AJÁNLÁSOK AZ ÉPÜLETEK

AJÁNLÁSOK AZ ÉPÜLETEK

KIVITELEZÉSÉNEK SZERZÔDÉSKÖTÉSÉHEZ ÉS MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ

Budapest, 2018

A kiadvány megjelenését támogatta:

HUNÉP Universal Építőipari Zrt.

IMOLA Konstrukt Kft.

KÉSZ Építő Zrt.

LAKI Épületszobrász Zrt.

Magyar Építő Zrt. MARKET Építő Zrt. STRABAG MML Kft.

West Hungária Bau Kft. ZÁÉV Építőipari Zrt.

Szerzők: Xxxxxx Xxxxxx Xx. Xxxx Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xx. Xxxxxx Xxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx

Xx. Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxx

Szerkesztő:

Xxxxx Xxxxxx

Lektorok: Xxxxxxxx Xxxxxx Xx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx

ISBN 978-963-513-245-4

Kiadja az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) Felelős kiadó: Xxxx Xxxxxx elnök

Kiadvány az Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. gondozásában jelent meg.

Felelős vezető: Xxxx Xxxxxx ügyvezető igazgató Kiadói szerkesztő: Xxxxxxxxx Xxxxxxx kiadóvezető Azonossági szám: 14/2018

Nyomdai előkészítés: WOW Stúdió Kft.

Nyomdai munkák: Séd Kft.

Tartalomjegyzék

Bevezetés 9

Alternatív megoldások integrálása az építési feladatokba 11

1. Fogalma és jellemzői 11

2. Az alternatívák fajtái 11

3. Előnyök-hátrányok 12

4. Az alternatívák költségmegtakarításainak felosztása 13

5. Az alternatív megoldások tudásanyagának védelme 13

6. Vonatkozó főbb jogszabályok 13

Alvállalkozók 14

1. Fogalma és jellemzői 14

2. Alvállalkozók a közbeszerzésben 15

3. Előnyök-hátrányok 16

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 17

Az átadás-átvételi eljárás 18

1. Fogalma és jellemzői 18

2. Előnyök-hátrányok 20

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 21

Bírósági kikötés 22

1. Fogalma és jellemzői 22

2. Rendes bíróság 22

3. Választottbíróság 22

4. Előnyök-hátrányok 23

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 23

Biztosítékok, garanciák 24

1. Fogalma és jellemzői 24

1.1. Formai szempontból 24

1.2. Tartalmi szempontból – vagyis attól függően, hogy az adott biztosíték milyen követelés biztosítására vonatkozóan nyújt fedezetet 24

2. A biztosítékok jellemzői 24

3. Előnyök-hátrányok 25

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 25

Xx xxxxxx 00

1. Fogalma és jellemzői 26

2. Előnyök-hátrányok 26

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 26

Fizetési biztosítékok 27

1. Fogalma és jellemzői 27

2. A kivitelező vállalkozó részére jogszabályban rögzített

fizetési biztosítékok 27

2.1. Az építtetőnek rendelkeznie kell a kivitelezési tevékenység ellenértékével 27

2.2. Fedezetkezelő 27

2.3. Az átadási dokumentáció, valamint az építési terület visszatartása

és az e-napló lezárása megtagadása lehetőség 28

2.4. Felfüggesztés 28

3. A kivitelezési szerződésekbe beépíteni javasolt fizetési biztosítékok 28

3.1. Előleg, mint fizetési biztosíték 29

3.2. Megbizonyosodás arról, hogy az építtető a kivitelezés teljes időtartama alatt rendelkezik a kivitelezés ellenértékével 29

3.3. A munkavégzés felfüggesztésének lehetősége 29

4. Előnyök-hátrányok 30

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 30

Fizetési és számlázási szabályok 31

1. Fogalma és jellemzői 31

2. Szabályok a közbeszerzésben 31

3. Főbb szabályok az ÁFA-törvény alapján 31

4. Fizetési határidő a Ptk. szerint 32

5. Előnyök-hátrányok 33

6. Vonatkozó főbb jogszabályok 33

Jogszabályváltozások hatása a kivitelezési szerződésekre 34

1. Fogalma és jellemzői 34

2. Előnyök-hátrányok 35

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 36

Kivitelezéssel kapcsolatos biztosítások 37

1. Fogalma és jellemzői 37

2. Jellemző biztosítások az építőiparban 37

2.1. Tervező, illetve kivitelező felelősségbiztosítása 37

2.2. Kötelező biztosítás a bejelentéssel érintett lakóépület tekintetében 37

2.3. Egyéb biztosítások 38

3. Előnyök-hátrányok 38

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 38

Kooperációs értekezletek rendje, dokumentálása 39

1. Fogalma és jellemzői 39

2. Előnyök-hátrányok 40

Költségvetések, költségvetési kiírások 41

1. Fogalma és jellemzői 41

2. Előnyök-hátrányok 43

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 43

Kötbér 44

1. Fogalma és jellemzői 44

2. Kötbérfajták 44

2.1. Késedelmi kötbér 44

2.2. Meghiúsulási kötbér 45

2.3. Hibás teljesítési kötbér 45

3. A kötbér mértéke 45

4. Előnyök-hátrányok 46

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 46

A vállalkozó mentesülése a szerződésszegés következményei alól

– vis maior 47

1. Fogalma és jellemzői 47

1.1. A szerződésszegő fél ellenőrzési körén kívüli körülmény 47

1.2. Előre nem láthatóság 47

1.3. Nem volt elvárható, hogy a fél a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa 47

2. Események dokumentálása 48

3. A károsult közrehatása 48

4. Előnyök-hátrányok 48

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 49

A mérföldkövek 50

1. Fogalma és jellemzői 50

2. A mérföldkövek funkciója 50

3. A mérföldkövek műszaki tartalmának megfogalmazása 51

4. Előnyök-hátrányok 52

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 52

A műszaki tartalomhoz rendelt minőségi követelmények megfogalmazása 53

1. Fogalma és jellemzői 53

2. Előnyök-hátrányok 54

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 55

Mintavételi és minősítési terv a kivitelezési szerződésben 56

1. Fogalma és jellemzői 56

2. Előnyök – hátrányok 57

3. Főbb jogszabályok 57

A megrendelőnek az anyagokra, szerkezetekre vonatkozó jóváhagyásai

és ellenőrzései, a „mintáztatás” 58

1. Fogalma és jellemzői 58

2. Közbeszerzési eljárásban irányadó speciális szabályok 59

3. Előnyök-hátrányok 60

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 60

Munkahelyi biztonság, munkavédelem 61

1. Fogalma és jellemzői 61

2. Előnyök-hátrányok 62

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 62

A műszaki tartalom 63

1. Fogalma és jellemzői 63

2. A Felek megállapodása a műszaki tartalom kialakításában 63

3. Előnyök-hátrányok 64

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 65

Szavatosság, jótállás 66

1. Fogalma és jellemzői 66

2. Kellékszavatosság 66

3. Jótállás 67

4. Jótállási kötelezettség az építőiparban 68

5. Előnyök-hátrányok 69

6. Vonatkozó főbb jogszabályok 69

Szerver alapú dokumentáció-kezelés 70

1. Fogalma és jellemzői 70

2. Technológia 70

3. Előnyök-hátrányok 71

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 72

A szerződés megszüntetése 73

1. Fogalma és jellemzői 73

1.1. Megszüntetés a felek megállapodása alapján 73

1.2. Megszüntetés egyoldalú jognyilatkozattal 73

3. Speciális elállási jogok kivitelezési szerződés esetén 74

4. Előnyök-hátrányok 75

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 75

A szerződések nyelve 76

1. Fogalma és jellemzői 76

2. Előnyök-hátrányok 76

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 76

A tartalékkeret felhasználásnak szabályai 77

1. Fogalma és jellemzői 77

1.1. Tartalékkeret a közbeszerzésben 77

1.2. Tartalékkeret egyéb szerződésekben 77

2. Előnyök-hátrányok 78

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 78

A teljesítés 79

1. Fogalma és jellemzői 79

a) Műszaki átadás-átvétel 79

b) Használatbavételi engedély 80

c) Kivitelezés, munkaterület birtokbaadása 80

2. Előnyök-hátrányok 81

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 81

A Teljesítésigazolási Szakértő Szerv 82

1. Fogalma és jellemzői 82

2. Előnyök-hátrányok 83

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 83

A vállalkozó teljességi nyilatkozata 84

1. Fogalma és jellemzői 84

2. A teljességi nyilatkozat tartalma 85

3. Előnyök-hátrányok 85

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 85

Tervezési feladatok a kivitelezési szerződésekben 86

1. Fogalma és jellemzői 86

2. Tervezési feladatok fajtái 86

2.1. Gyártmánytervezés 86

2.2. A kiviteli tervezés 87

2.3. A design and build 87

3. Tervezési feladatok kockázatai 87

4. Előnyök-hátrányok 88

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 88

A többletmunka és a pótmunka 89

1. Fogalma és jellemzői 89

2. Pótmunka-többletmunka dokumentálása 91

3. Előnyök-hátrányok 92

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 92

Az ütemtervek, mint a kivitelezési szerződések fontos mellékletei 93

1. Fogalma és jellemzői 93

2. Az ütemtervek, mint az építési szerződések elválaszthatatlan részei 93

a) A munkafolyamatok és azok kapacitás-, valamint időigénye 93

b) A munkafolyamatok időbeli és térbeni lefutása 93

c) A munkafolyamatok kapcsolatai 93

3. Az ütemtervekben bemutatható kockázati elemek 94

a) A munkaterület átadásának határideje 94

b) Adatszolgáltatások határidőinek rögzítése 94

c) Közbenső határidők megadása 94

d) A kritikus úton lévő folyamatok ábrázolása 94

e) Az átadás-átvétel folyamatának pontos ábrázolása 94

4. Előnyök-hátrányok 95

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 95

Változáskezelés, változáskövetés 96

1. Fogalma és jellemzői 96

2. Szerződésmódosítások általában 97

3. Előnyök-hátrányok 99

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 99

A végszámla 100

1. Fogalma és jellemzői 100

2. A kivitelező jogai a végszámla kiegyenlítése kapcsán 100

3. Előnyök-hátrányok 101

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 101

Vitarendezés, irányadó jog 102

1. Fogalma és jellemzői 102

1.1. Irányadó jog 102

1.2. Alternatív vitarendezés 103

2. Előnyök-hátrányok 104

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 104

A SZÖVEGBEN HASZNÁLT RÖVIDÍTÉSEK 105

„Ha valaki egyedül álmodik, az csak egy álom. Ha sokan álmodnak együtt, az egy új valóság kezdete.” Friedensreich Regentag Dunkelbunt Hundertwasser

Ahogyan azt a korszakalkotó építész Hundertwasser megfogalmazta, egyedül, el- szigetelten az ember nehezen tud változtatni a környezetén, elhatározásai meg- valósulatlanul maradnak. Ha az építési vállalkozási szerződések résztvevői azo- nos gondolatok mentén próbálnak egymással szerződéseket kötni és a nehéz, gyakran kockázatos feladatokat megoldani, akkor biztosak lehetünk abban, hogy egy jobb körülmények között dolgozó építőipar a XXI. század új kihívásaira meg- felelő válaszokat ad. A vállalkozási feltételek javulása jelentős szempont a több évezredes múlttal rendelkező iparág hosszútávú fenntarthatóságának.

Ennek a közös gondolkodásnak szellemében készült kiadványunk.

Xxxxxxx Xxxxx

Bevezetés

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) az építőipari szakem- berek elvárásának tesz eleget, amikor szakmai szövetségként a szakmagyakorlók széles köre rendelkezésére bocsátja ezt a kiadványát. Az összeállítás elsősorban az épületek kivitelezési szerződéseinek megkötéséhez javasol szempontokat, megfogalmazásokat, ugyanakkor nem nélkülözi a teljesítés időszakában is hasz- nosítható ajánlásokat sem.

A kiadvány célja, hogy segítse az épületek építési folyamatában részt vevők – a megrendelő, a tervező és a kivitelező szervezetek – közötti kiegyensúlyozott szerző- déses és munkakapcsolat kialakítását. Meggyőződésünk, hogy a létesítmények sike- res megvalósításának egyik alapvető záloga a közreműködő felek érdekeinek minél inkább megfelelő kivitelezési szerződés, aminek keretei között a felek elsősorban a létrehozandó műre koncentrálhatnak. A hazai építési piac viszonyai között a szerző- déseket egyenrangú felek kötik, egyező és szabad akaratukból, minden olyan kérdés- re kiterjedően, amelyeket bármelyik fél lényegesnek minősít. Az így létrejött szerző- dés megfelelő kereteket szab a közreműködők tevékenységéhez, illetve konstruktív és felelős együttműködést kíván meg a felektől a teljesítés időszakában.

A létesítmények kivitelezését, az együttműködést támogatjuk ezzel az összeállí- tással, amely javaslatokat, ajánlásokat tartalmaz. Ezek általános megfogalmazá- sok, miközben minden épület, építmény egyedi mű. Ennek megfelelően más és más összefüggésrendszerben lehet a leírtakat alkalmazni az egyes kivitelezési fo- lyamatokban. Ehhez nem nélkülözhető a felelős szaktudással, jogi ismeretekkel rendelkező szakemberek közreműködése a szerződéses tárgyalások során. Erre figyelemmel javasoljuk használni ezt a kiadványt, amely 34 szócikk köré csoporto- sítva foglalkozik azokkal a szerződéses és kivitelezési kérdésekkel, amelyek jellem- zőek az épületek megvalósítása során. A szócikkek felépítése egységes: a fogalom- meghatározást követi a részletes tartalmi kifejtés, majd az előnyök és hátrányok összefoglalása után a vonatkozó jogszabályok felsorolása zárja a leírásokat.

Az itt olvasható jogszabályok, azok keretei kitöltésének lehetőségei, a jogilag nem szabályozott, de a szakmagyakorlás általános szabályai szerint kialakult rend áttekintése sok kis- és középvállalkozás számára új szempontokat, rendsze- rezett ismereteket jelenthet, ugyanakkor úgy véljük, hogy a nagyvállalatok is talál- hatnak benne releváns megfogalmazásokat. A szócikkek megfogalmazása során figyelmet fordítottunk arra, hogy azok alkalmazása ne sértse a versenykorlátozás tilalmáról szóló előírásokat. A kiadványt az építőipari szakmában nagy gyakorlattal rendelkező szakemberek írták és lektorálták. Nevükben is kérjük, hogy a felhasz- nálás során szerzett tapasztalataikat osszák meg az ajánlást kiadó ÉVOSZ szer- vezetével. A kiadványt a jogszabályváltozások figyelembevételével időről-időre aktualizálni tervezzük.

Reméljük, hogy ezzel az összeállítással hozzá tudunk járulni ahhoz, hogy a be- ruházási, építőipari folyamatokban résztvevőkre mindinkább a kiegyensúlyozott szerződéses viszony legyen jellemző, a teljesítés időszakában általában elkerül- hetetlen szakmai viták partneri keretek között maradjanak.

Budapest, 2018. július

Xxxxx Xxxxxx

Alternatív megoldások integrálása az építési feladatokba

1. Fogalma és jellemzői

Az építési kivitelezési pályázatok során egyre gyakrabban fordul elő, hogy a vég- ső megállapodott ár és műszaki tartalom a vállalkozók által kidolgozott alternatív megoldásokat tartalmaz. Az alternatívák alkalmazása általában a kivitelezési költ- ségek csökkentését célozza, de előfordulhat számos más ok is, mint pl. a gyor- sabb kivitelezés vagy kisebb szerkezeti méret stb. Az alternatívákat általában a kivitelezők javasolják és dolgozzák ki a versenypozíciójuk javítása érdekében. Néha a megrendelők tesznek javaslatokat a kivitelezők felé alternatív megoldások beárazására.

Jogi szempontból az ilyen jellegű megoldások ún. vagylagos szolgáltatásnak minősülhetnek. Ilyen megoldások esetén a feleknek célszerű kikötni a szerződés- ben, hogy melyik fél (megrendelő vagy kivitelező) jogosult arról dönteni, hogy az alternatív megoldások körül melyiket kivitelezzék. Ennek hiányában a Ptk. lesz irányadó, amely kimondja, hogy ha a kötelezettség több szolgáltatás közül bárme- lyikkel teljesíthető, a választás joga a kötelezettet (kivitelezőt) illeti. A Ptk. azt is rögzíti, hogy amennyiben a jogosultat (megrendelő) illeti meg a választás joga, és a választással késedelembe esik, a választás joga a kötelezettre, vagyis a kivite- lezőre száll át.

Nyilvánvaló, hogy amennyiben a vagylagos szolgáltatások közül valamelyiknek a teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés a többi szolgáltatásra (vagyis a fenn- maradó alternatívákra) korlátozódik. Ha viszont a szolgáltatás lehetetlenné válá- sáért a választásra nem jogosult fél a felelős, a másik fél választása szerint a le- hetséges szolgáltatást kell teljesíteni vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kell alkalmazni – ekkor tehát a jogosult dönthet úgy, hogy nem kéri a fennmaradt, lehetséges alternatívát, helyette inkább a lehetetlenülés szabályait szeretné alkalmazni (vagyis lényegében kártérítést érvényesít).

Az alternatív műszaki megoldások integrálása az építési vállalkozásokba elő- nyöket (pl. költségmegtakarítás) és kockázatokat egyaránt magával hozhat (alter- natívák megvalósításának egyéb következményei a tervre stb.).

2. Az alternatívák fajtái

Gyártmány alternatívák:

A leggyakoribb és legegyszerűbb kivitelezői alternatíva a betervezett anyagok és felszerelések típusának, gyártmányának alternatívájával történő kiváltása. A leg- egyszerűbb, ha a beépítendő típus helyett pontosan megadjuk a javasolt más gyártmány adatait. De előfordulhat olyan megoldás is, hogy csak azon gyártmá-

nyok összefoglalását adjuk meg, amelyekből választani kívánunk a műszaki para- méterek azonos szinten tartása mellett. A gyártmányalternatívák felajánlásakor ne felejtsük el felhívni a megrendelők figyelmét arra, hogy azok azonos vagy más műszaki tartalmú megoldást jelentenek, hiszen ennek a kivitelezés más részére is kihatása lehet.

Alternatív műszaki megoldások:

A kivitelezők az építési költségek csökkentése érdekében szívesen élnek a felhal- mozott tapasztalatukból származó alternatív megoldások felajánlásával, melyből versenyelőnyt szeretnének kovácsolni. Előfordulhat, hogy emiatt ezeket a megol- dásokat nem kidolgozottan, kellő részletezettséggel tárják a megrendelő elé, hogy versenytársaik minél nehezebben tudják meg a versenyelőny alapját. Ilyen ese- tekben a megrendelőnek kellő körültekintéssel kell eljárnia és meg kell ismernie az adott műszaki megoldás lényegét, hogy megalapozott döntést tudjon hozni an- nak érdekében, hogy melyik megoldást kívánja a kivitelezővel megvalósíttatni.

Alternatív technológiai megoldások:

Az építési technológia fejlődésének egyik mozgatóereje, hogy a vállalatok ver- senyképesebbek legyenek a piacon. Ezek a fejlesztések teszik lehetővé a koráb- ban nem megoldható feladatok végrehajtását vagy költséges, időigényes munkák gyorsabb, olcsóbb megvalósítását. Ezen technológiai fejlődés jelentkezik a meg- ajánlott alternatív megoldásokban fejlettebb, jobb megoldásokat kínálva az építte- tők számára.

3. Előnyök-hátrányok

Tervezési kockázatok:

Fontos szem előtt tartani, hogy a megajánlott alternatívák megvalósítása sokszor tervmódosításokkal, akár az építési engedély módosításával is járhat, és ennek idő, valamint költségkihatásait figyelembe kell venni az ajánlat készítésénél. Sok esetben – amennyiben az alternatíva megvalósítása jelentős áttervezési munká- val járna – az áttervezéssel a megtakarítható költségek jelentős része elvész, így értéktelenné válik a javaslat.

Szerződéses kockázat:

A szerződéskötést megelőző tárgyalások során megajánlott alternatívákat feltét- lenül rögzíteni kell a szerződés műszaki tartalmában is. A kockázat még ebben az esetben is fennáll, hogy tervezési vagy egyéb vonalról a megoldás elutasításra kerül és akkor keressük kit terhel a felelősség. A szerződésben való rögzítés annál bonyolultabb, minél összetettebb alternatíváról van szó. A gyártmányok változta- tása egyszerűen rögzíthető, műszaki vagy technológiai módosításokat már rész- letes leírásokkal, tervekkel javasolt alátámasztani.

Célszerű a szerződésben azt rögzíteni, hogy az adott alternatíváról a válasz- tásra jogosult fél legkésőbb milyen határidőn belül kell, hogy döntsön. Ez azért fontos, hogy egy ilyen döntés késedelme ne hátráltassa a teljesítés menetét és lényeges azért is, mivel a határidő lejárta után a Ptk. szerint a felek választási joga megfordul (lásd az 1. pontot).

A bonyolultabb alternatívák alkalmazhatóságáról célszerű előzetesen megis- merni a tervezők véleményét.

Amennyiben az alternatíva nem kerül a szerződésben rögzítésre – és eltérésre a szerződés más rendelkezése sem ad lehetőséget –, annak megvalósítására csak akkor kötelezhető a fél, ha ebben a felek szerződésmódosítás útján megál- lapodnak. Ellenkező esetben a kivitelezőnek az eredeti műszaki tartalmat kell megvalósítani.

4. Az alternatívák költségmegtakarításainak felosztása

Mindig kérdéses, hogy a felajánlott alternatívák megtakarításait ki kell, hogy élvez- ze?

Ez leginkább attól függ, hogy mikor kerül felajánlásra az alternatíva. Amennyi- ben az ajánlati szakaszban, akkor a vállalkozás a piaci helyzetének erősítésére használhatja fel a keletkező előnyöket és dönthet úgy, hogy a nagyobb részt áten- gedi a megrendelőnek.

Amennyiben az új megoldás már a kivitelezési fázisban lesz bevezetve úgy a keletkező előnyökből javasolt nagyobb részben a vállalkozói oldal részesüljön, hi- szen ő a javaslat kidolgozója, ő fekteti be eddigi tapasztalatait, a megrendelő csak haszonélvezője a vállalkozói tudásnak. Ebben az esetben azonban figyelemmel kell lenni a megrendelői ösztönzésre, hiszen, ha nincs anyagi eredmény akkor ne- héz az új megoldás elfogadtatása.

5. Az alternatív megoldások tudásanyagának védelme

A legegyszerűbb anyag vagy gyártmánykiváltásokon kívül minden, a vállalatok ta- pasztalatán alapuló, nem közismert egyedi megoldás, az azonosításra alkalmas módon rögzített, vagyoni értéket képviselő műszaki, gazdasági vagy szervezési ismeret, tapasztalat vagy ezek összeállítása, a vállalat saját know-how-ját képezi és, mint ilyen a polgári jog által védett ismeretnek minősül. Amennyiben a kivitele- zőnek ilyen van a birtokában, akkor törekednie kell arra, hogy a felajánlott megol- dás a lehetőségek szerint továbbra is védve legyen a többi versenytárssal szem- ben.

6. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény – a Polgári Törvénykönyvről – 2:47. §, 6:134. §, 6:181. §.

Alvállalkozók

1. Fogalma és jellemzői

Napjaink egyre összetettebbé váló épületeit, építményeit a generálkivitelezők, fő- vállalkozók a mindinkább specializálódó szakkivitelező vállalkozások bevonása, igénybevétele mellett tudják megvalósítani; ennek legelterjedtebb formája, hogy ezeket a cégeket alvállalkozóként vonják be a teljesítésbe.

Az alvállalkozók igénybevételének alapvető szabályát a Ptk. tartalmazza; ez

– egyfelől kimondja, hogy a felek kötelezettségük teljesítéséhez vagy joguk gyakorlásához más személy közreműködését vehetik igénybe – lásd 6:129.

§ (1) bekezdés,

– másfelől rögzíti, hogy aki a kötelezettsége teljesítéséhez vagy joga gyakor- lásához más személy közreműködését veszi igénybe, az igénybe vett sze- mély magatartásáért úgy felel, mintha maga járt volna el – lásd 6:148. § (1) bekezdés.

Fontos tudni, hogy felek úgy is megállapodhatnak, a kivitelező nem jogosult a teljesítés során alvállalkozót igénybe venni. Ha azonban a kivitelező ezen kötele- zettség ellenére közreműködőt vett igénybe, akkor felelős mindazokért a károkért is, amelyek e személy igénybevétele nélkül nem következtek volna be (pl. adott esetben a jogosulatlanul igénybe vett alvállalkozónál – annak vétlensége mellett bekövetkezett – tűzeset következményiért).

Itt említjük meg, hogy a bevont személlyel, szervezettel szemben a megrende- lője mindaddig érvényesítheti a szerződésszegés miatti jogait, amíg az ő megren- delője (praktikusan az építtető) felé helyt kell állnia – lásd a Ptk. 6:148. § (3) be- kezdés.

Az idézett jogszabály-hely megteremti az alvállalkozó bevonásának a lehetősé- gét, egyben szigorú kötelezettséget ró az igénybevevőre (azaz a generálkivitele- zőre, fővállalkozóra).

Lényeges szabály, amely azonban csak a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetén irányadó, hogy (6:104. § (1) h) a kivitelezési szerződésben kü- lönösen tisztességtelennek és így semmisnek minősül az a kikötés, amely kizárja vagy korlátozza a vállalkozásnak az általa igénybe vett közreműködőért való fele- lősségét.

Fordított helyzet is elképzelhető: amikor a megrendelő (építtető) korlátozza a generálkivitelező, fővállalkozó lehetőségét az alvállalkozó (vagy bizonyos alvállal- kozó) igénybevételében – lásd erről az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet 3. § (2) f) pontját, amely a kivitelezési szer- ződésben rögzíteni rendeli, ha az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá. Mivel a Ptk. alapján főszabályként jogszerű és megengedett az alvállalkozó igénybevétele, minden ettől eltérő kikö- tést szabályozni kell a szerződésben – akár azt is, ha a megrendelő ugyan nem tiltja meg, de előzetes bejelentéshez vagy jóváhagyáshoz köti a bevonni kívánt alvállalkozók igénybevételét.

Fontosnak tartjuk hangsúlyozni: erre a megkötésre

– kellő időben, minél előbb, legkésőbb a kivitelezési szerződés megkötésekor, annak szövegébe foglaltan és

– jogszerű, objektív (a generálkivitelező, fővállalkozó által is elfogadott) indok alapján kerüljön sor. Az ilyesfajta korlátozásra a közbeszerzési eljárások so- rán egy esetben van lehetősége az ajánlatkérőnek – erre a későbbiekben visszatérünk.

Az említett megkötés mellett nemegyszer előfordul, hogy a megrendelő (építte- tő) bizonyos alvállalkozókat kijelöl a generálkivitelező, fővállalkozó számára. En- nek indoka sokféle (üzleti, bizalmi, gazdasági stb.) lehet; a kivitelezési szerződés egyensúlya, a viszonosság elve alapján javasoljuk a szerződésben rögzíteni, hogy

– a kijelölést milyen munkarészekre és legkésőbb milyen időpontig van joga a megrendelőnek megtennie,

– a kijelölt alvállalkozót illetően a generálkivitelezőnek, fővállalkozónak – ob- jektív indoklási kötelezettsége mellett – kifogásolási (vétó) joga van,

– egyetértés szükséges a kijelölt alvállalkozó munkavégzési, illetve térbeli or- ganizációs feltételeit illetően: a felvonulási létesítmények, az ideiglenes mel- léképítmények, a segédszerkezetek, az időarányos gépköltségek használa- ta, illetve az ezek miatt fizetendő térítési díjak mértéke, összege,

– ezt ki felé, és milyen ütemezésben érvényesítheti a generálkivitelező, fővál- lalkozó,

– ugyancsak egyetértés szükséges a szóban forgó alvállalkozói munkák idő- beli ütemezését illetően,

– a kijelölt alvállalkozó „befogadása” esetén a generálkivitelezőt, fővállalkozót megillető tevékenységirányítási (építésvezetőségi általános) költségek, a vállalati általános költségek, a kockázatok ellenértéke és a kalkulált nyere- ség (együttesen a fedezet) mértékét, összegét.

Úgy véljük, hogy a kijelölt alvállalkozó utáni teljes felelősségvállalás csakis a felsorolt feltételekről szóló egyértelmű (sokszor háromoldalú) megállapodás alap- ján lehetséges.

Ehelyütt hívjuk fel a figyelmet arra is, hogy az alvállalkozóra vonatkozó rendel- kezésekre adott esetben az építtetői fedezetkezelő alkalmazása esetén is tekin- tettel kell lenni az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet 17. § – 21/A. § előírásaival összhangban.

2. Alvállalkozók a közbeszerzésben

A közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény speciális előírásokat is tartal- maz az alvállalkozókkal kapcsolatban: elsősorban az összeférhetetlenség [lásd a

25. §-t, a 36. § (1) bekezdését], a kizáró okok [lásd a 62. §-t és a 63. §-t], az alkal- massági követelmények [lásd a 65. §-t] terén. Ez azt jelenti, hogy a közbeszerzés útján megkötött szerződés teljesítésébe csakis ezeknek az említett közbeszerzési feltételeknek megfelelő közreműködőket (alvállalkozókat) lehet bevonni. Arról, hogy a ténylegesen bevont alvállalkozók megfelelnek (majd) ezeknek a követel- ményeknek, a generálkivitelezőnek, fővállalkozónak már a benyújtott ajánlatában [lásd a 67. § (4) bekezdését], illetve természetesen a kivitelezési szerződésben is nyilatkoznia kell.

