Liite 2 Muistio

24.10.2019

Liite 2 Muistio

Asuntotontin (AK, 4 775 k-m2) pitkäaikainen vuokraaminen Asunto Oy Helsingin Koivupuis- tolle vapaarahoitteisia omistusasuntoja varten Hitas I-ehdoin (Koskela, tontti 26968/2)

Käpyläntie 9, A1126-465, HEL 2019-005598

Hakemus

Varauspäätös

SSA Group Oy pyytää 13.9.2019 toimitetulla hakemuksella, että kaupunki vuok- raisi Asunto Oy Helsingin Koivupuistolle pitkäaikaisesti asuinkerrostalotontin 26968/2 asuntotarkoitukseen 1.10.2019 alkaen. Xxxxxxxxxxxx kanssa on myö- hemmin sovittu, että vuokraus merkitään alkamaan 1.11.2019.

Tontille toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I-ehdoin. Hakemus liitetty Ahjossa toimenpiteelle.

Kaupunginhallitus päätti 5.11.2018 (§ 691) varata Koskelan sairaalan ja pesuloi- den alueen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12389 mukaisen asuntotontin (AK) 26968/1 yhteisesti ES-Laatuasunnot Oy:lle (Y-tunnus 1071460-5) ja SSA Group Oy:lle (Y-tunnus 2510722-6) asumisoikeusasuntojen ja Hitas-omistusasuntojen suunnittelua varten seuraavin ehdoin:

- Asuinrakennusoikeudesta noin puolet varataan ES-Laatuasunnot Oy:lle toteutettavaksi asumisoikeusasuntotuotantona ja noin puolet SSA Group Oy:lle toteutettavaksi Hitas-omistusasuntotuotantona.

- Hitas-asunnot toteutetaan Hitas I –ehdoin.

- ES-Laatuasunnot Oy:n varaus kohdistuu tontin eteläosaan ja SSA Group Oy:n varaus tontin pohjoisosaan, jolleivat osapuolet toisin sovi.

- Varauksensaajat ovat keskenään velvollisia sopimaan yhteisen pysäköin- nin järjestämisestä, tontille toteutettavista pelastuspaikoista sekä muista hankkeen toteutuksen kannalta olennaisista yhteisistä järjestelyistä ja ra- sitteista.

- Osapuolet ovat keskenään velvollisia sopimaan hankkeiden toteuttamisen ja hallinnoinnin kannalta tarkoituksenmukaisesta tonttijaosta ennen raken- nussuunnittelun aloittamista sekä kustannuksellaan hakemaan tonttijaon sekä tonttien lohkomista ja rekisteröintiä ennen rakennusluvan hakemista ellei kaupungin kanssa toisin erikseen sovita.

- Mikäli osapuolet eivät pääse tonttijaosta sopimukseen, maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelu määrää tonttijaosta vapaan harkintansa mu-

kaan. Kaupungilla on lisäksi oikeus seuraamuksitta määrätä varaus päät- tymään yhden tai useamman varaajan osalta kesken varausajan, mikäli osapuolet eivät pääse mainituista asioista tai korttelin toteuttamiseen liit- tyvistä yhteisjärjestelyistä sopimukseen.

- Kaava-alueen varauksensaajat ovat keskenään velvollisia sopimaan vä- estönsuoja-, jäte- ym. tilojen ja pelastusteiden järjestämisestä sekä muista hankkeen toteutuksen kannalta olennaisista yhteisistä järjestelyistä ja ra- sitteista.

- Varauksensaajat ovat tietoisia, että varausalueelle rakennettavaan jäte- huoneeseen tulee sijoittaa kortteleiden 26964, 26965, 26966, 26969, 26970 ja 26971 jätehuolto. Kustannuksista sovitaan erikseen.

- Varauksensaajat ovat velvollisia kaupungin niin vaatiessa suunnittele- maan ja toteuttamaan varauksen kohteeseen yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevat muuntamotilat Xxxxx Xxxxxxxxxxx Oy:n antamien ohjeiden mu- kaisesti.

- Varauksensaajien tulee hyväksyttää hankkeen pääsuunnittelija sekä viite- ja konseptisuunnitelma maaomaisuuden kehittäminen ja tontit- palve- lussa.

