksen samalla tavalla, kuin vakuuksien uusimisessa.
5.12.3 Poikkeukset
Yhdessä sopimuksessa on kiinnityksiin liittyvä lisäehto, koskien vuosivuokran tarkas- tusta. Koska kyseisen sopimuksen kiinnitys on sidottu vuosivuokran nelinkertaiseen mää- rään, niin mikäli vuosivuokra tarkistetaan, on kiinnitys uusittava vastaamaan tätä vuok- rantarkastuksen nelinkertaista määrää.
Neljässä sopimuksessa on maininta panttioikeuden raukeamisesta lunastamisehtojen alla. Kyseinen ehto panttioikeudesta on samanlainen kaikissa sopimuksissa:
”Jos maanvuokraoikeus rakennuksineen on kiinnitetty ja tähän on perustettu panttioi- keus, vuokranantaja suorittaa, mikäli asia on riidaton, panttioikeudenhaltijalle, tämän sitä vaatiessa hyvissä ajoin vuokra-ajan päättymistä, lunastushinnasta panttioikeuden rauetessa tämän saatavan asianmukaisella etuoikeudella, enintään panttikirjan osoitta- maan määrään, minkä jälkeen ylijäämä tulee vuokralaiselle.”
Vuokraoikeuden päättyessä, jos kiinnitys ja panttioikeus on tehty, maksetaan ensin saa- tavat kaikille panttioikeuden haltijoille ensisijaisesta, jonka jälkeen vuokralainen saa kiin- nityksestä jäljelle jäävän osan. Tällöin jos saatavia ei ole maksettavana saa vuokralainen koko summan takaisin itselleen.
5.13 Luontoon liittyvät ehdot
Tässä luvussa käydään läpi tutkittujen sopimuksien kaikki luontoon liittyvät ehdot ylei- sellä tasolla. Luku on jaettu kolmeen alalukuun, joissa käydään läpi tarkemmin tiettyjä ehtoja. Nämä ehdot tulevat usein esiin kaikissa tutkituissa sopimuksissa, joten näiden yleisyyden ja koon takia on ne jaettu omiin alalukuihinsa selkeyttämisen vuoksi.
5.13.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 26 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 26:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kahdestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 17 on vuokraso- pimuksia, yksi on maanvuokrasopimus ja kiinteistön kaupan esisopimus ja neljä on kaup- pakirjoja.
5.13.2 Tavanomaiset ehdot
Ensimmäisenä tarkasteltavana ehtona on vuokrasopimuksien puustoon ja maa-ainekseen liittyvät ehdot. Aluksi ehdossa määritellään kenelle vuokra-alueella oleva puusto ja/tai maa-ainekset kuuluvat vuokra-aikana. Yleisin ehto on seitsemällä kunnalla kymmenestä, jossa puusto siirtyy vuokralaisen hallintaan vuokraoikeuden mukana vuokra-ajaksi. Täl- löin ennen vuokrasopimuksen tekoa kaupunki on kuitenkin oikeutettu poistamaan tontilla kasvavaa puustoa.
”Vuokra-alueella oleva kasvillisuus siirtyy vuokralaisen vastuulle ja hallintaan. Mahdol- lisesta maisematyöluvasta tai muista puiden kaatamisen edellyttämistä luvista vastaa vuokralainen. Kaataminen ei edellytä vuokranantajan suostumusta. Vuokralainen vastaa vuokra-alueella olevien puiden aiheuttamasta vahingosta.”
Kaikista kymmenestä kunnasta kolmen kunnan vuokrasopimuksien mukaan vuokralainen saa kaataa tontilla sijaitsevia puita ilman vuokranantajan lupaa ja lopuissa seitsemässä kunnassa puita ei saa kaataa ilman kaupungin lupaa, vaikka puut olisivatkin vuokranan- tajan omaisuutta tai hallinnassa. Tähän poikkeuksena ovat puut, jotka aiheuttavat varaa
turvallisuudelle tai ne ovat rakennuksien, kulkuteiden tai johtoalueiden edessä, maan- käyttö- ja rakennuslain edellyttämien lupien mukaan. Ehdon mukaan puusto on tarpeelli- sin osin suojattava rakennustöiden ajaksi.
Tutkituissa kauppakirjoissa puusto siirtyy ostajalle kaupan yhteydessä, kaupunki kuiten- kin pidättää oikeuden omalla kustannuksellaan kaataa tarvittavat puut kunnallistekniikan toteutumista varten. Ostaja ei voi vaatia korvausta mahdollisista kaupungin tässä tarkoi- tuksessa kaatamista puista.
5.13.3 Poikkeukset
Kaksi kuntaa kymmenestä on ilmoittanut ehdossa, että vuokra-alueen puusto ja maa-ai- nekset ovat kaupungin omaisuutta, ja niiden poistamisesta on sovittava kaupungin vianomaisen kanssa.
”Vuokra-alueella oleva puusto ja maa-ainekset ovat Kaupungin omaisuutta ja niiden poistamisesta on sovittava Kaupungin viranomaisten kanssa. Vuokra-alueella kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä luvatta kaataa. Rakennustyön ajaksi on puusto tarpeelli- sin osin suojattava. Puista ja niiden hoidosta sekä mahdollisesti aiheuttamista vahin- goista vastaa vuokra-aikana Vuokralainen. Mikäli puita joudutaan myöhemmin lahoa- misen vuoksi tai muusta syystä kaatamaan, voi Vuokralainen korvausta vastaan saada apua Kaupungin asianomaiselta viranomaiselta.”
