ESISOPIMUS (luonnos 12.5.2021)
ESISOPIMUS (luonnos 12.5.2021)
1. OSAPUOLET
1.1 Kuopion kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”) Y-tunnus 0171450-7
Xxxxxxxxxxxxxxx 00
70110 Kuopio
1.2 Health City Finland OY (jäljempänä ”HCF”), perustettavan yhtiön tai pe- rustettavien yhtiöiden lukuun
Y-tunnus 2538041-7
Xxxxxxxxxxxxx 00
90100 OULU
Kaupungista ja HCF:stä käytetään jäljempänä yhteisesti nimitystä ”Osapuolet”.
2. SOPIMUKSEN KOHTEENA OLEVA ALUE JA SEN KAAVOITUS
Kuopion kaupunki omistaa liitekarttaan 1 sinisellä rajatun sopimuksen kohteena olevan alueen, joka sijaitsee Kuopion keskustan luoteisreunalla Hatsalan kaupunginosassa. Alue rajautuu Puistokatuun, Xxxxxx Xxxxxxxxxxx katuun, Mustinlammenpuistoon ja rautatiealueeseen. Alueen läpi kulkeva kevyen liikenteen väylä jakaa sopimusalueen kahteen osaan.
Alueella sijaitsevat uimahalli, keilahalli, Hesburger ja suojeltu kasarmialueen rakennuk- siin kuuluva varastorakennus. Alueen halki ja radan yli kulkee kevyenliikenteen alueel- linen pääväylä. Välittömästi radan pohjoispuolella ovat radan suuntaisesti kulkevat ke- vytliikenne- ja ulkoilureitit. Alue liittyy etelässä kansalaisopiston ja jääkiekkohallin alu- eisiin ja pohjoisessa Kuopiohallin ja alueelta poistuvan Savonia AMK:n alueisiin, jotka on asemakaavoitettu kerrostaloalueeksi.
Alueella on 26.3.2020 voimaan tullut asemakaava. Sopimuksen kohteena oleva alue on asemakaavassa osoitettu asuin-, liike-, toimisto- ja palveluasumisrakennusten kort- telialueeksi (asemakaavamerkintä ALP-7), asuin-, liike-, toimisto-, palveluasumis- ja yleisten rakennusten korttelialueeksi (asemakaavamerkintä ALPY-4) ja autopaikkojen korttelialueeksi (asemakaavamerkintä LPA).
Osapuolet ovat solmineet 24.3.2016 päivätyn yhteistoiminta- ja laatusopimuksen kos- kien nykyisiä uima- ja keilahallin tontteja, jotka ovat 27.4.1983 vahvistetussa kaavassa merkitty urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YU). Health City Finland Oy:n sitoutuu kustannuksellaan suunnittelemaan ja toteuttamaan alueelle Health City Kuopio -terveyspuiston, johon sijoittuu kaikenikäisten asukkaiden hyvin- vointia tukeva asumis- ja palvelukonsepti.
Sopimusalueen rakennusoikeus asemakaavan mukaan on 53 930 k-m², joka HCF:n suunnitelman mukaan jakautuu asumiseen n. 39 700 kem², palveluasumiseen n. 1 350 k-m², tehostettuun palveluasumiseen n. 2400 k-m², päiväkotiin n. 1 360 k-m², yhteisiin palvelu- ja liiketiloihin n. 1 500 k-m² ja pysäköintiin n. 7 000 k-m². Xxxxxx Xxxxxxxxxxx
kadun varrelle sijoittuva Kuopion suojeltuun kasarmialueeseen kuuluva 560 k-m²:n tal- lirakennus hyödynnetään HCF:n suunnitelman mukaan esimerkiksi polkupyörien säi- lytyspaikkana ja varastona tai muussa alueen asumista tai viihtyvyyttä palvelevassa käytössä.
