AJÁNLÁSOK AZ ÉPÜLETEK

AJÁNLÁSOK AZ ÉPÜLETEK

KIVITELEZÉSÉNEK SZERZÔDÉSKÖTÉSÉHEZ ÉS MEGVALÓSÍTÁSÁHOZ

MÁSODIK, ÁTDOLGOZOTT KIADÁS

Budapest, 2023

Az első kiadás megjelenését támogatta: HUNÉP Universal Építőipari Zrt.

IMOLA Konstrukt Kft.

KÉSZ Építő Zrt.

LAKI Épületszobrász Zrt.

Magyar Építő Zrt. MARKET Építő Zrt. STRABAG MML Kft.

West Hungária Bau Kft. ZÁÉV Építőipari Zrt.

Az első kiadás szerzői: Xxxxxx Xxxxxx

Xx. Xxxx Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xx. Xxxxxx Xxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx

Xx. Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxx

Az átdolgozást végezte és szerkesztette: Xxxxxx Xxxxx

Xxxxx Xxxxxx

Lektorok:

Xxxx Xxxxxx Xx. Xxxxx Xxxxxxx Xx. Xxxxxx Xxxxx

ISBN 978-963-513-257-7

Kiadja az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) Felelős kiadó: Xxxx Xxxxxx elnök

Kiadvány az Építésügyi Tájékoztatási Központ Kft. gondozásában jelent meg.

Felelős vezető: Xxxx Xxxxxx ügyvezető igazgató Kiadói szerkesztő: Xxxxxxxxx Xxxxxxx kiadóvezető Azonossági szám: 10/2023

Nyomdai előkészítés: WOW Stúdió Kft.

Nyomdai munkák: VIRTUÓZ Kft. Felelős vezető: Xxxxxxxx Xxxxxxx

Tartalomjegyzék

Bevezetés 9

A szerződés 11

Alternatív megoldások integrálása az építési feladatokba 14

1. Fogalma és jellemzői 14

2. Az alternatívák fajtái 14

3. Előnyök-hátrányok 15

4. Az alternatívák költségmegtakarításainak felosztása 16

5. Az alternatív megoldások tudásanyagának védelme 16

6. Vonatkozó főbb jogszabályok 17

Alvállalkozók 18

1. Fogalma és jellemzői 18

2. Alvállalkozók a közbeszerzésben 19

3. Előnyök-hátrányok 20

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 21

Az átadás-átvételi eljárás 22

1. Fogalma és jellemzői 22

2. Előnyök-hátrányok 24

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 25

Bírósági kikötés 26

1. Fogalma és jellemzői 26

2. Rendes bíróság 26

3. Választottbíróság 26

4. Előnyök-hátrányok 27

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 28

Biztosítékok, garanciák 29

1. Fogalma és jellemzői 29

1.1. Formai szempontból 29

1.2. Tartalmi szempontból – vagyis attól függően, hogy az adott biztosíték milyen követelés biztosítására vonatkozóan nyújt fedezetet 29

2. A biztosítékok jellemzői 29

3. Előnyök-hátrányok 30

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 31

Előleg 32

1. Fogalma és jellemzői 32

2. Előleg a közbeszerzésben 32

3. Előnyök-hátrányok 33

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 33

Fizetési biztosítékok 34

1. Fogalma és jellemzői 34

2. A kivitelező vállalkozó részére jogszabályban rögzített

fizetési biztosítékok 34

2.1. Az építtetőnek rendelkeznie kell a kivitelezési tevékenység ellenértékével 34

2.2. Fedezetkezelő 34

2.3. Az átadási dokumentáció, valamint az építési terület visszatartása

és az e-napló lezárása megtagadása lehetőség 35

3. Felfüggesztés 36

4. A kivitelezési szerződésekbe beépíteni javasolt fizetési biztosítékok 36

4.1. Előleg, mint fizetési biztosíték 36

4.2. Megbizonyosodás arról, hogy az építtető a kivitelezés teljes időtartama alatt rendelkezik a kivitelezés ellenértékével 36

4.3. Jelzálog és építményi jog 37

4.4. A munkavégzés felfüggesztésének lehetősége 38

5. Előnyök-hátrányok 39

6. Vonatkozó főbb jogszabályok 39

FIDIC szerződéses ajánlások 40

1. Fogalma és jellemzői 40

2. Főbb szabályai 40

3. Előnye, xxxxxxxx 00

4. Vonatkozó jogszabályok 41

Fizetési és számlázási szabályok 42

1. Fogalma és jellemzői 42

2. Szabályok a közbeszerzésben 42

3. Főbb szabályok az ÁFA-törvény alapján 43

4. Fizetési határidő a Ptk. szerint 43

5. Előnyök-hátrányok 44

6. Vonatkozó főbb jogszabályok 44

Jogszabályváltozások hatása a kivitelezési szerződésekre 45

1. Fogalma és jellemzői 45

2. Előnyök-hátrányok 46

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 46

Kivitelezéssel kapcsolatos biztosítások 47

1. Fogalma és jellemzői 47

2. Jellemző biztosítások az építőiparban 47

2.1. Tervező, illetve kivitelező felelősségbiztosítása 47

2.2. Kötelező biztosítás a bejelentéssel érintett lakóépület

tekintetében 47

2.3. Egyéb biztosítások 48

3. Előnyök-hátrányok 48

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 49

Kooperációs értekezletek rendje, dokumentálása 50

1. Fogalma és jellemzői 50

2. Előnyök-hátrányok 51

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 51

Költségvetések, költségvetési kiírások 52

1. Fogalma és jellemzői 52

2. Előnyök-hátrányok 54

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 54

Kötbér 55

1. Fogalma és jellemzői 55

2. Kötbérfajták 56

2.1. Késedelmi kötbér 56

2.2. Meghiúsulási kötbér 56

2.3. Hibás teljesítési kötbér 56

3. A kötbér mértéke 56

4. Előnyök-hátrányok 57

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 57

Mentesülés a szerződésszegés következményei alól – vis maior 58

1. Fogalma és jellemzői 58

1.1. A szerződésszegő fél ellenőrzési körén kívüli körülmény 58

1.2. Előre nem láthatóság 58

1.3. Nem volt elvárható, hogy a fél a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa 59

2. Események dokumentálása 59

3. A károsult közrehatása 59

4. Előnyök-hátrányok 60

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 60

Mérföldkövek 61

1. Fogalma és jellemzői 61

2. A mérföldkövek funkciója 61

3. A mérföldkövek műszaki tartalmának megfogalmazása 62

4. Előnyök-hátrányok 63

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 63

Műszaki tartalomhoz rendelt minőségi követelmények megfogalmazása 64

1. Fogalma és jellemzői 64

2. Előnyök-hátrányok 65

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 66

Mintavételi és minősítési terv a kivitelezési szerződésben 67

1. Fogalma és jellemzői 67

2. Előnyök – hátrányok 68

3. Főbb jogszabályok 68

„Mintáztatás” – A megrendelőnek az anyagokra, szerkezetekre vonatkozó jóváhagyásai és ellenőrzései 69

1. Fogalma és jellemzői 69

2. Közbeszerzési eljárásban irányadó speciális szabályok 70

3. Előnyök-hátrányok 71

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 71

Munkahelyi biztonság, munkavédelem 72

1. Fogalma és jellemzői 72

2. Előnyök-hátrányok 73

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 73

Műszaki egyenértékűség 74

1. Fogalma és jellemzői 74

2. Előnyök-hátrányok 75

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 75

A műszaki tartalom 76

1. Fogalma és jellemzői 76

2. A Felek megállapodása a műszaki tartalom kialakításában 76

3. Előnyök-hátrányok 78

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 78

Szavatosság, jótállás 79

1. Fogalma és jellemzői 79

2. Kellékszavatosság 79

3. Jótállás 81

4. Kártérítés 83

5. Jótállási kötelezettség az építőiparban 83

6. Előnyök-hátrányok 84

7. Vonatkozó főbb jogszabályok 85

Szerver alapú dokumentáció-kezelés 86

1. Fogalma és jellemzői 86

2. Technológia 86

3. Előnyök-hátrányok 87

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 88

Szerződés megszüntetése 89

1. Fogalma és jellemzői 89

1.1. Megszüntetés a felek megállapodása alapján 89

1.2. Megszüntetés egyoldalú jognyilatkozattal 89

2. Speciális elállási jogok kivitelezési szerződés esetén 90

3. Előnyök-hátrányok 91

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 91

Szerződések nyelve 92

1. Fogalma és jellemzői 92

2. Előnyök-hátrányok 92

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 92

Tartalékkeret felhasználásnak szabályai 93

1. Fogalma és jellemzői 93

1.1. Tartalékkeret a közbeszerzésben 93

1.2. Tartalékkeret egyéb szerződésekben 93

2. Előnyök-hátrányok 94

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 94

Teljesítés 95

1. Fogalma és jellemzői 95

a) Műszaki átadás-átvétel 95

b) Használatbavételi engedély 96

c) Kivitelezés, munkaterület birtokbaadása 97

2. Előnyök-hátrányok 97

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 97

Teljesítésigazolási Szakértő Szerv 98

1. Fogalma és jellemzői 98

2. Előnyök-hátrányok 99

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 100

Vállalkozó teljességi nyilatkozata 101

1. Fogalma és jellemzői 101

2. A teljességi nyilatkozat tartalma 102

3. Előnyök-hátrányok 102

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 102

Tervezési feladatok a kivitelezési szerződésekben 103

1. Fogalma és jellemzői 103

2. Tervezési feladatok fajtái 103

2.1. Gyártmánytervezés 103

2.2. A kiviteli tervezés 104

2.3. A design and build 104

3. Tervezési feladatok kockázatai 104

4. Előnyök-hátrányok 105

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 105

Többletmunka és a pótmunka 107

1. Fogalma és jellemzői 107

2. Pótmunka-többletmunka dokumentálása 109

3. Előnyök-hátrányok 110

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 110

Ütemtervek, mint a kivitelezési szerződések fontos mellékletei 111

1. Fogalma és jellemzői 111

2. Az ütemtervek, mint az építési szerződések elválaszthatatlan részei 111

a) A munkafolyamatok és azok kapacitás-, valamint időigénye 111

b) A munkafolyamatok időbeli és térbeni lefutása 111

c) A munkafolyamatok kapcsolatai 111

3. Az ütemtervekben bemutatható kockázati elemek 112

a) A munkaterület átadásának határideje 112

b) Adatszolgáltatások határidőinek rögzítése 112

c) Közbenső határidők megadása 112

d) A kritikus úton lévő folyamatok ábrázolása 112

e) Az átadás-átvétel folyamatának pontos ábrázolása 112

4. Előnyök-hátrányok 113

5. Vonatkozó főbb jogszabályok 113

Változáskezelés, változáskövetés 114

1. Fogalma és jellemzői 114

2. Szerződésmódosítások általában 115

3. Előnyök-hátrányok 117

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 117

Végszámla 118

1. Fogalma és jellemzői 118

2. A kivitelező jogai a végszámla kiegyenlítése kapcsán 118

3. Előnyök-hátrányok 119

4. Vonatkozó főbb jogszabályok 119

Vitarendezés, irányadó jog 120

1. Fogalma és jellemzői 120

1.1. Irányadó jog 120

1.2. Alternatív vitarendezés 121

2. Előnyök-hátrányok 122

3. Vonatkozó főbb jogszabályok 122

A SZÖVEGBEN HASZNÁLT RÖVIDÍTÉSEK 123

„Ha valaki egyedül álmodik, az csak egy álom. Ha sokan álmodnak együtt, az egy új valóság kezdete.” Friedensreich Regentag Dunkelbunt Hundertwasser

Ahogyan azt a korszakalkotó építész Hundertwasser megfogalmazta, egyedül, el- szigetelten az ember nehezen tud változtatni a környezetén, elhatározásai meg- valósulatlanul maradnak. Ha az építési vállalkozási szerződések résztvevői azo- nos gondolatok mentén próbálnak egymással szerződéseket kötni és a nehéz, gyakran kockázatos feladatokat megoldani, akkor biztosak lehetünk abban, hogy egy jobb körülmények között dolgozó építőipar a XXI. század új kihívásaira meg- felelő válaszokat ad. A vállalkozási feltételek javulása jelentős szempont a több évezredes múlttal rendelkező iparág hosszútávú fenntarthatóságának.

Ennek a közös gondolkodásnak szellemében készült kiadványunk.

Xxxxxxx Xxxxx

Bevezetés

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) az építőipari szakembe- rek elvárásának tett eleget 2018 őszén, amikor szakmai szövetségként a szakmagya- korlók széles köre rendelkezésére bocsájtotta az épületek kivitelezésének szerződés- kötéséhez és megvalósításához készített kiadványát, melynek aktualizált és bővített változatát adjuk most közre. Az összeállítás elsősorban az épületek kivitelezési szer- ződéseinek megkötéséhez javasol szempontokat, megfogalmazásokat, ugyanakkor nem nélkülözi a teljesítés időszakában is hasznosítható ajánlásokat sem.

Az átdolgozott kiadványunk célja, hogy segítse az épületek építési folyamatában részt vevők – a megrendelő, a tervező és a kivitelező szervezetek – közötti kiegyensú- lyozott szerződéses és munkakapcsolat kialakítását. Meggyőződésünk, hogy a létesít- mények sikeres megvalósításának egyik alapvető záloga a közreműködő felek érde- keinek minél inkább megfelelő kivitelezési szerződés, aminek keretei között a felek elsősorban a létrehozandó műre koncentrálhatnak. A hazai építési piac viszonyai kö- zött a szerződéseket egyenrangú felek kötik, egyező és szabad akaratukból, minden olyan kérdésre kiterjedően, amelyeket bármelyik fél lényegesnek minősít. Az így létre- jött szerződés megfelelő kereteket szab a közreműködők tevékenységéhez, illetve konstruktív és felelős együttműködést kíván meg a felektől a teljesítés időszakában.

A létesítmények kivitelezését, az együttműködést támogatjuk ezzel az összeállítás- sal, amely javaslatokat, ajánlásokat tartalmaz. Ezek általános megfogalmazások, mi- közben minden épület, építmény egyedi mű. Ennek megfelelően más és más össze- függésrendszerben lehet a leírtakat alkalmazni az egyes szerződéskötési, illetve kivitelezési folyamatokban. Ehhez nem nélkülözhető a felelős szaktudással, jogi isme- retekkel rendelkező szakemberek közreműködése a szerződéses tárgyalások során. Erre figyelemmel javasoljuk használni ezt a kiadványt, amely szócikkek köré csopor- tosítva foglalkozik azokkal a szerződéses és kivitelezési kérdésekkel, amelyek jellem- zőek az épületek megvalósítása során. A szócikkek felépítése egységes: a foga- lom-meghatározást követi a részletes tartalmi kifejtés, majd az előnyök és hátrányok összefoglalása után a vonatkozó jogszabályok felsorolása zárja a leírásokat.

Az itt említett jogszabályok, azok keretei kitöltésének lehetőségei, a jogilag nem szabályozott, de a szakmagyakorlás általános szabályai szerint kialakult rend átte- kintése sok kis- és középvállalkozás számára új szempontokat, rendszerezett isme- reteket jelenthet, ugyanakkor úgy véljük, hogy a nagyvállalatok is találhatnak benne releváns megfogalmazásokat. A szócikkek megfogalmazása során figyelmet fordítot- tunk arra, hogy azok alkalmazása ne sértse a versenykorlátozás tilalmáról szóló elő- írásokat. A kiadványt az építőipari szakmában nagy gyakorlattal rendelkező szakem- berek írták és lektorálták. Nevükben is kérjük, hogy a felhasználás során szerzett tapasztalataikat osszák meg az ajánlást kiadó ÉVOSZ szervezetével. A kiadványt a jogszabályváltozások figyelembevételével időről-időre aktualizálni tervezzük. Remél- jük, hogy ezzel az összeállítással hozzá tudunk járulni ahhoz, hogy a beruházási, építőipari folyamatokban résztvevőkre mindinkább a kiegyensúlyozott szerződéses viszony legyen jellemző, a teljesítés időszakában általában elkerülhetetlen szakmai viták partneri keretek között maradjanak.

Budapest, 2023. december

Xxxxxx Xxxxx és Xxxxx Xxxxxx

A szerződés

A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. tv.) Hatodik könyve taglalja részletesen a Kö- telmi jogot:

„A kötelem kötelezettség a szolgáltatás teljesítésére, és jogosultság a szolgál- tatás teljesítésének követelésére. [6:1.§ (1)]

„A szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata, amelyből kö- telezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére, és jogosultság a szolgáltatás követelésére.” (6:58 § )

„A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lénye- gesnek minősített kérdésekben való megállapodás szükséges. …. (6:63 § (2))

Mindezek alapján készült a következő ajánlás, a fogalmak ABC sorrendjében, mely egyaránt alkalmazható a magánberuházások, és (megfelelő eltéréssel) a kö- zösségi beruházások esetén. Már figyelembe vettük az állami építési beruházá- sok rendjéről szóló, 2023. októberében elfogadott 2023. évi LXIX. törvényt is; amely részletesen meghatározza a törvény hatálya alá tartozó beruházások ese- tében a kivitelezői szerződés kötelező tartalmi elemeit, továbbá rögzíti, hogy a be- ruházások kivitelezésére irányuló szerződéseket a minisztérium (ÉKM) honlapján közzétett szerződésminták alkalmazásával kell megkötni [lásd 46.§ (1) – (3)].

Az előzőeknek megfelelően az állami építési beruházások esetében a kivitele- zési szerződés – az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet- ben foglaltakon kívül – kötelezően tartalmazza:

1. a beruházás mérföldköveinek meghatározását,

2. a műszaki tartalom meghatározásának módját és a műszaki tartalom meg- változtatásának, így különösen a pótmunka elrendelésének szabályait, módját,

3. a nyertes ajánlat alapján az alkalmazott építőipari rezsióradíjat,

4. a kivitelezés közben felmerült, műszakilag egyenértékű kiváltás elfogadá- sának rendjét,

5. a vállalkozói díj módosításának és a többletköltség igény kezelésének fel- tételeit, beleértve az építőanyagár – változások kezelését, a pótmunka dí- jazását, valamint azokat az eseteket, amikor a kivitelező többletdíjazásra nem jogosult,

6. az igényelhető előleg mértékét, az igénylés feltételeit, és annak teljesítésé- nek szabályait,

7. a felek közötti feladat-, felelősség és kockázatmegosztás szabályozását

8. a kivitelezés végzésére vonatkozó általános szabályokat,

9. a beruházás egyéb résztvevőivel való együttműködés részletes szabályait,

10. a teljesítés igazolására, a műszaki átadás-átvételre vonatkozó szabályo- kat,

11. a hibás teljesítésre, szavatosságra és jótállásra vonatkozó szabályokat,

12. a szerződéses szankciókat, és kötbért,

13. a felelősségbiztosításra vonatkozó rendelkezéseket,

14. a vis maiorra és előre nem láthatóságra vonatkozó rendelkezéseket,

15. a szellemi alkotásokra, a tervfelhasználására, a projektkommunikációra, és a titoktartásra vonatkozó rendelkezéseket,

16. az alvállalkozók igénybevételére vonatkozó szabályokat és annak szerző- désbeli rögzítését, hogy a kivitelező a teljesítés során köteles az igénybe vett alvállalkozókról és azok díjáról az építtetőt haladéktalanul tájékoztatni, oly módon, hogy a fővállalkozói díjjal összevethető legyen,

17. az igénykezelési szabályozást és szerződéses vitarendezési eljárásokat,

18. a szerződés megszűnésének esetköreit.

Az ajánlatkérő és az ajánlattevő megállapodhat további egyedi szerződéses feltételekben, amennyiben azok nem ellentétesek az előzőekben ismertetett ren- delkezésekkel, vagy nem irányulnak azok megkerülésére. (46.§ (4))

A jogszabályok alkotta beruházási folyamatok három alapvető lehetőséget je- lentenek az építés, és így a szerződés tartalmában, formájában:

– Design & Build – a megrendelő a „vágyait”, elképzeléseit, követelményeit fogalmazza meg. Mind a koncepció terv, mind az engedélyes és kiviteli terv készítésének, az engedélyek beszerzésének feladata a vállalkozóé. Ennek alapján a teljes megvalósítás, használatba vétel, szavatossági, illetve garan- ciális javítások is egyetlen szerződés keretében valósulnak meg erős, vagy alkalmi megrendelői ellenőrzés mellett. Itt a vállalkozónak mind a formában, mind a technológiában, mind az anyagokban szabad keze van. Az egyes fá- zisok megrendelői jóváhagyását a szerződésben kell szabályozni.

– A megvalósítás építési engedélyezési, vagy ennek alapján készült tender dokumentáció, vagy ún. megrendelői jóváhagyási terv szerint valósul meg. Itt már adottak a műszaki terveken a főbb paraméterek, alaprajzok, adott az építési engedély, de a kiviteli tervek elkészítése és a megvalósítás a vállal- kozó feladata, aki nagyobb szabadságokkal választhatja meg a technológi- át, anyagokat, műszaki kérdéseket.

– A megrendelő által készített (készíttetett) részletes kiviteli terv, és költségve- tés alapján jön létre a szerződés. Ebben a konstrukcióban az adott részle- tes, tételes költségvetést kell beárazni, de sok esetben adhat vállalkozó el- térő alternatív ajánlatot, vagy kezdeményezhet eltéréseket az esetleges tárgyalások során.

Fontos ugyanakkor szem előtt tartani azt, hogy amennyiben a beruházás köz- beszerzési eljárás útján valósul meg, akkor annak speciális szabályai miatt a leg- kisebb eltérés akár érvénytelen ajánlatot is eredményezhet. Állami magasépítési beruházások esetén csak ez a változat lehetséges.

Fontos felhívni a figyelmet az építési és közlekedési miniszter által későbbiek- ben meghatározandó Tervezői Szolgáltatások Rendszerére, illetve az Építési Be- ruházási Folyamatok Rendszerére. Definícióik szerint

– az előbbi a beruházások tervezési folyamatának és résztvevőinek, azok fel- adatainak, egymáshoz való viszonyának, felelősségi körének, valamint a tervezési szolgáltatások fázisainak, feladatainak és ajánlott díjazásának meghatározására irányuló szabályrendszer,

– az utóbbi az építési beruházások és megvalósítási szakaszai, valamint a megvalósítást követő üzemeltetési szakasz folyamatának és résztvevőinek, azok feladatainak, képesítéseinek, összeférhetetlenségének, egymáshoz való viszonyának, felelősségi körének meghatározására irányuló szabály- rendszer.

Megjegyezzük, hogy a már említett, az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény 2023. november 8-i hatálybalépését követően vár- hatóan több, ezen területet érintő más jogszabály módosítása várható, ezért java- soljuk ennek a jogalkotási folyamatnak a nyomonkövetését.

Alternatív megoldások integrálása az építési feladatokba

1. Fogalma és jellemzői

Az építési kivitelezési pályázatok során egyre gyakrabban fordul elő, hogy a vég- ső megállapodott ár és műszaki tartalom a vállalkozók által kidolgozott alternatív megoldásokat tartalmaz. Az alternatívák alkalmazása általában a kivitelezési költ- ségek csökkentését célozza, de előfordulhat számos más ok is, mint pl. a gyor- sabb kivitelezés, vagy méretproblémák, vagy beszerzési nehézségek stb. Az al- ternatívákat általában a kivitelezők javasolják és dolgozzák ki a versenypozíciójuk javítása érdekében, azonban néha előfordul, hogy a megrendelők tesznek javas- latokat a kivitelezők felé alternatív megoldások beárazására.

Jogi szempontból az ilyen jellegű megoldások ún. vagylagos szolgáltatásnak minősülhetnek. Ilyen megoldások esetén a feleknek célszerű kikötni a szerződés- ben, hogy melyik fél (megrendelő vagy kivitelező) jogosult arról dönteni, hogy az alternatív megoldások körül melyiket kivitelezzék. Ennek hiányában a Ptk. lesz irányadó, amely kimondja, hogy ha a kötelezettség több szolgáltatás közül bárme- lyikkel teljesíthető, a választás joga a kötelezettet (kivitelezőt) illeti. A Ptk. azt is rögzíti, hogy amennyiben a jogosultat (megrendelő) illeti meg a választás joga, és a választással késedelembe esik, a választás joga a kötelezettre, vagyis a kivite- lezőre száll át. Megjegyezzük, hogy a szerződésekben általában a megrendelő döntési hatásköre kerül rögzítésre.

Nyilvánvaló, hogy amennyiben a vagylagos szolgáltatások közül valamelyiknek a teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés a többi szolgáltatásra (vagyis a fenn- maradó alternatívákra) korlátozódik. Ha viszont a szolgáltatás lehetetlenné válá- sáért a választásra nem jogosult fél a felelős, a másik fél választása szerint a le- hetséges szolgáltatást kell teljesíteni vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kell alkalmazni – ekkor tehát a jogosult dönthet úgy, hogy nem kéri a fennmaradt, lehetséges alternatívát, helyette inkább a lehetetlenülés szabályait szeretné alkalmazni (vagyis lényegében kártérítést érvényesít).

Az alternatív műszaki megoldások integrálása az építési vállalkozásokba elő- nyöket (pl. költségmegtakarítás, a teljesítési határidő rövidítése stb.) és kockáza- tokat egyaránt magával hozhat (alternatívák megvalósításának egyéb következ- ményei a tervre stb.).

2. Az alternatívák fajtái

Gyártmány, termék alternatívák:

A leggyakoribb és legegyszerűbb kivitelezői alternatíva a betervezett anyagok és felszerelések típusának, gyártmányának alternatívájával történő kiváltása. A leg-

egyszerűbb, ha a beépítendő típus helyett pontosan megadjuk a javasolt más gyártmány adatait. De előfordulhat olyan megoldás is, hogy csak azon gyártmá- nyok összefoglalását adjuk meg, amelyekből választani lehet a műszaki paramé- terek azonos szinten tartása mellett. A gyártmányalternatívák felajánlásakor nem szabad elfelejteni felhívni a megrendelők figyelmét arra, hogy azok azonos, vagy más műszaki tartalmú megoldást jelentenek, hiszen ennek a kivitelezés más ré- szére is kihatása lehet.

Alternatív műszaki megoldások:

A kivitelezők az építési költségek csökkentése érdekében szívesen élnek a felhal- mozott tapasztalatukból származó alternatív megoldások felajánlásával, melyből versenyelőnyt szeretnének kovácsolni. Előfordulhat, hogy emiatt ezeket a megol- dásokat nem kidolgozottan, kellő részletezettséggel tárják a megrendelő elé, hogy versenytársaik számára ezen megoldás ne legyen hozzáférhető. Ilyen esetekben a megrendelőnek kellő körültekintéssel kell eljárnia és meg kell ismernie az adott műszaki megoldás lényegét, hogy megalapozott döntést tudjon hozni annak érde- kében, hogy melyik megoldást kívánja a kivitelezővel megvalósíttatni.

Alternatív technológiai megoldások:

Az építési technológia fejlődésének egyik mozgatóereje, hogy a vállalatok ver- senyképesebbek legyenek a piacon. Ezek a fejlesztések teszik lehetővé a koráb- ban nem megoldható feladatok végrehajtását vagy költséges, időigényes munkák gyorsabb, olcsóbb megvalósítását. Ezen technológiai fejlődés jelentkezik a meg- ajánlott alternatív megoldásokban fejlettebb, jobb megoldásokat kínálva az építte- tők számára.

3. Előnyök-hátrányok

Tervezési kockázatok:

Fontos szem előtt tartani, hogy a megajánlott alternatívák megvalósítása sokszor tervmódosításokkal, akár az építési engedély módosításával is járhat, és ennek idő-, valamint költségkihatásait figyelembe kell venni az ajánlat készítésénél. Sok esetben – amennyiben az alternatíva megvalósítása jelentős áttervezési munká- val járna – az áttervezéssel a megtakarítható költségek jelentős része elveszhet, így a javaslat gazdasági előnyei elenyészhetnek.

Szerződéses kockázat:

A szerződéskötést megelőző tárgyalások során megajánlott alternatívákat feltétle- nül rögzíteni kell a szerződés műszaki tartalmában is. A kockázat még ebben az esetben is fennáll, hogy tervezési vagy egyéb szempontból a megoldás elutasí- tásra kerül. A szerződésben való rögzítés annál bonyolultabb, minél összetettebb alternatíváról van szó. A gyártmányok, termékek változtatása egyszerűen rögzít- hető, műszaki vagy technológiai módosításokat már részletes leírásokkal, tervek- kel javasolt alátámasztani.

Célszerű a szerződésben azt rögzíteni, hogy az adott alternatíváról a válasz- tásra jogosult fél legkésőbb milyen határidőn belül kell, hogy döntsön. Ez azért fontos, hogy egy ilyen döntés késedelme ne hátráltassa a teljesítés menetét és

lényeges azért is, mivel a határidő lejárta után a Ptk. szerint a felek választási joga megfordul (lásd az 1. pontot).

Célszerű a bonyolultabb alternatívák alkalmazhatóságáról előzetesen megis- merni a tervezők véleményét. Amennyiben az alternatíva nem kerül a szerződés- ben rögzítésre – és eltérésre a szerződés más rendelkezése sem ad lehetőséget

–, annak megvalósítására csak akkor kötelezhető a fél, ha ebben a felek szerző- désmódosítás útján megállapodnak. Ellenkező esetben a kivitelezőnek az eredeti műszaki tartalmat kell megvalósítani.

Mivel általában a szerződés mellékletét képezi a tételes, részletes költségve- tés, az eredeti műszaki tartalomtól eltérő műszaki tartalmat is szükséges a szer- ződés mellékletén átvezetni. Ha ennek eredményeképpen a kivitelezés ellenérté- ke is változik, azt is rögzíteni kell a szerződés módosításában.