Näissä ehdoissa, joissa kaupunki omistaa puuston, tarkoittaa vain vuokra-alueella jo si- jaitsevia puita. Tällöin, jos vuokralainen istuttaa omia puita tai muita arvokkaampia kas- veja, kuten hedelmäpuita, jalopuita tai marjapensaita, kuuluvat ne vuokralaiselle.
”Vuokramiehen istuttamat hedelmäpuut, jalommat koristepuut, marjapensaat tai muut
arvokkaammat kasvit ovat vuokramiehen omaisuutta”
Yhdellä kunnalla on määritelty ylijäämämaa-aines vuokranantajan omaisuudeksi, mutta tontilla kasvavat puut kuuluvat vuokraoikeuteen.
Yhden kunnan kauppakirjoissa puustoa, rakennettavaksi tarkoitetun alueen ulkopuolella, ei saa kaataa ilman kaupungin lupaa. Kuitenkin tilanteissa, joissa puut saattavat aiheuttaa vaaraa, ei lupaa kaatamiseen tarvita.
5.13.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Tutkituissa kauppakirjoissa puusto siirtyy ostajalle kaupan yhteydessä, kaupunki kuiten- kin pidättää oikeuden omalla kustannuksellaan kaataa tarvittavat puut kunnallistekniikan toteutumista varten. Ostaja ei voi vaatia korvausta mahdollisista kaupungin tässä tarkoi- tuksessa kaatamista puista. Yhden kunnan kauppakirjoissa puustoa, rakennettavaksi tar- koitetun alueen ulkopuolella, ei saa kaataa ilman kaupungin lupaa. Kuitenkin tilanteissa, joissa puut saattavat aiheuttaa vaaraa, ei lupaa kaatamiseen tarvita. Näiden lisäksi puiden kaataminen vaatii MRL 128 §:n mukaisen maisematyöluvan
5.14 Maaperä
Tässä alaluvussa käydään läpi ne luontoon liittyvät ehdot, jotka koskevat maaperää. Ylei- sesti maaperään liittyvät ehdot liittyvät tämän pilaantumiseen ja sen ehkäisemiseen. Sa- malla ehdot määrittelevät, miten maaperän pilaantumisen kohdalla pitää toimia ja kuka on siitä vastuussa. Pilaantumisen lisäksi maaperään liittyviä ehtoja voi olla maa-aineksen
siirto, josta mainittiin edellisessä luvussa. Maaperän pilaantuminen on määritelty ympä- ristönsuojelulain 16 ja 17 §:ssä (527/2014). Näiden pykälien lisäksi sopimuksissa on vii- tauksia muihin ympäristönsuojelulain pykäliin, kuten myös valtioneuvoston asetukseen maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnista (214/2007).
5.14.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 59 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 48:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kolmestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 22 on vuokraso- pimuksia ja kuusi on kauppakirjoja. Loput 20 ovat maankäyttö- ja yhteistyösopimuksia.
5.14.2 Tavanomaiset ehdot
Kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta tai muutoinkaan pilaannu. Pilaantumisesta tai muusta ympäristö vahingosta on välittömästi ilmoitettava kaupungille ja viranomaiselle.
”Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toi- mesta eikä muutoinkaan pilaannu. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on kuitenkin vuokra- aikana ympäristönsuojelulain 16–17 §:n tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vuokralai- nen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin sanotun lain 133
§:ssä säädetään.
Mikäli vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oi- keus toteuttaa puhdistaminen vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta”
Poikkeuksena vuokrasopimuksiin jokaisessa kauppakirjassa kaupunki ilmoittaa maape- rän tilanteesta ja mahdollisesta pilaantumisesta. Tämä onkin ympäristönsuojelulain (527/2014) 139 §:n velvoittama toimenpide, jonka mukaan maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan on esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alu- eella aikaisemmin harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat ai- heuttaa tai ovat aiheuttaneet maaperän pilaantumista, sekä alueella tehdyistä mahdolli- sista tutkimuksista tai puhdistustoimenpiteistä. Tämä ympäristönsuojelulain pykälä vel- voittaa myös vuokranantajan ilmoittamaan näistä toimenpiteistä, mutta kaikissa tutki- tuissa vuokrasopimuksissa ei näistä ole mainintaa.
Toisin kuten vuokrasopimuksissa, tutkituissa kauppakirjoissa maaperään liittyvien ehto- jen mukaan myyjä on velvollinen vastaamaan maaperän puhdistuksesta johtuvista kus- tannuksista, jos rakentamisen yhteydessä vielä havaitaan maaperän pilaantumista.
5.14.3 Poikkeukset
Kuten aiemmin todettiin, vuokralainen on vastuussa vuokra-alueen maaperästä ja pohja- vedestä vuokra-aikana, mutta yleisesti ennen vuokra-ajan alkua tapahtuneista pilaantumi- sista vastaa se, jonka toiminnasta pilaantuminen on aiheutunut. Tähän on kuitenkin poik- keuksia, esimerkiksi yhden kunnan vuokrasopimuksessa kunta laittaa vuokralaisen kus- tannusvelvolliseksi vuokra-alueen pilaantumisesta.
”Vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden pilaantuneisuutta ei ole tutkittu.
Mikäli vuokra-alueella havaitaan maaperän tai pohjaveden pilaantumista tai jätteitä maassa, vuokralainen vastaa kustannuksellaan vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden
pilaantumisen puhdistamisesta sekä alueella olevien jätteiden poistamisesta niiltä vuokra-alueen osilta, jotka ovat olleet vuokralla kohdassa 29 mainittujen vuokrasopi- muksien perusteella (ks. myös karttaliite). Vuokralainen on velvollinen välittömästi il- moittamaan vuokranantajalle, mikäli mainituilla vuokra-alueen osilla havaitaan maape- rän tai pohjaveden pilaantumista.”
