Maankäyttösopimus
Maankäyttösopimus
Maankäyttösopimus perustuu Riihimäen kaupunginhallituksen päätökseen xx.xx.2023 § xxx (dnro xx). Riihimäen kaupunki ja maanomistaja ovat sopineet kaavoituksen käynnistämisestä 17.2.2023.
1. Sopijapuolet
Riihimäen kaupunki, 0152563-4
PL 125, 11101 Riihimäki
jatkossa tässä sopimuksessa ”Kaupunki”
Sako Oy, 0643564-6
PL 149, 11101 Riihimäki
jatkossa tässä sopimuksessa ”Sako”
2. Sopimuksen tarkoitus
Tällä maankäyttöä koskevalla sopimuksella sopijapuolet sopivat asemakaavan muutoksen 11:63 (Xxxxxxxxx 0, Sako) toteutumiseen liittyvistä asioista.
Sopimuksella sovitaan asemakaavan muutoksesta aiheutuvan arvonnousun korvaamisesta, Ilveskadun siirron aiheuttamien kulujen korvaamisesta ja asemakaavan muutosalueella kulkevien kunnallisteknisten johtojen käsittelystä sekä korvaamisesta kaavan toteuttamiseen liittyen. Lisäksi sopimuksella sovitaan asemakaavan muutoksen toteutumisen kannalta tarpeellisista kiinteistöjen vaihdoista esisopimuksella. Sopimuksen tarkoituksena on mahdollistaa ja tehostaa asemakaavamuutoksen toteutumista.
Asemakaavan muutoksen laatiminen on tullut vireille Sakon hakemuksesta, jonka perusteella Riihimäen kaupunginhallitus on päättänyt kokouksessaan kaavamuutokseen ryhtymisestä 16.1.2023 § 15 (dnro. KH/1795/2022). Riihimäen kaupunki ja Sako ovat sopineet kaavoituksen käynnistämisestä 17.2.2023. Asemakaavan laatijana toimii Sitowise Oy. Asemakaava laaditaan konsulttityönä Riihimäen kaupungin ohjauksessa ja valvonnassa. Jatkossa kun tässä
sopimuksessa viitataan asemakaavan muutokseen, tarkoitetaan tällä tätä tässä kerrottua asemakaavan muutosta, jos sopimustekstissä ei muuta erikseen kerrota.
Sopijapuolet ymmärtävät, että tällä sopimuksella ei voida sopia tässä sopimuksessa tarkoitetun asemakaavan muutoksen sisällöstä ja tässä maankäyttösopimuksessa sovittu ei sido Riihimäen kaupunkia kaavoittajana tai asemakaavoitusta koskevaa päätöksentekoa. Sopijapuolet ymmärtävät, että sanottu asemakaavan muutos voi jäädä kokonaan toteutumatta tai toteutua muussa muodossa, kuin 7.8.2023 päivätyssä kaavaluonnoksessa on esitetty.
3. Sopimusalue
Sopimus koskee korttelia 1117 ja osaa korttelista 1123 sekä katu- ja puistoalueita Hirsimäen kaupunginosassa. (Liite 1.)
4. Sopimusalueen maankäyttö ja asemakaavoitus
4.1. Sopimusalueella voimassa oleva maankäyttö
Sopimusalue sijoittuu kolmen asemakaavan alueelle (Liite 2.). Ilveskatu sijaitsee vuonna 1997 hyväksytyn kaavan (11:52) alueella.
Tontin 694-11-101-4 ja puiston 694-11-9903-8 alueella voimassa oleva asemakaava (11:51) on vuodelta 1994. Tonttijaon muutos (11:2:1) on hyväksytty vuonna 1966. Asemakaavassa tontti on osoitettu liike-, toimisto-, sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY-1).
Sopimusalueen kortteliin 1123 sijoittuvien tonttien 5, 6, 7 ja 8 alueella voimassa oleva asemakaava (11:62) ja tonttijaon muutos (11112304) on hyväksytty vuonna 2017.
Asemakaavassa tontit 5 ja 6 on osoitettu ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (TY-1) ja tontit 7 ja 8 autopaikkojen korttelialueeksi (LPA).