4. Az alternatívák költségmegtakarításainak felosztása

Mindig kérdéses, hogy a felajánlott alternatívák megtakarításait ki kell, hogy él- vezze?

Ez leginkább attól függ, hogy mikor kerül felajánlásra az alternatíva. Amennyi- ben az ajánlati szakaszban, akkor a vállalkozás a piaci helyzetének erősítésére használhatja fel a keletkező előnyöket és dönthet úgy, hogy a nagyobb részt áten- gedi a megrendelőnek.

Amennyiben az új megoldás már a kivitelezési fázisban lesz bevezetve úgy a keletkező előnyökből javasolt nagyobb részben a vállalkozói oldal részesüljön, hi- szen ő a javaslat kidolgozója, ő fekteti be eddigi tapasztalatait, a megrendelő csak haszonélvezője a vállalkozói tudásnak. Ebben az esetben azonban figyelemmel kell lenni a megrendelői ösztönzésre, hiszen, ha nincs anyagi/gazdasági ered- mény, akkor nehéz az új megoldás elfogadtatása.

Az állami gazdálkodás szigorúsága, illetve merevsége miatt közbeszerzések esetében eredménymegosztás általában nem lehetséges; az új alternatívát a vál- lalkozó árazhatja be, és ennek ismeretében, valamint a műszaki paraméterek mérlegelése alapján dönthet a megrendelő.

5. Az alternatív megoldások tudásanyagának védelme

A legegyszerűbb anyag vagy gyártmánykiváltásokon kívül minden, a vállalatok ta- pasztalatán alapuló, nem közismert egyedi megoldás, az azonosításra alkalmas módon rögzített, vagyoni értéket képviselő műszaki, gazdasági vagy szervezési ismeret, tapasztalat vagy ezek összeállítása, a vállalat saját know-how-ját képezi és mint ilyen a jog által védett ismeretnek minősülhet. Fontos kiemelni, hogy csak olyan ismeretek élveznek védettséget, amelynek a titokban tartása érdekében a titok jogosultja az adott helyzetben általában elvárható magatartást tanúsítja. Amennyiben tehát a kivitelezőnek ilyen ismeret van a birtokában, akkor minden elvárható intézkedést meg kell tennie annak érdekében, hogy a felajánlott megol- dás továbbra is védve legyen jogosulatlan harmadik személyekkel szemben. Ilyen esetben feltétlenül indokolt kellő gondossággal szabályozni a szerződés során az

üzleti titokra vonatkozó rendelkezéseket, és ezáltal a védett ismeret nyilvánosság- ra hozását korlátozni.

6. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény – a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) - 6:134. §, 6:181. §. 2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről 14. 49 § 2018. évi LIV. törvény – az üzleti titok védelméről

Alvállalkozók

1. Fogalma és jellemzői

Napjaink egyre összetettebbé váló épületeit, építményeit a generálkivitelezők, fő- vállalkozók a mindinkább specializálódó szakkivitelező vállalkozások bevonása, igénybevétele mellett tudják megvalósítani; ennek legelterjedtebb formája, hogy ezeket a cégeket alvállalkozóként vonják be a teljesítésbe.

Az alvállalkozók igénybevételének alapvető szabályát a Ptk. tartalmazza; ez

– egyfelől kimondja, hogy a felek kötelezettségük teljesítéséhez vagy joguk gyakorlásához más személy közreműködését vehetik igénybe – lásd 6:129.

§ (1) bekezdés,

– másfelől rögzíti, hogy aki a kötelezettsége teljesítéséhez vagy joga gyakor- lásához más személy közreműködését veszi igénybe, az igénybe vett sze- mély magatartásáért úgy felel, mintha maga járt volna el – lásd 6:148. § (1) bekezdés.

Fontos tudni, hogy a felek úgy is megállapodhatnak, a kivitelező nem jogosult a teljesítés során alvállalkozót igénybe venni. Ha azonban a kivitelező ezen köte- lezettség ellenére közreműködőt vett igénybe, akkor felelős mindazokért a káro- kért is, amelyek e személy igénybevétele nélkül nem következtek volna be (pl. adott esetben a jogosulatlanul igénybe vett alvállalkozónál – annak vétlensége mellett bekövetkezett – tűzeset következményeiért).

Itt említjük meg, hogy a teljesítésbe bevont személlyel, szervezettel szemben a megrendelője mindaddig érvényesítheti a szerződésszegés miatti jogait, amíg az ő megrendelője (praktikusan az építtető) felé helyt kell állnia – lásd a Ptk. 6:148. §

(3) bekezdés. Az idézett jogszabályhely megteremti az alvállalkozó bevonásának a lehetőségét, egyben szigorú kötelezettséget ró az igénybe vevőre (azaz a gene- rálkivitelezőre, fővállalkozóra).

Lényeges szabály, amely azonban csak a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetén irányadó, hogy (6:104. § (1) h) a kivitelezési szerződésben kü- lönösen tisztességtelennek és így semmisnek minősül az a kikötés, amely kizárja vagy korlátozza a vállalkozásnak az általa igénybe vett közreműködőért való fele- lősségét.

Abban az esetben, ha a megrendelő (építtető) korlátozza a generálkivitelező, fővállalkozó lehetőségét az alvállalkozó (vagy bizonyos alvállalkozó) igénybevéte- lében, akkor a kivitelezési szerződésben rögzíteni kell, hogy az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá

– lásd erről az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kor- mányrendelet 3. § (2) f) pontját. Mivel a Ptk. alapján főszabályként jogszerű és megengedett az alvállalkozó igénybevétele, minden ettől eltérő kikötést szabá- lyozni kell a szerződésben – akár azt is, ha a megrendelő ugyan nem tiltja meg, de előzetes bejelentéshez vagy jóváhagyáshoz köti a bevonni kívánt alvállalkozók igénybevételét.

Fontosnak tartjuk hangsúlyozni: erre a megkötésre

– kellő időben, minél előbb, legkésőbb a kivitelezési szerződés megkötésekor, annak szövegébe foglaltan és

– jogszerű, objektív (a generálkivitelező, fővállalkozó által is elfogadott) indok alapján kerüljön sor. Az ilyesfajta korlátozásra a közbeszerzési eljárások so- rán egy esetben van lehetősége az ajánlatkérőnek – erre a későbbiekben visszatérünk.

Az említett megkötés mellett nemegyszer előfordul, hogy a megrendelő (építte- tő) bizonyos alvállalkozókat kijelöl a generálkivitelező, fővállalkozó számára. En- nek indoka sokféle (üzleti, bizalmi, gazdasági stb.) lehet; a kivitelezési szerződés egyensúlya, a viszonosság elve alapján azonban javasoljuk a szerződésben rög- zíteni, hogy

– a kijelölést milyen munkarészekre és legkésőbb milyen időpontig van joga a megrendelőnek megtennie,

– a kijelölt alvállalkozót illetően a generálkivitelezőnek, fővállalkozónak – ob- jektív indoklási kötelezettsége mellett – kifogásolási (vétó) joga van,

– egyetértés szükséges a kijelölt alvállalkozó munkavégzési, illetve térbeli or- ganizációs feltételeit illetően: a felvonulási létesítmények, az ideiglenes mel- léképítmények, a segédszerkezetek, az időarányos gépköltségek használa- ta, illetve megállapodás szükséges az ezek miatt fizetendő térítési díjak mértékéről, összegéről, valamint arról, hogy ezeket hogyan, kivel szemben és milyen ütemezésben érvényesítheti a generálkivitelező, fővállalkozó,

– ugyancsak egyetértés szükséges a szóban forgó alvállalkozói munkák idő- beli ütemezését illetően,

– a kijelölt alvállalkozó „befogadása” esetén a generálkivitelezőt, fővállalkozót megillető tevékenységirányítási (építésvezetőségi általános) költségek, a vállalati általános költségek, a kockázatok ellenértéke és a kalkulált nyere- ség (együttesen a fedezet) mértékét, összegét.

Úgy véljük, hogy a kijelölt alvállalkozó utáni teljes felelősségvállalás csakis a felsorolt feltételekről szóló egyértelmű (sokszor háromoldalú) megállapodás alap- ján lehetséges.

Ehelyütt hívjuk fel a figyelmet arra is, hogy az alvállalkozóra vonatkozó rendel- kezésekre adott esetben az építtetői fedezetkezelő alkalmazása esetén is tekin- tettel kell lenni az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet 17. § – 21/A. § előírásaival összhangban.

2. Alvállalkozók a közbeszerzésben

A közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény speciális előírásokat is tartal- maz az alvállalkozókkal kapcsolatban: elsősorban az összeférhetetlenség [lásd a

25. §-t, a 36. § (1) bekezdését], a kizáró okok [lásd a 62. §-t és a 63. §-t], az alkal- massági követelmények [lásd a 65. §-t] terén. Ez azt jelenti, hogy a közbeszerzés útján megkötött szerződés teljesítésébe csakis ezeknek az említett közbeszerzési feltételeknek megfelelő közreműködőket (alvállalkozókat) lehet bevonni. Arról, hogy a ténylegesen bevont alvállalkozók megfelelnek (majd) ezeknek a követel- ményeknek, a generálkivitelezőnek, fővállalkozónak már a benyújtott ajánlatában

[lásd a 67. § (4) bekezdését], illetve természetesen a kivitelezési szerződésben is nyilatkoznia kell.

Emellett az ajánlatkérő előírhatja a 66. § (6) bekezdése alapján, hogy az ajánlat tartalmazza

– azoknak a munkarészeknek a megnevezését, amelyek teljesítéséhez az ajánlattevő alvállalkozókat kíván igénybe venni, illetve

– nevesítse ezen részek tekintetében az igénybe venni kívánt a már ismert al- vállalkozókat,

– valamint az ajánlattevői teljesítésen belül az alvállalkozói teljesítés tervezett százalékos arányát.

Az ilyen módon meghatározott munkarészek, munkanemek, illetve alvállalko- zók a kivitelezési szerződésbe kerülnek, azokhoz az ajánlattevő (kivitelező) kötve van.

Alapvető szabály, hogy a szerződés teljesítése során a kivitelezőnek valameny- nyi alvállalkozóját be kell jelentenie a megrendelőjének [lásd a Kbt. 138. § (3) be- kezdését], függetlenül attól, hogy nyilatkozott ezeknek az alkalmazhatósági sza- bályosságáról; Ettől eltekintve az építési naplóban is rögzítendők a bevont közreműködők. A nyertes ajánlattevő a bejelentéssel együtt köteles az ajánlatké- rőnek az alvállalkozó megnevezésén, adószámán, elérhetőségén, a képviseletre jogosult személyén túl az ajánlattevői teljesítésen belül az alvállalkozói teljesítés várható százalékos arányát, valamint az alvállalkozói szerződés szerinti ellenszol- gáltatás értékét megadni.

Itt térünk vissza arra a speciális esetre, amikor a közbeszerzési eljárásban a megrendelő korlátozhatja az alvállalkozói igénybevételt: erre csakis akkor kerül- het sor, ha az ajánlati felhívásban (dokumentációban) az ajánlatkérő előírta, hogy bizonyos „alapvető fontosságú feladatokat” maga az ajánlattevő végezzen el [lásd a Kbt. 65. § (10) és a 138. § (3) bekezdését]; itt tehát alvállalkozók bevonása alap- vetően lehetséges, de bizonyos, az ajánlatkérő által előírt korlátozásokkal.

A bejelentési kötelezettség csak a fővállalkozó közvetlen alvállalkozóira érvé- nyes, az alvállalkozók ún. szubalvállalkozóira nem, de a megrendelő ettől eltérően is rendelkezhet.

Az általános szerződés-szerkesztési elv szerint a szerződések a vonatkozó jogszabályi előírásokat hivatkozászerűen tartalmazzák – ám az előzőekben átte- kintett közbeszerzési szabályoknak a kivitelezési szerződésben való megjeleníté- se sok esetben azért szükséges, hogy a szerződő feleknek az ezekkel kapcsola- tos tennivalóit egyértelműen megfogalmazzák.

3. Előnyök-hátrányok

Komplexebb beruházások esetén – különös tekintettel arra, hogy az építőipari szakmákban is egyre jelentősebb mértékű a szakosodás – a kivitelező sok eset- ben szükségképpen vesz igénybe alvállalkozót, hiszen ellenkező esetben az adott szolgáltatást, munkarészt nem tudná maga elvégezni. Az alvállalkozó bevonása ugyanakkor a megrendelőt sem érinti hátrányosan, hiszen a megrendelőnek to- vábbra is csak egy jogviszonya, szerződése fog fennállni (a kivitelező fővállalko- zóval) és az alvállalkozóval szemben fennálló felelősséget is rajta tudja érvénye- síteni. Ez a megoldás tehát tulajdonképpen mindenkinek előnyös, és – amint az

a fenti rendelkezésekből kitűnik – módot ad arra is, hogy a felek üzleti érdeküknek megfelelően korlátozzák vagy kizárják az alvállalkozók bevonását a teljesítésbe. Megjegyezzük azt is, hogy az alvállalkozók pozícióját erősítik és vállalkozói díjhoz való jogait is jobban védik a jogszabályi rendelkezések, mint korábban [pl. Épkiv. 33.§ (5)-(6)].

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:104.§, 6:129.§, 6:148.§; 2015. évi CXLIII. törvény – a közbeszerzésekről – 25.§, 36.§, 62-63.§, 65.§, 66.§ 67.§, 138.§;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.)

– 3.§. 17-21/A.§, 33.§.

Az átadás-átvételi eljárás

1. Fogalma és jellemzői

Az átadás-átvételi eljárás egy-egy kivitelezési munka (vagy önálló teljesítési, mű- szaki szakasz) megfelelő teljesítésének műszaki ellenőrzésére, az építtető és a fővállalkozó-kivitelező közötti pénzügyi elszámolás lezárására szolgáló aktus, amely során:

– az építtető és a fővállalkozó-kivitelező az elkészült munka műszaki teljessé- gét ellenőrzi, illetve

– a felek hibalistát vesznek fel, amelyben foglalt, a rendeltetésszerű használa- tot gátló hibák javítása a műszaki átadás-átvétel lezárásának feltétele.

Az átadás-átvételi eljárást követően a felek között teljeskörűen, a pótmunkákra és az esetleges teljesítési biztosítékokra is kiterjedően megtörténik a pénzügyi el- számolás.

Az átadás-átvételi eljárás folyományaként a végszámla ellenértékének megfi- zetését követően a fővállalkozó-kivitelező visszaadja az építtető részére a munka- területet, illetve átadja az átadási dokumentációt.

Az átadás-átvételi eljárás szabályait a Ptk., illetve az Épkiv. szabályozza. A Ptk. szabályai eltérést engedőek (diszpozitívak), tehát a Felek a szerződésben eltér- hetnek attól, míg az Épkiv. szabályai kógensek, tehát azoktól a szerződésben sem lehet érvényesen eltérni.

A Ptk. előírja, hogy az átadás-átvételi eljárás keretében a felek elvégzik az adott üzletágban szokásos azon vizsgálatokat, amelyek a teljesítés szerződéssze- rűségének megállapításához szükségesek, ha tehát speciális rendelkezéseket nem kötöttek ki, akkor alapvetően ebből kell kiindulni.

Az átadás-átvételi eljárás egy generálkivitelezés talán legkockázatosabb aktu- sa, mivel az építtetők esetenként törekszenek a magyar jogszabályokon, ill. kiala- kult szakmai szokásokon túlterjeszkedni és a fővállalkozóval szemben olyan felté- teleket is érvényesíteni, amelyek jelentősen meghaladják a fővállalkozó kivitelező jogszabályban foglalt kötelezettségeit. Erre tekintettel az alábbiakra hívjuk fel a figyelmet:

a) Gyakran előfordul, hogy az építtetők teljeskörű hibamentességet követelnek meg az átadás-átvétel megkezdése érdekében, holott a Ptk. kimondja, hogy az átadás-átvétel nem tagadható meg a mű olyan hibája miatt, amely, illetve amelynek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot. A felek ettől a rendelkezéstől eltérhetnek ugyan, de pl. egy ge- nerálkivitelezési eljárásban nem méltányos, hogy a megrendelő kisebb hi- bák miatt is megtagadhassa az átvételt.

b) Amennyiben olyan műszaki tartalom is a szerződés részét képezi, amelyet a hatályos MSZ (MSZ EN) szabvány nem szabályoz, javasoljuk a műszaki tar- talom szöveges leírásában rögzíteni ezen műszaki tartalmak minimum kö- vetelményeit (pl. ipari padló felülete minőségi követelményei), hogy ez ne legyen vitatható az átadás során.

c) Az átadás-átvételi eljárás megkezdése feltételeinek pontos szabályozása szükséges a szerződésben, mert a hatályos jogszabályok szerint a vállalko- zó eredményesen teljesítette a véghatáridőt, amennyiben az átadás-átvéte- li eljárás a véghatáridőn belül megkezdődött, az eljárásnak nem kell tehát ezen időpontig befejeződnie.

d) Az átadás átvételi eljárás időtartama a hatályos jogszabályok szerint alapve- tően 30 nap, azonban az eljárás folyamatát javasoljuk a jogszabályoknál részletesebben meghatározni, ui. sajnálatos gyakorlat az, hogy az építtetők ismételt – adott esetben a létesítmény egyes részei üzemszerű használata mellett felmerülő – újabb és újabb hibalistákkal akadályozzák meg az át- adás-átvétel lezárását. Ennek elkerülése érdekében javasoljuk, hogy a szer- ződésben egyértelműen kerüljön rögzítésre az, hogy:

– a felek az átadás-átvétel megkezdését követően egy hibalistát vesznek fel, amelyben az egyes hibákhoz határidőket rendelnek, és a hibák javítá- sához pontos összegek kerülnek rögzítésre. Előfordulhat ugyanis, hogy a fővállalkozó-kivitelező időjárási körülmények miatt nem tud egyes hibákat javítani (pl. kertépítészet), ugyanakkor ezen hibák ki nem javítása, egy- egy nagylétesítmény átadás-átvétele lezárását nem akadályozhatja meg. Amennyiben a felek az egyes hibákhoz konkrét összegeket rendelnek, az egy esetleges későbbi árleszállítás esetén nyújt segítséget az elszámo- lásban;

– a hibalistában feltüntetett, a rendeltetésszerű használatot gátló hibák ja- vítása esetén az átadás-átvételi eljárás lezárható legyen. Ezzel együtt célszerű már a hibalistában megjelölni azt, hogy melyik hibát tekintik a felek rendeltetésszerű használatot gátló hibának.

e) Xxxxxxxxx tartjuk rögzíteni, hogy a létesítmények használatbavételi engedé- lyének megszerzése, a hatályos jogszabályok szerint nem a fővállalkozó ki- vitelező feladata, így javasoljuk, hogy a használatbavételi engedély beszer- zését semmi esetre se vállalják a fővállalkozók a véghatáridő lejártáig, különösen amiatt, mert a hatósági eljárás megindításának feltétele az e-nap- ló és az átadás-átvételi eljárás lezárása. Amennyiben a fővállalkozó, gene- rálkivitelező mégis úgy dönt, hogy a használatbavételi engedély beszerzé- sének ügyintézését a fővállalkozási szerződés keretében vállalja, javasoljuk egyértelműen rögzíteni, hogy a fővállalkozó, generálkivitelező eredmény fe- lelősséggel járó határidőt nem tud vállalni a használatbavételi engedély be- szerzésére, hiszen számos tőle független körülménytől függ az engedély kiállítása (pl. közműszolgáltatókkal megkötött közműszolgáltatói szerződé- sek, közműfejlesztési hozzájárulás, esetleges társvállalkozó átadása-átvé- teli eljárása, e-naplója lezárása kívül esik a fővállalkozó érdekkörén). Végle- ges (jogerős) használatbavételi engedély beszerzésének vállalása szintén kockázatos, hiszen a határozat véglegessé válására a vállalkozónak aligha van ráhatása. A fővállalkozó kivitelező birtokában számos olyan dokumen- tum található, amelyek a létesítmény használatbavételi eljárásának megin- dításához szükségesek (így többek között a hulladék-nyilvántartó lapok, fe- lelős műszaki vezetői nyilatkozat, mérési jegyzőkönyvek), ezeket a hatályos jogszabályok szerint a fővállalkozó kivitelező végszámlája ellenértéke meg- fizetését követően köteles átadni. Javasoljuk, hogy a fővállalkozó-kivitelezők ezen jogszabály alapján fennálló joguk érvényesítéséhez fokozottan ragasz-

kodjanak (lásd a Végszámla c. szócikkhez írottakat). Megjegyezzük, hogy esetenként az állami projekteknél elterjedt gyakorlat, hogy a használatbavé- teli engedély beszerzése is vállalkozó feladata.

f) Felhívjuk a figyelmet arra is, hogy Xxx. szerint a hibás teljesítési kötbér mel- lett kellékszavatossági igényt egyidejűleg nem lehet érvényesíteni. Kellék- szavatosság alapján a megrendelő kijavítást, cserét vagy árleszállítást kér- het és ebben az esetben főszabályként egyidejűleg nem lehet kötbért érvényesíteni.

g) Xxxxxx tisztában lenni azzal is, hogy a gyakorlat által kimunkált és alkalma- zott azon rendelkezés is helyet kapott az új Ptk-ban, amely kimondja, hogy ha a megrendelő az átadás-átvételi eljárást nem folytatja le, a teljesítés jog- hatásai a tényleges birtokbavétel alapján állnak be. Vagyis, ha a megrende- lő az átadás-átvételi eljárást – vélhetőleg rosszhiszeműen – nem folytatja le, de a létesítményt érdemben birtokba veszi, használja, akkor az átvettnek minősül valamennyi jogkövetkezmény tekintetében – vagyis pl. a végszámla is esedékessé válik, megkezdődik a jótállás stb.

h) Az átadás-átvétellel a szerződés teljesítése lényegében lezárul, ezért a vég- számlában a fővállalkozó kivitelező az utolsó vállalkozói díjrészletet érvé- nyesíti, azaz a végszámla alapját képező végteljesítésigazolásban vala- mennyi igénnyel el kell számolnia a feleknek, azaz többek között:

– a fővállalkozó valamennyi pótmunka igényéről javasolt megállapodni;

– szükséges rögzíteni valamennyi esetleges kötbér-, és kárigényt, ill. ezek hiányát;

– szükséges rögzíteni a fővállalkozó jótállási és kellékszavatossági kötele- zettségeinek kezdőnapját, amely jellemzően az átadás-átvételi eljárás le- zárásának napja;

– szükséges rögzíteni az esetleges teljesítési pénzügyi visszatartások megfizetésének napját, ill. a teljesítési biztosítói kötelezvény/bankgaran- cia visszaszolgáltatásának napját.

A fentieket a végteljesítés-igazolás minimum kellékeiként javasoljuk meghatá- rozni, azzal, hogy annak további tartalma a felek megállapodásán, ill. az építési projekt sajátosságain alapul.

2. Előnyök-hátrányok

Az átadás-átvételi eljárás a kivitelezési szerződés esetén kiemelkedő jelentőségű, hiszen a felek ennek során bizonyosodnak meg arról, hogy a kivitelező teljesítése minden tekintetben szerződésszerű volt-e, és ennek függvénye a vállalkozási díj kiegyenlítése is. Ennek okán az építőipari kivitelezésre vonatkozó jogszabályok több olyan rendelkezést tartalmaznak, amelyek a felek jogos érdekét védik ezen eljárás során. Ilyennek tekinthető a kivitelezőt a számla kiegyenlítéséig az Épkiv. alapján megillető, a munkaterület visszatartására vonatkozó jog ill. ezen viták gör- dülékenyebb elintézését célozza a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) eljárása is. Utóbbi a jogosult felek megbízására szakértői véleményt ad abban az esetben, ha a teljesítésigazolás kiadása nem történt meg, a kiadása vitás, vagy a teljesítésigazolás kiadásra került, de a kifizetés nem történt meg (lásd még a Tel- jesítésigazolási Szakértői Szerv c. szócikket).

Tekintettel arra, hogy a kivitelezések során jellemzően egy több szereplőből álló vállalkozói láncolat alakul ki, iránymutató lehet a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett szervezett Választottbíróság egy határozata, amelyben ki- mondta, hogy amennyiben a megrendelő a fővállalkozótól a művet átvette, és az alvállalkozó teljes vállalkozási része tekintetében elismerte az átvételt, a fővállal- kozó nem tagadhatja meg az alvállalkozó munkájának átvételét (1999/7. Válasz- tottbírósági határozat). Ilyen esetekben tehát főszabályként az alvállalkozó kivite- lező is alappal követelheti a teljesítésének átvételét és érvényesítheti annak jogkövetkezményeit.

Felhívjuk a figyelmet, hogy az átadás-átvételi eljárás kérdésével komplex mó- don foglalkozik a Magyar Mérnöki Kamara kiadványsorozatának 95. kötete, mely- nek

– címe: ’Az építési beruházások műszaki átadás-átvételi eljárása – Szakmai ajánlás az építési beruházások műszaki átadás-átvételi eljárására;

– jelzete: Építési Tagozat FAP-2022/113-ÉT;

– online elérhetősége: xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/xxx#xxxxxxx

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:159.§, 6:187.§, 6:247.§; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 33.§.

Bírósági kikötés

1. Fogalma és jellemzői

Ha felek között a kivitelezési szerződéssel összefüggésben olyan vita merül fel, amelyet békés úton nem tudnak megoldani, a felek jogaikat bírósági úton tudják érvényesíteni. A Ptk. kifejezetten rögzíti, hogy az ott biztosított jogok érvényesíté- se – ha törvény eltérően nem rendelkezik – bírói útra tartozik. Ennek keretén belül a felek már a szerződésben rendelkezhetnek arról, hogy esetleges későbbi jogvi- tájukban pontosan melyik bíróság járjon el. A felek a vitás ügyüket utalhatják ún. rendes bírósági hatáskörbe, vagy választottbíróság elé, de alternatív vitarendezé- si megoldások is lehetségesek (lásd a „Vitarendezés, irányadó jog” c. szócikket).

2. Rendes bíróság

Amennyiben a felek rendes (állami) bíróságot kívánnak kikötni, arra az esetre va- gyonjogi ügyek tekintetében a felmerült jogvitájukra vagy a meghatározott jogvi- szonyból eredő jövőbeli jogvitájuk esetére – törvény eltérő rendelkezése hiányá- ban – kiköthetik valamely bíróság illetékességét. A kikötött bíróság – törvény eltérő rendelkezése vagy a felek eltérő megállapodása hiányában – kizárólagosan lesz illetékes.

Felhívjuk azonban a figyelmet arra, hogy vagyonjogi ügyek tekintetében a felek továbbra sem köthetik ki

a) a törvényszék hatáskörébe tartozó ügyben a Fővárosi Törvényszék és a Bu- dapest Környéki Törvényszék,

b) a járásbíróság hatáskörébe tartozó ügyben a Pesti Központi Kerületi Bíró- ság

illetékességét.

A felek ilyen megállapodása tehát adott esetben érvénytelen lesz. Illetékességi kikötés hiányában, a jogvitában az általános illetékességi szabályok szerinti bíró- ság fog eljárni.

Megjegyezzük, hogy Magyarország határa által körbezárt területen lévő nem- zeti vagyonra vonatkozó polgári jogi szerződések esetén csak a magyar jog alkal- mazását, valamint a magyar bíróság joghatóságát lehet kikötni – ez azonban önmagában nem tiltja meg az alábbi 3. pontban megjelölt választottbíróság igény- bevételét.

3. Választottbíróság

A választottbírósági eljárásban nem állami bíróság, hanem a felek részéről kijelölt választottbíróság dönt a vitában. Két fajtája lehetséges: eseti vagy állandó, utóbbi ma Magyarországon a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő állan- dó Választottbíróság.

Állami bírósági eljárás helyett választottbírósági eljárásnak van helye, ha a fe- lek ebben állapodnak meg. Nincs helye azonban választottbírósági eljárásnak fo- gyasztói szerződésből eredő jogvita esetén, valamint a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) Hetedik Részében szabályo- zott különleges eljárásokban és a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény hatálya alá tartozó eljárásokban elintézendő ügyekben.

A választottbíróság kikötéséről a feleknek szerződésben kell megállapodniuk, amelyben meghatározott – akár szerződéses, akár szerződésen kívüli – jogviszo- nyukból keletkező, köztük már felmerült vagy a jövőben felmerülő minden, vagy valamely konkrétan meghatározott vitát választott bíráskodásnak vetik alá. A vá- lasztottbírósági szerződés lehet más szerződés része vagy önálló szerződés. A választottbírósági szerződést azonban minden esetben írásba kell foglalni.

Írásban megkötött választottbírósági szerződésnek kell tekinteni azt a megálla- podást is, amely elektronikus aláírás nélküli elektronikus közlés útján jött létre, ha az elektronikus közlésben foglalt adat a másik fél számára hozzáférhető, és alkal- mas későbbi hivatkozásra. Elektronikus közlésnek minősül a felek bármely közle- ménye, amelyet adatátvitellel közvetítenek. Az adatátvitelt az információ elektroni- kus, mágneses, optikai vagy hasonló módon – így különösen elektronikus adatcsere, elektronikus levél (e-mail), távirat, telex vagy fax útján – való előállítá- sa, elküldése, átvétele vagy tárolása jelenti.

A választottbírósági szerződést írásban megkötöttnek kell tekinteni akkor is, ha a választottbíróság elé utalásra irányuló nyilatkozatában vagy kereseti kérelme előadásában a fél állítja a választottbírósági szerződés létét, és a másik fél azt nem vitatja – vagyis, ha a szerződésben írásban nem rendelkeztek ugyan erről a felek, de a választottbíróság eljárása ellen egyik fél sem tiltakozik.