Ehdon mukaan maaperän eikä pohjaveden pilaantuneisuutta ei ole tutkittu ja vuokralainen on vastuussa kaikista vuokra-alueella havaituista pilaantumisista. Tästä saa kuvan, että vuokralainen on vastuussa myös ennen vuokra-ajan alkua tapahtuneista pilaantumisista, jotka kunta on vyöryttänyt uuden vuokralaisen vastuuksi.
Ympäristönsuojelulain (527/2014) mukaan: ”Jos maaperän pilaantumisen aiheuttajaa ei saada selville tai täyttämään puhdistamisvelvollisuuttaan ja jos pilaantuminen on tapah- tunut alueen haltijan suostumuksella tai hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää alu- een tila sitä hankkiessaan, on alueen haltijan puhdistettava alueen maaperä siltä osin kuin se ei ole ilmeisen kohtuutonta.”
5.14.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Jos vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitettua velvollisuuttaan, on kaupungilla oikeus to- teuttaa puhdistaminen vuokralaisen lukuun ja periä tästä toimenpiteestä aiheutuneet kus- tannukset. Voidaan siis todeta, että vuokranantaja pitää huolen siitä, että vuokralainen noudattaa ympäristönsuojelulakia ja/tai jätelakia koko vuokrasopimuksen ajan sanktioi- den uhalla. Kyseinen ehto vuokranantajan oikeudesta hoitaa puhdistus on jokaisen tutki- tun kunnan vuokrasopimuksessa.
Kyseisellä ehdolla ei ole juurikaan suoraa vaikutusta ilmastoon, koska ehdolla pyritään ehkäisemään maaperän pilaantumista. Ehto on kuitenkin luonnon kannalta hyvin tärkeä, koska sen avulla pystytään pitämään maaperä ja pohjavedet puhtaina, ja ennalta ehkäise- mään näiden pilaantumisesta johtuvia vahinkoja.
5.15 Kunnossapito
Tässä luvussa käsitellään niitä ehtoja, joiden avulla ylläpidetään tontin ja sen lähiympä- ristön kuntoa ja puhtautta. Koska kauppakirjassa omistusoikeus vaihtaa omistajaa, ei niissä voida velvoittaa uutta omistajaa tekemään toimenpiteitä heidän omilla alueillaan. Tämän takia kyseinen ehto on yleisempi vuokrasopimuksien kohdalla, koska näissä omis- tusoikeus ei vaihda omistajaa ja vuokranantaja voi vaatia vuokralaiselta tiettyä kunto- ja puhtaustasoa, mitä vuokra-alueella on ylläpidettävä. Tässä ehdossa käsitellään myös puustoa, joihin liittyvät kohdat käsiteltiin luvussa 5.13, joten niitä ei oteta enää huomioon tässä luvussa.
5.15.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 52 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 30:stä eri sopimuksesta, jotka ovat kolmestatoista eri kunnasta. Näistä koodatuista sopimuksista 23 on vuokraso- pimuksia ja seitsemän on kauppakirjoja.
5.15.2 Tavanomaiset ehdot
Vaikka tontin ostajaa ei voida velvoittaa oman alueen kunnossapitoon, on kiinteistön omistaja kuitenkin velvollinen pitää kunnossa kiinteistöön rajoittuva katu ja yleinen alue lain kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidon (669/1978) mukaan sekä sen mukaan, mitä asianomaisessa kunnallisessa säännössä määrätään. Tämän lain 1
§ 3 momentin mukaan velvollisuus koskee myös kiinteistön haltijana olevaa vuokra- miestä, joten vuokrasopimuksen muiden kunnossapitoa velvoittavien ehtojen lisäksi, on vuokralainen velvollinen huolehtimaan siihen rajoittuvien katu ja yleisten alueiden kun- nossa pidosta.
”Vuokramiehen velvollisuus pitää kunnossa ja puhtaana tonttiin rajoittuva katu ja ylei- nen alue määräytyy sen mukaan kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kun- nossa- ja puhtaanapidosta (547/2005) on säädetty.
Milloin tontin kohdalla olevaa katua ei ole säädetyssä järjestyksessä luovutettu yleiseen käyttöön, mutta sitä kuitenkin käytetään yleiseen liikenteeseen, on vuokramies velvolli- nen huolehtimaan kunnossa- ja puhtaanapidosta kuten yleiseen käyttöön luovutettujen katujen osalta on säädetty ja määrätty.
Vuokramiehen tulee suorittaa ja kustantaa tontin osalta sisäänajoteiden kunnossa- ja
puhtaanapito sekä huolehtia pintaveden poistosta alueellaan ja tieosuudellaan.”
Kunnalla on oikeus ottaa kokonaan tai osittain tontinomistajalle kuuluvia kunnossapito- tehtäviä itselleen huolehdittavaksi, kunta voi periä näistä tehtävistä aiheutuvia kustannuk- sia vuosittain katujen varsilla olevilta tonttien omistajilta (Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta annetun lain muuttamisesta 420/1993).
Kadun ja muiden yleisten alueiden lisäksi vuokrasopimuksissa velvoitetaan vuokralainen huolehtimaan rakennustensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä sekä turval- lisuudesta. Tähän ehdon kohtaan liittyvät velvollisuudet mukailevat kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa samaa pohjaa ja täten ovat sisällöllisesti lähes identtisiä, esimerk- kinä:
”Vuokralainen huolehtii rakennustensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta. Valmiita rakennuksia ei saa osaksikaan purkaa ilman vuokrananta- jan kirjallista suostumusta.
