FÜGGETLEN KÖNYVVIZSGÁLÓI JELENTÉS

GTC MAGYARORSZÁG ZRT.

Cégjegyzékszám : Cg. 01 – 10 - 043913 Statisztikai számjel : 12398155-4110-114-01 ÉVES BESZÁMOLÓ

A 2021. DECEMBER 31-ÉN VÉGZŐDŐ ÉVRE A KÖNYVVIZSGÁLÓI JELENTÉSSEL EGYÜTT

FÜGGETLEN KÖNYVVIZSGÁLÓI JELENTÉS

A GTC Magyarország Zrt. tulajdonosának Vélemény

Elvégeztük a GTC Magyarország Zrt. („a Társaság”) 2021. évi éves beszámolójának könyvvizsgálatát, amely éves beszámoló a 2021. december 31-i fordulónapra készített mérlegből – melyben az eszközök és források egyező végösszege 329.689 millió Ft, az adózott eredmény 9.115 millió Ft nyereség -, és az ugyanezen időponttal végződő üzleti évre vonatkozó eredménykimutatásból, valamint a számviteli politika jelentős elemeinek összefoglalását is tartalmazó kiegészítő mellékletből áll.

Véleményünk szerint a mellékelt éves beszámoló megbízható és valós képet ad a Társaság 2021. december 31-én fennálló vagyoni és pénzügyi helyzetéről, valamint az ezen időponttal végződő üzleti évre vonatkozó jövedelmi helyzetéről a Magyarországon hatályos, a számvitelről szóló 2000. évi C. törvénnyel összhangban (a továbbiakban:

„számviteli törvény”).

A vélemény alapja

Könyvvizsgálatunkat a Magyar Nemzeti Könyvvizsgálati Standardokkal összhangban és a könyvvizsgálatra vonatkozó – Magyarországon hatályos – törvények és egyéb jogszabályok alapján hajtottuk végre. Ezen standardok értelmében fennálló felelősségünk bővebb leírását jelentésünk „A könyvvizsgáló éves beszámoló könyvvizsgálatáért való felelőssége” szakasza tartalmazza.

Függetlenek vagyunk a társaságtól a vonatkozó, Magyarországon hatályos jogszabályokban és a Magyar Könyvvizsgálói Kamara „ A könyvvizsgálói hivatás magatartási (etikai) szabályairól és a fegyelmi eljárásról szóló szabályzata”-ban, valamint az ezekben nem rendezett kérdések tekintetében a Könyvvizsgálók Nemzetközi Etikai Standardok Testülete által kiadott „Nemzetközi etikai kódex kamarai tag könyvvizsgálóknak (a nemzetközi függetlenségi standardokkal egybefoglalva)” című kézikönyvében (az IESBA Kódex-ben) foglaltak szerint, és megfelelünk az ugyanezen normákban szereplő további etikai előírásoknak is.

Meggyőződésünk, hogy az általunk megszerzett könyvvizsgálati bizonyíték elegendő és megfelelő alapot nyújt

véleményünkhöz.

Kulcsfontosságú könyvvizsgálói kérdések

A kulcsfontosságú könyvvizsgálati kérdések azok a kérdések, amelyek szakmai megítélésünk szerint a legjelentősebbek voltak a tárgyidőszaki pénzügyi kimutatások általunk végzett könyvvizsgálata során. Ezeket a kérdéseket a pénzügyi kimutatások egésze általunk végzett könyvvizsgálatának összefüggésében és az arra vonatkozó véleményünk kialakítása során vizsgáltuk, és ezekről a kérdésekről nem bocsátunk ki külön véleményt. Minden egyes alábbi kérdés esetében a könyvvizsgálati megközelítésünk leírása ebben a kontextusban történt. Teljesítettük „A könyvvizsgálónak az éves beszámoló könyvvizsgálatáért való felelőssége” szakaszban leírt felelősségünket, beleértve az alább részletezett kérdésekkel kapcsolatosakat is. Ennek megfelelően a könyvvizsgálatunk magába foglalta az éves beszámolóban foglalt lényeges hibás állításokra vonatkozó kockázatbecslésünk alapján kialakított eljárásoknak a végrehajtását. A könyvvizsgálati eljárásaink eredményei – beleértve az alábbi kulcsfontosságú könyvvizsgálati kérdéssel kapcsolatban végrehajtott eljárásokat is – nyújtanak alapot az éves beszámolóra vonatkozó könyvvizsgálói véleményünkhöz.

Kulcsfontosságú könyvvizsgálati kérdések	A könyvvizsgálat során a kulcsfontosságú könyvvizsgálati kérdések vonatkozásában elvégzett eljárások
Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásokban értékelése
A Társaság tartós részesedéseinek értéke kapcsolt vállalkozásokban 37.092 millió Ft volt 2021. december 31-én, amely a mérlegfőösszeg 11.25%-a. A kapcsolt vállalkozásokban lévő tartós részesedések értékelése jelentős megítélést igénylő terület és a vezetőség évente értékeli, hogy szükséges-e értékvesztés elszámolása a számviteli törvénnyel összhangban. Úgy értékeltük, hogy a tartós részesedések kapcsolt vállalkozásokban értékelése kulcsfontosságú könyvvizsgálati kérdés, mivel az értékvesztés vizsgálata jelentős megítélést igénylő terület.	A könyvvizsgálati eljárásaink - további eljárásaink mellett - magukba foglalták, hogy ⮚ értékeltük a Társaság által használt értékelési eljárásokat, az eljárások során alkalmazott feltételezéseket és az ezekre alapozott számításokat az értékvesztés szükségességére vonatkozóan. ⮚ megítéltük, hogy a Társaság az éves beszámoló kiegészítő mellékletében a kapcsolt vállalkozásokban lévő tartós részesedéseit, azok értékét, lehetséges értékvesztésének vizsgálatára vonatkozó metodológiáját megfelelően mutatta- e be, illetve, hogy azok összhangban vannak-e a számviteli törvénnyel. A Társaság kapcsolt vállalkozásokban lévő tartós részesedéseire vonatkozó főbb számviteli politika elemek és a leányvállalatokban lévő részesedések és értékvesztések bemutatása a kiegészítő melléklet 5. Tartós részesedések kapcsolt vállalkozások pontjában található.
Tartósan adott kölcsönök értékelése kapcsolt és egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozások számára
2021. december 31-én a Társaság tartósan adott kölcsöne kapcsolt vállalkozásokban 66.440 millió Ft volt, amely a mérlegfőösszeg 20.15%-át jelentette, míg a tartósan adott kölcsöne egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozásokban 216.487 millió Ft volt, amely a mérlegfőösszeg 65.66%-a volt. Úgy értékeltük, hogy a tartósan adott kölcsönök értékelése kulcsfontosságú könyvvizsgálati kérdés, mivel az értékvesztés vizsgálata jelentős megítélést igénylő terület és a vezetőség évente értékeli, hogy szükséges-e értékvesztés elszámolása a számviteli törvénnyel összhangban.	A könyvvizsgálati eljárásaink - további eljárásaink mellett - magukba foglalták, hogy ⮚ megerősítettük az adott kölcsönök 2021. december 31-én fennálló egyenlegeit az érintett kapcsolt és egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozásokkal ⮚ értékeltük a Társaság által használt értékelési eljárásokat, az eljárások során alkalmazott feltételezéseket és az ezekre alapozott számításokat az értékvesztés szükségességére vonatkozóan. A Társaság kapcsolt és egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozásoknak tartósan adott kölcsöneit a kiegészítő melléklet 6. pontja részletezi.

Egyéb információk: Az üzleti jelentés

Az egyéb információk a GTC Magyarország Zrt. 2021. évi üzleti jelentéséből állnak. A vezetés felelős az üzleti jelentésnek a számviteli törvény, illetve egyéb más jogszabály vonatkozó előírásaival összhangban történő elkészítéséért. A független könyvvizsgálói jelentésünk „Vélemény” szakaszában az éves beszámolóra adott véleményünk nem vonatkozik az üzleti jelentésre.

Az éves beszámoló általunk végzett könyvvizsgálatával kapcsolatban a mi felelősségünk az üzleti jelentés átolvasása és ennek során annak mérlegelése, hogy az üzleti jelentés lényegesen ellentmond-e az éves beszámolónak vagy a könyvvizsgálat során szerzett ismereteinknek, vagy egyébként úgy tűnik-e, hogy az lényeges hibás állítást tartalmaz. Ha az elvégzett munkánk alapján arra a következtetésre jutunk, hogy az egyéb információk lényeges hibás állítást tartalmaznak, kötelességünk erről és a hibás állítás jellegéről jelentést tenni.

A számviteli törvény alapján a mi felelősségünk továbbá annak megítélése, hogy az üzleti jelentés a számviteli törvény, illetve egyéb más jogszabály vonatkozó előírásaival összhangban van-e, és erről, valamint az üzleti jelentés és az éves beszámoló összhangjáról vélemény nyilvánítása.

Véleményünk szerint a GTC Magyarország Zrt. 2021. évi üzleti jelentése minden lényeges vonatkozásban összhangban van a GTC Magyarország Zrt. 2021. évi éves beszámolójával és a számviteli törvény vonatkozó előírásaival. Mivel egyéb más jogszabály a Társaság számára nem ír elő további követelményeket az üzleti jelentésre, ezért e tekintetben nem mondunk véleményt.

Az üzleti jelentésben más jellegű lényeges ellentmondás vagy lényeges hibás állítás sem jutott a tudomásunkra, így e tekintetben nincs jelentenivalónk.

A vezetés és az irányítással megbízott személyek felelőssége az éves beszámolóért

A vezetés felelős az éves beszámolónak a számviteli törvénnyel összhangban történő és a valós bemutatás követelményének megfelelő elkészítéséért, valamint az olyan belső kontrollért, amelyet a vezetés szükségesnek tart ahhoz, hogy lehetővé váljon az akár csalásból, akár hibából eredő lényeges hibás állítástól mentes éves beszámoló elkészítése.

Az éves beszámoló elkészítése során a vezetés felelős azért, hogy felmérje a Társaságnak a vállalkozás folytatására való képességét és az adott helyzetnek megfelelően közzétegye a vállalkozás folytatásával kapcsolatos információkat, valamint a vezetés felel a vállalkozás folytatásának elvén alapuló éves beszámoló összeállításáért. A vezetésnek a vállalkozás folytatásának elvéből kell kiindulnia, ha ennek az elvnek az érvényesülését eltérő rendelkezés nem akadályozza, illetve a vállalkozási tevékenység folytatásának ellentmondó tényező, körülmény nem áll fenn.

Az irányítással megbízott személyek felelősek a Társaság pénzügyi beszámolási folyamatának felügyeletéért.

A könyvvizsgáló éves beszámoló könyvvizsgálatáért való felelőssége

A könyvvizsgálat során célunk kellő bizonyosságot szerezni arról, hogy az éves beszámoló egésze nem tartalmaz akár csalásból, akár hibából eredő lényeges hibás állítást, valamint az, hogy ennek alapján a véleményünket tartalmazó független könyvvizsgálói jelentést bocsássunk ki. A kellő bizonyosság magas fokú bizonyosság, de nem garancia arra, hogy a Magyar Nemzeti Könyvvizsgálati Standardokkal összhangban elvégzett könyvvizsgálat mindig feltárja az egyébként létező lényeges hibás állítást. A hibás állítások eredhetnek csalásból vagy hibából, és lényegesnek minősülnek, ha ésszerű lehet az a várakozás, hogy ezek önmagukban vagy együttesen befolyásolhatják a felhasználók adott éves beszámoló alapján meghozott gazdasági döntéseit. A Magyar Nemzeti

Könyvvizsgálati Standardok szerinti könyvvizsgálat egésze során szakmai megítélést alkalmazunk és szakmai

szkepticizmust tartunk fenn. Továbbá:

⮚ Azonosítjuk és felmérjük az éves beszámoló akár csalásból, akár hibából eredő lényeges hibás állításainak a kockázatait, kialakítjuk és végrehajtjuk az ezen kockázatok kezelésére alkalmas könyvvizsgálati eljárásokat, valamint elegendő és megfelelő könyvvizsgálati bizonyítékot szerzünk a véleményünk megalapozásához. A csalásból eredő lényeges hibás állítás fel nem tárásának a kockázata nagyobb, mint a hibából eredőé, mivel a csalás magában foglalhat összejátszást, hamisítást, szándékos kihagyásokat, téves nyilatkozatokat, vagy a belső kontroll felülírását.

⮚ Megismerjük a könyvvizsgálat szempontjából releváns belső kontrollt annak érdekében, hogy olyan könyvvizsgálati eljárásokat tervezzünk meg, amelyek az adott körülmények között megfelelőek, de nem azért, hogy a Társaság belső kontrolljának hatékonyságára vonatkozóan véleményt nyilvánítsunk.

⮚ Értékeljük a vezetés által alkalmazott számviteli politika megfelelőségét és a vezetés által készített számviteli becslések és kapcsolódó közzétételek ésszerűségét.

⮚ Következtetést vonunk le arról, hogy helyénvaló-e a vezetés részéről a vállalkozás folytatásának elvén alapuló éves beszámoló összeállítása, valamint a megszerzett könyvvizsgálati bizonyíték alapján arról, hogy fennáll-e lényeges bizonytalanság olyan eseményekkel vagy feltételekkel kapcsolatban, amelyek jelentős kétséget vethetnek fel a Társaság vállalkozás folytatására való képességét illetően. Amennyiben azt a következtetést vonjuk le, hogy lényeges bizonytalanság áll fenn, független könyvvizsgálói jelentésünkben fel kell hívnunk a figyelmet az éves beszámolóban lévő kapcsolódó közzétételekre, vagy ha a közzétételek e tekintetben nem megfelelőek, minősítenünk kell véleményünket. Következtetéseink a független könyvvizsgálói jelentésünk dátumáig megszerzett könyvvizsgálati bizonyítékon alapulnak. Jövőbeli események vagy feltételek azonban okozhatják azt, hogy a Társaság nem tudja a vállalkozást folytatni.

⮚ Értékeljük az éves beszámoló átfogó bemutatását, felépítését és tartalmát, beleértve a kiegészítő mellékletben tett közzétételeket, valamint értékeljük azt is, hogy az éves beszámolóban teljesül-e az alapul szolgáló ügyletek és események valós bemutatása.