Írásban megkötött választottbírósági szerződésnek minősül az írásban megkö- tött szerződésben választottbírósági kikötést tartalmazó dokumentumra való hi- vatkozás, feltéve, hogy az abban foglalt kikötés a szerződés részét alkotja.

Amennyiben külföldi fél is érintett az adott szerződésben, indokolt, hogy a vá- lasztottbírósági kikötésben az eljárás nyelvéről is rendelkezzenek a felek. Szerző- déses rendelkezések meghatározása során célszerű továbbá úgy eljárni, hogy a felek által kikötött bíróság nyelvével összhangban legyen a szerződés nyelve, és a jogvita esetén alkalmazandó jog nyelve egyaránt.

Lehetséges a külföldi székhelyű választottbíróságok kikötése is, amennyiben a felek szándéka erre irányul.

4. Előnyök-hátrányok

Fontos, hogy a felek tisztában legyenek a rendes bírói út, valamint a választottbí- rói út közötti érdemi különbségekkel. A választottbíróság eljárása költségesebb, de jellemzően gyorsabb, mint a rendes bírósági eljárás. Az állami bíróság eljárása során az ítélettel szemben jogorvoslattal lehet élni, a választottbírósági ítélet ellen azonban fellebbezésnek nincs helye. A választottbírósági ítélet rendes bírói úton csak a választottbírósági ítélet érvénytelenítése iránt indított perben – speciális esetekben – vizsgálható felül. Felhívjuk a figyelmet, hogy a Választott bíráskodás- ról szóló 2017. évi LV. tv. 2023. június 5-én történt módosítása kibővítette a válasz- tottbírósági ítélet érvénytelenítésére vonatkozó lehetőségeket, mivel a módosítás

alapján a választottbírósági ítélet rendes bírói úton érvényteleníthető, ha – többek között – a választottbíróság a felek bármelyike által becsatolt Teljesítésigazolási Szakértői Szerv által készített szakvélemény tartalmát – a bizonyítékként történő értékelés vagy mellőzés okaira kiterjedően – ítéletében érdemben nem értékelte. A fentiek okán jellemzően nagyobb értékű kivitelezési szerződések esetén, ill. külföldi szerződő felek esetén célszerűbb lehet a választottbírói út igénybevétele.

Rendes bíróság igénybevétele esetén ügyeljünk arra, hogy ne olyan bíróságban állapodjunk meg, amelynek az illetékessége nem köthető ki (pl. PKKB).

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 1:6.§;

2017. évi LX. törvény a választottbíráskodásról 1.§ (3), 8.§, 47.§ (1); 2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról 27.§;

2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról 17.§ (3).

2023. évi LXIX. törvény az Állami építési beruházások rendjéről 54 §.

Biztosítékok, garanciák

1. Fogalma és jellemzői

Az alább taglalt jogintézmények, garanciák alapvetően azt a célt szolgálják, hogy a feleket rászorítsák a szerződésszerű teljesítésre és adott esetben az egymással szembeni követelések érvényesítését megkönnyítsék. Az építőipari kivitelezéshez kapcsolódóan a gyakorlatban alkalmazott legtipikusabb biztosítékok az alábbiak szerint csoportosíthatók foglalhatók össze:

1.1. Formai szempontból

– pénzügyi intézmény vagy biztosító által vállalt garancia vagy készfizető ke- zesség vagy esetlegesen anyavállalat által adott garancialevél,

– biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető kezességvállalást tartal- mazó – kötelezvény,

– óvadékként a jogosult számlájára történő befizetés/átutalás,

– visszatartás a vállalkozó számláiból.

1.2. Tartalmi szempontból – vagyis attól függően, hogy az adott biztosíték milyen követelés biztosítására vonatkozóan nyújt fedezetet

– ajánlati biztosíték,

– teljesítési biztosíték,

– jóteljesítési biztosíték,

– előleg visszafizetési biztosíték.

2. A biztosítékok jellemzői

A vállalkozások közötti kiegyensúlyozott szerződéses kapcsolatban a felek jogaik érvényesítése és biztosítása érdekében a fentiek szerinti biztosítékokat kötnek ki szerződéseikben. A biztosítékokra vonatkozó jogi szabályozás egy része a Ptk- ban található, sok intézményt viszont a Kbt. szabályoz nagyobb részletességgel

– ez utóbbi azonban nyilvánvalóan csak a jogszabály hatálya alá tartozó eljárá- sokban kötelező. Más esetben a felek szerződési szabadságába tartozó kérdés, hogy egymással szemben milyen biztosítékokat kötnek ki.

A biztosítékok alkalmazása során kívánatos, hogy azok célhoz kötöttek legye- nek, összegük, mértékük ne rójon aránytalan terhet a biztosítékot adó félre nézve (pl. amennyiben egy bankgarancia több éves kivitelezésre vonatkozik, célszerű annak összegét az egyes fizetési ütemekkel összehangolni, és azt a már kiegyen- lített díj arányában csökkenteni stb.).

Ugyanezen okból indokolt az is, hogy egy biztosíték csak addig álljon fenn, míg azt az érintett fél méltányolható jogos érdeke indokolja (pl. jóteljesítési biztosíték ne álljon fenn a jótállás leteltét követően hónapokig, hiszen a jótállási idő alatt, ha-

táridőben bejelentett igény a jótállási idő lejártát követő 3 hónapon túl már bírósá- gon sem érvényesíthető).

A biztosítékok körében elérendő cél, hogy valamennyi biztosítéki formát elfo- gadják a magánmegrendelők is, többek között a Kbt-ben bevezetett és elfogadott biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető kezességvállalást tartalmazó

– kötelezvényt is. Így amennyiben kimerülőben van egy vállalkozás bankgarancia kerete, alkalmazni tudja az – ugyan valamennyivel drágábban igénybe vehető – de egyre terjedőben lévő biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető ke- zességvállalást tartalmazó – kötelezvényt.

Célszerű a biztosítékok mértékének a szerződéses időtartam alatti csökkenté- séről megállapodni abban az esetben, amennyiben a szerződés teljesítésével ösz- szefüggésben nyújtott előleg elszámolása nem egy összegben a végszámla be- nyújtásánál történik. Jó gyakorlat az is, amennyiben az egyik fél által adott biztosíték (pl. teljesítési) a teljesítés lezárultával a jótállási igények biztosítására vonatkozó jótállási biztosítékká alakul át, valamint az is, ha a félnek módjában áll a lehetséges biztosítéki formák közötti átjárásra, választásra – a megrendelő ér- dekeinek sérelme nélkül – annak érdekében, hogy minél szabadabban tudjon a rendelkezésére álló biztosítéki keretekkel gazdálkodni. Általában a biztosíték faj- táját a vállalkozó határozza meg; közbeszerzés esetén ezt jogszabály is rögzíti.

Megemlítjük, hogyha az adott biztosíték igénybevételére (pl. bankgarancia le- hívására) vonatkozó igénybejelentés jogosságát a vállalkozó vitatja, akkor a TSZSZ-hez fordulhat az alapjogviszonyát képező szerződés teljesítésének meg- vizsgálása céljából. A TSZSZ a kérelem benyújtásáról értesíti a pénzintézetet, amely az igénybejelentésre történő teljesítést jogosult felfüggeszteni a kérelem befogadásának elbírálásáig, illetve a szakvélemény elkészültéig, azaz a pénzinté- zet nem esik a Ptk. szerinti késedelembe, így vele szemben a késedelem jogkö- vetkezményei a fenti időszak alatt nem érvényesíthetőek. A TSZSZ szakvélemé- nyében megállapítja, hogy a lehívás indokolt (és milyen összegben), nem indokolt, vagy részben indokolt volt-e (és milyen összegben) műszaki szakértői szempont- ból. A pénzintézet a szakvélemény ismeretében dönt a kifizetésről, vagy annak megtagadásáról.

3. Előnyök-hátrányok

Láthatjuk, hogy a teljesítési biztosítékok a szerződésben bármelyik fél érdekét szolgálhatják, a megrendelőét szolgálja pl. a jóteljesítési garancia, míg a kivitele- zőét a megrendelő bankja által az díj fizetésére vonatkozó bankgarancia, vagy egy anyavállalati garancialevél. A garancia alapján a jogosult fél könnyebben, gyorsabban vagy nagyobb eséllyel érvényesítheti a másik féllel szemben fennálló követelését. A túlzott összegű ill. aránytalan ideig fennálló garanciák azonban az azt biztosítani köteles félnek aránytalan költséget jelenthetnek.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről 5:95.§ 6:416-438.§; 2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzésekről 54.§, 134.§.;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§ (2) o).

2013. évi XXXIV. tv. az építmények tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos egyes viták rendezésében közreműködő szervezetről és egyes törvényeknek az építésügyi lánctartozások megakadályozásával, valamint a késedelmes fizetések- kel összefüggő módosításáról 8.§ (4)

Előleg

1. Fogalma és jellemzői

Az előleget a Ptk. kifejezetten nem definiálja, azonban az Áfa tv-ből levezethető az előleg meghatározása. Eszerint az előleg termék értékesítése, szolgáltatás nyúj- tása esetében a teljesítést megelőzően juttatott, az ellenértékbe beszámítható va- gyoni előny.

Az előleg elsődleges célja a projekt, vállalkozó általi finanszírozásának könnyí- tése, emellett egyben a vállalkozó pénzügyi kockázatát is csökkenti. Az előleg lé- nyegében a vételár ill. vállalkozási díj része, abba minden esetben beszámít, ah- hoz különleges jogkövetkezmények nem fűződnek – szemben a foglalóval. Az Épkiv. 3.§ (2) előírja, hogy amennyiben az építtető a fővállalkozó kivitelező részé- re előleg kifizetését biztosítja, az előleg felhasználásának meghatározását és az előleg elszámolásának módját is rögzíteni kell a kivitelezési szerződésben.

Elszámolása a felek megállapodása alapján történhet a teljesítéssel arányosan valamennyi részszámlában, illetve egy összegben a végszámlában is. Az előleg szerződésszerű elszámolásának biztosítékaként bankgarancia vagy biztosítási szerződés alapján kiállított készfizető kezességvállalást tartalmazó kötelezvény szolgálhat.

A fentiek alapján tehát, amennyiben a megrendelő kisebb mértékű előleget ad, akkor az előleg visszafizetésére vonatkozó biztosíték kikötése nem feltétlenül in- dokolt és szükséges.

Felhívjuk a figyelmet, hogy amennyiben az előleg elszámolása a végszámlá- ban történik, akkor az a finanszírozás mellett fizetési biztosítékként is funkcionál. Amennyiben viszont az előleg elszámolása a teljesítés arányában folyamatosan történik, úgy indokolt, hogy ennek megfelelően az előlegvisszafizetési biztosíték összege az előleg elszámolásával arányosan csökkenthető legyen.

Javasoljuk azt is, hogy előlegvisszafizetési biztosítékként ne csak bankgaran- ciát, hanem alternatívaként biztosítói kötelezvényt is fogadjon el a megrendelő.

2. Előleg a közbeszerzésben

A közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény 135. § (7) bekezdése szerint építési beruházásoknál, ha a szerződés teljesítésének időtartama a két hónapot meghaladja, az ajánlatkérő köteles a szerződésben foglalt – tartalékkeret és álta- lános forgalmi adó nélkül számított – teljes ellenszolgáltatás 5%-ának megfelelő összeg, de legfeljebb kétszázötvenmillió forint előleg igénybevételének lehetősé- gét biztosítani.

Fontos kitétel ugyanitt, hogy az előleg fizetését e kötelezően biztosítandó mér- tékben az ajánlatkérő nem teheti függővé a szerződő fél részéről előleg-visszafi- zetési biztosíték nyújtásától.

Az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó terve- zői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet azt is előírja a 30. § (1) bekezdésében, hogy ezt az előleget legkésőbb az építési munkaterület átadását követő 15 napon belül ki kell fizetni.

3. Előnyök-hátrányok

Az előleg fizetése nyilvánvalóan kedvezőbb anyagi helyzetbe hozza a vállalkozót, hiszen nem kell a teljes kivitelezési költséget megfinanszíroznia, annak egy részét a megrendelő előlegezi. Amennyiben pedig felek az előleg elszámolásának mód- jában megfelelően megállapodnak és az előleg visszafizetésére biztosítékot köt- nek ki, akkor a megrendelő érdekei is kellőképpen biztosítva lesznek.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról 59.§ (1);

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§ (2) n).

2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzésekről 135.§

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 30.§

Fizetési biztosítékok

1. Fogalma és jellemzői

A kivitelezési szerződések teljesítése jellemzően arra a mechanizmusra épül, hogy a kivitelező vállalkozó szükségszerűen a teljesítésben elöl jár, azaz fokozott figyelmet kell arra fordítania, hogy meggyőződjön róla, hogy az építtető rendelke- zik a kivitelezéshez szükséges pénzügyi forrással, ill. amennyiben az építtetőnek nem áll rendelkezésre a kivitelezéshez szükséges forrás, lehetősége legyen a tel- jesítés mielőbbi felfüggesztésére, és az építési terület birtokban tartására.

A magánberuházások piacán a fentiekre szolgálnak a jogszabályban rögzített eszközök, ill. ezúton kívánunk néhány praktikus szerződéses feltételt javasolni a kivitelező vállalkozók részére.

2. A kivitelező vállalkozó részére jogszabályban rögzített fizetési biztosítékok

2.1. Az építtetőnek rendelkeznie kell a kivitelezési tevékenység ellenértékével

Az Épkiv. 18. § alapján az építtető köteles nyilatkozni arról, hogy a kivitelezés el- lenértékével rendelkezik, azaz az építtető kizárólag abban az esetben köthet kivi- telezési szerződést, amennyiben a szerződés aláírásakor már rendelkezésre áll a kivitelezéshez szükséges teljes pénzügyi forrás. Ezen alapfeltétel teljesülését azonban számos esetben ellenőrizni szükséges, hiszen ezen jognyilatkozathoz önmagában nem fűződik joghatás, és ezáltal az építtető fizetési készsége vagy képessége sem lesz jobb.

2.2. Fedezetkezelő

A fedezetkezelő működését az Épkiv. szabályozza. A fedezetkezelő igénybevétele kötelező az Épkiv. 17. § (1) bek. b) pontja alapján a Kbt. szerinti közösségi érték- határt (ez 2023. évben EUR 5.382.000 EUR, ill. 1.883.592.360 Ft, mértékét a költ- ségvetési törvény határozza meg évente) elérő vagy meghaladó építőipari kivite- lezési tevékenység esetén, ha a beruházás nem tartozik a Kbt. hatálya alá (magánberuházás).

A fedezetkezelő egyrészről lehetővé teszi a kivitelező vállalkozó részére, hogy meggyőződjön arról, hogy az építtető rendelkezik a kivitelezés ellenértékével, az ellenérték hiánya esetén jogosult a teljesítést felfüggeszteni, valamint biztosítja a kivitelező vállalkozó által szolgáltatott teljesítési biztosíték felhasználása ellenőr- zését az alábbiak szerint:

– az építtető köteles igazolni, hogy rendelkezésére áll a kivitelezés teljes el- lenértéke;

– az építtető köteles elhelyezni a fedezetkezelői számlán a soron következő teljesítési ütem ellenértékét a teljesítési ütem 1. napjáig;

– amennyiben az építtető a szerződésben rögzített teljesítési ütemek kezdő napjáig nem helyezi el a pénzügyi ütemtervben az adott teljesítési ütemre előirányzott összeget, a kivitelező vállalkozó jogosult 30 napra felfüggeszte- ni a teljesítést, ezt követően pedig jogosult a fővállalkozói szerződést fel- mondani vagy a teljesítési határidőt a felfüggesztés időtartamával meghosz- szabbítani az ezzel összefüggő költségeinek építtető általi megtérítése mellett.

2.3. Az átadási dokumentáció, valamint az építési terület visszatartása és az e-napló lezárása megtagadása lehetőség

Az Épkiv. 33. § (1) és (3) alapján a kivitelező vállalkozó jogosult a munkaterületet birtokban tartani, az e-napló lezárását megtagadni és az átadási dokumentáció átadását a végszámla kifizetéséhez kötni.

A végszámla kifizetéséig a kivitelező vállalkozó az alábbi dokumentumokat tart- hatja vissza:

a) a hulladék-nyilvántartó lapot,

b) a megvalósulási tervdokumentációt,

c) a kezelési- és karbantartási útmutatót;

d) minden olyan egyéb hatósági engedélyt, dokumentumot, nyilatkozatot, amely az építtető számára a rendeltetésszerű és biztonságos használatot igazolja és a használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel, vagy az egy- szerű bejelentés alapján végzett építési tevékenység hatósági bizonyítvá- nyának, valamint az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek esetén a hatósági bizonyítvány megkéréséhez szükséges.

e) az építtetőt megillető építési naplópéldányt annak összes mellékletével,

f) jótállási dokumentumokat,

g) főbb mozgatható épületszerkezetek kezelési útmutatóját, és egyéb haszná- lati,

h) üzemeltetési, használati és karbantartási utasításokat,

i) a nyomáspróba jegyzőkönyveket,

j) a mérési jegyzőkönyveket és az elvégzett működési próbák jegyzőkönyveit,

k) a villamos berendezés első felülvizsgálatának eredményéről készített minő- sítő iratot,

l) a beépített szerelvények, berendezések, burkolatok, egyéb tartozékok jó- tállási jegyét,

m) a közüzemi mérőórák jótállási jegyeit, hitelesítési jegyzőkönyveit,

n) az építmény biztonsági és egészségvédelmi tervét.

Megjegyezzük, hogy a gyakorlatban, mivel a fenti dokumentumok jelentős ré- sze, ill. az e-napló lezárása elengedhetetlen az épület használatbavételi engedé- lyéhez, a dokumentumok átadását az építtető szerződésben igyekszik előrébb hozni (pl. dokumentáció részszámlánként való átadása, e-napló lezárása kötbér- terhes) a kivitelezési szerződésben rögzített rendelkezésekkel. Fontos azonban mérlegelni, hogy az esetleges visszatartás nem okoz-e nagyobb kárt a megren- delőnek a vitatott késedelemnél. Szeretnénk felhívni a kivitelező vállalkozók fi- gyelmét arra is, hogy az Épkiv. rendelkezései kógensek, azaz azoktól érvényesen nem lehet a kivitelezési szerződésben sem eltérni (lásd még a Végszámla és a Biztosítékok, garanciák c. szócikkhez írottakat).

3. Felfüggesztés

A fentiek mellett a Polgári Törvénykönyv általános jelleggel (nem kizárólag a kivi- telezési szerződések tekintetében) biztosítja a felfüggesztés lehetőségét ameny- nyiben a Megrendelő szerződésszegést (pl. fizetési késedelem) követ el.

4. A kivitelezési szerződésekbe beépíthető fizetési biztosítékok

A fentiek mellett számos olyan fizetési biztosíték áll a kivitelező vállalkozó rendel- kezésére, amelyek nem közvetlenül jogszabályon alapulnak, de jogszabályban foglalt megrendelői kötelezettségekből levezethetőek, és amelyek alkalmazását javasoljuk a kivitelező vállalkozóknak, annak érdekében, hogy megfelelően bizto- sítsák a saját és az alvállalkozóik kifizetését.

4.1. Előleg, mint fizetési biztosíték

Az előleg egyrészről a kivitelező vállalkozó előfinanszírozását szolgálja, másrész- ről azonban fizetési biztosítékként is szolgálhat. Az előleg fizetési biztosítéki sze- repe elérése érdekében javasoljuk, hogy az előleg összege minél nagyobb rész- ben vagy teljes egészben a kivitelező vállalkozó végszámlája összegéből kerüljön visszavonásra. Mivel az előleg elszámolása mértékére jogszabály nem tartalmaz rendelkezést, az előleg elszámolásának rendje a felek megállapodásától függ és azt a kivitelezési szerződésben szükséges rögzíteni (részletesebben lásd az Elő- leg szócikket).

4.2. Megbizonyosodás arról, hogy az építtető a kivitelezés teljes időtartama alatt rendelkezik a kivitelezés ellenértékével

Az Épkiv. alapján az építtető köteles nyilatkozni arról, hogy a kivitelezés ellenérté- kével rendelkezik, azonban az Épkiv. írja elő, hogy fedezet rendelkezésre állását igazolni is kellene a kivitelező vállalkozó részére. Az építtetői fedezetkezelés hatá- lya alá tartozó szerződések esetében az építtetői forrás rendelkezésre állását a fe- dezetkezelő köteles ellenőrizni, azonban az építtetői fedezetkezelés csak nagyobb összegű létesítmények esetén kötelező (lásd: fent). A fentiek miatt azt javasoljuk a kivitelező vállalkozók részére, hogy az Épkiv. 3. § (1) m.) pontjára hivatkozással igényeljék a kivitelezési szerződésekben részletszabályok rögzítését annak érde- kében, hogy a kivitelező vállalkozónak legyen lehetősége folyamatosan meggyő- ződni arról, hogy a soron következő teljesítési ütem ellenértéke az építtető rendel- kezésére áll-e. Ennek talán a leghatékonyabb szabályozása (amennyiben a vállalkozó jogait a megrendelő fizetését biztosító bankgarancia nem védi) az, hogy az építtetőnek az adott teljesítési ütem (leggyakrabban hónap) megkezdése előtt bankszámla kivonattal igazolnia kell, hogy a kivitelezés ellenértéke a bankszámlá- xxx xxxxxxxxxxxxx áll, ill. írásban köteles arról nyilatkozni, hogy a pénzeszközt elkü- lönítve kezeli és kizárólag a kivitelező vállalkozó díja megfizetésére fordítja. Arra az esetre, ha a pénzeszköz rendelkezésre állásának igazolása elmarad, javasoljuk, hogy a kivitelező vállalkozó kösse ki kifejezetten a munkavégzés felfüggesztésére vonatkozó jogot – bár ez a Ptk. alapján is jogában áll.

4.3. Jelzálog és építményi jog

4.3.1. Jelzálogjog

A kivitelező, a követelésének (pl. vállalkozási díjának) a biztosítására jelzálogjog létesítését kérheti az építtetőtől. Jelzálog alapítása esetén a zálogtárgy nem kerül a zálogjogosult birtokába, hanem az a zálogkötelezett birtokában marad. Jelzá- logjogot jellemzően ingatlanra szoktak alapítani, de nem kizárt a jelzálog alapítása az ingókon (tipikusan gépjárművek) vagy jogokon, követeléseken sem.

Jelzálog alapításához írásbeli zálogszerződés és erre tekintettel a jelzálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése szükséges (ingatlan-nyilvántartásba il- letve hitelbiztosítéki nyilvántartásba).

A jelzálogjog előnye, hogy annak alapján a zálogjogosult a követelésének biz- tosítására szolgáló vagyontárgyból (pl. jelzáloggal terhelt ingatlanból) kielégítési elsőbbséget szerez más biztosítékokkal rendelkező személyekkel szemben. Ha azonban ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, a kielégítési jog a zálogjo- gosultakat a zálogjogok alapításának a sorrendjében illeti meg.

A zálogjogosult kielégítési joga a zálogjoggal biztosított követelés esedékessé válásakor, a teljesítés elmulasztása esetén nyílik meg – vagyis akkor, amikor pl. a kötelezett elmulasztja a szerződés szerinti fizetési kötelezettségét teljesíteni.

A jelzálogjog érvényesítése alapvetően bírósági határozat alapján végrehajtás útján történik. Amennyiben azonban a jelzálogszerződést a felek közjegyzői ok- iratba foglalják, akkor az, a végrehajtási záradék alapján a bírói út igénybevétele nélkül is közvetlenül végrehajtható lesz.

A jelzálogjoga alapján a zálogjogosult a követelésének biztosítására szolgáló vagyontárgyból (pl. elzálogosított ingatlanból) más követeléseket megelőző sor- rendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Adott esetben tehát a kivitelezőnek biztosítékot jelenthet pl. az építtető már meglevő, megfelelő értékű ingatlanára jelzálogot alapítani annak érdekében, hogy adott esetben – pl. a kivi- telezési szerződésben foglalt ellenérték kifizetésének elmaradása esetére a jelzá- log tárgyát képező ingatlanból (jellemzően annak értékesítése révén) a követelé- se kiegyenlítésre kerüljön. A jelzálogjoggal biztosított követelés jogosultjának tehát jellemzően sokkal jobb esélyei vannak a követelésének megtérülésére, mint más hitelezőknek.

A jelzálogjog ugyanakkor kedvezőbb megoldást nyújt a zálogkötelezettnek is, hiszen jogosult marad a jelzálogjog tárgyát birtokában tartani, rendeltetésszerűen használni és hasznosítani, bár köteles lesz a zálogtárgyat épségben megőrizni. Pl. a jelzálogjoggal terhelt ingatlant tehát a tulajdonos-zálogkötelezett lényegében ugyanúgy használhatja, hasznosíthatja, mint a jelzálogszerződés megkötése előtt. Megjegyzendő, hogy a zálogjogosult a zálogtárgy állagát és használatát el- lenőrizheti.

4.3.2. Építményi jog

2023. június 24. xxxxxx újabb használati jog került bevezetésre a polgári jog rend- szerébe. Az építményi jog, egy olyan korlátolt dologi jog, amelynél fogva a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. Ennek során jogosult az épület építésére vagy építtetésére, és ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, jogosult továbbá a felépült vagy az ingatlanon már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére.

A Ptk. 5:159/B. § alapján az építményi jog határozott időre, legfeljebb 50 évre alapítható, az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Az építményi jog át- ruházható és jogutódlás tárgya is lehet. Az építményi jog létrejöttéhez az erre irá- nyuló szerződésen vagy más jogcímen kívül az építményi jognak a jogosult javára az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges.

A tulajdoni lapra is felkerülő építményi jogra zálogjogot lehet bejegyezni, így ezen vagyoni értékű jog biztosítékul is szolgálhat. Az erre vonatkozó zálogszerző- dés alapján az építményi jogot terhelő zálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be is kell jegyeztetni az ingatlanra.

Ha a jogosult az építményi jogot 15 éven át nem gyakorolja, ez a jog magától megszűnik. Az építményi jog azonban nem szűnik meg akkor, ha az épület meg- semmisül, vagy ha ez az ingatlan tulajdonosához kerül, vagy ha a jog jogosultja az ingatlan tulajdonjogát szerzi meg.

Tekintettel arra, hogy ez a jogintézmény nemrégiben került bevezetésre, gya- korlati tapasztalatok még nincsenek az alkalmazása tekintetében – különösen igaz ez az építményi jog biztosítéki célú elzálogosítására.

4.4. A munkavégzés felfüggesztésének lehetősége

A korábbi Ptk. (Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény) kissé részle- tesen szabályozta a teljesítés felfüggesztésének lehetőségeit az építtetői fizetési késedelem, vagy az építtető vagyoni viszonyaiban bekövetkező negatív változás esetén. Jelenleg hatályos Ptk. általánosabban szabályozza ezt a helyzetet és a felekre bízza a részletszabályok kialakítását.

A fentiekre tekintettel javasoljuk a kivitelező vállalkozók részére, hogy részlete- sen szabályozzák a kivitelezés megrendelő fizetési vagy teljesítésigazolási kése- delme esetén való munkavégzés felfüggesztésének részletszabályait. Az alábbi szabályok a kivitelezési szerződésben való rögzítését javasoljuk:

– amennyiben az építtető bármely fizetési kötelezettsége teljesítésével, vagy a teljesítésigazolás kiállításával meghatározott idejű (pl. 5 munkanap) kése- delembe esik, a kivitelező vállalkozó jogosult a munkavégzést felfüggeszte- ni, és a továbbiakban kizárólag az állagmegóváshoz szükséges munkákat végzi el, ill. az építéshelyszín őrzés-védelmét biztosítja;

– félreértések elkerülése végett célszerű lehet azt is rögzíteni, hogy a kivitele- ző vállalkozó a felfüggesztés időtartama alatt az építési terület jogszerű bir- tokosa marad;

– amennyiben a felek között a szerződésszegés (késedelem) jogkövetkezmé- nyei tárgyában megállapodás jön létre vagy a késedelmes vállalkozói díj megfizetésre került, ezt követően a kivitelező vállalkozó a munkavégzést pl. 3 (három) munkanapon belül köteles megkezdeni;

– a műszaki ütemtervet a felek a felfüggesztéstől a munkavégzés megkezdé- séig eltelt időtartammal vállalják aktualizálni, vagyis a teljesítési határidőket arányosan meghosszabbítják;

– amennyiben a felek között nem jön létre megállapodás, a kivitelező vállalko- zó jogosult a szerződést felmondani, és a felek kötelesek a kivitelező vállal- kozó által már teljesített munkákkal, beszerzett alapanyagokkal (pl. 30 na- pon belül) elszámolni. Erre az esetre meghiúsulási kötbér kikötése is indokolt lehet a meg nem valósult munkák értékét alapul véve (lásd még a Kötbér c. szócikket).

5. Előnyök-hátrányok

A fizetési biztosítékok a szerződésben a kötelezett fizetési képességét vagy fize- tési készségét segítik elő. A fenti intézmények elsődlegesen azt a célt szolgálják, hogy a vállalkozó megbizonyosodjon arról, hogy megrendelőnek a fedezet a ren- delkezésére áll és rászorítsák őt a fizetési kötelezettségeinek teljesítésére egy olyan esetben, amikor a kifizetés megtagadásának nincs jogalapja. Olyan esetek- re, amikor a vállalkozó a megrendelő fizetési képességét kívánja biztosítani, bank- garanciát, kezességet stb. célszerű a szerződésben kikötni (lásd a Biztosítékok, garanciák c. szócikknél írottakat).

6. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 5:86-144.§, 5:159/A-F.§ 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről 3.§, 18.§, 33.§.

FIDIC szerződéses ajánlások

1. Fogalma és jellemzői

A Tanácsadó Mérnökök Nemzetközi Szövetsége, a FIDIC (Fédération Internatio- nale Des Ingenieurs-Conseils, International Federation of Consulting Engineers), 1913. óta ad ki szerződéses ajánlásokat, általános szerződési feltételeket. A szö- vetségnek jelenleg több mit 60 ország tagja, és a világ magán konzultáns cégei- nek a többségét képviseli. A FIDIC által kidolgozott szerződési feltételeket Európá- ban gyakrabban, nálunk ritkábban alkalmazzák – elsősorban az infrastrukturális beruházások esetében. A FIDIC a kivitelezési munkák sajátosságinak figyelembe- vételével több szerződési feltételrendszert is kidolgozott, amelyek magyar nyelven is kiadásra kerültek, bár alapvetően az angol nyelvű változatok tekintendők irányadónak. A szerződésminták tartalmaznak ún. ’Általános feltételeket’, és egy- ben útmutatót is nyújtanak a vonatkozó szerződés kialakításához, összeállításá- hoz. A FIDIC az alábbi szerződéstípusokra készített szerződésmintákat:

– Építési Munkák Szerződéses Feltételei – Megbízó által megtervezett ma- gas- és mélyépítési munkákhoz (ún. piros könyv)

– A Vállalkozó Által Tervezett Gépészeti és Villamos Berendezések Tervezé- se- Építése Szerződéses Feltételei A vállalkozó által tervezett kiegészítő magas és mélyépítési munkákhoz (ún. régi sárga könyv)

– Rövid szerződéses forma (ún. zöld könyv)

– Kulcsrakész Létesítmények Szerződéses Feltételei (tervezés, beszerzés, építés) (ún. ezüst könyv)

– Tervezés, építés és üzemeltetési projektek FIDIC Szerződéses Feltételei (ún. arany könyv)

2. Főbb szabályok

A FIDIC szerződések konstrukciójában jellemzően az alábbi dokumentumok ké- pezik a szerződés részét általában az alábbi fontossági sorrendben:

– Szerződéses Megállapodás (amennyiben készült)

– Elfogadó levél

– Ajánlati nyilatkozat

– Különös feltételek

– Általános feltételek (kiadványokban)

– Részletes előírások, követelmények

– Tervdokumentációk

– Bármely más dokumentum.

Szóhasználatában egyes megfogalmazások eltérhetnek a hazai gyakorlattól, azonban a szerződés minták a magyar jogrenddel érdemben nincsenek ellent- mondásban, ugyanakkor a kivitelezésekre vonatkozó jogszabályi háttérre (pl. Épkiv.) nyilvánvalóan ezen szerződések alkalmazása során is figyelemmel kell lenni. A FIDIC szerződési feltételeket tartalmazó kötetek itthon beszerezhetők

a FIDIC hazai szervezete, a Magyar Tanácsadó Mérnökök és Építészek Szövet- sége (TMSZ) titkárságán.

Alternatív vitarendezési fórumként a FIDIC feltételek Döntnökök eljárását java- solják, és annak a részletszabályaira is ajánlást adnak. A FIDIC feltételek alapve- tően választottbíróság kikötését javasolják, de ettől a felek természetesen eltér- hetnek.

3. Előnye, hátránya

A FIDIC feltételek nemzetközileg azonos, ismert, kiegyensúlyozott szerződési fel- tételeket kínál, így azok alkalmazása különösen nemzetközi partner esetén lehet célszerű. Ebben az esetben költséghatékonyság szempontjából fontos érv lehet az is, hogy a FIDIC feltételek angol és magyar nyelven is elérhetők, és a felek a fenti konstrukciókból kiválaszthatják a kivitelezésüknek legmegfelelőbb megol- dást. A FIDIC feltételeket a felek a megállapodásuk szerint tudják az adott beruhá- záshoz alakítani a ’Különleges feltételekben’. Mivel a szerződések sok kérdést alapos részletezettséggel rendeznek, alkalmazásukkal sok vita elkerülhető. A FIDIC feltételek alkalmazása azonban Magyarországon sokak számára idegen, és döntően meggátolhatja az egyoldalú, kikényszerített feltételeket a szerződés- ben. A vitarendezés során külföldi döntnök is igénybe vehető, nemzetközi projekt- nél ez a felek közötti bizalmat is erősítheti.

4. Vonatkozó jogszabály

Nincs külön jogszabály, háttérszabályként elsődlegesen a Ptk. valamint az épí- tőipari kivitelezésre vonatkozó egyéb jogszabályi rendelkezéseket (pl. Épkiv.) elő- írásait kell alkalmazni

Fizetési és számlázási szabályok

1. Fogalma és jellemzői

A felek érdeke nyilvánvalóan megkívánja és ennek okán az Épkiv. is előírja, hogy a feleknek a kivitelezési szerződésben rögzíteniük kell a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét. Ezen szerző- déses rendelkezéseken túlmenően azonban jogszabályi rendelkezések is szabá- lyozzák ezt a kérdést – annak érdekében, hogy a felek közötti kiegyensúlyozott szerződéses viszony álljon fenn.

Megjegyezzük, hogy jogszabály (Épkiv. 17.§ (2) b) pont) által előírt esetben az építtetői fedezetkezelő közreműködése a fizetési folyamat során is kötelező.

2. Szabályok a közbeszerzésben

A közbeszerzési munkákhoz kapcsolódó fizetési feltételekről a Kbt. 135.§ előírja, hogy: a felek a szerződésben az ellenérték kifizetésére irányadó jogszabályokat figyelembe véve rendelkeznek a teljesítés tényének írásbeli elismeréséről, a telje- sítésigazolás kiállításáról. Építési beruházások esetén a szerződésben foglalt el- lenérték kifizetésére kormányrendelet a Ptk. 6:130. § (1)–(3) bekezdésétől eltérő, sajátos szabályokat állapíthat meg. Ha a felek részteljesítésekben állapodnak meg, akkor minden részletre alkalmazni kell a törvényben vagy kormányrendelet- ben a kifizetésre előírt szabályokat.

Fontos szabály az is, hogy a közbeszerzésben az ajánlatkérő a szerződésen alapuló ellenszolgáltatásból eredő tartozásával szemben csak a jogosult által elis- mert, egynemű és lejárt követelését számíthatja be.

Építési beruházásokkal kapcsolatban a 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az alábbi, lényegesebb rendelkezéseket tartalmazza:

– hat hónapot meghaladó teljesítési időszakról rendelkező és egyben ötven- millió forintot meghaladó összegű nettó ellenszolgáltatást tartalmazó szer- ződések esetén az ajánlatkérő az adott építési beruházás jellemzőinek megfelelő időszakonként vagy kivitelezési szakaszonként részszámlázási lehetőséget biztosít;

– speciális szabályok vonatkoznak arra az esetre, amikor ajánlattevőként szerződő fél a teljesítéshez alvállalkozót vesz igénybe, mivel ebben az eset- ben az alvállalkozók részére járó még ki nem fizetett díjak megfizetése el- sőbbséget élvez, az feltétele a fővállalkozót megillető díj fizetésének.

3. Főbb szabályok az ÁFA-törvény alapján

A vállalkozási díj megállapítása kapcsán fokozottan figyelemmel kell lenni az ún. fordított adózás feltételeire az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 142. § (1) b) pontja szerint. Ezen rendelkezés kimondja, hogy az adót a termék beszerzője, szolgáltatás igénybe vevője (vagyis a megrendelő) fizeti „a szolgáltatás nyújtásának minősülő olyan építési-szerelési és egyéb szerelési mun- ka esetében, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására – ideértve az ingatlan bontással történő megszüntetését és ren- deltetésének megváltoztatását is – irányul, feltéve, hogy az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása, egyéb megváltoztatása építési hatósági engedély-köteles, vagy hatósághoz történő bejelentéshez kötött, amelyről a szolgáltatás igénybe ve- vője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának”.

A számlakiállítás kapcsán természetesen valamennyi egyéb, számviteli és adójogszabályok által előírt, számlára vonatkozó rendelkezést figyelembe kell venni.

A fentiek alapján a teljesítésigazolás kiállításának határidejét mindenképpen szükséges egyértelműen rögzíteni a szerződésekben.

4. Fizetési határidő a Ptk. szerint

Fontos tudni azt is, hogy a Ptk. alapján – ha a felek a szerződésben fizetési hatá- ridőben nem állapodtak meg – a pénztartozást a jogosult fizetési felszólításának vagy számlájának kézhezvételétől számított harminc napon belül kell teljesíteni.

A Ptk.6:130. § alapján a jogosult teljesítésétől számított harminc napon belül kell teljesíteni a pénztartozást, ha

„a) a jogosult fizetési felszólításának vagy számlájának kézhezvétele a jogosult teljesítését (vállalkozási szerződés esetén az átadás-átvételi eljárás befejezését) megelőzte;

b) nem állapítható meg egyértelműen a jogosult fizetési felszólítása vagy szám- lája kézhezvételének időpontja; vagy

c) a kötelezettnek fizetési felszólítás vagy számla bevárása nélkül teljesítenie kell fizetési kötelezettségét.”

Vállalkozások közötti szerződés esetén a fenti 30 naposnál hosszabb fizetési határidőt a jogosult megtámadhatja, ha azt a jóhiszeműség és tisztesség követel- ményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul állapították meg a jogo- sult hátrányára. Az ellenkező bizonyításáig tisztességtelen kikötésnek kell tekinte- ni a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a jogosult hátrányára eltérő olyan szerződési feltételt, amely hatvan napnál hosszabb fizetési határidőt határoz meg.

Amennyiben a kötelezett valamely hatóság, a jogosult pedig vállalkozás, akkor a szabályok némileg eltérnek, mivel 30 napnál hosszabb fizetési határidő csak ak- kor köthető ki, ha a szerződésben a felek a pénztartozás halasztott teljesítésében állapodtak meg, feltéve, hogy a szerződés jellege miatt ez tényszerűen indokolt, de a pénztartozás teljesítésére kikötött idő ebben az esetben sem haladhatja meg a 60 napot. A 60 napnál hosszabb fizetési határidő a 60 napot meghaladó részé- ben alapvetően semmis.

5. Előnyök-hátrányok

A feleknek minden esetben indokolt a teljesítésigazolás és a számlafizetés fel té-teleiben megállapodni – a vonatkozó – kötelező jogszabályi előírások keretein belül (pl. adóbefizetések stb.).

Amennyiben a teljesítésigazolás kiadása elmarad, és ezt valamelyik fél vitatja, a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő Teljesítésigazolási Szakér- tői Szerv szakvéleményét ajánlott bekérni. Ezen eljárás részletes szabályait lásd a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv c. szócikkben.

6. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:130.§, 6:247.§; 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról – 142.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól – 30.§-32/A.§.

2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzésekről 135.§ (1) – (2) bek.

Jogszabályváltozások hatása a kivitelezési szerződésekre

1. Fogalma és jellemzői

Napjainkban elmondható, hogy a jogalkotó meglehetősen gyakran hoz létre, vagy módosít olyan, az élet valamely jelentős területét általános, vagy részletes jelleg- gel szabályozó jogszabályt, melynek nyomon követése nagyfokú naprakészséget követel meg a jogalkalmazóktól, vagyis azoktól az állampolgároktól, gazdálkodó szervezetektől, akikre az adott jogszabály rendelkezést tartalmaz.

Az építőiparban is végbemenő gyakori jogszabályváltozások igen nagy meg- próbáltatásnak teszik ki a vállalkozásokat, különösen azokat, amelyek nem ren- delkeznek megfelelő jogi apparátussal, hogy a változásokat naprakészen nyomon tudják követni. Ezen vállalkozók nem ritkán csak akkor szembesülnek a jogsza- bályváltozásokkal, amikor a megrendelő eléjük teszi a kivitelezési szerződés ter- vezetét, mely már tartalmazza az adott változást. Javasoljuk, hogy amennyiben a vállalkozó nem rendelkezik kellő jogi apparátussal, abban az esetben vegye igénybe a szakmai kamarák, érdekvédelmi szervezetek segítségét és tájékoztató anyagait, melyek nem pusztán a jogszabályi változásokat közlik, hanem azok ért- hető magyarázatát is adják.

A fenti jogszabályváltozások okán a gyakorlatban számtalan alkalommal előfor- dul, hogy egy huzamosabb, évekig tartó építési munka tárgyában létrejövő szer- ződés aláírása és a teljesítés befejezése közötti időszakban, illetve a szerződés- ben kikötött jótállási időszakban valamely, a szerződésre vonatkozó jogszabály megváltozik.

A visszaható hatályú jogalkalmazás tilalma az Alkotmánybíróság ítélkezési gyakorlatában és a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvényben is (a további- akban: Jat.) is fellelhető. Utóbbi deklarálja, hogy: „Jogszabály a hatálybalépését megelőző időre nem állapíthat meg kötelezettséget, kötelezettséget nem tehet terhesebbé, valamint nem vonhat el vagy korlátozhat jogot, és nem nyilváníthat valamely magatartást jogellenessé.”

A visszaható hatályú jogalkalmazás tilalma megjelenik még a Jat.-ban a Szabá- lyozási átmenet című pontban is, amikor arra ad iránymutatást a törvény, hogy a hatályba lépő és a hatályát veszítő jogszabály közül melyik alkalmazandó. A Jat. 15.§ (1) bekezdése kimondja, hogy: „A jogszabályi rendelkezést – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a hatálybalépését követően

a) keletkezett tényekre és jogviszonyokra, valamint

b) megkezdett eljárási cselekményekre kell alkalmazni.”

A fentiekkel összefüggésben kimondja a jogszabály azt is, hogy „A jogszabályi rendelkezést – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a hatálya alatt

a) keletkezett tényekre és jogviszonyokra, valamint

b) megkezdett eljárási cselekményekre a jogszabályi rendelkezés hatályvesz- tését követően is alkalmazni kell.”

Tekintettel arra, hogy a szerződés megkötése után bekövetkezett jogszabály- változások olyan objektív körülmények, amelyekre a feleknek semmilyen ráhatá- suk nincs, viszont azok adott esetben többletterhet, vagy kötelezettséget háríthat- nak valamelyik félre, célszerű rendezni a szerződésben azt, hogy amennyiben a szerződés hatálya alatt jogszabályváltozás következik be, és ez a felek részére többletkötelezettséget állapít meg, vagy tőle jogot von el, ennek következményei, többletköltségei nem képezik a szerződés részét, és erről a feleknek külön meg kell állapodniuk. Megjegyezzük, hogy ezen többletköltségeket – ha azok szoros értelemben a kivitelezéshez kapcsolódnak (pl. szigorúbb energetikai előírások) – jellemzően a megrendelőnek kellene viselnie, hiszen maga a szerződés az ő ér- dekében jön létre. Olyan költségeket pedig, amelyek a vállalkozó saját működésé- re vannak inkább kihatással (pl. szigorúbb munkavédelmi szabályok, új adatvédelmi rendelkezések), célszerű a vállalkozóra telepíteni – azonban ezek- nek a kérdéseknek a rendezése nyilvánvalóan a felek szerződéses megállapodá- sának függvénye.

2. Előnyök-hátrányok

Mivel a jövőbeli jogszabályváltozásból eredő bizonytalanságot, kockázatot a felek nem tudják érdemben korlátozni vagy kizárni, feltétlenül javasolt az ilyen esetek- ből eredő költségviselést előre rendezni a szerződésben, vagy arról megállapodni, hogy amennyiben ilyen felmerül, akkor a felek ezen költségekről esetileg fognak megállapodni.

Javasoljuk tehát, hogy ilyen esetben a vállalkozó mindenképpen kezdemé- nyezzen egyeztetést a megrendelővel. A vállalkozótól nem várható el ugyanis, hogy a szerződés aláírása előtt kalkuláljon olyan előre nem látható költségekkel és körülményekkel, amelyek egy esetleges, a szerződés teljesítése során bekö- vetkező jogszabályváltozás okán merülnek fel – bár az nyilvánvalóan elvárható tőle is, hogy a már elfogadott, kihirdetett, de még hatályba nem lépett rendelkezé- sekkel kalkuláljon már az ajánlatában is.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2010. évi CXXX. törvény a jogalkotásról – 2.§, 15.§;

Kivitelezéssel kapcsolatos biztosítások

1. Fogalma és jellemzői

Tekintettel arra, hogy az építőipari tervezési és kivitelezési tevékenység sok le- hetséges kockázatot hordoz magában, a felek megállapodhatnak, ill. bizonyos esetekre a jogalkotó előírja, hogy a vállalkozó meghatározott biztosítások meg- kötésére ill. fenntartására köteles. Ezek a biztosítások jellemzően a következők lehetnek:

2. Jellemző biztosítások az építőiparban

2.1. Tervező, illetve kivitelező felelősségbiztosítása

A közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó esetekben 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet 11. § alapján tervezési és mérnöki szolgáltatás megrendelése esetén az ajánlattevő köteles legkésőbb a szerződéskötés időpontjára − vagy a szerződés- ben meghatározott, a szerződés hatálybalépését követő, de a felelősségbiztosí- tással érintett tevékenység megkezdését megelőző időpontig – felelősségbiztosí- tási szerződést kötni, vagy meglévő felelősségbiztosítását kiterjeszteni az ajánlatkérő által az eljárást megindító felhívásban vagy a közbeszerzési doku- mentumokban előírt mértékű és terjedelmű felelősségbiztosításra.

2.2. Kötelező biztosítás a bejelentéssel érintett lakóépület tekintetében

A 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet értelmében a bejelentéssel érintett lakóépület tekintetében

a) az építtetővel közvetlen szerződéses kapcsolatban álló építész vagy más szakági tervező az általa vállalt tervezési és tervezői művezetési tevékeny- ség,

b) a fővállalkozó kivitelező az általa vállalt építőipari kivitelezési tevékenység- körében okozott kár megtérítésére köteles felelősségbiztosítási szerződést kötni, és azt a rendeletben meghatározott ideig fenntartani.

A felelősségbiztosítással a tervezőnek legkésőbb a tervezési szerződés meg- kötésekor, a fővállalkozó kivitelezőnek pedig legkésőbb a munkaterület átadása- kor rendelkeznie kell.

A felelősségbiztosításnak fedezetet kell nyújtania a biztosított tevékenység kö- rében felmerülő dologi és személyben történő károkozás esetére.

A tervezői felelősségbiztosításnak ki kell terjednie a tervező és alvállalkozója által a tervezési tevékenységgel, és a tervező, vagy az általa bármilyen jogvi- szonyban foglalkoztatott másik tervező által végzett tervezői művezetéssel oko- zott károkra.

A fővállalkozó kivitelező felelősségbiztosításának ki kell terjednie a felelős- ség-biztosítási szerződés hatálya alatt a fővállalkozó kivitelező és alvállalkozói által az építőipari kivitelezési tevékenységgel érintett lakóépület hibás építési te- vékenységével okozott dologi károk, a fővállalkozó kivitelező és alvállalkozói által harmadik személyeknek okozott károk, valamint az általa bármely jogviszonyban foglalkoztatott felelős műszaki vezető által okozott károk biztosítására. A felelős- ségbiztosításnak legalább a rendeletben meghatározott összegű fedezetet kell biztosítania ezen biztosítások esetében.

A felelősségbiztosításnak a felelősségbiztosítási szerződés hatálya alatt oko- zott és legkésőbb a szerződés megszűnését követő 3 éven belül bekövetkezett, a biztosító részére bejelentett, biztosítási eseménynek minősülő károkra kell fede- zetet nyújtania. A szerződésnek fenn kell állnia a tervező esetében legalább az elektronikus építési főnapló megnyitását követő 2 évig, fővállalkozó kivitelező ese- tében legalább a lakóépület műszaki átadás-átvételének lezárásáig.

A biztosításra vonatkozó fedezetigazolást az elektronikus építési naplóba is fel kell tölteni.

2.3. Egyéb biztosítások

A fenti építőipari tevékenységhez kapcsolódó, jogszabályi kötelezettség alapján megkötendő biztosításokon felül a felek természetesen a szerződési szabadság keretein belül egyéb biztosítások megkötésében is megállapodhatnak. A felek gyakran megállapodnak abban, hogy a vállalkozó köteles a szerződés teljes idő- tartamára az alvállalkozókra is kiterjedő teljes körű építési-szerelési, valamint fe- lelősségbiztosítást kötni és azt folyamatosan fenntartani. A biztosításra vonatkozó fedezetigazolást a vállalkozó jellemzően legkésőbb a kivitelezés megkezdésekor köteles a megrendelőnek átadni. Sok esetben úgy állapodnak meg a felek, hogy a megrendelő a biztosításban kedvezményezettként van feltüntetve, vagyis adott esetben a biztosító közvetlenül neki fogja fizetni a biztosítási összeget.

3. Előnyök-hátrányok

Amint a fentiekből látjuk, a biztosítás megkötése sok esetben jogszabályi kötele- zettség, azonban azokban az esetekben is célszerű ilyen biztosítást megkövetelni a vállalkozótól, ha az egyébként nem kötelező, mivel a megrendelő pozícióját je- lentősen könnyebbé teszi, és biztosítja azt, hogy egy esetleges káresemény ese- tén valóban megtérülnek a felmerült károk, költségek. Bár a biztosítás a vállalkozó oldalán nyilvánvalóan költséggel jár, a vállalkozó számára előnyös, hogy egy vá- ratlan káresemény nem lehetetleníti el a vállalkozás helyzetét, mivel a biztosító a bekövetkezett – vállalkozó vagy harmadik személy vagyonában ill. személyi sérü- léssel összefüggően felmerült – kárt a biztosítási szerződés feltételei szerint meg- téríti.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:439.§-474.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól 11.§, 26.§;

155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet – a lakóépület építésének egyszerű bejelenté- séről -6/A-6/E.§.

Kooperációs értekezletek rendje, dokumentálása

1. Fogalma és jellemzői

A kooperációs értekezletek meghatározása nem szerepel jogszabályban, azokat a gyakorlat alakította ki; jogi gyökerük a Ptk. azon alapelve lehet, miszerint a szer- ződés teljesítése során a feleket együttműködési kötelezettség terheli. Ezek az értekezletek egyrészt a teljesítésben részt vevő felek egyeztetésének színterei, másrészt, olyan fórumok, ahol a felek alkalmanként a kivitelezés aktuális kérdése- it egyeztetik a tervező, megrendelő és a beruházás-lebonyolító, valamint a mű- szaki ellenőr részvételével.

A kooperációs értekezlet a kivitelezés közben – nagyobb projekteknél – rend- szerint heti rendszerességgel kerül megtartásra, ahol általában a beruházáslebo- nyolító vezeti és készíti a jegyzőkönyvet. A kooperáció célja, hogy a felek rögzít- sék az aktuális feladatokat, felvessék a problémákat és az esetleges megoldási lehetőségeket, kijelöljék a feladatok felelőseit, a teljesítési határidőket.

A kooperációk alkalmával felvett jegyzőkönyvek célja, hogy pontos, hiteles ké- pet adjanak minden résztvevő számára a beruházás aktuális helyzetéről és előre- haladásáról a teljesítés alatt, konkrétan meghatározzák az aktuális feladatokat és nyomon követhetővé tegyék a projektet.

Lényeges az is, hogy a kooperációs értekezleten született megállapodások, döntések jogkövetkezménye egyértelműen rögzítésre kerüljön. Amennyiben a megállapodás a felek között fennálló szerződés módosításával jár együtt (pl. pót- munka megrendelése, vagy változtatás esetén), akkor a feleknek gondoskodni kell arról, hogy a jegyzőkönyvi megállapodást az arra jogosult személyek által cégszerűen aláírt, írásbeli szerződésmódosításban rögzítsék.

Célszerű a szerződésben vagy annak mellékletében rögzíteni, hogy a kooperá- ciók mely napokon kerülnek megtartásra, hogy minden fél tudjon ahhoz előre iga- zodni. Meghatározandó a meghívás rendje és módja, a témafelvetés előzetes szükségessége, hogy mindenki tudjon készülni és így a megbeszélés hatékony legyen. A hatékonyság érdekében célszerű előre jelezni a tervezői részvétel szük- ségességét, illetve azt is, hogy milyen kérdések kerülnek megtárgyalásra.

A jegyzőkönyv vezetésének célszerű előre meghatározott formát is adni, így mindenki könnyen tájékozódik benne. Írásban, rövid úton meg kell küldeni a részt- vevőknek és rövid véleményezési, jóváhagyási idő megszabásával véglegesíteni, egy előre meghatározott helyen tárolni és mindig hozzáférhetővé tenni. Erre az egyre általánosabbá váló IT-megoldások széles lehetőséget kínálnak (lásd a Szerver alapú dokumentáció-kezelés című szócikket is).

2. Előnyök-hátrányok

A megfelelően előkészített kooperációs értekezlet hatékonyan tudja a felek közöt- ti együttműködést elősegíteni, és egyúttal teret ad annak is, hogy a felek ezen megbeszélés keretében gyorsan és hatékonyan egyeztessék, megoldják az ösz- szes vitás, vagy tisztázatlan kérdést is, ami a kivitelezés során felmerül. Minde- mellett javasolt a megrendelő és beruházáslebonyolító/műszaki ellenőr között kü- lön rendszeres megbeszélést is tartani.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:62.§

Költségvetések, költségvetési kiírások

1. Fogalma és jellemzői

A kivitelezési dokumentáció az Épkiv. értelmében alapvetően a tervezési program- ban megadott alapvető követelmények és egyéb előírások – ellenőrizhető módon történő – kielégítését bizonyító, az építmény megvalósításához szükséges tervet, műszaki leírást, információt, teljesítménynyilatkozatot és utasítást tartalmazó egy- séges dokumentum, amely alapján a tervezett építmény célszerűen és gazdasá- gosan megvalósítható. A kivitelezési dokumentációnak továbbá egyértelműen meg kell határoznia az építmény részévé váló összes anyag, szerkezet, termék, beépített berendezés Épkiv-ben előírt jellemzőit.

A kiviteli tervek, mint a kivitelezési dokumentáció részei meg kell, hogy felelje- nek az Épkiv. 1. számú mellékletében előírt tartalmi követelményeknek. A kivitele- zési dokumentáció munkarészeit a felelős tervező a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara szabályzatainak figyelembevételével határozza meg.

A fenti felhatalmazás alapján a Magyar Mérnöki Kamara Építési engedélyezési

– építési műszaki kivitelezési tervdokumentációk tartalmi és formai követelmé- nyei – I. kötet: Épületekre vonatkozó szabályok című szabályzata (hatályos 2017. május 26-tól) – a továbbiakban: Szabályzat – 4.2 pontja (az Alaptervek tartalmi követelményeinek meghatározását tartalmazó 4. ponton belül) az alábbiak szerint rendelkezik:

„4.2. Árazatlan költségvetés tételes mennyiségi kiírás

A terveken ábrázolt szerkezetek és anyagok főbb volumenét meghatározó té- teles árazatlan költségvetési kiírás, a kiviteli tervek részletességén alapuló mély- ségben kidolgozva. A kiírásban megadott tételekhez a kivitelezőnek kell kalkulálni az adott munkákhoz tartozó kiegészítő elemek és anyagok beszerzésével és be- építésével is … A tervdokumentációban jelezni kell, hogy a költségvetés kiírás együtt kezelendő a tervdokumentációval, a kiírt mennyiségek ellenőrzése a kivite- lező feladata és felelőssége, illetve, hogy a költségvetési kiírás és a tervek között jelentkező esetleges eltérések esetén a tervek a mérvadóak.”

Ebből megállapíthatóan az árazatlan költségvetés az alapterv kötelező részét képezi. Ennek megfelelően a költségvetési kiírást a megrendelő készítteti el a ter- vező bevonásával.

Az építőipar valamennyi szereplőjének érdeke, hogy a kiírások mindig a lehető legmagasabb szakmai színvonalat képviseljék, ezért törekedni kell a mindenki számára egyaránt hozzáférhető és bevált, folyamatosan karbantartott költségve- tés készítő programok alkalmazására, mely széles körű tétel választékot is biz- tosít.

A költségvetésnek tartalmaznia kell minden olyan tételt, amely a kivitelezéshez szükséges. A költségvetést a költségvetés készítő programokban fellelhető tételek segítségével a lehető legrészletesebb tételbontásban kell elkészíteni. Általános- ságban a tervről a mennyiségi adatok kiszámolhatók, de lehetnek olyan munkaré-

szek, melyek mennyisége kizárólag a költségvetésben határozhatók meg. Az „1 készlet”, mint mennyiségi egység gyakori alkalmazása kerülendő.

A költségvetésben szerepeltetni kell minden olyan ideiglenes melléklétesít- ményt (utak, kerítések, konténerek stb.), és költségelemet (pl. víztelenítés, közte- rület foglalási díj, biztosítás, ideiglenes energiák díja) is, mely a kivitelezéssel ösz- szefüggésben merül fel.

A költségvetési tétel a tétel szövegéből, a mennyiség és a mennyiségi egység eltüntetéséből tevődik össze. A munkanemeket minden esetben összesíteni kell, ezekről pedig egy főösszesítőt kell készíteni. A költségvetésnek alkalmasnak kell lennie arra, hogy abból a havi teljesítmények ismeretében a részszámla értéke ki- számítható legyen.

A Ptk. 6:252. § (3) előírja, hogy a kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Amennyiben a terv vala- mely hibája vagy hiányossága csak a kivitelezés folyamatában válik felismerhető- vé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.

Hasonlóan kimondja az Épkiv. 3.§ (1) bekezdés is, hogy: „A kivitelezési szerző- dés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivi- telezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.”

