A hónap témája
A hónap témája
A haszonbérleti szerződés felmondása
Xxxxxxxx Xxxxx
SZIE Gazdaság- és Társadalomtudományi Kar, Közgazdaságtudományi, Jogi és Módszertani Intézet, Gödöllő
Mező- és erdőgazdasági földre kizárólag határozott időtartamú haszonbérleti (felesbérleti, részes- művelési) szerződés köthető. A határozott időtartamból adódóan a szerződés felmondására sajátos szabályok vonatkoznak. A korláto- zó előírások elsődleges célja a ha- szonbérbevevő védelme, hiszen a mezőgazdasági termelés gyakran hosszútávon megtérülő beruházás elvégzését igényli (pl. lucernatelepí- tés, talajjavító beavatkozás esetén), ezek előnyeit pedig a beruházó gaz- dálkodó csak akkor tudja kiaknázni, ha tartósan alapozhat földhasználati jogára.
Egy határozatlan időtartamú
xxxxxxxxxxx esetében teljesen meg- szokott, hogy bármelyik fél részéről külön indokolás nélkül, a hónap ti- zenötödik napjáig közölt felmondó nyilatkozat alapján a következő hó- nap végén megszűnik a szerződés. Ezt nevezi a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendes felmondásnak. Termő- földre azonban a 2013. évi CCXII. törvény határozatlan időtartamú szerződés kötését csak két esetben engedélyezi: a közös tulajdonú föl- dek tulajdonostársak közötti hasz- nálati rendjét rögzítő megállapodás- ra, valamint közeli hozzátartozók közötti szívességi földhasználatra nézve. (Ez utóbbi esetben a szer- ződés 60 napos felmondási idővel rendes felmondással meg is szün- tethető.)
Minden más esetben a földhasz-
nálati szerződésnek előre rögzített időtartamúnak kell lennie, ahol a rendes felmondás joga kizárólag
akkor érvényesíthető, ha a felek a szerződésben erről kifejezetten megegyeztek. Ha ilyen kikötést a haszonbérleti szerződés nem tartal- maz, az csak közös megegyezéssel vagy egyoldalúan, de csak törvény- ben meghatározott esetekben és in- dokkal mondható fel.
A haszonbérlet felmondása 60 napos felmondási idővel
A 2013. évi CCXII. törvény öt olyan indokot ismer, amikor egy haszon- bérleti szerződés 60 napos felmon- dási idővel egyoldalúan megszün- tethető. Fontos azonban kiemelni, hogy ezekben az esetekben a fel- mondás csak a haszonbérleti szer- ződésben rögzített évfordulóval, azaz a gazdasági év végével követ- kezik be, és akkor is csak abban az esetben, amennyiben a felmondást legalább 60 nappal korábban, iga- zolható módon, írásban közölték a másik féllel. Ha például egy szerző- dés szerint a gazdasági év novem- ber 1-jétől a következő év október 31-ig tart, akkor a felmondást leg- később szeptember 1-jéig a másik fél tudomására kell hozni, ellenkező esetben az csak egy évvel később válik hatályossá.
Azok az esetek, amikor 60 napos
felmondási idővel a haszonbérleti szerződés egyoldalúan megszüntet- hető, a következők:
74
a) Ha a haszonbérleti szerződés létrejöttekor a haszonbérlet tárgyát képező földterület osztatlan kö- zös tulajdonban volt, és a szerző- dés fennállta alatt a közös tulajdon
megszüntetésére az illetékes járási hivatal által szervezett földkimére- tési eljárás keretében került sor, a haszonbérbeadó felmondhatja a szerződést, amennyiben a tulajdo- ni hányadának megfelelő területet a kiméretés során önálló ingatlanként megkapja. A felmondás további fel- tétele azonban, hogy a tulajdonos a haszonbérbevevő felé a felmon- dással egyidejűleg arról is nyilat- kozzon, hogy a földet a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni, továbbá a közös tulajdon- ban álló földrészletre vonatkozó ha- szonbérleti szerződést nem írta alá, de annak hatálya mint „passzív tulaj- donostársra” kiterjedt rá is.
