„Ius est ars boni et aequi” A jog a jó és a méltányos művészete

Lakásbérleti jogviszony

A bérleti szerződés jogi aspektusai

A Lakástörvény & a Ptk. alkalmazása

„Ius est ars boni et aequi” A jog a jó és a méltányos művészete

/Xxxxxx, Xxx. D.1,1,1,1./

A lakásbérleti szerződés fontosságával már foglalkoztunk. Akkor az adózás biztonságára hívtuk fel a bérlők és bérbeadók figyelmét

egyaránt. Most olyan terültre merészkedünk, ami a lakásbérleti jogviszony alapját jelenti. Ezt pedig nem tehetjük meg úgy, hogy nem ismerkedünk meg a Lakástörvénnyel és a Polgári törvénykönyv (Ptk.) erre vonatkozó részeivel. Ha most valaki arra gondol, hogy száraz és unalmas jogértelmezés következik, akkor azonnal felfvidítjuk. A Lakástörvényt pár perc alatt át tudjuk olvasni. Aki most találkozik vele először, az talán meg is lepődik, hogy mennyire rövid szabályozásról van szó. Ennek minden fél örülhet, mert ma már elvárás ennek a törvénynek az ismerete, ha lakásbérléshez bármilyen szempontból közünk van. Xxxxxxx és könnyen belátható, hogy egyszerű szövegről van szó, nem kell hozzá jogi segítség, hogy megértsük. Ha valaki mégis bizonytalan, természetesen kérhet „telefonos” segítséget. A Polgári törvénykönyvtől sem kell félni. Néhány oldal olvasmányt jelent 6:331-6:348. § között.

Négy sarokpontja van a lakásbérleti szerződésnek és ennek a speciális jogviszonynak. Ezeket kell, hogy keressük a törvényben. Tudnunk kell mindenképpen, hogy milyen jogi környezet áll rendelkezésünkre ahhoz, hogy a fizetési kötelezettség teljesítése elvárható legyen. A lakás műszaki állapota és annak karbantartása milyen szabályok szerint történjen (hogy elkerüljük a „számlagyáros” bérlőket, akik mindent észt nélkül javítanak, aztán rajtunk követelik). A kiadott lakást kik használhatják (hogy ne azzal szembesüljünk, hogy a lakásunk munkásszálló vagy éppen diákotthon lett). Végül pedig arra a kulcskérdésre is keresni kell a választ, hogy biztos a rosszhiszemű bérlőt védi-e a törvény, ha lakásfoglalástól tartunk. Előre szeretnénk leszögezni, hogy a törvény egyáltalán nem védi a rosszhiszemű bérlőt ilyen esetben. Ezzel szeretnénk kedvet teremteni ahhoz, hogy minden bérbeadó legyen tisztában a jogaival. Ehhez természetesen a Ptk. más részét is érdemes ismerni, ahogy a bírósági végrehatjási törvény (Vht.) néhány pontját is. De ezekről majd később. A tudatlan bérbeadó ki van szolgáltatva a „bátor” bérlőknek, ezért nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy jogállamban és jogrendszerben a tudatos jogismeret és alkalmazása nem csak a törvény őreinek a feladata. Bérbeadóként saját magunknak ártunk azzal, ha városi legendák, média botrányok a bérleti jogviszonyról alkotott fogalmunk alapjai.

A jogi környezet: határozott vs. határozatlan idejű bérleti jogviszony

A két jogviszony között alapvető különbség van. A Ptk és a Lakástörvény is megkülönbözteti őket. Lakástörvény 23. § (2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. Ha határozott idejű lakásbérleti szerződést kötünk, akkor a szerződés kezdeti és lejárati napja meg van határozva, ahogy feltétleket is szabhatunk a szerződésben, amik miatt a szerződés megszűnik. Ha most hiretelen össze kellene hasonlítani a határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonnyal, akkor azzal pont az a

„határozatlan” jelző a legnagyobb baj, mert bizonytalan időre és bizonytalan feltétlelek bekövetkezésekor felmondással kell élni valamelyik félnek ahhoz, hogy a lakásbérleti

jogviszony megszűnjön. Amíg a határozott idejű lakásbérleti szerződésben a megszűnés időben és feltétlelek szerint is kódolva van felmondás nélkül, addig a határozatlan lakásbérleti jogviszonynál a felmondás kényszere van kódolva a szerződésben. Így egy példával szeretnénk bemutatni, hogy mit is jelent ez a valóságban. Mind a két esetben a havi fizetendő bérleti díj 100.000 Ft.