- Varauksensaajat ovat velvollisia noudattamaan varauspäätöksen osiossa B mainittuja lisäehtoja sekä Hitas-tuotannossa varauspäätöksen liittenä 8 olevia Hitas- ja hintakontrolloitujen omistusasuntojen tontinvarausten lisä- ehtoja.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuuston 14.12.2016 hyväksymän ja 27.1.2017 lainvoimaiseksi tul- leen Koskelan sairaalan ja pesuloiden alueen ensimmäisen asemakaavan ja ase- makaavan muutoksen nro 12389 mukaan tontti 26968/1 kuuluu asuinkerrostalo- jen korttelialueeseen (AK). Tonttijaon nro 13307 myötä tontti 26968/1 on jaettu tonteiksi 26968/2 ja 3. Nyt pitkäaikaisesti vuokrattava tontti 26968/2 on merkitty kiinteistörekisteriin 6.6.2019. Tontin pinta-ala on 2 818 m2, rakennusoikeus 4 775 k-m2 ja osoite Xxxxxxxxxx 0.

Asemakaavan mukaan kortteleiden 26964, 26965, 26966, 26969, 26970 ja 26971 jätehuollon tilat tulee sijoittaa kortteliin 26968 rakennettavaan jätehuonee- seen.

Asemakaavassa tontin 26968/1 (nykyiset tontit 26968/2 ja 3) alueella on kannen alainen tila (pka), jonne saa sijoittaa pysäköinti-, väestönsuoja- ja yhteistiloja yh- teen tai kahteen tasoon. Kannenalaisiin pysäköintitiloihin johtava ajoaukko tulee sijoittaa asuinrakennukseen. Likimääräinen sisäänajo kannen alaisiin pysäköinti- tiloihin on osoitettu tontilta 26968/3.

Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 1 ap/135 k-m2.

Asemakaavan edellyttämät yhteiset vapaa-ajantilat

Kortteleiden 26961 ja 26964-26972 lukuun ottamatta tontteja 26967/2 ja 3 vapaa- ajantilat tulee sijoittaa keskitetysti tontilla 26963/1 (AH/s) olemassa olevaan ra- kennukseen ja tontilla 26970/1 (AK/s) olemassa olevan rakennuksen ensimmäi- seen kerrokseen.

Tarkemmin yhteisiä vapaa-ajantiloja koskevasta ehdosta päätöksen liitteessä 1.

Lyhytaikainen vuokraus

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 13.6.2019 (§ 157) vuokrata Helsingin kau- pungin 26. kaupunginosan (Koskela) ensimmäisen asemakaavan ja asemakaa- van muutoksen nro 12389 mukaisen korttelin 26968 hyväksytyn tonttijaon nro 13307 mukaisen tontin 2 (pinta-ala noin 2 818 m², os. Käpyläntie 9) SSA Group Oy:lle (Y-tunnus 2510722-6) perustettavan yhtiön lukuun lyhytaikaisesti raken- nusluvan hakemista varten ajaksi 16.5.2019 – 15.5.2020 päätöksessä mainituin ehdoin (A1126-370).

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 4.9.2019 erillisellä ilmoituksella myöntää vuokralaiselle oikeuden maanrakennustöiden suorittamiseen vuokra-alueella 9.9.2019 alkaen.

Poikkeamispäätös

Varauksensaajalle on 11.7.2019 (§ 31) myönnetty Helsingin kaupungin raken- nusvalvontapäällikön poikkeamispäätös (tunnus 26-1888-19-S LP-091-2019- 03492) koskien korttelin 26968 tonttia 2. Myönnetyn poikkeamispäätöksen nojalla pistetalon kerrosten lukumäärä poikkeaa asemakaavassa määrätystä enimmäis- määrästä yhdellä kerroksella.

Maaperätiedot

Vuokra-alueella on ollut viljelytoimintaa ja mahdollisesti kasvihuoneita. Vuokra- alueella on tehty maaperän pilaantuneisuustutkimus (Vahanen Environment Oy, 3.6.2019), jossa alueella on todettu kynnysarvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuk- sia. Vuokralaisen on otettava ne huomioon kaikessa maarakentamisessa. Hel- singin kaupungin ympäristönsuojeluyksikkö on 12.6.2019 antanut tutkimusalu- een maaperän kunnostamisesta lausunnon ID 19-01188. Vuokralaisen on nou- datettava lausunnossa annettuja ohjeita.