Asemakaavassa kortteliin 21 on osoitettu erilaiseen asumiseen ja päiväkotikäyttöön tarkoitettua rakennusoikeutta yhteensä 25 070 k-m² kerrosluvun vaihdellessa pääosin viidestä kahdeksaan sisältäen myös 14 kerrosta korkean kerrostalon. Alueelle sijoittuu HCF:n suunnitelman mukaan myös tehostettua palveluasumista (noin 1 300 k-m²). Li- säksi kortteliin sijoittuu molempien kortteleiden 21 ja 22 käyttöön tarkoitettu pysäköin- titalo (7 000 k-m²) ja yhteistilarakennus (220 k-m²).
Korttelin 21 tonttien kaavamerkinnät, kerrosluvut ja rakennusoikeudet on esitetty alla olevassa taulukossa.
Tontti | Kaavamerkintä | Kerrosluku | Kerrosala |
6-21-3 | ALPY | II + VI | 5400 |
6-21-4 | ALPY | VI + VII, VI + | 2900 + 3120 |
6-21-5 | LPA | VIII I + V | =6020 220+ |
6-21-6 | ALPY | XIV | 7000=7220 6450 |
6-21-7 | ALPY | VIII | 3600 |
6-21-8 | ALP | VIII | 3600 |
Kortteliin 22 on asemakaavassa osoitettu asumiseen tarkoitettua rakennusoikeutta yh- teensä 20 480 k-m² kerrosluvun vaihdellessa pääosin viidestä kahdeksaan ja sisältäen myös 10 kerrosta korkean kerrostalon. Alueelle sijoittuu HCF:n suunnitelman mukaan myös palveluasumista (6 000 k-m²) ja edellä mainittu Kuopion suojeltuun kasarmialu- eeseen kuuluva säilytettävä rakennus (kaavamerkintä sr-41). Osa korttelista 22 kuuluu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY).
Korttelin 22 tonttien kaavamerkinnät, kerrosluvut ja rakennusoikeudet on esitetty alla olevassa taulukossa.
Tontti | Kaavamerkintä | Kerrosluku | Kerrosala |
6-22-2 | ALP | I +VII + VIII + X | 600+4150+ |
4080+4800 | |||
6-22-3 | ALP | V + VI | =13630 3600 |
6-22-4 | ALP | V + VII | 3850 |
6-22-5 | ALP (sr-41) | I | 560 |
3. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SOPIMUSALUEELLA
Tämän sopimuksen tavoitteena on varmistaa Sopimusalueen toteutuminen liitekartan 1 mukaisen asemakaavan ja yhteistoimintasopimuksen tavoitteiden mukaisena. Alu- eelle sijoittuu Kotikatu365-asumisen konsepti, joka on monisukupolvinen asukkaiden hyvinvointia tukeva asumis- ja palvelukonsepti. Alueelle sijoittuvilla toiminnoilla ja asu- mismuodoilla mahdollistetaan monimuotoinen, kaikenikäisille suunnattu asuinalue. Alueelle sijoittuu asumista, erilaista palveluasumista mukaan lukien tehostettu palvelu- asuminen, päiväkotitoimintaa ja muita yhteisiä arjen hyvinvointia tukevia palveluita ja liiketiloja sisältäen Kotikatu365-konseptin mukaiset palvelut, muun muassa digitaaliset
palvelut. HCF toteuttaa palvelut alueelle etupainotteisesti eli ensimmäisen rakennus- hankkeen yhteydessä.
HCF sitoutuu tuottamaan tai muutoin järjestämään liitteessä 7 kuvatun Kotikatu365- konseptin mukaiset palvelut alueella niin kauan kuin alueen tonttien maanvuokrasopi- mukset ovat voimassa.
Tavoitteena on, että HCF toteuttaa Sopimusalueelle asemakaavan perusteella muo- dostettavat tontit lukuun ottamatta ARA:n tukemaan asuntotuotantoon osoitettavaa tonttia, josta sovitaan jäljempänä. ARA-kohteeksi tutkitaan asumisoikeusasumista.
