AIESOPIMUS (luonnos 17.2.2021)
AIESOPIMUS (luonnos 17.2.2021)
1. Osapuolet
a) Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 jäljempänä tekstissä ”Kaupunki”,
b) YIT Suomi Oy, y-tunnus 1565583-5 Panuntie 11, 00620 HELSINKI jäljempänä tekstissä ”YIT”,
c) Kiinteistö Oy Kuopion Itkonniemenranta, Y-tunnus 2201407-5 Osoite c/o YIT Suomi Oy, PL 1733, 70101 KUOPIO jäljempänä tekstissä ”Kiinteistöyhtiö”.
Kaupunki, YIT ja Kiinteistöyhtiö jäljempänä yhdessä ”Osapuolet” ja kukin erikseen ”Osapuoli”.
2. Sopimuksen kohde
Tämän sopimuksen (jäljempänä ”Sopimus”) kohteena on Kuopion kaupungissa sijaitseva tontti 297-9-22-68 (jäljempänä ”Tontti”). Tontin omistaa Kaupunki. Kiinteistöyhtiö hallitsee Tonttia 30.7.1974 allekirjoitetun 31.5.2021 saakka voimassa olevan maanvuokrasopimuk- sen (jäljempänä ”Maanvuokrasopimus”, liite 1) nojalla. Tontti on tarkemmin osoitettu liite- kartassa 2 (Liite 2).
Tontilla sijaitsee tämän Sopimuksen allekirjoitushetkellä käytöstä poistettuja lakkautetun vaneritehtaan tehdas- ja varastorakennuksia ja rakennelmia. XXX omistaa Kiinteistöyhtiön koko osakekannan.
3. Sopimuksen tarkoitus ja osapuolten tavoitteet
Osapuolten tarkoituksena on tällä Sopimuksella sopia Tontin kehittämiseen ja sen toteutta- miseen liittyvistä tavoitteista.
Edelleen tällä Sopimuksella Osapuolet sopivat toimenpiteistä tässä Sopimuksessa sovittu- jen tavoitteiden saavuttamiseksi, Osapuolten välisen kustannusvastuun jakautumisesta, Maanvuokrasopimuksen ehtojen muuttamisesta sekä Tontin osien luovuttamisesta.
Osapuolten yhteisenä tavoitteena on muuttaa Tonttia pääasiassa asuinkäyttöön ja sitä pal- velevaan palvelutuotantoon (jäljempänä ”Kehityshanke”). Tässä tarkoitettu Kehityshanke edellyttää voimassa olevien asemakaavojen muuttamista. Osapuolten tavoitteena on muo- dostaa Tontista viihtyisä asuinalue, jossa on monipuolisesti erikokoisia asuntoja erilaisessa elämäntilanteessa oleville ihmisille ja perheille, sekä tasapainoisesti omistus-, vuokra- ja asumisoikeusasuntoja sekä riittävät lähipalvelut ja virkistysalueet. Tähän liittyen Osapuolten tavoitteena on, että YIT:n ja Kiinteistöyhtiön haltuun kohdan 8 mukaisesti myöhemmin tule- vasta rakennusoikeudesta vähintään 20 % on osoitettava valtion (ARA) tukemaan vuokra- tai asumisoikeusasuntotuotantoon ottaen huomioon ARA:n korkotukilainoja koskevat edel- lytykset ja ehdot.
Kuten jäljempänä kohdassa 5 on tarkemmin todettu, Maanvuokrasopimuksen perusteella Kiinteistöyhtiö on velvollinen kustannuksellaan purkamaan kaikki sellaiset Tontilla sijaitse- vat rakennukset ja rakennelmat, joita ei yleis- tai asemakaavamuutoksissa osoiteta säily- tettäviksi tai suojeltaviksi rakennuksiksi. Osapuolet pyrkivät löytämään uuden käyttötarkoi- tuksen mahdollisille kaavan edellyttämille säilytettäville tai suojeltaville rakennuksille ja ra- kennelmille. Säilytettävät ja suojeltavat rakennukset ja rakennelmat jäävät Maanvuokraso- pimuksen ehdoista poiketen Kiinteistöyhtiön tai YIT Suomi Oy:n omistukseen ja kehitettä- viksi.
