Liite 2 MUISTIO

Liite 2 MUISTIO

Asuntotontin (kerrostalo, 4 102 k-m² + kr 251 k-m²) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Verkkosaaren Wanda, Helsingille vapaarahoitteisia omistusasuntoja varten Hitas I-ehdoin (Sör- näinen, Kalasatama, Verkkosaari, tontti 10600/5)

Capellan puistotie 15

Hakemus Sato-Rakennuttajat Oy pyytää 25.4.2018 päivätyllä hakemuksella, että kaupunki vuokraisi Asunto Oy Verkkosaaren Wanda, Helsingille pitkä- aikaisesti tontin 10600/5 1.8.2018 alkaen.

Tontille toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I-ehdoin. Hakemus liitetään Ahjossa toimenpiteisiin.

Varauspäätös Kaupunginhallitus päätti 30.1.2012 (113 §) varata Kalasataman Verk- kosaaren asemakaavaluonnokseen merkityt suunnitellut korttelit 10600 ja 10601 (asuinrakennusoikeus noin 45 600 k-m²) varattavaksi erilli- sellä ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä kumppanuuskaavoituk- seen päätöksessä mainituin ehdoin.

Päätöksen mukaan tontit (AK) 10600/10 ja 13 (yhteensä asuintilat

10 500 k-m², liiketilat 500 k-m²) varattiin vapaarahoitteiseen Hitas I-eh- doin toteutettavaan omistusasuntotuotantoon. Muut tontit varattiin sääntelemättömään vapaarahoitteiseen vuokra- ja omistusasuntotuo- tantoon.

Samalla kaupunginhallitus oikeutti kiinteistölautakunnan hyväksymään lopullisen ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn (jäljempänä haku- menettely) ohjelman sekä tonttien varauksensaajien valintaperusteet ja valitsemaan tonttien varauksensaajat.

Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn (hakumenettelyn) järjestäminen ja keskeiset tavoitteet

Kiinteistölautakunta päätti 27.6.2013 (365 §) hyväksyä hakuohjeen: ”Kalasataman Verkkosaaren eteläosan asuinkortteleita 10600 ja 10601 koskeva ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely 27.6.2013” ja järjestää asuinkortteleita 10600 ja 10601 koskevan ilmoittautumis- ja neuvottelu- menettelyn (hakumenettelyn) 27.6. – 15.10.2013.

Hakumenettelyn tavoitteena oli neuvottelujen kautta tuottaa jatkoon va- lituista alustavista projektisuunnitelmista 1 – 4 asetetut arviointi- ja valin- takriteerit (asetetut tavoitteet) parhaiten täyttävää lopullista projektisuun- nitelmaa asuinkortteleiden 10600 ja 10601 asemakaavan muutosehdo- tuksen laatimisen ja toteuttamisen perustaksi. Kaupunki varaa korttelei- den tontit parhaiten asetetut tavoitteet täyttäneiden lopullisten projekti- suunnitelmien esittäneille tahoille.

Hakumenetelyn ratkaiseminen

Kiinteistölautakunta päätti 18.12.2014 (636 §) Verkkosaaren eteläosan asuinkorttelia 10600 koskevan ilmoitus- ja neuvottelumenettelyn perus- teella valita Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) pää- töksen liitteestä 1 ilmenevän asemakaavan muutosehdotuksen nro 12284 (esitys kslk 18.11.2014) mukaisten suunniteltujen tonttien (AK) 10600/1 ja 5 tai niistä muodostettavien tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman lopullisen projektisuunnitelman tehneen Xxxx Xxx:n (Y-tunnus 0201470-5) ehdolla,

että kaupungin toimivaltainen elin hyväksyy päätöksen liitteenä 2 ole- van toteutussopimuksen ja liitteenä 3 olevan kiinteistökaupan esisopi- muksen ja että Xxxx Xxx sitoutuu noudattamaan mainittujen tonttien va- rausehtoina po. sopimuksessa sovittuja ehtoja.

Kaupunginvaltuusto päätti 8.4.2015 (100 §) hyväksyä päätöksen liit- teenä 3 olevan muun muassa tonttia 10600/5 koskevan toteutussopi- muksen ja oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään Sato Oyj:n kanssa mainitun toteutussopimuksen.

