A magánszemélyek és vállalkozók ingatlanvagyonának feltárása
A magánszemélyek és vállalkozók ingatlanvagyonának feltárása
Készült a Pénzügyminisztérium és a KOPINT-TÁRKI Zrt. közötti szerződés alapján
Átdolgozott változat a Versenyképességi Kerekasztal 2007 október 9-i vitája és az ott elhangzott ajánlások alapján
A tanulmányt készítő munkacsoport: Xxxxxxx Xxxxxx
Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxx
2007. október
Tartalomjegyzék
1. A vagyoni adókkal, és ezen belül az ingatlanadóval kapcsolatos nemzetközi tapasztalatok 7
1.2. Néhány fontosabb ország vagyon- és ingatlanadóztatási gyakorlata 9
2.1. Az érték-megállapítás problémája 19
2.4. Az adó címzettjének problémája 22
2.5. Szociális feszültségek kezelése 23
2.6. Forgalomképtelen ingatlanok problémája 24
2.7. Az ingatlanok állapotának, állagának figyelembevétele 25
2.8. A gyors piaci ármozgások kezelése 26
2.9. Személyijövedelemadó-kedvezmények alternatív technikái 27
2.10. Külföldi ingatlanok magyar, magyarországi ingatlanok külföldi tulajdonban 28
2.11. Lehet-e eltérő a vállalkozások és a magánszemélyek tulajdonát terhelő adókulcs? 29
2.12. Résztulajdonok, haszonélvezet kezelése 29
3. Egyéb, tisztázandó kérdések 31
3.1. Az értékalapú ingatlanadó bevezetésének adatkezelési feltételei 31
3.2. Az ingatlanforgalomi szerződésekben és a valóságban vélelmezett értékkülönbségek 32
3.3. Az általános forgalmi adó és/vagy a jövedéki adó növelése nem igazságosabb, hatékonyabb és egyben nem olcsóbb módja-e az állami bevételek biztosításának, mint az ingatlanadó bevezetése? 33
3.4. Az ingatlanadó beszedésének, nyilvántartásának költsége 33
4.1. A lakásállomány értékbecslése a lakásstatisztika adatai alapján 34
4.2. Ingatlanvagyon értéke a nemzeti számlák szerint 36
4.3. Adóbevétel különböző adókulcsok és adóalap-becslések mellett 40
4.4. Az ingatlanadó, mint más adónemek kulcs-csökkentésének kiváltója? 41
4.5. ÁFA-emelés, mint az ingatlanadó lehetséges alternatívája a munkabér-terhek csökkentése érdekében? 44
Vezetői összefoglaló
Az ingatlanadó bevezetése Magyarországon az adórendszer nagy horderejű változását jelentené, ezért csak különösen körültekintően, megfelelő kommunikáció, az adózók meggyőzése mellett valósítható meg. Mint minden jelentős változtatásnak, az új rendszernek is lennének nyertesei és vesztesei, ezért az ingatlanadó bevezetése még azokban a körökben is ellenkezést válthat ki, amelyek az új rendszernek nettó nyertesei, ugyanis az adózók – a tapasztalatok szerint – erőteljesebben érzékelik az esetleges veszteségeket, mind az ennél akár nagyobb nyereséget. A legfontosabb szempont, hogy az ingatlanadót csak akkor szabad bevezetni, ha az más – elsősorban a munkát terhelő adók – kiváltását, érzékelhető mérséklését szolgálja, s ebből az adókönnyítésből egyaránt részesülnek a vállalatok és a háztartások.
Az alábbi tanulmány – a Versenyképességi Kerekasztal megbízásának megfelelően – áttekinti az ingatlanadó bevezetésének technikai feltételeit, a felmerülő problémák kezelésének lehetséges módszerét, valamint bemutat néhány, különböző adóráták mellett az ingatlanadóból származó bevételre, adótömegre vonatkozó számítási eredményt. Emellett becsléseket közöl arra vonatkozóan, hogy a – különböző adóráták – mellett jelentkező plusz adóbevételek más adók kulcsának milyen mértékű csökkentését tennék lehetővé. Mindazonáltal, ez a tanulmány nem tekinthető az ingatlanadó bevezetésére vonatkozó javaslatnak, már csak azért sem, mivel feladatunk konkrét javaslattételre nem terjedt ki.
1. Amennyiben a kormány az ingatlanadó bevezetése mellett dönt, akkor azt célszerű a lakossági és a vállalati ingatlanokra egyaránt kiterjeszteni, mivel ez szolgálná a két szektor versenysemlegességét, és elejét venné az ingatlanok rohamszerű tulajdonosváltásának (ma is gyakori, hogy lakóingatlanok, üdülők vállalati tulajdonban vannak, költségleírási célokból). Emellett az ingatlanadó beszedésének a viszonylag magas adminisztratív költségei miatt az adót csak akkor érdemes bevezetni, ha abból legalább néhány százmilliárd forint bevétel származik, ez pedig csak a teljes körű ingatlanadó mellett lehetséges.