Tontin pilaantuneet maa-alueet kunnostetaan ympäristöviranomaisten määräämällä tavalla yleis- ja asemakaavoissa osoitettaviin uusiin käyttötarkoituksiin soveltuviksi siten kuin jäl- jempänä tässä Sopimuksessa kohdassa 6 on sovittu.
4. Kaavoitus
Tontin alueeseen kohdistuu 26.10.2020 voimaan tullut Kuopion Itkonniemen-Vanhan ase- man osayleiskaava. Tontin alueeseen kohdistuu osayleiskaavan mukaan seuraavia käyttö- tarkoitusmerkintöjä:
- AK, kerrostalovaltainen asuntoalue
- PK, yksityisten palvelujen hallinnon alue
- PY, julkisten palvelujen ja hallinnon alue
- AK,PY, vaihtoehtoinen käyttötarkoitus: kerrostalovaltainen asuntoalue tai julkisten palvelujen ja hallinnon alue
- VU, PY, A vaihtoehtoinen käyttötarkoitus: urheilu- ja virkistyspalvelujen alue, julkis- ten palvelujen ja hallinnon alue tai asuntoalue
- V, virkistysalue
- LV, vesiliikenteen alue
- W, vesialue
- aukio/tori
- katualue.
Osayleiskaavan kartta ja kaavamerkinnät ovat liitteenä 4. YIT ja Kiinteistöyhtiö ilmoittavat olevansa tietoisia osayleiskaavan sisällöstä.
Tonttia koskee sisäasiainministeriön päätöksellä 9.5.1980 vahvistettu asemakaava (säily- tysnumero 1322). Asemakaavassa Tontti on osoitettu yhdistettyjen teollisuus- ja varastora- kennusten korttelialueeksi (kaavamerkintä Ttv).
Tontin ottaminen tavoiteltuun asuinrakentamiskäyttöön edellyttää muun muassa voimassa olevan asemakaavan muuttamista. Kaupunki pyrkii asemakaavoittamaan Tonttia vaiheit- tain. Osapuolten tavoitteena on, että ensimmäinen Tontin asemakaavatyö käynnistetään vuoden 2022 aikana. YIT ja Kiinteistöyhtiö sitoutuvat kustannuksellaan osallistumaan kaa- voittamisesta Kaupungille aiheutuviin kustannuksiin kohdan 8 perusteella saamansa ra- kennusoikeuden mukaisissa suhteissa.
Osapuolet ovat tietoisia siitä, että myöhemmin käynnistyvät asemakaavamuutosten valmis- telutyöt eivät välttämättä johda kaavojen hyväksymiseen tai voimaantuloon. Kaavojen sisäl- löt määräytyvät maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen kaavoitusprosessin ja mainitun lain
kaavojen sisältövaatimusten mukaisesti. Näistä syistä edellä mainitut asemakaavoitukseen liittyvät tavoitteet eivät ole Kaupunkia eivätkä tulevaa kaavoitusta juridisesti sitovia. Kau- punki ei ole missään korvausvastuussa, jos Tontille tai sen osalle ei saada tämän Sopimuk- sen tavoitteiden mukaista rakentamista mahdollistavia asemakaavoja tai Kehityshanke vii- västyy mahdollisesta muutoksenhausta johtuvista syistä tai muista Kaupungista riippumat- tomista syistä.
5. Tontilla sijaitsevat rakennukset
Sopimuksen allekirjoitushetken rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan Tontilla sijaitsee yhdeksän rakennusta, joiden yhteenlaskettu kerrosala on noin 51700 k-m².
