AIESOPIMUS
Elielin aiesopimus
Luonnos 30.6.2020 (tarkennettu 21.1.2021)
Elielin- ja Asema-aukion kehitys
Sisällys
1. SOPIJAPUOLET 2
................................................................................ 2
................................................................................ 2
2. HANKKEEN TAUSTA 3
3. AIESOPIMUKSEN TARKOITUS JA TAVOITE 4
4. HANKKEEN TAVOITEAIKATAULU 4
5. HANKKEEN TOTEUTUMISEN EDELLYTYKSET JA REUNAEHDOT 5
5.1 Asemakaavamuutos 5
5.2 Tonttien myynti ja rakennusoikeuden arvo 5
5.3 Hankkeen kustannusjako 5
5.4 Hankkeen omistus-, hallinta- ja käyttöoikeusjako hankkeen alkaessa 6
5.5 Nykyisten naapurikiinteistöjen velvoiteautopaikkojen järjestäminen/ väheneminen 6
6. HANKKEEN RAKENTAMISEN AIKAISET JÄRJESTELYT 6
7. YHTEISTOIMINTA HANKEKEHITYSVAIHEESSA 6
8. SOPIJAPUOLTEN YLEINEN MYÖTÄVAIKUTUSVELVOITE 7
9. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLO 7
10. LUOTTAMUKSELLISUUS JA OMISTUSOIKEUDET 7
11. SITOVUUS 8
12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET 8
1. SOPIJAPUOLET
Helsingin kaupunki (jäljempänä ”Helsingin kaupunki”) Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelu
PL 58213
00099 HELSINGIN KAUPUNKI
Y-tunnus: 0201256-6
Varauksensaajat:
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen
Porkkalankatu 1
00018 ILMARINEN
Y-Tunnus: 0107638-1
VR-Yhtymä Oy
PL 488
00101 HELSINKI
Y-Tunnus: 1003521-5
OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto
PL 308
00101 HELSINKI
Y-Tunnus: 2534625-1
Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta
PL 1
00088 S-Ryhmä
Y-Tunnus: 0116323-1
Exilion Real Estate I Ky
c/o Exilion Management Oy Xxxxxxxxxxxxxxx 00 X 0.xxx 00000 Xxxxxxxx
Y-Tunnus: 2133332-2
Evata Partners Oy x/x Xxxxxxxxx Xx Xxxxxxxxxxxxx 00 X 00
00130 HELSINKI
Y-Tunnus: 1104278-3
Helsingin kaupunki ja varauksensaajat yhdessä ovat kukin erikseen ”Sopijapuoli” ja yhdessä ”Sopijapuolet”.
Varauksensaajilla on oikeus yhdessä siirtää sopimus yhteisesti perustamansa kehitysyhtiön nimiin.
2. HANKKEEN TAUSTA
Helsingin kaupunki on varannut Elielin- ja Asema-aukion alueen alla olevaan karttaan merkityn rajauksen mukaisesti 29.5.2017 varauksensaajille ideasuunnittelua varten 31.12.2019 saakka. Varausta on jatkettu 31.12.2023 saakka.
Kuva 1. Suunnitteluvarausalue (Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle Elielinaukion ympäristön va- rauksen jatkamiseksi Ilmariselle ym. (Kluuvi))
Hankkeella on tarkoitus tiivistää Elielin- ja Asema-aukion alueen kaupunkira- kennetta ja synnyttää täydennysrakentamalla vetovoimainen ja monipuoli- sesti elävä osa keskustaa, johon sijoittuu työpaikkoja, majoituspalveluita, kauppaa, vapaa-ajan toimintoja sekä kohtaamispaikkoja. Hankkeen myötä keskustan toimitilatarjontaa on mahdollista lisätä merkittävästi kestäviin kul- kumuotoihin nojaten ja näin kasvattaa kaupunkituottavuutta erityisen kestä- vällä tavalla. Hankkeella parannetaan alueen jalankulkuympäristön laatua ja turvallisuutta.