⮚ Az irányítással megbízott személyek tudomására hozzuk - egyéb kérdések mellett - a könyvvizsgálat tervezett hatókörét és ütemezését, a könyvvizsgálat jelentős megállapításait, beleértve a Társaság által alkalmazott belső kontrollnak a könyvvizsgálatunk során általunk azonosított jelentős hiányosságait is, ha voltak ilyenek.

Budapest, 2022. május 25.

Xxxxx Xxxx Xxxxx Xxxx

Eurocliens Kft. Kamarai tag könyvvizsgáló 1133 Budapest, Ipoly u. 8., 6. emelet 8. Nyilvántartási szám: 005614

Nyilvántartási szám: 004198

Jelen könyvvizsgálói jelentést megfelelően aláírva, papír alapon is kibocsátottuk.

GTC Magyarország Zrt.
MÉRLEG "A" VÁLTOZAT 2021. DECEMBER 31-ÉN (az összes egyenleg millió Ft-ban)
ESZKÖZÖK (aktívák)
Megjegyzés		2020. december 31.		2021. december 31.
A. BEFEKTETETT ESZKÖZÖK		61 012		320 123
I. Immateriális javak		3		3
1. Alapítás-átszervezés aktivált értéke		0		0
2. Kísérleti fejlesztés aktivált értéke		0		0
3. Vagyoni értékű jogok		0		0
4. Szellemi termékek		3		3
5. Üzleti vagy cégérték		0		0
6. Immateriális javakra adott előlegek		0		0
7. Immateriális javak értékhelyesbítése		0		0
II. Tárgyi eszközök 4		63		101
1. Ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok		0		0
2. Műszaki berendezések, gépek, járművek		50		69
3. Egyéb berendezések, felszerelések, járművek		9		27
4. Tenyészállatok		0		0
5. Beruházások, felújítások		1		5
6. Beruházásokra adott előlegek		3		0
7. Tárgyi eszközök értékhelyesbítése		0		0
III. Befektetett pénzügyi eszközök		60 946		320 019
1. Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban 5		34 812		37 092
, 2. Tartósan adott kölcsön kapcsolt vállalkozásban 6		26 134		66 440
3. Egyéb tartós részesedés		0		0
4. Tartósan adott kölcsön egyéb részesedési viszonyban álló vállalkozásban		0		216 487
5. Egyéb tartósan adott kölcsön		0		0
6. Tartós hitelviszonyt megtestesítő értékpapír		0		0
7. Befektetett pénzügyi eszközök értékhelyesbítése		0		0
B. FORGÓESZKÖZÖK		48 391		3 329
I. Készletek		0		0
1. Anyagok		0		0
2. Befejezetlen termelés és félkész termékek		0		0
3. Növendék-, hízó- és egyéb állatok		0		0
4. Késztermékek		0		0
5. Áruk		0		0
6. Készletekre adott előlegek		0		0
II. Követelések		253		1 441
1. Követelések áruszállításból és szolgáltatásból (vevők)		199		2
2. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben 7		6		251
3. Követelések egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozással szemben		1		965
4. Váltókövetelések		0		0
5. Egyéb követelések 8		47		223
III. Értékpapírok		0		0
1. Részesedés kapcsolt vállalkozásban		0		0
2. Egyéb részesedés		0		0
3. Saját részvények, saját üzletrészek		0		0
4. Forgatási célú hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok		0		0
IV. Pénzeszközök 9		48 138		1 888
1. Pénztár, csekkek		0		0
2. Bankbetétek		48 138		1 888
C. AKTÍV IDŐBELI ELHATÁROLÁSOK 10		1 640		6 237
1. Bevételek aktív időbeli elhatárolása		1 261		5 717
2. Költségek, ráfordítások aktív időbeli elhatárolása		379		520
3. Halasztott ráfordítások		0		0
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN		111 043		329 689

	GTC Magyarország Zrt.
	MÉRLEG "A" VÁLTOZAT 2021. DECEMBER 31-ÉN (az összes egyenleg millió Ft-ban)
FORRÁSOK (passzívák)
	Megjegyzés 2020. december 31.		2021. december 31.
D. SAJÁT TŐKE	11 1 548		24 873
I. Jegyzett tőke ebből:	5		7 110
visszavásárolt tulajdonosi részesedés névértéken		0	0
II. Jegyzett, de még be nem fizetett tőke (-)		0	0
III. Tőketartalék		0	7 105
IV. Eredménytartalék		-3 402	1 543
V. Lekötött tartalék		0	0
VI. Értékelési tartalék		0	0
VII. Adózott eredmény		4 945	9 115
E. CÉLTARTALÉKOK		0	0
1. Céltartalék a várható kötelezettségekre		0	0
2. Céltartalék a jövőbeni költségekre		0	0
3. Egyéb céltartalék		0	0
F. KÖTELEZETTSÉGEK		95 884	286 576
, I. Hátrasorolt kötelezettségek		0	0
1. Hátrasorolt kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben		0	0
2. Hátrasorolt kötelezettségek egyéb részesedési viszonban lévő vállalkozással szem		0	0
3. Hátrasorolt kötelezettségek egyéb gazdálkodóval szemben		0	0
II. Hosszú lejáratú kötelezettségek		95 732	285 604
1. Hosszú lejáratra kapott kölcsönök		0	0
2. Átváltoztatható kötvények		0	0
3. Tartozások kötvénykibocsátásból 12		39 600	59 400
4. Beruházási és fejlesztési hitelek		0	0
5. Egyéb hosszú lejáratú hitelek		0	0
6. Tartós kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben 13		56 112	45 391
7. Tartós kötelezettségek egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozással szemben		0	180 810
8. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek 14		20	3
III. Rövid lejáratú kötelezettségek		152	972
1. Rövid lejáratú kölcsönök		0	0
-ebből: az átváltoztatható kötvények		0	0
2. Rövid lejáratú hitelek		0	0
3. Vevőktől kapott előlegek		0	0
4. Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (szállítók)		83	767
5. Váltótartozások		0	0
6. Rövid lejáratú kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben		0	0
7. Rövid lejáratú kötelezettségek egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozással		0	0
8. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 15		69	205
G. PASSZÍV IDŐBELI ELHATÁROLÁSOK		13 611	18 240
1. Bevételek passzív időbeli elhatárolása		0	0
2. Költségek, ráfordítások passzív időbeli elhatárolása 16		13 611	18 240
3. Halasztott bevételek		0	0

FORRÁSOK ÖSSZESEN 111 043 329 689

GTC Magyarország Zrt.

EREDMÉNYKIMUTATÁS ÖSSZKÖLTSÉG ELJÁRÁSSAL "A" VÁLTOZAT A 2021. DECEMBER 31-ÉN VÉGZŐDŐ ÉVRE

(az összes egyenleg millió Ft-ban)

		Megjegyzés	2020	2021
	1. Belföldi értékesítés nettó árbevétele	17	350	1 325
	2. Export értékesítés nettó árbevétele		0	0
	I. Értékesítés nettó árbevétele		350	1 325
	3. Saját termelésű készletek állományváltozása		0	0
	4. Saját előállítású eszközök aktivált értéke		0	0
	II. Aktivált saját teljesítmények értéke		0	0
	III. Egyéb bevételek	18	0	4
	Ebből: visszaírt értékvesztés		0	0
	5. Anyagköltség		11	20
	6. Igénybe vett szolgáltatások értéke		202	369
	7. Egyéb szolgáltatások értéke		10	47
	8. Eladott áruk beszerzési értéke		0	0
	9. Eladott (közvetített) szolgáltatások értéke		96	966
	IV. Anyagjellegű ráfordítások	19	319	1 402
	10. Bérköltség		219	320
	11. Személyi jellegű egyéb kifizetések		7	23
	12. Bérjárulékok		39	54
	V. Személyi jellegű ráfordítások	19	265	397
,	VI. Értékcsökkenési leírás		20	28
VII. Egyéb ráfordítások 18			9	44
Ebből: értékvesztés			0		0
A. ÜZEMI (ÜZLETI) TEVÉKENYSÉG EREDMÉNYE			-263		-542
13. Kapott (járó) osztalék és részesedés			7 820		12 300
Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott			7 820		12 300
14. Részesedések értékesítésének árfolyamnyeresége			0		0
Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott			0		0
15. Befektetett pénzügyi eszközök kamatai, árfolyamnyeresége			1 212		5 342
Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott			1 212		5 342
16. Egyéb kapott (járó) kamatok és kamatjellegű bevételek			33		741
Ebből: kapcsolt vállalkozástól kapott			0		0
17. Pénzügyi műveletek egyéb bevételei			1 005		2 707
VIII. Pénzügyi műveletek bevételei		20	10 070		21 090
18. Befektetett pénzügyi eszközök árfolyamvesztesége			0		0
Ebből: kapcsolt vállalkozásnak adott			0		0
19. Fizetendő kamatok és kamatjellegű ráfordítások			1 914		5 709
Ebből: kapcsolt vállalkozásnak adott			1 844		4 320
20. Részesedések, értékpapírok, bankbetétek értékvesztése			360		4 637
21. Pénzügyi műveletek egyéb ráfordításai			2 588		1 023
IX. Pénzügyi műveletek ráfordításai		20	4 862		11 369
B. PÉNZÜGYI MŰVELETEK EREDMÉNYE			5 208		9 721
C. ADÓZÁS ELŐTTI EREDMÉNY			4 945		9 179
X. Adófizetési kötelezettség		21	0		64
D. ADÓZOTT EREDMÉNY			4 945		9 115

GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt.

Kiegészítő melléklet a 2021. december 31-én végződő évre

(az összes egyenleg millió Ft-ban, kivéve ha másképpen van jelölve)

1. A Társaság bemutatása

A GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt. (a továbbiakban „Társaság”), melynek székhelye 1138 Xxxxxxxx, Xxxxxxxx xxxx 00. ingatlan beruházással, ingatlanfejlesztéssel foglalkozik.

A Társaság részvényeit a Globe Trade Centre S.A. 100 % arányban (a továbbiakban a „Tulajdonos”)

birtokolja.

Beszámoló aláírására együttesen Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx (szül: Buenos Aires, 1981. május 20., an.: Xxxxxxx Xxxxxxx) igazgatósági tag, xx. Xxxxxxx Xxxxx (szül.: Budapest, 1981. május 28., an.: Xxxxx Xxxxx) igazgatósági tag, Xxxxx Xxxxx (szül.: Nyíregyháza, 1982. március 05., an.: Xxxxx Xxxxxxx) igazgatósági tag, valamint xx. Xxxxxx Xxxxxx (szül.: Jászberény, 1967. március 8. an.: Xxxxx Xxxxxxx) iazgatósági tag közöl ketten jogosultak.

A Társaság internetes honlap elérhetősége: xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxx/xxxxxxx/

A számviteli törvény alapján a Társaság könyvvizsgálata kötelező.

A Társaság IFRS szabályok szerint készít konszolidált beszámolót kapcsolt vállalkozásaival. A Társaság beszámolója a GLOBE TRADE CENTRE SA (Lengyelország) konszolidált beszámolójának részét képezi.

A konszolidált éves beszámoló Komitetu Obrony Robotników 45A Nothus building 02-146 Warsaw, Lengyelországi címen tekinthető meg.

A leányvállalatok bemutatását a 3. sz. melléklet mutatja.

A könyvviteli szolgáltatás körébe tartozó feladatok irányításáért, vezetéséért felelős: Xxxxxxx Xxxxx (anyja neve: Xxxxxx Xxxxxxx), a könyvviteli szolgáltatást végzőkről vezetett nyilvántartási száma : 170214.

A Társaság beszámolójának könyvvizsgálatát Xxxxx Xxxx (kamarai tagsági szám: 005614), az Eurocliens Kft (1133 Xxxxxxxx, Xxxxx xxxx 0. cg. 00-00-000000, nyilvántartásba vételi száma: 004198) bejegyzett könyvvizsgálója végzi. A 2021. évre vonatkozó könyvvizsgálói díj: 2 800 EURO + ÁFA. A könyvvizsgáló egyéb szolgáltatást nem nyújtott a Társaság számára az üzleti év során.

2. Számviteli politika

A Társaság könyveit és nyilvántartásait a 2000. évi C. számviteli törvényben (továbbiakban „Törvény”) és a Magyarországon általánosan elfogadott számviteli elveknek megfelelően vezeti.

2.1. A számvitel alapjai

A Törvény 2001. január 1-jén lépett hatályba. Mind a csatolt mérleg, mely a 2020. és 2021. december 31-i állapotot tükrözi, mind az eredménykimutatás a fenti dátumokkal végződő évekre vonatkozóan a Törvény előírásainak megfelelően készült.

2.2. A mérlegkészítés időpontja

A mérlegkészítés napját a Társaság 2021. évre vonatkozóan a következő év március 31-ében

határozta meg.

2.3. Immateriális javak

A Társaság a szellemi termékek aktivált értékét 2 év alatt írja le.

2.4. Tárgyi eszközök

A tulajdonosok által apportált tárgyi eszközöket a Társaság az eszköz értékelés során megállapított és a felhalmozott értékcsökkenéssel csökkentett értéken tartja nyilván. A vásárolt eszközök beszerzési áron kerülnek a cég könyveibe.

Az egyedileg 200 eFt beszerzési érték alatti tárgyi eszközöket a Társaság a rendeltetésszerű használatba vételkor (aktiváláskor) egy összegben tervszerinti értékcsökkenésként elszámolja.

A Társaság lineáris értékcsökkenési módszert alkalmaz az eszköz hasznos élettartamának figyelembevételével. A várható hasznos élettartamok a következők:

Gépek, berendezések, járművek: 3-7 év.

2.5. Devizás tételek értékelése

A Társaság a devizás tételeket a bekerüléskori MNB középárfolyamon veszi nyilvántartásba, felhasználáskor pedig átlagárfolyamon vezeti ki. Év végén a devizás tételeket a december 31-én érvényes MNB középárfolyamra értékeli át a Társaság.

2.6. A mérleg és az eredménykimutatás formája

A Társaság a mérleget az „A” kétoldalú változat, az eredménykimutatást pedig összköltség eljárással készítette.

3. A pénzügyi helyzet és likviditás

A Társaság pénzügyi helyzetét és likviditását 2020. december 31-én és 2021. december 31-én az 1. számú mellékletben található cash flow kimutatás és a 2.számú mellékletben található pénzügyi mutatók szemléltetik.