- Ha határozott idejű jogviszonyról beszélünk (1 év), akkor a szerződés pillanatában mi 12x100.000 Ft bevétel biztos tudatában írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk 1 év alatt egyenlő részletekben fizeti meg a bérleti jogviszony idejére meghatározott bérleti díj-részleteket. Ebben az esetben a meghatározott bérleti díj az 1.2 millió forint. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta

„törleszt” – ez a feltétel – akkor a bérleti jogviszony megszűnik, mert a határozott jogviszony alapfeltétele nem teljesül.

- Ha határozatlan idejű jogviszonyról beszélünk (nincs elvárt bérlési idő), akkor a szerződés pillanatában mi 1x100.000 Ft bevétel biztos tudatában és „majd meglátjuk” x 100.000 Ft reményében írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk bizonytalan ideig de minium egy hónapig 100.000 Ft bérleti díjat fizet havonta a határozatlan lakásbérleti jogviszony idejére. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta fizet bérleti díjat, akkor okot ad a szerződés felmondására, de a szerződés nem szűnik meg, csak azért mert nem fizet.

Egyértelmű, hogy a határozott lakásbérleti jogviszony biztosítja azt a keretet számunkra, ami a törvény erejével a bérbeadót egzaktan védi. De nekünk, mint bérbeadónak tisztában kell lennünk azzal a törvényi szabályozással is, miszerint a Ptk. 6:338. § (1) Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át. A magyar szabályozás egy fajta „best practice” alkalmazásával, a határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonyt tekinti alapnak – ilyen értelemben bérlő központúnak is nevezhetnénk – de elvárja a bérbeadói aktivitást, ha ezt nem tartja számára elfogadhatónak. Ezt az aktivitást pedig mi sem tudjuk elégszer hangsúlyozni. A jog csak lehetőségeket biztosít számunkra, mi döntjük el, hogy mivel élünk és mivel nem. Ha nem élünk a jogainkkal, nem biztos, hogy véd minket a törvény. A bérbeadó pedig nem engedheti meg magának, hogy inaktív legyen a lakásbérleti jogviszony ideje alatt. A tudatos bérbeadó olyan bérleti szerződést köt, ami határozott és félreérthetetlen feltételeket szab Ptk. 6:59. § [Szerződési szabadság]

(1) A felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet.

(2) A felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát. A szerződéseknek a felek xxxxxxx és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek, ha e törvény az eltérést nem tiltja.

A szabadságunkkal viszont tudni kell élni és védeni magunkat mindenkitől, aki visszaél a helyzetével Xxx. 1:5. § A joggal való visszaélés tilalma. Így amikor a rosszhiszemű bérlőnk azt állítja, hogy neki „joga van valamihez” az a valóságban azt jelenti, hogy „lehetősége az van, de joga az nincs hozzá”.

Bérleti díj és Óvadék

A bérleti díj fiztéséről is határozottan fogalmaz a törvény Ptk. 6:336. § [A bérleti díj] (1) A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. és Lakástörvény 12. § (1) A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

Így már azonnal tisztában lehetünk azzal a ténnyel, hogy egy bérlő sem hivatkozhat arra, hogy hónapon belül akkor fizet bérleti díjat, amikor akar vagy éppen a kaucióra hivatkozva késlelteti a fizetést. Ezek mind törvénysértő magatartások. Ha már szóba hoztuk a kauciót, ami jogilag inkább óvadék, így jobb tudni arról hogyan vélekedik a törvény Ptk. 6:343. § [A bérleti díj biztosítéka] Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. Tehát azok a bérlői észrevételek, hogy a bérbeadó törvényellenesen kér óvadékot tőle, az egyáltalán nem igaz. A törvény a bérleti díj biztosítékaként határozza meg, a mértékét pedig három havi bérleti díj összegben maximalizálja. Azt fontos tudni, hogy az óvadék felhasználásáról nem ír a törvény, de a kötelezettségek elmulasztása esetén az elvesztését kódolja ebbe a paragrafusba. Ha a bérlő arra hivatkozik, hogy az óvadék nem elveszíthető, az sem igaz. Elveszítheti azt minden szerződési feltételt sértő magatartása esetén, aminek csak egyike a nemfizető magatartás. A szerződés szabadsága, a határozott idejű lakásbérleti jogviszony feltételekhez kötése miatt, az óvadék elvesztése egy reális veszély minden rosszhiszemű bérlőnek legyen akármilyen „bátor” is.