Emellett az ajánlatkérő előírhatja a 66. § (6) bekezdése alapján, hogy az ajánlat tartalmazza

– azoknak a munkarészeknek a megnevezését, amelyek teljesítéséhez az ajánlattevő alvállalkozókat kíván igénybe venni, illetve

– nevesítse is a már ismert alvállalkozókat.

Az ilyen módon meghatározott munkarészek, munkanemek, illetve alvállalko- zók a kivitelezési szerződésbe kerülnek, azokhoz az ajánlattevő (kivitelező) kötve van.

Bár nem tartozik a szerződéses kötelezettségek közé, a közbeszerzés útján megvalósuló építési beruházások fontos szabálya, hogy a generálkivitelező, fő- vállalkozó teljesítése során az alvállalkozói részarány nem haladhatja meg a szer- ződéses érték 65 %-át [lásd 138. § (1) bekezdését]; ugyanez a maximált arány érvényes az adott alvállalkozó alvállalkozójának bevonására is (szubalvállalkozói részarány). Ennek az aránynak az ellenőrzése nem tartozik a megrendelő (épít- tető) felelősségi körébe – a törvényi előírások a kivitelezőre (közbeszerzési termi- nológiával: az ajánlattevőre) vonatkoznak, ő felel annak a betartásáért.

Alapvető szabály, hogy a szerződés teljesítése során a kivitelezőnek valameny- nyi alvállalkozóját be kell jelentenie a megrendelőjének [lásd a 138. § (3) bekez- dését], függetlenül attól, hogy nyilatkozott ezeknek az alkalmazhatósági szabá- lyosságáról; egyébként az építési naplóban is rögzítendők a bevont közreműködők. Itt térünk vissza arra a speciális esetre, amikor a közbeszerzési eljárásban a meg- rendelő korlátozhatja az alvállalkozói igénybevételt: erre csakis akkor kerülhet sor, ha az ajánlati felhívásban (dokumentációban) az ajánlatkérő előírta, hogy bizo- nyos „alapvető fontosságú feladatokat” maga az ajánlattevő végezzen el [lásd a

65. § (10) és a 138. § (3) bekezdését]; itt tehát alvállalkozók bevonása alapvetően lehetséges, de bizonyos ajánlatkérő által előírt korlátozásokkal.

Az általános szerződés-szerkesztési elv szerint a szerződések a vonatkozó jogszabályi előírásokat hivatkozásszerűen tartalmazzák – ám az előzőekben átte- kintett közbeszerzési szabályoknak a kivitelezési szerződésben való megjeleníté- se sok esetben azért szükséges, hogy a szerződő feleknek az ezekkel kapcsola- tos tennivalóit egyértelműen megfogalmazzák.

3. Előnyök-hátrányok

Komplexebb beruházások esetén – különös tekintettel arra, hogy az éptőipari szakmákban is egyre jelentősebb mértékű a szakosodás – a kivitelező sok eset- ben szükségképpen vesz igénybe alvállalkozót, hiszen ellenkező esetben az adott szolgáltatást, munkarészt nem tudná maga elvégezni. Az alvállalkozó bevonása ugyanakkor a megrendelőt sem érinti hátrányosan, hiszen a megrendelőnek to- vábbra is csak egy jogviszonya, szerződése fog fennállni (a kivitelező fővállalko- zóval) és az alvállalkozóval szemben fennálló felelősséget is rajta tudja érvénye- síteni. Ez a megoldás tehát tulajdonképpen mindenkinek előnyös, és – amint az a fenti rendelkezésekből kitűnik – módot ad arra is, hogy a felek üzleti érdeküknek megfelelően korlátozzák vagy kizárják az alvállalkozók bevonását a teljesítésbe. Megjegyezzük azt is, hogy az alvállalkozók pozícióját erősítik és vállalkozói díjhoz való jogait is jobban védik a garanciális rendelkezések, mint korábban [pl. Épkiv. 33.§ (5)-(6)].

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:104.§, 6:129.§, 6:148.§;

2015. évi CXLIII. törvény – a közbeszerzésekről – 25.§, 36.§, 32-63.§,65.§, 67.§, 138.§;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – az építőipari kivitelezési tevékenységről – 3.§. 17-21.§, 33.§.

Az átadás-átvételi eljárás

1. Fogalma és jellemzői

Az átadás-átvételi eljárás egy-egy kivitelezési munka megfelelő teljesítésének műszaki ellenőrzésére, az építtető és a fővállalkozó-kivitelező közötti pénzügyi el- számolás lezárására szolgáló aktus, amely során:

– az építtető és a fővállalkozó-kivitelező az elkészült munka műszaki teljessé- gét ellenőrzi;

– hibalistát vesznek fel, amelyben foglalt, a rendeltetésszerű használatot gátló hibák javítása a műszaki átadás-átvétel lezárásának feltétele.

Az átadás-átvételi eljárást követően a felek között teljeskörűen, a pótmunkákra és az esetleges teljesítési biztosítékokra is kiterjedően megtörténik a pénzügyi el- számolás.

Az átadás-átvételi eljárás folyományaként a végszámla ellenértékének megfi- zetését követően a fővállalkozó-kivitelező átadja az építtető részére a munkaterü- letet, ill. az átadási dokumentációt.

Az átadás-átvételi eljárás szabályait egyrészről a Ptk., illetve az Épkiv. szabá- lyozza. A Ptk. szabályai eltérést engedőek (diszpozitívak), tehát a Felek a szerző- désben eltérhetnek attól, míg az Épkiv. szabályai kógensek, tehát azoktól a szer- ződésben sem lehet érvényesen eltérni.

A Ptk. előírja, hogy az átadás-átvételi eljárás keretében a felek elvégzik az adott üzletágban szokásos azon vizsgálatokat, amelyek a teljesítés szerződés- szerűségének megállapításához szükségesek, ha tehát speciális rendelkezése- ket nem kötöttek ki, akkor alapvetően ebből kell kiindulni.

Az átadás-átvételi eljárás egy-egy generálkivitelezés talán legkockázatosabb és legtöbb kockázattal járó aktusa, hogy az építtetők törekszenek a magyar jog- szabályokon, ill. kialakult szakmai szokásokon túlterjeszkedni és a fővállalkozóval szemben olyan feltételeket érvényesíteni, amelyek jelentősen meghaladják a fő- vállalkozó kivitelező jogszabályban foglalt kötelezettségeit. Erre tekintettel az alábbiakra hívjuk fel a figyelmet:

a) Gyakran előfordul, hogy az építtetők teljeskörű hibamentességet követelnek meg az átadás-átvétel megkezdése érdekében, holott a Ptk. kimondja, hogy az átadás-átvétel nem tagadható meg a mű olyan hibája miatt, amely, illetve amelynek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot. A felek ettől a rendelkezéstől eltérhetnek ugyan, de pl. egy generálkivitelezési eljárásban nem méltányos, hogy a megrendelő kisebb hibák miatt is megtagadhassa az átvételt.

b) Amennyiben olyan műszaki tartalom is a szerződés részét képezi, amelyet a hatályos MSZ (MSZ EN) szabvány nem szabályoz, javasoljuk a műszaki tar- talom szöveges leírásában rögzíteni ezen műszaki tartalmak minimum kö- vetelményeit (pl. ipari padló felülete minőségi követelményei), hogy ez ne legyen vitatható az átadás során.

c) Az átadás-átvételi eljárás megkezdése feltételeinek pontos szabályozása szükséges a szerződésben, mert a hatályos jogszabályok szerint a vállalko-

zó eredményesen teljesítette a véghatáridőt, amennyiben az átadás-átvéte- li eljárás a véghatáridőn belül megkezdődött, az eljárásnak nem kell tehát ezen időpontig befejeződnie.

d) Az átadás átvételi eljárás időtartama a hatályos jogszabályok szerint alapve- tően 30 nap, azonban az eljárás folyamatát javasoljuk a jogszabályoknál részletesebben meghatározni, ui. sajnálatos gyakorlat az, hogy az építtetők ismételt – adott esetben a létesítmény egyes részei üzemszerű használata mellett felmerülő – újabb és újabb hibalistákkal akadályozzák meg az át- adás-átvétel lezárását. Ennek elkerülése érdekében javasoljuk, hogy a szer- ződésben egyértelműen kerüljön rögzítésre az, hogy

i) a Felek az átadás-átvétel megkezdését követően egy hibalistát vesznek fel, amelyben az egyes hibákhoz határidőket rendelnek, és a hibák javí- tásához pontos összegek kerülnek rögzítésre. Előfordulhat ugyanis, hogy a fővállalkozó-kivitelező időjárási körülmények miatt nem tud egyes hibákat javítani (pl. kertépítészet), ugyanakkor ezen hibák ki nem javítása, egy-egy nagylétesítmény átadás-átvétele lezárását nem aka- dályozhatja meg. Amennyiben a felek az egyes hibákhoz konkrét össze- geket rendelnek, az egy esetleges későbbi árleszállítás esetén nyújt se- gítséget az elszámolásban.

ii) rögzíteni javasoljuk továbbá, hogy a hibalistában feltüntetett, a rendelte- tésszerű használatot gátló hibák javítása esetén az átadás-átvételi eljá- rás lezárható. Ezzel együtt célszerű már a hibalistában megjelölni azt, hogy melyik hibát tekintik a felek rendeltetésszerű használatot gátló hi- bának.

e) Xxxxxxxxx tartjuk rögzíteni, hogy a létesítmények használatbavételi engedé- lyének megszerzése, a hatályos jogszabályok szerint nem a fővállalkozó ki- vitelező feladata, így javasoljuk, hogy a használatbavételi engedély beszer- zését semmi esetre se vállalják a fővállalkozók a véghatáridő lejártáig, különösen amiatt, mert a hatósági eljárás megindításának feltétele az e-nap- ló és az átadás-átvételi eljárás lezárása. Amennyiben a fővállalkozó-kivitele- ző mégis úgy dönt, hogy a használatbavételi engedély beszerzésének ügy- intézését a fővállalkozási szerződés keretében vállalja, javasoljuk egyértelműen rögzíteni, hogy a fővállalkozó-kivitelező eredmény felelősség- gel járó határidőt nem tud vállalni a használatbavételi engedély beszerzésé- re, hiszen számos tőle független körülménytől függ az engedély kiállítása (pl. közműszolgáltatókkal megkötött közműszolgáltatói szerződések, köz- műfejlesztési hozzájárulás, esetleges társvállalkozó átadása-átvételi eljárá- sa, e-naplója lezárása kívül esik a fővállalkozó érdekkörén). Végleges (jog- erős) használatbavételi engedély beszerzésének vállalása szintén kockázatos, hiszen a határozat véglegessé válására a vállalkozónak aligha van ráhatása. A fővállalkozó kivitelező birtokában számos olyan dokumen- tum található, amelyek a létesítmény használatbavételi megindításához szükségesek (így többek között a hulladék-nyilvántartó lapok, felelős mű- szaki vezetői nyilatkozat, mérési jegyzőkönyvek), ezeket a hatályos jogsza- bályok szerint a fővállalkozó kivitelező végszámlája ellenértéke megfizeté- sét követően köteles átadni. Javasoljuk, hogy a fővállalkozó-kivitelezők ezen jogszabály alapján fennálló joguk érvényesítéséhez fokozottan ragaszkodja- nak (lásd a Végszámla c. szócikkhez írottakat).

f) Felhívjuk a figyelmet arra is, hogy Ptk. szerint a hibás teljesítési kötbér mel- lett kellékszavatossági igényt egyidejűleg nem lehet érvényesíteni. Kellékszavatosság alapján a megrendelő kijavítást, cserét vagy árleszállí- tást kérhet és ebben az esetben főszabályként egyidejűleg nem lehet köt- bért érvényesíteni.

g) Xxxxxx tisztában lenni azzal is, hogy a gyakorlat által kimunkált és alkalma- zott azon rendelkezés is helyet kapott az új Ptk-ban, amely kimondja, hogy ha a megrendelő az átadás-átvételi eljárást nem folytatja le, a teljesítés jog- hatásai a tényleges birtokbavétel alapján állnak be. Vagyis, ha a megrende- lő az átadás-átvételi eljárást – vélhetőleg rosszhiszeműen – nem folytatja le, de a létesítményt érdemben birtokba veszi, használja, akkor az átvettnek minősül valamennyi jogkövetkezmény tekintetében – vagyis pl. a végszámla is esedékessé válik, megkezdődik a jótállás stb.

h) Az átadás-átvétellel a szerződés teljesítése lényegében lezárul, ezért a vég- számlában a fővállalkozó kivitelező az utolsó vállalkozói díj részletet érvé- nyesíti, azaz a végszámla alapját képező végteljesítésigazolásban vala- mennyi igénnyel el kell számolnia a feleknek, azaz többek között:

i) a fővállalkozó valamennyi pótmunka igényéről javasolt megállapodni;

ii) szükséges rögzíteni valamennyi esetleges kötbér-, és kárigényt, ill. ezek hiányát;

ii.) szükséges rögzíteni a fővállalkozó jótállási és kellékszavatossági köte- lezettségeinek kezdő napját, amely jellemzően az átadás-átvételi eljá- rás lezárásának napja;

iv) szükséges rögzíteni az esetleges teljesítési pénzügyi visszatartások megfizetésének napját, ill. a teljesítési biztosítói kötelezvény/bankga- rancia visszaszolgáltatásának napját.

A fentieket a végteljesítés igazolás minimum kellékeiként javasoljuk meghatá- rozni, azzal, hogy annak további tartalma a felek megállapodásán, ill. az építési projekt sajátosságain alapul.

2. Előnyök-hátrányok

Az átadás-átvételi eljárás a kivitelezési szerződés esetén kiemelkedő jelentőségű, hiszen a felek ennek során bizonyosodnak meg arról, hogy a kivitelező teljesítése minden tekintetben szerződésszerű volt-e, és ennek függvénye a vállalkozási díj kiegyenlítése is. Ennek okán az építőipari kivitelezésre vonatkozó jogszabályok több olyan rendelkezést tartalmaznak, amelyek a felek jogos érdekét védik ezen eljárás során. Ilyennek tekinthető a kivitelezőt a számla kiegyenlítéséig az Épkiv. alapján megillető, a munkaterület visszatartására vonatkozó jog ill. ezen viták gör- dülékenyebb elintézését célozza a TSZSZ eljárása is. Utóbbi a jogosult felek meg- bízására szakértői véleményt ad abban az esetben, ha a teljesítésigazolás kiadá- sa nem történt meg, a kiadása vitás, vagy a teljesítésigazolás kiadásra került, de a kifizetés nem történt meg (lásd még a Teljesítésigazolási Szakértői Szervezet c. szócikket).

Tekintettel arra, hogy a kivitelezések során jellemzően egy több szereplőből álló vállalkozói láncolat alakul ki, iránymutató lehet a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett szervezett Választottbíróság egy határozata, amelyben ki-

mondta, hogy amennyiben a megrendelő a fővállalkozótól a művet átvette, és az alvállalkozó teljes vállalkozási része tekintetében elismerte az átvételt, a fővállal- kozó nem tagadhatja meg az alvállalkozó munkájának átvételét (1999/7. Választottbírósági határozat). Ilyen esetekben tehát az alvállalkozó kivitelező is alappal követelheti a teljesítésének átvételét és érvényesítheti annak jogkövetkez- ményeit.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 6:159.§, 6:187.§, 6:274.§; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 33.§.

Bírósági kikötés

1. Fogalma és jellemzői

Ha felek között a kivitelezési szerződéssel összefüggésben olyan vita merül fel, amelyet békés úton nem tudnak megoldani, a felek jogaikat bírósági úton tudják érvényesíteni. A Ptk. kifejezetten rögzíti, hogy az ott biztosított jogok érvényesíté- se – ha törvény eltérően nem rendelkezik – bírói útra tartozik. Ennek keretén belül a felek már a szerződésben rendelkezhetnek arról, hogy esetleges későbbi jogvi- tájukban pontosan melyik bíróság járjon el. A felek a vitás ügyüket utalhatják ún. rendes bírósági hatáskörbe, vagy választottbíróság elé.

2. Rendes bíróság

Amennyiben a felek rendes (állami) bíróságot kívánnak kikötni, arra az esetre va- gyonjogi ügyek tekintetében a felmerült jogvitájukra vagy a meghatározott jogvi- szonyból eredő jövőbeli jogvitájuk esetére – törvény eltérő rendelkezése hiányá- ban – kiköthetik valamely bíróság illetékességét. A kikötött bíróság – törvény eltérő rendelkezése vagy a felek eltérő megállapodása hiányában – kizárólagosan lesz illetékes.

Felhívjuk azonban a figyelmet arra, hogy vagyonjogi ügyek tekintetében a felek továbbra sem köthetik ki

a) a törvényszék hatáskörébe tartozó ügyben a Fővárosi Törvényszék és a Bu- dapest Környéki Törvényszék,

b) a járásbíróság hatáskörébe tartozó ügyben a Pesti Központi Kerületi Bíró- ság

illetékességét.

A felek ilyen megállapodása tehát adott esetben érvénytelen lesz. Illetékességi kikötés hiányában, a jogvitában az általános illetékességi szabá-

lyok szerinti bíróság fog eljárni.

Megjegyezzük, hogy Magyarország határa által körbezárt területen lévő nem- zeti vagyonra vonatkozó polgári jogi szerződések esetén csak a magyar bíróság joghatóságát lehet kikötni – ez azonban önmagában nem tiltja meg az alábbi 3. pontban megjelölt választottbíróság igénybe vételét.

3. Választottbíróság

A választottbírósági eljárásban nem állami bíróság, hanem a felek részéről kijelölt választottbíróság dönt a vitában. Két fajtája lehetséges: eseti vagy állandó, utóbbi ma Magyarországon a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő állan- dó Választottbíróság.

Állami bírósági eljárás helyett választottbírósági eljárásnak van helye, ha a fe- lek ebben állapodnak meg. Nincs helye azonban választottbírósági eljárásnak fo-

gyasztói szerződésből eredő jogvita esetén (ill. a törvény által meghatározott, épí- tési kivitelezés során nem releváns egyéb esetekben).

A választottbíróság kikötéséről a feleknek szerződésben kell megállapodniuk, amelyben meghatározott – akár szerződéses, akár szerződésen kívüli – jogviszo- nyukból keletkező, köztük már felmerült vagy a jövőben felmerülő minden, vagy valamely konkrétan meghatározott vitát választott bíráskodásnak vetik alá. A választottbírósági szerződés lehet más szerződés része vagy önálló szerződés. A választottbírósági szerződést azonban minden esetben írásba kell foglalni.

A választottbírósági szerződést írásban megkötöttnek kell tekinteni akkor is, ha a választottbíróság elé utalásra irányuló nyilatkozatában vagy kereseti kérelme előadásában a fél állítja a választottbírósági szerződés létét, és a másik fél azt nem vitatja – vagyis, ha a szerződésben írásban nem rendelkeztek ugyan erről a felek, de a választottbíróság eljárása ellen egyik fél sem tiltakozik.

Amennyiben külföldi fél is érintett az adott szerződésben, indokolt, hogy a választottbírósági kikötésben az eljárás nyelvéről is rendelkezzenek a felek. Szer- ződéses rendelkezések meghatározása során célszerű továbbá úgy eljárni, hogy a felek által kikötött bíróság nyelvével összhangban legyen a szerződés nyelve, és a jogvita esetén alkalmazandó jog nyelve egyaránt.

Lehetséges a külföldi székhelyű választottbíróságok kikötése is, amennyiben a felek szándéka erre irányul.

4. Előnyök-hátrányok

Fontos, hogy a felek tisztában legyenek a kétfajta bírói út közötti érdemi különbsé- gekkel. A választottbíróság eljárása költségesebb, de jellemzően gyorsabb, mint a rendes bírósági eljárás. Az állami bíróság eljárása során az ítélettel szemben jog- orvoslattal lehet élni, a választottbírósági ítélet ellen azonban fellebbezésnek nincs helye. A választottbírósági ítélet rendes bírói úton csak a választottbírósági ítélet érvénytelenítése iránt indított perben – speciális esetekben – vizsgálható felül.

A fentiek okán jellemzően nagyobb értékű kivitelezési szerződések esetén, ill. külföldi szerződő felek esetén célszerűbb lehet a választottbírói út igénybevétele. Rendes bíróság igénybevétele esetén ügyeljünk arra, hogy ne olyan bíróságban állapodjunk meg, amelynek az illetékessége nem köthető ki (pl. PKKB).

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 1:6.§;

2017. évi LX. törvény a választottbíráskodásról 1.§ (3), 8.§, 47.§ (1); 2016. évi CXXX. törvény – a polgári perrendtartásról 27.§;

2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról 17.§ (3).

Biztosítékok, garanciák

1. Fogalma és jellemzői

Az alább taglalt jogintézmények, garanciák alapvetően azt a célt szolgálják, hogy a feleket rászorítsák a szerződésszerű teljesítésre és adott esetben az egymással szembeni követelések érvényesítését megkönnyítsék. Az építőipari kivitelezéshez kapcsolódóan a gyakorlatban alkalmazott legtipikusabb biztosítékok az alábbi csoportosításokban foglalhatók össze:

1.1. Formai szempontból

– pénzügyi intézmény vagy biztosító által vállalt garancia vagy készfizető ke- zesség vagy esetlegesen anyavállalat által adott garancialevél,

– biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető kezességvállalást tartal- mazó – kötelezvény,

– óvadékként a jogosult számlájára történő befizetés/átutalás,

– visszatartás a vállalkozó számláiból,

1.2. Tartalmi szempontból – vagyis attól függően, hogy az adott biztosíték milyen követelés biztosítására vonatkozóan nyújt fedezetet

– ajánlati biztosíték

– teljesítési biztosíték

– jóteljesítési biztosíték

– előleg visszafizetési biztosíték.

2. A biztosítékok jellemzői

A vállalkozások közötti kiegyensúlyozott szerződéses kapcsolatban a felek jogaik érvényesítése és biztosítása érdekében a fentiek szerinti biztosítékokat kötnek ki szerződéseikben. A biztosítékokra vonatkozó jogi szabályozás egy része a Ptk- ban található, sok intézményt viszont a Kbt. szabályoz nagyobb részletességgel

– ez utóbbi azonban nyilvánvalóan csak a jogszabály hatálya alá tartozó eljárá- sokban kötelező. Más esetben a felek szerződési szabadságába tartozó kérdés, hogy egymással szemben milyen biztosítékokat kötnek ki.

A biztosítékok alkalmazása során kívánatos, hogy azok célhoz kötöttek legye- nek, összegük, mértékük ne rójon aránytalan terhet a biztosítékot adó félre nézve (pl. amennyiben egy bankgarancia több éves kivitelezésre vonatkozik, célszerű annak összegét az egyes fizetési ütemekkel összehangolni, és azt a már kiegyen- lített díj arányában csökkenteni stb.).

Ugyanezen okból indokolt az is, hogy egy biztosíték csak addig álljon fenn, amíg azt az érintett fél méltányolható jogos érdeke indokolja (pl. jóteljesítési bizto- síték ne álljon fenn a jótállás leteltét követően hónapokig, hiszen a jótállási idő

alatt, határidőben bejelentett igény a jótállási idő lejártát követő 3 hónapon túl már bíróságon sem érvényesíthető).

A biztosítékok körében elérendő cél, hogy valamennyi biztosítéki formát elfo- gadják a magánmegrendelők is, többek között a Kbt-ben bevezetett és elfogadott biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető kezességvállalást tartalmazó

– kötelezvényt is. Így amennyiben kimerülőben van egy vállalkozás bankgarancia kerete, alkalmazni tudja az – ugyan valamennyivel drágábban igénybe vehető – de egyre terjedőben lévő biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető ke- zességvállalást tartalmazó – kötelezvényt.

Célszerű a biztosítékok mértékének a szerződéses időtartam alatti csökkenté- séről megállapodni abban az esetben, amennyiben a szerződés teljesítésével ösz- szefüggésben nyújtott előleg elszámolása nem egy összegben a végszámla be- nyújtásánál történik.

Jó gyakorlat az is, amennyiben az egyik fél által adott biztosíték (pl. teljesítési) a teljesítés lezárultával a jótállási igények biztosítására vonatkozó jótállási biztosí- tékká alakul át, valamint az is, ha a félnek módjában áll a lehetséges biztosítéki formák közötti átjárásra, választásra – a megrendelő érdekeinek sérelme nélkül

– annak érdekében, hogy minél szabadabban tudjon a rendelkezésére álló bizto- sítéki keretekkel gazdálkodni.

3. Előnyök-hátrányok

A teljesítési biztosítékok a szerződésben bármelyik fél érdekét szolgálhatják, a megrendelőét szolgálja pl. a jóteljesítési garancia, míg a kivitelezőét a megrende- lő bankja által az díj fizetésére vonatkozó bankgarancia, vagy egy anyavállalati garancialevél. A garancia alapján a jogosult fél könnyebben, gyorsabban vagy na- gyobb eséllyel érvényesítheti a másik féllel szemben fennálló követelését. A túl- zott összegű ill. aránytalan ideig fennálló garanciák azonban az azt biztosítani köteles félnek aránytalan költséget jelenthetnek.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 5:95.§ 6:416-438.§; 2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzésekről 54.§, 134.§.;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 3.§ (2) o).

Az előleg

1. Fogalma és jellemzői

Az előleget a Ptk. kifejezetten nem definiálja, azonban az Áfa tv-ből levezethető az előleg meghatározása. Eszerint az előleg termék értékesítése, szolgáltatás nyúj- tása esetében a teljesítést megelőzően juttatott, az ellenértékbe beszámítható va- gyoni előny.

Az előleg elsődleges célja a projekt, vállalkozó általi finanszírozásának könnyí- tése, emellett egyben a vállalkozó pénzügyi kockázatát is csökkenti. Az előleg lé- nyegében a vételár ill. vállalkozási díj része, abba minden esetben beszámít, ah- hoz különleges jogkövetkezmények nem fűződnek – szemben a foglalóval. Az Épkiv. 3.§ (2) előírja, hogy amennyiben az építtető a fővállalkozó kivitelező részé- re előleg kifizetését biztosítja, az előleg felhasználásának meghatározását és az előleg elszámolásának módját is rögzíteni kell a kivitelezési szerződésben.

Elszámolása a felek megállapodása alapján történhet a teljesítéssel arányosan valamennyi részszámlában, illetve egy összegben a végszámlában is. Az előleg szerződésszerű elszámolásának biztosítékaként bankgarancia vagy biztosítási szerződés alapján kiállított készfizető kezességvállalást tartalmazó kötelezvény szolgálhat.

A fentiek alapján tehát, amennyiben a megrendelő kisebb mértékű előleget biz- tosít, akkor az előleg visszafizetésére vonatkozó biztosíték kikötése nem feltétle- nül indokolt és szükséges.

Felhívjuk a figyelmet, hogy amennyiben az előleg elszámolása a végszámlá- ban történik, akkor a finanszírozás mellett fizetési biztosítékként is funkcionál az előleg. Amennyiben viszont az előleg elszámolása a teljesítés arányában folya- matosan történik, úgy indokolt, hogy ennek megfelelően az előlegvisszafizetési biztosíték összege az előleg elszámolásával arányosan csökkenthető legyen.

Javasoljuk azt is, hogy előlegvisszafizetési biztosítékként ne csak bankgaran- ciát, hanem alternatívaként biztosítói kötelezvényt is fogadjon el a megrendelő.

2. Előnyök-hátrányok

Az előleg fizetése nyilvánvalóan kedvezőbb anyagi helyzetbe hozza a vállalkozót, hiszen nem kell a teljes kivitelezési költséget megfinanszíroznia, annak egy részét a megrendelő előlegezi. Amennyiben pedig felek az előleg elszámolásának mód- jában megfelelően megállapodnak és az előleg visszafizetésére biztosítékot köt- nek ki, akkor a megrendelő érdekei is kellőképpen biztosítva lesznek.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról 59.§ (1);

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 3.§ (2) n).

Fizetési biztosítékok

1. Fogalma és jellemzői

A kivitelezési szerződések teljesítése jellemzően arra a mechanizmusra épül, hogy a kivitelező vállalkozó szükségszerűen a teljesítésben elől jár, azaz fokozott figyelmet kell arra fordítania, hogy meggyőződjön arról, hogy az építtető rendelke- zik a kivitelezéshez szükséges pénzügyi forrással, ill. amennyiben az építtetőnek nem áll rendelkezésre a kivitelezéshez szükséges forrás, lehetősége legyen a tel- jesítés mielőbbi felfüggesztésére, és az építési terület birtokban tartására.

A magánberuházások piacán a fentiekre szolgálnak a jogszabályban rögzített eszközök, ill. ezúton kívánunk néhány praktikus szerződéses feltételt javasolni a kivitelező vállalkozók részére.

2. A kivitelező vállalkozó részére jogszabályban rögzített fizetési biztosítékok

2.1. Az építtetőnek rendelkeznie kell a kivitelezési tevékenység ellenértékével

Az Épkiv. alapján az építtető köteles nyilatkozni arról, hogy a kivitelezés ellenérté- kével rendelkezik, azaz az építtető kizárólag abban az esetben köthet kivitelezési szerződést, amennyiben a szerződés aláírásakor már rendelkezésre áll a kivitele- zéshez szükséges teljes pénzügyi forrás. Ezen alapfeltétel teljesülését azonban számos esetben ellenőrizni szükséges, hiszen ezen jognyilatkozathoz önmagá- ban nem fűződik joghatás, és ezáltal az építtető fizetési készsége vagy képessé- ge sem lesz jobb.