4. Immateriális javak és tárgyi eszközök

Az Immateriális javak és tárgyi eszközök egyenlegének a 2021-es évben történt mozgásait a

következő táblázat részletezi:

Tárgyi eszköz mozgástábla

Szellemi

Bruttó érték termékek

Egyenleg

Műszaki gépek, berendezések

, járművek

Egyéb berendezések

,

felszerelések,

Beruházások, felújítások

adatok millió Ft-ban

Beruházásokra

adott előlegek Összesen

2020.12.31 13 76 34 1 3 127

Átsorolás 0 0 0 0 0 0

Növekedés 2 60 29 95 0 186

Csökkenés 0 28 2 91 3 124

Egyenleg

2021.12.31 15 108 61 5 0 189

Értékcsökkenés

Egyenleg

2020.12.31 10 25 26 0 0 61

Átsorolás 0 0 0 0 0 0

Növekedés 2 15 10 0 0 27

Csökkenés 0 1 2 0 0 3

Egyenleg

2021.12.31 12 39 34 0 0 85

Nettó érték

Egyenleg

2020.12.31 3 51 8 1 3 66

Egyenleg

2021.12.31 3 69 27 5 0 104

A Társaság 2020-ban 1 m Ft, 2021-ben 2 m Ft értékben szerzett be kis értékű tárgyi eszközöket.

5. Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban

A Társaság Kapcsolt vállalkozásaiban lévő tartós részesedéseinek 2020. és 2021. december 31-én fennálló egyenlegét a következő táblázat részletezi:

millió Ft-ban Tulajdonosi hányad Egyenleg

	2020	2021	2020	2021
Leányvállalatok:
Váci út 81-85. Kft.	100,00%	100,00%	16 624	16 624
Riverside Apartmanok Kft	99,99%	99,99%	507	507
GTC Metro Kft	100,00%	100,00%	2 884	2 884
GTC Duna Kft	100,00%	100,00%	2 501	2 501
GTC Future Kft.	100,00%	100,00%	3	3
Globe Offices Investments Kft	100,00%	100,00%	3	3
VRK Tower Kft	100,00%	100,00%	3 173	3 173
GTC White House Kft	100,00%	100,00%	1 630	18
Spiral I Kft	100,00%	100,00%	3 354	330
Albertfalva Kft	100,00%	100,00%	275	275
Kompakt Land Kft	100,00%	100,00%	3 858	3 858
Office Planet Kft.	0,00%	100,00%	0	3
GTC Investments sp.zoo.	0,00%	100,00%	0	0
Winmark / GTC Univerzum	0,00%	100,00%	0	6 913
Összesen			34 812	37 092

5.1 Részesedések mozgása:

Váci út 81-85 Kft.

2000. június 15-én alapították, jelenleg ingatlanhasznosítás a tevékenysége. A társaság tulajdonában lévő telken valósult meg a Center Point irodaház fejlesztése, illetve 100%-os részesedéssel rendelkezik a Center Point 1 Kft-ben és a Center Point 2 Kft.-ben

Riverside Apartmanok Kft. V.A.

1997. október 17-én alapították és lakásépítéssel és annak értékesítésével foglalkozik. A megvalósult társasházhoz kapcsolódó ingatlanok korábban már értékesítésre kerültek, a társaság jelenleg csupán adminisztratív tevékenységet végez. 2020. augusztus 1-el megindult a végelszámolása.

GTC Metro Kft

2006. november 15-én alapítottak és a GTC Metro irodaház ingatlanhasznosításával foglalkozik.

GTC Duna Kft.

2015. november 9-én a GTC Magyarország Zrt megalapította a GTC Duna Kft-t, mely a Duna Tower

irodaház kezelésére jött létre.

GTC Future Kft.

2020. november 12-én a GTC Magyarország Zrt megalapította a GTC Future Kft-t, mely a V173-177 iroda, raktár és parkoló kezelésére jött létre.

Globe Office Investments Kft.

2020. december 11-én a GTC Magyarország Zrt megalapította a Globe Office Investments Kft-t egy irodaépület megvásárlásának céljábó.

VRK Tower Kft

2016. március 3-án a GTC Magyarország Zrt megalapította a VRK Tower Kft-t, mely egy később megvalósítandó irodaház projekt kivitelezésére jött létre.

GTC White House

2006. november 24-én alapították, a GTC White House irodaház ingatlanhasznosításával foglalkozik. Az irodaház 2019-ben értékesítésre került. A Társaság ezen részesedésére 2021-ben 1 613 millió Forint értékvesztést számolt el.

Spiral I. Kft.

2005. április 19-én alapították és a Spirál irodaház ingatlanhasznosításával foglalkozik.

Az irodaház 2019-ben értékesítésre került. A Társaság ezen részesedésére 2021-ben 3 024 millió

Forint értékvesztést számolt el.

Albertfalva Üzletközpont Kft

2006. októberében a GTC Magyaroroszág Zrt megvásárolta az Albertfalva Üzletközpont Kft-t, mely egy később megvalósítandó irodaház projekt kivitelezésére jött létre.

Kompakt Land Kft

2017. május 9-én a GTC Magyarország Zrt megvásárolta a Kompakt Land Kft-t, mely egy folyamatban

lévő irodaház projekt kivitelezésére jött létre.

Office Planet Kft

2021. március 12-én alapaította a GTC Magyarország Zrt. Szerb részesedéseket birtokol. 2022.

január közepén eladásra került a cég.

GTC Investmens sp.zoo

2021. március 23-án szerezte a GTC Magyaroszág Zrt. meg a cég részesedését.

GTC Universum Kft

2021. május 12-én a GTC Magyarország Zrt megvásárolta Winmark Kft-t, mely az Ericson – Evosoft irodaházat birtokolja a 11. kerületi Infoparkban. A Winmark Kft később az év folyamán átnevezésre került GTC Universum Project Kft-re.

5.2 Részesedések értékelése:

Az egyedi beszámolóban a leányvállalatokban lévő részesedések az értékvesztéssel csökkentett bekerülési értékükön kerülnek bemutatásra.

A bekerülési érték a pénzeszközökben vagy a pénzeszköz egyenértékesben fizetett összeg, vagy az egyéb fizetett ellenérték valós értéke. Devizában megszerzett tulajdoni részesedés esetén a bekerülési érték a Magyar Nemzeti Bank által a tranzakció napján közzétett hivatalos devizaárfolyamon számított ellenérték. A devizában nyilvántartott részesedések nem kerülnek átértékelésre.

Az értékvesztés vizsgálatára évente kerül sor, amikor a részesedések értékét a társaság felülvizsgálja a kapcsolódó vállalat saját tőkéje, vagy a részesedés nettó megtérülési értéke alapján. Amennyiben az értékvesztés megállapítása során a Társaság a részesedést az adott leányvállat saját tőkéjéhez arányosítja, akkor, ha a tárgyidőszakban és az azt megelőző évben a kapcsolódó leányvállalat veszteséges volt, vagy a tárgyévben a saját tőkéje legalább 50%-al csökkent (értékvesztésre utaló jel), akkor a vezetőség döntése alapján az adott leányvállalatban lévő részesedés könyv szerinti értékére a tulajdonarányosan a Társaságra jutó saját tőke értékéig értékvesztést számol el. Amennyiben az értékvesztést az adott részesedés nettó megtérülési értéke alapján becsli a Társaság, akkor a részesedés értékét a belőle származó jövőbeni pénzáramok jelenértékében állapítja meg. Ha a megtérülés értéke a könyv szerinti érték alatt van, akkor értékvesztés képzése szükséges.

A későbbi években, ha a korábban elszámolt értékvesztés miatti veszteség már nem áll fenn vagy csökkent, akkor az értékvesztést vissza kell írni a megtérülési értékre, de legfeljebb a befektetés eredeti bekerülési értékére. A visszaírás csak akkor történhet meg, ha az értékvesztés miatti veszteség legutóbbi elszámolása óta változás állt be a megtérülő érték megállapításához felhasznált becslésekben. Az értékvesztést és annak visszaírását az eredménykimutatásban pénzügyi műveletek ráfordításaként/bevételként kell elszámolni. Amennyiben a korábbi években elszámolt értékvesztés már nem áll fenn vagy csökkent, akkor az értékvesztést vissza kell írni, legfeljebb az eredeti bekerülési értékre.

6. Tartósan adott kölcsön kapcsolt vállalkozásban és egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozásokban

GTC Magyarország Zrt. az érvényben lévő kölcsönszerződései alapján az alábbi hosszú lejáratú kölcsönöket nyújtotta magyar kapcsolat vállalkozásainak:

millió Ft-ban

	Egyenleg		árfolyam nyereség+		Egyenleg
Adós	2020.12.31	Hitelnyújtás	veszteség -	Törlesztés	2021.12.31
Váci út 81-85. Kft.	3 551	41	38	0	3 592
GTC Metro Kft.	1 384	4 566	227	523	5 427
Albertfalva Kft.	942	23	10	0	965
GTC Duna Kft.	1 981	2	2	394	1 589
VRK Tower Kft.	1 500	275	22	0	1 775
Kompakt Land Kft.	8 809	1 938	194	0	10 747
GTC Future Kft.	7 967	153	81	530	7 590
Office Planet Kft.	0	2 657	15	0	2 657
Globe Office Investments Kft.	0	10 049	163	26	10 023
GTC Univerzum Kft. (Winmark K	0	31 223	669	9 148	22 075
Összesen	26 134	50 927	1 421	10 621	66 440

Valamint egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozások részére:

millió Ft-ban

	Egyenleg			árfolyam nyereség+			Egyenleg
Adós	2020.12.31		Hitelnyújtás	veszteség -	Törlesztés		2021.12.31
GTC Origine Zrt.		0	36 311	1 517		0	36 311
City Gate S.R.L. (1)		0	1 845	17		0	1 845
City Gate S.R.L. (2)		0	1 845	17		0	1 845
City Gate Bucharest S.R.L. (1)		0	11 566	554		0	11 566
City Gate Bucharest S.R.L. (2)		0	11 566	554		0	11 566
Venus Commercial Center S.R.L		0	4 594	220		0	4 594
Cascade Building S.R.L.		0	1 302	45		0	1 302
GTC Matrix D.O.O. "A"		0	5 149	247		0	5 149
GTC Matrix D.O.O. "B"		0	3 639	174		0	3 639
Advance Business Center EAD		0	15 535	744		0	15 535
GTC Korona S.A.		0	14 642	701		0	14 642
Centrum Światowida Sp zoo		0	63 962	3 063		0	63 962
Commercial Development doo (1		0	11 015	101		0	11 015
Commercial Development doo (2		0	11 011	315		0	11 011
Glamp doo Beograd		0	2 214	75		0	2 214
GTC Investments Sp. z.o.o.		0	86	3		0	86
Dorado 1 EOOD		0	20 205	1 104		0	20 205
Összesen		0	216 487	9 451		0	216 487

7. Kapcsolt vállalkozásokkal és egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozással szembeni

követelések

A Társaságnak a Kapcsolt vállalkozásokkal szembeni követeléseinek 2020. és 2021. december 31-én fennálló egyenlegét a következő táblázat részletezi:

		adatok millió Ft-ban
	2020.december 31.	2021.december 31.
Spiral I. Hungary Kft.	0	1
Kompakt Land Kft.	1	3
GTC Duna Kft.	0	44
Globe Office Investment Kft.	0	11
Globe Trade Centre S.A. (Lengyelorszá	0	24
GTC Univerzum Project Kft.	0	90
GTC Metro Kft.	0	32
Center Point I. Kft.	0	20
Center Point II. Kft.	0	22
GTC Future Kft.	0	4
Osztalék követelés leányvállalatoktól	5	0
Összesen:	6	251

Valamint követelések egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozásokkal szemben:

adatok millió Ft-ban

	2020.december 31.	2021.december 31.
GTC Origine Investments Zrt.	0	1
GTC Real Estate Investments Ukraine	0	0
GTC FOD Property Kft.	0	163
GTC VI188 Property Kft.	0	59
GTC HBK Project Kft.	0	50
GTC KLZ 7-10 Kft.	0	50
G-Delta ADRSSY Kft.	0	62
GTC Korona	0	54
Centerum Swiatowida	0	228
Advance Business Centre	0	55
City Gate	0	41
City Gate Bucharest	0	41
Venus Commercial Center	0	18
GTC Matrix	0	31
Commercial Developments	0	39
Dorado	0	73
Galleria Burgas AD.	1	0
Összesen:	1	965

8. Egyéb követelések

Az Egyéb követelések 2020. és 2021. december 31-én fennálló egyenlegét a következő táblázat részletezi:

		adatok millió Ft-ban
	2020.december 31.	2021.december 31.
Szállítóknak adott előleg	3	80
Szállítói túlfizetések	1	10
NAV Társasági Adó	5	0
Helyi iparűzési adó	1	1
ÁFA pénzügyi elsz.	35	122
egyéb követelések:	2	10
Összesen	47	223

9. Pénzeszközök

A Bankbetétek 2020. és 2021. december 31-én fennálló egyenlegét a következő táblázat részletezi:

		adatok millió Ft-ban
	2020.december 31.	2021.december 31.
OTP HUF	80	561
OTP EUR	7 737	425
OTP EUR deposit	16 823	52
MKB HUF	100	0
MKB EUR	100	69
CIB HUF	14 181	1
CIB EUR	9 117	55
Erste EUR	0	725
Összesen:	48 138	1 888

A Társaságnak sem 2020. december 31-én, sem 2021. december 31-én nem volt korlátozottan felhasználható pénzeszköze.

10. Aktív időbeli elhatárolások

Az Aktív időbeli elhatárolások 2020. és 2021. december 31.-én fennálló egyenlegét a következő táblázat részletezi:

		adatok millió Ft-ban
	2020.december 31.	2021.december 31.
Kölcsön kamata	1 227	5 421
Előre fizetett bérleti- és szervíz díjak	1	1
Kamatcsere ügylet miatti kamatbevétel	33	295
Kötvénykibocsájtás költségei	379	520
Összesen	1 640	6 237

2020-ban és 2021-ben a még kiszámlázásra nem került vevő tételek a vevők mérlegsoron

szerepelnek.