Luovutettavista tonteista ja rakennusoikeuden arvoista sovitaan jäljempänä.
ARA:n tukemaan asuntotuotantoon osoitettavaa tonttia lukuun ottamatta Kaupunki vuokraa pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla muodostettavat tontit HCF:lle tai sen lukuun perustettaville yhtiöille sekä sopii tarvittavista rakennusten luovuttamisista.
4. TONTINVARAUSEHDOT JA VUOKRAUSEHDOT
Kaupunki varaa Sopimusalueelle muodostettavat tontit HCF:lle tämän sopimuksen voi- massaoloajan tämän sopimuksen kohdan 7 mukaisen toteuttamisaikataulun mukai- sesti. Varaaminen tarkoittaa tässä sopimuksessa sitä, että Kaupunki ei sopimuksen voi- massaoloaikana luovuta Sopimusalueelta tontteja muille kuin HCF:lle tai sen lukuun perustettaville yhtiöille tai HCF:n määräämille yhtiöille tai ARA:n tukemaan rakennus- hankkeeseen ryhtyvälle taholle. HCF toimii yhtiöiden perustajana ja vähintään osaomis- tajatahona siihen saakka, kunnes luovutetulle tontille tuleva rakentaminen on valmistu- nut käyttöönottokatselmusvaiheeseen.
HCF maksaa Kaupungille varausmaksua 20 000 euroa vuodessa sopimuksen allekir- joitusvuodesta lukien. HCF on velvollinen maksamaan varausmaksua siihen saakka, kunnes kaikki tontit on vuokrattu tai tämä esisopimus on päättynyt. Varausmaksu mak- setaan ensimmäiseltä vuodelta kokonaan.
Kaupunki vuokraa uuden asemakaavan mukaiset muodostettavat tontit HCF:n perus- tamille yhtiöille pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla lukuun ottamatta ARA-tuotan- toon osoitettavaa rakennuspaikkaa. Ensimmäinen maanvuokrasopimus on pituudel- taan 60 vuotta ja muissa maanvuokrasopimuksissa vuokrat päättyvät yhtä aikaa ensim- mäisenä tehdyn maanvuokrasopimuksen kanssa. Maanvuokrien määrät perustuvat kuntalain 130 §:n tarkoittamalla tavalla ulkopuoliseen arviointiin ja kaupungin sillä pe- rusteella tekemiin hinnoittelupäätöksiin.
Vuokrasopimus ARA:n tukemaan asuntotuotantoon osoitettavasta tontista tehdään Kaupungin ja ARA:n tukemia asuntoja rakennuttavan toimijan (TA-Asumisoikeus Oy) kanssa. Mikäli hankkeelle ei saada ARA:n hyväksyntää, niin kyseinen tontti vuokrataan HCF:lle. Tällöin osapuolet neuvottelevat tontin toteutusaikataulusta.
Vuokrausehdot ovat tämän sopimuksen liitteiksi otettavien Kaupungin hyväksymien mallivuokrasopimusten mukaiset kuitenkin siten, että kaikkiin Sopimusalueen maan- vuokrasopimuksiin kirjataan ehto, jonka mukaan kaikkien vuokralaisten on sitouduttava alueen Kotikatu 365 -palvelusopimukseen. Asuntotonttien vuokrausehdot (mukaan lu- kien yllä tekstissä tarkoitettu Kotikatu365-palvelusopimukseen sitouttamisehto) ilmene- vät liitteenä 2 olevasta maanvuokrasopimusmallista. ARA-hankkeen tontin vuokrasopi-
muksen osalta sitouttamisesta sovitaan kuitenkin erikseen vuokrasopimuksessa. Pysä- köintitontin maanvuokrasopimusmalli on liitteenä 5. Säilytettävän rakennuksen tontin maanvuokrasopimusmalli on liitteenä 6.