Xxxxxxxxx és a jogviszony megszüntetése vs. Műszaki problémák és karbantartások

A határozott lakásbérleti jogviszony bérlő általi felmondása egyoldalúan csak a szerződés jogviszányának megsértésével történhet. A határozott idő, a határozott és elvárt bérleti díj a teljes szerződési időszakra, a szerződés egyéb fontos feltételei miatt, ez a szerződés súlyos megsértése következmények nélkül csak közös megegyezéssel mondható fel, vagy ha a törvény lehetőséget biztosít. Ehhez a bérebadott lakóingatlannak kell lakhatatlanná válnia, amit a bérbeadó már nem tud helyreállítani. A helyreállítás a törvényben priorítás. Tehát miden esetben a „best practice” az, hogy a bérbeadó mindent helyreállít, ami a lakás

rendeltetésszerű használalát biztosítja, veszélyt jelent a bérlőre és teremészetesen magára az ingatlanra. A „jógazda” elv érvényesül a törvényben, de van egy rágógumi rész, amit jobb tudni minden bérbeadónak Ptk. 6:332. § (3) Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le. Egy lakás penészesedése főleg téli időszakban, pl. egy gumicsont lehet. Az a bérbeadó, aki tudja, hogy az ingatlana penészedésre hajlamos, az ezt jobb ha előre szerződésbe foglalja pl. úgy, hogy ő folyamatosan biztosítja a penészgomba elleni szert, az adott helyiséget újra festi tavasszal, miközben elvárja a bérlő gondos együttműködését is. A penészedést viszont okozhatja rossz bérlői szokás is, amiről viszont az ilyen bérlő úgy sem fog beszélni. Ha a lakásunk előtte sosem penészedett, most mégis, akkor azért gyanakodjuk és azonnal nézzük meg személyesen. Először mindenképpen érdemes kezelni a helyztet. A pénészgombaölők egész jól tudják kezelni a nem súlyos gondokat (kisebb hőhídak). A rosszul fűtott terekben, ahol viszont komolyabb páralecsapódás is lehetséges, ott már elindulhat a „pince efektus”. Történjen bármi is, az a bérlő, aki ilyen egészségkárosító okok miatt akar szerződést bontani megfelelő körültekintés után elfogadható, de kizárólag akkor, ha az a lakás egy hónapon belüli elhagyásával együtt jár. Ez ugyanis nem jelent bérleti díj csökkentést – mert a „számító” bérlő arra fog építeni, hogy együtt él ő a penésszel, ha az jóárasítja a lakást. Ezt azonnal utasítsuk vissza, mert megint csak bérlői „bátorsággal” állunk szemben. A törvény egyértelműen csak a jogviszony megszüntetésére ad lehetőséget, mert különben jogellentmondás lenne, hogy alacsonyabb bérleti díjért már nem egészségkárosító a lakás használata. A törvényalkotó tehát nem volt ostoba, de attól minket a bérlők még nézhetnek annak Ptk. 6:332. § (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett a felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet.

A bérbeadó karbantartási kötelezettsége több módon van megemlítve, ami teljesen eltér a

„best practice” szerint már elfogadott és elismert kötelezettségektől. Ilyen pl. az épület külső karbantartási kötelezettségének a hangsúlyozása Ptk. 6:344. § [A bérbeadó karbantartási kötelezettsége]

A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét

a) életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül;

b) egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles teljesíteni.

Lakástörvény 13. § (4) Az épület felújítása, illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belül szükséges munkák elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

10. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni

a) az épület karbantartásáról;

b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;

c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

(2) Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő - az (1) bekezdésben nem említett - egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.