Ennek értelmében tehát a mennyiségek ellenőrzését a vállalkozónak el kell vé- geznie még a szerződéskötés előtt, hiszen adott esetben abból indulunk ki, hogy a megrendelő laikus, nem szakmabeli, és ő a költségvetés hibáit, hiányosságait

– még kellő gondosság mellett sem – ismeri fel feltétlenül. A Szabályzat is kifeje- zetten utal arra, hogy a kiírt mennyiségek ellenőrzése a kivitelező feladata és fe- lelőssége.

Amennyiben a vállalkozó részben el kíván térni a költségvetési tétel tartalmától, úgy az adott tételnél jeleznie kell a változtatást (kivéve a közbeszerzési eljárások során, ahol általában a tétel beárazása kötelező, esetleg az ajánlat más részében jelezhető az eltérés, ha azt a kiírás megengedi).

A költségvetés felülvizsgálatának fontosságát különösen hangsúlyossá teszi az a körülmény, hogy az átalányáras szerződés esetén a költségvetés mennyiségi hibáira a kivitelező a szerződés aláírása után nem hivatkozhat. A költségvetésben nem, de a kiviteli tervdokumentációban szereplő tételeket pedig többletmunkaként a kivitelezőnek további díjazás nélkül el kell végeznie, ha az a szerződés meg- kötésének időpontjában előrelátható volt. (Lásd még a Pótmunka-többletmunka cikket.) Ezzel kapcsolatban utalunk arra, hogy a kivitelezésnél irányadó dokumen- tumok fontossági sorrendjét a szerződésben – utólagos viták elkerülése érdeké- ben – célszerű rögzíteni. Ezen sorrendet a felek szabadon állapítják meg, azon- ban célszerű e következő sorrendet követni: terv, műszaki leírás, költségvetés. E szerint kell tehát dönteni a szerződésszerű kivitelezés feltételeiről amennyiben a dokumentumok között ellentmondás mutatkozik.

Az állami építési beruházásokról szóló 2023. évi LXIX. törvény akként rendel- kezik, hogy a tervező a tételes költségvetési kiírást az egységesen alkalmazni rendelt költségvetési tételrendszerben készíti el [19. § (5)], a kivitelező a kiválasz- tására irányuló közbeszerzési eljárásban az ajánlattevő a kivitelezési dokumentá- ció áttekintését követően, az abban szereplő tételes árazatlan költségvetés alap-

xxx ad ajánlatot, továbbá a kivitelező nem készít saját költségvetést, hanem a kivitelezési dokumentációban foglaltakra figyelemmel a kiadott tételes árazatlan költségvetés szerint ad ajánlatot [44. § (1) és (3)].

Megjegyezzük, hogy ezen jogszabály az állami építési beruházások rendjéről általánosságban előírja, hogy a kivitelezési szerződésben rögzíteni kell az előre nem látható mértékű építőanyagár-változással és a munkadíjjal összefüggésben jelentkező költségváltozás kockázata kezelésének objektív piaci mutatók alapján történő, képletszerűen kiszámítható módját is.

2. Előnyök-hátrányok

A kiviteli dokumentáció részét képező dokumentumok összhangja és a költségve- tés tervnek való megfelelése alapvető fontosságú a kivitelezés során. Különösen igaz ez azért, mivel a kivitelezési szerződéseknél a felek közötti viták alapját sok esetben az ezen eltérésekből, téves számításokból, kimaradt tételekből stb. adó- dó szakkérdések képezik.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári törvénykönyvről 6:244-245.§, 6:252.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§, 1. Melléklet.

2023. évi LXIX törvény az állami építési beruházások rendjéről 19. §, 44. §, 47. §

Kötbér

1. Fogalma és jellemzői

A kötbér szerződést biztosító mellékkötelezettség, mellyel a kötelezett pénz fize- tésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megsze- gi a szerződést.

A kötbért tehát a Ptk. a szerződés megszegésének egyik szankciójaként neve- síti.

Fontos, hogy kötbért kikötni csak írásban lehet, és pontosan meg kell határozni a kivitelezési szerződésben, hogy milyen jellegű szerződésszegés (pl. késedelem, teljesítés meghiúsulása, vagy hibás teljesítés) esetén áll fenn kötbérfizetési köte- lezettség.

A kötbér átalánykártérítés jellegű, ezért a jogosult (kivitelezési szerződésekben jellemzően a megrendelő) kötbérigényének érvényesítéséhez már az is elegendő, ha a szerződésben kikötött szerződésszegésre alapot adó feltétel (pl. késedelem, hibás teljesítés, meghiúsulás) objektíve bekövetkezett. A kötbérre jogosultnak csak a szerződésszegés bekövetkezését kell bizonyítania, nem szükséges, hogy a szerződésszegésből eredően kára származzon. A kötbért tehát attól függetlenül lehet érvényesíteni, hogy a jogosultnál keletkezett-e kár, ill. milyen összegű kár keletkezett. Amennyiben a jogosultnak a kötbéren felül kára keletkezik, azt a köt- bér mellett is jogosult érvényesíteni, sőt akkor is jogosult kártérítést követelni, ha a kötbérigényét nem érvényesítette.

Megjegyezzük, hogy a szerződő felek szerződésben biztosított jogai és kötele- zettségei egyensúlyának biztosítása érdekében célszerű lehet a szerződésben a megrendelőt terhelő kötbérfizetési kötelezettséget is előírni. A kötbérfelelősség alól a kötelezett csak akkor mentesülhet, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést az ellenőrzési körén kívül eső olyan körülmény okozta, amely a szerződéskötés- kor nem volt előre látható, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje, vagy a kárt elhárítsa. E feltételek konjunktívak, azaz a mentesüléshez mindegyi- kük egyidejű fennállása szükséges.

A kivitelezési szerződésekben az alábbi kötbérfajták fordulnak elő legnagyobb gyakorisággal:

1. Késedelmi kötbér,

2. Meghiúsulási kötbér,

3. Hibás teljesítési kötbér.

Mivel a fenti háromtípusú kötbérrel lényegében bármilyen szerződésszegést szankcionálni lehet, a fenti kötbérek adott esetben megfelelő biztosítékot jelente- nek a megrendelő számára a teljesítés kikényszerítése és a nem, vagy nem szer- ződésszerű teljesítés szankcionálása érdekében.

2. Kötbérfajták

2.1. Késedelmi kötbér

Késedelmi kötbér kikötése esetén a kötelezett akkor köteles kötbért fizetni, ha a szerződésben meghatározott (akár rész-, akár vég-) határidőkre, neki felróhatóan nem teljesít. A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a tel- jesítési kötelezettség alól.

2.2. Meghiúsulási kötbér

A meghiúsulási kötbér a kivitelezési szerződés tárgyát képező munkálatok kötele- zettnek felróhatóan történő nem teljesítése esetén szolgál biztosítékul a jogosult számára. A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja.

2.3. Hibás teljesítési kötbér

A hibás teljesítési kötbér alapvetően abban különbözik a a meghiúsulási kötbértől, hogy a kötelezett ebben az esetben teljesíti a szerződéses kötelezettségét, azon- ban az általa teljesített szolgáltatás nem felel meg a jogszabályban meghatáro- zott, vagy a szerződésben kikötött minőségi követelményeknek.

A Ptk. elvi éllel mondja ki, hogy a szintén hibás teljesítés esetén alkalmazható jogkövetkezménnyel, a szavatossággal kapcsolatos igény nem érvényesíthető, amennyiben a jogosult a hibás teljesítési kötbér iránt igényét kívánja érvényesí- teni.

A késedelmi, a meghiúsulási és a hibás teljesítési kötbér összehasonlítása és egymáshoz való viszonya tekintetében külön kiemelendő, hogy:

– késedelmi/hibás teljesítési kötbér érvényesítése esetében a jogosult a köt- bér szerződésben rögzített mértékének megfelelő összegben történő megfi- zetése mellett változatlanul követelheti a kötelezett teljesítését is, míg a meghiúsulási kötbér összegének követelése a teljesítés követelését kizárja,

– meghiúsulási kötbér érvényesítése a késedelmi/hibás teljesítési kötbér érvé- nyesítését kizárja. A meghiúsulási kötbér követelése mellett ugyanis egyide- jűleg teljesítést nem lehet követelni, tehát a késedelmi/hibás teljesítési köt- bér egyidejű követelése (amelyekkel párhuzamosan teljesítés is követelhető) fogalmilag kizárt.

3. A kötbér mértéke

A kötbér mértékére vonatkozóan előírást a Ptk. nem tartalmaz, annak meghatáro- zása – a szerződési szabadság alapelvéből kiindulva – a felek döntési autonómi- ája körébe tartozik.

Az építész szakma, valamint a bírói ítélkezés által kialakított és állandóan for- málódó, irányadó, évtizedes gyakorlat azt mutatja, hogy a kötbér mértékének ki- alakítása során az arányosság követelményét szükséges figyelembe venni, vagy- is a kötbér mértékét a szerződésben rögzített szolgáltatás értékéhez javasoljuk igazítani.

Javasoljuk, hogy a felek a kiegyensúlyozott szerződéses jogviszony érdekében olyan kivitelezési szerződést kössenek, melyben a kikötött kötbérek mértéke limi- tálva van.

A Ptk. vonatkozó rendelkezései a kötbér mértékét és maximumát nem határoz- zák meg, azonban a jogszabály kimondja, hogy a túlzott mértékű kötbér összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. Túlzott mértékűnek – az irányadó bírósági ítéletek által kimunkált joggyakorlat alapján – akkor minősül a kötbér, ha annak mértéke a szerződés alapján nyújtandó szolgáltatás értékéhez képest fel- tűnően aránytalan. A kötbér összegének bíróság általi mérséklése esetén tehát a bíróság elsődlegesen a nyilvánvaló aránytalanságot veszi alapul, emellett pedig kisebb súllyal ugyan, de vizsgálja a jogosultnak a teljesítéshez fűződő érdekét, a szerződésszegés enyhébben, vagy súlyosabban megítélhető voltát, az okozott hátrány nagyságát és a felek helyzetét.

Kivételes esetekben jogszabály a kötbér mértékét előírhatja, vagy maximalizál- hatja Pl. a 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbe- szerzésének részletes szabályairól 27.§ szakasza alapján a nyertes ajánlat- tevőként szerződő fél az alvállalkozóval kötött szerződésben az alvállalkozó telje- sítésének elmaradásával vagy hibás teljesítésével kapcsolatos igényeinek biztosítékaként legfeljebb a szerződés szerinti, áfa nélkül számított ellenszolgálta- tás 10-10%-át elérő biztosítékot köthet ki.

4. Előnyök-hátrányok

Amint az a fentiekből látható, kötbér érvényesítéséhez nincs szükség kár bekövet- kezésére és a kár bizonyítására, a kikötött kötbér mint átalánykártérítés önmagá- ban a szerződésszegés következményeként jár. Mivel a kár és az összegszerű- ség bizonyítása egy perben mindig nehéz és kockázatos, nyilvánvaló, hogy a kötbér bírósági érvényesítése – ahol ezen tényeket nem kell bizonyítani – mindig sokkal könnyebb és kedvezőbb helyzetbe hozza a jogosultat. A kötbér előnye alapvetően ebben áll.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:186-189.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 27.§.

Mentesülés a szerződésszegés következményei alól – vis maior

1. Fogalma és jellemzői

A szerződéses kapcsolatokban – különösen a kivitelezési szerződések esetében

– gyakran előfordul, hogy valamelyik fél a szerződésben vállalt valamely kötele- zettséget nem, vagy késedelemmel tudja teljesíteni, tekintettel arra, hogy olyan neki fel nem róható, előre nem látható, elháríthatatlan esemény következik be, amely kizárja a szerződő fél felelősségét a késedelmes teljesítésért, vagy nem tel- jesítésért.

A szerződésszegéssel okozott károk esetére a Ptk. 6:142. § előírja, hogy aki a szerződés megszegésével a másik félnek kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Men- tesül azonban a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzé- si körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa.

Ahhoz tehát, hogy az adott fél a szerződésszegéssel okozott károk megtéríté- sének kötelezettsége alól mentesüljön, a fenti három konjunktív feltételnek min- denképpen fenn kell állnia:

1.1. A szerződésszegő fél ellenőrzési körén kívüli körülmény Tipikusan ilyenek lehetnek a természeti csapások (árvíz, tornádó, tűzvész stb.), bizonyos társadalmi-politikai események (háború, forradalom stb.), bizonyos álla- mi intézkedések (embargó, drasztikus adóváltozás), radikális piaci változások (ki- vételes árfolyamváltozás, vagy infláció, rendkívüli helyzetek okozta anyagellátási, árubeszerzési nehézségek stb.) – ezeket, a felek által el nem hárítható körülmé- nyeket nevezik „vis maior” -nak. Nem tartoznak viszont ide az adott fél belső üzemi rendjének zavarai, az adott fél alkalmazottainak magatartása (például sztrájk, bal- eset stb.).

1.2. Előre nem láthatóság

Az eseménynek objektíve váratlannak, kiszámíthatatlannak kell lennie. Nem vezet a fél mentesüléséhez tehát, ha az adott eseménnyel (pl. háborús helyzet egy adott területen) már a szerződés megkötésekor számolnia kellett volna. A bírói gyakor- lat szerint például – amennyiben egy adott földrajzi területen a háborús helyzet már a szerződéskötéskor nyilvánvaló volt – az ebből eredő szerződésszegés kö- vetkezményei alól a fél még akkor sem mentesülhet, ha a háború egyébként vis maior eseménynek minősülne.

1.3. Nem volt elvárható, hogy a fél a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa

Mivel egyre bővül azon események köre, amelyek a technika adott színvonalán megfelelő ráfordítás mellett elkerülhetők vagy elháríthatók lennének, ezért a bírói gyakorlatban az kerül előtérbe, hogy adott esetben elvárható volt-e a féltől az adott körülmény elhárítása észszerű költségráfordítás mellett.

2. Események dokumentálása

Az építőiparban a gyakorlatban számos alkalommal előfordul, hogy a fenti felso- rolásban szereplő, előre nem látható, elháríthatatlan események – jellemzően a természeti erőknek vagy időjárási jelenségeknek köszönhetően – következnek be, amelyek a vállalkozónak fel nem róhatóak, mégis akadályozhatják, adott eset- ben meg is hiúsíthatják a vállalkozó szerződésszerű teljesítését. Ilyen események bekövetkezésekor javasoljuk az esemény részletes, egzakt leírását az építési naplóba, továbbá amennyiben az olyan jellegű, hogy az a munkavégzést huzamo- sabb ideig lehetetlenné teszi és ez a szerződésben foglalt (rész)határidőkben tör- ténő teljesítésre is kihatással van, úgy mindenképpen javasolt írásban, levél útján tájékoztatni a megrendelőt, részletezve a helyzet kialakulásának okát és annak hatásait, valamint kérni a kivitelezési szerződés közös megegyezéssel történő módosítását a teljesítési (rész)határidő tekintetében. (Javasolható például rendkí- vüli időjárás, felhőszakadás stb. esetén a részletes, folyamatos adatrögzítés, füg- getlen szakértő folyamatos vizsgálata stb.)

Ennek kapcsán fontos tisztában lenni azzal is, hogy a Ptk. alapján a felek aka- dályközlési kötelezettséggel tartoznak egymás felé, vagyis a „felek kötelesek egy- mást értesíteni, ha a szerződésben vállalt valamely kötelezettség teljesítése előre láthatóan akadályba ütközik, kivéve, ha az akadályt a másik félnek közlés nélkül is ismernie kellett.” Ezen kötelezettség elmulasztásával okozott kárért a mulasztó fél a szerződésszegésért való felelősség szabályai szerint felelős.

3. A károsult közrehatása

A Ptk. egyebekben kár fogalmára és a kártérítés módjára, valamint a szerző- désszegéssel okozott károkkal kapcsolatban a károsult kármegelőzési, kárelhárí- tási és kárenyhítési kötelezettségére, továbbá a közös károkozók felelősségére a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályait rendeli alkalmazni.

Ebben a körben fontos kiemelni, hogy a károsultat kármegelőzési, kárelhárítási és kárenyhítési kötelezettség is terheli. Az e kötelezettségek felróható megszegé- se miatt keletkezett kárt – vagyis amennyiben a károsult nem tesz meg minden elvárhatót a kár enyhítése érdekében – a károkozó nem köteles megtéríteni.

Amennyiben a jogosult (pl. megrendelő) is közrehatott a kár bekövetkezésé- ben, a károkozó és a károsult között a kárt magatartásuk felróhatósága arányá- ban, ha ez nem megállapítható, közrehatásuk arányában kell megosztani. Ha a közrehatás arányát sem lehet megállapítani, a kárt a károkozó és a károsult között egyenlő arányban kell megosztani.

4. Előnyök-hátrányok

A felek alapvetően felelősek a szerződésszegésükből keletkező károkért, ezen fe- lelősség alól amint az a fentiekből kitűnik – csak nagyon szűk körben tudnak men- tesülni. Megjegyezzük, hogy a felek a szerződésszegésből eredő felelősségüket jogosultak közös megegyezéssel kizárni vagy korlátozni, azonban a szándékosan okozott, továbbá emberi életet, testi épséget vagy egészséget megkárosító szer- ződésszegésért való felelősséget korlátozó vagy kizáró szerződési kikötés semmis.

Amennyiben a szerződésszegés folytán kár keletkezne, akkor pedig a jogosul- tat (aki rendszerint a megrendelő) is felelősség terheli, hogy tegyen meg mindent a kárenyhítési kötelezettsége keretén belül – ellenkező esetben ez is a terhére esik.

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 6:126.§, 6:142.§, 6:144.§, 6:152.§,

Mérföldkövek

1. Fogalma és jellemzői

Az építőipari projektek általános „mérföldkő” elnevezést jogszabály kifejezetten nem definiálja. A mérföldkő a projekt menedzsmentben használt olyan eszköz, amelynek az a funkciója, hogy a projekt ütemtervében meghatározott – a megren- delő, illetve sok esetben minden fél számára fontos – műszaki készültségi ponto- kat (komplex előrehaladási pontokat) megjelöljön a szerződésben és azokhoz szerződéses jogkövetkezményeket (számla kibocsátási lehetőség, kötbér, fel- mondás stb.) fűzzön. Hasonló megközelítésben szól az Épkiv. is több helyen „tel- jesítési szakaszról”, ill. „kivitelezési szakaszról”. A mérföldkő jogi szempontból bi- zonyos esetekben, osztható szolgáltatás esetén részteljesítésnek minősülhet.

Egy komplex projekt megvalósítása számos kisebb részfeladat kivitelezését, teljesítését jelenti. E feladatcsoportok szakaszolják is a projektfolyamatot, és ez- zel azonos időben lehetőséget biztosítanak a projektmenedzsment számára, hogy a projektfeladatok kivitelezése közben is ellenőrizni tudják a munka előreha- ladását.

A projektek természetes megvalósítási fázisaihoz tartozó „jelzőtáblákat” nevez- zük a projekt mérföldköveinek.

A mérföldkő általában két elemet tartalmaz:

– az elérendő állapot leírását,

– a kívánt állapot eléréséhez szükséges feltételeket és kritériumokat, amelyek specifikusak és mérhetőek (például időpontokat).

Az utóbbi évek gyakorlata azt mutatja, hogy az építőipari kivitelezési projektek összetettsége és a kivitelezési folyamatok összefüggései miatt a mérföldkövek ki- kötésére megalapozott megrendelői igény mutatkozik.

A mérföldkő akár a szerződés teljesítése érdekében teendő jogi lépések, akár a tervezés egyes fázisai, akár a kivitelezés elvárt előrehaladásának számonkéré- sére alkalmas eszköz a megrendelő kezében. Lényege, hogy a vállalkozó szerző- désszerű teljesítése egy adott időpontban valamely előre meghatározott készült- ség/ismérv elérésével vagy esemény bekövetkezésével igazolható legyen.

A Felek a mérföldkövek teljesítésére a szerződésben határidőt kötnek ki, ame- lyek elmulasztásához szankciók is társulhatnak. A mérföldkövek célja végső soron a projekt teljesítésének folyamatos nyomon követhetősége. A mérföldkövek lehe- tővé teszik azt is, hogy a teljesítés esetleges késedelmét a megrendelő idejében érzékelje, és a késedelem által okozott károkat, következményeket idejében eny- hítse vagy megelőzze.

2. A mérföldkövek funkciója

Egy beruházás határidőre történő megvalósulását sok tényező befolyásolhatja. A megrendelő egy szerződés teljesülését a szerződéshez rendelt ütemterv alap- ján ellenőrzi, s az ehhez képest megállapítható késedelem esetén a vállalkozótól

intézkedéseket kérhet (pl. munkavégzés felgyorsítása, több munkaerő bevonása stb.), a szerződés szerint szankciót alkalmazhat, súlyos szerződésszegés esetén pedig a szerződést is felmondhatja (a szerződés teljesítésének megkezdése előtt attól elállhat), illetve adott esetben másik vállalkozót vonhat be.

A kivitelezés folyamatos finanszírozása szempontjából nagyobb volumenű pro- jekteknél mindenképpen szükséges a részszámlák elszámolásának lehetősége, amelyek jellemzően mérföldkövekhez kötődnek. Ha ezeknek az összege és a rész- számla kibocsátás feltétele egyértelműen meg van határozva és egy objektív felté- telhez van kötve, az nagymértékben csökkenti az elszámolási viták lehetőségét.

A mérföldkő teljesítése akkor igazán számonkérhető a kivitelezőn, ha annak el- mulasztása vagy késedelme jogkövetkezménnyel jár. Ennek okán a felek gyakran úgy állapodnak meg, hogy a kivitelezési szerződésben az egyes kiemelt jelentő- ségű mérföldkövekhez, azok jelentőségének megfelelő mértékű kötbér, – a mér- földkő teljesítésére előírt határidő jelentősebb késedelme esetén pedig – felmondá- si jog kikötésére kerül sor. Sok esetben a felek úgy állapodnak meg, hogy egy

„mérföldkő” késedelmes teljesítéséhez kapcsolt kötbér vagy visszatartás a követ- kező „mérföldkő” vagy a teljes kivitelezés határidőben történő teljesítése esetén visszajár a vállalkozónak. A kivitelezési szerződésben részletesen célszerű szabá- lyozni az egyes mérföldkövek teljesülésének/elmaradásának dokumentálási mód- ját, amelyek adott esetben a sikeres igényérvényesítés alapját képezhetik. A mér- földkövek teljesülését minden esetben jegyzőkönyvben célszerű igazolni.

3. A mérföldkövek műszaki tartalmának megfogalmazása

Mindkét fél érdekét az szolgálja, ha a mérföldkövek szövegszerű tartalmában a lehető legegyszerűbb, műszakilag egzakt és jogilag is egyértelmű megfogalma- zásban jelennek meg a megrendelő elvárásai. Ezeknek az elvárásoknak az adott határidő lejáratakor egyszerű módon ellenőrizhetőnek kell lenniük, vitára nem ad- hatnak okot.

Néhány gyakorlati példa a mérföldkövekre egy tervezést és kivitelezést egya- ránt tartalmazó szerződés esetében (zárójelben az igazolás módja):

– az Ajánlati Dokumentációban kiadott tender tervek alapján a vállalkozó által elkészített engedélyes tervek az engedélyezéshez szükséges egyéb iratok- kal együtt benyújtásra kerültek az építési hatósághoz (ETDR + jegyzőkönyv)

– az építési engedély kiadásra került (jogerős építési engedély vállalása bi- zonytalan és kockázatos lehet, a jogerőre emelkedés ugyanis nemcsak a vállalkozó tevékenységén, hanem rajta kivűlálló harmadik személyeken is múlhat) (ETDR + jegyzőkönyv)

– a kiviteli tervek a megrendelő részére átadásra kerültek, (jegyzőkönyv)

– a mélyalapozási munkák elkészültek, a cölöpök visszavésése befejeződött, a szerkezet továbbépítése nem akadályozott, (jegyzőkönyv)

– a monolit vasbeton szerkezet építési munkái befejeződtek, a kizsaluzás megtörtént, a mérföldkő napját követően a betonfelületek minőségi javítása megengedett/nem megengedett, (jegyzőkönyv)

– az épület beázás-mentes állapotba került, a tetőszigetelés elkészült, a hom- lokzati nyílászárók az organizációs terven jelölt közlekedési útvonalakra eső ajtók kivételével a helyükön vannak, (jegyzőkönyv)

– a technológiai szerelés által érintett, a szerződésben külön listán meghatá- rozott helyiségekben a padlóburkolat és a festés elkészült, a technológia beszállítása elkezdődhet (jegyzőkönyv).

A mérföldkövek meghatározásakor fokozott figyelmet kell fordítani arra, hogy azok meghatározása tökéletesen illeszkedjen az ütemtervhez, a technológiai sor- rendhez, azaz egy-egy mérföldkő teljesítése ne akadályozza a technológiailag utána következő kivitelezési fázis teljesítését (pl. ha a mérföldkő úgy került meg- határozásra, hogy valamennyi külső nyílászáró behelyezésével teljesül, akkor en- nek teljesítését akadályozhatja, ha a következő fázisban pl. olyan gépészeti, vagy technológiai berendezéseket kell az épületbe beszállítani, amelyek csak a nyílás- záró szerelést megelőzően, a nyílászárók számára szabadon hagyott nyílásán férhetnek be stb.).

Esetleges késedelem esetén két járható út van:

– a felek a szerződést a mérföldkő határideje előtt e tekintetben módosítják közös megegyezéssel, vagy a vállalkozó jogos akadályközlésének elfoga- dása után;

– a határidő eredménytelenül eltelik, de ezt követően a vállalkozó kimenti a késedelmet, melyet megrendelő tudomásul vesz.

Amennyiben a felek a kivitelezési szerződésben túlzott és indokolatlan mennyi- ségű mérföldkövet határoznak meg, ezek folyamatos nyomonkövetése adott eset- ben akadályozhatja a kivitelező tevékenységét, illetve állandó vitákhoz vezethet a megrendelő és a vállalkozó között. Ennek során figyelemmel kell lenni arra is, hogy a megrendelő jogosult ugyan a vállalkozót utasításokkal ellátni, azonban ezen utasítás nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a vállalkozó teljesítését terhesebbé – vagyis a mérföldkő nem szűkítheti indokolat- lanul a kivitelezési ütemterv keretei közötti kivitelezői mozgásteret.

4. Előnyök-hátrányok

A felek által észszerűen megállapodott, és indokolt esetben szankcionált mérföld- kövek tehát a fentiek szerint ösztönzőleg hatnak a felek együttműködésére, idejé- ben jelezhetik a teljesítés hibáját, késedelmét, és alternatív megoldások, átszer- vezések stb. révén későbbi jelentősebb, nagyobb következményekkel járó hibák, késedelmek is megelőzhetők vagy következményei enyhíthetők.

Amennyiben azonban a mérföldkövek túlzott száma a kivitelező munkaszerve- zését akadályozza, az indokolatlan terhet ró a kivitelezőre (és adott esetben a folytonos bejárások, ellenőrzések miatt a megrendelőre is).

5. Vonatkozó főbb jogszabályok

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Ép- kiv.);

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 6:240.§.

Műszaki tartalomhoz rendelt minőségi követelmények megfogalmazása

1. Fogalma és jellemzői

A műszaki tartalomhoz rendelt minőségi követelmények megfogalmazására első- sorban a kiviteli tervekben kerül sor.

Az Étv. 38.§ alapján építési tevékenységet – ha kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – kivitelezési dokumentáció alapján lehet végezni. Az általános kivite- lezői gyakorlat azt mutatja, hogy az előző bekezdésben foglaltakra figyelemmel a kiviteli tervdokumentációt akkor is célszerű megkövetelni, ha jogszabály annak hiányában is lehetővé teszi a kivitelezést. A bírósági gyakorlat szerint a terveket a megrendelő utasításának kell tekinteni.

A kiviteli tervdokumentációt többnyire a megrendelő készítteti el, így a tervezés folyamán számára műszaki és költség szempontból egyaránt optimális megoldá- sok kerülnek a tervbe.

A kivitelezési munka minden esetben kizárólag olyan kiviteli tervdokumentáció birtokában végezhető, mely megfelel az Épkiv-nek, így különösen az 1. számú mellékletében előírt tartalmi követelményeknek, s amelyet a megrendelő jóváha- gyása, egyetértése jeléül aláírt, és amely tartalmaz minden információt a kivitele- zés során felhasználandó anyagok, illetve az elkészítendő szerkezetek minőségi követelményei tekintetében. A kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményei tekintetében figyelembe kell venni a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnö- ki Kamara szabályzatait.

A terv helyességéért ugyan elsősorban a tervező felel, de a szakkivitelezőnek minden esetben felül kell vizsgálnia a terveket és köteles a szerződés megkötése előtt a megrendelőt tájékoztatni, amennyiben a terv, vagy annak egy része a kivi- telező véleménye szerint kivitelezésre alkalmatlan. Amennyiben ezt a kivitelező nem teszi meg, az ebből származó későbbi jogkövetkezmények rá hárulnak.

A Ptk. 6:252. § (3) előírja, hogy a kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Amennyiben a terv vala- mely hibája vagy hiányossága csak a kivitelezés folyamatában válik felismerhető- vé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.

Ezzel összecseng az Épkiv. 3.§ (1) bekezdés utolsó mondata, amely az alábbi- ak szerint rendelkezik:

„A kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli an- nak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett ész- lelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.”