3. AIESOPIMUKSEN TARKOITUS JA TAVOITE
Aiesopimuksen tarkoituksena on varmistaa Sopijapuolten yhteinen näkemys hankkeen tärkeimmistä reunaehdoista, joiden täyttyessä hanketta voidaan kehittää edelleen.
Sopijapuolet laativat hankkeesta sen edetessä toteutussopimuksen ja/tai kiinteistökaupan esisopimuksen, jossa sovitaan tarkemmin vastuurajoista sekä myöhemmin laadittavista muista sopimuksista sekä Sopijapuolten oikeuksista ja velvoitteista.
4. HANKKEEN TAVOITEAIKATAULU
Hankkeen tavoiteaikataulu, joka on hyväksytty ohjausryhmässä 21.8.2019, on esitetty kuvassa 2. Sen mukaisesti asemakaavoitusta valmistelevat toimenpiteet on aloitettu syksyllä 2019. Arkkitehtuurikilpailu on tarkoitus aloittaa viimeistään keväällä 2021. Yksityiskohtainen asemakaavoitus on tarkoitus aloittaa arkkitehtuurikilpailun tuloksen pohjalta viimeistään loppu vuodesta 2021. Hankkeeseen liittyvät rakennustyöt on tarkoitus aloittaa vuoden 2024 aikana, mikäli asemakaava ja luvat ovat lainvoimaisia.
Kuva 2. Hankeaikataulu (hyväksytty hankkeen ohjausryhmässä 21.8.2019)
Hankkeen valmistumisaika tarkennetaan suunnittelun edetessä ja täsmennetään tulevaan toteutus- tai esisopimukseen.
Sopijapuolet sopivat tarkemmin aikataulusta hankkeen edetessä.
5. HANKKEEN TOTEUTUMISEN EDELLYTYKSET JA REUNAEHDOT
5.1 Asemakaavamuutos
Hankkeen toteuttaminen edellyttää asemakaavamuutosta. Sopijapuolten ta- voitteena on kaavoittaa kuvassa 1 määritelty sopimusalue (jäljempänä ”Sopi- musalue”) toimitilatonteiksi.
Sopijapuolten tavoitteena on Sopimusalueen asemakaavan muuttaminen si- ten, että se mahdollistaa hankkeen toteuttamisen järjestettävän suunnittelu- kilpailun myötä selviävän suunnitelman pohjalta. Asemakaava laaditaan kil- pailun tuloksen perusteella yhteistyössä kumppanuuskaavana.
5.2 Tonttien myynti ja rakennusoikeuden arvo
Sopijapuolten tavoitteena on, että perustettava yhtiö/varauksensaajat yh- dessä sekä Helsingin kaupunki sopivat erillisellä kiinteistökaupan esisopimuk- sella yhtiölle myytävästä tontista/tonteista (tai niiden myynnistä varauksen- saajille).
Rakennusoikeuden hinnan lähtökohtana on alueen maanpäällisen rakennus- oikeuden käypä hinta kaupantekohetkellä, johon vaikuttaa tavanomaisesta rakentamisesta poikkeavat kustannukset. Edellä mainitut kustannukset ja lo- pullinen rakennusoikeuden käypä hinta tarkastetaan puolueettomalla ulko- puolisella asiantuntijalla tonttikauppojen valmistelun yhteydessä.
Yhteinen puolueettoman ulkopuolisen arvioijan avulla muodostettu käsitys tämänhetkisistä rakennusoikeuksien arvoista ilman rakennuspaikan rakenta- miskelpoiseksi saattamiskustannuksia tai pysäköintilaitoskustannuksia ovat seuraavat:
• Toimistot 1800-2000 euroa/k-m²
• Hotellit 1300-1500 euroa/k-m²
• Kaupan / kaupallisten palvelujen tilat 1600-1800 euroa/k-m²
Selvyyden vuoksi todetaan, että tonttien hinnoista ja muista luovutuseh- doista päättää kaupungin toimivaltainen elin. Kaupungin voimassa olevien tontinluovutuslinjausten mukaisesti tontit voidaan luovuttaa myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin.
5.3 Hankkeen kustannusjako
Sopijapuolten välisestä lopullisesta kustannusjaosta ja vastuista sovitaan tarkemmin myöhemmin laadittavassa toteutus-/esisopimuksessa.