4.2. Asemakaavan muutoksen tavoitteet ja tarkoitus
Asemakaavan muutoksen (Liite 3.) tarkoituksena on yhdistää Ilveskadun itä- ja länsipuolella sijaitsevat Sako Oy:n omistuksessa olevat kiinteistöt yhtenäiseksi alueeksi ja mahdollistaa nykyisen tehdashallin laajentaminen Ilveskadun suuntaan. Kiinteistöjen yhdistämisen myötä Ilveskatu on tarkoitus siirtää alueen länsireunaan. Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa uuden portti- ja ravintolarakennuksen sijoittuminen alueen koillisosaan. Kaavamuutoksella ei ole tarkoitus lisätä alueen kokonaisrakennusoikeutta voimassa olevaan kaavatilanteeseen nähden.
Asemakaavamuutoksella huomioidaan pysäköintialueiden riittävyys kaupungin voimassa olevan pysäköintinormin mukaisesti (KV 11.11.2019 § 96), hulevesien hallinnan tarpeet sekä alueen sijainti kaupunkikuvallisesti merkittävällä paikalla ja osana maakunnallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä.
Asemakaavamuutoksen tavoitteena on:
- Siirtää Ilveskatu voimassa olevan asemakaavan mukaisen KTY-1-korttelialueen länsireunaan ja järjestää kulkuyhteys Sakon tehdasalueelle siirretyltä Ilveskadulta. Ilveskadun siirron yhteydessä tavoitellaan kadun jalankululle ja pyöräilylle laadun parannusta.
- Yhdistää voimassa olevan asemakaavan mukaiset KTY-1-, TY-1- ja lounaisosan LPA- korttelialueet yhtenäiseksi TY-1 ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi. Lisäksi osoitetaan voimassa olevan asemakaavan mukaisesti LPA-alue alueen koillisosaan.
- Muuttaa rakennusalojen ja rakennusoikeuden sijoittumista alueella siten, että mahdollistetaan olemassa olevan tehdashallin laajennus (asemakaavaluonnosvaiheen viitesuunnitelmavaihtoehdot A ja B) sekä uuden portti- ja lounasravintolarakennuksen sijoittuminen alueelle. Suojeltujen rakennusten sekä kaava-alueen eteläosan rakennusalaan tai rakennusoikeuteen ei esitetä muutoksia.
- Osoittaa muodostuvalle TY-1 korttelialueelle tarvittavat rakennusoikeudet kokonaislukuina rakennusaloittain. Kaava-alueen kokonaisrakennusoikeudeksi muodostuu 28 600 k-m2, josta 20 350 k-m2 sijoittuu nykyisen tehdashallin sekä sen laajennuksen mahdollistavalle rakennusalalle ja 550 k-m2 portti- ja lounasravintolarakennuksen rakennusalalle. Jäljelle jäävä osa kattaa suojeltujen rakennusten sekä eteläosan rakennusoikeuden.
- Osoittaa tarvittavat pysäköintinormin mukaiset auto- ja pyöräpysäköintipaikat alueen toiminnoille.
- Osoittaa riittävät määräykset kaupunkikuvaa ja rakentamisen julkisivuja koskevat laatuvaatimukset sekä huomioidaan alueen maakunnallisesti arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön arvot.
4.3. Asemakaavan muutoksen aikataulu
Asemakaavatyön aikataulutavoitteena on saattaa luonnoksena ja ehdotuksena nähtävillä ollut asemakaavan muutos Riihimäen kaupunginvaltuuston päätettäväksi joulukuussa 2023.
4.4. Asemakaavan muutoksen toteuttaminen
Asemakaavan toteuttaminen on mahdollista heti asemakaavan saatua lainvoiman.
Asemakaavan muutoksen mukaisen asemakaavan toteuttamisesta vastaa Sako kustannuksellaan.
5. Kiinteistöjen vaihtoa koskeva esisopimus
5.1. Alueen maanomistuksen nykytila
Sako omistaa tontin 694-11-101-4. Kaupunki omistaa yleisen alueen 694-11-9901-0 Hirsimäen kadut.
5.2. Esisopimus alueiden vaihdosta ja sitoumus alueiden vaihtoon
Sopijapuolet ymmärtävät, että tällä sopimuksella ei voida sopia tässä sopimuksessa tarkoitetun asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sisällöstä ja tässä maankäyttösopimuksesta sovittu ei sido Riihimäen kaupunkia kaavoittajana tai asemakaavoitusta koskevaa päätöksentekoa. Sopija- puolet ymmärtävät, että sanottu asemakaava ja asemakaavan muutos voivat jäädä kokonaan toteutumatta tai toteutua muussa muodossa, kuin 7.8.2023 päivätyssä kaavaluonnoksessa on esitetty.