11. Saját tőke

A Jegyzett tőke 2020. és 2021. december 31-én fennálló egyenlegét a következő táblázat részletezi:

Tulajdonos Részvények száma (db) Névérték összesen Tulajdoni hányad

Globe Trade Centre S.A	2020	2021	2020	2021	2020	2021
Törzsrészvény	2 499	2 499	2	2
Elsőbbségi részény	2 501	2 503	3	7 108
Összesen	5 000	5 002	5	7 110	100%	100%

A Saját tőke egyenlegében bekövetkezett 2021. évi mozgásokat a következő táblázat részletezi:

adatok millió Ft-ban

	Egyenleg						Egyenleg
	2020.12.31		Növekedés		Csökkenés		2021.12.31
Jegyzett tőke	5		7 105		0		7 110
Tőketartalék	0		7 105		0		7 105
Eredménytartalék	-3 402		4 945		0		1 543
Adózott eredmény	4 945		9 115		-4 945		9 115
Saját tőke	1 548		28 270		-4 945		24 873

2021. júniusában két ízben is történt törzstőke és tőketartalék emelés: 10-én 2 713 millió forinttal és

28-án 4 392 millió forinttal egyformán nőtt mindkét tőkeelem.

12. Tartozások kötvénykibocsátásból

2020. december 7-én a Társaság 39 600 millió forint névértékű kötvényt bocsátott ki az MNB által meghirdetett növekedési kötvényprogramban. A kötvények „zöld kötvények” és a kibocsátásból befolyt összeg olyan épületek akvizíciójának, fejlesztésének és felújításának a finanszírozására, refinanszírozására fordítódik, amely épületek megfelelnek a „zöld épület” szabványoknak, többek között BREEAM (Very good és afelett) vagy LEED (Gold és afelett) minősítésnek a csoport Zöld Kötvény programjának megfelelően.

Értékpapír megnevezése	GTC 2030/A Kötvény
Értékpapír Kibocsátója	GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt.
Értékpapír Típus	névre szóló
Értékpapír előállításának módja	dematerializált
Futamidő	10 év
Kibocsátás napja	2020. december 7.
Lejárat napja	2030. december 7.
Tőketörlesztés	Az Információs Dokumentum 13. fejezetéb
	meghatározottak szerint
Értékpapírkód	HU0000360102
Kijelzés módja (Ticker)	GTC2030A
Értékpapír névértéke	50.000.000 forint
Regisztrált értékpapír mennyisége (db	792
Regisztráció Napja	2021. máricus 1.
Első Kereskedési Nap	2021. máricus 1.
Kötésegység	1
Ármeghatározás módja	%
Árlépésköz	0,0001
Kereskedési idő	Xbond ÁÜSZ III. Könyv 9. fejezetében meghatározottak szerint
Regisztrációs Ár	99,3222%
Kamatozás fajtája	Fix
Kamatozás mértéke	2,25%
Kamatfizetési időpontok	Évente, december 7.

A Társaság a kötvénykibocsátást CCIRS ügylettel fedezte le. Az ügylet egy deviza, valamint egy kamatcsere ügyletből áll, amely elválaszthatatlan kapcsolatban van a fent részletezett kötvénykibocsátással, és 1:1 fedezetet biztosít a teljes tőke és kamatfizetésre. A CCIRS ügylet és kötvény pénzáramai időben és összegben összhangban vannak, ebből adódóan az alaptermék értékében bekövetkezett változást a fedezeti ügylet (árfolyam és kamat tekintetében is) teljes mértékben kompenzálja. A jelenlegi struktúra alapján számított kamatköltségei várhatóan csökkenni fognak a Társaságnak. A CCIRS ügyletet az alábbi paraméterekkel kötötte meg a Társaság:

Swap ügylet

Szerződés szerinti értéke eredményhatása

EUR millió Forint árfolyama árfolyamhatás (m Ft)** kamathatás (m Ft)*

CIB	24 975 718,05	9 000	360,35	-	216	203
MKB	38 851 116,97	14 000	360,35	-	336	315
OTP	46 072 717,18	16 600	360,30	-	399	374
Összesen:		39 600		-	951	891

*A teljes éves kamathatásból időarányosan 61 millió Ft lett elszámolva 2021. december 31-én

** Az árfolyamhatás mérlegen kívüli tétel, mint biztos jövőbeni kötelezettség, amelynek az összege az ügylet zárásáig bizonytal

2021. március 17-én a Társaság 19 800 millió forint névértékű kötvényt bocsátott ki az MNB által meghirdetett növekedési kötvényprogramban.

Értékpapír megnevezése	GTC 2031/A Kötvény
Értékpapír Kibocsátója	GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt.
Értékpapír Típus	névre szóló
Értékpapír előállításának módja	dematerializált
Futamidő	10 év
Kibocsátás napja	2021. március 17.
Lejárat napja	2031. március 17.
Tőketörlesztés	Az Információs Dokumentumban meghatározottak szerint
Értékpapírkód	HU0000360284
Kijelzés módja (Ticker)	GTC2031A
Értékpapír névértéke	50.000.000 forint
Regisztrált értékpapír mennyisége (db	396
Regisztráció Napja	2021. június 11.
Első Kereskedési Nap	2021. június 11.
Kötésegység	1
Ármeghatározás módja	%
Árlépésköz	0,0001
Kereskedési idő	Xbond ÁÜSZ III. Könyv 9. fejezetében meghatározottak szerint
Regisztrációs Ár	99,3206%
Kamatozás fajtája	Fix
Kamatozás mértéke	2,60%
Kamatfizetési időpontok	Évente, március 17.

A Társaság a kötvénykibocsátást CCIRS ügylettel fedezte le. Az ügylet egy deviza, valamint egy kamatcsere ügyletből áll, amely elválaszthatatlan kapcsolatban van a fent részletezett kötvénykibocsátással, és 1:1 fedezetet biztosít a teljes tőke és kamatfizetésre. A CCIRS ügylet és kötvény pénzáramai időben és összegben összhangban vannak, ebből adódóan az alaptermék értékében bekövetkezett változást a fedezeti ügylet (árfolyam és kamat tekintetében is) teljes mértékben kompenzálja az első kötvénykibocsátáshoz hasonlóan.

Swap ügylet

Szerződés szerinti értéke eredményhatása

EUR millió Forint árfolyama árfolyamhatás (m Ft)** kamathatás (m Ft)*

OTP	26 927 052,17	9 900	367,66	-	36	205
MKB	26 927 052,17	9 900	367,66	-	36	205
Összesen:		19 800		-	72	410

*A teljes éves kamathatásból időarányosan 410 millió Ft lett elszámolva 2021. december 31-én

** Az árfolyamhatás mérlegen kívüli tétel, mint biztos jövőbeni kötelezettség, amelynek az összege az ügylet zárásáig bizonytal

13. Tartós kötelezettségek kapcsolt vállalkozással és egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozással szemben

2021. december 31-én a kapcsolt vállalkozástól kapott hosszú lejáratú kölcsönök összefoglalása a következő:

adatok millió Ft-ban

	Egyenleg		Hitelfelvétel/		árfolyam nyereség+				Egyenleg
	2020.12.31		Átsorolás		veszteség -		Törlesztés		2021.12.31
GTC Poland (EUR) *	37 775		400		400		0		38 175
Center Point I. Kft ***	4 397		337		54		369		4 365
Center Point II. Kft ***	2 012		387		35		249		2 150
Riverside Apartmanok Kft ****	420		0				0		420
GTC Whitehouse Kft ***	0		6		0		4		2
Spiral I. Kft ***	11 508		279		8		11 508		279
Összesen:	56 112		1 409		497		12 130		45 391

Szerződés szerint a kölcsönök teljes összege hosszú lejáratú.

Ugyanezen időszakban az egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozással szembeni tartós kötelezettség a következő:

adatok millió Ft-ban

	Egyenleg		Hitelfelvétel/		árfolyam nyereség+				Egyenleg
	2020.12.31		Átsorolás		veszteség -		Törlesztés		2021.12.31
GTC Aurora (EUR)*	0		180 810		9 663		0		180 810
Összesen:	0		180 810		9 663		0		180 810

14. Hosszú lejáratú kötelezettségek

A hosszú lejáratú kötelezettségek között 2021. december 31-én egyetlen tétel szerepel:

		adatok millió Ft-ban
	2020.december 31.	2021.december 31.
Nyílt végű lízingkötelezettség	20	3
Összesen	20	3

Az egy éven belüli lízingkötelezettség 3 millió Ft a rövidlejáratú kötelezettségek között sz

15. Egyéb rövid lejáratú kötelezettség

2020. és 2021. december 31-én az egyéb rövid lejáratú kötelezettségek összetétele a következő:

	2020.december 31.	adatok millió Ft-ban 2021.december 31.
Bérjellegű adók	0	1
Társasági adókötelezettség	0	60
Autó lízing (nyílt végű) rövidlejáratú rés	2	3
Iparűzési adó	0	2
Súlyadó	0	1
Egyéb (nem számlázott vevő áfa)	67	138
Összesen	69	205

16. Passzív időbeli elhatárolások

A passzív időbeli elhatárolása egyenlegének részletezése 2020. és 2021. december 31-én a

következő:

		adatok millió Ft-ban
	2020.december 31.	2021.december 31.
Kamat elhatárolás	13 611	18 240
Összesen	13 611	18 240

17. Belföldi értékesítés nettó árbevétele

A Belföldi értékesítés nettó árbevétele egyenlegének részletezése 2020. és 2021. december 31-a

következő:

		adatok millió Ft-ban
	2020	2021
Management díj	250	371
Könyvelési díj leányvállalatok részére	5	7
Közvetített szolg. egyéb részesedési viszonyban lévő vállalkozásoknak	95	947
Összesen	350	1 325

18. Egyéb bevételek és egyéb ráfordítások

Az Egyéb bevételek egyenlegének részletezése 2020. és 2021. december 31-én a következő:

		adatok millió Ft-ban
	2020	2021
Biztosítói kártérítés	0	4
Összesen	0	4

Az Egyéb ráfordítások egyenlegének részletezése 2020. és 2021. december 31-a következő:

	2020	adatok millió Ft-ban 2021
Iparűzési adó	5	6
Innovációs járulék	1	1
Egyéb adó	3	8
Tárgyi eszközök selejtezése, értékesíté	0	27
Leírt követelés (adóalap növelő)	0	1
Egyéb	0	1
Összesen	9	44

19. Anyag és Személyi jellegű ráfordítások

Az anyag és személyi jellegű ráfordítások egyenlegének részletezése 2020. és 2021. december 31-én a következő:

adatok millió Ft-ban

	2020	2021
Tisztítószer és egyéb anyagok	1	4
Üzemanyag	6	9
Irodaszer	4	7
Összesen:	11	20
Könyvvizsgálat	15	13
Adótanácsadás	24	35
Fejvadász, munkaerőközvetítés	11	22
Irodabérlet	76	90
Telefon, internet	5	7
Utazási költségek	5	5
Marketing	0	35
Ügyvédi szolgáltatás	35	45
Karbantartás	5	13
Anyavállalati garancia	0	76
Egyéb	26	28
Összesen:	202	369
Bankköltség	3	16
Biztosítás	5	10
Hatósági díjak	2	21
Összesen:	10	47
Bérköltség	219	320
Személyi jellegű egyéb kifizetések	7	23
Bérjárulékok	39	54
Összesen:	265	397

Az Iroda bérlet a GTC Duna Kft-től mint leányvállalattól származó bérelt irodához kapcsolódó költség.

20. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai

A 2020. és 2021. december 31-ével végződő években a pénzügyi műveletek bevételei a következők:

		adatok millió Ft-ban
	2020	2021
Leányvállalattól kapott kamat	1 212	5 342
Realizált árfolyamnyereség	1 005	2 077
Nem realizált árfolyamnyereség	0	630
Egyéb pénzügyi bevétel	0	0
Kapott osztalék	7 820	12 300
Kamatcsere ügylet miatti kamatbevétel	33	741
Összesen	10 070	21 090

A 2020. és 2021. december 31-ével végződő években a pénzügyi műveletek ráfordítási a következők:

		adatok millió Ft-ban
	2020	2021
Kapcsolat vállakozástól kapott kölcsönök kamatai	1 844	4 320
Banki negatív kamat	8	49
Értékpapír után fizetendő kamat	61	1 340
Pénzügyi lízing kamata	1	0
Realizált árfolyamveszteség	32	1 023
Nem realizált árfolyamveszteség	2 556	0
Részesedések értékvesztése	360	4 637
Összesen	4 862	11 369

21. Társasági adó

A Társasági adó törvény szerinti adóalap és az adózás előtti eredmény közötti eltérések a 2020. és

2021. december 31-ével végződő évekre vonatkozóan a következők:

	2020			2021
Adózás előtti eredmény		4 945			9 179
Adóalap csökkentő tételek: Kapott osztalék		7 820			12 300
Részesedés értékvesztésének visszaírása		0			0
Korábbi évek nem realizált árfolyamveszteségének feloldá		406			120
Értékcsökkenés miatti korrekció		21			33
Előző évek vesztesége		0			715
Nem realizált árfolyamnyereség elhatárolása		0			0
összesen:		8 247			13 168
Adóalap növelő tételek: Elengedett követelés		0			1
Nem realizált árfolyamveszteség elhatárolása		0			0
Értékcsökkenés		20			28
Adóbírság		0			0
Bejelentett részesedés értékvesztése		360			4 636
Korábbi évek nem realizált árfolyam nyereségének feloldá		113			39
Kamatlevonási korlát		0			0
összesen:		493			4 704
Adóalap		-2 809			715
Társasági adó		0			64

Mivel a társaság által számított jövedelem (nyereség) minimum szerinti adóalap alacsonyabb, mind az adózás előtti eredménytől, mind az adóalaptól, ezért a Társasági adó törvényben rögzítettek szerinti levezetés a mérvadó. 2021-ban ennek megfelelően a Társaságot 64 millió Ft társasági adókötelezettség terheli.

22. Munkavállalók

2020-ban a foglalkoztatott munkavállalók átlagos statisztikai létszáma 18 fő, 2021-ben 25 főre emelkedett. A munkavállalók szellemi foglalkozásúak.

23. COVID-19

COVID-19 vírus terjedésének erős negatív hullám van a globális gazdaságra. A járvány mértékét és időtartamát illetve a jövőbeni hatását lehetetlen megjósolni jelenleg. 2020 március közepe óta nyilvánvalóvá vált, hogy a COVID-19 vírus miatt megnövekedett piaci bizonytalanság és a pénzügyi piacok megnövekedett volatilitásával együtt pontenciális csökkenést eredményezhet a bérleti bevételekben és a Társaság eszközeinek az értékében, és hatással lehet a pénzügyi kovanensekre is. Miközben a Társaság azonnali lépéseket tett az erős likviditási pozíciójának megőrzésére a járvány bizonytalan hatásaira tekintettel. A Társaság stressz teszt végez, amely azt mutatja, hogy a vállalkozás folytatásának az elve fennáll az éves beszámoló dátumát követő 12 hónapban. A Társaság folyamatosan elemzi a helyzetet és enyhítő intézkedéseket vezet be, hogy csökkentse a kedvezőtlen piaci hatásokat.

