Contract
/3
18.4.2022
OSAPUOLET
Kontiolahden kunta Y-tunnus 0169048-8
Xxxxxxxxxx 0, 00000 Xxxxxxxxxxx
Puulaakso Kontioranta Oy Y-tunnus 3276741-7 Osoite, Postinro
AIESOPIMUKSEN TAUSTA, TAVOITTEET JA TARKOITUS
Osapuolet kehittävät yhdessä Kunnan omistuksessa olevaa Kontiorannan entistä varuskunta-alu- etta. Alueelle on laadittu v. 2016 hyväksytty asemakaava, missä rakennusoikeutta matkailukäyt- töön on osoitettu n. 100 000 k-m². Asemakaavakartta liitteenä (liite 1).
Tavoitteena on luoda Kontioniemen entisestä varuskunta-alueesta vetovoimainen matkailualue ra- kentamalla alueelle ekologista, elämyksellistä ja korkeatasoista majoituskapasiteettia sekä muita matkailupalveluita kuten ohjelma- ja ravintolapalveluita. Rakentaminen toteutetaan ympäristöön sopivan arkkitehtuurin mukaisesti ja luontoarvoja sekä alueen historiaa kunnioittaen. Alueesta ha- lutaan uusi, merkittävä ja kaikille avoin matkailukohde Pohjois-Karjalaan, jonka majoituskapasi- teetti on n. 500 vuodepaikkaa.
Suunnittelu alkaa keväällä 2022 ja rakentaminen toteutuu vaiheittain seuraavina vuosina (jäljem- pänä ”Hanke”).
Osapuolten yhteisenä tavoitteena on jatkaa välittömästi aiesopimuksen allekirjoittamisen jälkeen neuvotteluita yhteistyösopimuksesta, joka mahdollistaa Hankkeen toteutumisen.
Hankkeen toteuttaminen mahdollistaa kunnan matkailullisen vetovoiman kehittämisen, lisää ma- joituskapasiteettia ja lisää Kunnan tunnettavuutta.
SOPIMUSALUE
Tämä sopimus koskee ensisijaisesti matkailualueeksi asemakaavoitettua aluetta, mutta myös kort- teleita, joilla sijaitsee vanha rakennus. Myös niiden kortteleiden, joilla sijaitsee vanha rakennus, luovutus- ja lunastusmenettelystä sovitaan aiesopimusta koko Hanketta tarkentavalla yhteistyöso- pimuksella. Tämän sopimuksen asemakaavoitettua aluetta koskeva aluerajaus on osoitettu liit- teenä olevassa kartassa (liite 1).
Sopimusalue on pinta-alaltaan n. 77 hehtaaria ja sijaitsee Kontiolahden kunnan Pohjan kylässä RN:o 72:3, Kontioranta II -nimisen tilan alueella. Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta n. 100 000 k-m², uudisrakentamisen osalta n. 90 000 k-m².
HANKKEEN SUUNNITELTU ETENEMINEN, VAIHEET 1-3
TOIMENPIDE / VAIHE | TOTEUTUMINEN |
huhti-toukokuu 2022 | |
Yhteistyösopimus | touko-elokuu 2022 |
Vaihe 1: Rakentaminen käynnistyy | kesä-elokuu 2023 |
Vaihe 2: Rakentaminen käynnistyy | elo-syyskuu 2024 |
Vaihe 3: Rakentaminen käynnistyy | vuoden 2025 loppuun mennessä |
Vaiheiden 1-3 toteutus tapahtuu vuoden 2025 loppuun mennessä. Siihen mennessä alueella tulee olla voimassa olevat maanvuokrasopimukset ja myönnetyt rakennusluvat. Hankkeen suunniteltu eteneminen alueittain on kuvattu liitteessä 2.
/3
18.4.2022
KONTIOLAHDEN KUNNAN TOIMENPITEET HANKKEEN YLEISTEN EDELLYTYSTEN MAHDOLLISTAMISEKSI
1. Matkailuun osoitetun asemakaava-alueen varaaminen hankkeelle
Kunta varaa Puulaakso Kontioranta Oy:lle matkailuun osoitetun kaava-alueen kokonaisuu- dessaan hankkeen suunnitteluun ja toteuttamiseen vuoden 2030 loppuun saakka edellyt- täen, että vaiheet ovat käynnistyneet kohdassa ”Hankkeen eteneminen, vaiheet 1.–3.” esi- tetyssä aikataulussa sekä Kunnan toteutukselle asettamien tavoitteiden ja tarkoituksen mu- kaisesti. Nämä tavoitteet ilmenevät tästä sopimuksesta, jonka lisäksi näitä tavoitteita täs- mennetään kunnan edellytysten mukaisesti yhteistyösopimuksessa.