De van egy másik érdekes pont is, ami nem annyira ismert és talán jobb róla tudni, mert az viszont teljesen szembe megy azzal, amit ma a bérlők általában elvárnak a bérbeadóktól. Az elv nagyon egyszerű. Minden javítás bérlői kötelezettség, minden cserét viszont a bérbeadónkak kell fizetni Lakástörvény 13. §19 (1) A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. Ezen azért komolyan megsértődnének még a nem „bátor” bérlők is, ha törvény szerint járnának el a bérbeadók, az biztos ☺

De akkor vegyük el a „számlagyáros” bérlők kedvét is attól, hogy mindenféle egyeztetés nélkül bármit, és ami még fontosabb, bármi áron azért ne tudjanak megjavíttatni. Lakástörvény 9. § (1) A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni.

(2) A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.

11. § (2) A bérlő az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti a bérbeadótól, ha helyette azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett, feltéve, hogy az a másik félnek méltánytalan megterhelést nem okoz.

Vagyis a bérlőnek írásban kell előre jelezni a javítás igényét, kivéve ha valami SOS és méltányos áron történik a javítása. Na de tudjuk, hogy a „bátor” bérlőknek minden SOS, még egy csöpögő csap és arcpirító javítási költségek, a fiktív számlák is méltányosak ☺

Eljutottunk a szerződés felbontásához, a megszüntetéshez. A bérbeadónak számtalan lehetősége van törvény szerint ezt megtenni. A lakásbérleti szerződés megszerkesztésénél ezt érdemes figyelembe venni. Az egyik ilyen fix feltétel páros, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál és a felmondás a hónap utolsó napjára szólhat. Ez azt jelenti, hogy minden hónap 15-ig van erre lehetőségünk. Mivel ez egy feltételel, ezt be tudjuk építeni a szerződésbe. Ennek legbiztosabb módja lehet egy általános szerződést megszüntető rész, ami a szerződés bármelyik feltételének megsértése esetében életebe lép. Vagyis automatizálhatjuk a szerződés megszüntetését azzal, hogy a szerződés aláírásával a bérlő elfogadja, hogy a szerződés megszűnik adott hónap végére, ha az aktuális havi bérleti díjat az utolsó napjáig sem teljesíti a bérlő. Bele tehetünk már fiztési felszólítást is a szerződésbe, semmi sem tiltja és még értelme is van. A lakásbérleti szerződős ugyanis egy fizetési kötelezettség vállalás, ami szerint a bérlő fixen fizet havonta előre. Tehát még számlára, külön kérésre, felszólításra sem hivatkozhat a bérlő, kivéve, ha olyan ostobák vagyunk, hogy ezt nem írjuk bele a szerződésbe. A törvény a bérbeadót felszólításra kötelezi, mert a bérlőről azt feltételezi a törvény, hogy akar fizetni, csak „elfelejtett”. Na most tudjuk, hogy a nemfizető bérlő esetén a fizetési képességeivel vannak inkább a problémák, nem a szándékaival. A jogalkotó, úgy feltételezi, hogy a szerződésben nem írunk semmit arról, hogy mi történik akkor, ha a bérlő nem fizet, mert a szerződés alapja és feltétele a fizetés. Ezért ajánlott pontosítani a szerzdősszegések pontos következményeit előre. Bármilyen formában – levél, e-mail – kérjük is be a bérlőtől a fizetni valókat, az legyen megint fizetési felszólítás és emlékeztető arra, hogy mi történik akkor „ha”. Ezzel azonnal megspóroljuk magunknak azt a vitás helyzetet, amit a „bátor” bérlők mindig hangosan csiripelnek „Nem volt jogszerű a felmondás, mert nem volt felszólítás, stb.” Összefoglalva, a szerződésünk legyen már fizetési felszólítás, a havi elszámlásunk is legyen fizetés és szerződési feltételek betartására irányuló felszólítás. Azt is lehetne mondani, hogy akinek nem inge az nem veszi magára. Akit zavar, arról meg legalább tudni fogjuk, hogy mire számítsunk tőle a bérleti jogviszony megszűnése esetén, ami akkor is érvényes, hogy ha eltér a törvénytől. Ilyenkor annyi történik, hogy csúcszik egy hónapot a felmondási idő. Tehát a bérbeadó ha a szerződés megszűnéséről tájékoztatja a bérlőt írásban (ez lehet e-mail és levél is), akkor az jogszerű. A bérlőnek van lehetősége vitatni, de nincs semmilyen joga nem elfogadni azt. A felmondás, a szerződés megszüntetésének a jogával egyoldalúan élhet a tulajodnos a szerződési feltételek megsértése esetén. Ptk. 6:339. § [A bérleti jogviszony megszüntetése rendes felmondással]

(1) A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja

a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra;

b) heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján;

c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig;

d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.