Kaupunki ja HCF tekevät sopimusalueen tonteista maanvuokrasopimukset HCF:lle pe- rustettavien yhtiöiden lukuun alla olevan taulukon mukaisessa järjestyksessä ja aika- taulussa viimeistään taulukossa ilmoitettuna vuonna siten, että vuosivuokra on vuoden 2021 tasossa eri käyttötarkoituksille muodostettaville tonteille seuraavan taulukon mu- kainen:
vaihe- nro | tontti | rakennusoi- keus | maanvuokra e/v tai indi- kaatio maan- vuokratasosta | vuokraus- vuosi ja aloi- tusvuosi | huom. |
1 | 297-6-21-3 | 5400* | 81000* | 2021 | *Vuokra 15 e/k-m²/vuosi määritellään rakennuslu- van mukaisen käytettävän kerrosalan määrän pe- rusteella. |
2 | 297-6-22-2 / 1. vaihe | 5400 | 91800 | 2021 | |
3 | 297-6-22-2 / ARA- hankkeen tontti | 4150 | 2021 | Tontin vuok- rasopimus tehdään ARA- hankkeen ra- kennuttajan kanssa | |
4 | 297-6-22-5 | 560 | 1250 | 2022 | sr-41 -suo- jeltu rakennus |
5 | 297-6-22-2 / 2. vaihe | 4080 | 69360 | 2023 | |
6 | 297-6-21-5 | 7220 | 17740 | 2022 | LPA+y-raken- nus |
7 | 297-6-21-4 | 6020 | 102340 | 2023 | tontilla 2 vai- hetta |
8 | 6-22-3 | 3600 | 61200 | 2025 | |
9 | 6-22-4 | 3850 | 65450 | 2026 | |
10 | 6-21-6 | 6450 | 109650 | 2027 | |
11 | 6-21-7 | 3600 | 61200 | 2029 | |
12 | 6-21-8 | 3600 | 61200 | 2030 |
Tontin 297-6-22-5 vuokrauksen yhteydessä tehdään tontilla olevasta säilytettävästä ra- kennuksesta kauppakirja liitteessä 4 olevin ehdoin. Rakennuksen kauppahinta on 180 000 euroa.
Euromääräiset vuokrat ja rakennuksen kauppahinta ovat sitovia 31.12.2023 saakka. Vuoden 2023 jälkeen tapahtuvien vuokrausten osalta taulukossa esitetään alustava ei- sitova hintaindikaatio. Vuoden 2023 jälkeen tapahtuvia tonttien vuokrauksia varten kau- punki hankkii vuoden 2023 aikana harkitsemansa määrän ulkopuolisia arviolausuntoja kuntalain 130 §:n tarkoittamalla tavalla. Arvion tai arvioiden perusteella Kaupunki mää- rittelee vuokrat tällä tavalla aina kahdeksi vuodeksi kerrallaan tonttien vuokrauksia var- ten.
Yllä oleva tonttien vuokraus- ja rakentamisaikataulu on sitova. Siitä voidaan poiketa, jos tämän sopimuksen osapuolet kirjallisesti sopivat aikataulumuutoksesta. Aikataulumuu- toksia tehdään ainakin siinä tapauksessa, että kesken oleva kunnallistekniikka, varas- ton siirto tai rakennuksen purkutyö ei mahdollista talonrakentamisen aloittamista.
Mikäli tontin vuokrauksesta ei synny vuokrasopimusta määrävuonna eivätkä osapuolet ole sopineet aikataulumuutoksesta, vapautuu kyseinen tontti Kaupungin tonttimarkki- nointiin Kaupungin päättämillä ehdoilla.
Kaikki maanvuokrat on esitetty vuoden 2021 tasossa ja tarkastetaan elinkustannusin- deksin muutosta vastaavasti vuokrasopimuksen allekirjoitushetken tasoon.