2. Matkailualueen maa-alueiden luovuttaminen
Kunta sitoutuu vuokraamaan sopimusalueella sijaitsevat matkailurakentamiseen varatut korttelialueet tämän sopimuksen periaatteiden mukaisesti, mitä sopimuksen kohdassa ”Maan luovutushinnan määräytyminen ja maksuehto” sovitaan. Myöhemmin tehtävässä yhteistyösopimuksessa sovitaan tarkemmista luovutusperiaatteista.
3. Korttelit, joilla on vanha rakennus
Kunta sitoutuu neuvottelemaan erikseen luovutusehdoista niiden kortteleiden osalta, joilla sijaitsee entinen rakennus. Näistä luovutusehdoista sovitaan tarkemmin yhteistyösopimuk- sella. Ellei neuvotteluissa päästä yhteisymmärrykseen puolen vuoden sisällä neuvotteluiden aloittamisesta, Kunta voi menetellä näiden kortteleiden osalta kuten parhaaksi näkee.
Lähtökohtaisesti Kunta vastaa olemassa olevien rakennusten purkuun mahdollisesti liitty- vistä kustannuksista. Rakennusten purkamisesta, järjestyksestä ja aikataulusta sovitaan osapuolten kesken yhteisesti tarkemmassa yhteistyösopimuksessa. Todettakoon, että vuo- sien 2022-2023 aikana rakennusten purkamista ei ole tarpeen tehdä. Sopimusalueella si- jaitsee myös suojeltuja rakennuksia, joita ei pureta.
4. Hankkeen suunnittelua koskevat muut toimenpiteet
Kunnan tarkoituksena on luoda edellytykset sille, että Hankkeen valmistelu ja toteutus ete- nevät suunnitellussa aikataulussa.
a. Kunta valtuuttaa Puulaakso Kontioranta Oy:n toimimaan yksinoikeudella vuokraa- miensa kortteleiden kokonaistoteuttajana siltä osin kuin se on mahdollista hankinta- lain ja muiden säännösten puitteissa.
b. Kunta suunnittelee ja rakentaa maankäytön tarpeen (MRL 86 §) niin edellyttäessä omalla kustannuksellaan kunkin korttelin rajalle saakka kunnallistekniikan ja kadut sekä kevyenliikenteenväylät.
c. Kunta tukee hankekokonaisuuden ja sen kohteiden markkinointia kunnan muussa yleismarkkinoinnissa
YHTIÖNOMALLA RISKILLÄÄN JA KUSTANNUKSELLAAN TEHTÄVÄT TOIMENPITEET HANKKEEN YLEISTEN EDELLYTYSTEN MAHDOLLISTAMISEKSI
1. Matkailualueen maa-alueiden vuokraaminen
Puulaakso Kontioranta Oy vuokraa Kunnalta kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen so- pimusalueella olevat korttelit tämän sopimuksen periaatteiden mukaisesti kuitenkin huomioon ottaen kuntalain 130 §:n ja valtiontukisäännöksistä johtuvat edellytykset sekä hankinta- ja julkisuuslaista sekä muista hallinnollisista säännöksistä johtuvat rajoi- tukset.
/3
18.4.2022
2. Sopimusalueen vanhat rakennukset
Puulaakso Kontioranta Oy sitoutuu neuvottelemaan Kunnan kanssa sopimusalueen ole- massa olevien rakennusten osalta niiden muuttamisesta kaavan mukaiseen käyttötar- koitukseen ja lunastamisperiaatteista. Edellä mainituista periaatteista sovitaan yhteis- työsopimuksella. Selvyyden vuoksi todetaan, että rakennuksissa kasarmi 1 ja 2 voi- massa olevat vuokrasopimukset pidetään edelleen voimassa nykyisten toimijoiden kanssa.
3. Hankkeen suunnittelua koskevat muut toimenpiteet
a. Puulaakso Kontioranta Oy sitoutuu edistämään hanketta suunnitellussa aikataulussa, kuten kohdassa ”Hankkeen eteneminen, vaiheet 1.–3.” on esitetty.
b. Puulaakso Kontioranta Oy vastaa vuokra-alueelle sijoittuvien uusien rakennusten ja rakennelmien suunnittelu-, selvitys- ja maansiirto- ja rakennuskustannuksista.
c. Puulaakso Kontioranta Oy neuvottelee rakennusten suunnitteluvaiheessa niiden jul- kisivusuunnittelusta ja rakennuspaikan piha-alueiden luontevasta liittymisestä kun- nan julkisiin katu- ja puistoalueisiin. Kunta varaa viimekätisesti oikeuden hyväksyä tai hylätä suunnitelmat.