Vuokralainen huolehtii tarpeellisiksi katsottujen vuokra-alueeseen kohdistuvien peruspa- rannustöiden tekemisestä ja vastaa töiden kustannuksista. Kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka muista suorittamistaan töistä johtuvista kustannuksista vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksussa hyvitystä. Vuokra- laisella ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä”
Kaikkien vuokrasopimuksien mukaan vuokralainen on tämän perusteella velvollinen pi- tämään kaikista vuokra-alueella olevista konkreettisista asioista huolta. Tilanteessa, jossa rakennukset tai rakennelmat vaativat parannusta, on vuokralainen jokaisessa kunnassa, velvollinen tekemään nämä parannukset ilman korvausta. Osassa vuokrasopimuksissa näihin perusparannuksiin vaaditaan myös kunnan lupa eikä niitä saa tehdä luvattomasti.
”Kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka muista suorittamistaan töistä johtuvista kustannuksista vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksussa hyvitystä.
Vuokralaisella ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta so- pimuksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä.”
5.15.3 Poikkeukset
Kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidon ehdossa edellä mainitun lain lisäksi on vuokrasopimuksissa seuravanlainen lisäys:
”Milloin tontin kohdalla olevaa katua ei ole säädetyssä järjestyksessä luovutettu yleiseen käyttöön, mutta sitä kuitenkin käytetään yleiseen liikenteeseen, vuokralainen on velvolli- nen huolehtimaan kunnossa- ja puhtaanapidosta kuten yleiseen käyttöön luovutettujen katujen osalta on säädetty ja määrätty, ellei toisin ole sovittu”
Tämä ei ole vuokralaisen kannalta kovin suotuisa ehto, koska vuokralainen joutuu yllä- pitää katualuetta, jota ei ole luovutettu yleiseen käyttöön.
5.15.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Koska vuokralainen ei saa mitään korvausta parannustöistä tai siitä johtuvista arvonnou- suista, voidaan olettaa, että vuokralainen ei ole kovinkaan halukas tekemään tällaisia pa- rannuksia, jos ne eivät ole täysin välttämättömiä tai vuokranantajan velvoittamia. Tämä saattaa johtaa pidemmällä aikavälillä rakennusten yleisen kuntotason huomattavaan las- kuun, jolloin perusparannuksien tekemisestä saattaa tulla hyvin kallista, mikä taas vähen- tää halua vuokrata aluetta, tai jopa mahdotonta, jolloin vaaditaan kokonaan uuden raken- nuksen rakentamista.
Toisaalta, jos kyseinen ehto ei velvoittaisi vuokralaista tekemään perusparannuksia ja pi- tämään vuokra-aluetta kunnossa, johtaisi se todennäköisesti entistä enemmän rakennus- kannan kuntotason laskuun, mikä toisi yhteiskunnalle turhia lisäkuluja ja samalla lisää rakentamista, joka kuormittaa entistä enemmän luontoa ja ilmastoa. Tämän perusteella voidaan todeta, että kyseinen ehto on tärkeä ilmaston kannalta, koska se vähentää turhaa rakentamista.
5.16 Energiatehokkuus
Tässä luvussa tarkastellaan rakennuksien ja niiden rakentamisen energiatehokkuuteen vaikuttavia ehtoja. Tämän lisäksi tarkastellaan mahdollisia energiatehokkuuteen liittyviä kuntien tavoitteita ja määräyksiä. Osa tässä luvussa käytetystä materiaalista ovat julkisia, joten niistä puhutaan niiden omilla nimillään
5.16.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 5 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat neljästä eri sopimuksesta, jotka ovat kolmesta eri kunnasta. Yksi sopimuksista on vuokrasopimus, kaksi ovat toteu- tusohjelmia ja viimeinen on yhteistyösopimus
5.16.2 Tavanomaiset ehdot
Vain yhdessä tutkitussa vuokrasopimuksessa on maininta energiatehokkuudesta, vuok- ranalennuksen muodossa:
”Mikäli tontille toteutetun uudisrakennuksen E-luku on pienempi tai yhtä suuri kuin 70
% vaaditusta määräystasosta, alennetaan perittävää tontinvuokraa 50 %:lla ensimmäi- sen viiden vuoden ajalta rakennuksen käyttöönottotarkastusta seuraavan kalenterivuoden alusta lukien”
Muissa tutkituissa vuokrasopimuksissa tai kauppakirjoissa ei ole mainintaa energiatehok- kuudesta tai vuokranalennuksista, joita siitä voidaan saada, kuten yllä mainitussa vuok- rasopimuksessa.
Yhden kaupungin kaupunginosan yhteistyösopimuksessa kuitenkin vaaditaan, että ”Asuinkerrostalorakennusten tulee täyttää vähintään C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa 120 kWh/m2/vuosi”. Tarkoittaen, että alueelle ei saa rakentaa asuinrakennuksia, jotka ylittävät tämän E-luvun, vaikka siitä ei olisi mainintaa vuokrasopimuksissa tai kauppakirjoissa. Tällöin vuokralainen tai ostaja ei ole myöskään velvollinen saamaan samanlaista vuokran tai kauppahinnan alennusta, kuten aikaisem- massa vuokrasopimuksessa.