Samalla kaupunginvaltuusto päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan tontin (AK) 10600/5 tai niistä muodostettavat tontit lauta- kunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka päätök- sessä mainituin ehdoin.

Toteutussopimus ja kiinteistökaupan esisopimus

Helsingin kaupungin ja Sato Oyj:n välillä on allekirjoitettu 3.12.2015 tontteja 10600/1 ja 5 tai niistä muodostettavia tontteja koskeva toteu- tussopimus sekä tonttia 10600/1 tai siitä muodostettavia tontteja koske- va kiinteistökaupan esisopimus. Tämä vuokraus toteuttaa osaltaan mainittua toteutussopimusta.

Toteutussopimuksen keskeiset ehdot koskevat muun muassa lupien hakemista, pitkäaikaisen vuokrasopimuksen/kauppakirjan allekirjoitta- mista, vuokran/kauppahinnan määräytymistä ja maksamista, vuokralai- sen/ostajan toteutusvelvollisuutta ja määräaikoja sekä vakuuksia, sopi- mussakkoja ja vahingonkorvauksia koskevia ehtoja.

Projektisuunnitelman toteutumista seurataan Kalasataman alueraken- tamisprojektin aluetyöryhmän kokouksissa ja suunnitelmat tulee hyväk- syttää tontin ja / tai sen kunkin toteutusvaiheen osalta kaupungilla (kiin- teistöviraston tonttiosastolla) ennen rakennusluvan hakemista.

Sato Oyj sitoutuu kustannuksellaan toteuttamaan (suunnittelemaan ja rakentamaan) kokonaisvastuuperiaatteella tontin täysin valmiiksi kau- pungin ja viranomaisten hyväksymään kuntoon toteutussopimuksen/ esisopimuksen, hakuohjeen (tarjouspyynnön), lopullisen projektisuunni- telman, arviointiryhmän jatkosuunnitteluohjeiden ja laadittavan asema- kaavan muutoksen sekä myöhemmin laadittavan tontin varauspäätök- sen ja pitkäaikaisen vuokrasopimuksen/kiinteistön kauppakirjan ehtojen mukaisesti hyvää rakentamis- ja rakennuttamistapaa noudattaen.

Lopullisessa projektisuunnitelmassa on kysymys Sato Oyj:n antamasta laatulupauksesta. Tämän vuoksi Xxxx Xxx on velvollinen noudattamaan tontin ja / tai kunkin sen toteutusvaiheen toteutuksessa vähintään lopul- lisessa projektisuunnitelmassa ilmoitettuja ja kaupungin puolelta hyväk- syttyjä laatu- ja suunnittelutavoitteita sekä perusratkaisuja, kuten esi- merkiksi vuokralaisen/ostajan toteutettavaksi ilmoittamia asuintilojen kerrosalamääriä ja kannenalaisia pysäköintiratkaisuja sekä kaupungin ilmoittamia rakennusten energiatehokkuusvaatimuksia, ellei kaupungin kanssa muuta sovita. Muussa tapauksessa kaupungilla on oikeus pi- dättäytyä tontin vuokraamisesta/myynnistä ja periä Sato Oyj:lta sopi- mussakkoa toteutussopimuksessa/ esisopimuksessa sovittujen ehtojen mukaisesti.

Kaupungin ja hakumenettelyyn osallistujien kesken on laadittu kump- panuuskaavoituksena lopullisten projektisuunnitelmien perusteella Verkkosaaren eteläosan asemakaavan muutos nro 12284, johon kort- teleiden toteuttaminen perustuu.

Asemakaava Kaupunginvaltuuston 17.6.2015 hyväksymän ja 7.8.2015 lainvoimai- seksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 12284 mukaan tontti 10600/5 on kolme- ja kuusikerroksisten asuinkerrostalojen korttelialu- etta (AK, III ja VI).

Tontin 10600/5 rakennusoikeus on 4 300 k-m² + kr 250 k-m².

AK-korttelialueella rakennuksen kahdessa alimmassa kerroksessa saa olla liiketiloja, julkisia palvelutiloja ja kunnallistekniikkaa palvelevia ti- loja.