Ideális esetben tehát egy hibátlan terv áll a rendelkezésünkre, amelyben az egyes munkarészek műszaki tartalmára vonatkozóan rögzítve vannak a szabvá-

nyok, és ezen túl a felhasználandó anyagok konkrétan nevesítve szerepelnek. Ez esetben a szabványokban és a gyártók által kiadott felhasználási útmutatókban megfogalmazott követelményeknek megfelelően kell a kivitelezési munkát elvé- gezni. Fontos tudni, hogy a nemzeti szabványosításról szóló 1995. évi XXVIII. tör- vény 6.§ szerint a nemzeti szabványok alkalmazása önkéntes, erre figyelemmel célszerű az egyes szabványok alkalmazását a tervekben minél teljesebb körűen rögzíteni, s ezen előírásokat a szerződés mellékletévé tenni, vagy az adott terü- letre vonatkozó szabványok alkalmazására utalni.

A szerződés szerinti minőségi követelmények meghatározásánál a szolgáltatás minőségének tekintetében mindenkor a Ptk. 6:123. § azon szabályából kell kiin- dulni, miszerint a szolgáltatásnak a teljesítés időpontjában alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra, illetőleg, hogy a szolgáltatásnak a rendeltetés szerin- ti célra való alkalmassága szempontjából a minőségi előírásokat is figyelembe kell venni, s ha a felek a minőséget nem határozták meg, a kötelezettnek a forgalom- ban szokásos jó minőségben kell teljesítenie.

Amennyiben szabványok nem állnak rendelkezésünkre, úgy a szerződő fele- ken múlik, hogy valamely Műszaki Irányelvként kiadott konkrét követelményrend- szert alkalmazzanak-e, azonban ezt a szerződésben előre írásban rögzíteniük szükséges.

Ezek körében már ma is rendelkezésre állnak a különféle szakmai szervezetek irányelvei, melyek jó alapot biztosítanak a szerződés műszaki tartalmának megíté- léséhez. Ilyenek például az ÉMSZ (Épületszigetelő, Bádogosok és Tetőfedők Ma- gyarországi Szövetsége) tetőszigeteléssel, homlokzatszigeteléssel, bádogos munkákkal kapcsolatos kiadványai.

Megjegyezzük, hogy az építőipart teljes mértékben átfogó Műszaki Irányelvek kidolgozásával a 36/2016. (XII. 29.) MvM rendelet megbízta az Építésügyi Műsza- ki Szabályozási Bizottságot, amelynek koordinálására az ÉMI Nonprofit Kft. kapott megbízást. Az általa elfogadott irányelveket az ÉMI Nonprofit Kft. honlapján, az

„Irányelvek, fejlesztések” menüben lehet megtalálni.

Amennyiben a felek konkrétan nem kívánnak megállapodni valamely konkrét Műszaki Irányelv alkalmazásáról, úgy helyes gyakorlatként a dokumentumok fon- tossági sorrendjének szerződésben történő rögzítését ajánljuk az alábbiak szerint:

1) MSZ EN Szabvány

2) Műszaki Irányelv

3) Alkalmazástechnikai kézikönyv

4) Esetileg elkészített Technológiai Utasítás (TU)

2. Előnyök-hátrányok

Fontos, hogy a megrendelő által elvárt minőségi követelmények egyértelműen, kellő részletességgel legyenek meghatározva a kiviteli dokumentációban illetve a kivitelezésre vonatkozó szerződésben, hiszen ellenkező esetben az is vitatott le- het, hogy pontosan milyen minőségben kellett volna a kivitelezőnek teljesítenie.

A kivitelezés megkezdése előtt tehát az alkalmazástechnikai kézikönyvet, vagy technológiai utasítást a tervező részére át kell adni jóváhagyásra, ugyanis a ké- sőbbiekben bármilyen probléma felmerülése esetén a tervezői felelősség csak ebben az esetben kérhető számon.

Ilyen dokumentumok hiányában – különösen a különleges kockázatokkal járó szerkezetek esetében – nagyon fontos a szabványok szerinti, vagy műszaki irány- elv szerinti részletességgel kidolgozott, minden szükséges műszaki információt tartalmazó egyedi műszaki leírás.

A Ptk. egyértelművé teszi azt is, hogy a terv hibája miatt mindaddig érvényesít- hetőek a szerződésszegésből fakadó jogok a tervezővel szemben, amíg a terv alapján kivitelezett szolgáltatás tervhibával összefüggő hibás teljesítése miatt jo- gok gyakorolhatók, hiszen adott esetben a tervek hibája a kivitelezés során fog manifesztálódni és nyilvánvalóvá válni.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:123.§, 6:251-252.§;

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv.) 38.§.;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Ép- kiv.);

1995. évi XXVIII. törvény a nemzeti szabványosításról.

Mintavételi és minősítési terv a kivitelezési szerződésben

1. Fogalma és jellemzői

Amennyiben a felek erről megállapodtak, a munkaterület átadás-átvételét követő- en a vállalkozó Mintavételi és Minősítési Tervet (a továbbiakban: MMT) készít és ad át a megrendelő részére.

Közbeszerzések esetén az uniós értékhatárt elérő vagy meghaladó értékű épí- tési beruházás esetén a nyertes ajánlattevőnek a kivitelezés során külön jogsza- bályban meghatározott tartalmú mintavételi és megfelelőség-igazolási tervet kell készíttetni, amelynek teljesülését az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Korlátolt Felelősségű Társaság vizsgálhatja.

Az MMT-t úgy kell összeállítani, hogy az adott szerződés teljesítése során el- végzendő összes tevékenység, munkafolyamat a kivitelezés során a szabványok- nak és a (műszaki) előírásoknak megfelelően ellenőrzésre kerüljön. Az MMT min- den szükséges kivitelezési szakágban (építészet, tartószerkezet, épületgépészet, épületvillamosság stb.) elkészítendő és tartalmaznia kell az adott munkanemre vagy munkarészre vonatkozó műszaki előírásokat, szabványokat, az ellenőrzé- sekre vonatkozó előírásokat, leírásokat, az ellenőrzések dokumentálását és a megengedett eltéréseket.

A MMT-ben meg kell határozni, hogy az adott munkarész minősítése mi alapján történik. Ezek az alábbiak lehetnek:

– vonatkozó szabványok (MSZ, MSZ EN, DIN. ISO stb.) a vállalkozási szerző- désben meghatározottak szerint,

– egyedi megállapodás alapján,

– projekt műszaki előírások,

– kiviteli tervdokumentáció,

– technológiai utasítás(ok),

– gyártói előírás(ok),

– alkalmazástechnikai előírás(ok).

Az MMT-nek tartalmaznia kell továbbá azt is, hogy az adott munkarész ellenőr- zése ki által és milyen gyakorisággal történik, illetve az ellenőrzés során milyen vizsgálati módszereket alkalmaznak, illetve rögzíteni kell, hogy az elvégzett vizs- gálat dokumentálása milyen formában történik. Ezek az alábbiak lehetnek:

– építési naplóbejegyzések,

– átadás-átvételi jegyzőkönyvek,

– mérési, vizsgálati jegyzőkönyvek,

– szakvélemények,

– helyszíni szemrevételezési lapok.

A vizsgálatok, ellenőrzések elvégzése és dokumentálása a projekt megvalósu- lási fázisával egyidejűleg folyamatosan történik. Hibás teljesítés esetén egyedileg kell meghatározni, hogy a hiba kijavításához milyen intézkedésekre van szükség.

2. Előnyök – hátrányok

Az MMT

– a megbízó/beruházó számára: biztosíthatja az elvárt anyagminőség, mun- kaminőség tisztázását előre, tehát meggyőződhet arról, hogy milyen teljesít- ményt fog kapni;

– a kivitelező számára: biztos lehet abban, hogy milyen dokumentumokkal igazolhatja a teljesítését, és ha azokat megfelelően szolgáltatja, a teljesítése szerződésszerű lesz;

– a műszaki ellenőr számára: rendszer szintű elköteleződés a megfelelő minő- ség és a jogszabályok kielégítése vonatkozásában.

Megemlítjük, hogy az Építésügyi Műszaki Szabályozási Bizottság (ÉMSZB) 6_2020. ÉPMI (v2_ 2022. III. 29.) jelzettel építésügyi műszaki irányelvet adott ki

„A mintavételi és megfelelőségi igazolási terv alkalmazása, tartalmi és formai kö- vetelményei” címmel, melynek online elérhetősége:

xxxxx://xxx.xxx.xx/XXX/xxx.xxx/Xxx/XXXXX0/xXXXX/XXXXXX%X0%00XX- LI%20%C3%89S%20MEGFELEL%C5%90S%C3%89G%20igazol%C3%A-

1si%20terv%20alkalmaz%C3%A1sa.pdf

3. Főbb jogszabályok

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól 29. §.

2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről 53 §.

„Mintáztatás” –

A megrendelőnek az anyagokra, szerkezetekre vonatkozó jóváhagyásai és ellenőrzései

1. Fogalma és jellemzői

Közismert, hogy a piacgazdaság velejárója a verseny; ez az építési beruházások tervezése és kivitelezése során nemcsak a vállalkozók, hanem a műszaki megol- dások versenyét is jelenti: a versenyre bocsátott, kivitelezendő munka terveinek, tervdokumentációjának lehetővé kell tennie, hogy a pályázók – az előírt műszaki és egyéb jellemzők színvonalának szem előtt tartásával – különböző megoldások- kal, termékekkel, technológiákkal versenyezzenek. A piaci verseny ilyesfajta szé- lesítése az utóbbi évtizedben nagy jelentőséget adott annak az elvárásnak, hogy a verseny alapjául szolgáló ajánlati dokumentációkban a tervező a műszaki tartal- mat teljesítmény-, illetve funkcionális követelmények megadásával, valamint szabványokra, műszaki leírásokra történő hivatkozásokkal fogalmazza meg. Az az általános megrendelői elvárás (közbeszerzések terén kötelező előírás), hogy a tervező ne hivatkozzon meghatározott gyártmányú vagy eredetű dologra, illetve konkrét eljárásra, ha ez az egyes gazdasági szereplők, termékek előnyben része- sítéséhez vezetne; az ilyen megnevezés csak kivételes esetben engedhető meg és mellette a „vagy azzal egyenértékű” kifejezést szerepeltesse a tervező.

Ezzel az elvvel szinkronban lépett hatályba a 275/2013. (VII. 16.) Korm. rende- let az építési termék építménybe történő betervezésének és beépítésének, ennek során a teljesítmény igazolásának részletes szabályairól; ez a jogszabály az épí- tési termékek épületekbe, építményekbe történő betervezésének és beépítésé- nek részletes szabályait tartalmazza. Emellett természetesen az építőipar jelentős mértékben felhasznál olyan termékeket is, amelyek az itt említett jogszabály értel- mezési körén kívül esnek: ezek a „nem építési termékek” és rájuk az egységes, jogszabályban rögzített teljesítmény-igazolási szabályok direkt módon nem vonat- koznak.

Ezek a tények adnak különös hangsúlyt annak, hogy a kivitelezési szerződé- sekben a megrendelő az általában követelmény-előírásokkal meghatározott (ter- vezői) műszaki tartalmat konkretizálni akarja az anyagok, szerkezetek, berende- zések beépítése előtt; ennek az eljárásnak a rendjét mindenképpen szükséges szabályozni a szerződésekben, hiszen mind a megrendelő, mind a vállalkozó szá- mára lényeges feladatokról van szó.

Minden esetben építési anyagokról, és „nem építési anyagokról”, berendezé- sekről kell döntést hozni, aminek során az előterjesztést a vállalkozó, mint szak- cég teszi meg, majd a megrendelő (általában a tervező bevonásával) elfogadja vagy elutasítja a vállalkozói javaslatot. Célszerű legalább három változatot bemu- tatni, ha ez műszakilag lehetséges.

A döntés előkészítése komoly vállalkozói munkát igényel és jelentős szállítói, alvállalkozói együttműködés nélkül nem vezethet eredményre. Javasoljuk, hogy a szerződés egyértelműen rögzítse: milyen módon kell ezt az előterjesztést megten- ni, milyen kellékekkel, dokumentációval; azaz

– szükséges kézzel fogható módon, tárgyi valóságában és meghatározott mennyiségben bemutatni a szóban forgó, javasolt anyagot, berendezést,

– nagyobb kiterjedésű, terjedelmes vagy „célgyártmány” esetében hol tekint- hető meg az adott termék (referencia-látogatás, gyártóműi szemle stb.),

– csatolandó részletes magyar nyelvű termékismertető, gyártói teljesítmény- nyilatkozat,

– szintén csatolandó (ha van) hatósági engedély, minősítés,

– mellékelendő a vonatkozó karbantartási és/vagy üzemeltetési leírás,

– célszerű előírni a benyújtását általában minden további dokumentumnak, aminek birtokában a felelős megrendelői/építtetői döntés meghozható.

A szinte kezelhetetlenül nagyszámú beépítendő termékre való tekintettel min- denképpen érdemes külön szerződéses mellékletben meghatározni, hogy nevesí- tetten mely műszaki megoldások, költségvetési tételek konkretizálásához szüksé- ges a fentiek szerinti bemutatási (mintáztatási) eljárás. Fontos a szerződésben rendelkezni arról is, hogy

– az adott terméket, berendezést mikor kell a vállalkozónak bemutatnia (nyil- vánvalóan ennek időpontját a vonatkozó anyagrendelés legkésőbbi időpont- ja determinálja),

– a megrendelőnek a bemutatást követően hány nap áll rendelkezésre a min- ta elfogadására, illetve

– elutasítás esetén milyen indoklási kötelezettsége van a megrendelőnek.

2. Közbeszerzési eljárásban irányadó speciális szabályok

Szólnunk kell arról is, hogy az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet 28. §. (1) bekezdése rendelkezése szerint „az ajánlatkérő- ként szerződő fél és a nyertes ajánlattevőként szerződő fél a szerződés megköté- sét követően az árazott költségvetés tételei tekintetében egyeztetést folytathat- nak, amely során a beépítésre kerülő egyes tételeket véglegesíthetik.” A jogszabály idevágó megkötést is tartalmaz a (2) bekezdése szerint: „a felek az egyeztetésen csak az ajánlattevő által az ajánlatában megjelölt építőanyagokkal, termékekkel műszakilag egyenértékű vagy magasabb minőségű helyettesítő termékben egyez- hetnek meg.” Ez az előírás a teljesítmény-jellemzőkkel meghatározott műszaki tartalom konkretizálásának folyamatát hosszabbítja meg és teszi „életszerűvé” az- zal, hogy a kivitelezés folyamatába illeszti a vállalkozói előkészítést és a megren- delői döntést – lásd erről a Műszaki egyenértékűség című szócikket is.

Nagy a hangsúlya ennek abban az esetben, ha a tervezés és kivitelezés egy- azon szerződés keretében zajlik és az anyagok, szerkezetek, berendezések csak- is a kiviteli tervezési munka során határozhatók meg. Ebben az esetben a meg- rendelőnek nyilvánvalóan a tervezőn kívüli szakirányú döntés-támogatásra van szüksége a mintáztatás során – ennek időigénye miatt is fontos a jóváhagyási időtartamot a szerződésben egyértelműen rögzíteni.

A megrendelőnek a beépítésre kerülő anyagok, szerkezetek vonatkozásban a fentieken túlmenően a beépítés folyamatában, illetve a már beépített anyagokra, szerkezetekre is fennáll ellenőrzési jogosultsága, ill. kötelezettsége, aminek álta- lában a műszaki ellenőrök útján tesz eleget. Megjegyezzük ugyanakkor azt is, hogy a Ptk. szerint a vállalkozó szerződésszegésért való felelősségét nem érinti az a tény, hogy a megrendelő a vállalkozó tevékenységét nem vagy nem megfe- lelően ellenőrizte.

3. Előnyök-hátrányok

Az épületbe beépítendő termékek nagy választékára tekintettel a megrendelők szeretnék azt eldönteni, hogy pontosan milyen paraméterekkel rendelkező termé- ket kell a kivitelezés során felhasználni. Ez egyrészt a kivitelezőnek is előnyös, hiszen a megrendelő előzetesen jóváhagyja a felhasználandó terméket, és így utóbb a kiválasztott – és esetleg már beépített termék – megfelelősége nem vitat- ható, másfelől a megrendelő is biztos lehet abban, hogy a kivitelező az ő igényei- nek megfelelő minőségű terméket használ fel a kivitelezés során.

A fentiek értelmében fontos ugyanakkor, hogy a szerződésben pontosan rögzít- ve legyen, hogy a megrendelő milyen határidőn belül gyakorolhatja a minták kivá- lasztásával kapcsolatos jogait.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) –, 6:134.§, 6:181.§, 6:242.§; 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 28.§;

275/2013. (VII. 16.) Korm. rendelet az építési termék építménybe történő beterve- zésének és beépítésének, ennek során a teljesítmény igazolásának részletes szabályairól.

2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről 49 §.

Munkahelyi biztonság, munkavédelem

1. Fogalma és jellemzői

Magyarország Alaptörvényének XVII. cikkének (3) bekezdése alapján „minden munkavállalónak joga van az egészségét, biztonságát és méltóságát tiszteletben tartó munkafeltételekhez.” Ennek az elvnek megfelelően több jogszabály szabá- lyozza az egészséget nem veszélyeztető és biztonságos munkavégzés személyi, tárgyi és szervezeti feltételeit a szervezetten munkát végzők egészségének, mun- kavégző képességének megóvása és a munkakörülmények humanizálása érde- kében, megelőzve ezzel a munkabaleseteket és a foglalkozással összefüggő megbetegedéseket. Ilyen módon a jogalkotók kötelező jelleggel meghatározzák az állam, a munkáltatók és a munkavállalók feladatait, jogait és kötelességeit ezen a területen.

Köztudott, hogy az építési, kivitelezési tevékenység fokozottan élet- és baleset- veszélyes; emiatt is fontos hangsúlyozni, hogy a munkavállalók biztonsága, a bal- esetmentes munkavégzés feltételeinek megteremtése minden projektcélt meg- előz. Evidens, hogy tilos munkát végezni olyan munkaterületen, ahol a megfelelő munkavédelmi feltételek nem biztosítottak. Általános esetben igen sok veszélyes munkafolyamat jellemzi az építőipart (például magasban végzett munka, anya- gok, szerkezetek emelése stb.), ám a különleges feltételek (például működő üze- mekben végzett munkák, elektromos feszültség alatti munkavégzés stb.) annak megfelelő figyelmet, egyedi műszaki, szervezési, organizációs megoldásokat igé- nyelnek.

Nyilvánvaló, hogy a megrendelő és a vállalkozó közötti kivitelezési szerződés műszaki tartalma, térbeli és időbeli organizációs feltételei, a teljesítés körülmé- nyei, a határidők, munkaszervezési megoldások mind alapvetően determinálják ezt a folyamatot, amely során a munkabiztonsági szempontoknak elsődlegesnek kell lenniük. Emiatt irányítjuk a szerződő felek figyelmét arra az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségre, amelyet a szerződési jog alapelvei között a Ptk. így xxxxxxx meg a 6:62. § (1) bekezdésében:

„A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésé- nél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egy- mást a szerződést érintő lényeges körülményekről.”

Úgy véljük, hogy a munkavédelemmel összefüggő kérdések minden esetben ilyen „lényeges körülménynek” minősülnek, bár az ezirányú elsődleges felelősség nyilvánvalóan a kivitelezőé, a megrendelő és a vállalkozó együttműködése elen- gedhetetlen az indokolt területeken; gondoljunk például arra, amikor

– a megrendelő működő üzeme területén kell kivitelezési munkát végezni,

– a megrendelő működés alatt álló vezetékei mellett, között van a munka- terület,

– a megrendelő társvállalkozói minőségben több kivitelezőt foglalkoztat egy- azon munkaterületen,

– a megrendelő érdekkörében kell az általánostól eltérő munkaidőben, mun- karendben kivitelezni stb.

Ezeknek az együttműködést igénylő kérdéseknek a kivitelezési szerződésben egyértelműen helye van a felelősség elhatárolásától a munkavégzésre gyakorolt hatásokig.

Xxxxxx tisztában lenni ebben a körben azzal is, hogy a vállalkozó a Xxx. 6:240.§

(2) alapján nem jogosult, hanem kifejezetten köteles megtagadni a megrendelő/ fővállalkozó utasításának teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy ha- tósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát. Ezen rendelkezés alapján tehát a vállalkozó akár a megrendelő ilyen utasítása ellenére sem mellőzheti a kötelező jellegű munkavédelmi jogsza- bályok alkalmazását és betartását.

A felek szerződéses együttműködését erősíti és a munkavédelem fontosságát hangsúlyozza az Épkiv. 22. § (3) bekezdése is, amely a kivitelezési dokumentáció részeként határozza meg a kivitelező által készített, és a tervezői koordinátor által ellenőrzött munkabiztonsági és egészségvédelmi tervet. Célszerű tehát, ha ezen terv elkészítési határidejéről, az ellenőrzés módjáról, ütemezéséről szintén ren- delkezik a kivitelezési szerződés, ha a tervező a megrendelővel kötött tervezési szerződés alapján készíti a kiviteli tervdokumentációt.

2. Előnyök-hátrányok

Fentiek alapján látható, hogy a munkavédelemre vonatkozó rendelkezések és előírások a kivitelezés mindegyik szakaszában – a tervezéssel kezdődően – ki- emelt szerephez jutnak, és ezeket a teljesítésben részvevő feleknek kölcsönösen figyelembe kell venniük. Emiatt a feleknek a kivitelezés során célszerű azt is meg- fontolni, hogy a kockázatcsökkentés érdekében megfelelő fedezetet nyújtó bizto- sításokat kössenek – hiszen még a vonatkozó munkavédelmi rendelkezések be- tartása esetén is bekövetkezhetnek személyi sérüléssel vagy dologi károkkal járó káresemények.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.); 1993. évi XCIII. törvény a munkavédelemről;

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Ép- kiv.);

5/1993. (XII. 26.) MüM rendelet a munkavédelemről szóló 1993. évi XCIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtásáról;

4/2002. (II. 20.) SzCsM-EüM együttes rendelet az építési munkahelyeken és az építési folyamatok során megvalósítandó minimális munkavédelmi követelmé- nyekről.

Műszaki egyenértékűség

1. Fogalma és jellemzői

Az építési beruházások megvalósítása során a termékek, megoldások, projekte- lemek egyenértékűségének kérdése rendszeresen vita tárgya: az ajánlatkérők, megrendelők, különféle közbeszerzési ellenőrző szervezetek, illetve a tervezők, kivitelezők értelmezése sokszor igen különböző. Az egyenértékűség kérdése már az előkészítés és annak is jellemzően a tervezési fázisában megjelenik, míg a megvalósítással kapcsolatos közbeszerzési eljárások során először az alkalmas- sági követelmények körében merül fel, máskor az egyenértékűség értékelése bár- mely műszaki kontextusban, a kivitelezési tevékenység közben jelentkezik, ese- tenként az új innovációs megoldások az ajánlattevő vállalatok körében merülnek fel. Így az egyenértékűség kérdése a projekt életciklusának bármely részére befo- lyással lehet. A versenysemlegesség érdekében a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzési eljárások dokumentációjában – a szerződés tárgya által indokolt esetek kivételével – csak példa jelleggel engedi meg egy konkrét termék, műszaki megoldás meghatározását, és kötelezővé teszi a műsza- ki megoldások versenyét azzal, hogy az esetleg megnevezett termékkel egyenér- tékű más termék is beépíthető legyen az épületbe, építménybe. Az egyenértékű termék vagy műszaki megoldás alkalmazása a kivitelezés alatt is rendre felmerül, a beszerezhetőség, a gazdaságosság vagy a technikai fejlődés következtében; mindemellett rendszeresen megjelenik a kivitelezés alatti helyettesítő termék vagy megoldás alkalmazása is.

Egyéb általánosan elfogadott meghatározás hiányában a közbeszerzési tör- vény korábbi meghatározását idézzük: a műszaki egyenértékűség a létesítmény, termék vagy szolgáltatás olyan meghatározó műszaki paramétere, amely mérhe- tő, és amelynek előírt mérőszámát több létesítmény, termék vagy szolgáltatás is teljesítheti. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a műszaki egyenértékűség csakis a közbeszerzés útján megvalósuló építési beruházásokhoz lenne kapcsol- ható; az minden építési beruházásra jellemző kategória, így a magánfejlesztések esetén is vizsgálható/vizsgálandó kérdés lehet. A definícióból fakadóan műszaki paraméterek összehasonlításáról szó, ezért az erre vonatkozó vizsgálatnak mű- szaki jellegűnek kell lennie.

A szóban forgó paraméterek az építési termék esetén az építési termék épít- ménybe történő betervezésének és beépítésének, ennek során a teljesítmény iga- zolásának részletes szabályairól szóló 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendeletből szin- te teljeskörűen kiolvashatók – ezek közül kell az adott alkalmazásra relevánsakat kiválasztani. A nem építési termékek esetén a megrendelő, illetve a tervező hatá- rozza meg azokat a jellemzőket (paramétereket), amelyek a műszaki egyenér- tékűség szempontjából vizsgálatra érdemesek. Javasoljuk, hogy erre vonatkozó- an a szerződés fogalmazza meg az egyenértékű termékek, megoldások, projektelemek meghatározásának és elfogadásának eljárásrendjét; ehhez meg- említjük, hogy műszaki egyenértékűség kérdésével komplex módon foglalkozik a Magyar Mérnöki Kamara kiadványsorozatának 85. kötete, melynek

– címe: A műszaki egyenértékűség és helyettesítő termék egyenértékűségé- nek megállapítási módjai (2021)

– jelzete: Építési Tagozat FAP-2021/207-ÉT;

– online elérhetősége: xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/xxx#xxxxxxx Az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény 49. §-a

kifejezetten foglalkozik ezzel a kérdéskörrel és deklarálja, hogy ebben a beruhá- zási körben a műszakilag egyenértékű kiváltásról a tervező és a műszaki ellenőr együttesen dönt [49. §].

2. Előnyök – hátrányok

Úgy véljük, hogy a műszakilag egyenértékű termékek, anyagok, szerkezetek, pro- jektelemek vizsgálata és annak alapján a korábban tervezett megoldások, alkal- mazások megfelelő megváltoztatása egyértelműen a műszaki megoldások verse- nyét és helyesen lefolytatott eljárás esetén az az adott épület, építmény javát szolgálja. Ennek a korszerűségnek legjobban megfelelő, a legújabb innovációk felhasználását lehetővé tevő, a megrendelő – tervező – kivitelező közös tudását és tapasztalatát ötvöző, a résztvevők partnerségére alapozó munkának kell lennie.

Ennek nyomatékot ad, hogy az építési beruházások közbeszerzésének részle- tes szabályai között helyet kapott az a rendelkezés is, miszerint a szerződés telje- sítése során a felek – a műszaki egyenértékűséget szem előtt tartó egyeztetések- kel – véglegesíthetik a műszaki tartalmat, a 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet

28. §-a szerint.

Ezen egyértelmű előny mellett nemegyszer hátrányként jelentkezhet, ha az említett partnerség helyett a projektben résztvevők egyéni (vélt vagy valós gazda- sági, presztízs, egyéb) érdekei az eredeti céltól eltérítik ezt a műszaki egyenér- tékűségen alapuló változtatási folyamatot.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

321/2015. (X. 30.) Korm. rendelet a közbeszerzési eljárásokban az alkalmasság és a kizáró okok igazolásának, valamint a közbeszerzési műszaki leírás meghatá- rozásának módjáról

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól

A műszaki tartalom

1. Fogalma és jellemzői

Az építőipari kivitelezések során a felek jellemzően kivitelezési vagy vállalkozási típusú szerződést kötnek egymással. A Ptk. értelmében kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény megvalósítására, a meg- rendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles.

Kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésé- re és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles. A vállalkozási típusú szerződések tehát alapvetően ún. eredménykötel- mek, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vállalkozó valamely konkrétan meg- határozott eredmény, mű megalkotására köteles. Ahhoz azonban, hogy jövőben létrehozandó eredményt a vállalkozó meg tudja alkotni és az eredmény megfele- lőségét a megrendelő ellenőrizni tudja, kellő részletességgel körül kell írni mindazt a tevékenységet, amelyet a vállalkozó a szerződés alapján elvégez – ezt nevezik a szakmagyakorlók a szerződés műszaki tartalmának. Nyilvánvalóan a szerződés terjedelmétől függően ez lehet „csak” építési, szerelési munka, de kiterjedhet a műszaki tervezés teljes skálájára és technológiai szerelési munkák elvégzésére is. Ez a tevékenység minden esetben igen szerteágazó, összetett és nagy felelős- séggel jár, ezért mindkét fél közös érdeke a műszaki tartalom pontos meghatáro- zása a szerződésben. Az Épkiv. 3.§ (2) c) pontja is kifejezetten előírja, hogy a ki- vitelezési szerződésben meg kell jelölni a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését, az építményre, építési tevé- kenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatáro- zásával.

2. A felek megállapodása a műszaki tartalom kialakításában

A szerződés műszaki tartamának kialakításában a feleknek konszenzusra kell jut- niuk. Tárgyalásaik során nyilvánvalóan a megrendelő igényeit tükröző ajánlatkéré- si dokumentációból, és a már esetlegesen meglevő tervekből indulnak ki a felek. Ezekhez kapcsolódik, ezt egészíti ki a vállalkozó, mint a szakmában jártas szak- cég ajánlata. Ideális esetben a két dokumentum maradéktalanul megfelel egy- másnak, és ez képezi a szerződés műszaki tartalmát, azonban a gyakorlat azt mutatja, hogy összetett beruházásoknál, kivitelezéseknél ezen dokumentumok- ban a legnagyobb körültekintés és szakmai felkészültség mellett is lehetnek hibák, hiányosságok, téves számítások stb., amelyeket adott esetben a megrendelő sem vesz észre – aki egyébként sem feltétlenül jártas az adott szakmában. Ebben az esetben kerül a viták középpontjába az, hogy a megrendelő által rendelkezésre bocsátott ajánlatkérés vagy pedig a vállalkozó által készített ajánlat képezi-e a szerződés műszaki tartalmát.