b) A mezőgazdasági termelőszer-
vezet (gazdasági társaság vagy szö- vetkezet) mint haszonbérbevevő és az annak legalább 25 %-ban tulajdo- nos természetes személy tagja mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a haszon- bérbeadó akkor mondhatja fel, ha a mezőgazdasági termelőszervezet- ben fennálló tulajdonosi részesedé- se a szerződés megkötését követő egy éven keresztül tartósan 25 % alá csökken.
10. 2016
c) A mezőgazdasági termelőszer- vezet mint haszonbérbevevő és az annak legalább 25 %-ban tulajdonos természetes személy tagjának köze- li hozzátartozója mint haszonbér- beadó között létrejött haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadó fel- mondhatja, ha a tag és a haszonbé- rbeadó közötti közeli hozzátartozói viszony megszűnik. Ilyen helyzet tipikusan házassági bontóper kap-
csán állhat elő, ha az egyik házastárs korábban haszonbérbe adta saját tulajdonú földjét a másik fél (rész) tulajdonában lévő gazdálkodó szer- vezet számára.
d) A mezőgazdasági termelőszer- vezet mint haszonbérbevevő és az annak legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerző- dést a haszonbérbeadó felmondhat- ja, ha a mezőgazdasági termelőszer- vezettel fennálló munkaviszonya megszűnik. Nem alkalmazható ez a felmondási mód abban az eset- ben, ha a gazdálkodó szervezet a haszonbérbeadó munkaviszonyát rendkívüli felmondással vagy fel- mondással szünteti meg. (Ez utóbbi esetben azonban azonnali hatályú felmondásnak helye van, amelyről később szólunk.)
e) A haszonbérbeadó, annak jog-
utódja, illetve a haszonbérbevevő az 1994. július 27-e előtt létrejött ha- szonbérleti szerződést akkor mond- hatja fel, ha a szerződés időtartama meghaladja a jelenleg hatályos föld- forgalmi törvényben meghatározott leghosszabb, erdő kivételével leg- feljebb 20 éves időtartamot. Ez a szabály a korábbi földtörvény előtti időszakban kötött, máig élő haszon- bérleti szerződésekre vonatkozik. Mivel a 1994. július 27-e előtti átme- neti időszakban gazdálkodó szerve- zetek is megszerezhették termőföld tulajdonjogát, kis számban bár, de olyan haszonbérleti szerződések is hatályban vannak még, amelyeket 20 évnél jóval hosszabb időre gaz- dasági társaságok kötöttek egymás- sal – az akkori szabályok szerint tel- jesen jogszerűen.
75
Az előzőekben felsorolt esetek kapcsán felhívjuk a figyelmet egy fontos bérlővédelmi rendelkezésre, ami jelentősen csökkenti e felmon- dási jog gyakorlásának valószínűsé- gét. Eszerint ha a haszonbérbeve- vő a haszonbérlet tárgyát képező földhöz olyan uniós vagy nemzeti agrár-vidékfejlesztési támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtar- tamra földhasználati kötelezettséget ír elő (pl. egyes agrár-környezetgaz- dálkodási támogatások esetén), és a felmondás miatt a gazdálkodó
ettől a támogatástól részben vagy egészben elesik, a felmondási jogát gyakorló haszonbérbeadó köteles pénzben megtéríteni a haszonbér- bevevőnek a támogatási összeg el- vesztéséből eredő kárát. Emellett az általános szabályok szerint rendez- ni kell az esetleges további elmaradt hasznok és károk kérdését is (pl. mezei leltár értéke), amelyről jelen írásunk végén külön is szólunk.