Indeksitarkistus tehdään seuraavasti: Vuokran muutoksen suuruus ilmenee, kun perus- indeksiä verrataan tarkistusindeksiin jakamalla tarkistusindeksin pisteluku perusindek- sin pisteluvulla ja kertomalla taulukon mukainen vuokra saadulla osamäärällä. Mikäli tarkistusindeksin luku on korkeampi tai alempi kuin perusindeksin luku, vuokraa koro- tetaan tai alennetaan kunkin kalenterivuoden alusta niin monella prosentilla perusvuok- rasta kuin edellisen kalenterivuoden joulukuun elinkustannusindeksi on perusindeksiä suurempi tai pienempi.
Tarkistettu vuosivuokra lasketaan seuraavasti:
Perusindeksinä on vuoden 2020 joulukuun indeksiluku, joka on 1980. Tarkistusindeksi on kunkin vuoden joulukuun indeksiluku. Tarkistettu vuosivuokra saadaan, kun tarkis- tusindeksi jaetaan perusindeksillä ja kerrotaan perusvuokralla.
Vuokrattavat tontit luovutetaan rasitteista ja rasituksista vapaina lukuun ottamatta ase- makaavan toteuttamisen edellyttämiä muuntaja, pysäköinti- ja johtorasitteita sekä muita rasitteita, jotka on osoitettu asemakaavassa tai sovitaan sopimuskohtaisesti.
5. ALUEEN OLEMASSAOLEVAT RAKENNUKSET, RAKENTEET, PIMA
Sopimusalueella on sijainnut vuonna 1969 valmistunut 5440 m²:n suuruinen uimahalli. Kaupunki on purkanut uimahallin.
Sopimusalueella sijaitseva vuonna 1974 valmistunut noin 1 800 m2 suuruinen yksiker- roksinen Keilahalli on puurakenteinen. Halli on vuokrattu keilahalliyrittäjälle 30.4.2021 saakka. Kaupunki purkaa rakennuksen vuokrasopimuksen päätyttyä.
Asemakaavan mukaisella tontilla 297-6-22-5 oleva säilytettävä ja suojeltu kasarmira- kennus on pinta-alaltaan n. 540 m2 ja se on peruskorjattu nykykäyttöön vuonna 1997. Kyseisestä rakennuksesta tehdään liitteen 4 mukainen kauppakirja tontin vuokrasopi- muksen tekemisen yhteydessä.
Kaupunki purkaa uimahallin ja keilahallin kustannuksellaan. Kaupunki huolehtii tarvit- tavista katutöistä ja tarvittaessa kävelytien sillan muutoksista.
Sopimusalueen itäosassa on Kaupungin ja Carrols Kiinteistöt Oy:n välillä voimassa maanvuokrasopimus, jonka mukaisella vuokra-alueella sijaitsee pikaruokaravintola. Maanvuokrasopimus on voimassa 31.12.2022 saakka.
Kaupunki myötävaikuttaa tarvittavan vesihuollon (toteuttajana Kuopion Vesi Oy) ja kaukolämpöverkoston (toteuttajana Kuopion Energia Oy) muutostöiden tekemiseen edellä sovitun rakentamisaikataulun mahdollistamiseksi.
Kaupunki vastaa Sopimusalueen mahdollisesti pilaantuneiden maiden kunnostamisen kustannuksista niin kuin myöhemmin tässä sopimuksessa ja lopullisissa tonttien luovu- tussopimuksissa (liite 2) tarkemmin sovitaan.
6. TOTEUTUSVAIHEEN LAATUVAATIMUKSET
HCF sitoutuu Sopimusalueen toteutuksessa kustannuksellaan:
− Suunnittelemaan ja rakennuttamaan tontille 297-6-21-3 päiväkotitilat, joista teh- dään erillinen tilavuokrasopimus Kuopion kaupungin ja HCF:n kesken.