Célszerű tehát, ha a felek erről egyértelműen rendelkeznek a szerződésben, akár úgy is, hogy a szerződés részét képező dokumentumokat felsorolják, és

meghatározzák azt, hogy az azok között felmerülő esetleges eltérések esetén me- lyik, milyen sorrendben lesz irányadó.

A megrendelő nyilvánvalóan a saját szempontjait és elvárásait szeretné elsőd- legesen érvényesíteni, már csak azért is, mivel a laikus megrendelők számára sokszor kevéssé követhető és ellenőrizhető a vállalkozói ajánlat és az ajánlatké- rés egyezősége; közbeszerzési pályázat esetén a kettőnek teljesen azonosnak kell lennie.

A vállalkozói oldal ugyanakkor érthetően amellett érvel, hogy a szerződés mű- szaki tartalmát a vállalkozó nyertes ajánlata jelentse, hiszen azt a megrendelő (a korábbi ajánlatkérő) által rendelkezésére bocsátott ajánlattételi, ajánlatkérési do- kumentáció alapján állította össze a vállalkozó (a korábbi ajánlatadó), aki az aján- latában figyelembe vette az általa tervezett megvalósítás minden körülményét és kondícióit. Ezen túlmenően a megrendelő a vállalkozó ajánlatát megismerte, átta- nulmányozta és azt elfogadta.

Fontos tehát, hogy a felek az ajánlat részleteit pontosan leegyeztessék, azt do- kumentálják, illetve arról megállapodjanak, és ezen megegyezésük alapján közö- sen kialakított dokumentumok utolsó verziója képezze a szerződés alapját. Lé- nyeges, hogy a szerződő felek az ajánlatkészítési és egyeztetési folyamatot ne hagyják figyelmen kívül; törekedjenek arra, hogy az ezek során egyeztetett módo- sítások, konkretizált műszaki megoldások részletesen dokumentálva legyenek és a műszaki tartalom részét képezzék.

A fentiek során figyelemmel kell lenni arra, hogy az előzőek szerint megfogal- mazott műszaki tartalom

– egyrészt a tervekben „ölt testet”, azaz mindazokat a változásokat, amelyek ezen a téren bekövetkeztek az ajánlati folyamatban, át kell vezetni a műsza- ki dokumentációban, hiszen az ebben a fázisban fontos szerepet játszó kie- gészítő tájékoztatások, ajánlatkérői változtatások a végső műszaki tartalmat jelentik,

– másrészt a vállalkozó végleges ajánlatában konkréttá váltak azok a műszaki megoldások (anyagok, szerkezetek, termékek, berendezések), amelyek a műszaki egyenértékűség szempontjai szerint a dokumentációban „megne- vezett, vagy azzal egyenértékű” meghatározás miatt nyitottak maradtak,

– harmadrészt a vállalkozó végleges ajánlati költségvetésében egységárak, munkanemi részösszegek szerepelnek, amelyek a számlázáshoz, a későb- bi pótmunkákhoz, valamint a megrendelő befejezéskori számviteli-pénzügyi aktiválási munkájához elengedhetetlenek.

Fontos megemlíteni, hogy az építési beruházások, valamint az építési beruhá- zásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének rész- letes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet 28. §-a kifejezetten le- hetőséget ad a feleknek a műszaki tartalom véglegesítésére a szerződés egész teljesítési időszakában – azzal a megkötéssel, hogy a felek az egyeztetésen csak az ajánlattevő által az ajánlatában megjelölt építőanyagokkal, termékekkel mű- szakilag egyenértékű vagy magasabb minőségű helyettesítő termékben egyez- hetnek meg.

Az egyértelműen meghatározott műszaki dokumentáció az objektív alap ahhoz a kérdéshez is, hogy mit kell pótmunkának, többletmunkának tekinteni a megvaló- sítás során – erről a vonatkozó szócikkben szólunk.

3. Előnyök-hátrányok

Amint az a fentiekből kitűnik, mindkét fél érdeke, hogy a szerződés alapját pontos és egyértelmű műszaki dokumentáció képezze. Amennyiben a szerződést meg- előző tárgyalások során több, eltérő tartalmú dokumentum (terv, ajánlatkérési do- kumentáció, ajánlat stb.) készült, feltétlenül szükséges, hogy a szerződés részét képező dokumentumokat felsorolják, és meghatározzák azt, hogy az azok közötti eltérés esetén melyik, milyen sorrendben lesz irányadó. Természetesen az, hogy a megrendelő vagy a vállalkozó dokumentumai lesznek a sorrendben előbb, a fe- lek szerződési szabadságába tartozó kérdés.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:238.§, 6:252.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§.

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet – az építési beruházások, valamint az építési beruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésé- nek részletes szabályairól 28. § (1)

2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről 5 §, 49 §.

Szavatosság, jótállás

1. Fogalma és jellemzői

A Ptk. általános rendelkezései értelmében a szolgáltatásnak a teljesítés időpont- jában alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra, így

„a) alkalmasnak kell lennie a jogosult által meghatározott célra, ha azt a jogo- sult a szerződéskötés előtt a kötelezett tudomására hozta;

b) alkalmasnak kell lennie azokra a célokra, amelyekre más, azonos rendelte- tésű szolgáltatásokat rendszerint használnak;

c) rendelkeznie kell azzal a minőséggel, és nyújtania kell azt a teljesítményt, amely azonos rendeltetésű szolgáltatásoknál szokásos, és amelyet a jogosult el- várhat, figyelembe véve a kötelezettnek vagy – ha nem a kötelezett állítja elő a szolgáltatás tárgyát – a szolgáltatás előállítójának és ezek képviselőjének a szol- gáltatás konkrét tulajdonságaira vonatkozó nyilvános kijelentését;

d) rendelkeznie kell a kötelezett által adott leírásban szereplő vagy az általa a jogosultnak mintaként bemutatott szolgáltatásra jellemző tulajdonságokkal; és

e) meg kell felelnie a jogszabályban meghatározott minőségi követelmények- nek.”

Visszterhes szerződések esetén a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszava- tossággal tartozik. Ha tehát valamelyik fél a szolgáltatását hibásan teljesíti, vagyis a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a fenti feltételeknek, akkor azért ún. kellékszavatossággal tartozik.

2. Kellékszavatosság

A szavatossággal kapcsolatban fontos megemlíteni, hogy ez egy objektív jellegű felelősség, vagyis a vállalkozó felelősségét nem mentheti ki azzal az indokkal, hogy a hibás teljesítést ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható esemény/ körülmény okozta. Xxxxxxxx azonban a felelősség alól, ha a hibát a megrendelő a szerződéskötéskor ismerte, vagy azt ismernie kellett.

Kellékszavatossági igény esetében a jogosult választása szerint érvényesíthe- ti az ún. szavatossági jogait, amelyek a következőek. A Ptk. fogalom rendszere és a kapcsolódó bírói gyakorlat megkülönbözteti az ún. első körös és második körös szavatossági jogokat:

Az ún. első körös szavatossági jogok:

1. kijavítás

2. kicserélés

Az ún. második körös szavatossági jogok:

3. árleszállítás

4. a hiba mással történő kijavíttatása

5. elállás

Fontos szabály, hogy mindig a jogosult és nem a kötelezett választhatja ki azt, hogy melyik szavatossági jogot érvényesíti, azzal, hogy ezen választási joga nem

korlátlan. Ebben a vonatkozásban van jelentősége a fenti megkülönböztetésnek, mivel a jogosult elsődlegesen az első körös szavatossági igények közül választ- hat, és csak abban az esetben térhet át a második körös szavatossági igényekre, ha az első körös szavatossági igények valamiért nem alkalmazhatóak (azaz (i) ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, (ii) e kötelezettségének megfelelő határidőn belül vagy jogosult érdekeit kímélve bekezdés szerinti feltéte- lekkel nem tud eleget tenni, vagy (iii) ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicse- réléshez fűződő érdeke megszűnt).

További szabály az ésszerűség elve, azaz habár mind a kijavítás, mind pedig a kicserélés első körös szavatossági jog, azonban valamely szavatossági jog ér- vényesítése a kötelezettnek nem okozhat aránytalan többletköltséget. Másképp megfogalmazva, önmagában kisebb jelentőségű, és könnyen javítható hiba miatt nem lehet az eszköz kicserélést kérni. Ugyanígy, a Ptk. előírja, hogy jelentéktelen hiba miatt nincs helye elállásnak.

Szintén fontos szabály, hogy a hibát annak felfedezését követően késedelem nélkül kell a kötelezettel közölni. Önmagában ennek a szabálynak az elmulasztá- sa még nem zárja ki igényérvényesítés lehetőségét (amennyiben az igényérvé- nyesítés az arra nyitva álló határidőn belül történik) azonban a közlés késedelmé- ből eredő kárért – ideértve az esetleges bizonyíthatatlanság következményeit is – a jogosult felelős.

Kellékszavatossági jogok igényérvényesítése

Az új Ptk. merőben új változásokat hozott a szavatosság tekintetében a korábbi szabályozáshoz képest. Az egyik ilyen kardinális változás, hogy megszűntek a kellékszavatossági igények érvényesítésére vonatkozó jogvesztő határidők, ehe- lyett a jogosult a törvényben rögzített elévülési időn belül érvényesítheti szavatos- sági igényét.

Fő szabály szerint az elévülési határidő teljesítéstől számított 1 év (ingatlan esetében 5 év), míg fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén 2 év azzal, hogy a Felek a szerződésükben ettől elérően is megállapodhatnak. Fo- gyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetében a Felek csak abban az eset- ben állapodhatnak meg rövidebb elévülési időben, amennyiben a szerződés tár- gya használt dolog, azonban egy évnél rövidebb elévülési határidő ebben az esetben sem köthető ki érvényesen.

Az elévülési idő vonatkozásában a Ptk. két speciális szabályt fogalmaz meg:

– Az elévülési időbe nem számít bele a kijavítási időnek az a része, amely alatt a jogosult a dolgot rendeltetésszerűen nem tudja használni.

– A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszava- tossági igény elévülése újból kezdődik. Ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik.

Szavatossági igényérvényesítési idő esetében beszélhetünk az elévülés nyug- vásáról a Ptk. általános szabályai szerint, azaz amikor az igényérvényesítésre menthető okból kifolyólag nem kerül sor. Ez jellemzően akkor áll elő, ha valamely rejtett hiba a szavatossági időn belül nem volt felismerhető (nem jelentkezett) és emiatt a jogosult szavatossági igényét határidőn belül nem tudta érvényesíteni. Ebben a eseten a szabály az, hogy a jogosult a szavatossági igényét az akadály megszűnésétől számított három hónapon belül akkor is érvényesítheti, ha az elévülési idő már eltelt vagy abból három hónapnál kevesebb idő van hátra.

Fontos tudni, hogy az új Ptk. az igényérvényesítés alatt többek között a per megindítását (pontosabban a kereset benyújtását) érti, azaz – hacsak a felek szerződésükben ezt nem szabályozták – önmagában egy írásbeli felszólítás meg- küldése – ellentétben a régi Ptk.-val – már nem elegendő az elévülési idő megsza- kítására, amelynek az a joghatása, hogy az elévülési idő újrakezdődik.

Kellékszavatossági jogok gyakorlásával összefüggő költségek

A szavatosság jellegéből adódik, hogy ezen kötelezettség teljesítésével kapcsola- tos költségek alapvetően a kötelezettet terhelik. Ha azonban a dolog meghibáso- dásában a jogosultat terhelő karbantartási kötelezettség elmulasztása is közreha- tott, a szavatossági kötelezettség teljesítésével felmerült költségeket közrehatása arányában a jogosult köteles viselni, ha a dolog karbantartására vonatkozó isme- retekkel rendelkezett, vagy ha a kötelezett e tekintetben tájékoztatási kötelezett- ségének eleget tett. Kicserélés vagy elállás esetén azonban a jogosult nem köte- les a dolognak azt az értékcsökkenését megtéríteni, amely a rendeltetésszerű használat következménye.

Új rendelkezése a Ptk-nak az is, hogy amennyiben a dolog kicserélésére az elévülés nyugvása miatt a kellékszavatossági határidő jelentős részének eltelte után kerül sor, és ez a jogosult számára számottevő értéknövekedést eredmé- nyezne, a kötelezett a gazdagodás megtérítésére tarthat igényt. Fogyasztó és vál- lalkozás közötti szerződésben azonban e rendelkezést nem lehet alkalmazni.

3. Jótállás (Garancia) – Jótállás elhatárolása a szavatosságtól

A Ptk. alapján, aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alap- xxx xxxxxxxxxx köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatko- zatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás telje- sítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

A jótállási igény érvényesítésére a kellékszavatossági jogok gyakorlására vo- natkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Jótállási igény érvényesítése esetén a jogosultat ugyanúgy a fent ismertetett szavatossági jogok illetik meg.

Kellékszavatosság – Jótállás közötti különbégek

A kellékszavatosság valójában két fő dologban különbözik a jótállástól (köznapi nevén garanciától):

a). Bizonyítási teher tekintetében; és

b). Igényérvényesítés időtartama és az elévülési szabályok tekintetében.

Egy harmadik különbség lehetne az, hogy míg a kellékszavatossági kötelezett- ség jogszabályon alapul, addig a jótállás (garancia) jellemzően szerződéses köte- lezettségként jelentkezik ez azonban nincs minden esetben így, azaz jótállási (ga- ranciális) kötelezettséget és annak időtartamát jogszabály is előírhatja (pl. az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásra vonatkozó 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet vagy az alábbi 5. Fejezetben hivatkozott jog- szabályok)

A) Bizonyítási teher

Míg a szavatosság esetében a jogosult köteles bizonyítani az igényérvényesítés során, hogy a hiba oka már az eszköz részére történő átadásakor fennállt (azaz az eszköz már eleve hibás volt), addig a jótállás (garancia) esetében ez pont for- dítva van. Jótállás esetében a jogosultnak elegendő annak igazolása, hogy a hiba fennáll és a kötelezettnek kell – a hibás teljesítés szerinti felelőssége alóli mente- süléshez – igazolnia azt, hogy a hiba oka az eszköz átadását követően keletkezett (azaz az eszköz meghibásodása a jogosultra vagy az ő érdekkörébe tartozó okra vezethető vissza).

Mindez a gyakorlatban úgy néz ki, hogy egy esetleges per során az ügyben jel- lemzően eljáró igazságügyi szakértő költségeit a bizonyításra kötelezett fél előle- gezi (akire a bizonyítási teher esik) és az esetleges bizonyíthatatlanság követ- kezményeit is a bizonyításra kötelezett fél viseli. A jótálláshoz (garanciához) kapcsolódó, a kötelezettet terhelő bizonyítási teher miatt az adott eszköz esetle- ges meghibásodása esetén a kötelezettek jellemzően eleget szoktak tenni a sza- vatosági kötelezettségüknek és a hiba okát nem szokták vitatni, azonban – amint arra a fentiekben is utaltunk – jótállás (garancia) esetében is van lehetőség a hi- bás teljesítés szerinti felelősség alóli mentesülésre.

A fentiekhez kapcsolódó fontos szabály, hogy fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést kö- vető hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjá- ban megvolt, kivéve, ha e vélelem a dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen. Másképp megfogalmazva, fogyasztó és vállalkozás kö- zötti szerződés esetén a fogyasztót megillető szavatosság az első hat hónapban

– bizonyítási teher tekintetében – úgy működik, mintha a fogyasztó javára jótállás került volna kikötésre, még abban az esetben is, ha egyébként a felek jótállásban nem állapodtak meg.

B) Igényérvényesítés időtartama és az elévülési szabályok

Jótállás esetében a fő szabály szerint az elévülési határidő az, amiben a Felek

szerződésükben megállapodtak vagy amit a vonatkozó jogszabály előír.

Lényeges eltérés az igényérvényesítés tekintetében, hogy jótállás (garancia) esetében nem beszélhetünk a határidő nyugvásáról, azaz a jótállási igényt jótál- lási határidőben érvényesíteni kell. Ez még arra az esetre is igaz, ha a hiba an- nak jellege folytán (rejtett hiba) határidőben nem volt felismerhető. Amennyiben az igényérvényesítés határidőben nem történt meg, úgy jótállási igény a továbbiak- ban nem érvényesíthető – a határidő elmulasztása ugyanis jogvesztéssel jár.

A Ptk. annyi kisegítő szabályt tartalmaz, hogy ha a jótállásra kötelezett kötele- zettségének a jogosult felhívására nem tesz eleget, a jótállási igény a felhívásban tűzött határidő elteltétől számított három hónapon belül akkor is érvényesít- hető bíróság előtt, ha a jótállási idő már eltelt. Ez azt jelenti, hogy a jótállási igény akár az arra nyitva álló határidő utolsó napján is bejelenthető és ebben az esetben a jogosultnak három hónapja van arra, hogy igényét érvényesítse és megindítsa a pert (amennyiben a kötelezett nem teljesít vagy nincs egyezség a Felek között).

Jótállás és szavatosság együttes érvényesítése

Fontos még tudni, hogy a kellékszavatosság és a jótállás egymással párhuzamo- san futnak, azaz önmagában attól, hogy valamely termék vonatkozásában jótállás

(garancia) áll fenn, ettől még – ezzel párhuzamosan – a kellékszavatosság is fennáll. Mindezeknek a gyakorlati jelentősége ott van, ha – a fenti példával élve – valamely rejtett hiba miatt a hiba jótállási (garanciális) határidőn belül nem volt felismerhető és emiatt jótállást már nem lenne érvényesíteni. Ebben az esetben belépnek a szavatossági rendelkezések, amelyek alapján kellékszavatosság – az arra nyitva álló határidőn belül, továbbá a jótálláshoz képest fordított bizonyítási teher mellett – még érvényesíthető.

Így pl. a kötelezett valamely termékre 2 év jótállást (garanciát) vállaltat, míg a Ptk. általános szabályai szerint a kellékszavatosság 1 év. A termék annak átadá- sát (azaz a teljesítést) követő 2,5 év leteltével meghibásodik és kiderül, hogy a hibát valamilyen, addig nem felismerhető rejtett hiba okozta. Ebben az esetben jótállás már nem érvényesíthető, hiszen az arra nyitva álló 2 éves határidő eltelt. Szavatosság alapján ugyanakkor fel lehet lépni, hiszen – habár az 1 éves szava- tossági határidő eltelt – azonban a szavatossági határidő (a jótállással ellentét- ben) nyugszik akkor, ha az igényérvényesítésre menthető okból nem került sor, márpedig a rejtett hiba menthető oknak minősül. Ebben az esetben a jogosultnak a fentiekben kifejtettek szerint a hiba felfedezésétől számított 3 hónapja van arra, hogy igényét érvényesítse.

4. Kártérítés

Fontos szót említeni a hibás teljesítéssel összefüggésben érvényesített kártérítési igényről is. A kártérítés nem szavatossági igény, azaz azokkal párhuzamosan is követelhető azzal, hogy kártérítés csak akkor követelhető, ha (i) kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, vagy (ii) ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud eleget tenni, vagy (iii) ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt. Ez tehát azt is jelenti, hogy hibás teljesítés esetén amennyiben a hiba kijavítására vagy kicserélésére (azaz az első körös szavatossági igények valamelyikére) sor került, akkor nincs lehetőség kártérítési igény érvényesítésére.

A hibás teljesítéssel összefüggésben fennálló kártérítési igényre vonatkozó elévülési határidők vonatkozásában új és lényeges szabály a régi Ptk.-hoz képest, hogy ezen kártérítési igények nem az általános 5 éves elévülési idő alatt, hanem ennél jóval rövidebb, a kellékszavatossági jogok érvényesítésére meghatározott határidőn belül évülnek el. Ez azt jelenti, hogy a kellékszavatossági/jótállási jogok elévülésével együtt a kártérítési igény is elévül.

5. Jótállási kötelezettség az építőiparban

2014. március 15. előtt a lakóépületek, igazgatási és irodaépületek, szociális, egészségvédelmi, művelődési, oktatási, valamint ellátó és szolgáltató épületek szerkezeteinek kötelező alkalmassági idejére, mint szavatossági igényérvényesí- tési jogvesztő határidőre vonatkozóan az egyes épületszerkezetek és azok létre- hozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI.22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet tartalmazott rendel- kezéseket.

A fenti rendeletet azonban az új Ptk. hatályon kívül helyezte, annak okán, hogy a kötelező alkalmassági időket megszüntette. Miután a rendelet helyébe a szava- tossági igényérvényesítési határidőket meghatározó újabb rendelet nem lépett, ezért amennyiben egy vállalkozási szerződés tárgya ingatlan, az ingatlannal kap- csolatban szavatossági igényét a megrendelő – amint arra a fentiekben utaltunk, az ingatlan bármely része tekintetében merül fel a hibás teljesítés – egységesen a Ptk. 6:163. § (3) bekezdésében meghatározott öt éves elévülési jellegű szavatos- sági határidőben tudja érvényesíteni.

Ezen túlmenően a korábban ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendeletben foglalt termékek listája átkerült a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI.5.) Kormányrendeletbe, és ezáltal azt eredményezte, hogy ezen dolgokra már nem szavatosság, hanem kötelező jótállás áll fenn.

A rendelet 1. és 2. sz. mellékletében a lakások és lakóépületek épületszerkeze- tei (pl. lakások burkolata, tetőzet és annak felépítményei, lakóépület nyílászáró szerkezete stb.), valamint lakás – és épületberendezések (pl. főzőkészülék, fűtő- berendezés stb.) tekintetében három év, a 3. sz. mellékletben a lakóépületek, la- kások, közhasználatú építmények épületszerkezetekre és azok létrehozásánál felhasznált anyagokra és termékekre (pl. tetőhéjalások, csapadékvíz és használa- ti víz elleni szigetelés, vakolatok, burkolatok, felületképzések stb.) öt év, míg a 4. sz. mellékletben meghatározott épületszerkezetekre és azok anyagaira, terméke- ire (pl. alapozási szerkezetek, teherhordó vázak, födémek, fedélszerkezetek, épü- letgépészeti csővezetékek, talajba kerülő vezetékek stb.) tíz év kötelező jótállási időt ír elő.

A jelenleg hatályban lévő kormányrendelet alapján tehát a vállalkozó köteles az általa épített lakóépület, sőt adott esetben közhasználatú építmény meghatározott szerkezete, vagy annak valamely terméke tekintetében keletkezett hibáért ter- méktől függően akár 10 év kötelező jótállást vállalni. Ez a szavatossági felelős- séghez képest többlet-terhet ró a vállalkozóra, hiszen a bizonyítási teher ebben az esetben a vállalkozón van. Ez jelentős, előre nem kalkulált többletköltséggel is járhat, nem beszélve arról, hogy a kimentés körében 10 évvel a teljesítés után a hiba kialakulásának oka sokkal nehezebben, költségesebben tárható fel, mint akár a teljesítést követő 1-2 éven belül.

6. Előnyök-hátrányok

A kellékszavatosság-jótállás viszonylatában ki kell emelni azt is, hogy míg a sza- vatosság a törvény erejénél fogva fennáll, akkor is, ha arról a felek külön nem ál- lapodnak meg a szerződésben, jótállási kötelezettség csak akkor keletkezik, ha jogszabály így rendelkezik, vagy erről a felek kifejezetten így állapodnak meg – vagyis várható, hogy utóbbi esetben a jótállási kötelezettséget a kötelezett be- árazza az ajánlatában, adott esetben emelve ezzel a szerződéses ellenértéket.

Fontos tudni ugyanakkor azt is, hogy – amint azt fent részleteztük – jótállási kö- telezettséget sok esetben kötelező jelleggel jogszabály is megállapíthat; különö- sen az építőipari kivitelezésekkel kapcsolatban. Ezekben az esetekben a jótállás akkor is fennáll, ha a felek erre külön nem térnek ki a szerződésükben.

Várható ugyanakkor az is, hogy a kötelező alkalmassági igény, mint jogvesztő határidő megszűnése a gyakorlatban sok bizonytalanságot, vitát, kérdést vet fel, amelyeknek a megválaszolása a bírói gyakorlatra vár.

7. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:157-167.§, 6:171-173.§; 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet – a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás- ról

2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről 12 § (7), (9), 19 §,

20 § (2),

Szerver alapú dokumentáció- kezelés

1. Fogalma és jellemzői

A digitalizáció, a digitális transzformáció elterjedése minden iparágban, így az épí- tőiparban is gyors ütemben zajlik, ami a korábbi papíralapú dokumentumok és folyamatok átültetését jelenti a digitális világba. Ennek eredményeképpen a mű- szaki dokumentációkkal szemben támasztott elvárások is változnak, amely doku- mentációk sajátosságai miatt meglehetősen összetettek, leginkább a jogi anyagok kezeléséhez hasonlítanak. Ilyenek például a gyártási-, minőségirányítási- vagy tervdokumentációk, mérési jegyzőkönyvek, hibalisták stb.

A műszaki dokumentációk jellemzői:

– gyakran nagyméretűek,

– dokumentáció-egységeket alkotnak,

– folyamatosan és eltérő mértékben változhatnak (akár komplett egységek, akár apró részletek),

– a módosítások csak és kizárólag jóváhagyás után, az összes kapcsolódó dokumentum-egység aktualizálása vagy cseréje után válhat érvényessé,

– a módosításának szigorúan szabályozott menete van,

– az aktuális dokumentációk egy részének elérhetőnek kell lenniük különböző eszközökön, akár terepen, mobil eszközökön is.

A dokumentációk kezelését egyes esetekben központi fél koordinálja, pl. füg- getlen mérnök, más eseteknél a projektben részt vevő fél, már rendszeresített megoldása kerül felajánlásra.

2. Technológia

A mai napig elterjedt megoldás az ún. FTP (File Transfer Protocol, azaz fájl átvite- li szabvány) tárhely használata, szinte minden cég rendelkezik FTP szerverrel, amelyen ellenőrzött körülmények között tud hozzáférést engedélyezni az adott dokumentáció tárhelyéhez, oda dokumentum feltöltési és onnan letöltési lehető- séget biztosítani. Ez a megoldás azonban már nem a legkorszerűbb, nem min- denben felel meg az igényeknek.

A mai korszerű és biztonságos, felhőalapú projekt-együttműködési és doku- mentumkezelési megoldások interneten keresztül, Software-as-a-Service (Saas)

– szolgáltatott szoftver – formájában működnek. A rendszerint külső cég által üze- meltetett szolgáltatást nyújtó szoftver egy központi tárhelyen tárolja az adatokat (felhőben), ahol a felhasználói hozzáférés egy vékony kliensen keresztül (rend- szerint web-böngésző) valósul meg. Az így működő dokumentáció-kezelés több szolgáltatást is nyújt: hozzáférés menedzselése, munkafolyamat és csoportmun- ka támogatás, kiegészítő modulok és interfészek használata (pl. CAD, Office in-

tegráció, OCR, konvertálás stb.), tevékenység naplózása, riportok készítése, hi- vatkozás és megosztáskezelés, keresési lehetőség akár a tartalomban is stb.

Már hazánkban is épült több olyan nagy létesítmény, ahol a teljes folyamat alatt nem készült papír alapú dokumentáció; az elektronikus dokumentáció a digitális tárban létezett, beleértve a számtalan módosítást, kiegészítést; a (közel)jövő fel- tétlenül ebbe az irányba fog elmozdulni.

3. Előnyök-hátrányok

A korszerű web-alapú dokumentáció-kezelő rendszerek átlátható, egységes és szabványosított dokumentálást tesznek lehetővé rugalmas és gyors hozzáférést biztosítva a releváns és aktuális dokumentumokhoz. Biztosítják a verziók kezelé- sét, a határidők kezelését, csökkentik a dokumentáció-kezelés adminisztratív ter- heit.

A jóváhagyott és érvényesített revízió azonnal hozzáférhető, automatikusan ér- tesíthetőek (pl. email) az arra jogosultak, aminek következtében nagyban nő a működési hatékonyság, a szükséges információk láthatósága. A projekt végezté- vel a végső dokumentációk egységes archiválása egyszerűbb és gyorsabb.

A rugalmasan elérhető, egységes és központi dokumentáció-kezelés a projekt összes résztvevőjénél előnyt biztosít a projekt folyamán, például a hatékonyság- növelésben, az információáramlásban, a költségcsökkentésben, vagy minőség- biztosításban (tervezők, kivitelezők, beruházók, üzemeltetők).

Az elektronikus dokumentáció-kezelésnél figyelembe kell venni a bekapcsolt és eltérő méretű cégek lehetőségeit, belső IT szabályait (policy), infrastruktúráját, eszközállományát, és tekintettel kell lenni az alábbiakra:

– megfelelő internetelérés,

– adatbiztonság, biztonsági mentés kérdése,

– eltérő szoftveres környezet (Windows, Machintos, iOS, Android)

– technikai támogatás,

– feladatkörök kiosztása, jogosultságkezelés.

Egyre fontosabb, hogy a dokumentációk elektronikus kezelése a szerződések- ben rögzítve legyen; mivel ehhez több felhasználó fél IT-eszközeinek/rendszerei- nek összehangolása is szempont lehet, az erre vonatkozó konkrét megállapodá- sokban nem nélkülözhető a felek releváns szakembereinek közreműködése. Emellett szükségszerű a projektben résztvevők közötti szerződéseket is össze- hangolni a szolgáltatott szoftveres dokumentáció-kezelési megoldások felhaszná- lói szerződéseivel (rendelkezésre-állás, technikai feltételek stb.). Amennyiben a dokumentáció-kezelést külső cég végzi, a vonatkozó szolgáltatási szerződésben rendelkezni kell a dokumentációk szerzői jogi, technológiai védelméről és az üzle- ti titkok védelméről is.