2.2. Fedezetkezelő

A fedezetkezelő működését az Épkiv. szabályozza. A fedezetkezelő igénybevétele kötelező, a Kbt. szerinti közösségi értékhatárt (ez 2018. évben EUR 5.548.000,- EUR, ill. 1.723.541.680,- Ft, mértékét a költségvetési törvény határozza meg évente) elérő vagy meghaladó építőipari kivitelezési tevékenység esetén, ha a beruházás nem tartozik a Kbt. hatálya alá (magánberuházás).

A fedezetkezelő egyrészről lehetővé teszi a kivitelező vállalkozó részére, hogy meggyőződjön arról, hogy az építtető rendelkezik a kivitelezés ellenértékével, az ellenérték hiánya esetén jogosult a teljesítést felfüggeszteni, valamint biztosítja a kivitelező vállalkozó által szolgáltatott teljesítési biztosíték felhasználása ellenőr- zését:

i) az építtető köteles igazolni, hogy rendelkezésére áll a kivitelezés teljes el- lenértéke;

ii) köteles elhelyezni a fedezetkezelői számlán a soron következő teljesítési ütem ellenértékét a teljesítési ütem 1. napjáig;

iii) amennyiben az építtető a szerződésben rögzített teljesítési ütemek kezdő napjáig nem helyezi el a pénzügyi ütemtervben az adott teljesítési ütemre

előirányzott összeget, a kivitelező vállalkozó jogosult 30 napra felfüggeszte- ni a teljesítést, ezt követően pedig jogosult a fővállalkozói szerződést fel- mondani vagy a teljesítési határidőt a felfüggesztés időtartamával meghosz- szabbítani az ezzel összefüggő költségeinek építtető általi megtérítése mellett.

2.3. Az átadási dokumentáció, valamint az építési terület visszatartása és az e-napló lezárása megtagadása lehetőség

Az Épkiv. 33. § (1) bek. és (3) bek. alapján a kivitelező vállalkozó jogosult a mun- katerületet birtokban tartani, az e-napló lezárását megtagadni és az átadási doku- mentáció átadását a végszámla kifizetéséhez kötni.

A végszámla kifizetéséig a kivitelező vállalkozó az alábbi dokumentumokat tart- hatja vissza:

a) a hulladék-nyilvántartó lapot,

b) a megvalósulási tervdokumentációt,

c) a kezelési-, és karbantartási útmutatót;

d) minden olyan egyéb hatósági engedélyt, dokumentumot, nyilatkozatot, ami a használatbavételi engedély vagy tudomásul vétel megkéréséhez szükséges,

e) jótállási dokumentumokat, főbb mozgatható épületszerkezetek kezelési út- mutatóját, és egyéb használati, üzemeltetési és karbantartási utasításokat, a nyomáspróba jegyzőkönyveket,

f) a mérési jegyzőkönyveket és az elvégzett működési próbák jegyzőkönyveit,

g) a villamos berendezés első felülvizsgálatának eredményéről készített minő- sítő iratot,

h) a beépített szerelvények, berendezések, burkolatok, egyéb tartozékok jótál- lási jegyét,

i) a közüzemi mérőórák jótállási jegyeit, hitelesítési jegyzőkönyveit,

j) az építmény biztonsági és egészségvédelmi tervét.

Megjegyezzük, hogy a gyakorlatban, mivel a fenti dokumentumok jelentős ré- sze, ill. az e-napló lezárása elengedhetetlen az épület használatbavételi engedé- lyéhez, a dokumentumok átadását az építtető szerződésben igyekszik előrébb hozni (pl. dokumentáció részszámlánként való átadása, e-napló lezárása kötbér- terhes) a kivitelezési szerződésben rögzített rendelkezésekkel. Szeretnénk felhív- ni a kivitelező vállalkozók figyelmét, hogy az Épkiv. rendelkezései kógensek, azaz azoktól érvényesen nem lehet a kivitelezési szerződésben sem eltérni (lásd még a Végszámla és a Biztosítékok, garanciák c. szócikkhez írottakat).

2.4. Felfüggesztés

A fentiek mellett a Polgári Törvénykönyv általános jelleggel (nem kizárólag a kivi- telezési szerződések tekintetében) biztosítja a felfüggesztés lehetőségét ameny- nyiben a Megrendelő szerződésszegést (pl. fizetési késedelem) követ el.

3. A kivitelezési szerződésekbe beépíteni javasolt fizetési biztosítékok

A fentiek mellett számos olyan fizetési biztosíték áll a kivitelező vállalkozó rendel- kezésére, amelyek nem közvetlenül jogszabályon alapulnak, de jogszabályban

foglalt megrendelői kötelezettségekből levezethetőek, és amelyek alkalmazását javasoljuk a kivitelező vállalkozóknak, annak érdekében, hogy a megfelelően biz- tosítsák a saját és az alvállalkozóik kifizetését.

3.1. Előleg, mint fizetési biztosíték

Az előleg egyrészről a kivitelező vállalkozó előfinanszírozását szolgálja, másrész- ről azonban fizetési biztosítékként is szolgálhat. Az előleg fizetési biztosítéki sze- repe elérése érdekében javasoljuk, hogy az előleg összege minél nagyobb rész- ben vagy teljes egészben a kivitelező vállalkozó végszámlája összegéből kerüljön visszavonásra. Mivel az előleg visszavonása mértékére jogszabály nem tartalmaz rendelkezést, az előleg visszavonás rendje a felek megállapodásától függ és azt a kivitelezési szerződésben szükséges rögzíteni (részletesebben lásd az Előleg szócikket).

3.2. Megbizonyosodás arról, hogy az építtető a kivitelezés teljes időtartama alatt rendelkezik a kivitelezés ellenértékével

Az Épkiv. alapján az építtető köteles nyilatkozni arról, hogy a kivitelezés ellenérté- kével rendelkezik, azonban az Épkiv. nem biztosít megbizonyosodási lehetőséget ennek rendelkezésre állásáról a kivitelező vállalkozó részére. Az építtetői fedezet- kezelés hatálya alá tartozó szerződések esetében az építtetői forrás rendelkezés- re állását a fedezetkezelő köteles ellenőrizni, azonban az építtetői fedezetkezelés csak nagyobb összegű létesítmények esetén kötelező (lásd: fent).

A fentiek miatt azt javasoljuk a kivitelező vállalkozók részére, hogy az Épkiv. 3.

§ (1) bek. m.) pontjára hivatkozással igényeljék a kivitelezési szerződésekben részletszabályok rögzítését annak érdekében, hogy a kivitelező vállalkozónak le- gyen lehetősége folyamatosan meggyőződni arról, hogy a soron következő telje- sítési ütem ellenértéke építtető rendelkezésére áll-e. Ennek talán a leghatéko- nyabb szabályozása (amennyiben a vállalkozó jogait a megrendelő fizetését biztosító bankgarancia nem védi) az, hogy az építtetőnek az adott teljesítési ütem (leggyakrabban hónap) megkezdése előtt bankszámla kivonattal igazolnia kell, hogy a kivitelezés ellenértéke a bankszámláján rendelkezésre áll, ill. írásban kö- teles arról nyilatkozni, hogy a pénzeszközt elkülönítve kezeli és kizárólag a kivi- telező vállalkozó díja megfizetésére fordítja. A pénzeszköz rendelkezésre állása igazolása hiánya esetére javasoljuk, hogy a kivitelező vállalkozó kössön ki munka- végzés felfüggesztési jogot – bár ez a Ptk. alapján is jogában áll.

3.3. A munkavégzés felfüggesztésének lehetősége

A korábbi Ptk. (Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény) kissé részle- tesen szabályozta a teljesítés felfüggesztésének lehetőségeit az építtetői fizetési késedelem, vagy az építtető vagyoni viszonyaiban bekövetkező negatív változás esetén. Jelenleg hatályos Ptk. általánosabban szabályozza ezt a helyzetet és a felekre bízza a részletszabályok kialakítását.

A fentiekre tekintettel javasoljuk a kivitelező vállalkozók részére, hogy részlete- sen szabályozzák a kivitelezés megrendelő fizetési vagy teljesítésigazolási kése- delme esetén való munkavégzés felfüggesztésének részletszabályait. Az alábbi szabályok a kivitelezési szerződésben való rögzítését javasoljuk:

– Amennyiben az építtető bármely fizetési kötelezettsége teljesítésével, vagy a teljesítésigazolás kiállításával meghatározott idejű (pl. 5 munkanap) kése-

delembe esik, a kivitelező vállalkozó jogosult a munkavégzést felfüggeszte- ni, és a továbbiakban kizárólag az állagmegóváshoz szükséges munkákat végzi el, ill. az építéshelyszín őrzés-védelmét biztosítja;

– Félreértések elkerülése végett célszerű lehet azt is rögzíteni, hogy a kivite- lező vállalkozó a felfüggesztés időtartama alatt az építési terület jogszerű birtokosa marad;

– Amennyiben a Felek között a szerződésszegés (késedelem) jogkövetkez- ményei tárgyában megállapodás jön létre vagy a késedelmes vállalkozói díj megfizetésre került, ezt követően a kivitelező vállalkozó a munkavégzést 3 (három) munkanapon belül köteles megkezdeni.

– A műszaki ütemtervet a Felek a felfüggesztéstől a munkavégzés megkezdé- séig eltelt időtartammal vállalják aktualizálni, vagyis a teljesítési határidőket arányosan meghosszabbítják.

Amennyiben a Felek között nem jön létre megállapodás, a kivitelező vállal- kozó jogosult a szerződést felmondani, és a Felek kötelesek a kivitelező vál- lalkozó által már teljesített munkákkal, beszerzett alapanyagokkal (30 napon belül) elszámolni. Erre az esetre meghiúsulási kötbér kikötése is indokolt lehet a meg nem valósult munkák értékét alapul véve (lásd még a Kötbér c. szócikket).

4. Előnyök-hátrányok

A fizetési biztosítékok a szerződésben a kötelezett fizetési képességét vagy fize- tési készségét segítik elő. A fenti intézmények elsődlegesen azt a célt szolgálják, hogy a vállalkozó megbizonyosodjon arról, hogy megrendelőnek a fedezet a ren- delkezésére áll és, hogy rászorítsák őt a fizetési kötelezettségeinek teljesítésére egy olyan esetben, amikor a kifizetés megtagadásának nincs jogalapja. Olyan esetekre, amikor a vállalkozó a megrendelő fizetési képességét kívánja biztosíta- ni, bankgaranciát, kezességet stb. célszerű a szerződésben kikötni (lásd a Bank- garanciák, garanciák c. szócikknél írottakat).

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény – a Polgári Törvénykönyvről -6:139.§.

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 3.§, 18.§, 33.§.

Fizetési és számlázási szabályok

1. Fogalma és jellemzői

A felek érdeke nyilvánvalóan megkívánja és ennek okán az Épkiv. is előírja, hogy a feleknek a kivitelezési szerződésben rögzíteniük kell a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét. Ezen szerző- déses rendelkezéseken túlmenően azonban jogszabályi rendelkezések is szabá- lyozzák ezt a kérdést – annak érdekében, hogy a felek közötti kiegyensúlyozott szerződéses viszony fennálljon.

2. Szabályok a közbeszerzésben

A közbeszerzési munkákhoz kapcsolódó teljesítésigazolások kiadásának rendjét a Kbt. 135.§ (1) és (2) bekezdése szabályozza az alábbi módon:

„135. § (1) Az ajánlatkérőként szerződő fél a szerződés teljesítésének elisme- réséről (teljesítésigazolás) vagy az elismerés megtagadásáról legkésőbb az aján- lattevőként szerződő fél teljesítésétől vagy az erről szóló írásbeli értesítés kézhez- vételétől számított tizenöt napon belül írásban köteles nyilatkozni.

(2) Építési beruházás megvalósítására kötött kivitelezési szerződés esetében, ha az ajánlattevőként szerződő fél írásbeli értesítésére (készre jelentés) az aján- latkérőként szerződő fél a szerződésben az átadás-átvételi eljárás megkezdésére meghatározott határidőt követő tizenöt napon belül nem kezdi meg az átadás-át- vételi eljárást, vagy megkezdi, de a szerződésben – a Ptk. 6:247. § (2) bekezdé- sére figyelemmel – meghatározott határidőben nem fejezi be, az ajánlattevőként szerződő fél kérésére a teljesítésigazolást köteles kiadni.”

Építési beruházásokkal kapcsolatban a 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az alábbi, lényegesebb rendelkezéseket tartalmazza:

– Az ellenszolgáltatás kifizetésére csak az adott munkára, munkarészre vo- natkozó teljesítésigazolás kiállítását követően kerülhet sor.

– Hat hónapot meghaladó teljesítési időszakról rendelkező és egyben ötven- millió forintot meghaladó összegű nettó ellenszolgáltatást tartalmazó szer- ződések esetén az ajánlatkérő az adott építési beruházás jellemzőinek meg- felelő időszakonként vagy kivitelezési szakaszonként részszámlázási lehetőséget biztosít.

– Speciális szabályok vonatkoznak arra az esetre, amikor ajánlattevőként szerződő fél a teljesítéshez alvállalkozót vesz igénybe, mivel ebben az eset- ben az alvállalkozók részére járó még ki nem fizetett díjak megfizetése el- sőbbséget élvez, az feltétele a fővállalkozót megillető díj fizetésének.

3. Főbb szabályok az ÁFA-törvény alapján

A vállalkozási díj megállapítása kapcsán fokozottan figyelemmel kell lenni az ún. fordított adózás feltételeire az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 142. § (1) b) pontja szerint. Ezen rendelkezés kimondja, hogy az adót a

termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője (vagyis a megrendelő) fizeti „a szol- gáltatás nyújtásának minősülő olyan építési-szerelési és egyéb szerelési munka esetében, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására – ideértve az ingatlan bontással történő megszüntetését is – irá- nyul, feltéve, hogy az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása, egyéb megvál- toztatása építési hatósági engedély-köteles, építési hatósági tudomásulvételi eljá- ráshoz vagy egyszerű bejelentéshez kötött, amelyről a szolgáltatás igénybevevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának”.

A számlakiállítás kapcsán természetesen valamennyi egyéb, számviteli és adó- jogszabályok által előírt, számlára vonatkozó rendelkezést figyelembe kell venni.

A fentiek alapján a teljesítésigazolás kiállításának határidejét mindenképpen szükséges egyértelműen rögzíteni a szerződésekben.

4. Fizetési határidő a Ptk. szerint

Fontos tudni azt is, hogy a Ptk. alapján – ha a felek a szerződésben fizetési határ- időben nem állapodtak meg – a pénztartozást a jogosult fizetési felszólításának vagy számlájának kézhezvételétől számított harminc napon belül kell teljesíteni. A jogosult teljesítésétől számított harminc napon belül kell teljesíteni a pénztarto- zást, ha

„a) a jogosult fizetési felszólításának vagy számlájának kézhezvétele a jogosult teljesítését (kivitelezési szerződés esetén az átadás-átvételi eljárás befejezését) megelőzte;

b) nem állapítható meg egyértelműen a jogosult fizetési felszólítása vagy szám- lája kézhezvételének időpontja; vagy

c) a kötelezettnek fizetési felszólítás vagy számla bevárása nélkül teljesítenie kell fizetési kötelezettségét.”

Vállalkozások közötti szerződés esetén a fenti 30 naposnál hosszabb fizetési határidőt a jogosult megtámadhatja, ha azt a jóhiszeműség és tisztesség követel- ményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul állapították meg a jogo- sult hátrányára. Az ellenkező bizonyításáig tisztességtelen kikötésnek kell tekinte- ni a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a jogosult hátrányára eltérő olyan szerződési feltételt, amely hatvan napnál hosszabb fizetési határidőt határoz meg.

Amennyiben a kötelezett valamely hatóság, a jogosult pedig vállalkozás, akkor a szabályok némileg eltérnek, mivel 30 napnál hosszabb fizetési határidő csak ak- kor köthető ki, ha a szerződésben a felek a pénztartozás halasztott teljesítésében állapodtak meg, feltéve hogy a szerződés jellege miatt ez tényszerűen indokolt, de a pénztartozás teljesítésére kikötött idő ebben az esetben sem haladhatja meg a 60 napot. A 60 napnál hosszabb fizetési határidő a hatvan napot meghaladó ré- szében alapvetően semmis.

5. Előnyök-hátrányok

A feleknek minden esetben indokolt a teljesítésigazolás és a számlafizetés felté- teleiben megállapodni – a vonatkozó – kötelező jogszabályi előírások keretein belül.

Amennyiben a teljesítésigazolás kiadása elmarad, és ezt valamelyik fél vitatja, a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő Teljesítésigazolási Szakér- tői Szerv szakvéleményét ajánlott bekérni. Ezen eljárás részletes szabályait lásd a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv c. szócikkben.

6. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:130.§, 6:247.§; 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról – 142.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól – 30.§-32/A.§.

Jogszabályváltozások hatása a kivitelezési szerződésekre

1. Fogalma és jellemzői

Napjainkban elmondható, hogy a jogalkotó meglehetősen gyakran hoz létre, vagy módosít olyan, az élet valamely jelentős területét általános, vagy részletes jelleg- gel szabályozó jogszabályt, melynek nyomon követése nagyfokú naprakészséget követel meg a jogalkalmazóktól, vagyis azoktól az állampolgároktól, gazdálkodó szervezetektől, akikre az adott jogszabály rendelkezést tartalmaz.

Így van ez az építőipar területén is, ahol a közelmúltban számos új jogszabály, illetve jogszabály-módosítás (pl. az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárá- sokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI.8.) Korm. rendelet; 155/2016. (VI. 13.) Xxxx. rendelet – a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről stb.) lépett hatályba, mellyel a jogalkotó szán- déka az volt, hogy átfogóan megreformálja az ágazatot.

Az építőiparban is végbemenő gyakori jogszabályváltozások tehát különösen nagy megpróbáltatásnak teszik ki a vállalkozásokat, különösen azokat, amelyek nem rendelkeznek megfelelő jogi apparátussal, hogy a változásokat naprakészen nyomon tudják követni. Ezen vállalkozók nem ritkán csak akkor szembesülnek a jogszabályváltozásokkal, amikor a megrendelő eléjük teszi a kivitelezési szerző- dés tervezetét, mely már tartalmazza az adott változást. Javasoljuk, hogy ameny- nyiben a vállalkozó nem rendelkezik kellő jogi apparátussal, abban az esetben vegye igénybe a szakmai kamarák, érdekvédelmi szervezetek segítségét és tájé- koztató anyagait, melyek nem pusztán a jogszabályi változásokat közlik, hanem azok érthető magyarázatát is adják.

A fenti jogszabályváltozások okán a gyakorlatban számtalan alkalommal előfor- dul, hogy egy huzamosabb, évekig tartó építési munka tárgyában létrejövő szer- ződés aláírása és a teljesítés befejezése közötti időszakban, illetve a szerződés- ben kikötött jótállási időszakban valamely, a szerződésre vonatkozó jogszabály megváltozik.

A visszaható hatályú jogalkalmazás tilalma az Alkotmánybíróság ítélkezési gyakorlatában és a jogalkotásról szóló törvényben is (a továbbiakban: Jat.) is fel- lelhető. Utóbbi deklarálja, hogy: „Jogszabály a hatálybalépését megelőző időre nem állapíthat meg kötelezettséget, kötelezettséget nem tehet terhesebbé, vala- mint nem vonhat el vagy korlátozhat jogot, és nem nyilváníthat valamely magatar- tást jogellenessé.”

A visszaható hatályú jogalkalmazás tilalma megjelenik még a Jat.-ban a Szabá- lyozási átmenet című pontban is, amikor arra ad iránymutatást a törvény, hogy a hatályba lépő és a hatályát veszítő jogszabály közül melyik alkalmazandó. A Jat. 15.§ (1) bekezdése kimondja, hogy: „A jogszabályi rendelkezést – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a hatálybalépését követően

a) keletkezett tényekre és jogviszonyokra, valamint

b) megkezdett eljárási cselekményekre kell alkalmazni.”

A fentiekkel összefüggésben kimondja a jogszabály azt is, hogy:

„A jogszabályi rendelkezést – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a hatá- lya alatt

a) keletkezett tényekre és jogviszonyokra, valamint

b) megkezdett eljárási cselekményekre

a jogszabályi rendelkezés hatályvesztését követően is alkalmazni kell.”

A fenti jogszabályhely rendelkezéséből következően tehát, amennyiben a felek között például 2014. február 15-én létrejött egy kivitelezésre vonatkozó vállalkozá- si (kivitelezési) szerződés, amelynek a teljesítési határideje 2015. május 1. volt, akkor a felek jogviszonyára akkor is a régi Ptk. (1959. évi IV. tv.) lesz irányadó a teljes teljesítés során, ha időközben 2014. március 15-én hatályba lépett az új Ptk. (2013. évi V. tv.). Adott esetben tehát egy 2015-ben felmerült kellékszavatossági kérdésben is a régi Ptk. lesz az irányadó, és az új Ptk. által bevezetett, ingatlanok- ra vonatkozó speciális szavatossági szabály nem lesz alkalmazandó. Fontos ugyanakkor látni azt is, hogy az eljárási törvények, jogszabályok irányadók lesz- nek a felekre minden esetben, ha magát az eljárási cselekményt a megváltozott jogszabály hatályba lépését követően kezdik meg a felek.

Tekintettel arra, hogy a szerződés megkötése után bekövetkezett jogszabály- változások olyan objektív körülmények, amelyekre a feleknek semmilyen ráhatá- suk nincs, viszont azok adott esetben többlet-terhet, vagy kötelezettséget hárít- hatnak valamelyik félre, célszerű rendezni a szerződésben azt, hogy amennyiben a szerződés hatálya alatt jogszabályváltozás következik be, és ez a felek részére többletkötelezettséget állapít meg, vagy tőle jogot von el, ennek következményei, többletköltségei nem képezik a szerződés részét, és erről a feleknek külön meg kell állapodniuk. Megjegyezzük, hogy ezen többletköltségeket – ha azok szoros értelemben a kivitelezéshez kapcsolódnak (pl. szigorúbb energetikai előírások) – jellemzően a megrendelőnek kellene viselnie, hiszen maga a szerződés az ő ér- dekében jön létre. Olyan költségeket pedig, amelyek a vállalkozó saját működé- sére vannak inkább kihatással (pl. szigorúbb munkavédelmi szabályok, új adatvédelmi rendelkezések), célszerű a vállalkozóra telepíteni – azonban ezek- nek a kérdéseknek a rendezése nyilvánvalóan a felek szerződéses megállapodá- sának függvénye.

2. Előnyök-hátrányok

Mivel a jövőbeli jogszabályváltozásból eredő bizonytalanságot, kockázatot a felek nem tudják érdemben korlátozni vagy kizárni, feltétlenül javasolt az ilyen esetek- ből eredő költségviselést előre rendezni a szerződésben, vagy arról megállapodni, hogy amennyiben ilyen felmerül, akkor a felek ezen költségekről esetileg fognak megállapodni.

Javasoljuk tehát, hogy ilyen esetben a vállalkozó mindenképpen kezdemé- nyezzen egyeztetést a megrendelővel. A vállalkozótól nem várható el ugyanis, hogy a szerződés aláírása előtt kalkuláljon olyan előre nem látható költségekkel, amelyek egy esetleges, a szerződés teljesítése során bekövetkező jogszabályvál- tozás okán merülnek fel – bár az nyilvánvalóan elvárható, hogy a már elfogadott, kihirdetett, de még hatályba nem lépett rendelkezésekkel kalkuláljon már az aján- latában is.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2010. évi CXXX. törvény a jogalkotásról – 2.§, 15.§;

312/2012. (XI.8.) Korm. rendelet az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljá- rásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet a lakóépület építésének egyszerű bejelentésé- ről.

Kivitelezéssel kapcsolatos biztosítások

1. Fogalma és jellemzői

Tekintettel arra, hogy az építőipari tervezési és kivitelezési tevékenység sok lehet- séges kockázatot hordoz magában, a felek megállapodhatnak, ill. bizonyos ese- tekre a jogalkotó előírja, hogy a vállalkozó meghatározott biztosítások megkötésé- re ill. fenntartására köteles. Ezek a biztosítások jellemzően a következők lehetnek:

2. Jellemző biztosítások az építőiparban

2.1. Tervező, illetve kivitelező felelősségbiztosítása

A közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó esetekben 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet alapján tervezési és mérnöki szolgáltatás megrendelése, valamint építési beruházás esetén az ajánlattevő köteles − legkésőbb a szerződéskötés időpontjá- ra − felelősségbiztosítási szerződést kötni, vagy meglévő felelősségbiztosítását kiterjeszteni az ajánlatkérő által az eljárást megindító felhívásban vagy a közbe- szerzési dokumentumokban előírt mértékű és terjedelmű felelősségbiztosításra.

2.2. Kötelező biztosítás a bejelentéssel érintett lakóépület tekintetében

A 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet értelmében a bejelentéssel érintett lakóépület tekintetében

a) az építtetővel közvetlen szerződéses kapcsolatban álló építész vagy más szakági tervező az általa vállalt tervezési és tervezői művezetési tevékeny- ség,

b) a fővállalkozó kivitelező az általa vállalt építőipari kivitelezési tevékenység körében okozott kár megtérítésére köteles felelősségbiztosítási szerződést kötni, és azt a rendeletben meghatározott ideig fenntartani.

A felelősségbiztosítással a tervezőnek legkésőbb a tervezési szerződés meg- kötésekor, a fővállalkozó kivitelezőnek pedig legkésőbb a munkaterület átadása- kor rendelkeznie kell.

A felelősségbiztosításnak fedezetet kell nyújtania a biztosított tevékenység kö- rében felmerülő dologi és személyben történő károkozás esetére.

A tervezői felelősségbiztosításnak ki kell terjednie a tervező és alvállalkozója által a tervezési tevékenységgel, és a tervező, vagy az általa bármilyen jogvi- szonyban foglalkoztatott másik tervező által végzett tervezői művezetéssel oko- zott károkra.

A fővállalkozó kivitelező felelősségbiztosításának ki kell terjednie a felelősség- biztosítási szerződés hatálya alatt a fővállalkozó kivitelező és alvállalkozói által az építőipari kivitelezési tevékenységgel érintett lakóépület hibás építési tevékenysé- gével okozott dologi károk, a fővállalkozó kivitelező és alvállalkozói által harmadik

személyeknek okozott károk, valamint az általa bármely jogviszonyban foglalkoz- tatott felelős műszaki vezető által okozott károk biztosítására.

A felelősségbiztosításnak legalább a rendeletben meghatározott összegű fede- zetet kell biztosítania ezen biztosítások esetében.

A felelősségbiztosításnak a felelősségbiztosítási szerződés hatálya alatt oko- zott és legkésőbb a szerződés megszűnését követő 3 éven belül bekövetkezett, a biztosító részére bejelentett, biztosítási eseménynek minősülő károkra kell fede- zetet nyújtania.

A biztosításra vonatkozó fedezetigazolást az elektronikus építési naplóba is fel kell tölteni.

2.3. Egyéb biztosítások

A fenti építőipari tevékenységhez kapcsolódó, jogszabályi kötelezettség alapján megkötendő biztosításokon felül a felek természetesen a szerződési szabadság keretein belül egyéb biztosítások megkötésében is megállapodhatnak. A felek gyakran megállapodnak abban, hogy a vállalkozó köteles a szerződés teljes idő- tartamára az alvállalkozókra is kiterjedő teljes körű építési-szerelési, valamint fe- lelősségbiztosítást kötni és azt folyamatosan fenntartani. A biztosításra vonatkozó fedezetigazolást a vállalkozó jellemzően legkésőbb a kivitelezés megkezdésekor köteles a megrendelőnek átadni. Sok esetben úgy állapodnak meg a felek, hogy a megrendelő a biztosításban kedvezményezettként van feltüntetve, vagyis adott esetben a biztosító közvetlenül neki fogja fizetni a biztosítási összeget.

3. Előnyök-hátrányok

Amint a fentiekből látjuk, a biztosítás megkötése sok esetben jogszabályi kötele- zettség, azonban azokban az esetekben is célszerű ilyen biztosítást megkövetelni a vállalkozótól, ha az egyébként nem kötelező, mivel a megrendelő pozícióját je- lentősen könnyebbé teszi, és biztosítja azt, hogy egy esetleges káresemény ese- tén valóban megtérülnek a felmerült károk, költségek. Bár a biztosítás a vállalkozó oldalán nyilvánvalóan költséggel jár, a vállalkozó számára előnyös, hogy egy vá- ratlan káresemény nem lehetetleníti el a vállalkozás helyzetét, mivel a biztosító a bekövetkezett – vállalkozó vagy harmadik személy vagyonában ill. személyi sérü- léssel összefüggően felmerült – kárt a biztosítási szerződés feltételei szerint meg- téríti.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:439.§-474.§;

155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet – a lakóépület építésének egyszerű bejelenté- séről;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól – 11.§, 26.§;

155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet – a lakóépület építésének egyszerű bejelenté- séről -6/A-6/E.§.