(2) A határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig.

(3) Ha a felmondás nem az (1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő bérleti időszak végére felmondottnak kell tekinteni.

Reméljük most már mindenki átnézte a Ptk. és a Lakástörvény erre vontakozó részeit, mert biztosak vagyunk benne, hogy aki idáig eljutott, már ki is másolta a törvények lakásbérlési részeit, mert tényleg nem túl hosszúak és elég olvasmányosak is. A rosszhiszemű bérlőt pedig egyáltalán nem védik. De van még egy fontos rész, mert mi van akkor, hogy hiába a szerződés megszűnése, a bérlő még is marad.

Érvényes lakáshasználati Jogcím nélküli Lakásfoglaló

Fontos tudni, hogy jogviszonytól függetlenül a bérbeadónak hozzá kell járulnia a lakásban lakó személyekhez. De nem csak hozzájárulhat, hanem vissza is vonhatja azt. Ennek alap esete a szerződés megkötése és a szerződés megszüntetése. Attól, hogy egyszer egy bérbeadó egy bérlőnek jogcímet biztosított, az bizony térben és időben is korlátos. Ezt a bérlők általában nem tudják, ahogy a tulajdonosok sem. Az az általános vélekedés, hogy ha lakáson belül van a bérlő, akkor őt a törvény védi, az ismét nem igaz. A törvény nagyon szigorúan fogalmaz, hogy a bérbeadó egyoldalúan és önállóan dönt arról, hogy kit tekint bérlőnek és kit nem, ezt pedig időközben meg is változtathatja. Hogy ne csak mindig a rosszról beszéljük, pl. új lakó érkezik, akit elfogad bérlőnek, vagy elmegy egy régi lakó, akit elfogad, hogy már nem bérlő. A döntés jogfolytonossága ezért nagyon fontos. A bérleti szerződésünkben ezért kulcskérdés tisztázni, hogy az a bérlő, aki a lakást a jogviszony időben vagy idő előtti megszűnése után sem hagyja el, az jogcím nélküli lakásfoglaló lesz. Xxx pedig a bérbeadó tudta, engedélye és írásos beleegyezése nélkül költözött be, az pedig minden esetben jogcím nélküli önkényes lakásfoglaló. Tehát a jogcím nélküli lakásfoglalót az különbözteti meg a bérlőtől, hogy nincs érvényes lakásbérleti jogviszonya a tulajdonossal. Attól, hogy a lakásban van attól az még nem lakásbérleti jogviszony. Ezért fontos a szerződés megszüntetése, amikor szükséges. Ha a szerződés megszünt, az addig

„bátor” bérlő „bátor” jogcím nélküli lakásfoglaló lesz. Az önkényes lakásfoglalót pedig nem hogy nem védi, hanem egyenesen bünteti a törvény. Jogalapok: Lakástörvény

24. § (3) A bérbeadó a felmondás jogát a 3. § (3) bekezdésében meghatározott rendelkezések alapján fennálló bérlőkijelölési, vagy bérlőkiválasztási jog esetén e jog jogosultjának kezdeményezése alapján, vagy - a jogosult egyidejű írásbeli értesítése mellett

- önállóan gyakorolja.

91/A. 13. Jogcím nélküli használó az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak - bérlőkijelölési vagy bérlő-kiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának - a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja.

Önkényesen elfoglalt lakás kiürítése

Így azt a kérdést is kezeltük, hogy miért nem költözhet be akárki egy lakásba. De még fontosabb, hogy megteremtettük egy bírósági eljárás alapját, ami lehet nemperes ilyen esetben. Xxxx, hangsúlyozzuk újra, hogy az önkényes lakásfoglaló ellen nem kell bíróságra járni, csak kérni a bíróságtól a fent megjelölt jogalapokra, hogy a bírósági végrehajtási törvény megfelelő része szerint járjon el.