Xxxxxxxxx azonnali hatállyal
A 2013. évi CCXII. törvény, vala- mint a Ptk. haszonbérletről szóló fejezete alapján elkülöníthető egy másik felmondási esetcsoport is, amely azonnali hatállyal érvényesít- hető ugyan, de egyes bérlővédelmi szempontok itt is fontos szerepet játszanak. A haszonbérbevevővel a tulajdonos az azonnali hatályú fel- mondást ilyenkor is írásban köteles közölni, mégpedig úgy, hogy annak megtörténte egy esetleges jogvita során igazolható legyen. Ezért java- solt a tértivevényes levél használata. A felmondás és annak indokának közlése azonban önmagában nem elegendő. A haszonbérbevevőnek írásbeli nyilatkozatban el kell ismer- nie az azonnali felmondási ok be- következtét ahhoz, hogy a kérdéses földrészletről a járási hivatal törölje a földhasználati nyilvántartásban szereplő haszonbérlői bejegyzést. Amennyiben a haszonbérbevevő 15 napon belül a felmondást nem fogadja el, azaz vitatja a felmondási ok jogosságát, a haszonbérbeadó- nak kell cselekednie, és a felmon- dás érvényességének megállapítása érdekében nyolc napon belül bíró- sághoz fordulnia. A bíróságtól an- nak megállapítását kell kérnie, hogy az általa hivatkozott felmondási ok bekövetkezett. Ha nem így jár el, az azonnali hatályú felmondás joga nem érvényesíthető.
A haszonbérbeadó a haszonbér-
letet akkor mondhatja fel azonnali hatállyal, ha a haszonbérbevevő
a. írásban közölt felhívás ellenére nem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely ve- szélyezteti a föld termőképessé- gét,
b. a haszonbérbeadó hozzájáru-
lása nélkül, vagy attól eltérően a föld használatát másnak áten- gedte (pl. alhaszonbérbe adta),
c. a földet a tulajdonos beleegye- zése nélkül nem mezőgazdasá- gi célra hasznosította vagy mű- velési ágát megváltoztatta,
d. a természetvédelmi jogszabá- lyok vagy a természetvédelmi hatóság előírásaitól eltérő, a ter- mészeti terület állapotát kedve- zőtlenül befolyásoló tevékeny- séget folytat, vagy a természeti értékek fennmaradását bármely módon veszélyezteti,
e. mint mezőgazdasági terme- lőszervezet és az annak lega- lább 3 éve foglalkoztatott alkal- mazottja mint haszonbérbeadó közötti munkaviszonyt a mun- káltató cég felmondással meg- szünteti,
f. a haszonbért vagy a földdel kap- csolatos terheket a lejárat után, írásban közölt felszólítás ellené- re, a felszólítás közlésétől szá- mított 15 napon belül sem fizeti meg.
Az azonnali hatályú felmondás joga a haszonbérbevevőt is megil- leti. A természetes személy haszon- bérlő (regisztrált földműves) akkor mondhatja fel azonnali hatállyal a haszonbérletet, ha szerződésben vállalt kötelezettségei teljesítésére a továbbiakban nem képes egészségi állapotának nagymértékű megrom- lása, vagy családi és egyéb életkö- rülményeinek tartós változása miatt. Megjegyezzük, hogy a természetes személy haszonbérlő halálával a szerződés csak akkor szűnik meg, ha az örökösök a Ptk.-ban erre az esetre meghatározott 30 napos felmondási jogukat a gazdasági év végével gyakorolják. Ellenkező esetben az örökös(ök) abban az esetben is folytathatják a haszonbé- rletet, ha egyébként nem felelnek meg a földforgalmi törvény haszon- bérbevevőkkel szemben támasztott követelményeinek (például nem re- gisztrált földművesek).
Ha a közös megegyezés nem segít
Amint az az előzőekben bemuta- tott két esetcsoportból látható, szá-
A hónap témája
mos, általában „alaposnak vélt ok” nem szerepel az egyoldalú felmon- dási okok között. Ilyenkor csak a közös megegyezéssel történő szer- ződésbontás jelenthet megoldást, ellenkező esetben meg kell várni a szerződés lejártát.