Maarakennustöiden yhteydessä alueella on todettu maaperän pilaantunei- suutta. Vuokra-alue kunnostetaan rakentamisen yhteydessä.

Tarkemmin maaperää koskevasta ehdosta päätöksen liitteessä 1.

Suunnitelmat, hankinta-arvo ja rakennuslupa

Hankkeen rakennuttajana on SSA Group Oy. Tontilla 26968/2 on aloitettu maanrakennustyöt syyskuussa 2019. Talonrakentaminen on tarkoitus aloittaa marraskuussa 2019.

Asuntopalvelut-yksikön päällikkö päätti 6.6.2019 (60 §) hyväksyä tontille 26968/2 toteutettavan Asunto Oy Helsingin Koivupuiston suunnitelmat ja velat- tomaksi hankinta-arvoksi 17 949 362,00 euroa ( sis. alv. 24 %). Päätös perustui Hitas-työryhmän 17.5.2019 antamaan puoltavaan lausuntoon suunnitelmien ja hankinta-arvon osalta.

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti 30.8.2019 (161

§) myöntää tontille 26968/2 rakennusluvan, jonka mukaan toteutettava pääkäyt- tötarkoituksen mukainen asuinkerrosala on 4 771 k-m2 (kaavassa 4 775 k-m2). Näin ollen tontin maanvuokra määräytyy asemakaavan salliman rakennusoikeu- den 4 775 k-m2 mukaan.

Tontille 26968/2 toteutetaan 66 vapaarahoitteista omistusasuntoa Hitas I –eh- doin, joiden keskipinta-ala on 58,6 as-m². Pääsuunnittelija on Xxxxx Xxxxxxxx Kanttia 2 Oy:stä.

Tonttia 26968/2 varten tulee rakentaa 33 autopaikkaa, joista yksi (1) on mitoitettu liikuntaesteisille. Asemakaavamääräysten mukaiset asuntojen autopaikat sijoit- tuvat naapuritontin (26968/3) kanssa yhteisen pihakannen alle. Asuntoyhtiöiden välille laaditaan yhteisjärjestelysopimus autohallin ja pihakannen osalta.

Energiatehokkuus

Kerrostalotuotannossa vuokra-alueelle toteutettavien rakennusten suunnitte- lussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennuksen tulee täyttää B2018-energiatehokkuusluokalle asete- tut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 80kWh/m2/vuosi, ellei kaupunki erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä. Edellä mainittu energiatehokkuusehto on tontinluovutusehtoihin sisältyvä vähim- mäisvaatimus.

Vuokralainen on esittänyt maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle vuokra-alueelle rakennettavia rakennuksia koskevat energiatodistukset (päivätty 18.6.2019), joiden mukaan rakennusten E-luku on 79 kWh/m2/vuosi.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Hitas-omistusasuntotuotannossa vuokra-alueelle toteutettavasta asuinhuoneis- toalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h-m².

Vuokra-alueelle toteutettavasta asuinhuoneistoalasta on 56 % perheasuntoja, joiden keskipinta-ala on 86,8 as-m².

Hitas-järjestelmän kehittäminen ja uudet hitas-ehdot

Kaupunginvaltuusto päätti 3.6.2009 (136 §) Hitas-järjestelmän kehittämisestä. Päätöksen mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen raken- nusvaiheen valmistuessa 1.1.2011 tai sen jälkeen yhtiö kuuluu ns. uuden Hitas- järjestelmän piiriin ja vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asun- toosakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallit- seman tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä val- linneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra.

Lisäksi päätöksen mukaan myyjän on 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hi- tas-yhtiöiden osalta varmistettava kiinteistöviraston asuntoosastolta (nykyään kaupunkiympäristön asuntopalvelut-yksiköltä) ja Hitas-asuntojen (osakkeiden) ostajilta, etteivät ostajat pysyvästi omista muita Hitas-asuntoja. Kaupan ehdoksi on asetettava, että aiemmat Hitas- asunnot on myytävä tai muutoin luovutettava omistusoikeudella ennen kuin kauppa uudesta asunnosta tulee lopulliseksi.

Uudet Hitas-ehdot ja -yhtiöjärjestyspykälät, osakkeiden myynti kaupungille ja rakennuttajan si- toumukset

Hitas I -järjestelmän mukaisesti kaupunki tulee ottaa yhtiön osakkaaksi.