24. Ügyvezetés

A Társaság igazgatósági tagjanak 2020-ban 57 mFt járandóság lett kifizetve bérköltség címén. 2021- ben 51 mFt.

A Társaság a vezető tisztségviselői részére előleget vagy kölcsönt nem folyósított, garanciát nevükben nem vállalt.

25. Mérlegfordulónap utáni események

2022. január 12-én a GTC Csoport véglegesítette a Szerb portfolió teljes alaptőkéjének értékesítését: Atlas Centar d.o.o. Beograd („Atlas Centar”), Demo Invest d.o.o. Novi Beograd („Demo Invest”), GTC BBC d.o.o. („BBC”), GTC Business Park d.o.o., az előzetes szerződéses feltételek teljesülését követően. A tranzakció eredményeként a Társaság Office Planet Kft-ben lévő részesedése értékesítésre került.

26. Az ukrajnai helyzet hatása a GTC Csoportra

2022. február 24-én az orosz haderő bevonult Ukrajnába, és katonai konfliktus alakult ki. A jelen pénzügyi kimutatások készítésének időpontjában a konfliktus mértéke és hosszabb távú hatásai nem ismertek. A konfliktus azonnali ingadozást okozott a globális részvénypiacokon, és bizonytalanság várható az energia és a természeti erőforrások árát és elérhetőségét illetően, különösen Európában. Az Európai Unió jelentős gazdasági szankciókat vezetett be Oroszországgal szemben. Az esemény közvetlen hatása azokra az ingatlanpiacokra, ahol a Vállalat tevékenykedik, még nem ismert. Ebben a szakaszban nincs bizonyíték arra, hogy a Vállalat működési piacain a tranzakciós aktivitás, illetve a vevői vagy eladói hangulat változása bekövetkezett volna.

Budapest, 2022. május 25.

GTC Magyarország Zrt.

1.sz. melléklet

GTC Magyarország Zrt.

CASH FLOW KIMUTATÁS A 2021. DECEMBER 31-ÉN VÉGZŐDŐ ÉVRE

(összes egyenleg millió forintban)

   2020   2021  

I. Szokásos tevékenységből származó pénzeszköz-változás  -97     18 568

1a.	Adózás előtti eredmény	4 945	9 179
	ebből: működésre kapott, pénzügyileg rendezett támogatás	0	0
1b.	Korrekciók az adózás előtti eredményben	3 082	185
1.	Korrigált adózás előtti eredmény	8 028	9 364
2.	Elszámolt amortizáció	20	25
3.	Elszámolt értékvesztés és visszaírás	360	4 637
4.	Céltartalékképzés és felhasználás különbözete	0	0
5.	Befektetett eszközök értékesítésének eredménye	4	4 945
6.	Szállítói kötelezettség változása	50	694
7.	Egyéb rövid lejáratú kötelezettség változása	68	136
8.	Passzív időbeli elhatárolások változása	1 860	4 629
9.	Vevőkövetelés változása	-199	-922
10.	Forgóeszközök (vevőkövetelés és pénzeszköz nélkül) változása	-8 975	-279
11.	Aktív időbeli elhatárolások változása	-1 313	-4 597
12.	Fizetett, fizetendő adó (nyereség után)	0	-64
13.	Fizetett, fizetendő osztalék, részesedés	0	0
II. Befektetési tevékenységből származó pénzeszköz-változás		-7 176		-258 784
14. Befektetett eszközök beszerzése		-25		-63
15. Befektetett eszközök eladása		0		0
Hosszú lejáratra nyújtott kölcsönök és elhelyezett bankbetétek 16. törlesztése, megszüntetése, beváltása		3 745		0
17. Hosszú lejáratra nyújtott kölcsönök és elhelyezett bankbetétek		-10 853		-258 725
18. Kapott osztalék, részesedés		-43		4
III. Pénzügyi műveletekből származó pénzeszköz-változás		52 692		193 922
19. Részvénykibocsátás, tőkebevonás bevétele		0		14 210
20. Kötvény, hitelviszonyt megtestesítő értékpapír kibocsátásának bevétele		39 600		19 800
21. Hitel és kölcsön felvétele		13 092		159 912
22. Véglegesen kapott pénzeszköz		0		0
23. Részvénybevonás, tőkekivonás (tőkeleszállítás)		0		0
24. Kötvény és hitelviszonyt megtestesítő értékpapír visszafizetése		0		0
25. Hitel és kölcsön törlesztése, -visszafizetése		0		0
26. Véglegesen átadott pénzeszköz		0		0
IV. Pénzeszközök változása		45 419		-46 294
27. Devizás pénzeszközök átértékelése		527		43
V. Pénzeszközök mérleg szerinti változása		45 946		-46 251
Pénzeszközök év elején		2 192		48 138
Pénzeszközök év végén		48 138		1 887
Check:		0		0

A GTC Magyarország Zrt. főbb mérleg mutatói (mFt-ban) 2.sz. melléklet

Mutatók 2020. évi 2021. évi

A vállalkozás anyagi, vagyoni helyzetének átfogó jellemzői

Tartósan befektetett eszközök aránya %

Befektetett eszközök fedezettsége %

Eszközök fordulat száma

Befektetett eszközök 61 012 54,94 % 320 123 97,10 %

Saját tőke		1 548	2,54 %	24 873	7,77 %
Befektetett eszközök		61 012		320 123
Nettó árbevétel		350	0,00	1 325	0,00

Eszközök összesen 111 043 329 689

Eszközök összesen		111 043		329 689
Forgóeszközök aránya Forgóeszközök		49 391	43,58 %	3 329	1,01 %
Eszközök összesen		111 043		329 689
A tőke szerkezete Kötelezettségek		95 884	86,35 %	286 576	86,92 %
Források összesen		111 043		329 689
Saját tőke aránya Saját tőke		1 548	1,39 %	24 873	7,54 %
Források összesen		111 043		329 689
Saját tőke növekedési muta Saját tőke		1 548	30 959 %	24 873	350 %
Jegyzett tőke		5		7 110
Saját tőke fordulatszáma Nettó árbevétel		350	0,23	1 325	0,05
Saját tőke		1 548		24 873
Pénzügyi-likviditási helyzet mutatói Likviditási mutató Forgóeszközök		49 391	0,50	3 329	0,01
Kötelezettségek		95 884		286 576
Rövid távú lik. I. Forgóeszközök		48 391	317,82	3 329	3,42
Rövid lej. kötelezettségek		152		972
Rövid távú lik. II. Forgóeszközök-Követelések		48 138	316,15	1 888	1,94
Rövid lej. kötelezettségek		152		972
Gyorsráta mutató Likvid pénzeszközök		18 138	316,15	1 888	1,94
Rövid lej. kötelezettségek		152		972
Hosszú távú likv. mutató Üzleti tevékenység ered.		-263	0,00	-542	0,00
Kötelezettségek		95 884		286 576

Vállalkozás jövedelmi helyzetének átfogó jellemzéséhez 2020. évi 2021. évi

Nettó árbevétel változása	Árbevétel Tárgyév	350	102,78 %	1 325	378,57 %
% Árbevétel Bázisév			341		350

Üzleti tev. eredmény változása %

Pénzügyi műv. eredmény

Üzleti tev. ered. Tárgyév -263 59,47 % -542 205,92 %

Üzleti tev. ered. Bázisév -442 -263

Pénzügyi műv. er. Tárgyév 5 208 2 802,96 % 9 721 186,65 %

változása %	Pénzügyi műv. er. Bázisév		186		5 208
Adózás elötti erdmény	Adózás elötti er. Tárgyév		4 945	-1 933,17 %	9 179	185,62 %
változása %	Adózás elötti er. Bázisév		-256		4 945
Adózott eredmény változás	Adózott er. Tárgyév		4 945	-1 933,17 %	9 115	184,33 %
	Adózott er. Bázisév		-256		4 945
Tőkearányos eredmény %	Üzleti tev. eredm.		-263	-16,97 %	-542	-2,18 %
	Saját tőke		1 548		24 873
Eszközhatékonyság %	Üzleti tev. eredm.		-263	-0,24 %	-542	-0,16 %
	Eszközök összesen		111 043		329 689

GTC Magyarország Zrt. Leányvállalatainak bemutatása 3.sz. melléklet

Leányvállalat neve :	Váci út 81-85. Kft.	Riverside Kft.	GTC White House Kft.
Székhelye :	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Birtokolt részesedés :	100%	100 % (közvetve) !	100%
Saját tőke összege :	17 122	522	18
Jegyzett tőke összege :	1 003	701	37 862
Adózott eredménye :	313	9	-5

	GTC Metro Kft.	GTC Duna Kft.	VRK Tower Kft.
Székhelye :	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Birtokolt részesedés :	100%	100%	100%
Saját tőke összege :	7 570	14 844	2 856
Jegyzett tőke összege :	9	3	3
Adózott eredménye :	234	961	-89

	Spiral I Kft.	Albertfalva Kft.	Kompakt Land Kft.
Székhelye :	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Birtokolt részesedés :	100%	100%	100%
Saját tőke összege :	330	225	11 537
Jegyzett tőke összege :	3	15	180
Adózott eredménye :	-149	-50	-36

	GTC Future Kft.	Globe Office Investments Kft.	GTC Universum Project Kft.
Székhelye :	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Birtokolt részesedés :	100%	100%	100%
Saját tőke összege :	-250	1 098	8 674
Jegyzett tőke összege :	3	3	3
Adózott eredménye :	-340	-325	-531

	Office Planet Kft.		GTC Investments ulicsapK. zoomoit.etu
Székhelye :	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.		Obrony Robotników 45A, Nothus building 02-146 Warsaw, Poland
Birtokolt részesedés :	100%		100%
Saját tőke összege :	-	134 719,00 €	477 174,14 €
Jegyzett tőke összege :	10 000,00 €		-	1 083,71 €
Adózott eredménye :	-	144 719,00 €	-	477 376,76 €

GTC MAGYARORSZÁG ZRT.

Company registration nr.: Cg. 01 – 10 - 043913

Statistical nr.: 12398155-4110-114-01 TRANSLATION OF ANNUAL REPORT

FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 2021 TOGETHER WITH THE AUDITOR 'S REPORT

This is a translation of the Hungarian Report

INDEPENDENT AUDITOR’S REPORT

To the owner of GTC Magyarország Zrt.

Opinion

We have audited the accompanying annual financial statements of GTC Magyarország Zrt., (hereinafter referred to as “the Company”) which comprise the balance sheet as at 31 December 2021 (in which the balance sheet total is HUF 329,689 million; the profit after tax for the year is HUF 9,115 million), the related income statement for the year then ended, and supplementary notes, comprising significant accounting policies and other explanatory information.

In our opinion, the accompanying annual financial statements give a true and fair view of the financial position of the Company as at 31 December 2021, and of its financial performance for the year then ended in accordance with the provisions of Act C of 2000 on Accounting in force in Hungary (hereinafter referred to as “Act on Accounting”).

Basis for Opinion

We conducted our audit in accordance with Hungarian National Standards on Auditing and with applicable laws and regulations in force in Hungary. Our responsibilities under those standards are further described in the “Auditor’s Responsibilities for the Audit of the Simplified annual financial statements” section of our report.

We are independent of the Company in accordance with the applicable laws of Hungary, with the Hungarian Chamber of Auditors’ Rules on ethics and professional conduct of auditors and on disciplinary process and, as well as with respect to issues not covered by these Rules, with the International Code of Ethics for Professional Accountants (including International Independence Standards) issued by the International Ethics Standards Board for Accountants (the IESBA Code) and we also comply with further ethical requirements set out in these.

We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion.

Key Audit Issues

Key audit issues are the issues that, in our professional opinion, were the most significant in our audit of the financial statements for the period. We have examined these issues in the context of our audit of the annual financial statements as a whole and in the forming of our opinion on them, and we do not issue specific opinions on these issues. For each of the following questions, we described our audit approach in this context. We have fulfilled our responsibilities described in the "Auditor’s Responsibilities for the Audit of the Annual Financial Statements" section, including those relating to the issues detailed below. Accordingly, our audit included the implementation of procedures based on our risk assessment of material misstatements in the annual accounts. The results of our audit procedures, including those carried out for the following key audit issue, provide the basis for our audit opinion on the annual financial statements.

Key Audit Issue	Audit procedures carried out for the key audit issue
Valuation of investments in subsidiaries
Investments in subsidiaries had a value of HUF 37,092 million as at 31 December 2021 representing 22.35% of total assets. Valuation of investments in subsidiaries is an area of significant judgements and Management assesses whether any impairment should be recognized on them in accordance with the Hungarian Accounting Act. We considered the valuation of investments in subsidiaries to be a key audit issue as it includes significant judgements.	Our audit procedures – in addition to other audit processes - included the following: ⮚ We evaluated the Company’s valuation procedures, the assumptions applied during those procedures and the resulted impairment calculations. ⮚ We assessed whether investments in subsidiaries, their values and the Company’s methodology to judge whether they are impaired were appropriately presented in accordance with the Hungarian Accounting Act in the notes to the annual financial statements. Investments in subsidiaries, their values and any impairment on them along with a description of the key accounting policies applied for their valuation are presented in Note 5 „Investment in Subsidiaries” in the Notes to the Annual Financial Statements.
Valuation of long term loans provided to subsidiaries and other related parties
As at 31 December 2021 the Company had HUF 66.440 million long-term loans provided to its subsidiaries representing 11.25% of total assets while it has HUF 216.487 million long term loans provided to other related parties representing 65.66% of total assets. We considered the valuation of long term loans to subsidiaries and other related parties to be a key audit issue as it includes significant judgements and Management assesses whether any impairment should be recognized on them in accordance with the Hungarian Accounting Act.	Our audit procedures – in addition to other audit processes - included the following: ⮚ We have the long-term loans confirmed as at 31 December 2021 by the subsidiaries and other related parties to whom they were provided. ⮚ We assessed the Company’s valuation methodology used, the assumptions applied and the conclusions reached whether impairment is needed to be recognized on these assets or not. Long term loans provided to subsidiaries and other related parties are detailed in Note 6 in the Notes to the Annual Financial Statements.

