Hotelli Nuuksion asemakaavan käynnistämissopimus

Hotelli Nuuksion asemakaavan käynnistämissopimus

Tämä sopimus perustuu kuntakehitysjaoston päätökseen pp.kk.2021 § xx, joka on saanut lainvoiman pp.kk.vvvv.

Sopijaosapuolet

Kirkkonummen kunta, y-tunnus 0203107-0 PL 20, 02401 Kirkkonummi

jäljempänä tässä sopimuksessa ”Kunta”

ja

Maanomistaja

Osoite

jäljempänä tässä sopimuksessa ”Maanomistaja”

Sopimusehdot

1. Sopimusalue

Sopimusalueeseen kuuluu Kirkkonummen kunnassa seuraavat Maanomistajan omistamat kiinteistöt:

- xxxx XXXXXXXXXX RN:o 2:22, kiinteistötunnus 257-449-2-22,

- xxxx XXXXXXXX I RN:o 2:37, kiinteistötunnus 257-449-2-37,

- tila KUKKANIITTY RN:o 2:48, kiinteistötunnus 257-449-2-48,

- xxxx XXXXXXXXXX II RN:o 2:60, kiinteistötunnus 257-449-2-60,

- tila KESÄRANTA RN:o 2:69, kiinteistötunnus 257-449-2-69,

- xxxx XXXXXXXXXX RN:o 2:70, kiinteistötunnus 257-449-2-70,

- tila PIKKU-KESÄRANTA RN:o 2:71, kiinteistötunnus 257-449-2-71,

- tila PIENI-SIIKJÄRVI RN:o 2:72, kiinteistötunnus 257-449-2-72,

- tila PIENI-SIIKAJÄRVI II RN:o 2:101, kiinteistötunnus 257-449-2-101,

- xxxx XXXXXXXXXX RN:o 2:217, kiinteistötunnus 257-449-2-217,

- xxxx XXXXXXXXXX RN:o 2:273, kiinteistötunnus 257-449-2-273,

- palsta tilasta KORPIMÄKI RN:o 2:274, kiinteistötunnus 257-449-2-274, ja

- tila EKOLAAKSO RN:o 2:421, kiinteistötunnus 257-449-2-421.

Sopimusalueeseen kuuluu myös tilat kiinteistötunnuksiltaan

257-449-0002-0016, 257-449-0002-0018, 257-449-0002-0023, 257-449-0002-0024,

257-449-0002-0027, 257-449-0002-0033, 257-449-0002-0038, 257-449-0002-0039,

257-449-0002-0042, 257-449-0002-0043, 257-449-0002-0045, 257-449-0002-0059,

257-449-0002-0061, 257-449-0002-0065, 257-449-0002-0066, 257-449-0002-0067,

257-449-0002-0068, 257-449-0002-0218, 257-449-0002-0674 ja 257-449-0878-0002

sekä osa maantiealueen lunastusyksiköstä, kiinteistötunnukseltaan 257-895-0002-0034.

Sopimusalueen pinta-ala on noin 32,2 ha. Sopimusalue on osoitettu karttaliitteessä, jäljempänä

”sopimusalue”.

2. Kaavallinen lähtötilanne

Sopimusalueella on voimassa Kirkkonummen yleiskaava 2020 (vahvistettu v. 1999). Sopimusalue on yleiskaavassa:

- yksityisten palvelujen ja hallinnon aluetta (kaavamerkintä PK),

- maa- ja metsätalousvaltaista aluetta, jolla on ulkoilun ohjaustarvetta ja/tai ympäristöarvoja (kaavamerkintä MU),

- lähivirkistysaluetta (kaavamerkintä VL),

- loma-asuntoaluetta (kaavamerkintä RA-1), ja

- tiealuetta.

3. Sopimuksen tarkoitus

Kunta ja Maanomistajat sopivat tällä sopimuksella sopimusalueen asemakaavan, jäljempänä ”asemakaava”, laatimisen käynnistämisestä ja siihen liittyvistä ehdoista. Sopijaosapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavan valmistelu ei välttämättä johda sen hyväksymiseen.

4. Kunnan esittämät tavoitteet sopimusalueen asemakaavalle

Xxxxx on elinkeinopoliittinen. Kunnan tavoitteena on saada sopimusalueelle elinvoimaista loma- ja matkailuhanketta tukeva kaava, jossa on huomioitu myös Siikajärven alueen yleiset virkistystarpeet.

Tavoitteena on, että kaava-alue voidaan liittää kunnalliseen vesihuoltoverkostoon ja ranta-alueen kiinteistöt säilyvät käyttötarkoitukseltaan nykyisessä käytössä, pääosin lomatontteina.

Tavoitteena on asemakaavassa varata sopimusalueella olevasta yleiskaavan VL-alueesta tarpeellinen määrä yleiseen käyttöön (esim. yleinen pysäköinti ja lähivirkistys).