Mikäli tässä sopimuksessa tarkoitettu asemakaava ja asemakaavan muutos toteutuvat merkittävästi erilaisena, kuin 7.8.2023 päivätty kaavaluonnos esittää, tulee sopijapuolten neuvotella siitä, voidaanko tähän maankäyttösopimukseen sisältyvä esisopimus kiinteistöjen vaihdosta toteuttaa tässä kuvatussa muodossa.
Tällä sopimuksella sovitaan esisopimuksesta, joka toteutuu, mikäli tässä maankäyttö- sopimuksessa tarkoitettu asemakaava ja asemakaavan muutos 11:63 saa lainvoiman.
Esisopimuksella pyritään mahdollistamaan tässä sopimuksessa tarkoitetun asemakaavan ja asemakaavan muutoksen toteutuminen kiinteistöjaon osalta. Ensisijaisesti tämä tarkoittaa sopimusalueelle kaavoitettavien yleisten alueiden luovuttamista tontista 694-11-101-4 Sakolta Kaupungille sekä asemakaavamuutoksessa muodostuvaan tonttiin 694-11-1123-9 kuuluvan nykyisen katualueen 694-11-9901-0 osan luovuttamista Kaupungilta Sakolle.
Mikäli tässä sopimuksessa tarkoitettu asemakaava ja asemakaavan muutos toteutuvat pää- sääntöisesti 7.8.2023 päivätyn kaavaluonnoksen mukaisena tämä tarkoittaa noin 4028 m² suuruisen alueen luovuttamista Sakolta Kaupungille sekä noin 2704 m² suuruisen alueen luovuttamista Kaupungilta Sakolle (Liite 4.).
Sopijapuolet ymmärtävät, että tässä sopimuksessa tarkoitettu asemakaavan muutos tarkentaa luovutettavia alueita ja edellä esimerkin omaisesti kaavaluonnoksen pohjalta kerrottuja alueiden pinta-aloja. Mikäli esisopimuksen mukaiseen kauppaan päädytään määräytyvät
luovutettavat alueet tarkasti lainvoiman saaneeseen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen sekä tonttijaon perusteella.
Sako ja Kaupunki sitoutuvat tässä sopimuksessa kerrottuihin aluevaihtoihin.
Esisopimuksen mukainen mahdollinen kiinteistöjen vaihto tehdään erillisellä vaihtokirjalla noudattaen soveltuvin osin Kaupungin maakaupoissaan noudattamia vakioehtoja.
5.3. Esisopimuksen mukaisten alueiden määrittäminen
Mikäli asemakaavoitus toteutuisi tässä sopimuksessa tarkoitetun, asemakaavaa ja asemakaavan muutosta koskevan, 7.8.2023 päivätyn luonnoksen pohjalta ja tämän sopimuksen 5.2. kohdassa esitetyllä tavalla muodostuisi esisopimuksen mukaan seuraavat kiinteistön vaihdot:
1. Sako luovuttaisi Kaupungille noin 4028 m2 suuruisen osan nykyisestä tontista
694-11-101-4 yleiseksi alueeksi muuttunutta aluetta. Sako luovuttaa alueen korvauksetta.
2. Kaupunki luovuttaisi Sakolle noin 2704 m2 suuruisen osan nykyisestä katualueesta tontiksi 694-11-1123-9 muuttunutta aluetta. Tasinkoa ei makseta, jolloin Kaupunki luovuttaa alueen korvauksetta.
5.4. Esisopimuksen mukaisen kiinteistöjen vaihdon ajankohta
Tässä maankäyttösopimuksessa tarkoitettu kiinteistöjen vaihto tulee toteuttaa erillisellä vaihtokirjalla siten, että vaihtokirja tulee Sopijapuolten allekirjoittaa viimeistään kolmen kuukauden sisällä tässä sopimuksessa tarkoitetun asemakaavan ja asemakaavan muutoksen voimaantulokuulutuksen julkaisupäivästä. Xxxxx vaihtokirja saa lainvoiman, tulee Kaupungin hyväksyä vaihtokirja erikseen sen mukaisesti mitä Kaupungin voimassa oleva hallintosääntö Kaupungin päätöksenteosta määrää.