Other Information: the Business Report

The other information comprises the business report of GTC Magyarország Zrt. for the year 2021. Management is responsible for the preparation of the business report in accordance with the provisions of the Act on Accounting and other relevant regulations, if any. Our opinion on the annual financial statements expressed in the “Opinion” section of our independent auditor’s report does not cover the business report. In connection with our audit of the annual financial statements, our responsibility is to read the business report and, in doing so, consider whether the business report is materially inconsistent with the annual financial statements or our knowledge obtained in the audit, or otherwise appears to be materially misstated. If based on our work

performed, we conclude that the other information is materially misstated we are required to report this fact and the nature of such misstatement.

Based on the Act on Accounting, we are also responsible for assessing whether the business report has been prepared in accordance with the provisions of the Act on Accounting and other applicable legal requirements, and to express an opinion on this and on whether the business report is consistent with the annual financial statements.

In our opinion, the 2021 business report of GTC Magyarország Zrt. is consistent, in all material respects, with the 2021 annual financial statements of GTC Magyarország Zrt. and the business report has been prepared in accordance with the applicable provisions of the Act on Accounting. As there are no other legal requirements that are applicable to the business report of the Company, therefore, we do not express an opinion in this respect.

We are not aware of any other material inconsistency or material misstatement in the 2020 business report of the Company, therefore, we have nothing to report in this respect.

Responsibilities of Management and Those Charged with Governance for the Annual Financial Statements Management is responsible for the preparation and fair presentation of the annual financial statements in accordance with the Act on Accounting, and for such internal control as management determines is necessary to enable the preparation of annual financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error.

In preparing the annual financial statements, management is responsible for assessing the Company’s ability to continue as a going concern and disclosing, as applicable, matters related to going concern; and management is responsible for preparing the annual financial statements on a going concern basis. Management shall apply the going concern basis of accounting unless the use of going concern principle is precluded by any provision of other applicable laws or regulations, or if any fact or circumstance prevails, which precludes the Company to continue as a going concern.

Those charged with governance are responsible for overseeing the Company’s financial reporting process.

Auditor’s Responsibilities for the Audit of the Annual Financial Statements

Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the annual financial statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, and to issue an auditor’s report that includes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with Hungarian National Standards on Auditing will always detect a material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of these annual financial statements.

As part of an audit in accordance with Hungarian National Standards on Auditing, we exercise professional judgment and maintain professional scepticism throughout the audit. We also:

⮚ Identify and assess the risks of material misstatement of the annual financial statements, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks, and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material

misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error, as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations, or the override of internal control.

⮚ Obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the Company’s internal control.

⮚ Evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related disclosures made by management.

⮚ Conclude on the appropriateness of management’s use of the going concern basis in the preparation of the annual financial statements and, based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Company’s ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our auditor’s report to the related disclosures in the annual financial statements or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusions are based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor’s report. However, future events or conditions may cause the Company to cease to continue as a going concern.

⮚ Evaluate the overall presentation, structure and content of the annual financial statements, including the disclosures, and whether the annual financial statements represent the underlying transactions and events in a manner that achieves fair presentation.

⮚ Communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies, if any, in internal control that we identify during our audit.

Budapest, 25 May 2022.

Buzás Dóra Buzás Dóra

Eurocliens Kft. Licence number: 005614

1133 Budapest, Ipoly u. 8., 6. emelet 8.

Licence number: 004198

THIS IS THE ENGLISH TRANSLATION OF THE HUNGARIAN ORIGINAL (NOTE 0)

GTC Magyarország Zrt.

BALANCE SHEET AS OF 31 DECEMBER 2021 VERSION "A"

(all amounts in milion of HUF)

ASSETS
	Note		2020. december 31.	2021. december 31
A. FIXED ASSETS AND FINANCIAL INVESTMENTS			61 012	320 123
I. Intangible assets			3	3
1. Capitalised costs of foundation and restructuring			0	0
2. Capitalised costs of research and development			0	0
3. Rights representing money			0	0
4. Intellectual property			3	3
5. Goodwill			0	0
6. Advance payment on intangible assets			0	0
7. Value adjustment of intangible assets			0	0
II. Tangible assets	4		63	101
1. Land and buildings and related rights representing money			0	0
2. Technical equipment, machinery and vehicles			50	69
3. Other equipment, fittings and vehicles			9	27
4. Livestock for breeding			0	0
5. Construction-in-progress, renovation			1	5
6. Prepayments on construction-in-progress			3	0
7. Value adjustment of tangible assets			0	0
III. Financial investments			60 946	320 019
1. Long-term investments in associated enterprises	5		34 812	37 092
2. Long-term loans to associated enterprises	6		26 134	66 440
3. Other long-term investments			0	0
4. Long-term loans to other related enterprises			0	216 487
5. Other long-term loans			0	0
6. Securities representing a long-term creditor relationship			0	0
7. Value adjustment of financial investments			0	0
B. CURRENT ASSETS			48 391	3 329
I. Inventories			0	0
1. Raw materials			0	0
2. Work in progress and semi-finished goods			0	0
3. Animals for breeding and fattening and other livestock			0	0
4. Finished products			0	0
5. Purchased goods			0	0
6. Advances given on inventories			0	0
II. Receivables			253	1 441
1. Accounts receivable			199	2
2. Accounts receivable from associated enterprises	7		6	251
3. Accounts receivable from other associated enterprises			1	965
4. Bills receivable			0	0
5. Other receivables	8		47	223
III. Securities			0	0
1. Shares and participations in associated enterprises			0	0
2. Other shares and participations			0	0
3. Own shares, quotas			0	0
4. Securities representing a creditor relationship for trading purposes			0	0
IV. Liquid assets			48 138	1 888
1. Cash and cheques			0	0
2. Bank deposits	9		48 138	1 888
C. PREPAYMENTS			1 640	6 237
1. Accrued income	10		1 261	5 717
2. Deferred expenses			379	520
3. Other deferred expenses			0	0
TOTAL ASSETS			111 043	329 689

The accompanying supplement is an integral part of this balance sheet.

THIS IS THE ENGLISH TRANSLATION OF THE HUNGARIAN ORIGINAL (NOTE 0)

GTC Magyarország Zrt.

BALANCE SHEET AS OF 31 DECEMBER 2021 VERSION "A"

(all amounts in million of HUF)

LIABILITIES AND OWNERS' EQUITY
	Note	2020. december 31.	2021. december 31.
D. EQUITY	11	1 548	24 873
I. Issued capital of which: repurchased own shares at face value		5 0	7 110 0
II. Issued unpaid capital (-)		0	0
III. Share premium		0	7 105
IV. Retained earnings		-3 402	1 543
V. Tied-up reserve		0	0
VI. Revaluation reserve		0	0
VII. Balance sheet net profit (loss)		4 945	9 115
E. PROVISIONS		0	0
1. Provision for expected obligations		0	0
2. Provision for expected expenses		0	0
3. Other provisions		0	0
F. LIABILITIES		95 884	286 576
I. Subordinated liabilities		0	0
1. Subordinated liabilities to associated enterprises		0	0
2. Subordinated liabilities to other related enterprises		0	0
3. Subordinated liabilities to other enterprises		0	0
II. Long-term liabilities		95 732	285 604
1. Long-term loans		0	0
2. Convertible bonds		0	0
3. Debts on the issue of bonds	12	39 600	59 400
4. Investment and development loans		0	0
5. Other long-term bank loans		0	0
6. Long-term liabilities to associated enterprises	13	56 112	45 391
7. Long-term liabilities to other associated enterprises		0	180 810
8. Other long-term liabilities	14	20	3
III. Short-term liabilities		152	972
1. Short-term debt		0	0
of which: convertible bonds		0	0
2. Short-term bank loans		0	0
3. Advances received		0	0
4. Accounts payable		83	767
5. Bills payable		0	0
6. Short-term liabilities to associated enterprises	15	0	0
7. Short-term liabilities to other associated enterprises		0	0
8. Other short-term liabilities	16	69	205
G. ACCRUED EXPENSES 1. Deferred income 2. Accrued expenses		13 611 0	18 240 0
3. Other deferred income	17	13 611	18 240
		0	0

TOTAL EQUITY AND LIABILITIES  111 043   329 689

The accompanying supplement is an integral part of this balance sheet.

THIS IS THE ENGLISH TRANSLATION OF THE HUNGARIAN ORIGINAL (NOTE 0)

GTC Magyarország Zrt.

STATEMENT OF OPERATIONS FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 2021 TOTAL COST METHOD; TYPE "A"

(all amounts in million of HUF)

	Note	2020		2021
1. Domestic sales	18	350		1 325
2. Export sales		0		0
I. Total sales		350		1 325
3. Change in self-manufactured inventories		0		0
4. Capitalised value of self-manufactured assets		0		0
II. Capitalised value of own production		0		0
III. Other income	19	0		4
of which: reversal of loss in value of assets		0		0
5. Costs of raw material		11		20
6. Costs of services		202		369
7. Costs of other services		10		47
8. Cost of goods sold		0		0
9. Costs of services sold (intermediated)		96		966
IV. Material-type expenditures	20	319		1 402
10. Salaries and wages		219		320
11. Other payroll related costs		7		23
12. Payroll related contributions		39		54
V. Payroll and related expenditures	20	265		397
VI. Depreciation	4	20		28
VII. Other expenditures		9		44
of which: loss in value of assets		0		0
A. PROFIT (LOSS) FROM OPERATING ACTIVITIES		-263		-542
13. Dividends and profit sharing (received or due)		7 820		12 300
of which: received from associated enterprises		7 820		12 300
14. Capital gains on the sale of investments		0		0
of which: received from associated enterprises		0		0
15. Interest income and capital gains on financial investments		1 212		5 342
of which: received from associated enterprises		1 212		5 342
16. Other interest income (received or due)		33		741
of which: received from associated enterprises		0		0
17. Other income from financial activities		1 005		2 707
VIII. Income from financial activities	21	10 070		21 090
18. Capital loss on the sale of financial investments		0		0
of which: related to associated enterprises		0		0
19. Interest expense		1 914		5 709
of which: related to associated enterprises		1 844		4 320
20. Loss in value of participations, securities, and bank deposits		360		4 637
21. Other expenses on financial activities		2 588		1 023
IX. Expenses on financial transactions	21	4 862		11 369
B. NET INCOME (LOSS) ON FINANCIAL ACTIVITIES		5 208		9 721
C. NET INCOME (LOSS) BEFORE TAX		4 945		9 179
X. Inome Tax D. NET PROFIT / (LOSS) FOR THE PERIOD	22	0		64
		4 945		9 115

The accompanying supplement is an integral part of this statement of operations.

GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt.

Supplementary notes for the year ended 31 December 2021

(all balances in million HUF, unless otherwise stated)

1. Introduction of the Company

GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt. (Hereinafter referred to as the “Company”) registered office is at 1138

Budapest, Népfürdő utca 22. and its business activity are real estate investment and real estate development. The shares of the Company are 100% owned by Globe Trade Centre S.A. (the “Owner”).

The representatives of the Company to sign the annual report are jointly Ariel Alejandro Ferstman (borned: Buenos Aires, 20 May 1981., mother’s name.: Liliana Igelman), dr. Klara Bujdoso (borned Budapest, May 28, 1981, mother’s name: Klara Szabo), Csaba Zovát (borned: Nyíregyháza, March 05, 1982, mother’s name: Gizella Baksa), dr. Zoltán Fekete (borned: Jászberény, March 08, 1967, mother’s name: Katalin Cséke)

The Company's website is available at: https://gtc.com.pl/kraj/hungary/

The audit of the Company is mandatory according to Hungarian Accounting Law.

According to IFRS rules, the Company does prepare consolidated financial statements with its affiliates. The financial statements of the Company form part of the consolidated financial statements of GLOBE TRADE CENTRE S.A. (Poland).

The consolidated annual report is available at Komitetu Obrony Robotników 45A Nothus building 02-146 Warsaw, Poland.

The details of subsidiaries are presented in Annex 3.

Responsible person for the accounting services: Tamás Liszkai (mother's name: Borbála Kantár), registration number of those performing accounting services: 170214.

The audit of the Company's financial statements is performed by Dóra Buzás (chamber membership number: 005614), the registered auditor of Eurocliens Kft (1133 Budapest Ipoly utca 8. cg. 01-09-181612, registration number: 004198). Auditor's fee for 2021: 2,800.00 EURO + VAT. The auditor did not provide any other services to the Company during the business year.

2. Accounting policy

The Company maintains its books and records in accordance with the Accounting Law C of 2000 (hereinafter the

“Act”) and the accounting principles generally accepted in Hungary.

2.1. Basics of accounting

The Act entered into force on 1 January 2001. Both the accompanying balance sheet, which reflects the situation as of December 31, 2020 and 2021, and the income statement have been prepared in accordance with the provisions of the Act for the years ending on the above dates.

2.2. Date of preparation of the balance sheet

The balance sheet date for the year 2021 was set by the Company as 31 March of the following year.

2.3. Intangible assets

The Company depreciates the capitalized value of intellectual property over 2 years.

2.4. Fixed assets

Property, plant and equipment contributed by the owners are recognized at the value determined based on the valuation of the asset and less accumulated depreciation. The purchased assets are recognized in the company's books at acquisition cost.

Property, plant and equipment individually below the acquisition value of HUF 200 thousand are depreciated by the Company as planned in one amount upon their capitalization.

The Company applies the straight-line method of depreciation, taking into account the useful life of the asset. The expected useful lives are as follows:

Machines, equipment, vehicles: 3-7 years.

2.5. Foreign currencies

The Company initially recognizes and translates transaction denominated in foreign currency using the Hungarian National Bank’s (MNB) central exchange rate, and derecognize at the average exchange rate. At the end of the year, the Company translates its assets and liabilities denominated in foreign currency using MNB central rate as of 31 December.

2.6. Form of Financial Statements

The Company maintains its financial records according to act C of 2000 on Accounting (Accounting Act). The balance sheet is prepared in “A” form according to Appendix 1 of the accounting Act, the profit and loss account is prepared in “A” form, total cost method according to Appendix 2 of the accounting Act.

3. Financial position and liquidity

The financial position and liquidity of the Company as at 31 December 2020 and 31 December 2021 are illustrated in the cash flow statement in Note 1 and the financial indicators in Note 2.