SSA Group Oy on toimittanut maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle 4.2.2019 ja 18.10.2019 allekirjoitetut kaupungin hyväksymän uuden mallin mu- kaiset Hitas-sitoumukset, joiden mukaan SSA Group Oy sitoutuu muun muassa myymään Helsingin kaupungin (rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonai- suuden tilapalveluiden) omistukseen sen valitseman yhtiön huoneiston hallin- taan oikeuttavat osakkeet mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään kahden viikon kuluessa siitä, kun kohteen RS-valmius on saatu RS-pankilta. SSA Xxxx on sähköpostitse 23.10.2019 ilmoittanut, että tilapalveluiden kanssa on jo sovittu, mitkä yhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Helsingin kau- punki tulee ostamaan.

Lisäksi mainitussa sitoumuksessa rakennuttaja sitotuu noudattamaan asunto- osakkeiden myynnin osalta omistamisrajoituksen valvontaa ja arvontaa sekä hyväksyttyjen suunnitelmien ja hakinta-arvon noudattamista koskevia velvoit- teita.

Kopio asunto-osakeyhtiön kaupparekisterinotteesta ja edellä mainittu rakennut- tajan sitoumus ovat tarvittaessa nähtävänä valmistelijalla.

Vuokralaista on pyydetty toimittamaan uusi korjattu yhtiöjärjestys, joka sisältää kaupungin edellyttämät Hitas –yhtiöjärjestyspykälät. Maanvuokrasopimuksen al- lekirjoittamisen ehdoksi on laitettu, että pitkäaikaista maanvuokrasopimusta ei

Johdot

Jätehuone

allekirjoiteta ennen kuin vuokralainen on toimittanut maaomaisuuden kehittämi- nen ja tontit –palvelulle Asunto Oy Koivupuiston rekisteröidyn yhtiöjärjestyksen, joka sisältää 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien yhtiöiden uudet Hitas I –yh- tiöjärjestysmääräykset.

Vuokranantaja ilmoittaa, että vuokra-alueella sijaitsee tai saattaa sijaita käytössä olevia ja käytöstä poistettuja kunnallisteknisiä johtoja ja viemäreitä. Vuokralainen on velvollinen hyvissä ajoin kustannuksellaan selvittämään tontin johtotiedot en- nen rakentamisen aloittamista kaupunkimittauspalvelulta.

Tarkemmin johtoja koskevasta ehdosta päätöksen liitteessä 1.

Asemakaavamääräyksen mukaan kortteleiden 26964, 26965, 26966, 26969, 26970 ja 26971 jätehuollon tilat tulee sijoittaa kortteliin 26968 rakennettavaan jä- tehuoneeseen. Jätehuoneet (2 kpl) rakennetaan tontilla 26968/2 sijaitsevaan ra- kennukseen.

Asiassa on laadittu rasitesopimusluonnos jätetilan käytöstä, kustannusten jaosta sekä muista sovittavista asioista. Sopimusta ei vielä ole allekirjoitettu.

Selvyyden vuoksi todetaan, että kaupunki luovuttaa korttelit 26964, 26965, 26966, 26969, 26970 ja 26971 hintakilpailulla. Tämän hetken arvion mukaan hin- takilpailu järjestetään arviolta syksyllä 2022 ja rakentaminen voi alkaa aikaisin- taan syksyllä 2024. Po. kortteleiden tonteilla ei siten vielä ole tiedossa varauk- sensaajaa. Tämän vuoksi kaupunki allekirjoittaa ja hyväksyy jätetilan käyttöä kos- kevan rasitesopimuksen varaamattomien kortteleiden tonttien puolesta.

Tarkemmin jätehuonetta koskevasta ehdosta päätöksen liitteessä 1.

Rasitteet ja yhteisjärjestelyt

Hakemuksen mukaan naapuritontin 26968/3 kanssa tullaan tekemään yhteisjär- jestelysopimus.

Lisäksi vuokralainen on velvollinen sopimaan tarvittaessa väestönsuoja-, jäte- huone- ym. tilojen ja pelastuspaikkojen/-teiden järjestämisestä sekä kaikista muista hankkeen toteutuksen kannalta olennaisista yhteisistä järjestelyistä ja ra- sitteista.