6.1. Maanarvomaksu
Tässä sopimuksessa tulee ratkaistavaksi asemakaavoituksen tuottaman hyödyn korvaaminen: Riihimäen kaupungin voimassa olevan maapoliittisen linjauksen mukaisesti maanarvomaksu on 50 % osuus kaavoituksen tuottamasta laskennallisesta arvonnoususta.
Laskennallisessa arvonnousussa huomioidaan Kaupungin päätösten mukaisesti mahdollisia purkukustannuksia sekä rakennetun kulttuuriympäristön arvoja. Mahdollista laskennallista arvonalenemaa ei hyvitetä Maanomistajalle.
Maankäyttösopimuksessa sovitaan laskennallisen arvonnousun laskentaperusteista sekä korvausten maksuun liittyvistä asioista seuraavaa:
Mikäli asemakaavoitus toteutuisi tässä sopimuksessa tarkoitetun, asemakaavaa ja asemakaavan muutosta koskevan, 7.8.2023 päivätyn luonnoksen pohjalta, suunnittelualueen kokonais- rakennusoikeus laskee. Tällöin arvonnousua ei synny eikä ole tarvetta maanarvomaksulle.
6.2. Ilveskadun siirto
Tässä sopimuksessa tarkoitetun asemakaavoituksen mukaiset Ilveskadun siirrosta johtuvat suunnittelu- ja toteutuskustannukset.
Kaavoitushakemukseen liittyvässä viitesuunnitelmassa esitetty Ilveskadun uusi linjaus tukee Kaupungin tavoitteita Salkokadun läpikulkuliikenteen vähentämiseksi. Kaupungilla on myös tarve parantaa Ilveskadun jalankulku- ja pyöräilyväylän laatutasoa. Suunnitelma ja kustannus- arvio laadunparannustoimenpiteitä varten on laadittu ja Kaupungilla on oikeus toteuttaa nämä toimet Ilveskadun siirron kadunrakentamisen yhteydessä omalla kustannuksellaan.
Katusuunnitelma ja katualueen rakentamissuunnitelmat laaditaan Sako Oy:n toimesta konsulttityönä Riihimäen kaupungin ohjauksessa ja valvonnassa. Sako Oy vastaa Ilveskadun siirron rakennuttamisesta ja toteutuksesta, Riihimäen kaupungin edustaja osallistuu rakennuttamis- ja rakentamisprosessiin.
Kokoojakadun ja kevyen liikenteen väylän rakentamisen kokonaiskustannukset ovat arviolta 463 000 euroa, josta kevyen liikenteen väylän osuus on noin 101 000 euroa (22 %). Neuvotteluissa
osapuolten välillä on yllä olevan perusteella sovittu, että kaupunki sitoutuu osallistumaan kadun siirrosta aiheutuviin rakentamisen kokonaiskustannuksiin 20 %:n osuudella. Lakkaavan Ilveskadun purkukustannuksista vastaa Maanomistaja yksin.
Ilveskadun siirto toteutetaan vasta kun osapuolten kesken näin sovitaan. Kadun tulee olla siirretty kuitenkin viimeistään viiden vuoden kuluttua siitä, kun uusi asemakaava on saanut lainvoiman.
6.3. Kunnallistekniikka
Maankäyttösopimuksessa sovitaan kunnallisteknisten ratkaisujen osalta seuraavaa:
1. Sakon tulee selvittää maanalaiset putket ja johdot ja sopia niiden mahdollisesta siirrosta ao. laitoksen ja/tai operaattorin kanssa. Sakon tulee sopia mahdollisista putkien ja johtojen siirrosta aiheutuvista suunnittelu- ja toteutuskustannuksista putken tai johdon omistavan laitoksen, yhtiön tai operaattorin kanssa erillisellä sopimuksella.
2. Sakon tulee omalla kustannuksellaan sopia vesihuollon osalta tuleville tonteille toteutettavista tonttijohdoista sekä asemakaavan muutoksesta johtuvista olemassa olevien johtojen mahdollisista siirroista sekä suunnittelusta ja toteutuksesta Riihimäen Veden kanssa erillisellä sopimuksella.
Kaupunki osallistuu kunnallistekniikan rakentamisen kustannuksiin 20 %:n osuudella, niiltä osin, kun kustannukset liittyvät olemassa olevien nykyisen katualueen maanalaisten putkien ja johtojen siirrosta uudelleen rakennettavalle kadulle. Kokonaiskustannusten kunnallistekniikan siirron osalta on arvioitu olevan noin 475 000 euroa, jolloin Kaupungin osuus kustannuksista olisi noin 95 000 euroa.