Tarkemmat toteutuksen, ylläpidon, hoidon ja perusparannuksen kustannusrajat sovitaan suunnittelun edetessä.
5.4 Hankkeen omistus-, hallinta- ja käyttöoikeusjako hankkeen alkaessa
en
Helsingin kaupungin ja tonttien omistajien kesken laaditaan hankeen edetessä rasitesopimus, joka määrittää Helsingin kaupungin tai liikelaitost käyttöön tulevat maanpäälliset ja maanalaiset alueet sekä tilat yhteisesti hyväksyttyjen suunnitelmien (pääpiirustukset) mukaisesti (jäljempänä ”Rasitesopimus”).
Rasitesopimuksella tullaan sopimaan muun muassa siitä, että Helsingin kaupunki ja liikelaitokset saavat pysyvän käyttö-/hallintaoikeuden maanpäällisiin ja maanalaisiin alueisiin metron sisäänkäyntihallin ja sen hissi- ja rullaporrasyhteyksien sekä niiden tarvitseman tekniikan käyttöä, toteuttamista ja ylläpitoa varten.
5.5 Nykyisten naapurikiinteistöjen velvoiteautopaikkojen järjestäminen/ väheneminen
Hankkeeseen liittyvät runko- ja perustusrakenteet voivat vähentää pysäköintipaikkoja. Tavoitteena on kuitenkin paikkojen kokonaismäärän lisääminen hankeen vaatimalla tavalla.
Varauksensaajat ja Helsingin kaupunki pyrkivät tarvittaessa rasitesopimusten neuvottelemiseen ja muuttamiseen naapurikiinteistöjen kanssa sekä asemakaavan muutokseen velvoitepaikkojen vähenemisen osalta hankkeen suunnitelmien mukaisesti.
6. HANKKEEN RAKENTAMISEN AIKAISET JÄRJESTELYT
Varauksensaajien tulee sopia hankkeen aikana mm. naapurikiinteistöjen vel- voiteautopaikkojen väistöjärjestelyistä, nykyisen bussiterminaalin tarvitta- vista väliaikaisista järjestelyistä sekä metroasemaan ja metroaseman tekniik- kaan liittyvistä järjestelyistä.
Metroasema pysyy käytössä hankkeen rakennustöiden ajan ja häiriöt metroliikenteelle tulee minimoida. Metroaseman hätäpoistumistiet turvataan ja pidetään vapaana myöhemmin laadittavan rakennustyönaikaisen palo- ja pelastussuunnitelman mukaisesti.
7. YHTEISTOIMINTA HANKEKEHITYSVAIHEESSA
Sopijapuolet käsittelevät Aiesopimuksen mukaisia asioita hankkeen Projektiryhmässä vähintään kerran kolmessa kuukaudessa. Lisäksi Projektiryhmän palavereissa seurataan hankkeen etenemistä, aikataulua sekä sovitaan tarvittavat erillispalaverit. Hanke toimii kokousten koollekutsujana.
Hankkeella on Ohjausryhmä, jossa käsitellään hankeen edetessä päätettäväksi tulevat osapuolten väliset merkittävämmät asiat projektin edetessä.
8. SOPIJAPUOLTEN YLEINEN MYÖTÄVAIKUTUSVELVOITE
Sopijapuolet pyrkivät omalta osaltaan myötävaikuttamaan siihen, että Aiesopimuksessa kuvatut rakennushankkeet voidaan myöhemmin toteuttaa yhteisesti sovittujen aikataulujen mukaisesti. Sopijapuolet tekevät aiesopimukseen liittyvät päätöksensä oikea-aikaisesti. Selkeyden vuoksi todetaan, että sopijapuolet eivät tällä aiesopimuksella sitoudu etukäteen tekemään tietyn sisältöisiä päätöksiä. Tarkemmat aikataulut, vastuut yms. tullaan sopimaan myöhemmin tehtävässä toteutussopimuksessa.
9. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLO
Aiesopimus tulee voimaan kaikkien Sopijapuolten allekirjoituksella. Aiesopimus on voimassa 31.12.2023 asti tai kunnes Sopijapuolet ovat allekirjoittaneet toteutussopimuksen/esisopimuksen.
Mikäli Aiesopimuksessa mainitut hankkeen reunaehdot ja edellytykset eivät täyty eikä hankkeella ole taloudellisia, teknisiä tai muita käynnistämisedellytyksiä, Sopijapuolet voivat purkaa Aiesopimuksen yhteisellä päätöksellä. Helsingin kaupunki voi purkaa Aiesopimuksen myös siinä tilanteessa, että aluetta koskeva varaus päättyy. Aiesopimus raukeaa kuitenkin viimeistään, kun 12 kuukautta on kulunut hanketta koskevan asemakaavan lainvoimaisuudesta.
Kukin Sopijapuoli vastaa itse Aiesopimuksen valmistelusta tai muutoin siihen liittyvistä omista kuluistaan ja kustannuksistaan, mukaan lukien neuvonantajiensa palkkioista. Mikäli tämä aiesopimus purkautuu tai muuten päättyy, kukaan Sopijapuolista ei ole velvollinen korvaamaan muille Sopijapuolille tästä aiesopimuksesta aiheutuneita tai siihen liittyviä kustannuksia eikä Sopijapuolilla ole oikeutta esittää toista Sopijapuolta kohtaan mitään tähän aiesopimukseen tai sen päättymiseen perustuvia vaatimuksia.
10. LUOTTAMUKSELLISUUS JA OMISTUSOIKEUDET
Sopijapuolet sitoutuvat olemaan paljastamatta toisistaan tietoonsa selvästi luottamukselliseksi merkittyjä tietoja kolmannelle osapuolelle ilman muiden Sopijapuolen lupaa. Luottamuksellisuudesta huolimatta Sopijapuolilla on oikeus antaa tietoja hankkeesta niille juridisille ja taloudellisille sekä muille neuvonantajille sekä konserniyhtiöilleen, joiden on tarpeen saada näitä tietoja hankkeen toteuttamiseksi.
Edellä mainittu salassapitoa/luottamuksellisuutta koskeva ehto ei sido Helsingin kaupunkia silloin kun lainsäädäntö asettaa kaupungille pakottavia velvoitteita. Helsingin kaupunki noudattaa julkisyhteisöinä julkisuuslaissa sekä muussa lainsäädännössä olevia salassapitoa, julkisuutta ja yksityisyydensuojaa koskevia säännöksiä.
Tällä aiesopimuksella Sopijapuolet eivät luovuta mitään omistus-, käyttö-, lisenssi- tai muita oikeuksia toiselle Sopijapuolelle luovuttamaansa luottamukselliseen tietoon tai muuhun luovutettuun materiaaliin ja suunnitelmiin. Tästä poikkeuksena ovat liikennesuunnitelmat ja mahdolliset muut suunnitelmat ja selvitykset, jotka on laadittu yhteistyössä tai kaupungin ohjauksessa ja joiden osalta käyttöoikeus on kaikilla tähän suunnitteluun osallistuneilla Sopijapuolilla.
Aiesopimuksen päättyessä Sopijapuolen on pyydettäessä luovutettava Sopijapuolilta saama materiaali, jonka Sopijapuoli yksilöi.
11. SITOVUUS
Lukuun ottamatta tämän aiesopimuksen kohtia 11 (Sitovuus), 9 (Sopimuksen voimaantulo ja voimassaolo), 10 (Luottamuksellisuus ja omistusoikeudet), ei tämä Aiesopimus luo oikeudellisia velvoitteita tai vastuita Sopijapuolille. Kohdan 10 (Luottamuksellisuus ja omistusoikeudet) mukaiset velvoitteet sitovat Sopijapuolia kolme (3) vuotta tämän aiesopimuksen voimassaolon päättymisen jälkeenkin.
12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä aiesopimusta on laadittu seitsemän (7) saman sisältöistä kappaletta, yksi
(1) kullekin Sopijapuolelle.
Helsingissä, . päivänä kuuta 2020 HELSINGIN KAUPUNKI
N.N.