Lahden yleiskaavojen toteutusohjelmassa maa- ja asuntopoliittisissa linjauksissa 2017– 2020 mukaan Lahden kaupunki on ottanut käyttöönsä KEKO-ekotehokkuus työkalun vuonna 2016, jonka avulla pystytään arvioimaan merkittävimpien kaavojen vaikutuksista päästöihin, luonnonvarojen kulutukseen sekä luonnon monimuotoisuuden ja ekosystee- mipalveluihin. Tämän työkalun avulla Lahden kaupunki pyrkii parantamaan kaavojen ekotehokkuutta valtakunnalliseen keskiarvoon verrattuna. (Lahden yleiskaavojen toteu- tusohjelma 2017–2020, 2015)
Samaisen toteutusohjelman mukaan Lahti merkitsee asemakaavoihin rakennusten läm- mitystavaksi kaukolämmön kaukolämpöverkko alueella, koska se tuotetaan Lahdessa kierrätys- ja biopolttoaineita käyttävässä lämmön ja sähkön yhteistuotantovoimalaitok- sessa. Tämä edistää huomattavasti kaupungin energia- ja resurssitehokkuutta. Toteutus- ohjelmassa todetaan, että tietyillä alueilla on tavoitteena, että kaikki uudisrakentaminen on matala- ja nollaenergiatasoa vuoteen 2020 mennessä. Tämä energia- ja resurssitehok- kuus toimii myös arvostelukriteerinä suunnittelukilpailuissa sekä otetaan huomioon ton- tinluovutusehdoissa. (Lahden yleiskaavojen toteutusohjelma 2017–2020, 2015)
Helsingin asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman 2016 (Helsingin Kaupunki, 2016) mukaan myös Helsingillä on tavoitteena vähintään C-energiatehokkuus- luokka sekä E-luvun 120 kWh/m2/vuosi alittaminen. Kaupunki myös edellyttää tätä luo- vuttamiensa kerrostalotonttien osalta uudisrakentamisessa.
5.16.3 Poikkeukset
Sopimuksista ei havaittu tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja.
5.16.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Tämä ehto on hyvin tärkeä ilmaston kannalta, mutta tutkituissa vuokrasopimuksissa ja kauppakirjoissa niihin on otettu hyvin vähän kantaa. Kuitenkin kunnat ovat yleisemmällä tasolla ottaneet energiatehokkuuden tavoitteeksi uudisrakentamisessa, kuten yllä maini- tuista maapoliittisista ohjelmista huomataan. Kuten huomattiin tutkituissa sopimuksissa, on hyvin vähän energiatehokkuuteen liittyviä ehtoja, vaikka ilmaston kannalta niitä pitäisi olla huomattavasti enemmän. Näin voitaisiin varmistaa, että vuokralaiset tekevät uudis-
rakentamisesta tarpeeksi energiatehokasta. Kuten ainoassa energiatehokkuuteen liitty- vässä ehdossa todetaan, että E-luvun alittaminen johtaa vuokranalennukseen toimisi hy- vänä kannustimena kaikissa kunnissa, jotta kaikesta uudisrakentamisesta saataisiin ma- tala- tai nollaenergiatasoisia. Tällä saattaisi kuitenkin olla huomattava negatiivinen vai- kutus kunnan saamiin vuokratuloihin ja tonttien myynnistä saatuihin rahamääriin, joka toisaalta vaikuttaa merkittävästi kunnan talouteen ja näin saattaa myös estää taloudelli- sista syistä muita luontoa tai ilmastoa parantavia toimenpiteitä.
5.17 Vahinkotapahtuma
Tämän luku käsittelee kaikkia vahinkotapahtumiin liittyviä ehtoja sekä vaaranvastuun ja kunnossapitovastuun siirtoon liittyviä ehtoja.
5.17.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on 15 katkelmaa. Nämä katkelmat ovat 15:sta eri sopimuksesta, jotka ovat kahdeksasta eri kunnasta. Sopimuksista yhdeksän on vuokrasopimuksia, kolme on kauppakirjoja, kaksi on esisopimuksia ja viimeinen on suunnitteluvaraussopimus.
5.17.2 Tavanomaiset ehdot
Vuokrasopimuksissa kunnasta riippumatta ehdot ovat hyvin samanlaisia.
”Mikäli vuokra-alueella oleva vuokralaisen omistama rakennus tuhoutuu vahinkota- pahtumassa joko kokonaan tai osittain, vuokralaisen on rakennettava tuhoutuneen ti- lalle entistä vastaava rakennus. Rakennus on rakennettava kahden (2) vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi suorittaa rakennuksessa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyt- töönottokatselmuksen.
Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää tässä tarkoitettuja määräaikoja.”
Ainoat erot ehtojen välillä ovat niiden aikamääreissä. Osa ehdoista velvoittaa, että työt aloitetaan tietyssä ajassa ja saadaan valmiiksi toisessa. Kuten yllä olevassa esimerkistä nähdään osassa sopimuksista, on ilmoitettu vain, koska rakennus on valmistuttava. Jos sopimuksessa on ilmoitettu viimeinen rakennustöiden aloitus, on se yhden vuoden kulu- essa. Rakennustöiden valmistumiseen on annettu kunnissa 2–3 vuotta. Jokaisessa kun- nassa on myös mahdollisuus saada lisäaikaa kuten yllä olevassa esimerkissä.
Kauppakirjoissa ehdossa ilmoitetaan vaaranvastuun sekä osassa kunnossapitovastuun siirrosta ostajalle.
”Ostaja on tietoinen, että vaaranvastuu kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle tämän kauppakirjan allekirjoittamisella. Vaaranvastuulla tarkoitetaan vastuuta vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun kaupanosapuolista riippumattoman syyn vuoksi.”