Harraste-, kokoontumis- ja muita vastaavia yhteistiloja tulee rakentaa asukkaiden käyttöön 1,5 % tontin kerrosalasta. Näistä 2/3 tulee sijoittaa alueelliseen palvelurakennukseen.

Kaavaan on myös merkitty tontille maanalainen tila, jolle saa rakentaa autopaikkoja ja teknisiä tiloja (ma). Autopaikkojen määrä on asuinker- rostalojen osalta vähintään 1 ap/130 k-m² sekä kadunvarsiliiketilojen ja ravintoloiden osalta 1 ap/280 – 1 ap/220 k-m² tai 1 ap/liiketila. Autopai- koitusta koskevien tarkempien määräysten osalta viitataan mainittuun kaavaan.

Tonttitiedot Tontti 10600/5 on merkitty 14.10.2016 kiinteistörekisteriin. Tontin pinta- ala on 3 609 m² ja osoite Capellan puistotie 15.

Maaperätiedot Kaupunki ilmoittaa, että tontin maaperä on sillä aiemmin harjoitetun toi- minnan johdosta osittain pilaantunut. Tontin maaperä puhdistetaan vuokralaisen toimesta tontin rakentamisen yhteydessä Helsingin kau- pungin ympäristökeskuksen myöntämän kunnostuspäätöksen 4.6.2015 (100 §) mukaisesti. Tontilla olevat voimakkaasti pilaantunut, jätejakeita sisältävä maaperä on puhdistettu kaupungin toimesta Helsingin kau- pungin ympäristökeskuksen myöntämän pilaantuneen maan puhdistus- päätöksen mukaisesti ennen tontin luovutusta.

Puhdistamistoimenpiteiden ja kustannusjaon osalta noudatetaan toteu- tussopimuksessa sovittuja ehtoja ja periaatteita.

Lyhytaikainen vuokraus

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 30.10.2017 (59 §) vuokrata Asunto Oy Verkkosaaren Xxxxx, Helsingille (Y-tunnus 2809365-9) Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10600 tontin 5 (kiinteistötunnus 91-10-600-5, pinta-ala 3 609 m², osoite Capellan puistotie 15) rakennusluvan hakemista varten ajaksi 1.11.2017-31.10.2018 päätöksessä mainituin ehdoin (A1110-229).

Suostumus maanrakennustöiden suorittamiseen

Selvityksen mukaan (make/Xxxx Xxxxxxxx) tontilla 10600/5 on tarkoituk- senmukaista tehdä jo tässä vaiheessa maaperän puhdistamistyöt, jota varten tontilla tulee suorittaa myös maankaivutöitä. Puhdistamistöihin on arvioitu kuluvan noin kuukausi. Mainitut maankaivutyöt palvelevat osal- taan siten myös kaupunkia. Tämän vuoksi asiassa on sovittu perittäväksi lisävuokrana yhden kuukauden vuokra aikaisemmin jo rakennusluvan hakemista varten perityn kahden kuukauden vuokran lisäksi.

Tämän vuoksi asuntotonttitiimin tiimipäällikkö on ilmoituksella 4.1.2018 myöntänyt vuokralaiselle oikeuden maanrakennustöiden suorittamiseen (maaperän puhdistamistoimenpiteitä varten) vuokra-alueella (tontilla 10600/5) 1.1.2018 alkaen. Vuokralainen on velvollinen suorittamaan mainitusta ajankohdasta alkaen vuokranantajalle 7 845 euron suuruisen vuokran yhden kuukauden ajalta.

Maanrakennustöitä suorittaessaan vuokralainen on velvollinen noudat- tamaan, mitä asuntotonttitiimin tiimipäällikön päätöksessä 30.10.2017 (59 §) ja sen liitteissä on asian osalta todettu.

Suunnitelmat ja hankinta-arvo

Hankkeen rakennuttajana on Sato-Rakennuttajat Oy. Suunnittelu on käynnissä, ja rakentaminen on tarkoitus aloittaa tontilla elokuussa 2018.

Toteutussopimuksen mukaan tontille on tarkoitus toteutettaa suunnitel- man mukaisesti vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I-ehdoin 4 300 k-m² ja liiketilaa (kr) vähintään 250 k-m², ellei kaupungin kanssa toisin sovita. Mainituissa määrissä ei ole huomioitu ns. porrashuonevähen- nyksiä.