Kooperációs értekezletek rendje, dokumentálása

1. Fogalma és jellemzői

A kooperációs értekezletek meghatározása nem szerepel jogszabályban, azokat a gyakorlat alakította ki. Ezek az értekezletek egyrészt a teljesítésben részt vevő felek egyeztetésének színterei, másrészt, olyan fórumok, ahol a Felek alkalman- ként a kivitelezés aktuális kérdéseit egyeztetik a tervező, megrendelő és a beru- házás-lebonyolító műszaki ellenőr részvételével.

A kooperációs értekezlet a kivitelezés közben rendszerint heti rendszeresség- gel kerül megtartásra, általában a beruházás-lebonyolító vezeti és készíti a jegy- zőkönyvet.

Felek az egyeztetések alkalmával bevonják a tervezőt a tervezői művezetés keretében a tervismertetésbe és a beruházás aktuális állapota, akadályközlés, esetleges elmaradások, pót- és többletmunka igények felvetése is itt történik.

A kooperáció célja, hogy a Felek rögzítsék az aktuális feladatokat, felvessék a problémákat és az esetleges megoldási lehetőségeket, és kijelöljék a feladatok felelőseit, a teljesítési határidőket.

A kooperációk alkalmával felvett jegyzőkönyvek célja, hogy pontos, hiteles ké- pet adjanak minden résztvevő számára a beruházás aktuális helyzetéről és előre- haladásáról a teljesítés alatt, és nyomon követhetővé tegyék a projektet.

Lényeges az is, hogy a kooperációs értekezleten született megállapodások, döntések jogkövetkezménye egyértelműen rögzítésre kerüljön. Amennyiben a megállapodás a felek között fennálló szerződés módosításával jár együtt (pl. pót- munka megrendelése esetén), akkor a feleknek gondoskodni kell arról, hogy a jegyzőkönyvi megállapodást az arra jogosult személyek által cégszerűen aláírt írásbeli szerződésmódosításban rögzítsék. Célszerű lehet továbbá a kooperációs jegyzőkönyveket az e-építési naplóba mellékletként feltölteni.

Célszerű a szerződésben vagy annak mellékletében rögzíteni, hogy a kooperá- ciók mely napokon kerülnek megtartásra, hogy minden fél tudjon ahhoz előre iga- zodni.

Meghatározandó a meghívás rendje és módja, a témafelvetés előzetes szüksé- gessége, hogy mindenki tudjon készülni és így a megbeszélés hatékony legyen. A hatékonyság érdekében célszerű előre jelezni a tervezői részvétel szükséges- ségét, illetve azt is, hogy milyen kérdések kerülnek megtárgyalásra.

A jegyzőkönyv vezetésének célszerű előre meghatározott formát is adni, így mindenki könnyen tájékozódik benne. Írásban, rövid úton meg kell küldeni a részt- vevőknek és rövid véleményezési, jóváhagyási idő megszabásával véglegesíteni, egy előre meghatározott helyen tárolni és mindig hozzáférhetővé tenni.

2. Előnyök-hátrányok

A megfelelően előkészített kooperációs értekezlet hatékonyan tudja a felek közöt- ti együttműködést elősegíteni, és egyúttal teret ad annak is, hogy a felek ezen megbeszélés keretében egyeztessék, megoldják az összes vitás, vagy tisztázat- lan kérdést is, ami a kivitelezés során felmerül.

Költségvetések, költségvetési kiírások

1. Fogalma és jellemzői

A kivitelezési dokumentáció az (Épkiv.) értelmében alapvetően a tervezési prog- ramban megadott alapvető követelmények és egyéb előírások – ellenőrizhető mó- don történő – kielégítését bizonyító, az építmény megvalósításához szükséges tervet, műszaki leírást, információt, teljesítménynyilatkozatot és utasítást tartalma- zó egységes dokumentum, amely alapján a tervezett építmény célszerűen és gaz- daságosan megvalósítható. A kivitelezési dokumentációnak továbbá egyértelmű- en meg kell határoznia az építmény részévé váló összes anyag, szerkezet, termék, beépített berendezés Épkiv-ben előírt jellemzőit.

A kiviteli tervek, mint a kivitelezési dokumentáció részei meg kell, hogy felelje- nek az Épkiv. 1. számú mellékletében előírt tartalmi követelményeknek. A kivitele- zési dokumentáció munkarészeit a felelős tervező a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara szabályzatainak figyelembevételével határozza meg.

A fenti felhatalmazás alapján a Magyar Mérnöki Kamara Építési engedélyezési

– építési műszaki kivitelezési tervdokumentációk tartalmi és formai követelményei

I. kötet: Épületekre vonatkozó szabályok című szabályzata (hatályos 2017. május 26-tól) – a továbbiakban: Szabályzat – 4.2 pontja (az Alaptervek tartalmi követel- ményeinek meghatározását tartalmazó 4. ponton belül) az alábbiak szerint rendel- kezik:

„4.2. Árazatlan költségvetés tételes mennyiségi kiírás

A terveken ábrázolt szerkezetek és anyagok főbb volumenét meghatározó té- teles árazatlan költségvetési kiírás, a kiviteli tervek részletességén alapuló mély- ségben kidolgozva. A kiírásban megadott tételekhez a kivitelezőnek kell kalkulálni az adott munkákhoz tartozó kiegészítő elemek és anyagok beszerzésével és be- építésével is, különös tekintettel, de nem kizárólagosan a szegélyképzésekkel, a hézagtakarókkal, a rögzítő- és tartóelemekkel, a ragasztásokkal és a tömítések- kel. A tervdokumentációban jelezni kell, hogy a költségvetés kiírás együtt kezelen- dő a tervdokumentációval, a kiírt mennyiségek ellenőrzése a kivitelező feladata és felelőssége, illetve, hogy a költségvetési kiírás és a tervek között jelentkező eset- leges eltérések esetén a tervek a mérvadóak.”

Ebből megállapíthatóan az árazatlan költségvetés az alapterv kötelező részét képezi. Ennek megfelelően a költségvetési kiírást a megrendelő készítteti el a ter- vező bevonásával.

Az építőipar valamennyi szereplőjének érdeke, hogy a kiírások mindig a lehető legmagasabb szakmai színvonalat képviseljék, ezért törekedni kell a mindenki számára egyaránt hozzáférhető és bevált, folyamatosan karbantartott költség- vetés készítő programok alkalmazására, mely széles körű tétel választékot is biz- tosít.

A költségvetésnek tartalmaznia kell minden olyan tételt, amely a kivitelezéshez szükséges. A költségvetést a költségvetés készítő programokban fellelhető tételek segítségével a lehető legrészletesebb tételbontásban kell elkészíteni.

Általánosságban a tervről a mennyiségi adatok kiszámolhatók, de lehetnek olyan munkarészek, melyek mennyisége kizárólag a költségvetésben határozha- tók meg. Az „1 készlet”, mint mennyiségi egység gyakori alkalmazása kerülendő. A költségvetésben szerepeltetni kell minden olyan ideiglenes melléklétesít- ményt (utak, kerítések, konténerek stb.), és költségelemet (pl. víztelenítés, közte- rület foglalási díj, biztosítás, ideiglenes energiák díja) is, mely a kivitelezéssel ösz-

szefüggésben merül fel.

A költségvetési tétel a tétel szövegéből, a mennyiség és a mennyiségi egység feltüntetéséből tevődik össze. Az árazatlan költségvetési kiírás kétoszlopos, anyag és díj bontású legyen. A munkanemeket minden esetben összesíteni kell, ezekről pedig egy főösszesítőt kell készíteni.

A költségvetésnek alkalmasnak kell lennie arra, hogy abból a havi teljesítmé- nyek ismeretében a részszámla értéke kiszámítható legyen.

A Ptk. 6:252. § (3) előírja, hogy a kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Amennyiben a terv vala- mely hibája vagy hiányossága csak a kivitelezés folyamatában válik felismerhető- vé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.

Hasonlóan kimondja az Épkiv. 3.§ (1) bekezdés is, hogy:

„A kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli an- nak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett ész- lelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.”

Ennek értelmében tehát a mennyiségek ellenőrzését a vállalkozónak el kell vé- geznie még a szerződéskötés előtt, hiszen adott esetben abból indulunk ki, hogy a megrendelő laikus, nem szakmabeli, és ő a költségvetés hibáit, hiányosságait

– még kellő gondosság mellett sem – ismeri fel feltétlenül. A Szabályzat is kifeje- zetten utal arra, hogy a kiírt mennyiségek ellenőrzése a kivitelező feladata és fe- lelőssége.

Amennyiben a vállalkozó részben el kíván térni a költségvetési tétel tartalmától, úgy az adott tételnél jeleznie kell a változtatást (kivéve a közbeszerzési eljárások során).

A költségvetés felülvizsgálatának fontosságát különösen hangsúlyossá teszi az a körülmény, hogy az átalányáras szerződés esetén a költségvetés mennyiségi hibáira a kivitelező a szerződés aláírása után nem hivatkozhat. A költségvetésben nem, de a kiviteli tervdokumentációban szereplő tételeket pedig többletmunkaként a kivitelezőnek további díjazás nélkül el kell végeznie, ha az a szerződés megkö- tésének időpontjában előrelátható volt. (Lásd még a Pótmunka-többletmunka cik- ket.) A kivitelezésnél irányadó dokumentumok fontossági sorrendjét a szerződés- ben – utólagos viták elkerülése érdekében – célszerű rögzíteni. Ezen sorrendet a felek szabadon állapítják meg, azonban célszerű e következő sorrendet követni: terv, műszaki leírás, költségvetés. E szerint kell tehát dönteni a helyes kivitelezés feltételeiről amennyiben a dokumentumok között ellentmondás mutatkozik.

2. Előnyök-hátrányok

A kiviteli dokumentáció részét képező dokumentumok összhangja és a költségve- tés tervnek való megfelelése alapvető fontosságú a kivitelezés során. Különösen igaz ez azért, mivel a kivitelezési szerződéseknél a felek közötti viták alapját sok esetben az ezen eltérésekből, téves számításokból, kimaradt tételekből stb. adó- dó szakkérdések képezik.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:244-245.§, 6:252.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§, 1. Melléklet.

Kötbér

1. Fogalma és jellemzői

A kötbér szerződést biztosító mellékkötelezettség, mellyel a kötelezett pénz fize- tésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megsze- gi a szerződést.

A kötbért tehát a Ptk. a szerződés megszegésének egyik szankciójaként neve- síti.

Fontos, hogy kötbért kikötni csak írásban lehet, és pontosan meg kell határozni a kivitelezési szerződésben, hogy milyen jellegű szerződésszegés (pl. késedelem, teljesítés meghiúsulása, vagy hibás teljesítés) esetén áll fenn kötbérfizetési köte- lezettség.

A kötbér átalánykártérítés jellegű, ezért a jogosult (kivitelezési szerződésekben jellemzően a megrendelő) kötbérigényének érvényesítéséhez már az is elegendő, ha a szerződésben kikötött szerződésszegésre alapot adó feltétel (pl. késedelem, hibás teljesítés, meghiúsulás) objektíve bekövetkezett. A kötbérre jogosultnak csak a szerződésszegés bekövetkezését kell bizonyítania, nem szükséges, hogy a szerződésszegésből eredően kára származzon. A kötbért tehát attól függetlenül lehet érvényesíteni, hogy a jogosultnál keletkezett-e ill. milyen összegű kár kelet- kezett. Amennyiben a jogosultnak a kötbéren felül kára keletkezik, azt a kötbér mellett is jogosult érvényesíteni, sőt akkor is jogosult kártérítést követelni, ha a kötbérigényét nem érvényesítette.

A jogosult mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha szerződésszegését kimenti.

A kivitelezési szerződésekben az alábbi kötbérfajták fordulnak elő legnagyobb gyakorisággal:

1. Késedelmi kötbér,

2. Meghiúsulási kötbér,

3. Hibás teljesítési kötbér.

Mivel a fenti háromtípusú kötbérrel lényegében bármilyen szerződésszegést szankcionálni lehet, a fenti kötbérek adott esetben megfelelő biztosítékot jelente- nek a megrendelő számára a teljesítés kikényszerítése és a nem, vagy nem szer- ződésszerű teljesítés szankcionálása érdekében.

2. Kötbérfajták

2.1. Késedelmi kötbér

Késedelmi kötbér kikötése esetén a kötelezett akkor köteles kötbért fizetni, ha a szerződésben meghatározott (akár rész-, akár vég-) határidőkre, neki felróhatóan nem teljesít. A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a tel- jesítési kötelezettség alól.

2.2. Meghiúsulási kötbér

A meghiúsulási kötbér a kivitelezési szerződés tárgyát képező munkálatok kötele- zettnek felróhatóan történő nem teljesítése esetén szolgál biztosítékul a jogosult számára. A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. Megjegyezzük, hogy a szerződő felek szerződésben biztosí- tott jogai és kötelezettségei egyensúlyának biztosítása érdekében célszerű lehet a szerződésben a megrendelőt terhelő meghiúsulási kötbérfizetési kötelezettsé- get előírni. Ezzel kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság GK. 57. számú állásfoglalá- sa is tartalmaz – nem kötelező erejű – iránymutatást, mely kimondja, hogy ha a teljesítés a megrendelő érdekkörében felmerült okból vált lehetetlenné, a szerző- désben vállalt kötbérkötelezettség alapján köteles lehet meghiúsulási kötbért fi- zetni.

2.3. Hibás teljesítési kötbér

Alapvetően abban különbözik a késedelmi a meghiúsulási kötbértől, hogy a köte- lezett ebben az esetben teljesíti a szerződéses kötelezettségét, azonban az általa teljesített szolgáltatás nem felel meg a jogszabályban meghatározott, vagy a szer- ződésben kikötött minőségi követelményeknek.

A Ptk. elvi éllel mondja ki, hogy a szintén hibás teljesítés esetén alkalmazható jogkövetkezménnyel, a szavatossággal kapcsolatos igény nem érvényesíthető, amennyiben a jogosult a hibás teljesítési kötbér iránt igényét kívánja érvényesí- teni.

A késedelmi, a meghiúsulási és a hibás teljesítési kötbér összehasonlítása és egymáshoz való viszonya tekintetében külön kiemelendő, hogy:

– késedelmi/hibás teljesítési kötbér érvényesítése esetében a jogosult a köt- bér szerződésben rögzített mértékének megfelelő összegben történő megfi- zetése mellett változatlanul követelheti a kötelezett teljesítését is, míg a meghiúsulási kötbér összegének követelése a teljesítés követelését kizárja,

– meghiúsulási kötbér érvényesítése a késedelmi/hibás teljesítési kötbér érvé- nyesítését kizárja. A meghiúsulási kötbér követelése mellett ugyanis egyide- jűleg teljesítést nem lehet követelni, tehát a késedelmi/hibás teljesítési köt- bér egyidejű követelése (amelyekkel párhuzamosan teljesítés is követelhető) fogalmilag kizárt.

3. A kötbér mértéke

A kötbér mértékére vonatkozóan előírást a Ptk. nem tartalmaz, annak meghatáro- zása – a szerződési szabadság alapelvéből kiindulva – a felek döntési autonómi- ája körébe tartozik.

Az építész szakma, valamint a bírói ítélkezés által kialakított és állandóan for- málódó, irányadó, évtizedes gyakorlat azt mutatja, hogy a kötbér mértékének ki- alakítása során az arányosság követelményét szükséges figyelembe venni, vagy- is a kötbér mértékét a szerződésben rögzített szolgáltatás értékéhez javasoljuk igazítani.

Javasoljuk, hogy a felek a kiegyensúlyozott szerződéses jogviszony érdekében olyan kivitelezési szerződést kössenek, melyben a kikötött kötbérek mértéke limi- tálva van.

A Ptk. vonatkozó rendelkezései a kötbér mértékét és maximumát nem határoz- zák meg, azonban a jogszabály kimondja, hogy a túlzott mértékű kötbér összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.

Túlzott mértékűnek – az irányadó bírósági ítéletek által kimunkált joggyakorlat alapján – akkor minősül a kötbér, ha annak mértéke a szerződés alapján nyújtan- dó szolgáltatás értékéhez képest feltűnően aránytalan. A kötbér összegének bíró- ság általi mérséklése esetén tehát a bíróság elsődlegesen a nyilvánvaló arány- talanságot veszi alapul, emellett pedig kisebb súllyal ugyan, de vizsgálja a jogosultnak a teljesítéshez fűződő érdekét, a szerződésszegés enyhébben, vagy súlyosabban megítélhető voltát, az okozott hátrány nagyságát és a felek hely- zetét.

Kivételes esetekben jogszabály a kötbér mértékét előírhatja, vagy maximalizál- hatja (pl. a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény 134.§-a ill. a 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 27.§-ban).

4. Előnyök-hátrányok

Amint az a fentiekből látható, kötbér érvényesítéséhez nincs szükség kár bekövet- kezésére és a kár bizonyítására. Mivel a kár és az összegszerűség bizonyítása egy perben mindig nehéz és kockázatos, nyilvánvaló, hogy a kötbér bírósági érvé- nyesítése – ahol ezen tényeket nem kell bizonyítani – mindig sokkal könnyebb és kedvezőbb helyzetbe hozza a jogosultat. A kötbér előnye alapvetően ebben áll.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:186-189.§; 2015. évi CXLIII. törvény közbeszerzésekről 134.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 27.§.

A vállalkozó mentesülése a szerződésszegés

következményei alól – vis maior

1. Fogalma és jellemzői

A szerződéses kapcsolatokban – különösen a kivitelezési szerződések esetében

– gyakran előfordul, hogy valamelyik fél a szerződésben vállalt valamely kötele- zettséget nem, vagy késedelemmel tudja teljesíteni, tekintettel arra, hogy olyan neki fel nem róható, előre nem látható, elháríthatatlan esemény következik be, amely kizárja a szerződő fél felelősségét a késedelmes teljesítésért, vagy nem tel- jesítésért.

A szerződésszegéssel okozott károk esetére a Ptk. 6:142. § előírja, hogy aki a szerződés megszegésével a másik félnek kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Men- tesül azonban a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzé- si körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa.

Ahhoz tehát, hogy az adott fél a szerződésszegéssel okozott károk megtéríté- sének kötelezettsége alól mentesüljön, a fenti három konjunktív feltételnek min- denképpen fenn kell állnia:

1.1. A szerződésszegő fél ellenőrzési körén kívüli körülmény Tipikusan ilyenek lehetnek a természeti csapások (árvíz, tűzvész stb.), bizonyos társadalmi-politikai események (háború, forradalom stb.), bizonyos állami intézke- dések (embargó), radikális piaci változások (drasztikus árfolyamváltozás stb.) – ezeket, a felek által el nem hárítható körülményeket nevezik „vis maior”-nak. Nem tartoznak viszont ide az adott fél belső üzemi rendjének zavarai, az adott fél alkal- mazottainak magatartása, árubeszerzési nehézségek stb.

1.2. Előre nem láthatóság

Az eseménynek objektíve váratlannak, kiszámíthatatlannak kell lennie. Nem vezet a fél mentesüléséhez tehát, ha az adott eseménnyel (pl. háborús helyzet egy adott területen) már a szerződés megkötésekor számolnia kellett volna. A bírói gyakor- lat szerint például – amennyiben egy adott földrajzi területen a háborús helyzet már a szerződéskötéskor nyilvánvaló volt – az ebből eredő szerződésszegés kö- vetkezményei alól a fél még akkor sem mentesülhet, ha a háború egyébként vis maior eseménynek minősülne.

1.3. Nem volt elvárható, hogy a fél a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa

Mivel egyre bővül azon események köre, amelyek a technika adott színvonalán megfelelő ráfordítás mellett elkerülhetők vagy elháríthatók lennének, ezért a bírói

gyakorlatban az kerül előtérbe, hogy adott esetben elvárható volt-e a féltől az adott körülmény elhárítása észszerű költségráfordítás mellett.

2. Események dokumentálása

Az építőiparban a gyakorlatban számos alkalommal előfordul, hogy a fenti felso- rolásban szereplő, előre nem látható, elháríthatatlan események – jellemzően a természeti erőknek vagy időjárási jelenségeknek köszönhetően – következnek be, amelyek a vállalkozónak fel nem róhatóak, mégis akadályozhatják, adott eset- ben meg is hiúsíthatják a vállalkozó szerződésszerű teljesítését. Ilyen események bekövetkezésekor javasoljuk az esemény részletes, egzakt leírását az építési naplóba, továbbá amennyiben az olyan jellegű, hogy az a munkavégzést huzamo- sabb ideig lehetetlenné teszi és ez a szerződésben foglalt (rész)határidőkben tör- ténő teljesítésre is kihatással van, úgy mindenképpen javasolt írásban, levél útján tájékoztatni a megrendelőt, részletezve a helyzet kialakulásának okát és annak hatásait, valamint kérni a kivitelezési szerződés közös megegyezéssel történő módosítását a teljesítési (rész)határidő tekintetében.

Ennek kapcsán fontos tisztában lenni azzal is, hogy a Ptk. alapján a felek aka- dályközlési kötelezettséggel tartoznak egymás felé, vagyis a „felek kötelesek egy- mást értesíteni, ha a szerződésben vállalt valamely kötelezettség teljesítése előre láthatóan akadályba ütközik, kivéve, ha az akadályt a másik félnek közlés nélkül is ismernie kellett.” Ezen kötelezettség elmulasztásával okozott kárért a mulasztó fél a szerződésszegésért való felelősség szabályai szerint felelős.

3. A károsult közrehatása

A Ptk. egyebekben kár fogalmára és a kártérítés módjára, valamint a szerződés- szegéssel okozott károkkal kapcsolatban a károsult kármegelőzési, kárelhárítási és kárenyhítési kötelezettségére, továbbá a közös károkozók felelősségére a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályait rendeli alkalmazni.

Ennek körében fontos kiemelni, hogy a károsultat kármegelőzési, kárelhárítási és kárenyhítési kötelezettség is terheli. Az e kötelezettségek felróható megszegé- se miatt keletkezett kárt – vagyis amennyiben a károsult nem tesz meg minden elvárhatót a kár enyhítése érdekében – a károkozó nem köteles megtéríteni.

Amennyiben a jogosult (pl. megrendelő) is közrehatott a kár bekövetkezésé- ben, a károkozó és a károsult között a kárt magatartásuk felróhatósága arányá- ban, ha ez nem megállapítható, közrehatásuk arányában kell megosztani. Ha a közrehatás arányát sem lehet megállapítani, a kárt a károkozó és a károsult között egyenlő arányban kell megosztani.

4. Előnyök-hátrányok

A felek alapvetően felelősek a szerződésszegésükből keletkező károkért, ezen fe- lelősség alól – amint az a fentiekből kitűnik – csak nagyon szűk körben tudnak mentesülni. Megjegyezzük, hogy a felek a szerződésszegésből eredő felelőssé-

güket jogosultak közös megegyezéssel kizárni vagy korlátozni, azonban a szán- dékosan okozott, továbbá emberi életet, testi épséget vagy egészséget megkáro- sító szerződésszegésért való felelősséget korlátozó vagy kizáró szerződési kikötés semmis.

Amennyiben a szerződésszegés folytán kár keletkezne, akkor pedig a jogosul- tat (aki rendszerint a megrendelő) is felelősség terheli, hogy tegyen meg mindent a kárenyhítési kötelezettsége keretén belül – ellenkező esetben ez is a terhére esik.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:126.§, 6:142.§, 6:144.§, 6:152.§, 6:192.§.

A mérföldkövek

1. Fogalma és jellemzői

A mérföldkövet jogszabály kifejezetten nem definiálja. A mérföldkő a projekt me- nedzsmentben használt olyan eszköz, amelynek az a funkciója, hogy a projekt ütemtervében meghatározott – a megrendelő számára fontos – műszaki készült- ségi pontokat (komplex előrehaladási pontokat) megjelöljön a szerződésben és azokhoz szerződéses jogkövetkezményeket (számla kibocsátási lehetőség, köt- bér, felmondás stb.) fűzzön. Hasonló megközelítésben szól az Épkiv. is több he- lyen „teljesítési szakaszról”, ill. „kivitelezési szakaszról”. A mérföldkő jogi szem- pontból bizonyos esetekben, osztható szolgáltatás esetén részteljesítésnek minősülhet.

Egy komplex projekt megvalósítása számos kisebb részfeladat kivitelezését, teljesítését jelenti. E feladatcsoportok szakaszolják is a projektfolyamatot, és ez- zel azonos időben lehetőséget biztosítanak a projekt menedzsment számára, hogy a projektfeladatok kivitelezése közben is ellenőrizni tudják a munka előreha- ladását.

A projektek természetes megvalósítási fázisaihoz tartozó „jelzőtáblákat” nevez- zük a projekt mérföldköveinek.

A mérföldkő két elemet tartalmaz:

– az elérendő állapot leírását,

– a kívánt állapot eléréséhez szükséges feltételeket és kritériumokat, amelyek specifikusak és mérhetőek.

Az utóbbi évek gyakorlata azt mutatja, hogy az építőipari kivitelezési projektek összetettsége és a kivitelezési folyamatok összefüggései miatt a mérföldkövek ki- kötésére megalapozott megrendelői igény mutatkozik.

A mérföldkő akár a szerződés teljesítése érdekében teendő jogi lépések, akár a tervezés egyes fázisai, akár a kivitelezés elvárt előrehaladásának számonkéré- sére alkalmas eszköz a megrendelő kezében. Lényege, hogy a vállalkozó szerző- désszerű teljesítése egy adott időpontban valamely előre meghatározott készült- ség/ismérv elérésével, vagy esemény bekövetkezésével igazolható legyen.

A Felek a mérföldkövek teljesítésére a szerződésben határidőt kötnek ki, ame- lyek elmulasztásához szankciók is társulhatnak. A mérföldkövek célja végső soron a projekt teljesítésének folyamatos nyomon követhetősége. A mérföldkövek lehe- tővé teszik azt is, hogy a teljesítés esetleges késedelmét a megrendelő idejében érzékelje, és a késedelem által okozott károkat, következményeket idejében eny- hítse vagy megelőzze.

2. A mérföldkövek funkciója

Egy beruházás határidőre történő megvalósulását sok tényező befolyásolhatja. A megrendelő egy szerződés teljesülését a szerződéshez rendelt ütemterv alap- ján ellenőrzi, s az ehhez képest megállapítható késedelem esetén a vállalkozótól

intézkedéseket kérhet (pl. munkavégzés felgyorsítása, több munkaerő bevonása stb.), a szerződés szerint szankciót alkalmazhat, súlyos szerződésszegés esetén pedig a szerződést is felmondhatja (a szerződés teljesítésének megkezdése előtt attól elállhat), illetve adott esetben másik vállalkozót vonhat be.

A kivitelezés folyamatos finanszírozása szempontjából nagyobb volumenű pro- jekteknél mindenképpen szükséges a részszámlák elszámolásának lehetősége, amelyek jellemzően mérföldkövekhez kötődnek. Ha ezeknek az összege és a részszámla kibocsátás feltétele egyértelműen meg van határozva és egy objektív feltételhez van kötve, az nagymértékben csökkenti az elszámolási viták lehető- ségét.

A mérföldkő teljesítése akkor igazán számonkérhető a kivitelezőn, ha annak elmulasztása vagy késedelme jogkövetkezménnyel jár. Ennek okán a felek gyak- ran úgy állapodnak meg, hogy a kivitelezési szerződésben az egyes kiemelt jelen- tőségű mérföldkövekhez, azok jelentőségének megfelelő mértékű kötbér, – a mérföldkő teljesítésére előírt határidő jelentősebb késedelme esetén pedig – fel- mondási jog kikötésére kerül sor. Sok esetben a felek úgy állapodnak meg, hogy egy „mérföldkő” késedelmes teljesítéséhez kapcsolt kötbér vagy visszatartás a következő „mérföldkő” vagy a teljes kivitelezés határidőben történő teljesítése esetén visszajár a vállalkozónak. A kivitelezési szerződésben részletesen célsze- rű szabályozni az egyes mérföldkövek teljesülésének/elmaradásának dokumentá- lási módját, amelyek adott esetben a sikeres igényérvényesítés alapját képezhe- tik. A mérföldkövek teljesülését minden esetben jegyzőkönyvben célszerű igazolni.

3. A mérföldkövek műszaki tartalmának megfogalmazása

Mindkét fél érdekét az szolgálja, ha a mérföldkövek szövegszerű tartalmában a lehető legegyszerűbb, műszakilag egzakt és jogilag is egyértelmű megfogalma- zásban jelennek meg a megrendelő elvárásai. Ezeknek az elvárásoknak az adott határidő lejáratakor egyszerű módon ellenőrizhetőnek kell lenniük, vitára nem ad- hatnak okot.

Néhány gyakorlati példa a mérföldkövekre egy tervezést és kivitelezést egy- aránt tartalmazó szerződés esetében (zárójelben az igazolás módja):

– az Ajánlati Dokumentációban kiadott tender tervek alapján a vállalkozó által elkészített engedélyes tervek az engedélyezéshez szükséges egyéb iratok- kal együtt benyújtásra kerültek az építési hatósághoz (ETDR + jegyzőkönyv)

– az építési engedély kiadásra került (jogerős építési engedély vállalása bi- zonytalan és kockázatos lehet, a jogerőre emelkedés ugyanis nemcsak a vállalkozó tevékenységén, hanem rajta kívülállók harmadik személyeken is múlhat) (ETDR + jegyzőkönyv)

– a kiviteli tervek a megrendelő részére átadásra kerültek, (jegyzőkönyv)

– a mélyalapozási munkák elkészültek, a cölöpök visszavésése befejeződött, a szerkezet tovább építése nem akadályozott, (jegyzőkönyv)

– a monolit vasbeton szerkezet építési munkái befejeződtek, a kizsaluzás megtörtént, a mérföldkő napját követően a betonfelületek minőségi javítása megengedett/nem megengedett, (jegyzőkönyv)

– az épület beázás-mentes állapotba került, a tetőszigetelés elkészült, a hom- lokzati nyílászárók az organizációs terven jelölt közlekedési útvonalakra eső ajtók kivételével a helyükön vannak, (jegyzőkönyv)

– a technológiai szerelés által érintett, a szerződésben külön listán meghatá- rozott helyiségekben a padlóburkolat és a festés elkészült, a technológia beszállítása elkezdődhet(jegyzőkönyv).