5.17.3 Poikkeukset
Aineistosta ei havaittu tavanomaisista ehdosta poikkeavia ehtoja.
5.17.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
On hyvä, että sopimuksissa pakotetaan vuokralaisia jälleenrakentamaan vahinkotapahtu- mien jälkeen, jolloin tontit eivät jää pelkästään vaurioituneiden tai raunioiden asuttamiksi.
Voidaan siis olettaa, että tämä lisää kaupunkialueiden maankäytön tehokkuutta, koska vaurioituneet rakennukset on korjattava. Suomessa tällaiset vauriotapahtumat ovat kui- tenkin melko harvinaisia ja lieviä, tulipaloja lukuun ottamatta.
5.18 Pysäköinti
Tässä luvussa käsitellään kaikki ehdot, jotka liittyvät pysäköintiin, sen järjestämiseen sekä pysäköintialueiden rakentamiseen.
5.18.1 Tutkittu aineisto
Koodatun aineiston koko on viisi katkelmaa. Nämä katkelmat ovat viidestä eri sopimuk- sesta, jotka ovat viidestä eri kunnasta. Yksi sopimuksista on vuokrasopimus.
5.18.2 Tavanomaiset ehdot
Alueiden pysäköinti yleisesti määrätään asemakaavassa, joten hyvin harvoissa sopimuk- sissa on siitä mainintaa. Ne sopimukset, jotka tästä mainitsevat viittaavat alueen asema- kaavaan.
5.18.3 Poikkeukset
Tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja ei havaittu.
5.18.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon
Pysäköinnillä on suuri vaikutus ilmastoon, koska se vaikuttaa merkittävästi autoiluun. Aineiston pienen koon takia vuokrasopimuksissa, tähän ei voida ottaa enemmän kantaa sopimuksien pohjalta.
6 Johtopäätökset
Tässä luvussa käsitellään tutkimuksessa syntyneitä havaintoja. Tutkimustuloksien poh- dinnan jälkeen, mietitään mahdollisia jatkotutkimusaiheita.
6.1 Yhteenveto
Tutkimuksen tavoitteena oli ymmärtää Suomessa kuntien harjoittamaa tontinluovutuspo- litiikkaa ja tämän vaikutuksia ilmastoon. Jotta voidaan ymmärtää kuntien toimintaa, tut- kimuksessa käytiin läpi valtion lainsäädäntöä, Suomessa harjoitettavaa maapolitiikkaa ja maanluovutuksiin liittyviä markkinakäytäntöjä. Samalla tutkimuksessa oli tarkoitus luoda MAXQDA ohjelmalla pohja tontinluovutussopimuksien ehtojen kvalitatiiviseen analyysiin.
Tutkimuksen tarkoitus oli vastata alussa esitettyihin kolmeen tutkimuskysymykseen. Näistä ensimmäinen kysymys koski lainsäädännön vaikutusta kuntien tontinluovutuk- seen. Tutkimuksessa havaittiin, että kuntien tontinluovutuspolitiikka on lainsäädännölli- sesti ohjattua sekä rajoitettua. MRL ja kuntalaki vaikuttavat merkittävästi kuntien toimin- taan ja täten epäsuorasti maanvuokrasopimuksiin. Maakaaressa määritetään yleisellä ta- solla tontinluovutuksiin liittyvät lainsäädännölliset ehdot, kun taas maanvuokralaki tar- kentuu pelkästään vuokrasopimuksiin. Myös ympäristönsuojelulait saattavat vaikuttaa tiettyihin ympäristöehtoihin.
Kunnille on annettu melko vapaat kädet tontinluovutuspolitiikassa, kunhan lakien mää- räämät perusvaatimukset täyttyvät, ja kunta seuraa valtakunnallisella tasolla määritettyjä maapoliittisia linjoja. Kunnat saavat siis itse määrittää miten, mitä ja kenelle tontteja luo- vutetaan, kunhan toimintatavat ovat kaikille samoja ja reiluja ketään syrjimättä. Lainsää- däntö antaa luovutussopimuksissa molemmille osapuolille omaisuuden turvan sekä yh- teiset pelisäännöt, joita kaikkien on noudatettava, lisäten vuokrauksien ja kauppojen luo- tettavuutta.
Toisena tutkimuskysymyksenä oli, mitä ehtoja kuntien maanvuokrasopimuksissa on. Yh- teensä tutkimuksessa segmentoitiin ehtoja 20:een eri luokkaan, joista suurimpia olivat kunnallistekniikkaan, rakentamisvelvoitteeseen, kohteen edelleen luovuttamiseen, sopi- mussakkoihin ja kokonaisuudessaan luontoon liittyviin ehtoihin. Moni ehdoista on laki- sääteisiä ja usein näissä ehdoissa viitataankin suoraan tiettyyn lakiin ja sen pykäliin. Kui- tenkin, koska nämä ovat jo laissa määrättyjä, jätetään ne osassa sopimuksista kokonaan mainitsematta.
Kaikkien tutkittujen kuntien vuokrasopimukset seuraavat samanlaisia viitekehyksiä ja niiden rakenne ja sisältö on hyvin samanlaisia. Kuntien välillä löydetyt erot olivat lähinnä aikamääreissä sekä hinnoittelussa. Kuntien välillä vuokrasopimuksissa ei myöskään huo- mattu ristiriitaisuuksia vaikkakin osa kunnista antaa vuokralaisille enemmän valtuuksia, kuten esimerkiksi vuokra-alueen kasvillisuuden suhteen. Vuokrasopimuksien ehdoissa ei myöskään havaittu ristiriitaisuuksia lainsäädännön kanssa. Vuokrasopimuksien saman- laisuus voidaan olettaa johtuvan lainsäädännöstä, koska moni ehto on laissa määrättyjä.