4. Intangible assets and property, plant and equipment

The movements in properties, plant and equipment for the years ended 31 December 2021 and 2020 were as follows:

Fixed assets movements
										in million HUF
					Other		Construction-in		Advances on
Intellectual			Plant and		equipments,		progress,		Construction-in-
Cost property			machineries		and vehicles		renovation		progress	Total
Balance
2020.12.31 13			76		34		1		3	127
reclassification 0			0		0		0		0	0
Additions 2			60		29		95		0	186
Disposals 0			28		2		91		3	124
Balance
2021.12.31 15			108		61		5		0	189
Accummulated Depreciation Balance
2020.12.31	10		25		26		0		0		61
reclassificitaion	0		0		0		0		0		0
Additions	2		15		10		0		0		27
Disposals	0		1		2		0		0		3
Balance
2021.12.31	12		39		34		0		0		85
Net Book Value Balance
2020.12.31	3		51		8		1		3		66
Balance
2021.12.31	3		69		27		5		0		104

The Company acquired low-value tangible assets in the amount of HUF 1 million in 2020. and HUF 2 million in 2021.

5. Investments in subsidiaries

Investments in subsidiaries are the followings as at 31 December 2020 and 2021:

in million HUF Ownership Balance

	2020	2021	2020	2021
Subsidiaries Váci út 81-85. Kft.	100,00%	100,00%	16 624	16 624
Riverside Apartmanok Kft	99,99%	99,99%	507	507
GTC Metro Kft	100,00%	100,00%	2 884	2 884
GTC Duna Kft	100,00%	100,00%	2 501	2 501
GTC Future Kft.	100,00%	100,00%	3	3
Globe Offices Investments Kft	100,00%	100,00%	3	3
VRK Tower Kft	100,00%	100,00%	3 173	3 173
GTC White House Kft	100,00%	100,00%	1 630	18
Spiral I Kft	100,00%	100,00%	3 354	330
Albertfalva Kft	100,00%	100,00%	275	275
Kompakt Land Kft	100,00%	100,00%	3 858	3 858
Office Planet Kft.	0,00%	100,00%	0	3
GTC Investments sp.zoo.	0,00%	100,00%	0	0
Winmark / GTC Univerzum	0,00%	100,00%	0	6 913
Total			34 812	37 092

5.1 Information on subsidiaries:

Váci út 81-85 Kft.

Founded on June 15, 2000. Váci Út 81-85 Kft. owns the land for the Center Point I and Center Point II projects and Center Point III future development project. Váci út 81-85 Kft holds 100% of Center Point I Kft and Center Point II. Kft.

Riverside Apartmanok Kft.

It was founded on October 17, 1997. and is engaged in housing construction and its sale. As of 1 April 2016, the Company started the voluntary liquidation after it sold its properties.

GTC Metro Kft

It was founded on November 15, 2006 and owns an office building in Budapest, Hungary.

GTC Duna Kft.

On November 9, 2015, GTC Magyarország Zrt. established GTC Duna Kft to manage the Duna Tower office building in Budapest.

GTC Future Kft.

On November 12, 2020, GTC Magyarország Zrt. established GTC Future Kft. which Company owns a land plot with existing office building, storage and parking places and designated for future office projects.

Globe Office Investments Kft.

On December 11, 2020, GTC Magyarország Zrt. established Globe Office Investments Kft. to designated for future acquisitions.

VRK Tower Kft

On March 3, 2016, GTC Magyarország Zrt. established VRK Tower Kft., which owns land plots designated for future office projects.

GTC White House Kft

It was founded on November 24, 2006, GTC White House Kft owned an office building which was sold in 2019.

Spiral I. Kft.

It was founded on April 19, 2005 and deals with the real estate development of the Spiral office building.

Albertfalva Üzletközpont Kft.

In October 2006, GTC Magyarország Zrt. acquired Albertfalva Üzletközpnt Kft. designated for utures office building projects.

Kompakt Land Kft.

On May 9, 2017, GTC Magyarország Zrt acquired Kompakt Land Kft. which owns a future office project under construction.

Office Planet Kft.

It was founded on March 12, 2021. The company acquired 70% shares of Serbian company. The company has been sold in the middle in January 2022.

GTC Investments sp.zoo.

On March 23, 2021 GTC Magyarország Zrt. acquired GTC investments sp.zoo.

GTC Universum Kft.

On May 12, 2021, GTC Magyarország Zrt acquired Winmark Kft. which owns the Ericsson – Evosoft office building in 11th district Infopark. Winmark Kft. has been renamed to GTC Univerzum Project Kft.

5.2 Valuation of Investments.

Long term investments in subsidiaries are recognized at acquisition cost less impairment.

Acquisition cost is the amount of the payment in cash or cash equivalent or the fair value of other purchase price settlement. The acquisition cost of investment in foreign currency is calculated with the Hungarian National Bank’s (MNB) central exchange rate published on the date of the transaction. Investments in foreign currencies are not revalued.

Impairment on investment is tested annually when the Company assess the value of the investment based on the equity of the subsidiaries or the net realisable value of the investment. When the Company compare the value of the investment to the equity of the subsidiaries an impairment is recognized on investment proportionately to the subsidiary’s equity if the subsidiary has losses in two consecutive years or the equity decreased more than 50%. When the impairment is tested based on the net realizable value of investment the Company assess the net present value of future cash-flows. If the net realizable value is below the book value an impairment is recognized on the investment.

Subsequently if the loss in subsidiaries is remedied or decreased the previously recognized impairment should reverse back to the net realizable value but only up to the original acquisition cost. The reversal can be accounted only if there is significant change in the assumption in the net realizable value. The impairment and the reversal of the impairment is accounted as financial income/expense. If the previously recognized impairment is not existing or decreased the impairment shall be reversed but maximum to the original acquisition cost.

6. Loans to subsidiaries

Loans provided by GTC Magyarország Zrt. to its subsidiaries based on the existing loan agreements comprise the following:

in million HUF

Borrower	Balance 2020.12.31	Lend	fx gain + / fx loss -	Repayment	Balance 2021.12.31
Váci út 81-85. Kft.	3 551	41	38	0	3 592
GTC Metro Kft.	1 384	4 566	227	523	5 427
Albertfalva Kft.	942	23	10	0	965
GTC Duna Kft.	1 981	2	2	394	1 589
VRK Tower Kft.	1 500	275	22	0	1 775
Kompakt Land Kft.	8 809	1 938	194	0	10 747
GTC Future Kft.	7 967	153	81	530	7 590
Office Planet Kft.	0	2 657	15	0	2 657
Globe Office Investments Kft.	0	10 049	163	26	10 023
GTC Univerzum Kft. (Winmark K	0	31 223	669	9 148	22 075
Total	26 134	50 927	1 421	10 621	66 440
Also for other related company:
					in million HUF
Borrower	Balance 2020.12.31	Lend	fx gain + / fx loss -	Repayment	Balance 2021.12.31
GTC Origine Zrt.	0	36 311	1 517	0	36 311
City Gate S.R.L. (1)	0	1 845	17	0	1 845
City Gate S.R.L. (2)	0	1 845	17	0	1 845
City Gate Bucharest S.R.L. (1)	0	11 566	554	0	11 566
City Gate Bucharest S.R.L. (2)	0	11 566	554	0	11 566
Venus Commercial Center S.R.L	0	4 594	220	0	4 594
Cascade Building S.R.L.	0	1 302	45	0	1 302
GTC Matrix D.O.O. "A"	0	5 149	247	0	5 149
GTC Matrix D.O.O. "B"	0	3 639	174	0	3 639
Advance Business Center EAD	0	15 535	744	0	15 535
GTC Korona S.A.	0	14 642	701	0	14 642
Centrum Światowida Sp zoo	0	63 962	3 063	0	63 962
Commercial Development doo (1	0	11 015	101	0	11 015
Commercial Development doo (2	0	11 011	315	0	11 011
Glamp doo Beograd	0	2 214	75	0	2 214
GTC Investments Sp. z.o.o.	0	86	3	0	86
Dorado 1 EOOD	0	20 205	1 104	0	20 205
Total	0	216 487	9 451	0	216 487

7. Trade receivables from affiliated companies

The balance of the Company's receivables from affiliated companies as at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

			in million HUF
	2020.12.31		2021.12.31
Spiral I. Hungary Kft.		0	1
Kompakt Land Kft.		1	3
GTC Duna Kft.		0	44
Globe Office Investment Kft.		0	11
Globe Trade Centre S.A. (Poland)		0	24
GTC Univerzum Project Kft.		0	90
GTC Metro Kft.		0	32
Center Point I. Kft.		0	20
Center Point II. Kft.		0	22
GTC Future Kft.		0	4
Dividend from subsidiaries		5	0
Total		6	251
with other related parties:
	2020.12.31		in million HUF 2021.12.31
GTC Origine Investemnts Zrt.		0	1
GTC Real Estate Investments Ukraine B		0	0
GTC FOD Property Kft.		0	163
GTC VI188 Property Kft.		0	59
GTC HBK Project Kft.		0	50
GTC KLZ 7-10 Kft.		0	50
G-Delta ADRSSY Kft.		0	62
GTC Korona		0	54
Centerum Swiatowida		0	228
Advance Business Centre		0	55
City Gate		0	41
City Gate Bucharest		0	41
Venus Commercial Center		0	18
GTC Matrix		0	31
Commercial Developments		0	39
Dorado		0	73
Galleria Burgas AD.		1	0
Total		1	965

8. Other receivables

Other receivables as at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

			in million HUF
	2020.12.31		2021.12.31
Advances to suppliers		3	80
Overpayment to suppliers		1	10
Corporate tax		5	0
Local tax		1	1
VAT		35	122
Other receivables		2	10
Total		47	223

9. Cash and cash equivalent

Balance of cash and cash equivalent as at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

		in million HUF
	2020.12.31	2021.12.31
OTP HUF	80	561
OTP EUR	7 737	425
OTP EUR deposit	16 823	52
MKB HUF	100	0
MKB EUR	100	69
CIB HUF	14 181	1
CIB EUR	9 117	55
Erste EUR	0	725
Total	48 138	1 888

The Company had no restricted cash as of 31 December 2020 and 2021.

10. Prepayments and accrued income

Prepayments, deferred expenses as at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

in million HUF

2020.12.31 2021.12.31

Interest income	1 227	5 421
Prepaid expenses	1	1
Interest rate swap income	33	295
Deferred costs of bond issue	379	520
Total	1 640	6 237

11. Shareholder’s Equity

The balance of the Subscribed Capital as at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

Owner Number of shares (pcs) Total face value Ownership

Globe Trade Centre S.A	2020	2021	2020	2021	2020	2021
Ordinary share	2 499	2 499	2	2
Preference share	2 501	2 503	3	7 108
Total	5 000	5 002	5	7 110	100%	100%

Changes in the equity items in 2021 is summarized as follows:

							in million HUF
	Balance 2020.12.31		Increase		decrease		Balance 2021.12.31
Share capital	5		7 105		0		7 110
Capital reserve	0		7 105		0		7 105
Retained earnings	-3 402		4 945		0		1 543
Profit / Loss	4 945		9 115		-4 945		9 115
Equity	1 548		28 270		-4 945		24 873

On 9 June 2021, the registered share capital of GTC Hungary increased in the amount of 2,713 million HUF from its sole-shareholders cash contribution and simultaneously 2,713 million HUF cash contribution was transferred into the capital reserves of GTC Hungary.

On 28 June 2021, the registered share capital of GTC Hungary increased in the amount of 4,392 million HUF from its sole-shareholders cash contribution and simultaneously 4,392 million HUF cash contribution was transferred into the capital reserves of GTC Hungary.

12. Bonds

On 7 December 2020 the Company issued bonds in the total value of HUF 39,600 million under the Bond Funding for Growth Program. The Bonds will be Green Bonds and proceeds from the bonds will be used to finance and refinance acquisition, construction or refurbishment of buildings which meet recognised green building standards, such as BREEAM (Very good and above) and LEED (Gold and above) in line with group’s Green Bonds Framework.

Name of securities	GTC 2030/A bond
Issuing of securities	GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt.
Type	registered
Method of production	dematerialized
Period	10 years
Issuing date	07-December-2020
Expiration date	07-December-2030
Capital repayment	According to Information document Chapter 13.
Code of securities	HU0000360102
Ticker	GTC2030A
Face value of securities	50.000.000 HUF
Registrated quantity of securities (pcs	792
Registration date	01-March-2020
First day of trading	01-March-2020
Unit	1
Price determination	%
Price range	0,0001
Period of trading	Under the Xbond conditions III. Book Chapter 9.
Registration price	99,3222%
Interest	Fix
Intereset rate	2,25%
Interest repayment dates	7 December in every year

The Company entered into cross-currency interest swap agreements. The deal has an exchange rate and interest rate components which linked to the issued bonds and fully covers the principal and interest payment. The cash- flows from CCIRS deal are in line with the amount and timing of bond payments, consequently the changes in the swapped transaction (in terms of change in foreign exchange and interest) are fully compensated. Based on current structure the interest on the bonds will be lower. These are the main parameters of the CCIRS deal:

Swap deal	Contracted EUR	amount million HUF	fx rate	fx effect (m HUF)	effect interest effect (m HUF)
CIB	24 975 718,05	9 000 000	360,35	- 216	203
MKB	38 851 116,97	14 000 000	360,35	- 336	315
OTP	46 072 717,18	16 600 000	360,30	- 399	374
Total:		39 600 000		- 951	891

*HUF 61 million was accounted proportionately from the annual interest effect as 31 December 2021

** Foreign exchange effect is an off balance sheet item as a future liability but the amount is uncertain.

On 17 March 2021 the Company issued bonds in the total value of HUF 19,800 million under the Bond Funding for Growth Program.

Name of securities	GTC 2031/A bond
Issuing of securities	GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt.
Type	registered
Method of production	dematerialized
Period	10 years
Issuing date	17-March-2021
Expiration date	17-March-2031
Capital repayment	According to Information document
Code of securities	HU0000360284
Ticker	GTC2031A
Face value of securities	50.000.000 HUF
Registrated quantity of securities (pcs	396
Registration date	11-June-2021
First day of trading	11-June-2021
Unit	1
Price determination	%
Price range	0,0001
Period of trading	Under the Xbond conditions III. Book Chapter 9.
Registration price	99,3206%
Interest	Fix
Intereset rate	2,60%
Interest repayment dates	17 March in every year

The Company entered into cross-currency interest swap agreements. The deal has an exchange rate and interest rate components which linked to the issued bonds and fully covers the principal and interest payment. The cash- flows from CCIRS deal are in line with the amount and timing of bond payments, consequently the changes in the swapped transaction (in terms of change in foreign exchange and interest) are fully compensated like the previous one.