Osapuolten tulee allekirjoittaa maankäyttösopimus viimeistään siinä vaiheessa, kun tässä sopimuksessa tarkoitettua asemakaavan muutosta koskeva ehdotus on julkisesti nähtävillä ja ennen kuin kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen.
7. Sopimuksen siirtäminen
Sopijapuolilla ei ole oikeutta siirtää tätä sopimusta tai sen osaa kolmannelle ilman Kaupungin kirjallista suostumusta.
8. Sopimusalueella sijaitsevaa maaomaisuutta koskeva sitoumus
Sopijapuolet sitoutuvat ennen tässä sopimuksessa tarkoitetun asemakaavoituksen loppuun saattamista olemaan luovuttamatta sopimusalueella olevaa maaomaisuuttaan kolmannelle ilman Sopijapuolten keskinäistä kirjallista lupaa.
Mikäli sanottua lupaa haetaan ja lupa alueluovutuksiin myönnetään, tulee lähtökohtana olla tämän sopimuksen mukaisten sitoumusten ja velvoitteiden säilyminen Sopijapuolilla.
Sopijapuolet voivat lupaa myöntäessään päättää myös sanottujen sitoumusten ja sopimusvelvoitteiden siirrosta luovutuksen saajaa sitovaksi.
9. Sopimussakko
Mikäli toinen Sopijapuolista rikkoo tämän sopimuksen ehtoja, tulee sopimusta rikkoneen maksaa paitsi korvausta aiheutuneen vahingon mukaisesti, myös suorittaa sopimussakkoa toiselle Sopijapuolelle 30 000 euroa.
10. Sopimusta koskevien erimielisyyksien ratkaiseminen
Sopijapuolet pyrkivät ensisijaisesti ratkaisemaan tätä sopimusta koskevat mahdolliset erimielisyydet keskinäisin neuvotteluin. Mahdolliset erimielisyydet, joita sopijapuolet eivät pysty neuvottelemalla ratkaisemaan, ratkaistaan Kanta-Hämeen käräjäoikeudessa.
11. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus
Tämä sopimus sitoo Sakoa ja Kaupunkia, kun sopimus on allekirjoitettu ja sopimusta koskeva Riihimäen kaupungin sopimuksen hyväksyvä päätös on saanut lainvoiman.
Mikäli sopimusta ei ole allekirjoitettu tai Riihimäen kaupungin sopimuksen hyväksyvää päätöstä ei ole tehty 31.3.2024 mennessä, tämä sopimus raukeaa. Xxxxxxxxxxxxxx ei ole tällöin vaatimuksia toisiaan kohtaan tämän sopimuksen perusteella.
12. Allekirjoitukset
Tätä sopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta; yksi kummallekin sopijapuolelle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.
Riihimäen kaupunki Sako Oy
Xxxxx Xxx, kaupunginjohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxxx, toimitusjohtaja
Xxxxx Xxxxxxxxx, kaupunginlakimies
Julkisen kaupanvahvistajan todistus
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että kaupunginjohtaja Xxxxx Xxx sekä kaupunginlakimies Xxxxx Xxxxxxxxx Riihimäen kaupungin puolesta ja toimitusjohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxxx Sako Oy:n puolesta, ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja että he ovat yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2. luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.
Riihimäellä xx.xx.2023
xx xx, titteli
Kaupanvahvistajan tunnus 6940/x
Maksu 120 €, Ei alv:n alainen.
LIITTEET
Liite 1. Liitekartta sopimusalueesta (kantakartta) Liite 2. Ote ajantasa-asemakaavasta
Liite 3. Ote asemakaavaluonnoksesta Liite 4. Esisopimuksen liitekartta
Liite 1. Liitekartta sopimusalueesta. Ote kantakartasta 7.8.2023. Sopimusalue on korostettu sinisellä viivalla.
<.. image(Kuva, joka sisältää kohteen kartta, teksti, diagrammi, Suunnitelma Kuvaus luotu automaattisesti) removed ..>
Liite 2. Ote 7.8.2023 ajantasa-asemakaavasta.
Liite 3. Ote 7.8.2023 päivätystä asemakaavaluonnoksesta. Sopimusalue on korostettu punaisella viivalla.
<.. image(Kuva, joka sisältää kohteen teksti, luonnos, piirros, diagrammi Kuvaus luotu automaattisesti) removed ..>
Liite 4. Esisopimuksen karttaliite