Kunnan ilmastotavoitteiden mukaisesti alueen uudisrakentamisessa tulee soveltuvilta osin käyttää hiilinielua kasvattavia rakenneratkaisuja (massiivipuurunko) sekä muutoinkin kestäviä ja ekologisia materiaaleja. Uudisrakentamisen perustamistavassa on otettava huomioon rakennusten jalanjäljen minimointi, varsinkin silloin kun rakennuspaikka sijaitsee metsämaisemassa.

Kaava-alueelle johdetaan kulkuyhteys katuna, joka kaavamääräyksin jäisi Maanomistajan toteuttamis- ja ylläpitovastuulle. Hotellin välittömään ympäristöön sijoittuvien yleisten alueiden ja loma- ja matkailukäyttöön varattavia alueita palvelevien yleisten alueiden toteuttamis- ja ylläpitovastuu jäisi myös kaavamääräyksellä Maanomistajalle.

Vesihuollon järjestäminen ja kytkeminen kunnalliseen verkostoon sekä toiminnan vaikutusarviointi ovat suunnittelun keskeisiä haasteita ja ehto asemakaavan hyväksymiselle. Tarvittavan vesihuoltolinjan reitti tulisi kulkemaan ensisijaisena vaihtoehtona Nuuksion kansallispuiston kautta Veikkolaan. Ensisijaisessa linjauksessa on varauduttava tekemään mm. Natura-arvioinnin tarvearviointi tai varsinainen Natura-arviointi. Suunnittelussa tutkitaan myös vaihtoehtoinen linjaus Siikajärven poikki Espoon puolelle. Niin ikään suunnittelussa huomioidaan tarvittavat virkistysyhteydet sekä alueen maisema- ja luontoarvot.

5. Maanomistajan esittämät tavoitteet sopimusalueen asemakaavalle omistamillaan alueilla

Maanomistaja omistamia alueita kehitetään luontomatkailun ja vapaa-ajanvieton tarpeisiin. Liikeidea tukeutuu luonnonympäristöön ja edellyttää huolella pohdittuja rakentamisen ratkaisuja. Aluetta kehitetään pitkän aikavälin tavoittein, mikä on otettu huomioon alueen rakennusoikeustavoitteiden mitoittamisessa. Alueen kannattava ja kehittyvä liiketoiminta edellyttää majoituskapasiteetin merkittävää lisäämistä, mitä puoltaa vapaa-ajan asumisen suosion viimeaikainen selvä kasvu.

Nykyiset ympärivuotista asumista palvelevat rakennukset säilytetään nykyisessä käytössä.

Ranta-alueen miljöö säilytetään nykyisenkaltaisena luonto- ja puutarhapainotteisena huvila- alueena.

Nykyisen hotellin lähiympäristöä ja pihapiiriä täydennysrakennetaan 2 – 2 ½ -kerroksisilla majoitusrakennuksilla, joista hotellin palvelut ovat helposti saavutettavissa. Tavoitteena on puistomaisen sisääntulopihan rajaaminen rakentamalla nykyistä selkeämmin jäsentyväksi tiiviimmäksi toiminnalliseksi keskukseksi.

Alueen pohjoisosan etelään antavalle metsäiselle rinteelle tavoitellaan useampaa rinnevillojen korttelialuetta. Villat ovat erillisrakennuksia tai paritaloja ja huoneistojen keskikoko on noin 65 m2. Tavoitteena on suunnitella alueen luontoa mahdollisimman vähän kuluttava rakennusratkaisu, jonka periaatteita rinteen kaikissa rakennuksissa noudatetaan. Ratkaisussa lähtökohtana on puurakenteinen pilariperusteinen rinnerakentaminen, jolla toimenpiteet voidaan sijoittaa luonnonympäristöön mahdollisimman vähäisin luontoon kajoavin toimenpitein.

Alueen viemäröintiin on selvitetty kaksi vaihtoetoa. Ensisijainen vaihtoehto on liittää alue Nuuksion puistoalueen läpi nykyisen sähköjohtolinjan kaivantoa hyödyntäen. Tämä ratkaisu edellyttää vähäisimpiä luontoon kajoavia toimenpiteitä. Toissijainen vaihtoehto on liittää alue Siikajärven kautta kaakkoon HSY:n viemäriverkkoon.

Rakennusoikeuden sopusuhtainen määrä, ottaen huomioon, että liikeidea perustuu luonnonmukaiseen kokemukseen, selviää asemakaavatyön yhteydessä. Alustavan arvion mukaan tavoiteltava uudisrakennusoikeuden määrä on noin 20 000 – 30 000 kem2.

Maankäyttösopimuksen mukaisesta korvauksesta kunnalle vähennetään yhteiskäyttöisten maa- alueiden arvo (virkistys ja pysäköintialueet sekä katu). Maanomistajan tavoitteena on, että korvauksen maksuaikataulua porrastettaisiin suhteessa alueen rakentumiseen.

Maanomistaja on tietoinen siitä, että Maanomistajan esittämät tavoitteet eivät sido Kuntaa kaavoittajana.

6. Kartoitus

Sopimusalueesta on laadittu Kunnan toimesta asemakaavan pohjakartta, joka täyttää julkisen hallinnon tietohallinnon neuvottelukunnan antaman ohjeen ’JHS 185 Asemakaavan pohjakartan laatiminen’ vaatimukset. Maanomistajalta peritään Xxxxxx päättämän hinnaston mukainen maksu suunnittelun pohja-aineistosta.