− noudattamaan rakentamisessa alueelle vahvistettavaa asemakaavaa rakentamis- tapaa koskevine määräyksineen sekä Kuopion kaupungin voimassa olevaa raken- nusjärjestystä ja muita rakentamista ohjaavia strategisia suunnitelmia (korkean ra- kentamisen selvitys);
− Kaupungin hyväksymällä tavalla laatimaan ja hyväksyttämään tonteille käyttösuun- nitelman rakennusvalvontavirastossa ennen tonttien luovuttamista. Käyttösuunni- telman tulee sisältää Kuopion kaupungin käyttösuunnitelmaohjeen (liitteenä 3) mu- kaisten tietojen lisäksi tarvittavat tiedot vaihteittain rakentamisen edellyttämistä toi- menpiteistä (mm. pysäköinti, melusuojaus ym.). Kun HCF on teettänyt alustavan luonnoksen käyttösuunnitelmasta, järjestetään sopimusaluetta koskeva suunnitte- lun aloituskokous, johon osallistuvat HCF:n edustajat, pääsuunnittelija ja kaupun- gin nimeämät edustajat. Suunnittelun aloituskokouksessa käydään läpi tontin käyt- tösuunnitelman luonnos ja Kaupungin edustajat antavat suunnittelun jatko-ohjeet. Tarvittaessa suunnittelun aloituskokouksia voidaan pitää useampia.
− toteuttamaan autopaikoituksen yhteiskäytön asemakaavan määrittelemällä tavalla;
− edistämään kestävän kehityksen mukaisia tavoitteita. Sopimusalueen hulevedet käsitellään asemakaavamääräysten ja haettavien rakennuslupien ehtojen mukai- sesti siten, ettei purkuojien eikä vesistön vedenlaatua vaaranneta;
− käyttämään maankäytön suunnittelussa, liikennesuunnittelussa ja hulevesien kä- sittelyn, ympäristö- ja vihersuunnittelussa kaupungin hyväksymää suunnittelijaa;
− hyväksyttämään Kaupungilla kohteiden rakennussuunnittelijat siten, että rakennus- suunnittelijoiden valinnalla varmistetaan sopimusalueen suunnittelun ja toteutuk- sen yhtenäisyys;
− edistämään alueen pääsuunnittelijan ja muiden suunnittelijoiden sekä kaavoitus- arkkitehdin ja tarkastusarkkitehdin toiminnan keskinäistä yhteensovittamista;
− huomioimaan vastaavan työnjohtajan valinnassa Kuopion rakennusvalvonnan kä- sitykset, ohjeet ja suositukset sekä vastaamaan siitä, että vastaava työnjohtaja hoi- taa kaikki velvoitteensa ammattitaidolla.
− Kaupunki on teettänyt kustannuksellaan sopimuksen kohteena olevalla alueella maaperätutkimuksia maaperän mahdollisten epäpuhtauksien selvittämiseksi.
− Osapuolet ovat tutustuneet seuraaviin raportteihin, jotka on luovutettu HCF:lle:
▪ Raportti a) Maaperän pilaantuneisuuden tutkimusraportti, Kuopion Uimahalli, Xxxxxx Xxxxxxxxxxx katu 3, Sitowise Oy 24.7.2020.
▪ Raportti b) Maaperän pilaantuneisuuden tutkimusraportti, Kuopion Keilahalli, Xxxxxx Xxxxxxxxxxx katu 1, Sitowise Oy 4.9.2020
▪ Raportti c) Maaperän pilaantuneisuuden tutkimusraportti, Kuopion keilahalli, Keilakuja 3, Sitowise Oy 16.11.2020.
▪ Raportti d) Maaperän pilaantuneisuuden tutkimusraportti ja riskinarvio, Kuo- pion keilahalli, Keilakuja 3, Sitowise Oy 7.12.2020.