A mérföldkövek meghatározásakor fokozott figyelmet kell fordítani arra, hogy azok meghatározása tökéletesen illeszkedjen az ütemtervhez, a technológiai sor- rendhez, azaz egy-egy mérföldkő teljesítése ne akadályozza a technológiailag utána következő kivitelezési fázis teljesítését (pl. ha a mérföldkő úgy került meg- határozásra, hogy valamennyi külső nyílászáró behelyezésével teljesül, akkor en- nek teljesítését akadályozhatja, ha a következő fázisban pl. olyan gépészeti, vagy technológiai berendezéseket kell az épületbe beszállítani, amelyek csak a nyílás- záró szerelést megelőzően, a nyílászárók számára szabadon hagyott nyílásán férhetnek be stb.).

Amennyiben a felek a kivitelezési szerződésben túlzott és indokolatlan mennyi- ségű mérföldkövet határoznak meg, ezek folyamatos nyomon követése adott esetben akadályozhatja a kivitelező tevékenységét. Ennek során figyelemmel kell lenni arra is, hogy a megrendelő jogosult ugyan a vállalkozót utasításokkal ellátni, azonban ezen utasítás nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a vállalkozó teljesítést terhesebbé – vagyis a mérföldkő nem szűkítheti indo- kolatlanul a kivitelezési ütemterv keretei közötti kivitelezői mozgásteret.

4. Előnyök-hátrányok

A felek által észszerűen megállapodott, és indokolt esetben szankcionált mérföld- kövek tehát a fentiek szerint ösztönzőleg hatnak a felek együttműködésére, idejé- ben jelezhetik a teljesítés hibáját, késedelmét, és alternatív megoldások, átszer- vezések stb. révén egy későbbi jelentősebb, nagyobb következményekkel járó hibák, késedelmek is megelőzhetők vagy következményei enyhíthetők.

Amennyiben azonban a mérföldkövek túlzott száma a kivitelező munkaszerve- zését akadályozza, az indokolatlan terhet ró a kivitelezőre (és adott esetben a folytonos bejárások, ellenőrzések miatt a megrendelőre is).

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.);

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 6:240.§.

A műszaki tartalomhoz rendelt minőségi követelmények megfogalmazása

1. Fogalma és jellemzői

A műszaki tartalomhoz rendelt minőségi követelmények megfogalmazására első- sorban a kiviteli tervekben kerül sor.

Az Étv. 38.§ alapján építési tevékenységet – ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – kivitelezési dokumentáció alapján lehet végezni. Az általános kivite- lezői gyakorlat azt mutatja, hogy az előző bekezdésben foglaltakra figyelemmel a kiviteli tervdokumentációt akkor is célszerű megkövetelni, ha jogszabály annak hiányában is lehetővé teszi a kivitelezést. A bírósági gyakorlat szerint a terveket a megrendelő utasításának kell tekinteni.

A kiviteli tervdokumentációt többnyire a megrendelő készítteti el, így a tervezés folyamán számára műszaki és költség szempontból egyaránt optimális megoldá- sok kerülnek a tervbe.

A kivitelezési munka minden esetben kizárólag olyan kiviteli tervdokumentáció birtokában végezhető, mely megfelel az Épkiv-nek, így különösen az 1. számú mellékletében előírt tartalmi követelményeknek, s amelyet a megrendelő jóváha- gyása, egyetértése jeléül aláírt, és amely tartalmaz minden információt a kivitele- zés során felhasználandó anyagok, illetve az elkészítendő szerkezetek minőségi követelményei tekintetében.

A kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményei tekintetében figyelembe kell venni a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara szabályza- tait is.

A terv helyességéért ugyan elsősorban a tervező felel, de a szakkivitelezőnek minden esetben felül kell vizsgálnia a terveket és köteles a szerződés megkötése előtt a megrendelőt tájékoztatni, amennyiben a terv, vagy annak egy része a kivi- telező véleménye szerint kivitelezésre alkalmatlan. Amennyiben ezt a kivitelező nem teszi meg, az ebből származó későbbi jogkövetkezmények rá hárulnak.

A Ptk. 6:252. § (3) előírja, hogy a kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Amennyiben a terv vala- mely hibája vagy hiányossága csak a kivitelezés folyamatában válik felismerhető- vé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.

Ezzel összecseng az Épkiv. 3.§ (1) bekezdés utolsó mondata, amely az alábbi- ak szerint rendelkezik:

„A kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli an- nak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett ész- lelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.”

Ideális esetben tehát egy hibátlan terv áll a rendelkezésünkre, melyben az egyes munkarészek műszaki tartalmára vonatkozóan rögzítve vannak a szabvá- nyok, és ezen túl a felhasználandó anyagok konkrétan nevesítve szerepelnek. Ez esetben a szabványokban és a gyártók által kiadott felhasználási útmutatókban megfogalmazott követelményeknek megfelelően kell a kivitelezési munkát elvé- gezni. Fontos tudni, hogy a nemzeti szabványosításról szóló 1995. évi XXVIII. tör- vény 6.§ szerint a nemzeti szabványok alkalmazása önkéntes, erre figyelemmel célszerű az egyes szabványok alkalmazását a tervekben minél teljesebb körűen rögzíteni, s ezen előírásokat a szerződés mellékletévé tenni, vagy az adott terület- re vonatkozó szabványok alkalmazására utalni.

A szerződés szerinti minőségi követelmények meghatározásánál a szolgáltatás minőségének tekintetében mindenkor a Ptk. 6:123. § azon szabályából kell kiin- dulni, miszerint a szolgáltatásnak a teljesítés időpontjában alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra, illetőleg, hogy a szolgáltatásnak a rendeltetés szerin- ti célra való alkalmassága szempontjából a minőségi előírásokat is figyelembe kell venni, s ha a felek a minőséget nem határozták meg, a kötelezettnek a forgalom- ban szokásos jó minőségben kell teljesítenie.

Amennyiben szabványok nem állnak rendelkezésünkre, úgy a szerződő Fele- ken múlik, hogy valamely Műszaki Irányelvként kiadott konkrét követelményrend- szert alkalmazzanak-e, azonban ezt a szerződésben előre írásban rögzíteniük szükséges.

Ezek körében már ma is rendelkezésre állnak a különféle szakmai szervezetek irányelvei, melyek jó alapot biztosítanak a szerződés műszaki tartalmának megíté- léséhez. Ilyenek például az ÉMSZ (Épületszigetelő, Bádogosok és Tetőfedők Ma- gyarországi Szövetsége) tetőszigeteléssel, homlokzatszigeteléssel, bádogos munkákkal kapcsolatos kiadványai.

Megjegyezzük, hogy az építőipart teljes mértékben átfogó Műszaki Irányelvek kidolgozásával a 36/2016. (XII. 29.) MvM rendelet megbízta az Építésügyi Műsza- ki Szabályozási Bizottságot, amelynek koordinálására az ÉMI Nonprofit Kft. kapott megbízást. Az általuk elfogadott irányelveket az ÉMI Nonprofit Kft. által létreho- zott, a Lechner Nonprofit Kft. által üzemeltetett Építésügyi Műszaki Adattárban tüntetik majd fel, amely elektronikus úton mindenki által, ingyenesen elérhető lesz. Érdemes tehát rendszeres időközönként felkeresni az ÉMI honlapját és tájéko-

zódni a fejleményekről.

Amennyiben a felek konkrétan nem kívánnak megállapodni valamely konkrét Műszaki Irányelv alkalmazásáról, úgy helyes gyakorlatként a dokumentumok fon- tossági sorrendjének szerződésben történő rögzítését ajánljuk az alábbiak szerint:

1) MSZ EN Szabvány

2) Műszaki Irányelv

3) Alkalmazástechnikai kézikönyv

4) Esetileg elkészített Technológiai Utasítás

2. Előnyök-hátrányok

Fontos, hogy a megrendelő által elvárt minőségi követelmények egyértelműen, kellő részletességgel legyenek meghatározva a kiviteli dokumentációban ill. a ki-

vitelezésre vonatkozó szerződésben, hiszen ellenkező esetben az is vitatott lehet, hogy pontosan milyen minőségben kellett volna a kivitelezőnek teljesítenie.

A kivitelezés megkezdése előtt tehát az alkalmazástechnikai kézikönyvet, vagy technológiai utasítást a tervező részére át kell adni jóváhagyásra, ugyanis a ké- sőbbiekben bármilyen probléma felmerülése esetén a tervezői felelősség csak ebben az esetben kérhető számon.

Ilyen dokumentumok hiányában – különösen a különleges kockázatokkal járó szerkezetek esetében – nagyon fontos a szabványok szerinti, vagy műszaki irány- elv szerinti részletességgel kidolgozott, minden szükséges műszaki információt tartalmazó egyedi műszaki leírás.

A Ptk. egyértelművé teszi azt is, hogy a terv hibája miatt mindaddig érvényesít- hetőek a szerződésszegésből fakadó jogok a tervezővel szemben, amíg a terv alapján kivitelezett szolgáltatás tervhibával összefüggő hibás teljesítése miatt jo- gok gyakorolhatók, hiszen adott esetben a tervek hibája a kivitelezés során fog manifesztálódni és nyilvánvalóvá válni.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:123.§, 6:251-252.§;

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 38.§. (Étv.);

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.); 1995. évi XXVIII. törvény a nemzeti szabványosításról.

Mintavételi és minősítési terv a kivitelezési szerződésben

1. Fogalma és jellemzői

Amennyiben a felek erről megállapodtak, a munkaterület átadás-átvételét követő- en a vállalkozó Mintavételi és Minősítési Tervet (a továbbiakban: MMT) készít és ad át a megrendelő részére.

Közbeszerzések esetén az uniós értékhatárt elérő vagy meghaladó értékű épí- tési beruházás esetén a nyertes ajánlattevőnek a kivitelezés során külön jogsza- bályban meghatározott tartalmú mintavételi és megfelelőség-igazolási tervet kell készíttetni, amelynek teljesülését az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Korlátolt Felelősségű Társaság vizsgálhatja.

Az MMT-t úgy kell összeállítani, hogy az adott szerződés teljesítése során el- végzendő összes tevékenység, munkafolyamat a kivitelezés során a szabványok- nak és a (műszaki) előírásoknak megfelelően ellenőrzésre kerüljön. Az MMT min- den szükséges kivitelezési szakágban (építészet, tartószerkezet, épületgépészet, épületvillamosság stb.) elkészítendő és tartalmaznia kell az adott munkanemre vagy munkarészre vonatkozó műszaki előírásokat, szabványokat, az ellenőrzé- sekre vonatkozó előírásokat, leírásokat, az ellenőrzések dokumentálását és a megengedett eltéréseket.

A MMT-kben meg kell határozni, hogy az adott munkarész minősítése mi alap- xxx xxxxxxxx. Ezek az alábbiak lehetnek:

– vonatkozó szabványok (MSZ, MSZ EN, DIN. ISO stb.) a vállalkozási szerző- désben meghatározottak szerint,

– egyedi megállapodás alapján,

– projekt műszaki előírások,

– kiviteli tervdokumentáció,

– technológiai utasítás(ok),

– gyártói előírás(ok),

– alkalmazástechnikai előírás(ok).

Az MMT-knek tartalmaznia kell továbbá azt is, hogy az adott munkarész ellen- őrzése ki által és milyen gyakorisággal történik, illetve az ellenőrzés során milyen vizsgálati módszereket alkalmaznak, illetve rögzíteni kell, hogy az elvégzett vizs- gálat dokumentálása milyen formában történik. Ezek az alábbiak lehetnek:

– építési naplóbejegyzések,

– átadás-átvételi jegyzőkönyvek,

– mérési, vizsgálati jegyzőkönyvek,

– szakvélemények,

– helyszíni szemrevételezési lapok.

A vizsgálatok, ellenőrzések elvégzése és dokumentálása a projekt megvalósu- lási fázisával egyidejűleg folyamatosan történik. Hibás teljesítés esetén egyedileg kell meghatározni, hogy a hiba kijavításához milyen intézkedésekre van szükség.

2. Előnyök – hátrányok

– Az MMT a megbízó/beruházó számára: biztosíthatja az elvárt anyagminő- ség, munkaminőség tisztázását előre, tehát meggyőződhet arról, hogy mi- lyen teljesítményt fog kapni;

– a kivitelező számára: biztos lehet abban, hogy milyen dokumentumokkal igazolhatja a teljesítését, és ha azokat megfelelően szolgáltatja, a teljesítése szerződésszerű lesz;

– a műszaki ellenőr számára: rendszer szintű elköteleződés a megfelelő minő- ség és a jogszabályok kielégítése vonatkozásában.

3. Főbb jogszabályok

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól 29. §.

A megrendelőnek az anyagokra, szerkezetekre vonatkozó jóváhagyásai és ellenőrzései,

a „mintáztatás”

1. Fogalma és jellemzői

Közismert, hogy a piacgazdaság velejárója a verseny; ez az építési beruházások tervezése és kivitelezése során nemcsak a vállalkozók, hanem a műszaki megol- dások versenyét is jelenti: a versenyre bocsátott, kivitelezendő munka terveinek, tervdokumentációjának lehetővé kell tennie, hogy a pályázók – az előírt műszaki és egyéb jellemzők színvonalának szem előtt tartásával – különböző megoldások- kal, termékekkel, technológiákkal versenyezzenek. A piaci verseny ilyesfajta szé- lesítése az utóbbi évtizedben nagy jelentőséget adott annak az elvárásnak, hogy a verseny alapjául szolgáló ajánlati dokumentációkban a tervező a műszaki tartal- mat teljesítmény-, illetve funkcionális követelmények megadásával, valamint szabványokra, műszaki leírásokra történő hivatkozásokkal fogalmazza meg. Az az általános megrendelői elvárás (közbeszerzések terén kötelező előírás), hogy a tervező ne hivatkozzon meghatározott gyártmányú vagy eredetű dologra, illetve konkrét eljárásra, ha ez az egyes gazdasági szereplők, termékek előnyben része- sítéséhez vezetne; az ilyen megnevezés csak kivételes esetben engedhető meg és mellette a „vagy azzal egyenértékű” kifejezést szerepeltesse a tervező.

Ezzel az elvvel szinkronban öt esztendeje lépett hatályba a 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendelet az építési termék építménybe történő betervezésének és beépíté- sének, ennek során a teljesítmény igazolásának részletes szabályairól; ez a jog- szabály az építési termékek épületekbe, építményekbe történő betervezésének és beépítésének részletes szabályait tartalmazza.

Ezek a tények adnak különös hangsúlyt annak, hogy a kivitelezési szerződé- sekben a megrendelő az általában követelmény-előírásokkal meghatározott (ter- vezői) műszaki tartalmat konkretizálni akarja az anyagok, szerkezetek, berende- zések beépítése előtt; ennek az eljárásnak a rendjét mindenképpen szükséges szabályozni a szerződésekben, hiszen mind a megrendelő, mind a vállalkozó szá- mára lényeges feladatokról van szó.

Általában építési anyagokról, berendezésekről kell döntést hozni, aminek során az előterjesztést a vállalkozó, mint szakcég teszi meg, majd a megrendelő (általá- ban a tervező bevonásával) elfogadja vagy elutasítja a vállalkozói javaslatot. A döntés előkészítése komoly vállalkozói munkát igényel és jelentős szállítói, al- vállalkozói együttműködés nélkül nem vezethet eredményre. Javasoljuk, hogy a szerződés egyértelműen rögzítse: milyen módon kell ezt az előterjesztést megten- ni, milyen kellékekkel, dokumentációval; azaz

– szükséges kézzel fogható módon, tárgyi valóságában és meghatározott mennyiségben bemutatni a szóban forgó, javasolt anyagot, berendezést,

– nagyobb kiterjedésű, terjedelmes vagy „célgyártmány” esetében hol tekint- hető meg az adott termék (referencia-látogatás, gyártóműi szemle stb.),

– csatolandó részletes magyar nyelvű termékismertető, gyártói teljesítmény- nyilatkozat,

– szintén csatolandó (ha van) hatósági engedély, minősítés,

– mellékelendő a vonatkozó karbantartási és/vagy üzemeltetési leírás,

– célszerű előírni a benyújtását általában minden további dokumentumnak, aminek birtokában a felelős megrendelői/építtetői döntés meghozható.

A szinte kezelhetetlenül nagyszámú építési termékre való tekintettel minden- képpen érdemes külön szerződéses mellékletben meghatározni, hogy nevesítetten mely műszaki megoldások, költségvetési tételek konkretizálásához szükséges a fentiek szerinti bemutatási (mintáztatási) eljárás. Fontos a szerződésben rendel- kezni arról is, hogy

– az adott terméket, berendezést mikor kell a vállalkozónak bemutatnia (nyil- vánvalóan ennek időpontját a vonatkozó anyagrendelés legkésőbbi időpont- ja determinálja),

– a megrendelőnek a bemutatást követően hány nap áll rendelkezésre a min- ta elfogadására,

– illetve elutasítás esetén milyen indoklási kötelezettsége van a megrendelő- nek.

2. Közbeszerzési eljárásban irányadó speciális szabályok

Szólnunk kell arról is, hogy az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet 28. §. (1) bekezdése rendelkezése szerint „az ajánlatkérő- ként szerződő fél és a nyertes ajánlattevőként szerződő fél a szerződés megköté- sét követően az árazott költségvetés tételei tekintetében egyeztetést folytathat- nak, amely során a beépítésre kerülő egyes tételeket véglegesíthetik.” A jogszabály idevágó megkötést is tartalmaz a (2) bekezdése szerint: „a felek az egyeztetésen csak az ajánlattevő által az ajánlatában megjelölt építőanyagokkal, termékekkel műszakilag egyenértékű vagy magasabb minőségű helyettesítő termékben egyez- hetnek meg.” Ez az előírás a teljesítmény-jellemzőkkel meghatározott műszaki tartalom konkretizálásának folyamatát hosszabbítja meg és teszi „életszerűvé” az- zal, hogy a kivitelezés folyamatába illeszti a vállalkozói előkészítést és a megren- delői döntést.

Nagy a hangsúlya ennek abban az esetben, ha a tervezés és kivitelezés egy- azon szerződés keretében zajlik és az anyagok, szerkezetek, berendezések csak- is a kiviteli tervezési munka során határozhatók meg. Ebben az esetben a meg- rendelőnek nyilvánvalóan a tervezőn kívüli szakirányú döntés-támogatásra van szüksége a mintáztatás során – ennek időigénye miatt is fontos a jóváhagyási időtartamot a szerződésben egyértelműen rögzíteni.

A megrendelőnek a beépítésre kerülő anyagok, szerkezetek vonatkozásban a fentieken túlmenően a beépítés folyamatában, illetve a már beépített anyagokra, szerkezetekre is fennáll ellenőrzési jogosultsága, ill. kötelezettsége, aminek álta- lában a műszaki ellenőrök útján tesz eleget. Megjegyezzük ugyanakkor azt is, hogy a Ptk. szerint a vállalkozó szerződésszegésért való felelősségét nem érinti

az a tény, hogy a megrendelő a vállalkozó tevékenységét nem vagy nem megfe- lelően ellenőrizte.

3. Előnyök-hátrányok

Az építési termékek nagy választékára tekintettel a megrendelők szeretnék azt eldönteni, hogy pontosan milyen paraméterekkel rendelkező terméket kell a kivi- telezés során felhasználni. Ez egyrészt a kivitelezőnek is előnyös, hiszen a meg- rendelő előzetesen jóváhagyja a felhasználandó terméket, és így utóbb a kivá- lasztott – és esetleg már beépített termék – megfelelősége nem vitatható, másfelől a megrendelő is biztos lehet abban, hogy a kivitelező az ő igényeinek megfelelő minőségű terméket használ fel a kivitelezés során.

A fentiek értelmében fontos ugyanakkor, hogy a szerződésben pontosan rögzít- ve legyen, hogy a megrendelő milyen határidőn belül gyakorolhatja a minták kivá- lasztásával kapcsolatos jogait.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény – a Polgári Törvénykönyvről – 2:47.§, 6:134.§, 6:181.§, 6:242.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól – 28.§; 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendelet az építési termék építménybe történő beterve- zésének és beépítésének, ennek során a teljesítmény igazolásának részletes szabályairól.

Munkahelyi biztonság, munkavédelem

1. Fogalma és jellemzői

Magyarország Alaptörvényének XVII. cikkének (3) bekezdése alapján „minden munkavállalónak joga van az egészségét, biztonságát és méltóságát tiszteletben tartó munkafeltételekhez.” Ennek az elvnek megfelelően több jogszabály szabá- lyozza az egészséget nem veszélyeztető és biztonságos munkavégzés személyi, tárgyi és szervezeti feltételeit a szervezetten munkát végzők egészségének, mun- kavégző képességének megóvása és a munkakörülmények humanizálása érde- kében, megelőzve ezzel a munkabaleseteket és a foglalkozással összefüggő megbetegedéseket. Ilyen módon a jogalkotók kötelező jelleggel meghatározzák az állam, a munkáltatók és a munkavállalók feladatait, jogait és kötelességeit ezen a területen.

Köztudott, hogy az építési, kivitelezési tevékenység fokozottan élet- és baleset- veszélyes; emiatt is fontos hangsúlyozni, hogy a munkavállalók biztonsága, a bal- esetmentes munkavégzés feltételeinek megteremtése minden projektcélt meg- előz. Evidens, hogy munkát végezni olyan munkaterületen, ahol a megfelelő munkavédelmi feltételek nem biztosítottak, tilos. Általános esetben igen sok ve- szélyes munkafolyamat jellemzi az építőipart (például magasban végzett munka, anyagok, szerkezetek emelése stb.), ám a különleges feltételek (például működő üzemekben végzett munkák, elektromos feszültség alatti munkavégzés stb.) an- nak megfelelő figyelmet, egyedi műszaki, szervezési, organizációs megoldásokat igényelnek.

Nyilvánvaló, hogy a megrendelő és a vállalkozó közötti kivitelezési szerződés műszaki tartalma, térbeli és időbeli organizációs feltételei, a teljesítés körülmé- nyei, a határidők, munkaszervezési megoldások mind alapvetően determinálják ezt a folyamatot, amely során a munkabiztonsági szempontoknak elsődlegesnek kell lenniük. Emiatt irányítjuk a szerződő felek figyelmét arra az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségre, amelyet a szerződési jog alapelvei között a Ptk. így határoz meg a 6.62. § (1) bekezdésében:

„A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésé- nél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egy- mást a szerződést érintő lényeges körülményekről.”

Úgy véljük, hogy a munkavédelemmel összefüggő kérdések minden esetben ilyen „lényeges körülménynek” minősülnek – bár az ezirányú elsődleges felelős- ség nyilvánvalóan a kivitelezőé, a megrendelő és a vállalkozó együttműködése elengedhetetlen az indokolt területeken; gondoljunk például arra, amikor

– a megrendelő működő üzeme területén kell kivitelezési munkát végezni,

– a megrendelő működés alatt álló vezetékei mellett, között van a munkate- rület,

– a megrendelő társvállalkozói minőségben több kivitelezőt foglalkoztat egy- azon munkaterületen,

– a megrendelő érdekkörében kell az általánostól eltérő munkaidőben, mun- karendben kivitelezni stb.

Ezeknek az együttműködést igénylő kérdéseknek a kivitelezési szerződésben egyértelműen helye van – a felelősség elhatárolásától a munkavégzésre gyakorolt hatásokig.

Xxxxxx tisztában lenni ebben a körben azzal is, hogy a vállalkozó a Xxx. 6:240.§

(2) alapján nem jogosult, hanem kifejezetten köteles megtagadni a megrendelő/ fővállalkozó utasításának teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy ha- tósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát. Ezen rendelkezés alapján tehát a vállalkozó akár a megrendelő ilyen utasítása ellenére sem mellőzheti a kötelező jellegű munkavédelmi jogsza- bályok alkalmazását és betartását.

A felek szerződéses együttműködését erősíti és a munkavédelem fontosságát hangsúlyozza az Épkiv. 22. § (3) bekezdése is, amely a kivitelezési dokumentáció részeként határozza meg a kivitelező által készített, ám a tervezői koordinátor ál- tal ellenőrzött munkabiztonsági és egészségvédelmi tervet. Célszerű tehát, ha ezen terv elkészítési határidejéről, az ellenőrzés módjáról, ütemezéséről szintén rendelkezik a kivitelezési szerződés, ha a tervező a megrendelővel kötött tervezé- si szerződés alapján készíti a kiviteli tervdokumentációt.

2. Előnyök-hátrányok

Fentiek alapján látható, hogy a munkavédelemre vonatkozó rendelkezések és előírások a kivitelezés mindegyik szakaszában – a tervezéssel kezdődően – ki- emelt szerephez jutnak, és ezeket a teljesítésben részvevő feleknek kölcsönösen figyelembe kell venniük. Emiatt a feleknek a kivitelezés során célszerű azt is meg- fontolni, hogy a kockázatcsökkentés érdekében megfelelő fedezetet nyújtó bizto- sításokat kössenek – hiszen még a vonatkozó munkavédelmi rendelkezések be- tartása esetén is bekövetkezhetnek személyi sérüléssel vagy dologi károkkal járó káresemények.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény – a polgári törvénykönyvről; 1993. évi XCIII. törvény a munkavédelemről;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – az építőipari kivitelezési tevékenységről; 5/1993. (XII. 26.) MüM rendelet a munkavédelemről szóló 1993. évi XCIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtásáról;

4/2002. (II. 20.) SzCsM-EüM együttes rendelet az építési munkahelyeken és az építési folyamatok során megvalósítandó minimális munkavédelmi követelmé- nyekről.

A műszaki tartalom

1. Fogalma és jellemzői

Az építőipari kivitelezések során a felek jellemzően kivitelezési vagy vállalkozási típusú szerződést kötnek egymással. A Ptk. értelmében kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény megvalósítására, a meg- rendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles.

Kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésé- re és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles. A vállalkozási típusú szerződések tehát alapvetően ún. eredménykötel- mek, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vállalkozó valamely konkrétan megha- tározott eredmény, mű megalkotására köteles. Ahhoz azonban, hogy jövőben létrehozandó eredményt a vállalkozó meg tudja alkotni és az eredmény megfele- lőségét a megrendelő ellenőrizni tudja, kellő részletességgel körül kell írni mindazt a tevékenységet, amelyet a vállalkozó a szerződés alapján elvégez – ezt nevezik a szakmagyakorlók a szerződés műszaki tartalmának. Nyilvánvalóan a szerződés terjedelmétől függően ez lehet „csak” építési, szerelési munka, de kiterjedhet a műszaki tervezés teljes skálájára és technológiai szerelési munkák elvégzésére is. Ez a tevékenység minden esetben igen szerteágazó, összetett és nagy felelős- séggel jár, ezért mindkét fél közös érdeke a műszaki tartalom pontos meghatáro- zása a szerződésben. Az Épkiv. 3.§ (2) c) pontja is kifejezetten előírja, hogy a ki- vitelezési szerződésben meg kell jelölni a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését az építményre, építési tevé- kenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatáro- zásával.

2. A Felek megállapodása a műszaki tartalom kialakításában

A szerződés műszaki tartamának kialakításában a feleknek konszenzusra kell jut- niuk. Tárgyalásaik során nyilvánvalóan a megrendelő igényeit tükröző ajánlatkéré- si dokumentációból, és a már esetlegesen meglevő tervekből indulnak ki a felek. Ezekhez kapcsolódik, ezt egészíti ki a vállalkozó, mint a szakmában jártas szak- cég ajánlata. Ideális esetben a két dokumentum maradéktalanul megfelel egy- másnak, és ez képezi a szerződés műszaki tartalmát, azonban a gyakorlat azt mutatja, hogy összetett beruházásoknál, kivitelezéseknél ezen dokumentumok- ban a legnagyobb körültekintés és szakmai felkészültség mellett is lehetnek hibák, hiányosságok, téves számítások stb., amelyeket adott esetben a megrendelő sem vesz észre – aki egyébként sem feltétlenül jártas az adott szakmában. Ebben az esetben kerül a viták középpontjába az, hogy a megrendelő által rendelkezésre bocsátott ajánlatkérés vagy pedig a vállalkozó által készített ajánlat képezi-e a szerződés műszaki tartalmát.

Célszerű tehát, ha a felek erről egyértelműen rendelkeznek a szerződésben, akár úgy is, hogy a szerződés részét képező dokumentumokat felsorolják, és

meghatározzák azt, hogy az azok között felmerülő esetleges eltérések esetén me- lyik, milyen sorrendben lesz irányadó.

A megrendelő nyilvánvalóan a saját szempontjait és elvárásait szeretné elsőd- legesen érvényesíteni, már csak azért is, mivel a laikus megrendelők számára sokszor kevéssé követhető és ellenőrizhető a vállalkozói ajánlat és az ajánlatké- rés egyezősége.