Önmagában véve nem minősül például felmondási oknak, ha a föld tulajdonosa a szerződés időtartama alatt ingatlanát értékesíteni kívánja, még akkor sem, ha a vevő fél ragasz- kodik a per-, teher- és igénymentes, azaz – egyebek mellett – „haszonbé- rlőtől is mentes” ingatlan birtokba vételéhez. Hasonló a helyzet, ha a bérleti szerződést kötő tulajdonos a haszonbérlet időtartama alatt meghal, és az örökösök lépnének fel a bérlővel szemben, illetve ha a szerződésben korábban rögzített valamely feltételt (pl. a haszonbér- let időtartamát) a felek kölcsönösen nem tudják módosítani. A 2013. évi CCXII. törvény egy új rendelkezése azonban egy esetben, a haszonbér- leti díj mértékének módosítása kap- csán mégis megadja a lehetőséget
– sikertelen egyeztetési kísérletet
követően – a haszonbérleti szerző- dés egyoldalú felmondására.
Amint arról az Agrofórum előző számában már szóltunk, a hosszútá- vú, legalább 10 évre kötött haszon- bérleti szerződés esetében 5 évente bármelyik fél kezdeményezhet igaz- ságügyi szakértői véleménnyel alá- támasztva díjkorrekciót.
76
10. 2016
Ha az ebben a kezdeményezés- ben megjelölt új, piaci haszonbé- rleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti bérleti díj nagy- ságától akár pozitív, akár negatív irányban legalább 20 %-kal eltér, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszon- bérleti szerződést a gazdasági év vé- gére felmondhatja. Ha pedig a felek a piaci haszonbérleti díj mértéké- nek megállapítása tárgyában bíró- sághoz fordulnak, és a bíróság által meghatározott bérleti díj mértéke tér el legalább 20 %-kal a korábbi ha- szonbérleti díj nagyságától, az elle- nérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül szintén élhet felmondási jogával a gazdasági év végére.
Amikor a haszonbérlet véget ér
A szerződés bármilyen okból tör- ténő megszüntetésekor a haszon- bérbeadó és a haszonbérlő köteles egymással elszámolni. Semmis az olyan megállapodás, amely ezt az elszámolást előre kizárja.
A haszonbérlőnek a földet olyan állapotban kell visszaadnia, hogy azon a termelést folytatni lehessen. A haszonbérbevevő elviheti a még be nem takarított terményt, és az általa a földterületen létesített be- rendezési és felszerelési tárgyakat, a haszonbérbeadót azonban a még ki nem fizetett haszonbér biztosítására a földön található hozamokra és va- gyontárgyakra nézve törvényes zá- logjog illeti meg a tartozás rendezé- séig. A haszonbérbeadó tehát ilyen esetben jogszerűen akadályozhatja meg a földön található termények és más vagyonelemek bérlő általi el- szállítását, de csak addig a mértékig, ami a követelésére teljes egészében fedezetet nyújt.
A haszonbérbevevő követelheti
a haszonbérbeadó hozzájárulásá- val létesített, el nem vihető beren- dezéseknek, létesítményeknek, az általa telepített ültetvénynek, évelő kultúrának és növényzetnek (az ún. mezei leltárnak), valamint a talaj mi- nőségének megőrzését és javítását eredményező talajvédelmi, melio- rációs és más beavatkozásoknak a szerződés megszűnésekor fennálló, vita esetén szakértő bevonásával megállapított tényleges értékét.
A haszonbérbevevő ugyanakkor köteles – a felek eltérő megállapo- dása hiányában – az általa a föld- területen létesített gazdasági épít- ményt saját költségén, kártalanítási igény nélkül lebontani, illetőleg el- távolítani. E kötelezettség nem tel- jesítése esetén a bontást, illetőleg az eltávolítást a haszonbérbeadó a volt haszonbérlő költségére elvégeztet- heti.
■