d. Puulaakso Kontioranta Oy sitoutuu toimimaan aktiivisesti hankkeen edistämiseksi. Puulaakso Kontioranta Oy on oikeutettu ja velvollinen tekemään kaikki tarpeelliset ja yrityksen hankkeen toteutuksen edellyttämät selvitykset sopimusalueelle omalla kustannuksellaan ja riskillään. Mahdollinen kaavamuutos ja julkisten alueiden suun- nittelu- ja toteutus kuuluvat Kunnalle.
e. Puulaakso Kontioranta Oy toimii sopimusalueen kokonaistoteuttajan roolissa siltä osin, kuin hankintalaki ja muut hallinnolliset säännökset sen sallivat.
f. Puulaakso Kontioranta Oy markkinoi aluetta ja Kuntaa.
g. Kunta sopii Puulaakson Ystävät ry:n kanssa mahdollisista yhteistyöaktiviteeteistä so- pimusalueelle jo kesälle 2022.
MAAN LUOVUTUSHINNAN MÄÄRÄYTYMINEN JA MAKSUEHTO
Kunta vuokraa 1.–3. vaiheen korttelit Puulaakso Kontioranta Oy:lle 5 % vuosivuokralla tonttien pääoma-arvosta, joka saadaan kertomalla rakennusoikeuden kerrosneliömetrihinta kaavan mukai- sella rakennusoikeuden kerrosneliömetrimäärällä.
Poikkeuksena edellä mainittuun maan luovutushinnan määräytymisperusteisiin sovitaan, että kyl- pylä, - hotelli- ja liikerakennusten korttelialue (kortteli 726) sekä puumajakyläksi toteutettavien- kortteleiden (737 ja 738) osalta luovutushinnan määräytymisen perusteet neuvotellaan yhteistyö- sopimuksella. Näiden kortteleiden osalta voitaisiin mahdollisesti soveltaa erilaista (esim porrastet- tua ja minimineliömäärään perustuvaa) vuokrausehtoa.
Alueelle on määritelty korttelikohtainen hintataso. Sopimusta tehtäessä kerrosneliömetrin hinta vaihtelee sijainnin mukaan välillä 40-180 €/k-m² (liitteenä kartta hinta-alueista, liite 3).
Niiden alueiden, joille ei kaavassa ole määritetty rakennusoikeutta, vuokra määräytyy vastaavien alueiden Kunnassa vallitsevan vuokratason mukaisina. Näitä alueita voivat olla mm. vesi- ja pysä- köintialueet tai urheilukentät.
Vuosivuokra on sidottu elinkustannusindeksin (1951=100) muutokseen siten, että peruspistelu- kuna käytetään vuoden joulukuun 2021 pistelukua 2049. Vuosivuokra tarkistetaan vuosittain
/3
18.4.2022
edellisen kalenterivuoden keskimääräisen indeksipisteluvun (vertausluku) mukaisesti.
Korttelit ovat vuokrattaessa valmiiksi kaavoitettuja ja kunnallistekniikka on valmiina viimeistään rakentamisen alkaessa kunkin korttelin rajalle. Kortteleihin ei kohdistu edellä sovitun vuosivuokran lisäksi mitään maankäyttömaksuja eikä muita rasitteita tai rasituksia. Rakentamisesta peritään kuitenkin taksojen mukaiset rakennuslupa- ja liittymämaksut. Mikäli korttelin maaperä on pilaan- tunutta, vastaa Kunta kunkin alueen puhdistamiskustannuksista tai haitta-aineiden poistamiskus- tannuksista, siltä osin, kun maaperä on pilaantunut ennen alueen luovutusta vuokralaiselle. Puh- distustarve arvioidaan kaavan mukaisen käyttötarkoituksen perusteella.
Korttelikohtaisista vuokrasopimuksista tehdään erilliset päätökset Kunnan hallintosäännön mukai- sessa järjestyksessä.
Mikäli aiesopimuksessa varattujen kortteleiden osalta niitä koskevia vuokrasopimuksia ei ole alle- kirjoitettu Puulaakso Kontioranta Oy:sta johtuvasta syystä
- 1. vaiheen osalta viimeistään 31.12.2022
- 2. vaiheen osalta viimeistään 31.12.2024 ja
- 3. vaiheen osalta viimeistään 31.12.2025
xxxxxx Xxxxxxxxx Kontioranta Oy kunnalle kortteleista varausmaksua viisi (5) pro- senttia ko. korttelin tämän sopimuksen mukaan määräytyvästä pääoma-arvosta.