A vállalkozói oldal ugyanakkor érthetően amellett érvel, hogy a szerződés mű- szaki tartalmát a vállalkozó nyertes ajánlata jelentse, hiszen azt a megrendelő (a korábbi ajánlatkérő) által rendelkezésére bocsátott ajánlattételi, ajánlatkérési do- kumentáció alapján állította össze a vállalkozó (a korábbi ajánlatadó), aki az aján- latában figyelembe vette az általa tervezett megvalósítás minden körülményét és kondícióit.

Fontos tehát, hogy a felek az ajánlat részleteit pontosan leegyeztessék, azt do- kumentálják, illetve arról megállapodjanak, és ezen megegyezésük alapján közö- sen kialakított dokumentumok utolsó verziója képezze a szerződés alapját.

Lényeges, hogy a szerződő felek az ajánlatkészítési és -egyeztetési folyamatot se hagyják figyelmen kívül; törekedjenek arra, hogy az ezek során egyeztetett mó- dosítások, konkretizált műszaki megoldások részletesen dokumentálva legyenek és a műszaki tartalom részét képezzék.

A fentiek során figyelemmel kell lenni arra, hogy az előzőek szerint megfogal- mazott műszaki tartalom

– egyrészt a tervekben „ölt testet”, azaz mindazokat a változásokat, amelyek ezen a téren bekövetkeztek az ajánlati folyamatban, át kell vezetni a műsza- ki dokumentációban (legalább műszaki leírás formájában),

– másrészt a vállalkozó végleges ajánlatában konkréttá váltak azok a műszaki megoldások (anyagok, szerkezetek, termékek, berendezések), amelyek a műszaki egyenértékűség szempontjai szerint a dokumentációban „megne- vezett, vagy azzal egyenértékű” meghatározás miatt nyitottak maradtak,

– harmadrészt a vállalkozó végleges ajánlati költségvetésében egységárak, munkanemi részösszegek szerepelnek, amelyek a számlázáshoz, a későb- bi pótmunkákhoz, valamint a megrendelő befejezéskori számviteli-pénzügyi aktiválási munkájához elengedhetetlenek.

Az egyértelműen meghatározott műszaki dokumentáció az objektív alap ahhoz a kérdéshez is, hogy mit kell pótmunkának, többletmunkának tekinteni a megvaló- sítás során – erről a vonatkozó szócikkben szólunk.

3. Előnyök-hátrányok

Amint az a fentiekből kitűnik, mindkét fél érdeke, hogy a szerződés alapját pontos és egyértelmű műszaki dokumentáció képezze. Amennyiben a szerződést meg- előző tárgyalások során több, eltérő tartalmú dokumentum (terv, ajánlatkérési do- kumentáció, ajánlat stb.) készült, feltétlenül szükséges, hogy a szerződés részét képező dokumentumokat felsorolják, és meghatározzák azt, hogy az azok közötti eltérés esetén melyik, milyen sorrendben lesz irányadó. Természetesen az, hogy a megrendelő vagy a vállalkozó dokumentumai lesznek a sorrendben előbb, a fe- lek szerződési szabadságába tartozó kérdés.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:238.§, 6:252.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§.

Szavatosság, jótállás

1. Fogalma és jellemzői

A Ptk. általános rendelkezései értelmében a szolgáltatásnak a teljesítés időpont- jában alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra, így

„a) alkalmasnak kell lennie a jogosult által meghatározott célra, ha azt a jogo- sult a szerződéskötés előtt a kötelezett tudomására hozta;

b) alkalmasnak kell lennie azokra a célokra, amelyekre más, azonos rendelte- tésű szolgáltatásokat rendszerint használnak;

c) rendelkeznie kell azzal a minőséggel, és nyújtania kell azt a teljesítményt, amely azonos rendeltetésű szolgáltatásoknál szokásos, és amelyet a jogosult el- várhat, figyelembe véve a kötelezettnek vagy – ha nem a kötelezett állítja elő a szolgáltatás tárgyát – a szolgáltatás előállítójának és ezek képviselőjének a szol- gáltatás konkrét tulajdonságaira vonatkozó nyilvános kijelentését;

d) rendelkeznie kell a kötelezett által adott leírásban szereplő vagy az általa a jogosultnak mintaként bemutatott szolgáltatásra jellemző tulajdonságokkal; és

e) meg kell felelnie a jogszabályban meghatározott minőségi követelmények- nek.”

Visszterhes szerződések esetén a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszava- tossággal tartozik. Ha tehát valamelyik fél a szolgáltatását hibásan teljesíti, vagyis a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a fenti feltételeknek, akkor azért ún. kellékszavatossággal tartozik.

2. Kellékszavatosság

A szavatossággal kapcsolatban fontos megemlíteni, hogy ez egy objektív jellegű felelősség, vagyis a vállalkozó felelősségét nem mentheti ki azzal az indokkal, hogy a hibás teljesítést ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható esemény/ körülmény okozta. Xxxxxxxx azonban a felelősség alól, ha a hibát a megrendelő a szerződéskötéskor ismerte, vagy azt ismernie kellett.

Kellékszavatossági igény érvényesítése esetén a megrendelő „választása szerint

a) kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve, ha a választott kellékszavatos- sági jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek – másik kellékszavatos- sági igény teljesítésével összehasonlítva – aránytalan többletköltséget eredmé- nyezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet; vagy

b) az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől eláll- hat, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségé- nek (….) nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseré- léshez fűződő érdeke megszűnt.”

A megrendelő ezen felül a választott szavatossági jogról másikra is áttérhet, melynek költségét a vállalkozónak köteles megtéríteni, kivéve, ha az áttérésre a vállalkozó adott okot, vagy az áttérés egyébként indokolt volt.

Az új Ptk. merőben új változásokat hozott a szavatosság tekintetében a koráb- bi szabályozáshoz képest. Az egyik ilyen kardinális változás, hogy megszűntek a kellékszavatossági igények érvényesítésére vonatkozó jogvesztő határidők, ehe- lyett a jogosult a törvényben rögzített elévülési időn belül érvényesítheti szavatos- sági igényét. Mivel a szavatossági határidők elévülési jellegűek ez a gyakorlatban ahhoz fog vezetni, hogy a hibás teljesítésről addig beszélhetünk, amíg az adott szolgáltatás/dolog elvárható hasznos élettartama fennáll – ez pedig sok esetben szakértői kérdés lesz, vagyis a gyakorlatban bizonytalanabb lesz annak megítélé- se, milyen időtartamon belül lehet majd szavatossági igényt érvényesíteni.

A kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított egy év, fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén két év alatt évül el. Ha a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés tárgya használt dolog, a felek rövidebb elévülési idő- ben is megállapodhatnak; egy évnél rövidebb elévülési határidő ebben az esetben sem köthető ki érvényesen.

A másik jelentős változás, hogy a Ptk. külön meghatározza az ingatlanok tekin- tetében érvényesíthető szavatossági igények elévülési idejét (öt év).

Fontos tudni, hogy nem számít bele az elévülési időbe a kijavítási időnek az a része, amely alatt a jogosult a dolgot rendeltetésszerűen nem tudja használni, va- lamint azt is, hogy a dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik.

A szavatosság jellegéből adódik, hogy ezen kötelezettség teljesítésével kap- csolatos költségek alapvetően a kötelezettet terhelik. Ha azonban a dolog meg- hibásodásában a jogosultat terhelő karbantartási kötelezettség elmulasztása is közrehatott, a szavatossági kötelezettség teljesítésével felmerült költségeket köz- rehatása arányában a jogosult köteles viselni, ha a dolog karbantartására vonat- kozó ismeretekkel rendelkezett, vagy ha a kötelezett e tekintetben tájékoztatási kötelezettségének eleget tett. Kicserélés vagy elállás esetén azonban a jogosult nem köteles a dolognak azt az értékcsökkenését megtéríteni, amely a rendelte- tésszerű használat következménye.

Új rendelkezése a Ptk-nak az is, hogy amennyiben a dolog kicserélésére az el- évülés nyugvása miatt a kellékszavatossági határidő jelentős részének eltelte után kerül sor, és ez a jogosult számára számottevő értéknövekedést eredmé- nyezne, a kötelezett a gazdagodás megtérítésére tarthat igényt. Fogyasztó és vál- lalkozás közötti szerződésben azonban e rendelkezést nem lehet alkalmazni.

3. Jótállás

Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra kö- teles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jog- szabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mente- sül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

A szavatosság és a jótállás közötti különbség tehát alapvetően abban rejlik, hogy a két intézmény esetében egy esetleges perben eltérő a bizonyítási teher;

szavatosság esetén a jogosultnak (vevő, megrendelő) kell bizonyítani, hogy a hiba oka már teljesítéskor megvolt, míg a jótállás esetén a bizonyítási teher meg- fordul, hiszen ekkor a kötelezettnek (eladó, kivitelező) kell azt bizonyítania, hogy a hiba oka a teljesítést követően keletkezett, tehát a vállalkozó szerződésszerűen teljesített, a hiba pedig más okból, pl. a megrendelő nem rendeltetésszerű hasz- nálata miatt következett be. Mivel a bizonyítás sikeressége mindig kockázatot rejt magában, nyilvánvaló, hogy a jótállás esetén a jogosult sokkal kedvezőbb hely- zetben van.

További kedvezmény a jogosultnak az is, hogy a jótállásból eredő jogokat a do- log tulajdonjogának átruházása esetén az új tulajdonos érvényesítheti a jótállást vállaló kötelezettel szemben.

A jótállási igény a jótállási határidőben érvényesíthető. Ha a jótállásra kötele- zett kötelezettségének a jogosult felhívására – megfelelő határidőben – nem tesz eleget, a jótállási igény a felhívásban tűzött határidő elteltétől számított három hó- napon belül akkor is érvényesíthető bíróság előtt, ha a jótállási idő már eltelt. E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

A jótállási igény érvényesítésére egyebekben a kellékszavatossági jogok gya- korlására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

4. Jótállási kötelezettség az építőiparban

2014. március 15. előtt a lakóépületek, igazgatási és irodaépületek, szociális, egészségvédelmi, művelődési, oktatási, valamint ellátó és szolgáltató épületek szerkezeteinek kötelező alkalmassági idejére, mint szavatossági igényérvényesí- tési jogvesztő határidőre vonatkozóan az egyes épületszerkezetek és azok létre- hozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI.22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet tartalmazott rendel- kezéseket.

A fenti rendeletet azonban az új Ptk. hatályon kívül helyezte, annak okán, hogy a kötelező alkalmassági időket megszüntette. Miután a rendelet helyébe a szava- tossági igényérvényesítési határidőket meghatározó újabb rendelet nem lépett, ezért amennyiben egy vállalkozási szerződés tárgya ingatlan, az ingatlannal kap- csolatban szavatossági igényét a megrendelő – az ingatlan bármely része tekinte- tében merül fel a hibás teljesítés – egységesen a Ptk. 6:163. § (3) bekezdésében meghatározott öt éves elévülési jellegű szavatossági határidőben tudja érvényesí- teni.

Ezen túlmenően a korábban ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendeletben foglalt termékek listája átkerült a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI.5.) Kormányrendeletbe, és ezáltal azt eredményezte, hogy ezen dolgokra már nem szavatosság, hanem kötelező jótállás áll fenn.

A rendelet 1. és 2. sz. mellékletében a lakások és lakóépületek épületszerkeze- tei (pl. lakások burkolata, tetőzet és annak felépítményei, lakóépület nyílászáró szerkezete stb.), valamint lakás – és épületberendezések (pl. főzőkészülék, fűtő- berendezés stb.) tekintetében három év, a 3. sz. mellékletben a lakóépületek, la- kások, közhasználatú építmények épületszerkezetekre és azok létrehozásánál felhasznált anyagokra és termékekre (pl. tetőhéjalások, csapadékvíz és használa- ti víz elleni szigetelés, vakolatok, burkolatok, felületképzések stb.) öt év, míg a 4.

sz. mellékletben meghatározott épületszerkezetekre és azok anyagaira, terméke- ire (pl. alapozási szerkezetek, teherhordó vázak, födémek, fedélszerkezetek, épü- letgépészeti csővezetékek, talajba kerülő vezetékek stb.) tíz év kötelező jótállási időt ír elő.

A jelenleg hatályban lévő kormányrendelet alapján tehát a vállalkozó köteles az általa épített lakóépület, sőt adott esetben közhasználatú építmény meghatározott szerkezete, vagy annak valamely terméke tekintetében keletkezett hibáért ter- méktől függően akár 10 év kötelező jótállást vállalni. Ez a szavatossági felelős- séghez képest többlet-terhet ró a vállalkozóra, hiszen a bizonyítási teher ebben az esetben a vállalkozón van. Ez jelentős, előre nem kalkulált többletköltséggel is járhat, nem beszélve arról, hogy a kimentés körében 10 évvel a teljesítés után a hiba kialakulásának oka sokkal nehezebben, költségesebben tárható fel, mint akár a teljesítést követő 1-2 éven belül.

5. Előnyök-hátrányok

A kellékszavatosság-jótállás viszonylatában ki kell emelni azt is, hogy míg a sza- vatosság a törvény erejénél fogva fennáll, akkor is, ha arról a felek külön nem ál- lapodnak meg a szerződésben, jótállási kötelezettség csak akkor keletkezik, ha jogszabály így rendelkezik, vagy erről a felek kifejezetten így állapodnak meg – vagyis várható, hogy utóbbi esetben a jótállási kötelezettséget a kötelezett be- árazza az ajánlatában, adott esetben emelve ezzel a szerződéses ellenértéket.

Fontos tudni ugyanakkor azt is, hogy – amint azt fent részleteztük – jótállási kö- telezettséget sok esetben kötelező jelleggel jogszabály is megállapíthat; különö- sen az építőipari kivitelezésekkel kapcsolatban. Ezekben az esetekben a jótállás akkor is fennáll, ha a felek erre külön nem térnek ki a szerződésükben.

Várható ugyanakkor az is, hogy a kötelező alkalmassági igény, mint jogvesztő határidő megszűnése a gyakorlatban sok bizonytalanságot, vitát, kérdést vet fel, amelyeknek a megválaszolása a bírói gyakorlatra vár.

6. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:157-167.§, 6:171-173.§; 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet – a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás- ról.

Szerver alapú dokumentáció- kezelés

1. Fogalma és jellemzői

A digitalizáció, a digitális transzformáció minden iparágban, így az építőiparban is javában zajlik, ami a korábbi papíralapú dokumentumok és folyamatok átültetését jelenti a digitális világba. Ennek eredményeképpen a műszaki dokumentációkkal szemben támasztott elvárások is változnak, amely dokumentációk sajátosságai miatt meglehetősen összetettek, leginkább a jogi anyagok kezeléséhez hasonlíta- nak. Ilyenek például a gyártási-, minőségirányítási- vagy tervdokumentációk, mé- rési jegyzőkönyvek, hibalisták stb.

A műszaki dokumentációk jellemzői:

– gyakran nagyméretűek,

– dokumentáció-egységeket alkotnak,

– folyamatosan és eltérő mértékben változhatnak (akár komplett egységek, akár apró részletek),

– a módosítások csak és kizárólag jóváhagyás után, az összes kapcsolódó dokumentum-egység aktualizálása vagy cseréje után válhat érvényessé,

– a módosításának szigorúan szabályozott menete van,

– az aktuális dokumentációk egy részének elérhetőnek kell lenniük különböző eszközökön, akár terepen, mobil eszközökön is.

A dokumentációk kezelését egyes esetekben központi fél koordinálja – pl. füg- getlen mérnök, más eseteknél a projektben részt vevő fél, már rendszeresített megoldása kerül felajánlásra.

2. Technológia

Még a mai napig elterjedt megoldás az FTP tárhely használata, szinte minden vál- lalat rendelkezik FTP szerverrel, amelyen ellenőrzött körülmények között tud hoz- záférést engedélyezni az adott dokumentáció tárhelyéhez, oda dokumentum fel- töltési és onnan letöltési lehetőséget biztosítani. Ez a megoldás azonban már nem a legkorszerűbb, nem mindenben felel meg az igényeknek.

A mai korszerű és biztonságos, felhő-alapú projekt-együttműködési és doku- mentumkezelési megoldások interneten keresztül, Software-as-a-Service (Saas)

– szolgáltatott szoftver – formájában működnek. A rendszerint külső cég által üze- meltetett szolgáltatást nyújtó szoftver egy központi tárhelyen tárolja az adatokat (felhőben), ahol a felhasználói hozzáférés egy vékony kliensen keresztül (rend- szerint web-böngésző) valósul meg. Az így működő dokumentáció-kezelés több szolgáltatást is nyújt: hozzáférés menedzselése, munkafolyamat és csoportmun- ka támogatás, kiegészítő modulok és interfészek használata (pl. CAD, Office in- tegráció, OCR, konvertálás stb.), tevékenység naplózása, riportok készítése, hi- vatkozás és megosztáskezelés, keresési lehetőség akár a tartalomban is stb.

3. Előnyök-hátrányok

A korszerű web-alapú dokumentáció-kezelő rendszerek átlátható, egységes és szabványosított dokumentálást tesznek lehetővé rugalmas és gyors hozzáférést biztosítva a releváns és aktuális dokumentumokhoz. Biztosítják a verziók kezelé- sét, a határidők kezelését, csökkentik a dokumentáció-kezelés adminisztratív ter- heit.

A jóváhagyott és érvényesített revízió azonnal hozzáférhető, automatikusan ér- tesíthetőek (pl. email) az arra jogosultak, aminek következtében nagyban nő a működési hatékonyság, a szükséges információk láthatósága. A projekt végezté- vel a végső dokumentációk egységes archiválása egyszerűbb és gyorsabb.

A rugalmasan elérhető, egységes és központi dokumentáció-kezelés a projekt összes résztvevőjénél előnyt biztosít a projekt folyamán, például a hatékonyság- növelésben, az információáramlásban, a költségcsökkentésben, vagy minőség- biztosításban (tervezők, kivitelezők, beruházók, üzemeltetők).

Az elektronikus dokumentáció-kezelésnél figyelembe kell venni a bekapcsolt és eltérő méretű cégek lehetőségeit, belső IT szabályait (policy), infrastruktúráját, eszközállományát, és tekintettel kell lenni az alábbiakra

– megfelelő internetelérés,

– adatbiztonság, biztonsági mentés kérdése,

– eltérő szoftveres környezet (Windows, Machintos, iOS, Android, …),

– technikai támogatás,

– feladatkörök kiosztása, jogosultságkezelés.

A dokumentációk elektronikus kezelése a szerződésekben rendszerint nem ke- rül említésre. Erről a kivitelezés megkezdésekor állapodnak meg a gyakorlatban. A papíralapú dokumentációk eltűnésével, a felelősségi körök egyértelmű megha- tározásához várhatóan ez a gyakorlat változni fog.

Szükségszerű a projektben résztvevők közötti szerződéseket összehangolni a szolgáltatott szoftveres dokumentáció-kezelési megoldások felhasználói szerző- déseivel (rendelkezésre-állás, technikai feltételek stb.).

A szolgáltatási szerződésben, amennyiben a dokumentáció-kezelést külső cég végzi – rendelkezni kell a dokumentációk szerzői jogi, technológiai védelméről és az üzleti titkok védelméről is.

Megjegyezzük, hogy az Épkiv. által szabályozott e-napló is egyfajta szerver- alapú dokumentáció-kezelő felület, a hivatalos adatszolgáltatás eszköze (szerző- dések, nyilatkozatok, jegyzőkönyvek). A jellegénél fogva azonban nem alkalmas a projekt résztvevői közötti, szükségszerűen folyamatos, napi dokumentáció-áram- lás biztosítására.

Az ezen a területen folyó információ-technológiai fejlődés fontos újabb állomá- sa a BIM (Building Information Modelling), azaz épület információs modellezés, aminek alkalmazási kérdéseiről szintén rendelkezni kell adott esetben a kivitele- zési szerződésnek.

Technológia

Alapeleme a szoftveres 3D alapú virtuális tervezés, amelyben az épületszerkeze- tek a későbbi kivitelnek megfelelően kerülnek definiálásra térben, anyagminőség- ben és tulajdonságokban. A modell alkalmas tervezésre, tervmódosítások kezelé- sére, a kivitelezés költségeinek előállítására, az építési idő tervezésére és

későbbiekben üzemeltetési feladatok támogatására. A technológia működtetésé- hez komoly, nagyteljesítményű informatikai eszközökre, valamint képzett, sokol- dalú mérnöki munkatársakra van szükség.

A BIM alapú projekttámogatás előnyei egyértelműen az építési feladatok eg- zakt definiálásban jelentkeznek. A pontos mennyiségek ismerete, valamint az üt- közések, tervhibák kiküszöbölése segíti a kivitelezési folyamatok irányítását, opti- malizálását. Mindezek mellett a térmodell lehetőséget nyújt a laikusok számára a tervezett épület funkcionális és esztétikai megértéséhez.

A modellépítéssel kapcsolatban tisztázni kell, kit terhel a felelősség azért, hogy a modell minden téren megfeleljen a tervezett építménynek. Ki a modell építője, hogyan definiálja az építési elemeket. Másként értelmezheti a munkát a tervező, a kivitelező, vagy a későbbi üzemeltető, ezért a BIM szabványosítása van folya- matban, ami szükséges rendszerszemléletű munkavégzés kialakításához.

Fontos tudni, hogy akinek a kezelésében van a BIM, annál koncentrálódnak az információk és ezzel kulcspozícióba kerül a résztvevők között.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – az építőipari kivitelezési tevékenységről 24- 28.§.

A szerződés megszüntetése

1. Fogalma és jellemzői

A szerződések kétféle módon szüntethetőek meg a felek által: a felek közös aka- ratából a megállapodásuk alapján, vagy pedig egyik fél akaratából, egyoldalú jog- nyilatkozat folytán.

1.1. Megszüntetés a felek megállapodása alapján

Egy szerződés megszüntethető a felek közös megegyezésével, ha megegyeznek arról, hogy a közöttük létrejött szerződést vagy a jövőre nézve szüntetik meg, vagy a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal felbontják.

Ha a közös megegyezésben a jövőre nézve szüntetik meg a szerződést, akkor további teljesítésre egyik fél sem köteles, és a közös megegyezés előtt teljesített szolgáltatásokkal egymás között el kell számolni. Utólagos viták elkerülése érde- kében célszerű ezeket az elszámolási kérdéseket a megszüntetésre vonatkozó megállapodásban rögzíteni.

Amennyiben a közös megegyezésben a felek szerződés megkötésének idő- pontjára visszamenő hatállyal szüntetik meg a szerződést, ezt nevezzük a szerző- dés felbontásának. Ilyen esetben a már teljesített szerződéses szolgáltatások visszajárnak. Ha a szolgáltatást nem lehet visszaadni (pl. az épület már félig elké- szült), így az eredeti állapot nem állítható helyre, a szerződés felbontására nincs lehetőség, azt tehát csak a jövőre nézve lehet megszüntetni, egyidejű elszámolá- si kötelezettség mellett.

1.2. Megszüntetés egyoldalú jognyilatkozattal

A szerződés megszüntetésének másik esete, amikor valamelyik fél egyoldalú nyi- latkozattal felmondja a szerződést vagy attól eláll.

Felmondás esetén a szerződés – a fenti 1. pontban foglaltakhoz hasonlóan – a jövőre nézve szűnik meg, elállás esetén pedig a szerződés megkötésére vissza- menő hatállyal. Az elszámolási és – elállás esetén – a szolgáltatás visszaadásá- nak kötelezettsége ugyanúgy terheli a feleket, mint az 1. pontban részletezett kö- zös megegyezés esetén.

Az elállás vagy felmondás joga a feleket megilletheti jogszabálynál vagy szer- ződésnél fogva. Ha ilyen elállási/felmondási jogot adott esetben sem jogszabály, sem pedig a felek közötti megállapodás nem határoz meg, akkor a szerződést egyoldalúan egyik fél sem jogosult megszüntetni, az csak mindkét fél közös meg- egyezése alapján lehetséges.

Jogszabálynál fogva alapvetően két esetkörben kerülhet sor felmondásra, ren- des felmondás útján jellemzően a tartós jogviszonyokat szüntetheti meg valame- lyik fél, tipikusan felmondási idő figyelembevételével.

Rendkívüli felmondásra általában szerződésszegés esetén lehet jogosult vala- mely fél. Megilleti például az elállás joga a felet a másik fél késedelme esetén, ha a szerződésszegést elszenvedő félnél érdekmúlás állt elő, vagyis a teljesítés már nem áll érdekében, vagy hibás teljesítés esetén akkor, ha a kötelezett a kijavítást

vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud megfelelő határidőn belül eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt. Jelentéktelen hiba miatt azonban elállásnak nem lehet helye.

Fontos intézmény a Ptk-ban az ún. előzetes szerződésszegés, amely kimond- ja, hogy amennyiben a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a kötelezett a szolgáltatását az esedékességkor nem tudja teljesíteni, és a teljesítés emiatt a jogosultnak már nem áll érdekében, a jogosult gyakorolhatja a késede- lemből eredő jogokat – ennek körében akár el is állhat a szerződéstől/felmondhat- ja azt. Hasonlóan fennáll ez a lehetőség akkor, ha a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a teljesítés hibás lesz, és a hiba kijavítására vagy kicse- rélésre tűzött határidő eredménytelenül telik el.

Speciális elállási/felmondási okokat a Ptk.-ban az egyes szerződéstípusoknál is fellelhetünk.

3. Speciális elállási jogok kivitelezési szerződés esetén

A Ptk. 6:249. § értelmében a megrendelő a szerződéstől a szerződés teljesítésé- nek megkezdése előtt bármikor elállhat, ezt követően a teljesítésig a szerződést felmondhatja (általános elállási jog). Ilyen esetben a megrendelő köteles a vállal- kozónak a kikötött vállalkozói díj arányos részét megfizetni, és a szerződés meg- szüntetésével okozott kárt megtéríteni. Az ilyen kártalanítás azonban a vállalkozói díjat nem haladhatja meg. Amennyiben a megrendelő ezen általános elállási/fel- mondási jogát kívánja gyakorolni, akkor célszerű erre a felmondásban hivatkozni, ebben az esetben ugyanis a megrendelő nem köteles a felmondását indokolni, annak érvényességéhez nem szükséges a vállalkozó szerződésszegése sem.

A Ptk. alapján a vállalkozót illeti meg elállási jog abban az esetben, ha a meg- rendelőtől célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást kap, és ezt az utasítást a megrendelő a vállalkozó figyelmeztetése ellenére fenntartja. Ilyen esetben termé- szetesen a vállalkozó dönthet úgy, hogy a teljesítést folytatja a megrendelő kocká- zatára, az elállás csak egy jogosultság.

Szintén a vállalkozót elállási jog illeti meg abban az esetben, ha a megrendelő a munkaterületet a vállalkozó felszólítása ellenére sem biztosítja részére. Ebben az esetben a vállalkozó kártérítést követelhet a megrendelőtől.

Mint láthattuk, a jogszabály általános jelleggel vagy az egyes szerződések kap- csán biztosítja a feleknek az elállási, felmondási jogot. Ezen kérdéseket a felek- nek tehát csak akkor szükséges szabályozni a szerződésben, ha a Ptk. rendelke- zéseitől el kívánnak térni, vagy azokat valamilyen módon konkretizálni szeretnék. Célszerű lehet az egyértelműség érdekében a szerződésben meghatározni azokat az eseteket, amikor valamelyik fél a szerződés felmondására/elállásra jo- gosult a másik fél szerződésszegése kapcsán (pl. vállalkozó elállhat a megrende- lő x napot meghaladó fizetési késedelme esetén; a megrendelő elállhat, ha a vál-

lalkozóra kikötött késedelmi kötbér elérte a maximális összeget stb.).

4. Előnyök-hátrányok

Megítélésünk szerint a szerződésben felmondásra, elállásra okot adó körülmé- nyeket célszerű lehet megjelölni, de ezt feltétlenül csak példálózó jelleggel tegyük, mivel ellenkező esetben olyan esetek is kimaradhatnak a felsorolásból, amelynek alapján a felek között vitás lehet, hogy az adott, szerződésben nem nevesített szerződésszegő magatartás képezheti-e felmondás alapját.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:123.§, 6:251-252.§, 6:151.§; 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.).

A szerződések nyelve

1. Fogalma és jellemzői

A magyar jog nem írja elő kötelező jelleggel, hogy a vállalkozási, kivitelezési szer- ződések magyar nyelven kell, hogy íródjanak. Nem kizárt tehát az sem, hogy a külföldi féllel kötött szerződés csak idegen nyelven vagy esetleg mindkét szerződő fél nyelvén készüljön.

A szerződés nyelvének meghatározásakor figyelemmel kell lenni arra, hogy a Ptk. előírja „az olvasni nem tudó, továbbá az olyan személy esetén, aki nem érti azt a nyelvet, amelyen az írásbeli nyilatkozatát tartalmazó okirat készült, az írás- beli jognyilatkozat érvényességének további feltétele, hogy magából az okiratból kitűnjön, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a nyilatko- zó félnek megmagyarázta.” Ezen kellék hiányára, mint érvénytelenségi okra csak a nyilatkozattevő személy érdekében lehet hivatkozni (pl. akkor, ha a magyar nyel- ven szerződő német megrendelő utóbb megtámadja ezen szerződését, mivel nem érti a magyar nyelvet).

Fentiekből kiindulva – külföldi szerződő felek esetén – célszerűbb kétnyelvű szerződéseket készíteni és ebben az esetben a szerződés általános rendelkezé- sei között meg kell határozni azt is, hogy a szerződés értelmezése, illetve a két nyelvi változat közötti ellentmondás vagy eltérés esetén melyik nyelvű szöveg az irányadó, és melyik csak tájékoztató jellegű.