Swap deal	Contracted EUR	amount million HUF	fx rate	fx effect (m HUF)	effect interest effect (m HUF)
OTP	26 927 052,17	9 900	367,66	- 36	205
MKB	26 927 052,17	9 900	367,66	- 36	205
Total:		19 800		- 72	410

*HUF 410 million was accounted proportionately from the annual interest effect as 31 December 2021

** Foreign exchange effect is an off balance sheet item as a future liability but the amount is uncertain.

13. Non-current borrowings

The summary of long-term loans received from the affiliated companies at 31 December 2021 comprise the following:

								in million HUF
Balance								Balance
2020.12.31		Borrow		fx gain + / fx loss -		Repayment		2021.12.31
GTC Poland (EUR) * 37 775		400		400		0		38 175
Center Point I. Kft *** 4 397		337		54		369		4 365
Center Point II. Kft *** 2 012		387		35		249		2 150
Riverside Apartmanok Kft **** 420		0		0		0		420
GTC Whitehouse Kft *** 0		6		0		4		2
Spiral I. Kft *** 11 508		279		8		11 508		279
Total 56 112		1 409		497		12 130		45 391
* interest rate: 4%
* interest rate: 2,75%
*** interest rate: EURIBOR + 3,25%
**** interest rate: BUBOR + 2,5%
Long term loans from
								in million HUF
Balance								Balance
2020.12.31		Borrow		fx gain + / fx loss -		Repayment		2021.12.31
GTC Aurora (EUR)* 0		180 810		9 663		0		180 810
Total 0		180 810		9 663		0		225 371
* interest rate: 2,75%

According to the loan agreements, the total amount of the borrowings are non-current liabilities, there is no repayment during the year.

14. Long-term liabilities
	2020.12.31	in million HUF 2021.12.31
financial lease liabilities	20	3
Total	20	3

3 million HUF which is less then 1 year liability presented in other short term liabilities.

15. Current liabilities

The breakdown of current liabilities at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

	2020.12.31	in million HUF 2021.12.31
Payroll tax	0	1
Corporate tax liability	0	60
Lease liability	2	3
Loal tax liability	0	2
Car tax	0	1
Other (VAT of non invoiced customers)	67	138
Total	69	205

16. Accrued Expenses

The breakdown of the accrued expenses at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

		in million HUF
	2020.12.31	2021.12.31
Accured interests	13 611	18 240
Total	13 611	18 240

17. Net sales

The breakdown of net sales as of December 31, 2020 and 2021 comprise the following:

		in million HUF
	2020	2021
Management fee	250	371
Accounting service for subsidiaries	5	7
Recharged services to other associates	95	947
Total	350	1 325

18. Other income and other expenses

The breakdown of Other income as at 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

		in million HUF
	2020	2021
Insurance compensation	0	4
Total	0	4

The breakdown of other expenses as of December 31, 2020 and 2021 comprise the following:

	2020	in million HUF 2021
Local tax	5	6
Innovation contribution	1	1
Other taxes	3	8
Cost of PPE Sold	0	27
Written-off receivables (tax base increaser)	0	1
Other	0	1
Total	9	44

19. Cost of Services and Payroll related expenses

The breakdown of material and personnel type expenditures as of December 31, 2020 and 2021 comprise the following:

		in million HUF
	2020	2021
Cleaning supplies and other materials	1	4
Fuel	6	9
Stationary	4	7
Total	11	20
Audit fee	15	13
Tax advisory	24	35
Recruitment	11	22
Office rent	76	90
Phone, internet	5	7
Travel expenses	5	5
Marketing, advertisement	0	35
Legal services	35	45
Maintenance	5	13
	0	76
Other	26	28
Total	202	369
Bank cost	3	16
Insurance	5	10
Authority fee	2	21
Total	10	47
Salaries and wages	219	320
Other payroll related costs	7	23
Payroll related contributions	39	54
Total	265	397

The office rent cost related to the rented office from GTC Duna Kft (affiliated company).

20. Finance Income and Expenses

For the years ended 31 December 2020 and 2021, finance income comprises the following:

		in million HUF
	2020	2021
Interest income from subsidiaries	1 212	5 342
Realised fx gain	1 005	2 077
Not realised fx gain	0	630
Other financial income	0	0
Dividend	7 820	12 300
Interest rate swap income	33	741
Total	10 070	21 090

Finance cost for the years ended 31 December 2020 and 2021 comprise the following:

		in million HUF
	2020	2021
Interest expense	1 844	4 320
Bank negative interest	8	49
Interest expense on bonds	61	1 340
Leasing interest	1	0
Realised fx loss	32	1 023
Not realised fx loss	2 556	0
Fair value adjustments of investments	360	4 637
Total	4 862	11 369

21. Corporate tax

The Company has the following tax base adjusting items for the years ended 31 December 2020 and 2021:

in million HUF

	2020			2021
Profit/loss before tax		4 945			9 179
Decreasing items Received dividend		7 820			12 300
Reversal of impairment on investments		0			0
Release of fx loss of previous years		406			120
Depreciation according to Tax Law		21			33
Loss carry forward		0			715
Non realised fx accural		0			0
Total decreasing items		8 247			13 168
Increasing items Receivable released		0			1
Non realised fx loss accural		0			0
Depreciaton according to Accounting Law		20			28
Penalty		0			0
Impairment on investments		360			4 636
Release of fx gain of previous years		113			39
Interest deduction limit		0			0
Total increasing items		493			4 704
Tax base		-2 809			715
Calculated tax		0			64

Since the Profit before tax is higher than the minimum tax base, the Company recognizes liability to tax authorities based on the corporate tax calculation (and not based on the minimum tax calculation). Consequently, the Company has to pay tax in 2021: 64 million HUF.

22. Employees

In 2020 the average statistical number of emloyees was 18, in 2021 this number is increased to 25. The employees are white collars only.

23. COVID-19

The COVID-19 pandemic has triggered a wave of strong negative effects on the global economy. The scope and duration of the pandemic and possible future containment measures are still impossible to predict. From mid-March 2020, it became apparent that the economic disruptions caused by the Covid-19 virus and the increased market uncertainty combined with increased volatility in the financial markets might lead to a potential decrease in rental revenues, a potential decrease in the Company assets’ values, as well as impact on the Company’s compliance with financial covenants.

During the COVID-19 pandemic, the Company took immediate steps to preserve its strong liquidity position in light of the uncertain impact of the pandemic. The Company runs stress tests, which indicated that the going concern assumption remains valid for at least 12 months from the financial statement publication date. The Company is continuously assessing the situation and undertakes mitigating steps to reduce the impact that may be caused by the adverse market situation.

24. Board of Directors

The total salary paid of the directors was HUF 57 million in 2020. In 2021 this amount is 51 million HUF.

The Company has not proved any loan, advances to the members of the board and it hasn’t take any guarantee

in favour of them.

25. Subsequent events

On 12 January 2022, GTC Group finalized sale of the entire share capital of Serbian subsidiaries: Atlas Centar d.o.o. Beograd (“Atlas Centar”), Demo Invest d.o.o. Novi Beograd (“Demo Invest”), GTC BBC d.o.o. (“BBC”), GTC Business Park d.o.o., following the satisfaction of customary conditions precedent.

26. Impact of the situation in Ukraine on GTC Group

On 24 February 2022, Russian forces entered Ukraine and military conflict ensued. At the time this financial statements were prepared the extent of the conflict and its longer-term impact are unknown. The conflict caused immediate volatility in global stock markets and uncertainties are anticipated in relation to the cost and availability of energy and natural resources, particularly within Europe. Significant economic sanctions have been imposed against Russia by the European Union. The direct impact on the real estate markets where the Company operates is yet unknown. At this stage, there is no evidence that transaction activity within the Markets that the Company operates and the sentiment of buyers or sellers has changed.

Budapest, 25 May 2022.

…………………………………………………………………

GTC Magyarország Zrt.

	THIS IS THE ENGLISH TRANSLATION OF THE HUNGARIAN ORIGINAL		Appendix 1
	GTC Magyarország Zrt.
	CASH FLOW STATEMENT FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 2021 (all amounts in million of HUF)
	2020		2021
I.	Cash flows from operating activities  -97		18 568
1a.	Profit or loss before tax	4 945	9 179
	of which: operating aid	0	0
1b.	Correction in profit or loss before tax	3 082	185
1.	Corrected profit or loss before tax	8 028	9 364
2.	Depreciation and amortization	20	25
3.	Write-off of fixed assets and investments and reversal of loss in value of assets	360	4 637
4.	Increase/(decrease) in provisions	0	0
5.	(Profit) or loss on the sale of fixed assets and financial investments	4	4 945
6.	Increase/(decrease) in accounts payable	50	694
7.	Increase/(decrease) in other short-term liabilities	68	136
8.	Increase/(decrease) in accruals	1 860	4 629
9.	(Increase)/decrease in accounts receivable	-199	-922
10.	(Increase)/decrease in current assets (excluding accounts receivable and liquid assets)	-8 975	-279
11.	(Increase)/decrease in prepayments	-1 313	-4 597
12.	Income Tax	0	-64
13.	Dividend paid	0	0

II. Cash flows from investing activities	-7 176	-258 784
14. Acquisition of fixed assets and financial investments	-25	-63
15. Sale of fixed assets and financial investments	0	0
16. Repayment, termination or redemption of long-term loans and bank deposits	3 745	0
17. Increase in given long-term loans and bank deposits	-10 853	-258 725
18. Dividend received	-43	4

III. Cash flows from financial activities	52 692		193 922
19. Income from share capital increase	0		14 210
20. Income from the issue of bonds and securities representing a creditor relationship	39 600		19 800
21. Loans received	13 092		159 912
22. Non-repayable liquid assets received	0		0
23. Share capital decrease	0		0
24. Repayment of bonds and securities representing a creditor relationship	0		0
25. Repayment of loans	0		0
26. Non-repayable liquid assets given	0		0
IV. Increase/(decrease) in Cash and Cash Equivalent	45 419		-46 294
27. Revaluation of liquid assets	527		43
V. Increase/(decrease) in Cash and Cash Equivalent in the Balance Sheet	45 946		-46 251

Analysis of Financial Statements of GTC Magyarország Zrt. (all amounts in million of HUF) Appendix 2

Ratios 2020 2021

Company's financial situation

Fixed assets and financial investments		61 012	54,94 %	320 123	97,10 %
Total Assets		111 043		329 689
Equity		1 548	2,54 %	24 873	7,77 %
Fixed assets and financial investments		61 012		320 123
Net Sales Revenue		350	0,00	1 325	0,00
Total Assets		111 043		329 689
Current Assets		49 391	43,58 %	3 329	1,01 %
Total Assets		111 043		329 689
Liabilities		95 884	86,35 %	286 576	86,92 %
Total Equity and Liabilities		111 043		329 689
Equity		1 548	1,39 %	24 873	7,54 %
Total Equity and Liabilities		111 043		329 689

Proportion of Fixed assets and financial investments %

Coverage of Fixed assets and financial investments %

Asset turnover ratio

Proportion of Current Assets

Debt to Equity Ratio

Proportion of Equity

Ratio of Equity Increase	Equity		1 548	30 959 %	24 873	350 %
	Share Capital		5		7 110
Equity Turnover Ratio	Net Sales Revenue		350	0,23	1 325	0,05
	Equity		1 548		24 873

Financial-Liquidity Ratios Liquidity Ratio	Current Assets		49 391	0,50	3 329	0,01
	Liabilities		95 884		286 576
Current Ratio	Current Assets		48 391	317,82	3 329	3,42
	Current Liabilities		152		972
Modified Current Ratio	Current Assets less Account receivables		48 138	316,15	1 888	1,94
	Current Liabilities		152		972
Cash Ratio	Cash and Cash Equivalent		18 138	316,15	1 888	1,94
	Current Liabilities		152		972
Long Term Liquidity Ratio	Profit / (Loss) from operating activities		-263	0,00	-542	0,00
	Liabilities		95 884		286 576

Analysis of Company's Result 2020 2021

Change of Net Sales %	Net Sales Revenue_Current Year	350	102,78 %	1 325	378,57 %
	Net Sales Revenue_Prior Year	341		350
	Profit / (Loss) from operating activities_Current Year	-263	59,47 %	-542	205,92 %
Change of Operating Result %	Profit / (Loss) from operating activities_Prior Year	-442		-263
Change of Financial Result %	Net Income (Loss) on Financial Activities_Current Year	5 208	2 802,96 %	9 721	186,65 %
	Net Income (Loss) on Financial Activities_Prior Year	186		5 208
Change of Profit Before Tax %	Profit Before Tax _ Current Year	4 945	-1 933,17 %	9 179	185,62 %
	Profit Before Tax _ Prior Year	-256		4 945
Change of Net Result %	Profit or loss_Current Year	4 945	-1 933,17 %	9 115	184,33 %
	Profit or loss_Prior Year	-256		4 945
Return on Equity Ratio %	Profit / (Loss) from operating activities	-263	-16,97 %	-542	-2,18 %
	Equity	1 548		24 873
Return on Assets Ratio %	Profit / (Loss) from operating activities	-263	-0,24 %	-542	-0,16 %
	Total Assets	111 043		329 689

Subsidiaries of GTC Magyarország Zrt. Appendix 3

Subsidiary:	Váci út 81-85. Kft.	Riverside Kft.	GTC White House Kft.
Registered Seat:	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Ownership	100%	100 % (Indirect) !	100%
Equity:	17 122	522	18
Share Capital	1 003	701	37 862
Net Profit / (Loss)	313	9	-5

Subsidiary:	GTC Metro Kft.	GTC Duna Kft.	VRK Tower Kft.
Registered Seat:	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Ownership	100%	100%	100%
Equity:	7 570	14 844	2 856
Share Capital	9	3	3
Net Profit / (Loss)	234	961	-89

Subsidiary:	Spiral I Kft.	Albertfalva Kft.	Kompakt Land Kft.
Registered Seat:	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Ownership	100%	100%	100%
Equity:	330	225	11 537
Share Capital	3	15	180
Net Profit / (Loss)	-149	-50	-36

Subsidiary:	GTC Future Kft.	Globe Office Investments Kft.	GTC Universum Project Kft.
Registered Seat:	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.
Ownership	100%	100%	100%
Equity:	-250	1 098	8 674
Share Capital	3	3	3
Net Profit / (Loss)	-340	-325	-531

Subsidiary:	Office Planet Kft.	GTC Investments ulicsapK. zoomoit.etu
Registered Seat:	Budapest, 1138 Népfürdő utca 22. A/15.	Obrony Robotników 45A, Nothus building 02-146 Warsaw, Poland
Ownership	100%	100%
Equity:	-134 719	477 174
Share Capital	10 000	-1 084
Net Profit / (Loss)	-144 719	-477 377