XXX huolehtii Maanvuokrasopimuksen ja tämän Sopimuksen ehtojen mukaisesti, että Kiin- teistöyhtiö purkaa ja vie pois kustannuksellaan Tontilla olevat rakennukset, joita ei kaavoi- tuksessa osoiteta säilytettäviksi tai suojeltaviksi. Tässä tarkoitetut rakennukset tulee pur- kaa Kaupungille tulevien Tontin osien osalta sitä mukaa, kun uusi asemakaava on lainvoi- mainen ja asianomaiselle Tontin osalle on mahdollista hakea purkulupaa rakennusvalvon- taviranomaiselta. YIT:lle kohdan 8 mukaisesti tulevien Tontin osien osalta rakennukset pu- retaan vaiheittain, kun kyseiselle Tontin osalle rakennettavaa uudisrakennusta koskeva ra- kennuslupa (sisältäen purkuluvan) on lainvoimainen ja YIT on ostanut tai vuokrannut Ton- tin osan kaupungilta.
6. Pilaantuneet maa-alueet ja jätteet
Osapuolet ovat teettäneet Tontilta ja sen lähialueilta maaperätutkimuksia maaperän pi- laantuneisuuden selvittämiseksi. Viimeisin selvitys on teetetty kesällä 2017 (Pöyry Finland Oy, tutkimusraportti 18.8.2017, liite 3). Xxxxxxxx raportin mukaan Tontin maaperä on osit- tain pilaantunut.
Tämän Sopimuksen mukaisen Kehityshankkeen jatkoneuvottelut ja eri kaavoitusvaiheet edellyttävät tarkempia lisätutkimuksia. XXX huolehtii, että Kiinteistöyhtiö vastaa tässä tar- koitetuista tarpeellisista lisätutkimuksista ja maksaa tutkimuskustannukset Sopimuksen kohteena olevan Tontin osalta.
Kiinteistöyhtiö maanvuokraoikeuden haltijana on Maanvuokrasopimuksen nojalla vas- tuussa Tontin pilaantuneen maaperän kunnostamisesta ja jätteiden poistamisesta Tontilta. XXX huolehtii, että Kiinteistöyhtiö kustannuksellaan kunnostaa Tontin maaperän viran- omaisten määräämällä tavalla. Lähtökohtana on, että Tontin maa-alueet kunnostetaan asumisen mahdollistavaan puhtaustasoon. Mikäli Tontin alueita osoitetaan asemakaavoi- tuksessa muihin käyttötarkoituksiin, kunnostaa Kiinteistöyhtiö muihin käyttötarkoituksiin osoitettavat alueet niihin puhtaustasoihin, joita viranomaiset kyseisten alueiden osalta edellyttävät. Kunnostustöiden aikataulusta sovitaan jatkoneuvotteluissa.
Kaupunki osallistuu kunnostuskustannuksiin puolella (50%) niistä kustannuksista, jotka ai- heutuvat Tontin kunnostamisesta teollisuuskäytön mahdollistavasta puhtaustasosta her- kemmän käyttötarkoituksen (esimerkiksi asuinkäytön) mahdollistavaan puhtaustasoon.
Kaupunki ei kuitenkaan ole vastuussa kustannuksista, jotka aiheutuvat säilytettäviksi osoi- tettavien rakennusten alla olevien pilaantuneiden maiden puhdistamisesta, vaan Kiinteistö- yhtiö vastaa niistä kokonaan, mistä YIT huolehtii.
Tontin kunnostamiseen osapuolet etsivät aina kustannustehokkaimman ratkaisun ris- kienarvioinnin ja viranomaisten kanssa käytävien neuvotteluiden kautta. XXX huolehtii siitä, että Kiinteistöyhtiö kilpailuttaa tässä tarkoitetut kunnostamistyöt. Kaupungilla on oikeus osallistua kilpailutusasiakirjojen laadintaan ja saada tiedoksi saapuneet tarjoukset. Kau- pungilla on oikeus olla läsnä työmailla ja valvoa Tontin kunnostustöitä. Kaupungin vas- tuulle tulevat kustannukset on eriteltävä kirjallisesti ja kustannusten muodostumisen kirjalli- sesti osoittava aineisto on luovutettava Kaupungille tositteineen.
7. Kunnallistekniikan rakentaminen
Kaupunki vastaa myöhemmästä kunnallistekniikan rakentamisesta laadittavien asemakaa- vojen mukaisille yleisille alueille. Kaupunki päättää kunnallistekniikan rakentamisen aika- taulusta vaiheittain. Vesihuoltoverkoston rakentamisesta vastaa Kuopion Vesi Oy.