− Kuopion vanhan uimahallin tontin maaperää tutkittiin kesäkuussa 2020. Tutkimuk- sessa ei raportin a mukaan havaittu maaperän pilaantuneisuutta. Uimahalliraken- nuksen pohjoispuolella todettiin yhdessä tutkimuspisteessä Valtioneuvoston ase- tuksen 214/2007 kynnysarvon ylittävä pitoisuus nikkeliä syvyydellä 1-2 m ja raken- nuksen itäpuolella yhdessä tutkimuspisteessä Vna 214/2007 kynnysarvon ylittävä pitoisuus lyijyä syvyydellä 0-1 m. Mikäli kohteessa tehdään maanrakennustöitä, suositellaan varmistamaan pitoisuudet näiden tutkimuspisteiden alueella.
− Kuopion keilahallin tontin maaperää tutkittiin kesä- ja lokakuussa 2020. Raporttien mukaan tutkimuksessa todettiin kohonneita haitta-ainepitoisuuksia usean tutkimus- pisteen alueella. Maaperässä todettiin kynnysarvotason ylittäviä pitoisuuksia elo- hopean, antimonin, lyijyn, kadmiumin, sinkin, arseenin ja PAH-yhdisteiden osalta. Alemman ohjearvotason ylittäviä pitoisuuksia todettiin lyijyn ja PAH-yhdisteiden osalta. Ylemmän ohjearvotason ylittäviä pitoisuuksia todettiin sinkin, kuparin ja fluo- ranteenin osalta. Useissa näytteenottopisteissä oli raportin c ja d mukaan havaittu jätteistä täyttöä.
− Kaupunki teettää kustannuksellaan alueella vielä maaperän jatkotutkimuksia. Kau- pungin, HCF:n, konsultin ja ympäristöviranomaisen (ELY-keskus) kanssa neuvo- tellaan haitta-aineita sisältävän maan käsittelystä. Neuvottelun ja HCF:n rakennus- suunnittelun perusteella laaditaan maaperän kunnostussuunnitelma, jossa esite- tään maaperän tarkoituksenmukaiset kunnostustoimenpiteet, joilla tontit saadaan maaperän puhtauden osalta lainsäädännön mukaisesti asemakaavan mahdollista- maan käyttöön soveltuviksi.
− Laadittavan suunnitelman perusteella kaupunki kunnostaa maa-alueet asuntora- kentamisen mahdollistavaksi.
− Jos Sopimusalueelta myöhemmin rakennustöiden yhteydessä löytyy sellaisia maa- perän epäpuhtauksia, joiden osalta toimivaltaiset viranomaiset edellyttävät riskien- hallinta- tai puhdistustoimenpiteitä, Kaupunki vastaa tarvittavien lupien hakemisen tai PIMA-ilmoituksen tekemisen aiheuttamista ylimääräisistä välittömistä kustan- nuksista sekä tarvittavista riskienhallinta- tai puhdistustoimenpiteistä aiheutuvista normaaliin maarakentamiseen verraten ylimääräisistä välittömistä kustannuksista niin kuin lopullisissa maanvuokrasopimuksissa sovitaan (liite 2). Tonttien vuokra- laisilla on kuitenkin 50 000 euron (alv 0%) yhteinen omavastuu yllä tarkoitetuista riskienhallinta- ja puhdistustoimenpiteiden kustannuksista. Kaupungin vastuulle tu- leviin kustannuksiin ei lueta mitään välillisiä kustannuksia, kuten esimerkiksi raken- nustöille aiheutuvista viivästyksistä aiheutuvia kustannuksia.
7. TOTEUTTAMINEN JA VAIHEISTUS
HCF toteuttaa (ARA-hanketta lukuunottamatta) sopimuksen kohteena olevat, asema- kaavan mukaiset muodostettavat tontit tämän sopimuksen kohdassa 4 olevassa taulu- kossa esitetyn vaiheistuksen mukaisesti.
