KAAVOITUSSOPIMUS - luonnos
KAAVOITUSSOPIMUS - luonnos
Tämän sopimuksen allekirjoittaneet ovat tänään tehneet seuraavan kaa- voitusta ja siihen liittyviä korvauksia koskevan sopimuksen.
1. SOPIJAPUOLET Liperin kunta
Y-0169583-6 PL 20
83101 LIPERI
Maanomistaja Yritys tai henkilö Xxxxxtie xx
80400 YLÄMYLLY
2. SOPIMUSALUE
Sopimus koskee Ylämyllyllä sijaitsevaa kiinteistöä Xxxxx 426-405-0078-0xxxx, osoit- teessa Xxxxxxxx x. Kiinteistön pinta-ala on xxxx m2.
Sopimusalue on esitetty ajantasakaavaotteessa (kullekin maanomistajalle kohdis- tettu liitekartta).
3. SOPIMUKSEN SISÄLTÖ
Kaavatilanne
Alueella on voimassa Liperin kunnanvaltuuston 19.3.2007 § 14 hyväksymä Liperin kylän (Ylämylly) asemakaavan muutos. Asemakaavassa sopimusalueen käyttötar- koitus on teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laa- dulle erityisiä vaatimuksia TY. Tonttitehokkuusluku on e=0,20 ja kerrosluku on II. Alueella on ohjeellinen tonttijako.
Suunnittelun lähtökohdat
Alueen maanomistajilta ja yrittäjiltä on tullut kuntaan tiedusteluja tonttien raken- nusoikeuden nostamisesta ja lisärakentamistarpeesta. Kunta on tiedustellut
9.8.2023 lähetetyllä kirjeellä kultakin Ylämyllyn asemakaava-alueen kortteleiden 300–305 kiinteistön haltijalta kaavamuutostarpeesta lähinnä koskien lähtökohtai- sesti em. rakennusoikeuden nostamista tonttitehokkuusluvusta e=0,20 lukuun e=0,40 (liite 2).
Maanomistajana olette vastanneet kaavamuutostarpeeseen myönteisesti. Sen pe- rusteella kunta on laatinut tämän kunnan ja teidän välisen kaavoitussopimuksen ja siinä esitetyn yksilöidyn kaavoituskorvausten määrän. Kaavoituskustannukset ja muut korvaukset jaetaan osallisten kesken kunkin saaman hyödyn suhteessa.
Sopimuksen tarkoitus
Sopimuksen tarkoituksena on, että osapuolet sopivat sopimusalueen asemakaavan muutoksen tavoitteista (lähinnä rakennusoikeuden määrästä) ja siihen liittyvistä kaavoituskustannuksista ja -korvauksista edellyttäen, että asemakaava tulee voi- maan.
Todetaan, että tämä sopimus ja aluetta koskeva asemakaavoitus ovat oikeudelli- sesti eri asioita. Asemakaava muodostaa kuitenkin perustan tälle sopimukselle ja asemakaavan voimaanastumatta jääminen mitätöin tämän sopimuksen.
Osapuolet kuitenkin pyrkivät toimimaan niin, että sopimusperustana oleva asema- kaavan muutosta koskeva hyväksyntäpäätös saa lainvoiman ja kaava voidaan kuu- luttaa voimaan sopimusalueella.
4. KAAVOITUSPROSESSI
Kunta laatii kaavamuutoksen omana työnään ja pyrkii laatimaan vireillä olevan kort- teleiden 300–305 ym. asemakaavan muutoksen viivytyksettä.
Maanomistaja on tietoinen, että kaavamuutokseen kuuluu edellä mainittujen kort- telialueiden lisäksi kunnan eri korttelialueita ja viheralueita koskevia kaavamuutos- tavoitteita, jotka mahdollisesti vaikuttavat kaavan laadintaan ja sen aikatauluihin. Myös saatava kaavapalaute ja valitukset saattavat vaikuttaa kaavan laadinta-aika- tauluun sekä kaavan tavoitteisiin ja sisältöön.
5. ALUEIDEN LUOVUTTAMINEN, RAKENTAMINEN JA KUSTANNUKSET
Alueiden luovuttaminen
Tämän sopimuksen perusteella ei suoriteta alueiden luovutuksia osapuolten välillä.
Rakentaminen
Sopimuksen mukainen alue (tontti) on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkos- toon ja katuverkostoon. Tonttien rakentamisessa noudatetaan voimassa olevia kaa- vamääräyksiä ja muuta asiaan liittyvää rakentamista koskevia säädöksiä. Sopimuk- seen liittyviä rakentamisvelvoitteita ei aseteta.
Alueen rakennettavuus on pääosin selvillä ja jota tontin haltija on täydentänyt lisä- selvityksillä rakennusvaiheessa. Kaikista tarvittavista yksityiskohtaisista lisäselvityk- sistä rakennusoikeuden lisääntyessä vastaa rakentaja kustannuksellaan.