8. Tontin osien luovuttaminen
Rakentaminen Tontilla voidaan aloittaa aikaisintaan sen jälkeen, kun Tontille ja/tai sen osalle on saatu ensimmäinen lainvoimainen asuntorakentamisen mahdollistava asema- kaava ja tarvittava kunnallistekniikka on rakennettu sekä tarvittavat rakennusluvat (mu- kaan lukien purkulupa) ovat lainvoimaisia.
Osapuolet sopivat, että uuden asemakaavan myötä Tontille osoitettu uusi rakennusoikeus jaetaan Kaupungin ja YIT:n kesken, ottaen huomioon lisäksi mitä jäljempänä on todettu uuden rakennusoikeuden määrästä. Uuden rakennusoikeuden jakaminen tapahtuu siten, että Kaupunki myy tai vuokraa Tontilta muodostettavia uusia tontteja YIT:lle perustettavien yhtiöiden lukuun ja tarvittaessa tämän Sopimuksen osapuolena olevalle Kiinteistöyhtiölle. Tontteja jaettaessa pyritään järkevästi toteutettaviin kokonaisuuksiin. Osapuolet sopivat, että kaavoituksessa säilytettäviksi osoitettavien Kiinteistöyhtiön omistamien rakennuksien tontit myydään tai vuokrataan YIT:lle perustettavalle yhtiölle / perustettaville yhtiöille tai Kiinteistöyhtiölle. Selvyyden vuoksi todetaan, että tontin ostajan/vuokraajan ja tontilla ole- van rakennuksen omistajan on oltava sama oikeushenkilö.
Kaupungin haltuun tulevan rakennusoikeuden osalta Kaupungin ja Kiinteistöyhtiön välisen Maanvuokrasopimuksen mukaista vuokra-aluetta pienennetään Kaupungille tulevien uu- sien tonttien osalta. Tontin alueiden palautumisesta Kaupungin haltuun ja siten vuokra-alu- een pienenemisestä ei peritä korvauksia. Selvyyden vuoksi todetaan, että tällä tavalla Kaupungin haltuun palautuvalta maalta on rakennukset, joita ei ole määrätty suojeltaviksi, oltava Kiinteistöyhtiön toimesta ja kustannuksella purettuna Maanvuokrasopimuksen ja tä- män Sopimuksen mukaisesti ja alueet siistittyjä ja maaperän kunnostettuna viranomaisten määräysten mukaisesti.
Kaupunki perii YIT:lle ja Kiinteistöyhtiölle vuokrattavista ja/tai myytävistä tonteista markki- nahintaisen maanvuokran tai kauppahinnan. Vuokrien ja kauppahintojen määrittelemiseksi Kaupunki hankkii tarpeelliseksi katsomassaan määrin kuntalain (410/2015) 130 § 2 mo- mentissa tarkoitettuja ulkopuolisia arviolausuntoja.
YIT:lle ja/tai Kiinteistöyhtiölle vuokrattavien ja/tai myytävien Tontin osien määrä (tonttien määrä) tarkentuu jatkosuunnittelussa ja neuvotteluissa. YIT:ä perustettavien yhtiöiden lu-
kuun ja/tai Kiinteistöyhtiöllä on oikeus ostaa tai vuokrata Tontille tulevasta uudesta raken- nusoikeudesta enintään 50 % kuitenkin siten, että luovutettava rakennusoikeus ei ylitä
38 000 k-m2. Muu osa rakennusoikeudesta jää Kaupungille. Tässä tarkoitettua luovutetta- van rakennusoikeuden määrää (50 % / enintään 38 000 k-m2) laskettaessa ei oteta huomi- oon mahdollisesti asemakaavassa osoitettavien säilytettävien ja suojeltavien rakennusten rakennusoikeuksia.