Kunkin tontin maanvuokrasopimukseen sisällytetään HCF:lle rakentamisvelvoite, jonka mukaan tontin rakentaminen on suoritettava kolmen vuoden kuluessa vuokrasopimuk- sen allekirjoituspäivästä siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut tontin rakennuksissa hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Yllä oleva aikataulu on sitova. Siitä voidaan poiketa, jos tämän sopimuksen osapuolet kirjal- lisesti sopivat aikataulumuutoksesta. Rakentamisen toteutusjärjestystä ja aikataulua
Kaupungin ja HCF:n välisellä kirjallisella sopimuksella muuttaa toteutuksen aikana si- ten, että koko alue kuitenkin tulee rakennettua valmiiksi tässä sopimuksessa sovitussa aikataulussa eli viimeistään vuoden 2032 aikana.
Yhtiö voi aloittaa kunkin rakentamispaikan rakentamisen aiemmin, jolloin vuokran- maksu alkaa ko. tontin vuokra-ajan alkamisesta. Yhtiön tulee ilmoittaa kunkin vaiheen rakennusluvan saamisesta kaupungin maanvuokrasopimuksia hallinnoivaan yksik- köön välittömästi rakennusluvan saatuaan.
Asuntokerrostalo- ja palveluasuntokohteiden osalta Yhtiö voi vaihtaa kohteiden toteut- tamisjärjestystä asuntokysynnän edellyttämällä tavalla sopimalla siitä kirjallisesti etu- käteen Kaupungin kanssa, kuitenkin siten, että alueen rakentumisen kokonaisvolyymi säilyy suuruusluokaltaan yllä olevan taulukon mukaisena.
HCF toteuttaa maankäyttösuunnitelman mukaiset kaikki sopimusalueelle tulevat ra- kenteet hyväksyttävän käyttösuunnitelman mukaisesti.
Liikennejärjestelyistä ja niiden toteuttamisesta, vaiheistuksesta ja vastuista laaditaan tarvittaessa erillinen tekninen sopimus.
Mikäli markkinoilla alueella vallitsevat olosuhteet muuttuvat merkittävästi sopimuksen tekohetken arviosta taikka mikäli ilmenee muu perusteltu syy, Osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan mahdollisista toteuttamisaikataulun ja vaiheistuksen sekä ja tonttien vuokrausaikataulun muutoksista.
8. MUUT MÄÄRÄYKSET
8.1 Muutokset
Kaikki tähän sopimukseen liittyvät muutokset tulee sopia kirjallisesti eivätkä muutokset ole voimassa ennen kuin Osapuolet ovat ne allekirjoittaneet.
8.2 Siirtäminen
Osapuolet eivät voi kokonaan tai osittain siirtää tätä sopimusta ilman toisen Osapuolen etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
8.3 Riitaisuuksien ratkaiseminen
Tätä sopimusta koskevat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti Osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli asiassa ei päästä sopimukseen, riitaisuudet käsittelee ensimmäisenä asteena Pohjois-Savon käräjäoikeus.
9. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Kuopion kaupunginhallitus on hyväksynyt sopimuk- sen ja Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Tämä sopimus on voimassa siihen saakka, kunnes Sopimusalueelle tuleva rakentami- nen kokonaisuudessaan on rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytty val- miiksi, mutta kuitenkin enintään 31.12.2035 saakka.
10. JAKELU
Tätä sopimusta on tehty kaksi (2) samasanaista kappaletta yksi (1) Kaupungille ja yksi (1) HCF:lle.
11. LIITTEET
Tämän sopimuksen liitteitä ovat:
Liite 1: Kartta (Sopimusalue ja ajantasa-asemakaava) Liite 2: Maanvuokrasopimusmalli
Liite 3: Ohje käyttösuunnitelman laatimisesta Liite 4: Rakennuksen kauppakirjamalli
Liite 5: Pysäköintitontin 297-6-21-5 maanvuokrasopimusmalli
Liite 6: Säilytettävän rakennuksen tontin 297-6-22-5 maanvuokrasopimusmalli Liite 7: Kotikatu365-konseptin kuvaus.
12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Kuopiossa, . päivänä _kuuta 2021
Kuopion kaupunki Health City Finland Oy