Megjegyezzük, hogy az Épkiv. által szabályozott e-napló is egyfajta szerverala- pú dokumentáció-kezelő felület, a hivatalos adatszolgáltatás eszköze (szerződé- sek, nyilatkozatok, jegyzőkönyvek), ez azonban a jellegénél fogva nem alkalmas a projekt résztvevői közötti, szükségszerűen folyamatos, napi dokumentá- ció-áramlás biztosítására. Ugyanakkor a projektfigyelő/projektmenedzser rend- szerek ugyancsak digitálisan alkalmasak készültség, hibák és azok pontos helyé- nek fotórögzítésére, és még sok, a projektet segítő funkcióra.

Az ezen a területen folyó információ-technológiai fejlődés fontos újabb állomá- sa a BIM (Building Information Modelling), azaz épület információs modellezés, aminek alkalmazási kérdéseiről szintén rendelkezni kell adott esetben a kivitele- zési szerződésnek. A BIM és hasonló rendszerek sok célra használhatók: általá- nos az ütközésvizsgálat, a részszámlák műszaki tartalmának megjelenítése, pon- tos méretek meghatározására az előkészítés során, illetve anyagbeszerzésre is. Technológiájának alapeleme a szoftveres 3D alapú virtuális tervezés, amely- ben az épületszerkezetek a későbbi kivitelnek megfelelően kerülnek definiálásra térben, anyagminőségben és tulajdonságokban. A modell alkalmas tervezésre, tervmódosítások kezelésére, a kivitelezés költségeinek előállítására, az építési idő tervezésére és későbbiekben üzemeltetési feladatok támogatására. A techno- lógia működtetéséhez komoly, nagyteljesítményű informatikai eszközökre, vala-

mint képzett, sokoldalú mérnöki munkatársakra van szükség.

A BIM alapú projekttámogatás előnyei egyértelműen az építési feladatok eg- zakt definiálásban jelentkeznek; a pontos mennyiségek ismerete, valamint az üt- közések, tervhibák kiküszöbölése segíti a kivitelezési folyamatok irányítását, opti- malizálását. Mindezek mellett a térmodell lehetőséget nyújt a laikusok számára a tervezett épület funkcionális és esztétikai megértéséhez is.

A modellépítéssel kapcsolatban tisztázni kell, kit terhel a felelősség azért, hogy a modell minden téren megfeleljen a tervezett építménynek. Ki a modell építője, hogyan definiálja az építési elemeket stb.

Az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény előírja, hogy az uniós közbeszerzési értékhatárt elérő vagy meghaladó becsült értékű ál- lami beruházások esetében az építtető köteles előírni az építményinformációs modell (BIM) alapú műszaki megvalósítás rendszerének a beruházás teljes élet- ciklusában – beleértve a tervezést is – történő alkalmazását.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 24-28.§.

2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről 38 §.

Szerződés megszüntetése

1. Fogalma és jellemzői

A szerződések főszabály szerint kétféle módon szüntethetőek meg a felek által: a felek közös akaratából a megállapodásuk alapján, vagy pedig egyik fél akaratá- ból, egyoldalú jognyilatkozat folytán.

1.1. Megszüntetés a felek megállapodása alapján

Egy szerződés megszüntethető a felek közös megegyezésével, ha megegyeznek arról, hogy a közöttük létrejött szerződést vagy a jövőre nézve szüntetik meg, vagy a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal felbontják.

Ha a közös megegyezésben a jövőre nézve szüntetik meg a szerződést, akkor további teljesítésre egyik fél sem köteles, és a közös megegyezés előtt teljesített szolgáltatásokkal egymás között el kell számolni. Utólagos viták elkerülése érde- kében célszerű ezeket az elszámolási kérdéseket a megszüntetésre vonatkozó megállapodásban rögzíteni.

A szerződésnek a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal történő megszüntetését (a Xxxxx közös megegyezése folytán) nevezzük a szerződés fel- bontásának. Ilyen esetben a már teljesített szerződéses szolgáltatások visszajár- nak. Ha a szolgáltatást nem lehet visszaadni (pl. az épület már félig elkészült), és emiatt az eredeti állapot nem állítható helyre, úgy a szerződés felbontására nincs lehetőség, azt tehát csak a jövőre nézve lehet megszüntetni, egyidejű elszámolá- si kötelezettség mellett.

1.2. Megszüntetés egyoldalú jognyilatkozattal

A szerződés megszüntetésének másik esete, amikor valamelyik fél egyoldalú nyi- latkozattal jövőre nézve felmondja a szerződést vagy attól a szerződés megköté- sére visszamenőleges hatállyal eláll.

Felmondás esetén a szerződés – a fenti 1.1 pontban foglaltakhoz hasonlóan – a jövőre nézve szűnik meg, elállás esetén pedig a szerződés megkötésére vissza- menő hatállyal. Az elszámolásnak és – elállás esetén – a szolgáltatás visszaadá- sának kötelezettsége ugyanúgy terheli a feleket, mint az 1.1 pontban részletezett közös megegyezés esetén.

Az elállás vagy felmondás joga a feleket megilletheti jogszabálynál vagy szer- ződésnél fogva. Ha ilyen elállási/felmondási jogot adott esetben sem jogszabály, sem pedig a felek közötti megállapodás nem határoz meg, akkor – azt feltételez- ve, hogy nem történt a másik fél részéről a felmondásra vagy elállásra okot adó szerződésszegés (amely esetben a felmondás vagy elállás a Ptk. vagy más jog- szabály alapján gyakorolható) – a szerződést egyoldalúan egyik fél sem jogosult megszüntetni, az csak mindkét fél közös megegyezése alapján lehetséges. Ez alól képez kivételt az a Ptk. szabály, amely szerint tartós jogviszonyt létrehozó, határozatlan időre kötött szerződést megfelelő felmondási idő alkalmazásával bármelyik fél felmondhatja. Az ilyen szerződések esetében a felmondási jog kizá- rása semmis.

A szerződés egyoldalú megszüntetésére (azaz felmondásra vagy elállásra) ti- pikusan szerződésszegés esetén kerül sor. Megilleti például az elállás joga a felet a másik fél késedelme esetén, ha a szerződésszegést elszenvedő félnél érdek- múlás állt elő, vagyis a teljesítés már nem áll érdekében, vagy hibás teljesítés ese- tén akkor, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezett- ségének nem tud megfelelő határidőn belül eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt. Jelentéktelen hiba miatt azonban elállásnak nem lehet helye.

Fontos intézmény a Ptk-ban az ún. előzetes szerződésszegés, amely kimond- ja, hogy amennyiben a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a kötelezett a szolgáltatását az esedékességkor nem tudja teljesíteni, és a teljesítés emiatt a jogosultnak már nem áll érdekében, a jogosult gyakorolhatja a késede- lemből eredő jogokat – ennek körében akár el is állhat a szerződéstől/felmondhat- ja azt. Hasonlóan fennáll ez a lehetőség akkor, ha a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a teljesítés hibás lesz, és a hiba kijavítására vagy kicse- rélésre tűzött határidő eredménytelenül telik el.

Speciális elállási/felmondási okokat a Ptk.-ban az egyes szerződéstípusoknál is fellelhetünk.

2. Speciális elállási jogok kivitelezési szerződés esetén

A Ptk. 6:249. § értelmében a megrendelő a szerződéstől a szerződés teljesítésé- nek megkezdése előtt bármikor elállhat, ezt követően a teljesítésig a szerződést felmondhatja (általános elállási jog). Ilyen esetben a megrendelő köteles a vállal- kozónak a kikötött vállalkozói díj arányos részét megfizetni, és a szerződés meg- szüntetésével okozott kárt megtéríteni. Az ilyen kártalanítás azonban a vállalkozói díjat nem haladhatja meg. Amennyiben a megrendelő ezen általános elállási/fel- mondási jogát kívánja gyakorolni, akkor célszerű erre a felmondásban hivatkozni, ebben az esetben ugyanis a megrendelő nem köteles a felmondását indokolni, annak érvényességéhez nem szükséges a vállalkozó szerződésszegése sem.

A Ptk. alapján a vállalkozót illeti meg elállási jog abban az esetben, ha a meg- rendelőtől célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást kap, és ezt az utasítást megrendelő a vállalkozó figyelmeztetése ellenére fenntartja. Ilyen esetben termé- szetesen a vállalkozó dönthet úgy, hogy a teljesítést folytatja a megrendelő kocká- zatára, az elállás csak egy jogosultság.

Szintén a vállalkozót elállási jog illeti meg abban az esetben, ha a megrendelő a munkaterületet a vállalkozó felszólítása ellenére sem biztosítja részére. Ebben az esetben a vállalkozó kártérítést követelhet a megrendelőtől.

Mint láthattuk, a jogszabály általános jelleggel vagy az egyes szerződések kap- csán biztosítja a feleknek az elállási, felmondási jogot. Célszerű lehet az egyér- telműség érdekében a szerződésben meghatározni azokat az eseteket, amikor valamelyik fél a szerződés felmondására/elállásra jogosult a másik fél szerző- désszegése kapcsán (pl. vállalkozó elállhat a megrendelő x napot meghaladó fi- zetési késedelme esetén; a megrendelő elállhat, ha a vállalkozóra kikötött kése- delmi kötbér elérte a maximális összeget stb.).

A műszaki készültség rögzítése, a követelések egyeztetése után vállalkozó kö- teles az épületet az adott állapotában visszaadni megrendelőnek a további kése- delmek, károk megelőzése érdekében.

3. Előnyök-hátrányok

Megítélésünk szerint a szerződésben felmondásra, illetve elállásra okot adó körül- ményeket célszerű lehet megjelölni, de ezt feltétlenül csak példa jelleggel tegyük, mivel ellenkező esetben olyan esetek is kimaradhatnak a felsorolásból, amelynek alapján a felek között vitás lehet, hogy az adott, szerződésben nem nevesített szerződésszegő magatartás képezheti-e felmondás alapját.

4. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:212. – 6:214§; 6:123.§, 6:251-6:252.§, 6:151.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.).

Szerződések nyelve

1. Fogalma és jellemzői

A magyar jog nem írja elő kötelező jelleggel, hogy a vállalkozási, kivitelezési szer- ződések magyar nyelven kell, hogy íródjanak. Nem kizárt tehát az sem, hogy a külföldi féllel kötött szerződés csak idegen nyelven vagy esetleg mindkét szerződő fél nyelvén készüljön.

A szerződés nyelvének meghatározásakor figyelemmel kell lenni arra, hogy a Ptk. előírja „az olvasni nem tudó, továbbá az olyan személy esetén, aki nem érti azt a nyelvet, amelyen az írásbeli nyilatkozatát tartalmazó okirat készült, az írás- beli jognyilatkozat érvényességének további feltétele, hogy magából az okiratból kitűnjön, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a nyilatko- zó félnek megmagyarázta.” Ezen kellék hiányára, mint érvénytelenségi okra csak a nyilatkozattevő személy érdekében lehet hivatkozni (pl. akkor, ha a magyar nyel- ven szerződő idegen nyelvű megrendelő utóbb megtámadja ezen szerződését, mivel nem érti a magyar nyelvet).

Fentiekből kiindulva – külföldi szerződő felek esetén – célszerűbb kétnyelvű szerződéseket készíteni és ebben az esetben a szerződés általános rendelkezé- sei között meg kell határozni azt is, hogy a szerződés értelmezése, illetve a két- nyelvi változat közötti ellentmondás vagy eltérés esetén melyik nyelvű szöveg az irányadó, és melyik csak tájékoztató jellegű.

Az esetleges jövőbeni jogviták esetére, a jogérvényesítés megkönnyítése érde- kében fontos a szerződés irányadó nyelvének a magyar nyelvet kikötni. Szintén célszerű úgy meghatározni a szerződéses rendelkezéseket, hogy a szerződés- nyelve, a jogvita esetén eljáró bíróság nyelve, és a jogvita esetén alkalmazandó jog nyelve azonos legyen, mivel ebben az esetben nem merül fel a szerződésnek a bíróság részére magyar nyelvre történő lefordíttatásának szükségessége és az azzal együtt járó fordítás költségek.

Megjegyezzük, hogy a Magyarország határa által körbezárt területen lévő nem- zeti vagyonra vonatkozó polgári jogi szerződések esetén – a nemzeti vagyon vé- delme érdekében – irányadó nyelvként főszabály szerint csak a magyar nyelv köt- hető ki.

2. Előnyök-hátrányok

Külföldi felek esetén célszerű kétnyelvű szerződéseket kötni és egyidejűleg meg- állapodni az eltérés esetén irányadó változatról.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:7.§, 2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról 17.§ (3).

Tartalékkeret felhasználásnak szabályai

1. Fogalma és jellemzői

Az Épkiv. 3.§ (2) előírja többek között, hogy a kivitelezési szerződésnek tartalmaz- nia kell a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait, ha a szerződő felek a pótmunka, vagy változtatások fedezetének biztosítására tartalékkeretet kötnek ki.

1.1. Tartalékkeret a közbeszerzésben

A tartalékkeret jellemzően a közbeszerzési eljárás hatálya alá tartozó szerződé- sekből ismert jogi fogalom, melyet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól szóló 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet szabályoz – a Kbt. hatálya alá tartozó beszerzések, kivitelezések esetére.

Tartalékkeret alkalmazása esetén a szerződéses feltételekben részletesen rög- zíteni szükséges a tartalékkeret felhasználásának szabályait, valamint meg kell jelölni annak mértékét. A tartalékkeret mértéke legfeljebb a szerződés szerinti tel- jes ellenszolgáltatás 10%-a lehet, és kizárólag az építési beruházás teljesítéshez, a rendeltetésszerű és biztonságos használathoz szükséges munkák ellenértéké- nek elszámolására használható fel.

A tartalékkeret kikötésének lényege közbeszerzési szempontból, hogy a tarta- lékkeret felhasználása a Kbt. alapján nem vonja maga után szerződésmódosítás vagy újabb közbeszerzési eljárás lefolytatásának szükségességét, hanem az utó- lag felmerült (jellemzően pót-) munka kivitelezése a tartalékkeret terhére történhet meg. Garanciális jellegű szabály a közbeszerzési eljárások megkerülését meg- akadályozandó, hogy a szerződésben egyértelműen, minden ajánlattevő számára előre megismerhető módon rögzíteni kell a tartalékkeret felhasználásának lehet- séges eseteit és pénzügyi feltételeit.

Idevágóan jegyezzük meg, hogy az állami építési beruházások rendjéről szóló törvény előírja, hogy a kivitelezési szerződésben legalább 5% tartalékkeretet kell képezni, amely kizárólag azon munkára használható fel, amely a beruházás telje- sítéséhez szükséges, valamint a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény miatt indokolttá vált. A tartalékkeret felhasználásához a tervező, a mű- szaki ellenőr és a költségszakértő írásbeli nyilatkozata szükséges; arról az építte- tő dönt.

1.2. Tartalékkeret egyéb szerződésekben

A tartalékkeret alkalmazása nemcsak közbeszerzésekben szokásos, de a magán megrendelőkkel kötött szerződések esetén is előnyös, mert gyorsítja és megköny- nyíti az igényérvényesítést, továbbá a fizetési kockázatot is csökkenti abban az esetben, ha a tartalékkeret összegéig a megrendelő az alapszerződéses összeg- gel azonos biztosítékot nyújt.

Fontos, hogy a szerződésben a tartalékkeret felhasználásának szabályai, így különösen az alábbiak pontosan meghatározásra kerüljenek:

– a tartalékkeret terhére elszámolható munkák köre: pótmunkák, és a többlet- munkával kapcsolatban felmerült olyan költségek, amelyek a szerződés megkötésének időpontjában egy kellő gondossággal eljáró szakvállalat (vál- lalkozó) által sem voltak előre láthatóak;

– a tartalékkeret terhére elszámolható munkák bejelentésének módja, mun- kakezdés időpontja;

– a műszaki ellenőr jogai a tartalékkeret terhére elszámolható munkák műsza- ki tartalma és költségvetése kapcsán;

– a jóváhagyás.

2. Előnyök-hátrányok

A tartalékkeret kikötése esetén a felek az általuk előre meghatározott mechaniz- mus szerint gördülékenyebben tudják az esetlegesen felmerült, többletmunkák ill. pótmunkák ellenértékét egymással elszámolni és megfizetni.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:244-245.§;

191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 3.§;

322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet az építési beruházások, valamint az építési be- ruházásokhoz kapcsolódó tervezői és mérnöki szolgáltatások közbeszerzésének részletes szabályairól 20.§.

2023. évi LXIX. törvény az állami beruházások rendjéről 17. § 46 §, 48 §.

Teljesítés

1. Fogalma és jellemzői

A teljesítés, mint fogalom egzakt jogi értelemben a szerződő felek szerződésben vállalt kötelezettségeinek a szerződésszerű végrehajtását jelenti. Fontos szabály, hogy a teljesítés során a szerződést kötő felek a Ptk. 6:62.§ értelmében együttmű- ködni kötelesek – ennek az építési szerződések teljesítésével kapcsolatban (a szerződés teljesítése révén létrejövő épület, építmény különösen nagy értéke, bo- nyolultsága, jelentős kooperációs igénye, hosszú átfutási ideje miatt) különös je- lentősége van.

Ennek megfelelően kiemelten fontos, hogy a felek a kivitelezésre vonatkozó szerződésükben mikor tekintik a szerződést teljesítettnek, vagyis mikor állnak be a teljesítéshez fűződő jogkövetkezmények, mint például a végszámla kiállítása és kiegyenlítése, jótállási idő kezdete stb. Ez kötődhet a sikeres átadás-átvételhez vagy az átadás-átvétel során feltárt hibák elhárításához stb.

a) Műszaki átadás-átvétel

A vállalkozó, kivitelező általános esetben a sikeres (műszaki) átadás-átvételi eljá- rással teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit; ennek szabályai a Ptk. 6:247. §-ban, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben, az Étv-ben és Épkiv-ben is rögzítve vannak. Fontos, hogy a vonatkozó szerződésben a felek ne mondjanak le a Ptk. 6:247.§ szakaszában foglalt (jellegéből fakadóan diszpozitív) rendelkezések alkalmazásáról, mert ezál- tal a vállalkozó, kivitelező átadási feltételei hátrányosabbá válhatnak, ebben a vo- natkozásban a szerződés egyensúlya felborulhat.

Az Épkiv. értelmében „a műszaki átadás-átvételi eljárás célja annak ellenőrzé- se, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti kivitelezési szerződés tár- gya szerinti építési tevékenység vagy a technológiai szerelés a szerződésben és jogszabályban előírtak alapján, a kivitelezési dokumentációban meghatározottak szerint maradéktalanul megvalósult-e, és a teljesítés megfelel az előírt műszaki és a szerződésben vállalt egyéb követelményeknek és jellemzőknek.”

A beruházási tevékenység, illetve az építőipari termelés sajátosságaiból faka- dóan sok esetben tényleges megrendelői tevékenység is szükséges ahhoz, hogy a sikeres átadás-átvételi eljárás feltételei adottak legyenek; például a végleges- közmű-szolgáltatási szerződések megkötése, a mérőórák felszerelése stb. Fontos tehát, hogy a szerződés arról is rendelkezzen, hogy ezeket a megrendelő milyen időpontra és feltételekkel köteles biztosítani.

Fontos tisztában lenni azzal is, hogy a Ptk. szerint, ha a megrendelő az át- adás-átvételi eljárást nem folytatja le, a teljesítés joghatásai a tényleges birtokba- vétel alapján állnak be. Ez a vállalkozót védő rendelkezés olyan esetekre irány- adó, amikor a megrendelő – feltehetőleg rosszhiszeműen – nem veszi át a kivitelezést, azonban ténylegesen használatba veszi azt. Ekkor tehát a teljesítés joghatásai formálisan nem álltak be, azonban a jogalkotó szerint mégis úgy kell tekinteni, mintha a teljesítés megtörtént volna.

A sikeres átadás-átvételi eljáráshoz nem egyszer különleges feltételek társul- hatnak, például a vállalkozó előzetesen köteles betanítani a megrendelő üzemel- tetési személyzetét az elkészített mű használatára, kezelésére, karbantartására stb. Fontos, hogy ezeknek a vállalkozó által (például a megrendelő személyzeté- vel) teljesítendő vállalásoknak a feltételeit (például ehhez milyen összetételű üze- meltetői létszám, milyen időpontban álljon a helyszínen rendelkezésre stb.), a vál- lalkozó által biztosítandó tartalékalkatrészeket stb. a szerződés egyértelműen rögzítse.

Az átadás-átvételi eljárások sikerességének feltétele, hogy az elkészült mű le- gyen alkalmas a rendeltetésszerű használatra – azonban lehetségesek olyan hi- bák, amelyek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza ezt a rendeltetésszerű használatot. A gondosan megfogalmazott szerződésnek ki kell térnie a hibák, hiá- nyosságok megszüntetésére is, például azok átfutási idejére, a nem javítható hi- bák miatt értékcsökkenés számítási módjára, megismételt átvételkori próbákra stb.

Fontos és a vállalkozót védő Ptk. szabály, hogy nem tagadható meg az átvétel a mű olyan hibája miatt, amely, illetve amelynek kijavítása vagy pótlása nem aka- dályozza a rendeltetésszerű használatot. Ez a szabályozás és a kapcsolódó bírói gyakorlat abból indul ki, hogy 100%-os hiba és hiánymentes teljesítés nincs, ebből adódóan a megrendelőnek a művet át kell vennie, amennyiben az mentes a ren- deltetésszerű használatot akadályozó hibáktól. Amennyiben a mű ilyen hibát nem tartalmaz és megrendelő a művet ennek ellenére nem veszi át, úgy a megrendelő maga is szerződésszegést követ el (közbenső szerződésszegés). Mindez termé- szetesen nem azt jelenti, hogy ilyen esetben a műben még fennálló, rendelte- tésszerű használatot nem akadályozó hibákat a vállalkozónak ne kellene kijavíta- nia; ezen hibák kijavítása a vállalkozó szavatossági/jótállási kötelezettsége keretében történik.

b) Használatbavételi engedély

Sok esetben a megrendelő a szóban forgó szerződés teljesítését nem sikeres át- adás-átvételi eljáráshoz köti, hanem az épület, építmény használatbavételi eljárá- sának lezárásához. Amennyiben a (kiviteli) tervezés és kivitelezés egy szerződés keretében valósul meg (tehát fővállalkozás, illetve kvázi fővállalkozás esete), ez a megrendelői elvárás sok vonatkozásban megalapozott lehet; kevesebb azonban az alapja akkor, ha „egyszerű” generálkivitelezési munka lezárásaként kívánja ezt a megrendelő. Ha elvállalja ezt a teljesítési feltételt a vállalkozó, akkor a haszná- latbavételi eljárásnak az időigényét nyilvánvalóan a teljesítési határidő számítása- kor figyelembe kell venni.

Egyértelműen kiegyensúlyozatlan vállalási feltételként fogalmazódhat meg a megrendelő azon igénye, hogy a vállalkozó jogerős (végleges), végrehajtható használatbavételi engedély átadásával teljesítse a szerződést – ekkor ugyanis olyan feltételekhez van kötve a vállalkozói teljesítés, amelyet sok vonatkozásban nem tud kézben tartani, befolyásolni (például fellebbezés miatti elhúzódás, a meg- rendelő ezirányú kötelezettségeinek hiányosságai stb.) – ezekkel az ismeretlen tényezőkkel együtt ez a teljesítési feltétel várhatóan komoly vitákat generál majd.

Megjegyezzük, hogy a kormány által kiemelt projektek esetében egyszerűbb lehet a helyzet az előírt szigorúbb hatósági határidők miatt.

c) Kivitelezés, munkaterület birtokbaadása

Az elkészült épület, építmény birtokbaadásával történő szerződés teljesítése szin- tén sok vitára adhat okot. Ez az aktus a megrendelő számára az elkészült mű fe- letti rendelkezés tényleges lehetőségét biztosítja – és a vállalkozó számára az utolsó biztosítékot a megrendelővel esetleg fennálló vitája fedezetére. A szerző- désnek a teljesítését sikeres birtokbaadáshoz csak akkor javasoljuk kötni, ha az idevágó jogszabályokat a felek maradéktalanul be fogják tartani; nevezetesen:

– a Ptk. 6:247. § (5) bekezdése, azaz „ha a szerződés teljesítéséhez a vállal- kozó dolog tulajdonjogának átruházására köteles, a dolog a mű átadásával és az ellenérték megfizetésével kerül a megrendelő tulajdonába”;

– és az Épkiv. 33. § (1) bekezdése, azaz „a műszaki átadás-átvételi eljáráson felmerült és jegyzőkönyvbe vett hibák, hiányosságok kijavítását, a teljesítés- igazolás kiadását, továbbá a teljesítésigazolás alapján kiállított számla el- lenértékének kézhezvételét követően a fővállalkozó kivitelező átadja az épít- tetőnek az építési munkaterületet, továbbá … „(lásd ehhez még az Átadás-átvétel c. valamint a Végszámla c. szócikket.)

Mint látható, mind a két alapvető jogszabály az elkészített épület, építmény megrendelőnek történő átadását összeköti az ellenérték megfizetésével; ezért fel- tétlenül indokolt, hogy a birtokba-adással teljesítő vállalkozó, kivitelező gondosan és körültekintően járjon el, és a fenti vállalását megfelelő és arányos fizetési bizto- sítékhoz kösse.

2. Előnyök-hátrányok

Fontos, hogy a felek jogaik tudatában állapodjanak meg a szerződésben arról, hogy a teljesítés feltételei pontosan mikor, milyen feltételek bekövetkezése esetén állnak be. Ennek során fokozottan mérlegeljék, hogy milyen munkafolyamatra van ráhatásuk, illetve milyen biztosíték marad a kezükben arra az esetre, ha a szerző- désszerű teljesítésük ellenére a végszámlájuk nem kerül kiegyenlítésre.

3. Vonatkozó főbb jogszabályok

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 6:62.§, 6:150§ – 6:151.§ 6:247.§;

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv.) 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Épkiv.) 32.§, 33.§.

2023. évi LXIX. törvény az állami építési beruházások rendjéről.

Teljesítésigazolási Szakértői Szerv

1. Fogalma és jellemzői

A 2013. évi XXXIV. törvény, valamint a 236/2013 (VI. 30.) Korm. rendelet hívta életre 2013. nyarán a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett független szer- vezetként működő Teljesítésigazolási Szakértői Szervet (TSZSZ). A TSZSZ eljárá- sa a Magyarországon történő építési beruházásokra terjed ki. A TSZSZ a kivitele- zési szerződés teljesítését hivatott vizsgálni, szakvéleményt vagy kivonatot ad ki, amely alapján megállapítható, hogy a szerződés teljesítése megtörtént-e, vagy nem a szerződésnek megfelelő módon történt meg, és a teljesítésért járó ellenér- ték megfizetése – adott esetben a szerződést biztosító mellékkötelezettség érvé- nyesítése – milyen összegben indokolt.

Fontos tudni, hogy a TSZSZ véleménye a szerződést biztosító mellékkötele- zettségek érvényesíthetőségéhez is kérhető, amennyiben az érvényesítés kérdé- se vitás a szerződő felek között. Ilyen szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely esetén a TSZSZ eljárása kérhető: a garancia, a zálogjog és a kezesség.

A TSZSZ fő szabályként 3 főből álló tanácsban jár el. A TSZSZ szakvéleményé- nek elkészítésére 30, ill. bizonyos esetben 60 nap áll rendelkezésre. Megfontolan- dó a TSZSZ bevonása során az a szempont is, hogy a TSZSZ szakvéleményének díja lényegesen alacsonyabb a szakértői vélemény piaci díjánál (jelenleg a vitatott összeg 1 %-a, de min. 60.000 Ft, de legfeljebb 2.000.000 Ft).

Lényeges, hogy semmisnek tekintendők azok a szerződéses kikötések, ame- lyek a TSZSZ eljárását kizárják vagy korlátozzák, vagy a TSZSZ eljárásának kez- deményezéséhez negatív jogkövetkezményt fűznek.

Az állami építési beruházások rendjéről szóló LXIX. törvény előírása szerint az állami építési beruházásokkal kapcsolatos építészeti-műszaki tervezési, építési és kivitelezési szerződések teljesítéséből fakadó viták esetében a TSZSZ szakér- tői véleményét kell kérelmezni; ezzel a szakvéleményével szemben jogorvoslat- ként a felek a vélemény kézhezvételét követő hat hónapon, de legkésőbb a mű- szaki átadás-átvételi eljárás lezárásától számított harminc napon belül keresetet terjeszthetnek elő a bíróságnál. A nettó 200 millió forintot meghaladó pertárgyér- tékű polgári jogvita elbírálására a Fővárosi Törvényszék kizárólagosan illetékes.

Rendkívül előnyös a feleknek az is, hogy a TSZSZ szakvéleményére alapított pereket a bíróság soron kívül tárgyalja, vagyis ezen perek előnye többek között a rövidebb eljárási határidőkben rejlik, így a per sokkal rövidebb időn belül jogerős ítélettel zárulhat, mint egyéb esetekben. A felek méltányos gazdasági érdekét szolgálja az is, hogy ezen perekben a bíróság kérelemre – a rendelkezésre álló iratok alapján, a felek meghallgatása nélkül – ideiglenes intézkedéssel elrendeli a kereseti kérelemben (viszont keresetben), illetve az ideiglenes intézkedés iránti kérelemben foglalt azon összeg bírósági elnöki letétbe helyezését, amely a TSZSZ szakvéleménye szerint teljes bizonyossággal megállapíthatóan teljesített munkák szerződés szerinti értéke.