Viimeisenä tutkimuskysymyksen tarkoituksena oli tehdä havaintoja tontinluovutussopi- musten ehtojen vaikutuksista ilmastoon. Suurin havainne tässä tutkimuksessa oli, että itse tontinluovutussopimuksilla vaikutetaan hyvin vähän suoraan ilmastoon. Ne asiat, jotka
vaikuttavat eniten ilmastoon, kuten rakentaminen, rakennusmateriaalit ja energiatehok- kuus on lähes jokaisessa sopimuksessa jätetty sopimuksen ulkopuolelle. Suurin syy tähän lienee olevan asemakaavoituksessa, jolla pystytään määräämään näitä asioita suurem- milla alueilla, jolloin yksittäisiin sopimuksiin näitä ei ole kirjattu.
Osa lainsäädännön velvoitteista, havaittiin olevan kohtuuttomia tai hyvin ankaria vuok- ralaisten kohdalla, mutta myös sopimusehdoissa löytyi tällaisia kohtia. Näiden lisäksi etenkin laissa on usein kohtia, joita voidaan tulkita monella tavalla, joka saattaa johtaa epäselvyyksiin tai ristiriitoihin, kuten esimerkiksi julkinen etu. Näiltä osin lakia tulisi sel- keyttää ja tarkentaa, kuten MRL 5 a §:n kohdalla tehtiin 2019. Moni sopimuksista kuntien sisällä oli täysin samanlaisia tai sopimuspohjia, joissa ei ollut hirveästi muutos vara, joten näitä voitaisiin myös tehdä enemmän yksilöllisemmiksi. Vuokrasopimuksissa on myös hyvin paljon ehtoja, jotka eivät ole välttämättömiä, näissä ehdoissa usein vain viitataan lakiin ja sen pykäliin tai on kopioitu suoraan laista tietyn pykälän teksti. Nämä ehdot ovat enemmänkin informatiivisia vuokralaiselle, mikä on kuitenkin hyvä asia, mutta vuokra- sopimuksien kannalta ne lisäävät huomattavasti ”turhaa” sisältöä sopimuksiin.
Kiihtyvän ilmastonmuutoksen takia näihin olisi kuitenkin tarpeellista alkaa keskittymään enemmän myös tontinluovutussopimuksissa. Jo tehtyihin luovutussopimuksiin ei pystytä vaikuttamaan, mutta voivat kunnat kuitenkin vaikuttavat tuleviin tonttien myynteihin sekä jo oleviin, että uusiin vuokrasopimuksiin.
6.2 Jatkotutkimusmahdollisuudet
Tutkimustulosten perusteella tontinluovutussopimuksilla, etenkin vuokrasopimuksilla, ei ole tällä hetkellä suurta suoraa vaikutusta ilmastopolitiikkaan. Kasvava tietoisuus kiihty- västä ilmastonmuutoksista on lisännyt sen huomioimista niin yksityisellä puolella, kuin myös julkisella. Ehdottomat ja hyvät ratkaisut tämän selvittämiseen kasvattamatta kus- tannuksia järkyttävästi ovat vielä kehitteillä. Uusien toimintatapojen omaksuminen viekin kuitenkin merkittävästi aikaa, mikä mahdollisesti viittaa siihen, että toimintatavat ilmas- tonmuutoksen ehkäisemiseksi jatkavat kehittymistään lähivuosina. Ajan myötä myös uu- sien toimintatapojen kustannukset laskevat, jolloin yhä useampi kunta voi ottaa niitä käyt- töönsä.
Jatkotutkimusaiheena olisikin tutkia, miten kunnat ovat ottaneet ilmaston huomioon 5– 10 vuoden päästä, ja mitä toimintatapoja tämän ehkäisemiseksi on kehitetty. Koska tässä tutkimuksessa pääasiassa keskityttiin vain suuriin kuntiin, olisi myös pienempien kuntien tutkiminen mielenkiintoista.
Edellä mainitun 5–10 vuoden aikana myös EU:n ja valtionlainsäädäntö tulee todennäköi- sesti muuttumaan enemmän ilmastoa suojelevaksi, jolla saattaa olla merkittäviä vaiku- tuksia tontinluovutussopimuksiin ja kuntien harjoittamaan maapolitiikkaan.
Tutkimuksessa mainittu lainsäädäntö tulee todennäköisesti myös muuttumaan muiltakin osin kuin pelkästään ilmaston kannalta, joten myös tältä kannalta olisi hyvä tehdä jatko- tutkimuksia, miten uusi lainsäädäntö tulee vaikuttamaan luovutussopimuksien ehtoihin. Jos lainsäädäntö ei tule merkittävästi muuttumaan pystytään tehdä tutkimusta siitä, miten lainsäädäntöä pystyttäisiin parantamaan vuokrasopimuksien kohdalla ja ilmaston kan- nalta. Samalla voidaan tutkia, miten itse vuokrasopimuksien vanhoja ehtoja pystyttäisiin kehittämään sekä lisäämään uusia ehtoja.
Tutkimusta voidaan tehdä vertailemalla enemmän sopimusehtoja ja lakia toisiinsa sekä vertailemalla enemmän sopimuksia kuntien välillä ja onko näissä mahdollisia ristiriitoja tai parannettavaa.