Mikäli 1.-3. - vaiheen kortteleiden vuokrasopimuksia on edelleen allekirjoittamatta Puulaakso Kon- tioranta Oy:sta johtuvasta syystä 31.12.2025, on Kunta oikeutettu vuokraamaan ne rakentamat- tomat korttelit, joiden osalta ei ole allekirjoitettu vuokrasopimusta, kolmannelle osapuolelle tai purkamaan tämän sopimuksen niiden rakentamattomien kortteleiden osalta, joihin ei ole allekirjoi- tettu vuokrasopimusta, korvausvelvollisuudetta, ellei toisin sovita.
Varausmaksuja ei hyvitetä eikä palauteta maksajalle.
Mahdollisesta varausajan jatkamisesta sovitaan erikseen tehtävällä sopimuksella.
Aiesopimusta tarkentavalla yhteistyösopimuksella sovitaan jo rakennettujen rakennuspaikkojen luovutusmenettelystä sekä uusien rakennettavien kortteleiden lunastusperiaatteista sekä määritel- lään sopimusalueelle tavoiteltava toteutettu rakennusoikeus vuoteen 2025 mennessä.
SOPIMUKSEN SITOVUUS JA VOIMASSAOLO
Tämä aiesopimus tulee voimaan, kun se on allekirjoitettu ja sopijapuolten toimivaltaiset päättäjät ovat tahollaan hyväksyneet sopimuksen ja kunnan asiaa koskeva päätös on lainvoimainen ja on voimassa erikseen laadittavan, sopijaosapuolten välisen yhteistyösopimuksen voimaanastumiseen saakka, jolloin aiesopimus raukeaa.
Tämä aiesopimus raukeaa ilman mitään oikeudellisia tai taloudellisia vaikutuksia taikka seuraa- muksia, jos yhteistyösopimusta ei ole allekirjoitettu ja hanketta koskevat vaiheet 1.–3. eivät ole toteutuneet ja edellä mainittujen toimenpiteiden edellyttämät päätökset (esim. vuokrasopimus ja rakennuslupa) eivät ole lainvoimaiset 31.12.2025 mennessä. Varausmaksun suorittaminen ei estä tämän sopimuksen raukeamista tällä perusteella.
Sopijapuolet voivat ennen edellä mainitun määräajan päättymistä kuitenkin sopia, että tämän aie- sopimuksen voimassaoloaikaa jatketaan määräajan, jonka kuluessa molempien edellä mainittujen edellytysten tulee toteutua.
/3
18.4.2022
Tämän sopimuksen voimassaoloaikana osapuolet sitoutuvat olemaan tekemättä sopimusaluetta koskevaa yhteistyö- tai vastaavaa sopimusta kolmannen osapuolen kanssa ilman toisen sopijapuo- len kirjallista hyväksyntää.
MUUT EHDOT
Tätä sopimusta ei voi osittainkaan siirtää kolmannelle osapuolelle ilman toisen sopijapuolen etukä- teen antamaa kirjallista hyväksyntää. Kunnalla on oikeus purkaa sopimus korvausvelvollisuudetta, mikäli Puulaakso Kontioranta Oy:n määräysvallassa tai tosiasiallisissa päätösvaltasuhteissa tapah- tuu muutoksia ilman kunnan hyväksyntää. Kunnalla on myös oikeus purkaa tämä sopimus, mikäli tulee ilmeiseksi, että Xxxxxxxxx Kontioranta Oy ei tule selviytymään Hankkeen toteutumisajan puitteissa tästä sopimuksesta ilmenevistä velvoitteistaan sovitussa ajassa.
Tämä sopimus purkautuu ilman velvoitteita, mikäli yleisesti tapahtuu sopijaosapuolista riippuma- tonta, mikä estää sopimuksenmukaisten velvoitteiden toteuttamista.
Osapuolten väliset riitaisuudet pyritään ratkaisemaan ensisijaisesti neuvottelemalla. Mikäli sopi- mukseen ei päästä neuvottelemalla, ratkaistaan riidat välimiesmenettelyssä Keskuskauppakamarin välimiesmenettelysääntöjen mukaisesti.
Allekirjoitukset
Tätä sopimusta on kirjoitettu kaksi samasanaista kappaletta, yksi kappale kummallekin sopijapuo- lelle.
Kontiolahdella xx.xx.2022
Kunnanhallitus Puulaakso Kontioranta Oy
Liitteet: Liite 1. Sopimusalueen rajaus
Liite 2. Hankkeen toteutusaikataulu Liite 3. Kartta hinta-alueista