Asuntopalvelut-yksikön päällikkö päätti 12.2.2018 (21 §) hyväksyä ton- tilla 10600/5 toteutettavan Asunto Oy Verkkosaaren Wanda, Helsingin suunnitelmat. Päätös perustui Hitas-työryhmän puoltavaan lausuntoon 21.12.2017.

Hitas-työryhmä päätti 1.6.2018 lausuntonaan kaupunkiympäristön toi- mialalle puoltaa tontilla 10600/5 sijaitsevan Asunto Oy Verkkosaaren Wanda, Helsingin velattomaksi hankinta-arvoksi 18 724 487 euroa (sis.

alv 24 %) eli 5 344 €/as-m².

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti 23.3. 2018 (67 §) myöntää tontille 10600/5 rakennusluvan.

Tontille 10600/5 toteutetaan 63 vapaarahoitteista omistusasuntoa Hitas I-ehdoin, joiden asuntojen keskipinta-ala on 57,4 as-m². Selvityksen mukaan toteutettava pääkäyttötarkoituksen mukainen asuinkerrosala- määrä on ilman porrashuonevähennystä 4 296,2 k-m². Porrashuone- vähennys on 197,8 k-m². Lisäksi tontille toteutetaan kr-tilaa 250,6 k-m².

Tämän vuoksi vuokra peritään toteutettavan porrashuonevähennetyn asuinkerrosalamäärän 4 102,2 k-m²:n (kaava 4 300 k-m² - 197,8 k-m²)

ja kr-tilan 250,6 k-m²:n eli yhteensä 4 353 k-m²:n (asuintilat 4 102 k-m²

+ liiketilat 251 k-m²) mukaan. Porrashuoneet on laskettu 20 k-m²/ ker- ros/porras. Pääsuunnittelija on Xxxxxx Xxxxxxxx / Xxxxxxxx Xxxx Xxxxx- tehdit Oy.

Tonttia 10600/5 varten tulee rakentaa 28 autopaikkaa. Autopaikoista 28 sijoitetaan tonttien (AK) 10600/5 ja 6 alapuolelle toteutettavaan pysä- köintilaitokseen (yhteensä 79 autopaikkaa).

Rakennusten energiatehokkuusvaatimus

Rakennusluvan mukaan energiaselvitykseen liitetyn energiatodistuksen mukaan rakennusten suunniteltu energiatehokkuusluokka on C (E-luku on kerrostalo/114 m²/kWh/vuosi ja rivi- ja ketjutalot 116 m²/kWh/vuosi).

Keskipinta-alavaatimus

Toteutussopimuksen mukaan Hitas-hankkeen asuinhuoneistoalasta vä- hintään 60 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-ala tulee olla vähintään 80

as-m².

Tontille toteutettavista asunnoista on perheasuntoja 60,2 %, joiden kes- kipinta-ala on 81,2 as-m².

Hitas-järjestelmän kehittäminen ja uudet hitas-ehdot

Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittä- misestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas-järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituk- sista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvai- heen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman tontin maanvuokra ko- rotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmis- tuvien Hitas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asunto- osastolta ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysy- västi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas-asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoi- keudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

Uudet Hitas- ehdot ja –yhtiöjärjestyspykälät, osakkeiden myynti kaupungille ja rakennuttajan si- toumukset

Asunto Oy Verkkosaaren Wanda, Helsingin yhtiöjärjestykseen on sisäl- lytetty 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas

I -pykälät. Yhtiöjärjestys on rekisteröity kaupparekisteriin. Yhtiöjärjes- tykseen muutetaan kaupunkiympäristön yksiköiden oikeat nimet.

Hitas I –järjestelmän mukaisesti kaupunki tulee ottaa yhtiön osakkaak- si.

Sato-Rakennuttajat Oy on toimittanut maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelulle 31.10.2017 allekirjoitetun kaupungin hyväksymän uu- den mallin mukaisen Hitas-sitoumuksen, jonka mukaan Xxxx-Xxxxx- nuttajat Oy sitoutuu muun muassa myymään Helsingin kaupungin (rakennukset ja yleiset alueet-palvelukokonaisuuden tilapalveluiden) omistukseen sen valitseman yhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään kahden viikon ku- luessa siitä, kun kohteen RS-valmius on saatu RS-pankilta.