Tarkemmat sopimukset YIT:lle ja/tai Kiinteistöyhtiölle Tontin osista luovutettavien tonttien määrästä ja luovutusehdoista neuvotellaan asemakaavoitusvaiheessa. Tonttien luovutuk- sissa noudatetaan Kaupungin yleisesti soveltamia myynti- ja vuokrausehtoja.
9. Maanvuokrasopimuksen voimassaoloa koskevat ehdot
Tällä Sopimuksella ei ole tarkoitus muuttaa Kaupungin ja Kiinteistöyhtiön välistä Maan- vuokrasopimusta. Mikäli tämän Sopimuksen ja Maanvuokrasopimuksen välillä on ristirii- toja, noudatetaan kuitenkin ristiriitojen osalta tätä Sopimusta.
Maanvuokrasopimus pidetään voimassa niin kauan, kunnes viimeinen YIT:lle (perustetta- valle yhtiölle) ja/tai Kiinteistöyhtiölle luovutettava tontti on myyty tai vuokrattu. Maanvuokra- sopimuksen vuokra-aluetta pienennetään sitä mukaa, kun Tontin osista myydään tai vuok- rataan tontteja tai Maanvuokrasopimuksen mukaista vuokra-aluetta luovutetaan takaisin Kaupungille. Vuokra-aluetta pienennettäessä pienennetään myös Kaupungille maksetta- vaa maanvuokraa vuokra-alueen pienenemisen mukaisessa suhteessa. Lopputilanteessa Maanvuokrasopimus on purettu.
Tarkempia sopimuksia Maanvuokrasopimuksen muuttamisesta (koskien vuokra-alueen pienentämistä korvauksetta) neuvotellaan asemakaavoitusvaiheessa.
10. Sopimuksen sitovuus ja purkavat ehdot
Tämä Sopimus tulee voimaan Osapuolten allekirjoituksin. Jos Osapuolet eivät kirjallisesti toisin sovi, niin tämä Sopimus päättyy sitten, kun kohdan 8 mukaisesti viimeinen YIT:lle ja Kiinteistöyhtiölle Tontista luovutettava tontti on luovutettu ja Maanvuokrasopimus on koh- dan 9 mukaisesti kokonaisuudessaan purettu.
Tämä sopimus on voimassa 10 vuotta. Jos kaikkia tämän sopimuksen mukaisia toimenpi- teitä ei ole 10 vuoden määräajassa tehty, jatketaan sopimusta ko. toimenpiteiden osalta tarvittavalla ajalla.
Tämä Sopimus raukeaa, mikäli käy ilmi, että Sopimuksen kohteena olevalle Tontille ei ol- lenkaan saada tavoitteiden mukaista rakentamista koskevia lainvoimaisia asemakaavoja. Mikäli käy ilmi, että Sopimuksen tavoitteiden mukaista rakentamista voidaan Tontille sijoit- taa vain osittain, niin Osapuolet neuvottelevat sopimuksen purkamisesta tai voimassa pitä- misestä. Sopimuksen rauetessa tai purkautuessa ei Osapuolilla tähän Sopimukseen liit- tyen ole korvausvaatimuksia toisiaan kohtaan ja Osapuolet pitävät itselleen syntyneet kus- tannuksensa omina vahinkoinaan. Tällöin toimitaan Maanvuokrasopimuksen mukaisin eh- doin.
Jos Tonttia koskevista kaavoista valitetaan, niin sopimuksen voimassaoloa jatketaan vali- tusten käsittelyä vastaavalla ajalla.
11. Sopimuksen liitteet
Tämän Sopimuksen liitteitä ovat:
Liite 1: Maanvuokrasopimus 30.7.1974 Liite 2: Tontin sijainti
Liite 3: Tontin maaperätutkimusraportti, Pöyry Finland Oy 18.8.2017 Liite 4: Osayleiskaavan kartta ja kaavamerkinnät.
12. Allekirjoitukset
Tätä Sopimusta on tehty kolme (3) samansisältöistä kappaletta, yksi (1) kullekin Osapuolelle.
Kuopiossa
KUOPION KAUPUNKI
YIT SUOMI OY
KIINTEISTÖ OY KUOPION ITKONNIEMENRANTA