Kustannukset ja niiden maksaminen
Sopimuksen lähtökohta on, että osalliselta veloitetaan kaavamuutoksesta:
1. Kaavamuutoksen kaavoitustaksan mukainen 1100 euroa (kaavan aloituskohdan mukainen voimassa ollut taksa).
2. Lisäksi veloitetaan rakennusoikeuden lisäyksestä johtuva arvonnousu maankäy- tön toteutusohjelman 2023–2024 mukaisesti (33,33% arvonnoususta). Arvon- nousu lasketaan seuraavasti:
• Lähtöarvona on Liperin kunnan käyttämä alueellinen rakennusoikeuden arvo, eli 5 euroa / m2. Tällöin 1000 m2 tontti maksasi siten 5000 euroa.
• Edellä mainittu kohdistuu kuitenkin pääasiassa teollisuustontteihin, joiden tonttitehokkuusluku on e=40, eli vastaava luku, mitä tällä kaavamuutok- sella tavoitellaan. Koska teillä nykyinen tonttitehokkuusluku on siis puolet tavanomaisesta, katsotaan tässä sopimuksessa laskennallisesti, että myös tontin hinta olisi myös puolet tavanomaisesta teollisuustontin arvosta, eli 2,50€/m2.
• Nykyisellä tonttitehokkuusluvulla e=0,20 muodostuu 1000 m2 tontilla 200 k-m2 rakennusoikeutta, maksaen rakennusoikeudellisesti siten 2500 euroa.
• Tällöin muodostuu yhden rakennusoikeuden k-m2 laskennalliseksi hinnaksi 12,50 euroa (2500 € / 200 k-m2 = 12,50 €/k-m2). Sama arvo on siten myös lisääntyvällä rakennusoikeudella.
• Tästä arvonnousun korvaus olisi maankäytön toteuttamisohjelman mukai- sesti 33,33%, eli 12,50*0,33 = 4,17 euroa / kasvava rakennusoikeus k-m2.
• Koska kyse on kuitenkin voimassa olevassa kaavassa teollisuusalueeksi erit- täin alhaisesta lähtötasoisesta rakennusoikeudesta ja siten osin kaavalla nyt korjattavasta tilanteesta, annetaan arvonnousun kohtuullistamiseksi korvaukselle vielä 50% alennus. Tällöin veloitus rakennusoikeuden tontti- kohtaisesta arvonnousun lisäyksestä on 2,085 euroa / lisääntyvä raken- nusoikeuden k-m2.
Kiinteistön 426-405-0078-0xxx nykyinen rakennusoikeus on xxx k-m2 ja kaavamuu- toksella tavoiteltu rakennusoikeus on yhteensä xxx k-m2. Tällöin lisääntyvä raken- nusoikeus on xxx k-m2 (a’ 2,085 €/k-m2).
Arvio kunnalle korvattavasta arvonnoususta on siten xxx,xx euroa. Kaavoituskustannusten ja arvonnousun korvaukset ovat yhteensä xxxx,xx €.
Lopullinen korvausten määrä tarkentuu lopullisessa kaavaratkaisussa kaavaa koske- van hyväksyntäpäätöksen saadessa lainvoiman.
Maanomistaja sitoutuu maksamaan tämän sopimuksen mukaiset kustannukset 30 vuorokauden kuluessa siitä, kun asemakaavan hyväksyntäpäätös on saanut lainvoi- man.
Rakentamiseen ja lisärakentamisen liittyen, kunta pidättää itsellään oikeuden periä kunnallistekniset liittymämaksut voimassa olevien taksojen mukaisesti.
6. SOPIMUKSEN NOUDATTAMINEN
Sopimusta koskevat erimielisyydet, joista ei päästä keskinäisesti sopimukseen, kä- sitellään ja ratkaistaan Joensuun käräjäoikeudessa.
7. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO
Tämä sopimus tulee voimaan maanomistajaa ja kuntaa velvoittavana sopimuksen allekirjoittamisesta alkaen.
Sopimus on voimassa siihen saakka, kunnes kaikki tässä sopimuksessa määritetyt velvoitteen on täytetty.
Tämä sopimus sitoo kokonaisuudessaan maanomistajaa myös tilanteessa, että kiin- teistön omistaja vaihtuu osittain tai kokonaan. Omistuksen vaihtuessa siitä tulee vä- littömästi ilmoittaa kunnalle.
Mikäli asemakaavaa koskeva hyväksyntäpäätös ei saa sopimusalueella lainvoimaa, sopimus raukeaa automaattisesti. Sopimuksen rauetessa osapuolilla ei ole oikeutta mihinkään vaatimuksiin sopimuksen nojalla ja osapuolet eivät ole velvollisia mihin- kään korvauksiin sopimuksen raukeamisen johdosta.
Mikäli asemakaava tulee voimaan sisällöltään olennaisesti toisenlaisena, sopijapuo- let neuvottelevat sopimuksen jatkamisesta tai päättämisestä ja korvauksista erik- seen.
Kunnalla on oikeus jättää maanomistajan osalta kaavamuutos kuuluttamatta voi- maan, mikäli tämä ei täytä sopimuksen mukaisia velvoitteitaan (kaavoituskorvauk- sia) määräajassa.
Liitteet: Kaavaote kiinteistörajauksella
Liperissä xx. päivänä xxxxxxkuuta 2024. LIPERIN KUNTA
Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx
kunnanjohtaja tekninen johtaja
Kiinteistön 426-405-0078-0xxxx omistaja
xxxxxx xxxxxxxxxxx
Liite 1.