7. Asemakaavan laatiminen, aikataulu ja töiden tilaaminen

Tavoitteena on saada asemakaava hyväksymiskäsittelyyn vuonna 2022.

Sopimusalueen asemakaavan laatii Maanomistajan ehdottama ja Xxxxxx hyväksymä konsultti tai konsultit. Kunta ohjaa kaavoitustyötä.

Suunnittelun lähtötiedoiksi on laadittava maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tarvittavat selvitykset. Kaikki suunnitteluun ja selvityksiin sisältyvät konsulttisopimukset on esitettävä Xxxxxxxx hyväksyttäväksi.

Kaavoituksen lähtötiedoksi on laadittava tarvittavat selvitykset, jotka todetaan yhdessä Xxxxxx ja Maanomistajan konsultin kesken ennen niiden toteuttamista. Asemakaavoituksen yhteydessä laadittavaksi tulevia selvityksiä ja suunnitelmia voivat olla esimerkiksi luontoselvitykset ja vesihuollon ja hulevesien yleissuunnitelmat.

8. Asemakaavan laatimisen kustannukset

Maanomistaja vastaa kaikista sopimusalueen asemakaavan laatimisen kustannuksista. Asemakaavan laatimisen kustannuksia ovat mm. konsulttikustannukset, tarvittavien tutkimusten, selvitysten ja vaikutusten arviointien kustannukset sekä Kunnalle asemakaavan käsittelystä aiheutuvat hallinnolliset kustannukset (kuten kuuluttaminen ja yleisötilaisuuksien järjestäminen).

9. Maankäyttösopimuksen laatiminen

Kunta ja Maanomistaja neuvottelevat asemakaavan toteuttamiseksi maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun mukaisen maankäyttösopimuksen asemakaavaehdotuksen valmistuttua.

Maankäyttösopimuksella sopijaosapuolet sopivat Maanomistajan osallistumisesta asemakaavaa palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin ja asemakaavassa osoitettujen yleisten alueiden luovuttamisesta Kunnalle lukuun ottamatta kaavamääräyksin Maanomistajan toteuttamisvastuulle jääviä yleisiä alueita.

Kunta on edellyttänyt myös Maanomistajan omistamien alueiden ulkopuolisten alueiden ottamista mukaan asemakaavaan, minkä Maanomistaja on hyväksynyt.

Maankäyttösopimuksen tulee olla hyväksytty ja allekirjoitettu ennen Kunnan asemakaavan hyväksyvää valtuuston päätöstä.

10. Maankäyttösopimuskorvauksen määräytyminen ja maksaminen

Maankäyttösopimuskorvauksilla katetaan Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset. Maksettava korvaus suhteutetaan Maanomistajan asemakaavasta saamaan hyötyyn, joka muodostuu asemakaavoituksen johdosta syntyvästä maan arvonnoususta.

Asemakaavoituksen tuomasta hyödystä peritään Xxxxxxxx osa sopimuskorvauksena. Sopimuskorvausten maksu pyritään ajoittamaan asemakaavaa palvelevan yhdyskuntarakentamisen yhteyteen, ja korvausten suorittamiselle asetetaan aina takaraja.

11. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus

Tämä sopimus tulee voimaan sekä Kuntaa että Maanomistajaa sitovaksi sen jälkeen, kun tämä sopimus on allekirjoitettu ja Xxxxxx tämän sopimuksen hyväksymistä koskeva päätös ja Kunnan

tämän kaavahankkeen kaavoitusaloitetta koskeva valtuuston hyväksymispäätös ovat saaneet lainvoiman.

12. Sopimusalueen luovuttaminen kolmannelle ja sopimuksen siirtäminen

Maanomistaja ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kunnan antamaa kirjallista suostumusta. Mikäli Maanomistaja kuitenkin luovuttaa sopimusalueella sijaitsevan kiinteistönsä osittain tai kokonaan kolmannelle tämän sopimuksen voimassa ollessa, Maanomistaja vastaa edelleen Kuntaan nähden tämän sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty tämän sopimuksen mukaisia velvoitteita luovutuksensaajalle ja Kunta ole hyväksynyt sopimuksen siirtoa.

13. Erimielisyyksien ratkaiseminen

Sopijaosapuolet pyrkivät ratkaisemaan tätä sopimusta koskevat erimielisyytensä ensisijaisesti neuvottelemalla.

Mikäli sopijaosapuolet eivät pysty kohtuullisessa ajassa ratkaisemaan erimielisyyksiään neuvottelemalla, ratkaistaan ne jommankumman sopijaosapuolen niin vaatiessa Länsi- Uudenmaan käräjäoikeudessa.

Sopimuksen liitteet

• Karttaliite sopimusalueesta ja Maanomistajan omistamista alueista

Allekirjoitukset

Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi Maanomistajalle ja yksi Kunnalle.

. . /

p (d / )

K p

S , h

ö