Vuokralainen on velvollinen vuokra-alueen osalta kustannuksellaan laatimaan tarvittavilta osin yhdessä muiden tonttien ja myös yleisten alueiden kanssa po. tonttien toteuttamisen ja käytön edellyttämiä rasitteenluonteisia oikeuksia, rasit- teita ja yhteisjärjestelyjä koskevat rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimukset.

Vuokralainen on velvollinen esittämään mainitun sopimuksen/sopimukset maa- omaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun hyväksyttäväksi. Mainittu sopi- mus/sopimukset tulee liittää osapuolina olevien vuokratonttien pitkäaikaisiin maanvuokrasopimuksiin ja tarvittaessa muihin luovutusasiakirjoihin.

Vuokranantaja ei vastaa mainituista sopimuksista aiheutuvista velvollisuuksista, eikä kustannuksista.

Tarkemmin rasitteita koskevista ehdoista päätöksen liitteessä 1.

Vuokrausperiaatteet

Kaupunginvaltuusto päätti 11.9.2019 (247 §) oikeuttaa kaupunkiympäristölauta- kunnan vuokraamaan asuinkerrostalotontin (AK) 26968/1 tai siitä muodostetta- van tontin myöhemmin päätettävästä ajankohdasta alkaen 31.12.2075 saakka seuraavin ehdoin:

- Hitas-asuntotuontantona toteutettavan tontin vuosivuokra määrätään pi- täen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 36 euroa.

- Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi tontille rakennettavien asunto- jen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä vuokraa.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.

Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra

Kaupunginvaltuusto päätti 16.6.2010 (164 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vah- vistamaan 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien säänte- lemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa siten, että po. vertailuvuokra on tontin vuokraushetkellä 10 - 30 % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.

Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntele- mättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra ko- rotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana.

Lisäksi asiassa on varattava kaupungille oikeus tehdä vuokrakauden aikana esi- merkiksi lisärakentamistilanteissa tarkistukset myös sääntelemättömän tontin pe- rusvuosivuokraan.

Maanvuokra

Mainituista asioista on sisällytetty ehdot tontin vuokrasopimukseen.

Edellä mainituilla perusteilla tontin vuokraushinta määräytyy seuraavasti.

k-m2	e/k-m2	e/k-m2 (ind. 1973)	perusvuosivuokra e (ind. 100)	Alkuvuosivuokra e (ind. 1973)
4 775	36	710	6 876	135 663
4 775	43	848	8 213

(4 775 k-m² x 36 e/k-m² x 4 %) x 19,73 Hitas-tontin vuosivuokra

(4 775 k-m2 x 43 e/k-m2 x 4 %) Sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra

Tontin perusvuosivuokra (ind. 100) on siten 6 876 euroa/vuosi. Perittävä maan- vuokra olisi 135 663 euroa vuosina 2019 ja 2020, jolloin vuokra-ajalta 1.11.2019

- 31.12.2020 (13 kk) perittävä vuokra on 146 968 euroa (135 663 euroa/12 x

13).

Tontin sääntelemätön perusvuosivuokra (ind.) on 8 213 euroa/vuosi.Tontin arvi- oitu markkinavuokra on noin 162 042 euroa/vuosi.

Vuokra-aika

Rekisteröinti

Lisäehdot

Vuokra-aika esitetään alkavaksi 1.11.2019 ja vuokraus olisi voimassa kaupun- ginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksen mukaisesti 31.12.2075 saakka.

Asunto Oy Helsingin Koivupuisto (Y-tunnus 3016816-2) on merkitty kauppare- kisteriin 9.8.2019.

Muutoin ehdot ovat varauspäätöksestä ja asemakaavasta ilmeneviä, rahoitus- ja hallintamuotoon liittyviä tai vakioluonteisia.

Lisäksi vuokralainen on velvollinen tekemään hankkeen rakentamisen ja käytön edellyttämät em. yhteisjärjestely- ja rasitesopimukset.

Lisäksi pitkäaikaista vuokrausta koskevaan päätökseen otetaan maininta, että pitkäaikaista maanvuokrasopimusta allekirjoiteta ennen kuin vuokralainen on

toimittanut maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelulle Asunto Oy Koivu- puiston rekisteröidyn yhtiöjärjestyksen, joka sisältää 1.1.2011 tai sen jälkeen valmistuvien yhtiöiden uudet Hitas I –yhtiöjärjestysmääräykset.