Az esetleges jövőbeni jogviták esetére, a jogérvényesítés megkönnyítése érde- kében fontos a szerződés irányadó nyelvének a magyar nyelvet kikötni. Szintén célszerű úgy meghatározni a szerződéses rendelkezéseket, hogy a szerződés nyelve, a jogvita esetén eljáró bíróság nyelve, és a jogvita esetén alkalmazandó jog nyelve azonos legyen.

Megjegyezzük, hogy a Magyarország határa által körbezárt területen lévő nem- zeti vagyonra vonatkozó polgári jogi szerződések esetén – a nemzeti vagyon vé- delme érdekében – irányadó nyelvként főszabály szerint csak a magyar nyelv köt- hető ki.

2. Előnyök-hátrányok

Külföldi felek esetén célszerű kétnyelvű szerződéseket kötni és egyidejűleg meg- állapodni az eltérés esetén irányadó változatról.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:7.§, 2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról 17.§ (3).

A tartalékkeret felhasználásnak szabályai

1. Fogalma és jellemzői

Az Épkiv. 3.§ (2) előírja többek között, hogy a kivitelezési szerződésnek tartalmaz- nia kell a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait, ha a szerződő felek a pótmunka fedezetének biztosítására tartalékkeretet kötnek ki.

1.1. Tartalékkeret a közbeszerzésben

A tartalékkeret alapvetően a közbeszerzési eljárás hatálya alá tartozó szerződé- sekből ismert jogi fogalom, melyet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet szabályoz – a Kbt. hatálya alá tartozó beszerzések, kivitelezések esetére.

Tartalékkeret alkalmazása esetén a szerződéses feltételekben részletesen rög- zíteni szükséges a tartalékkeret felhasználásának szabályait, valamint meg kell jelölni annak mértékét. A tartalékkeret mértéke legfeljebb a szerződés szerinti tel- jes ellenszolgáltatás 10%-a lehet, és kizárólag az építési beruházás teljesítéshez, a rendeltetésszerű és biztonságos használathoz szükséges munkák ellenértéké- nek elszámolására használható fel.

A tartalékkeret kikötésének lényege közbeszerzési szempontból, hogy a tarta- lékkeret felhasználása a Kbt. alapján nem vonja maga után szerződésmódosítás vagy újabb közbeszerzési eljárás lefolytatásának szükségességét, hanem az utó- lag felmerült (jellemzően pót-) munka kivitelezése a tartalékkeret terhére történhet meg. Garanciális jellegű szabály a közbeszerzési eljárások megkerülését meg- akadályozandó, hogy a szerződésben egyértelműen, minden ajánlattevő számára előre megismerhető módon rögzíteni kell a tartalékkeret felhasználásának lehet- séges eseteit és pénzügyi feltételeit.

1.2. Tartalékkeret egyéb szerződésekben

A tartalékkeret alkalmazása nemcsak közbeszerzésekben szokásos, de a magán megrendelőkkel kötött szerződések esetén is előnyös, mert gyorsítja és megköny- nyíti az igényérvényesítést, továbbá a fizetési kockázatot is csökkenti abban az esetben, ha a tartalékkeret összegéig a megrendelő az alapszerződéses összeg- gel azonos biztosítékot nyújt.

Fontos, hogy a szerződésben a tartalékkeret felhasználásának szabályai, így különösen az alábbiak pontosan meghatározásra kerüljenek:

– tartalékkeret terhére elszámolható munkák köre: pótmunkák, és a többlet- munkával kapcsolatban felmerült olyan költségek, amelyek a szerződés megkötésének időpontjában egy kellő gondossággal eljáró szakvállalat (vál- lalkozó) által sem voltak előre láthatóak;

– tartalékkeret terhére elszámolható munkák bejelentésének módja, munka- kezdés időpontja;

– műszaki ellenőr jogai a tartalékkeret terhére elszámolható munkák műszaki tartalma és költségvetése kapcsán;

– jóváhagyás.

2. Előnyök-hátrányok

A tartalékkeret kikötése esetén a felek az általuk előre meghatározott mechaniz- mus szerint gördülékenyebben tudják az esetlegesen felmerült, többletmunkák ill. pótmunkák ellenértékét egymással elszámolni és megfizetni.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 6:244-245.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 20.§.

A teljesítés

1. Fogalma és jellemzői

A teljesítés, mint fogalom egzakt jogi értelemben a szerződő felek szerződésben vállalt kötelezettségeinek a szerződésszerű végrehajtását jelenti. Fontos szabály, hogy a teljesítés során a szerződést kötő felek a Ptk. 6:62.§ értelmében együttmű- ködni kötelesek – ennek az építési szerződések teljesítésével kapcsolatban (a szerződés teljesítése révén létrejövő épület, építmény különösen nagy értéke, bo- nyolultsága, jelentős kooperációs igénye, hosszú átfutási ideje miatt) különös je- lentősége van.

Ennek megfelelően kiemelten fontos, hogy a felek a kivitelezésre vonatkozó szerződésükben mikor tekintik a szerződést teljesítettnek, vagyis mikor állnak be a teljesítéshez fűződő jogkövetkezmények, mint például a végszámla kiállítása és kiegyenlítése, jótállási idő kezdete stb. Ez kötődhet a sikeres átadás-átvételhez vagy az átadás-átvétel során feltárt hibák elhárításához stb.

a) Műszaki átadás-átvétel

A vállalkozó, kivitelező általános esetben a sikeres (műszaki) átadás-átvételi eljá- rással teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit; ennek szabályai a Ptk. 6:247. §-ban, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben, az Étv-ben és Épkiv-ben is rögzítve vannak. Fontos, hogy a vonatkozó szerződésben a felek ne mondjanak le az említett (jellegéből fakadóan diszpozitív) Ptk.-szakasz alkalmazásáról, mert ezáltal a vállalkozó, kivitelező át- adási feltételei hátrányosabbá válhatnak, ebben a vonatkozásban a szerződés egyensúlya felborulhat.

Az Épkiv. értelmében „a műszaki átadás-átvételi eljárás célja annak ellenőrzé- se, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti kivitelezési szerződés tár- gya szerinti építési tevékenység vagy a technológiai szerelés a szerződésben és jogszabályban előírtak alapján, a kivitelezési dokumentációban meghatározottak szerint maradéktalanul megvalósult-e, és a teljesítés megfelel-e az előírt műszaki és a szerződésben vállalt egyéb követelményeknek és jellemzőknek.”

A beruházási tevékenység, illetve az építőipari termelés sajátosságaiból faka- dóan sok esetben tényleges megrendelői tevékenység is szükséges ahhoz, hogy a sikeres átadás-átvételi eljárás feltételei adottak legyenek; például a végleges közmű-szolgáltatási szerződések megkötése, a mérőórák felszerelése stb. Fontos tehát, hogy a szerződés arról is rendelkezzen, hogy ezeket a megrendelő milyen időpontra és feltételekkel köteles biztosítani.

Fontos tisztában lenni azzal is, hogy a Ptk. szerint, ha a megrendelő az átadás- átvételi eljárást nem folytatja le, a teljesítés joghatásai a tényleges birtokbavétel alapján állnak be. Ez a vállalkozót védő rendelkezés olyan esetekre irányadó, amikor a megrendelő – feltehetőleg rosszhiszeműen – nem veszi át a kivitelezést, azonban ténylegesen használatba veszi azt. Ekkor tehát a teljesítés joghatásai formálisan nem álltak be, azonban a jogalkotó szerint mégis úgy kell tekinteni, mintha a teljesítés megtörtént volna.

A sikeres átadás-átvételi eljáráshoz nem egyszer különleges feltételek társul- hatnak, például a vállalkozó előzetesen köteles betanítani a megrendelő üzemel- tetési személyzetét az elkészített mű használatára, kezelésére, karbantartására stb. Fontos, hogy ezeknek a vállalkozó által (például a megrendelő személyzeté- vel) teljesítendő vállalásoknak a feltételeit (például ehhez milyen összetételű üze- meltetői létszám, milyen időpontban álljon a helyszínen rendelkezésre stb.) a szerződés egyértelműen rögzítse.

Az átadás-átvételi eljárások sikerességének feltétele, hogy az elkészült mű le- gyen alkalmas a rendeltetésszerű használatra – azonban lehetségesek olyan hi- bák, amelyek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza ezt a rendeltetésszerű használatot. A gondosan megfogalmazott szerződésnek ki kell térnie a hibák, hiá- nyosságok megszüntetésére is, például azok átfutási idejére, a nem javítható hi- bák miatt értékcsökkenés számítási módjára, megismételt átvételkori próbákra stb.

b) Használatbavételi engedély

Sok esetben a megrendelő a szóban forgó szerződés teljesítését nem sikeres át- adás-átvételi eljáráshoz köti, hanem az épület, építmény használatbavételi eljárá- sának lezárásához. Amennyiben a (kiviteli) tervezés és kivitelezés egy szerződés keretében valósul meg (tehát fővállalkozás, illetve kvázi fővállalkozás esete), ez a megrendelői elvárás sok vonatkozásban megalapozott lehet; kevesebb azonban az alapja akkor, ha „egyszerű” generálkivitelezési munka lezárásaként kívánja ezt a megrendelő. Ha elvállalja ezt a teljesítési feltételt a vállalkozó, akkor a haszná- latbavételi eljárásnak az időigényét nyilvánvalóan a teljesítési határidő számítása- kor figyelembe kell venni.

Egyértelműen kiegyensúlyozatlan vállalási feltételként fogalmazódhat meg a megrendelő azon igénye, hogy a vállalkozó jogerős (végleges), végrehajtható használatbavételi engedély átadásával teljesítse a szerződést – ekkor ugyanis olyan feltételekhez van kötve a vállalkozói teljesítés, amelyet sok vonatkozásban nem tud kézben tartani, befolyásolni (például fellebbezés miatti elhúzódás, a meg- rendelő ezirányú kötelezettségeinek hiányosságai stb.) – ezekkel az ismeretlen tényezőkkel együtt ez a teljesítési feltétel várhatóan komoly vitákat generál majd.

c) Kivitelezés, munkaterület birtokbaadása

Az elkészült épület, építmény birtokbaadásával történő szerződés-teljesítése szintén sok vitára adhat okot. Ez az aktus a megrendelő számára az elkészült mű feletti rendelkezés tényleges lehetőségét biztosítja – és a vállalkozó számára az utolsó biztosítékot a megrendelővel esetleg fennálló vitája fedezetére. A szerző- désnek a teljesítését sikeres birtokba-adáshoz csak akkor javasoljuk kötni, ha az idevágó jogszabályokat a felek maradéktalanul be fogják tartani – nevezetesen:

– a Ptk. 6:247. § (5) bekezdése, azaz „ha a szerződés teljesítéséhez a vállal- kozó dolog tulajdonjogának átruházására köteles, a dolog a mű átadásával és az ellenérték megfizetésével kerül a megrendelő tulajdonába”;

– és az Épkiv. 33. § (1) bekezdése, azaz „a műszaki átadás-átvételi eljáráson felmerült és jegyzőkönyvbe vett hibák, hiányosságok kijavítását, a teljesítés- igazolás kiadását, továbbá a teljesítésigazolás alapján kiállított számla el- lenértékének kézhezvételét követően a fővállalkozó kivitelező átadja az épít-

tetőnek az építési munkaterületet, továbbá … „(lásd ehhez még az

Átadás-átvétel c. valamint a Végszámla c. szócikket.)

Mint látható, mind a két alapvető jogszabály az elkészített épület, építmény megrendelőnek történő átadását összeköti az ellenérték megfizetésével; ezért fel- tétlenül indokolt, hogy a birtokba-adással teljesítő vállalkozó, kivitelező gondosan és körültekintően járjon el, és a fenti vállalását megfelelő és arányos fizetési bizto- sítékhoz kösse.

2. Előnyök-hátrányok

Fontos, hogy a felek jogaik tudatában állapodjanak meg a szerződésben arról, hogy a teljesítés feltételei pontosan mikor, milyen feltételek bekövetkezése esetén állnak be. Ennek során fokozottan mérlegeljék, hogy milyen munkafolyamatra van ráhatásuk, illetve milyen biztosíték marad a kezükben arra az esetre, ha a szerző- désszerű teljesítésük ellenére a végszámlájuk nem kerül kiegyenlítésre.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:62.§, 6:247.§;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 32.§, 33.§.

A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv

1. Fogalma és jellemzői

A 2013. évi XXXIV. törvény, valamint a 236/2013 (VI. 30.) Korm. rendelet hívta életre 2013. nyarán a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett független szer- vezetként működő Teljesítésigazolási Szakértői Szervet (TSZSZ).

A TSZSZ eljárása a Magyarországon történő építési beruházásokra terjed ki.

A TSZSZ a kivitelezési szerződés teljesítését hivatott vizsgálni, szakvéleményt vagy kivonatot ad ki, amely alapján megállapítható, hogy a szerződés teljesítése megtörtént-e, vagy nem a szerződésnek megfelelő módon történt meg, és a telje- sítésért járó ellenérték megfizetése – adott esetben a szerződést biztosító mellék- kötelezettség érvényesítése – milyen összegben indokolt.

Fontos tudni, hogy a TSZSZ véleménye a szerződést biztosító mellékkötele- zettségek érvényesíthetőségéhez is kérhető, amennyiben az érvényesítés kérdé- se vitás a szerződő felek között. Ilyen szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely esetén a TSZSZ eljárása kérhető: a garancia, zálogjog és kezesség.

A TSZSZ fő szabályként 3 főből álló tanácsban jár el. A TSZSZ szakvéleményé- nek elkészítésére 30, ill. bizonyos esetben 60 nap áll rendelkezésre. Megfontolan- dó a TSZSZ bevonása során az a szempont is, hogy a TSZSZ szakvéleményének díja (vitatott nettó összeg 1%, min. 60.000,- Ft, de legfeljebb 450.000,- Ft) lénye- gesen alacsonyabb a szakértői vélemény piaci díjánál.

Lényeges, hogy semmisnek tekintendők azok a szerződéses kikötések, ame- lyek a TSZSZ eljárását kizárják vagy korlátozzák, vagy a TSZSZ eljárásának kez- deményezéséhez negatív jogkövetkezményt fűznek.

Rendkívül előnyös a feleknek az is, hogy a TSZSZ szakvéleményére alapított pereket a bíróság soron kívül tárgyalja, vagyis ezen perek előnye többek között a rövidebb eljárási határidőkben rejlik, így a per sokkal rövidebb időn belül jogerős ítélettel zárulhat, mint egyéb esetekben. A felek méltányos gazdasági érdekét szolgálja az is, hogy ezen perekben a bíróság kérelemre – a rendelkezésre álló iratok alapján, a felek meghallgatása nélkül – ideiglenes intézkedéssel elrendeli a kereseti kérelemben (viszontkeresetben), illetve az ideiglenes intézkedés iránti kérelemben foglalt azon összeg bírósági elnöki letétbe helyezését, amely a TSZSZ szakvéleménye szerint teljes bizonyossággal megállapíthatóan teljesített munkák szerződés szerinti értéke.

Felhívjuk a figyelmet. hogy a TSZSZ a Bankszövetség és az ÉVOSZ egyetér- tésével 2016. áprilisában készült Útmutatót adott ki a TSZSZ építési beruházások- hoz kapcsolódó vitás bankgarancia lehívások esetében alkalmazandó eljárásá- hoz, amelyet minden érintettnek érdemes áttanulmányozni és követni. Ennek értelmében, ha a vállalkozó az igénybejelentés jogosságát vitatja, akkor a TSZSZ- hez fordulhat az alapjogviszony szerződés teljesítésének kivizsgálása céljából. A TSZSZ a kérelem benyújtásáról értesíti a pénzintézetet, amely az igénybejelen- tésre történő teljesítést jogosult felfüggeszteni a kérelem befogadásának elbírálá-

sáig, illetve a szakvélemény elkészültéig, azaz a pénzintézet a Ptk. szerinti kése- delembe nem esik, így vele szemben a késedelem jogkövetkezményei a fenti időszak alatt nem érvényesíthetőek. A TSZSZ szakvéleményében megállapítja, hogy a lehívás indokolt (és milyen összegben), nem indokolt, vagy részben indo- kolt volt-e (és milyen összegben) műszaki szakértői szempontból. A pénzintézet a szakvélemény ismeretében dönt a kifizetésről, vagy annak megtagadásáról.

2. Előnyök-hátrányok

Működésének első néhány éve alapján a vitarendezés ezen speciális intézménye alapvetően sikeresnek mondható, a vitában álló feleknek ugyanis sok esetben si- került a jogvitájukat a TSZSZ igénybevételével, bírói út nélkül rendezni. Feltétlenül javasoljuk tehát a teljesítéssel kapcsolatos vitás szakkérdések esetén ezen szer- vezet igénybevételét, amely rövid határidőn belül kedvező díjazás ellenében ad ki szakvéleményt, és adott esetben a szakvéleményre alapított perre is soron kívül kerülhet sor.

Fontos azonban kiemelni azt is, hogy sem jogszabály, sem pedig joggyakorlat nincs arra nézve, hogy – amennyiben a TSZSZ véleményét biztosíték lehívásához veszik igénybe a felek – a TSZSZ szakvéleménye meddig akadályozhatja meg joghatályosan a biztosíték érvényesítését és mikor éledhet fel ismét a biztosíték- nyújtó teljesítési kötelezettsége. A TSZSZ szakvéleménye ugyanis sem bírói íté- letnek, sem pedig kötelező erejű hatósági döntésnek nem minősül. Ennek okán a gyakorlatban sokszor felmerül ugyanis a kérdés, hogy meddig tudja a szakvéle- mény a biztosíték igénybevételét meghiúsítani és lehívhatóvá válik-e biztosíték, ha pl. az elsőfokú bíróság a szakvéleménnyel ellentétes döntést hoz vagy jogerős ítélet szükségeltetik ehhez.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi XXXIV. törvény – az építmények tervezésével és kivitelezésével kap- csolatos egyes viták rendezésében közreműködő szervezetről;

236/2013. (VI. 30.) Korm. rendelet – a Teljesítésigazolási Szakértői Szervvel kap- csolatos egyes kérdésekről2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:436.§.

A vállalkozó teljességi nyilatkozata

1. Fogalma és jellemzői

Az építési kivitelezési pályázatokban vagy szerződésekben a megrendelő gyak- ran kéri a vállalkozó teljességi nyilatkozatát. Ezen dokumentum általában arra vo- natkozik, hogy a kivitelezővel megállapodott vállalkozói díj a kivitelezés teljes megvalósításának összes költségét tartalmazza. Ez a nyilatkozat jellemzően olyan szerződések esetében lehet releváns, ahol a felek átalánydíjban állapodtak meg, hiszen ellenkező esetben a kivitelező a tételes elszámolás szerint jogosult vállalkozói díjra a ténylegesen felmerült és elvégzett munka alapján.

A teljességi nyilatkozat definícióját jogszabályban nem találjuk meg, sőt az ezen nyilatkozathoz fűződő jogkövetkezmények sem állapíthatók meg teljesen egyértelműen. A teljességi nyilatkozat alapvetően abból a szempontból lehet rele- váns, hogy egy kivitelezés esetén adott esetben melyik fél viseli a többletmunka költségeit. Többletmunkának minősül a Ptk. szerint a kivitelezési szerződés tartal- mát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munka és az olyan munka is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg.

A Ptk. 6:245.§ (1) kimondja ugyanis, hogy amennyiben „a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényel- heti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban fel- merült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.” Ha tehát a felek átalánydíjat kötöttek ki, akkor az esetleges többlet- munkák előre látható ellenértékét a vállalkozó főszabály szerint egyébként sem – vagyis teljességi nyilatkozat nélkül sem – követelheti, mivel azok a vállalkozói koc- kázat körébe tartoznak. Kérdéses lehet ugyanakkor, hogy a felek teljességi nyilatkozata adott esetben arra is irányult-e, hogy a megrendelő megtérítési igé- nyét a Ptk. fenti szakaszának utolsó fordulata tekintetében is kizárják, vagyis olyan költségek esetére, amelyek a szerződés megkötésének időpontjában nem voltak előreláthatók.

A megrendelők törekvései a megállapodott átalánydíj szavatolása érdekében észszerűek lehetnek annak érdekében, hogy bújtatott vállalkozói díjemeléseket próbáljanak kizárni, másfelől azonban a teljességi nyilatkozat túl általános és pon- tatlan megfogalmazása okot adhat előre nem látható műszaki elemek díjazásának elutasítására és felek közötti vitákra is. Ezen okok miatt – és későbbi jogvitákat elkerülendő – a szerződés kiegyensúlyozottsága érdekében feltétlenül indokolt magában a szerződésben egyértelműen és világosan megfogalmazni, hogy a fe- lek hogyan járnak el azon olyan költségek tekintetében, amelyek a szerződés megkötésének időpontjában nem voltak előreláthatók.

2. A teljességi nyilatkozat tartalma

A fentiek alapján nagyon fontos tehát, hogy a teljességi nyilatkozatot a felek való- ban a szerződéses akaratuknak megfelelően, kellő pontossággal rögzítsék – lehe- tőség szerint magában a szerződésben és ne egy külön dokumentumban. Az ál- talános megfogalmazások ugyanis a felek között komoly jogvitákhoz vezethetnek. Amennyiben azonban a felek mégis külön dokumentumba foglalják ezen nyilatko- zatot, akkor abban feltétlenül szükséges pontosan definiálni a műszaki tartalmat amire a megállapodott átalánydíj vonatkozik. Különösen indokolt tehát pontosan rögzíteni az alábbiakat:

– Az adott kivitelezés/ projekt adatait,

– A tervezési fázist, a tervek státuszát,

– A műszaki tartalom állapotát,

– A megvalósítási időszakot.

Fontos rögzíteni, hogy a teljességi nyilatkozat arra a szerződéses műszaki tar- talomra vonatkozik, amelyet a vállalkozó utolsó ajánlatában, mint műszaki tarta- lom rögzített, vagy amelyet a szerződéshez mellékletként csatolt.

A nyilatkozatban kifejezetten kerülendők olyan általános megfogalmazások, mint „a kor műszaki színvonalának megfelelő” vagy „az adott időszakban elfoga- dott”.

A nyilatkozat kiállításakor meg kell győződni arról, hogy az ár valóban tartal- mazza a megvalósulás összes költségét, a tervek és a beárazott költségvetés olyan részletes, hogy ennek megítélésében biztosak lehetünk.

3. Előnyök-hátrányok

A teljességi nyilatkozat kiállítása és ezáltal valamennyi többletmunka költségének vállalkozóra hárítása nagyon egyoldalú és kiegyensúlyozatlan pozíciót hoz létre a felek között. A jóhiszeműség és tisztesség általános Ptk.-beli elvéből is követke- zik, hogy ezen kártelepítési szabály kikötése – amely arra sincs tekintettel, hogy az adott többletmunka a szerződéskötéskor kellő körültekintés mellett előre látha- tó volt-e vagy sem – álláspontunk szerint erősen vitatható. Ezen okból kifolyólag a teljességi nyilatkozat kiállítása csak indokolt esetben, szűk keretek között vagy egyáltalán nem javasolt.

Lásd még a Többletmunka-pótmunka szócikket.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:244-245.§;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 2.§ e).

Tervezési feladatok

a kivitelezési szerződésekben

1. Fogalma és jellemzői

Az építési kivitelezési szerződések jellemzően tipikusan vállalkozási szerződések, azonban – a felek szerződési szabadságukból eredően egyre gyakrabban álla- podnak meg abban tervezési feladatok ellátásáról is. Tekintettel a tervezési tevé- kenység speciális jellegére és a tervezési szerződés sajátosságaira, ezen konst- rukciók sok esetben komoly kockázatot jelenthetnek a tervezésben járatlanabb vállalkozásoknak.

A Ptk. értelmében a tervdokumentációnak műszakilag kivitelezhető, gazdasá- gos és célszerű megoldásokat kell tartalmaznia, és alkalmasnak kell lennie a megrendelő felismerhető, a felhasználás céljából következő igényeinek kielégíté- sére. Az Étv. és az Épkiv. előírja továbbá, hogy építészeti-műszaki tervezésre vo- natkozó szerződést írásban kell megkötni, tehát a felek szóbeli megállapodása ebben az esetben nem elegendő.

A tervező csak a szerződésben meghatározott esetben és módon vehet igény- be társtervezőt, illetve szakági tervezőt – tehát adott esetben ezt a kérdést feltét- lenül rendezni kell a szerződésben. Fontos tisztában lenni azzal is, hogy a terv hibája miatt mindaddig érvényesíthetőek a szerződésszegésből fakadó jogok, amíg a terv alapján kivitelezett szolgáltatás tervhibával összefüggő hibás teljesíté- se miatt jogok gyakorolhatók. A tervezői feladatokat vállaló vállalkozó jogszava- tossággal tartozik azért is, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv felhasználását akadályozza vagy korlátozza.

A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet az építésügyi és az építésüggyel össze- függő szakmagyakorlási tevékenységekről előírja, hogy cég csak akkor kezdheti meg és folytathatja a jogszabályban meghatározott tervezési tevékenységet, ha személyesen közreműködő tagja, vezető tisztségviselője vagy munkavállalója rendelkezik ilyen tervezési jogosultsággal.

2. Tervezési feladatok fajtái

2.1. Gyártmánytervezés

A leggyakoribb kivitelezői tervezési feladat a gyártmánytervezés, ami bonyolult egyedi termékek pontos gyártásához szükséges tervezői munka. A szakkivitele- zők jártas, szakmájukat jól ismerő tervezőket foglalkoztatnak. A gyártmányterve- zés során nem folyhat olyan munka, ami a kiviteli terveket módosítja vagy hiá- nyosságait megoldja, inkább csak a gyártáshoz szükséges adatok pontosítása folyik.

2.2. A kiviteli tervezés

Korszerű vállalkoztatási forma az ún. funkcionális kiírás keretében meghatározott, a kiviteli tervezést is magába integráló építési vállalkozás. Ebben az esetben az építtető mentesül a műszaki részletekben rejlő kockázatoktól, az épületet csak formájában és minőségében specifikálja, részleteiben nem. Ekkor a kiviteli terve- zés feladata és felelőssége a vállalkozói oldalhoz kerül annak összes lehetőségé- vel és kockázataival. Ebben a konstrukcióban az építtető alapvető érdeke, hogy az épülettel kapcsolatos elvárásait pontosan specifikálja a szerződésben.

2.3. A design and build

A design and build típusú szerződések megkötésénél javasolt a későbbiekben tár- gyalt tervezési kockázatok alapos elemzése, vagy egy már kidolgozott szerződé- ses módszer (pl. FIDIC sárga könyv) alkalmazása.

3. Tervezési feladatok kockázatai

Az engedélyezési eljárások bizonytalanságait – így például a szükséges engedé- lyek jogerőssé válását akadályozó, késleltető körülményeit, mint pl. fellebbezések

– a munka és a határidő vállalásakor kalkulálni kell.

Rögzíteni javasolt azt, hogy Étv. szerint az engedélyek megszerzése építtetői feladat, a vállalkozó csak meghatalmazottként járhat el. Célszerű lehet a szerző- désben rögzíteni azt is, hogy mi történik, ha az igényelt engedélyt a hatóság vala- mi okból kifolyólag nem adja meg.

A tervezési folyamatok során a felek együttműködése, és így különösen a meg- rendelői adatszolgáltatás kiemelt fontosságú. Ennek elmaradásából vagy kése- delméből a teljesítéssel kapcsolatban jelentős kockázatok merülhetnek fel. Pon- tatlan vagy késedelmes adatszolgáltatás elhúzódó tervezéshez a felek között jogvitákhoz is vezethet.

Az adatok átvételénél ügyelni kell a pontos dokumentálásra, az írásbeliség eb- ben a körben elengedhetetlenül szükséges.

Amennyiben a vállalkozói feladatkörbe tervezési munka is beépül, tehát még tervezni, illeszkedtetni szükséges a műszaki megoldást a környezetéhez, köny- nyen előfordulhat, hogy a szerződésmódosítás folytán megváltozott megoldás nem betervezhető. Ebben az esetben, ha átalányáras a szerződés, akkor a koc- kázat egésze a vállalkozói oldalon van.

A tervezési folyamatokat megfelelő időben kell kezdeni, mert azok a tevékeny- ség jellege folytán hosszú időt is igénybe vehetnek. A tervek építtető általi jóváha- gyatása időigényes és nehézkes folyamat lehet, azonban nyilvánvalóan nem kifo- gásolható, hogy a megrendelő szeretné látni és ellenőrizni a végleges, kivitelezés alapjául szolgáló terveket. Jóhiszeműen törekedni kell tehát a feleknek arra, hogy ez a folyamat gördülékenyen, a lehető legrövidebb időn – és a felek által megálla- podott határidőn – belül végbe menjen, hogy ne késleltesse ezzel a kivitelezésre nyitva álló határidőt. Törekedni kell a tervek jóváhagyásának alapos dokumentálá- sára.

Ne felejtsük el, hogy minden mérnöki szolgáltatásnak ára van, vagyis amennyi- ben a kivitelező egyben tervezési feladatokat is ellát, annak a díját nyilvánvalóan érvényesíteni fogja a megrendelő felé.