Lähdeluettelo
Xxxxxx, X. (2010) Keskisuurten kaupunkien tontinluovutuspolitiikka. Diplomityö. Aalto- yliopisto, Maanmittaustieteiden laitos. Espoo. 65 s
EK (Euroopan komissio) (2005) Valtiontuen toimintasuunnitelma. Valtiontukien vähentäminen ja tarkempi kohdentaminen: suunnitelma valtiontuen uudistamiseksi vuo- sina 2005–2009. Komission mietintö. Bryssel 7.6.2005, KOM (2005) 107 lopullinen. [Viitattu 16.12.2020]. Saatavissa: xxxx://xx.xxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxxx_xxx/xx- form/saap_fi.pdf
Xxxxxx, X. Xxxxxxxxxx, X. Xxxxxxxx, X. Lehtovuori, P. & Xxxxxxxx, X. (2018) Maankäy- tön ja rakentamisen ohjauksen uudistaminen. Ympäristöministeriön raportteja 2018:7. 72 s. ISBN 978-952-11-4784-5.
Xxxxxxxxxx, X. Harjunen, O. Nokso-koivisto, X. & Xxxxxx, X. (2020) Aalto EI -raportti: Helsingin asuntotonttien luovutuksesta. Aalto-yliopiston julkaisusarja 1/2020. Taloustie- teen laitos. 21 s. ISBN 97-952-60-8896-9.
Xxxxxxxx, P., Xxxxxxxxx, X., Xxxxxxxx, R., Xxxxx, X. & Xxxxxxxxxxx, X. 2020. Maan- käyttö- ja rakennuslaki. 4., uudistettu painos. Helsinki: Xxxx Xxxxxx. ISBN 978-952-14- 4108-0.
Holopainen M. (2013) Maankäyttö- ja rakennuslain toimivuus. Kuntaliiton verkkojul- kaisu. 38 s. ISBN 978-952-293-9.
Häkkänen, M. (2020) Maankäyttömaksut ja kehittämiskorvaukset oikeudellinen selvitys maankäyttösopimuksia koskevista käytänteistä. Ympäristöministeriön julkaisuja 2020:4. 102 s. ISBN 978-952-361-044-6.
Xxxxxxx, X. (2019) Maapoliittisten ohjelmien vertailu kuntien välillä. Diplomityö. Aalto- yliopisto, rakennetun ympäristön laitos. Espoo. 76 s.
Kuntaliitto (2009). Maapoliittiset toimintatavat ja kuntatalous – tietoa kuntapäättäjille. Kuntaliiton verkkojulkaisu. 16 s. ISBN 978-952-213-474-5.
Kuntaliitto (2020) Maapolitiikan opas. Kuntaliiton internet sivut [Viitattu 16.12.2020]. Saatavissa: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx-xx-xxxxxxxxx/xxxxxx-xxxxxx/xxxxxxxxxxxxx- opas.
Maanmittauslaitos (2014) Maanvuokrasopimus. Maanmittauslaitoksen verkkojulkaisu 1/2014. [Viitattu 30.12.2020]. Saatavissa: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxx- xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxx/xxx/x0000_xxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx
Työ- ja elinkeinoministeriö (2020) EU:n valtiontukisäännöt. Työ- ja elinkeinoministeriön internet sivut [Viitattu 19.12.2020]. Saatavissa: xxxxx://xxx.xx/xx-x-xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
Xxxxxxxx, X. Xxxxxxxxxx, X. & Xxxxxxxx, x. (2018) Securing public objectives in large- scale urban development: Comparison of public and private land development. Land Use Policy, Vol. 78, s. 481–492. ISSN 02648377. DOI 10.1016/j.landusepol.2018.07.023.
Xxxxxxxx, X. (2017) Valtiontukisääntelyn vaikutus markkinaehtoisuuden määrittämiseen kuntien tontinluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa. Diplomityö. Aalto-
yliopisto, rakennetun ympäristön laitos. Espoo. 108 s.
Xxxxxxxx, X. (2000) Kunnan maapolitiikka. Helsinki: Rakennustieto Oy. 128 s. ISBN 951- 682-612-1.
Oikeus- ja virallislähteet
EOAK 2300/2005. Kunnan omakotitonttien myynnin perusteet Vantaalla. Eduskunnan oikeusasiamies. Eduskunnan oikeusasiamiehen ratkaisu, 6.9.2007, dnro 2300/4/05.
EYVL 1997/C 209/3. Komission tiedonanto – Julkisten viranomaisten tekemiin maa- alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista. Euroopan yhteisöjen virallinen lehti, 10.7.1997, No: C 209, s. 3–5.
HE 268/2014 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle kuntalaiksi ja eräiksi siihen liittyviksi Laeiksi.
HE 334/2014. Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi maankäyttö- ja rakennuslain sekä maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta annetun lain voimaantulosäännöksen muut- tamisesta.
L 13.6.1929/228 Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista muutoksineen (128/2004).
L 29.4.1966/258 Maanvuokralaki muutoksineen (670/2019).
L 31.8.1978/669 Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta muutoksineen (1432/2019).
L 12.4.1995/540 Maakaari muutoksineen (338/2020).
L 5.2.1999/132 Maankäyttö- ja rakennuslaki muutoksineen (734/2020). L 11.6.1999/731 Suomen perustuslaki muutoksineen (817/2018).
L 6.6.2003/434 Hallintolaki muutoksineen (854/2020).
L 27.6.2014/527 Ympäristönsuojelulaki muutoksineen (906/2020). L 10.4.2015/410 Kuntalaki muutoksineen (883/2020).