Nagyon fontos megérteni, hogy a jogrendszer nem attól működik, hogy vannak törvények, hanem attól, hogy adott pillanatban tudjuk, hogy mire hivatkozva kérhetünk segítséget a jogot végrehajtótól. A bizonyítás kényszere, ahogy a jog ismerete elvárt a bérbeadótól. Nem a törvény segít rajtunk, hanem mi segítünk magunkon a törvényre való tudatos hivatkozással, ha bírósághoz fordulunk :

Vht. 183. § (1) A bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését - végrehajtható okirat kiállítása nélkül - nemperes eljárás során hozott végzésben rendeli el. E végzés elleni fellebbezésnek nincs halasztó hatálya.

(2) Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani. A kérelemben meg kell jelölni

a) a kérelmező adatait és rövid úton történő értesítésének módját,

b) az ingatlan pontos címét,

c) az ingatlan tulajdonosának adatait,

d) a lakás elfoglalása előtt ki és milyen jogcímen lakott a lakásban,

e) a lakásban tartózkodó személyek adatait, az ott tartózkodó személyek számát és azt, hogy van-e köztük kiskorú,

f) a kért intézkedést [183. § (1) bek.],

g) annak a helyiségnek vagy raktárnak a megjelölését, ahol a kérelmező a kötelezett ingóságainak - a kötelezett költségére és veszélyére történő - elhelyezéséről gondoskodik.

(3) Ha a kérelem megfelel a (2) bekezdésben foglaltaknak, a bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza az (1) bekezdés szerinti végzést. A végzésben a bíróság a végrehajtót arra hívja fel, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését, és az eljárás időpontjáról értesítse az illetékes rendőri szerv vezetőjét, kiskorú személy érintettsége esetén pedig az illetékes gyámhatóságot is.

(4) A bíróság a végzést haladéktalanul kézbesíti a kérelmezőnek és a végrehajtónak.

(5) A végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek, és felhívja őt, hogy a lakásban tartózkodó valamennyi személlyel együtt a lakást az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el.

(6) Ha a lakásban a helyszíni eljárás időpontjában nem tartózkodik senki, vagy ott csak kiskorú személy található, a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára.

(7) A végrehajtó szükség esetén - a rendőrség közreműködésével - a 2 nap elteltével a helyszínen ellenőrzi a teljesítést és foganatosítja a lakás kiürítését. A helyszíni eljáráson kiskorú személy érintettsége esetén a gyámhatóság képviselője is részt vesz.

(8) Ha a második helyszíni eljárás alkalmával a lakásban nem tartózkodik senki, vagy ott csak kiskorú személy található, a lakásban lévő ingóságokat a végrehajtó elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba, a lakásban tartózkodó kiskorú személyeket pedig átadja a gyámhatóság képviselőjének, aki intézkedik ideiglenes elhelyezésük iránt.

(9) A (8) bekezdésben foglalt esetben a végrehajtó a lakás ajtajára kifüggeszti a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet, és abban megjelöli az ingóságok átvételének helyét, valamint azt, hogy a lakásban talált kiskorú személyeket melyik gyámhatóság részére adta át. Az ingóságok kezelésére a 182. § (2) és (3) bekezdését kell megfelelően alkalmazni.

Ami még fontos lehet, hogy a törvény szerint kiskorú minden körülmény között lakhat a bérlővel, ahhoz bérbeadói hozzájárulás nem szükséges. Tehát ha valaki kiadta egy párnak vagy egyedülálló személynek a lakást és kiderült, hogy több kiskorú társaságában költözött be, arra hivatkozva nem szüntethetünk meg bérleti jogviszonyt. Viszont ha a „család” máshogyan szerződést szeg, pl. fizetésképtelen lesz, akkor a fent leírtak rájuk is érvényesek.

Másik fontos tény, hogy még a kilakoltatási moratórium sem vonatkozik az önkényes lakásfoglalóra Vht. 182/A. § (1) A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását (174. § d) pont) a december 1-jétől március 1-jéig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Nincs helye halasztásnak az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése során, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.

A lakásbérleti szerződésre ma nincs elfogadott tartalom. Mi most mutatunk egyet, amit a vonatkozó jogi rendelkezések alapján készítettünk elő és alkalmazunk. A szerződés szabadsága miatt bárki elkészítheti a saját bérleti szerződését, figyelembe véve a mai kor elvárásait, mind tartalomi és mind pedig formái követelmények szerint.

Reméljük sikerült mindenkit meggyőzni a törvény igazságáról és igazságosságáról.