Fontos szempont a tervezési feladatokkal kapcsolatban, hogy a folyamat nehe- zen „szeletelhető”, hiszen ennek a szellemi terméknek a lényege, a tervezési kon- cepció már a folyamat elején összeáll mind a (generál)tervező, mind a szakterve- zők tevékenységét illetően. Ezért indokolt lehet kikötni a következőket:

– amennyiben a megrendelő a tervezési folyamat egy adott pontján a tervezé- si munkák leállítása, megszakítása mellett dönt, úgy a tervező a megbízási díj teljes összegére jogosult lehet a felek elszámolása alapján – erre az eset- re ugyanakkor méltányosnak tartjuk, ha a tervező a már elkészült terveket, szerzői műveket átadja a megrendelőnek úgy, hogy az jogosult legyen a ter- vek módosítását, befejezését maga elvégezni vagy mással elvégeztetni;

– abban az esetben, ha a tervezés részletes ütemtervvel, mérföldkövekkel, logikai egységekre, illetve részfeladatokra (pl. engedélyezési terv, kiviteli terv, statika, építészet stb.) van bontva, akkor a tervező a legkisebb folya- matban lévő, megkezdett és önmagában értelmezhető egység tervezési dí- jára jogosult.

Fentiek kapcsán javasoljuk, hogy a megrendelő elállása vagy felmondása ese- tén a tervezőnek fizetendő díj minden esetben arányos legyen az elkészült terve- zési munkával és a szerződés megszüntetésével okozott kárral – tekintettel a Ptk. általánosan alkalmazandó 6:249.§-ra is.

4. Előnyök-hátrányok

A megrendelő számára előnyös és egyszerűbb lehet, ha bizonyos tervezési fel- adatokat a kivitelező vállal magára, és a feleknek nem kell külön tervezőt is bevon- ni a folyamatba.

A kivitelezői világ is abba az irányba mozog, hogy a vállalatok, akár saját tech- nológiáik felhasználásának érdekében is, önálló tervezési feladatokat vállalnak a kivitelezési szerződéseikben, és ezt nyilvánvalóan megjelenítik a díjazásukban is. Fontos azonban, hogy ezekben a konstrukciókban mindkét fél tisztában legyen az együttműködés fontosságával és az ezzel kapcsolatos egyedi kockázatokkal, és azok következményeivel. Ennek érdekében a felek kötelezettségeit és felelőssé- gét a lehető legrészletesebben definiálni kell a szerződésekben.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:251.§;

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 32-33.§; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 9.§; 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet – az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól.

A többletmunka és a pótmunka

1. Fogalma és jellemzői

Jól tudjuk, hogy az építőipari termelési folyamat hosszú átfutási idejéből, össze- tettségéből, a létrejövő épület, építmény műszaki bonyolultságából és egyedi jel- legéből fakadóan csaknem minden építési beruházás velejárója, hogy előre, azaz a szerződéskötéskor általában még nem látható új feladatokat is el kell végezni a kivitelezés során. Tipikusan ezek a többletmunkák, vagy a pótmunkák, amelyek általában (elszámolási) vitát generálnak a megrendelő és a kivitelező között. Saj- nos az elmúlt évek jogalkotási tevékenysége nem segíti az ilyesfajta viták megol- dását: az általános és szakterületi szabályozás nem egyértelmű; a többletmunka és a pótmunka tartalmának pontos kialakítása még a gyakorlatra vár.

A Ptk. ezzel kapcsolatban a következőképpen rendelkezik:

„6:244. § [Többletmunka. Pótmunka]

(1) A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási (kivitelezési) szerződés tartal- mát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).

(2) A vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosí- tás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé (pótmunka).

6:245. § [A vállalkozói díj]

(1) Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a több- letmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megköté- sének időpontjában nem volt előrelátható.”

Ezek diszpozitív előírások, azaz csak abban az esetben kötik a szerződő fele- ket, ha eltérően nem állapodnak meg; ugyanakkor kógens, tehát kötelezően alkal- mazandó jogszabály az Épkiv., amelynek az idevágó megfogalmazásai:

„2. § E rendelet alkalmazásában

e) többletmunka: a szerződéskötés alapját képező (ajánlatkérési vagy kivitele- zési) dokumentációban kimutathatóan meglévő, a vállalkozó kivitelező által készí- tett árazott tételes költségvetésben szereplő tétel, amelynek mennyisége előre nem látható műszaki szükségességből növekszik,

f) pótmunka: a szerződés alapját képező dokumentációban nem szereplő, elő- re nem látható műszaki szükségességből külön megrendelt tétel,

3. § (2) A kivitelezési szerződés tartalmazza

j) az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjának elszámolási módját,

…….

p) a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait, ha a szerződő felek a pótmunka fedezetének biztosítására tartalékkeretet kötnek ki,

…….

(8) A többletmunka utólag csak akkor számolható el, ha a vállalkozó kivitelező által készített árazott tételes költségvetési kiírásban a tétel szerepelt, de a meny- nyiség változott.

(9) A kivitelező – az erre vonatkozó külön megállapodásban foglaltak szerint – a műszaki szükségesség, vagy a rendeltetésszerű és biztonságos használat miatt szükséges pótmunkát köteles elvégezni.”

Az idézett megfogalmazások alapján komoly értelmezési vitákat lehet arról folytatni, hogy például pótmunka-e az az építési-szerelési feladat, amelyet a meg- rendelő ugyan megrendelt, de azt nem műszaki szükségességből tette, hanem az igényei változását tükrözi; ugyancsak ellentmondásosak átalányár esetén a több- letmunka ellenértékének elszámolhatóságáról szóló rendelkezések.

Megemlítjük, hogy mindezek mellett a közszféra megrendeléseire, illetve szer- ződéseinek teljesítésére további kógens jogszabály vonatkozik: a közbeszerzé- sekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény. Ennek 141. §-a foglalkozik a szerződésmó- dosítás kérdéseivel; bár itt sem a pótmunka, sem a többletmunka fogalmával, illetve a műszaki szükségesség megfogalmazásával nem találkozunk, ez a jog- szabályhely vonatkozik a közbeszerzési eljárás eredményeként megkötött szer- ződés módosításának lehetőségeire – közbeszerzési szempontból egyértelműen lehetővé téve az indokolt szerződésmódosítást, nyilvánvalóan beleértve a többlet- munkák, pótmunkák miatti indokoltságot is. A törvény mellett fontos szerepe van az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Kormányrendeletnek; ennek az építési beruházás szerződésbe foglalt tartalékkeretének felhasználását szabályozó 20. §-a ekként szól:

„(3) A tartalékkeret kizárólag az építési beruházás teljesítéshez, a rendeltetés- szerű és biztonságos használathoz szükséges munkák ellenértékének elszámolá- sára használható fel.

…..

(5) A tartalékkeret a szerződés teljesítése során szükségessé váló, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:244. § (2) bekezdése szerinti pót- munka elvégzésére is felhasználható, feltéve, hogy a (3) bekezdésben foglaltak- nak megfelel.”

Felhívjuk ugyanakkor a figyelmet arra, hogy a jogszabályok nyomatékosan hangsúlyozzák: a műszaki szükségesség, illetve a rendeltetésszerű és biztonsá- gos használhatóság miatt szükséges többletmunkát és a pótmunkát a vállalkozó köteles elvégezni – utóbbit akkor, ha az nem teszi a feladatát aránytalanul terhe- sebbé. Amennyiben aránytalanul terhesebbé tennék ezek a munkák az elvállalt feladatot, akkor a vállalkozó annak elvégzésére nem köteles.

Úgy véljük, hogy ebben az – elszámolási szempontból – nem egyértelmű jogi környezetben a kivitelezési szerződés megkötése során az építési vállalkozó ak- kor jár el körültekintően, ha

– a szerződésben nem mond le az előzőekben hivatkozott Ptk.-előírások, azaz a 6:244. § és a 6:245. § alkalmazásáról, mert ezzel beszűkíti az eset- legesen felmerülő többletmunkák és pótmunkák ellenértékének elszámolha- tóságát;

– ha a másik fél feltétlenül ragaszkodik a fenti jogszabályhelynek a kizárásá- hoz, ill. ahhoz, hogy semmilyen többletmunka ellenértékét nem kívánja meg-

téríteni, akkor indokolt lehet az ezzel összefüggő kockázatok növekedése miatt az ajánlati (vállalási) ár emelése;

– az általa többletmunkának, pótmunkának ítélt és a műszaki szükségesség, illetve a rendeltetésszerű és biztonságos használhatóság miatt elvégzendő feladatokat elvégzi addig a mértékig, ameddig azok nem teszik az eredeti vállalását a vállalási díjban és a befejezési határidőben, átfutási időben, egyéb feltételekben aránytalanul terhesebbé,

– ugyanakkor ezen feladatoknak az ellenértékét és a határidőre, valamint egyéb releváns feltételekre való kihatását pontosan és megalapozottan ki- kalkulálja, azt mielőbb hivatalosan közli a megrendelővel és erről a követe- léséről nem mond le.

Megjegyezzük ugyanakkor azt is, hogy a Ptk. és az Épkiv. eltérő rendelkezése- inek a feloldását reményeink szerint a helyes jogalkalmazás, a bírói gyakorlat fog- ja kialakítani – feltehetőleg úgy, hogy elsőbbséget biztosít a jogszabályi hierarchi- ában magasabb rendű Ptk. szabályainak az Épkiv. indokolatlanul korlátozó kikötéseivel szemben.

Felhívjuk továbbá a figyelmet arra, hogy ezen munkák gyakran elmaradó mun- kákkal járnak, amelyekkel kapcsolatban lásd részletesen a Változáskezelés szó- cikket.

2. Pótmunka-többletmunka dokumentálása

Szócikkünkben a szerződéskötési javaslatokon túlmenően kitérünk egy, a témába vágó, ám a szerződés teljesítésének időszakában releváns kérdésre: a pótmunka és a többletmunka írásbeli dokumentálásának szükségességére. A már idézett, az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet így fogalmaz:

„24/A § (5): Az e-építési naplóban köteles haladéktalanul közölni

a) a fővállalkozó, generálkivitelező az építtetővel a többletmunka, pótmunka műszaki szükségességét,

b) az építtető a fővállalkozóval, generálkivitelezővel a többletmunka, pótmunka igényét.”

A gyakorlatban ez a legritkább esetben valósul meg, általános a felek közötti szóbeliség. Egyértelmű szakértői, illetve bírósági peres tapasztalat, hogy fentiek közlésével egy időben, illetve az azt követő legrövidebb időn belül célszerű a vál- lalkozónak írásban jeleznie, hogy

– a módosítást mi indokolja (természetesen, ha nem tervmódosításról van szó, mert akkor ez egyértelmű),

– amennyiben megítélése szerint pótmunkának minősül az adott teljesítés,

– a jelzett munka elvégzése jár-e szerződésben megállapodott ár és határidő módosításával, és ha igen, akkor milyennel.

Ha a vállalkozó ezeket kellő időben nem jelzi, akkor a másik fél feltételezheti, hogy a vállalkozó a szerződésben megadott ár és határidő módosítása nélkül a szóban forgó munka elvégzését elvállalta.

Számos utólagos vita megelőzhető a kellő dokumentálással – bár nyilvánvaló, hogy menet közben minden vitát, különösen az ilyeneket, nem lehet lezárni, de az írásbeliség (vagy annak hiánya) egy esetleges perben döntő tényező lehet.

3. Előnyök-hátrányok

– Sokszor komoly vita generálódhat a pótmunkák, többletmunkák miatt „arány- talanul terhesebbé váló” szerződéses feltételekről – erre csakis ezeknek a pontos és objektív számbavétele, a követeléseknek és azok indokainak mi- előbbi hivatalos közlése lehet a jogos érdekeit képviselő vállalkozó válasza.

– Végső soron az ilyesfajta munkák elszámolása nem egyszer jogi útra kerül

– ám itt is hangsúlyozzuk a feleknek a szerződés teljesítése érdekében fennálló együttműködési kötelezettségét: a létrehozandó mű kivitelezése, teljesítése mindkét jóhiszemű félnek fontos érdeke.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:244-245.§; 2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzésekről 141.§.;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 2.§ f), 3.§ (2) j, p), (8)-(9);

322/2015. (X.30.) Korm. rend. az építési beruházások, valamint az építési beruhá- zásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének rész- letes szabályairól – 20.§ (3), (5);

Az ütemtervek, mint

a kivitelezési szerződések fontos mellékletei

1. Fogalma és jellemzői

Az építési kivitelezési szerződések szinte legfontosabb eleme a vállalási határidő és az ezzel összefonódó bonyolult feltételrendszer. Ezen komplex kapcsolati rendszer részletes kialakításának eszköze az ütemterv, amelyben határidőkön kí- vül sok egyéb kapcsolati elem is megadható. Ennek megfelelően az Épkiv. 3.§ (2)

d) pontja is előírja, hogy a teljesítési szakaszokat, határidőket részletesen szabá- lyozni kell a kivitelezésre vonatkozó szerződésben.

Az alábbiakban az ütemtervek és a szerződéses kondíciók kapcsolatát és az abban rejlő, az építőipari vállalkozások számára kockázatokat rejtő összefüggé- seket kívánjuk feltárni.

2. Az ütemtervek, mint az építési szerződések elválaszthatatlan részei

Az építési, kivitelezési szerződések általában tartalmaznak ütemterveket, ame- lyekben a befejezési határidő egyszerű adatszerű rögzítésén túl, sok egyéb fontos információ is rögzítésre kerülhet, így különösen:

a) A munkafolyamatok és azok kapacitás-, valamint időigénye:

Az ütemtervekben különböző részletességgel rögzíthetjük a szükséges munkafo- lyamatokat és azok kapacitásigényeit. A rendelkezésre álló kapacitásoktól és az elvégzendő munkamennyiségtől függ az adott munkafolyamat időigénye. Ez egy tudatos tervezés végeredménye, hogy a költségszinthez optimalizált kapacitás- munkaidő igény jöjjön létre.

b) A munkafolyamatok időbeli és térbeni lefutása:

Az ütemtervek általában alkalmasak arra, hogy a munkafolyamatok időbeli és tér- beni elhelyezkedését is ábrázolják.

c) A munkafolyamatok kapcsolatai:

Az egyedi építési részfolyamatok között összefüggések, kapcsolatok vannak, amelyek az építés során egy térben és időben összefüggő bonyolult folyamatot alkotnak.

Ezen kapcsolatrendszer a szakemberek által jól definiált, így az építési folya- mat az ütemtervekben jól bemutathatóvá válik, és így ábrázolhatók az építési vál- lalkozások legfőbb határidős kockázatai.

3. Az ütemtervekben bemutatható kockázati elemek

a) A munkaterület átadásának határideje:

Minden építési folyamat a munkaterület átvételétől indul, ezért annak pontos, dá- tumszerű vagy mérföldköves megadása szükséges. Ezt az e-építési naplóban is rögzíteni kell.

b) Adatszolgáltatások határidőinek rögzítése:

Az ütemtervekben rögzíthetők olyan mérföldkövek, amelyek megrendelői teljesí- tése döntő fontosságú szerepet játszik a vállalkozói határidő betartásánál. Ilyenek pl. a tervek átadása, építtetői döntések, jóváhagyások meghozatala stb. Ezen ké- sedelmek esetén a megrendelő részéről a közbenső szerződésszegés esete áll- hat be, amennyiben az adott nyilatkozat vagy intézkedés a vállalkozó megfelelő teljesítését kizárja (Ptk. 6: 150.§).

c) Közbenső határidők megadása:

Az ütemtervekben rögzíthetők az építéshez vagy továbbépítéshez fontos közben- ső mérföldkövek, úgymint szerkezetkész állapot, zárt, beázásmentes épület, tech- nológiai előszerelés kezdete stb. Ilyen mérföldkövek kijelölése segít az építési folyamat ellenőrzésében, azonban ez sok esetben kötbérfizetési kötelezettséggel is párosul, ha az adott határidő betartásához a megrendelőnek fontos érdeke fű- ződik (pl. a technológia szerelési munkálatokat meg kívánják kezdeni a zárt, beázásmentes épületben stb.). Amennyiben a felek így állapodnak, akkor bizo- nyos esetekben méltányos lehet közbenső határidőkre vonatkozó kötbérigényről való lemondás, ha a vállalkozó a véghatáridőt egyébként betartja. Természetesen nem várható el ugyanez a rendelkezés abban az esetben, ha a véghatáridő pon- tos betartása nem teszi jóvá a késedelmes közbenső határidőt (pl. belső techno- lógia szerelések nem tudnak időben megkezdődni).

d) A kritikus úton lévő folyamatok ábrázolása:

Az építési részfolyamatok összekapcsolódása után kijelölhetőek a kritikus úton lévő folyamatok. Ezt praktikus lehet látni ahhoz, hogy tudjuk, mely folyamatok ké- sedelme vezet automatikusan a véghatáridő eltolódásához.

e) Az átadás-átvétel folyamatának pontos ábrázolása:

Sok esetben látjuk, hogy a megrendelők és a vállalkozók az ütemtervekben a vég- határidőt másként értelmezik. Ezért célszerű pontosan definiálni:

– az épület fizikai elkészült állapotát,

– az átadás-átvétel folyamatát,

– a megállapított hibák kijavításának időszakát,

– a végszámla kiállításának és kifizetésének idejét,

– a használatbavételi engedély beszerzését,

– a végső birtokbaadás

építési jogszabályokban megfogalmazottak szerinti lefutásának rendjét.

4. Előnyök-hátrányok

Az ütemtervek az építési szerződések fontos részei. A munkafolyamatok pontosí- tásával sok kockázati elem kiszűrhető, és ez a vállalkozók számára előnyt biztosít. Az ütemterv lehetőséget nyújt továbbá sok esetben a vállalkozói szerződésben nem tárgyalt folyamat konkretizálására.

A fentiek miatt mindenképpen ajánlott, hogy a felek – jellemzően a vállalkozó

– pontos ütemterveket készítsenek és fogadjanak el megfelelő részletezettséggel, kidolgozottsággal. Fontos továbbá, hogy az ütemtervek a vállalt műszaki tartalom- ra készüljenek és reális határidőket tartalmazzanak az időjárás és az évszakok- nak megfelelő reális munkaidők figyelembevételével.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:35.§, 6: 150.§,

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 3.§

(2) d).

Változáskezelés, változáskövetés

1. Fogalma és jellemzői

Az építőipari termelés sajátosságaiból következően a kivitelezési szerződések tel- jesítésének csaknem állandó velejárói a megvalósítás időszakában bekövetkező változások, változtatások. Ezek a módosítások igen sokfélék lehetnek – kezdemé- nyezheti akár a megrendelő, akár a vállalkozó; a változás, változtatás tárgya lehet a műszaki tartalom, a határidő, a kivitelezési és pénzügyi ütemezés, lényegében bármely szerződéses feltétel. A felek könnyebben és gördülékenyebben tudják ezen módosításokat kezelni, ha arra már a szerződésben előre rögzítenek egy el- járásmódot, ezért javasoljuk, hogy a kivitelezési szerződés rendelkezzen az ilyes- fajta változások kezelésére szolgáló eljárásrendről, annak következményeiről.

A változtatások, változások kezelésének és követésének alapelve, hogy mind a megrendelő, mind a vállalkozó jogosult azt kezdeményezni és adott esetben an- nak a következményeit viselni.

A változtatás, változás alapvetően a kivitelezési szerződés módosításával jár együtt, amelyre elsődlegesen a Ptk. rendelkezései lesznek az irányadók. Ennek megfelelően a szerződés bármilyen módosítása csak a felek közös megegyezése alapján lehetséges – kivéve, ha a szerződés vagy jogszabály valamelyik felek fel- jogosítja az egyoldalú módosításra.

Speciális esete ezen módosításnak a közbeszerzési eljárás eredményeként kötött szerződés műszaki tartalomra vonatkozó módosítása, tekintettel arra, hogy az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbe- szerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet 28. §.

(1) bekezdése rendelkezése szerint „az ajánlatkérőként szerződő fél és a nyertes ajánlattevőként szerződő fél a szerződés megkötését követően az árazott költség- vetés tételei tekintetében egyeztetést folytathatnak, amely során a beépítésre ke- rülő egyes tételeket véglegesíthetik.” A jogszabály idevágó megkötést is tartalmaz a (2) bekezdése szerint: „a felek az egyeztetésen csak az ajánlattevő által az aján- latában megjelölt építőanyagokkal, termékekkel műszakilag egyenértékű vagy magasabb minőségű helyettesítő termékben egyezhetnek meg.” Amennyiben a felek a helyettesítő termék beépítéséről állapodnak meg, a szerződés módosítása a Kbt. rendelkezéseinek megfelelően új közbeszerzési eljárás lefolytatása nélkül is kivitelezhető lehet.

Minden szerződésmódosítás esetén javasoljuk, hogy a véglegesített szerződé- si feltételeket, megnevezésekkel konkréttá tett műszaki tartalmat a felek egyértel- műen rögzítsék írásbeli szerződésmódosításban, hiszen ez az a tartalom, aminek a megvalósítására a vállalkozó, az átvételére pedig a megrendelő a szerződésben kötelezettséget vállal.

2. Szerződésmódosítások általában

Sok esetben a megrendelő kezdeményezi a változtatást, jellemzően a szerződés műszaki tartalmában; ennek oka sokféle lehet: többek között megrendelői (illetve a megrendelő érdekkörében felmerülő, például bérlői, végfelhasználói stb.) igény- változtatás, hatósági előírás, módosuló jogszabályi vagy más szabályozási (pél- dául műszaki szabvány) változások, tervhiányosságok és tervhibák korrekciója, adatszolgáltatási problémák (például közművek, talajszennyezettség stb.). Azt ja- vasoljuk, hogy a szerződés egyértelműen rendelkezzen a felek által követendő eljárásról:

– milyen műszaki dokumentációval kezdeményezhető a változtatás a vállalko- zónál,

– erre a vállalkozó milyen időtartamon belül ad árajánlatot (adott esetben az új és az elmaradó tartalom differenciáját is közölve) és idevágó műszaki/pénz- ügyi ütemezési javaslatot, illetve közli a változtatás hatását a szerződés egészére nézve,

– ennek kézhezvételét követően milyen időtartamon belül dönt a változtatásról a megrendelő oly módon, hogy a változtatást megrendeli a vállalkozónál – vagy elveti azt és ekkor az eredeti műszaki tartalmat kell kivitelezni.

Javasoljuk, hogy a szerződés tartalmazzon rendelkezést arra nézve is, hogy az említett módosításra vonatkozó árajánlatot a vállalkozónak milyen feltételek alap- xxx xxxx megadnia (normák, kondíciók, hasonló tételek összehasonlító árai, eset- leg a szerződéshez csatolt egységárlista, rezsióradíjak alapján stb.). Mindezzel együtt nem ritka, hogy a megrendelő nem ért egyet a vállalkozó által adott áraján- lattal és a felek nem tudnak megállapodni a változtatással érintett műszaki tarta- lom ellenértékében. Erre az esetre ajánljuk annak rögzítését, hogy a megrendelő- nek joga van ilyenkor más szállítótól vagy kivitelezőtől megrendelni ezt az új munkát és a szóban forgó új vállalkozó, szállító az eredeti (szerződött) vállalkozó partnere lesz (alvállalkozóként, szállítóként), a vállalkozói fedezete (árrése) fel- számítása mellett.

Fontos szempont a megrendelői változtatási igények kezelése során, hogy az adott változtatás milyen műszaki és egyéb összefüggésekkel jár – alapvető kér- dés, hogy azok eredőjeként nem változik-e meg az adott épület, építmény hasz- nálhatósága, azaz az eredeti, tehát a szerződésben foglalt rendeltetésnek meg fog-e felelni. Ez olyan kérdés, amire a vállalkozónak ismernie kell a korrekt vá- laszt.

Sok esetben a változtatást a vállalkozó kezdeményezi, például anyagbeszerzé- si nehézségek, szűkös alvállalkozói vagy szolgáltatói kapacitások, munkaszerve- zési vagy építéstechnológiai ésszerűsítés okán, adott esetben az átfutási idő gyorsítási szándékával stb. Ezekben az esetekben az eljárásrend hasonló – az érintett új munka ellenértékére vonatkozó árajánlatot, ütemezéseket a vállalkozó- nak elő kell terjesztenie és a megrendelőnek a szerződésben rögzített időtarta- mon belül érdemben reagálnia kell rá.

Nemegyszer a megrendelő formalizált változáskövető űrlap alkalmazását kí- vánja meg, ami általában az ő saját döntési, jóváhagyási mechanizmusának felel meg; fontos, hogy ennek formája is a megrendelő és a vállalkozó kiegyensúlyozott viszonyait, egyenrangúságát tükrözze.

Nagyon gyakran alakul ki vita a megrendelő és a vállalkozó között az adott vál- toztatás minősítését illetően: pótmunkáról vagy többletmunkáról van-e szó. Ezt a kérdést külön szócikkben tárgyaljuk, ám itt is felhívjuk a figyelmet: fontos a szer- ződésben szabályozni, hogy miként kell eljárnia a feleknek ilyen vita esetében. A felek józan üzleti megfontolásain túlmenően a Ptk. is deklarálja a szerződés tel- jesítése során is a felek együttműködési kötelezettségét, lásd 6:62 § (1) bekezdé- sét. Ezt szem előtt tartva azt javasoljuk, hogy bizonyos ésszerű határig a pótmun- ka-megítélés vitája okán a felek ne tegyék lehetővé a kivitelezési munkák akadályozását, akadályoztatását. Ennek megfelelően azt ajánljuk, hogy fenntart- va az adott munkák jellegének (pótmunka-többletmunka) minősítésével kapcsola- tos álláspontjukat és a vállalkozó elszámolási jogát, a megrendelő jelentősebb késedelmek és ebből eredő károk megelőzése érdekében rendelje el az adott munka elvégzését, a vállalkozó pedig végezze el azt. Az említett „ésszerű határ” például a szerződés tartalékkerete lehet – ám a nagyobb összegű már teljesített munkák jellegével kapcsolatos pótmunka-viták indokolatlanul nagy vállalkozói kockázatot jelenthetnek.

A változtatások kapcsán szólnunk és a szerződésben rendelkezni kell arról az esetről is, amikor a megrendelő a szerződéses műszaki tartalmat csökkenti, azaz elmaradó munkákról van szó; ebben az esetben is fontos, hogy a szerződés egy- értelműen fogalmazza meg, hogy

– erre következmények nélkül milyen időpontig, időtartamig van joga a meg- rendelőnek, hiszen az ilyesfajta változtatás érinthet már megrendelt, beépí- tendő anyagot, szerkezetet, szakkivitelezői munkát, illetve kapcsolódó más munkákat,

– milyen áron veszik figyelembe a felek ezen elmaradó munkák ellenértékét.

A változtatással érintett munkák elszámolását illetően javasoljuk figyelembe venni, hogy az elszámolási formát tekintve ezen munkáknak általában a tételes elszámolása a szokásos, átalányáron elszámolni csak egészen egyértelmű fel- adatokat érdemes.

Az előzőekben a szerződés műszaki tartalmának változásaira, változtatásaira koncentráltunk; nyilvánvalóan az egyéb szerződéses feltételek módosítása is igen gyakori és ezekre is fel kell készülni az adott szerződés megfogalmazásakor. Jel- lemzően gyakori esetek például a következők:

– műszaki ütemterv, határidő, részhatáridő módosítása – mivel az átfutási idő hosszabbodásával az eredeti árajánlat, illetve a szerződéses ár kialakítása során az átváltozások időszakaként figyelembe vett időtartam megnövek- szik, javasoljuk a többlet-átfutási időre számításba veendő árváltozási index vagy metódus rögzítését a szerződésben;

– pénzügyi ütemterv módosítása – amennyiben a szerződésben meghatáro- zott részszámlázási időpontok, időtartamok változnak, vagy az előleg megfi- zetésének időpontja változik, a feleknek ennek a hatásaival számolni kell; javasoljuk pénzpiaci mutatókhoz kötött indexálási módszer bevezetését;

– további vállalkozó belépése a munkába – általában a megrendelő közvetlen megrendelésére munkába lépő társvállalkozó (például technológiai szerelő) munkaterületi és organizációs igényeinek kielégítését a már ott lévő építési vállalkozótól kéri a megrendelő; ajánljuk ennek feltételeit (ár, határidő stb.) már a szerződéskötéskor rendezni;

– munkaterület-szolgáltatási problémák, organizáció – gyakori, hogy a kivite- lezési időszakban a megrendelő az általa biztosítani vállalt szolgáltatások- kal, feltételekkel kapcsolatban módosít vagy módosítani kényszerül – amennyiben ez előre látható, javasoljuk az erre az esetre vonatkozó feltételek rögzítését a szerződésben.

3. Előnyök-hátrányok

Tekintettel arra, hogy a kivitelezés során sok olyan előre nem látható körülmény állhat elő, amelyek a szerződés módosítását igénylik, a szerződésnek a menet- közben bekövetkező változásokkal, változtatásokkal kapcsolatban szükséges módosítása mindkét fél alapvető érdeke. Ennek polgári jogi akadálya általában nincs és ezt a közbeszerzési eljárások eredményeként kötött szerződések eseté- ben a közbeszerzésekről szóló törvény is (a korábbinál egyszerűbb szabályozás- sal) lehetővé teszi. Fontos ugyanakkor, hogy a tipikus szerződésmódosítást igény- lő esetekre vonatkozó szabályokat a felek lehetőleg már előre rögzítsék a szerződésben, és a módosítás során is jóhiszeműen, együttműködve járjanak el egymással.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 6:191.§; 2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzésekről 28.§.