Lisäksi mainitussa sitoumuksessa rakennuttaja sitotuu noudattamaan asunto-osakkeiden myynnin osalta omistamisrajoituksen valvontaa ja arvontaa sekä hyväksyttyjen suunnitelmien ja hakinta-arvon noudatta- mista koskevia velvoitteita.

./. Kopiot asunto-osakeyhtiön kaupparekisterinotteesta, yhtiöjärjestykses- tä, joka sisältää uudet Hitas I -pykälät, ja edellä mainittu rakennuttajan sitoumus ovat tarvittaessa nähtävänä valmistelijalla.

Vuokrausperusteet ja vuokranalennus

Kaupunginvaltuusto päätti 8.4.2015 (100 §) oikeuttaa kiinteistölauta- kunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäi- nen) korttelin tontit (AK) 10600/2 ja 5 tai niistä muodostettavat tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka seuraavin ja muutoin päätöksessä mainituin ehdoin:

- Vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas- asuntojen osalta 35 euroa.

- Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennetta- vien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilo- jen osalta ei peritä maanvuokraa.

- Asuntotontille mahdollisesti toteutettaven liike-, kahvila- ja ravintolatilojen sekä kunnallistekniikkaa palvelevien tilojen osalta peritään samaa maanvuokraa kuin asun- totontilta.

- Vuokraa ei peritä rakennusten kerroksissa porrashuo- neen 20 k-m² ylittävältä osin (ns. porrashuonevähen- nys).

- Alkuvuosialennuksen johdosta asuntotontin maanvuok- rasta peritään vapaarahoitteisilta kohteilta 80 % 31.12. 2022 saakka.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asunto- tontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.

Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra

Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölauta- kunnan vahvistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhti- öiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10 - 30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.

Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrauspe- rusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja joh- donmukaiseen hinnoitteluun.

Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perus- vuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehto- jen säilyessä samana.

Lisäksi asiassa on varattava kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esimerkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös säänte- lemättömän tontin perusvuosivuokraan.

Mainituista asioista on sisällytetty ehdot tontin vuokrasopimukseen.

Maanvuokra Kaupunginvaltuuston päätöksen mukaan tontin 10600/5 vuokra mää- räytyy seuraavasti, kun asuntojen ulkopuolisten asumista palvelevien tilojen osalta ei vuokraa peritä:

k-m2	e/k-m2	e/k-m2	perusvuosi-	alkuvuosi-	80%
	(ind. 100)	(ind. 1944)	vuokra e	vuokra e	e
4 353	35	675	(ind. 100) 6 094	(ind. 1944) 118 467	(ind. 1944) 94 774

4 353 42 810 7 312

(4 353 x 35 x 4 %) x 19,44 – 20 % Hitas-tontin vuosivuokra

(4 353 x 42 x 4 %) Sääntelemättömän tontin vertailu- vuokra

Vuokraa ei peritä rakennusten kerroksissa porrashuoneen 20 k-m²:n ylittäviltä osin (ns. porrashuonevähennys).

Kohde toteutetaan vapaarahoitteisena.

Lisäehdot Vuokrasopimukseen on sisällytetty vuokralaiselle velvollisuus noudattaa varauspäätöksen mukaisesti muun muassa Kalasataman Verkkosaaren alueella noudatettavia lisäehtoja, joiden mukaan vuokralainen on velvol- linen ryhtymään osakkaaksi Kalasataman Palvelu 2 Oy:hyn ja teke- mään mainitun yhtiön kanssa asiaa koskevat tarvittavat sopimukset kaupungin määräämin ehdoin sekä järjestämään tontille rakennettavien rakennusten jätteen keräyksen alueellisella jätteen putkikeräysjärjestel- mällä ja tekemään Kalasataman jätteen putkikeräys Oy:n kanssa asiaa

koskevat tarvittavat sopimukset, kuten suunnittelu- ja toteutus-, merkin- tä- ja käyttösopimukset, kaupungin määräämin ehdoin.

Muilta osin voitaneen noudattaa päätöksestä ilmeneviä ehtoja.