2. Magyarországon a kutatás tanúsága szerint nincs elháríthatatlan akadálya ingatlanadó bevezetésének, azonban az ingatlanok, mint adóalap értékelése, az esetleges gyors ingatlanpiaci ármozgások kezelése, a lakossági ingatlantulajdonosok, és kiemelten a nyugdíjasok adófizetési képességének figyelembevétele, a piaci érték nélküli, forgalomképtelen ingatlanok problémájának racionális kezelése stb. miatt a bevezethető ingatlanadó-rendszer nem fogja az adórendszer egyszerűsítését, könnyebb átláthatóságát szolgálni. Az adókiszabás és beszedés jól előreláthatóan a többi adónemnél nagyobb költségeket fog generálni. Felvetődik, hogy az ingatlanadó bevezetéséhez az előbb-utóbb bekövetkező önkormányzati adó- és finanszírozási reform teremtené meg a megfelelő keretet.
3. Az ingatlanadó mellett szól, hogy az adó tárgya jól látható, elrejthetetlen és nem vihető külföldre. Az új adónem bevezetésének legfőbb lehetséges eredménye a méltányosabb, kiegyenlítettebb terheléssel járó, a jövedelemadót és járulékokat nem fizető, de ingatlanokat birtokló gazdasági szereplők terhelése. Ám ez az adókiegyenlítődés az ingatlanadó bevezetése esetén is csak részlegesen valósulna meg.
4. Az ingatlanértékelés a világszerte egyező tapasztalatoknak megfelelően az ingatlanadó sarkalatos pontja. Gyakorlatilag szakmai konszenzus van abban Magyarországon, hogy minden hibája ellenére a luxusadó érték-megállapítási procedúrája alkalmas kiindulópont egy általános ingatlanadó-rendszer adóalapjának megállapításához a magánszemélyek tulajdonában álló ingatlanok esetében. A földhivatali adatokon és az övezet-besoroláson alapuló, véges számú korrekciós tényezőt figyelembe vevő rendszer csak a helyi, Budapesten a kerületi önkormányzatok adóosztályai képesek üzemeltetni, ráadásul ez lenne a vélelmezhetően legtakarékosabb intézményi keret. A kalkulált egységértékeket évente, a piaci árak változást leképező mértékben érdemes módosítani, de az inflációnál és/vagy a jövedelemnél nagyobb emelés nem elfogadható a lakossági körben.
5. A vállalkozások nem-lakásokban megtestesülő ingatlantulajdonát a bruttó könyv szerinti érték alapján lehetne adóztatni. Gyakran elhangzik az érv, hogy a vállalati ingatlanokat nem szabad a háztartások ingatlanaitól eltérő adókulccsal adóztatni, mivel az ellentmondana a szektorsemlegesség elvének. Véleményünk szerint az eleve eltérő adóalap miatt egyáltalán nem kizárt az eltérő kulcsok alkalmazása.
6. További nehézséget okozhat az ingatlanpiaci árak esetleges jelentős mozgásának (illetve a piaci árarányok módosulásának) a kezelése. A nemzetközi tapasztalatok szerint az ingatlanpiaci áringadozások kedvezőtlen hatásait semlegesítheti, ha az ingatlanokat jelentősen alulértékelve adóztatják. Ezzel elejét lehet venni az ingatlan értékelése körüli vitáknak is. Néhány ország, főleg Németország példája arra figyelmeztet, hogy érdemes az ingatlanadóval kapcsolatos értékelési és adminisztrálási folyamatot egyszerű keretek között tartani, mivel ellenkező esetben az adónemmel kapcsolatos fajlagos költségek, élőmunkaigény és feszültségek aránytalanul megnövekednek.
7. Döntés kérdése, vajon az ingatlanadó (vagy annak meghatározott része) az adózó háztartás személyi jövedelemadójából és a vállalat által egyébként fizetendő bérterhekből (esetleg helyi iparűzési adójából) legyen levonható, így a kedvezményekből ugyanazon gazdasági szereplő, adóalany részesüljön, amely az ingatlanadót fizette (feltéve, hogy fizetett egyáltalán pl. jövedelemadót) vagy az adóráták általános csökkentésével járjon együtt. Az első megoldás előnye, hogy jobban járulna hozzá a gazdaság kifehérítéséhez, mivel nagyobb mértékben terhelné a jövedelemadót (és járulékokat) nem fizető, de jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező gazdasági szereplőket, hátránya, hogy viszonylag bonyolult adminisztrációval jár együtt. Vállalatok esetében az ingatlanadó kiválthatja az - amúgy is igen vitatott státuszú - helyi iparűzési adó egy részét, illetve a szintén vitatott „elvárt adó” beszedését.
Mivel ingatlanvagyonnal a gazdaság szereplőinek a jelentős része rendelkezik, a terhelés tehát széles kört érint, a nettó előnyök inkább az adóráták általános csökkentése mellett szólnak, nem csak azért, mert ez jobban kommunikálható, hanem mivel hosszú távon ez szolgálná jobban az adók transzparens csökkentésének, az adórendszer egyszerűsítésének hosszú távú tendenciáját.
8. Ezzel kapcsolatban felmerül a jövedelemmel nem rendelkezők – elsősorban nyugdíjasok – adófizetési kötelezettségének a kérdése, mivel ez a csoport sem a jövedelemadó-kedvezményből, sem a csökkenő adókulcsok hasznából nem részesülhet – ha a kormány a közvetlen kompenzáció mellett dönt –, gyakorta pedig az ingatlanadó fizetéséhez szükséges pénzügyi fedezettel sem rendelkezik. Az ő esetükben az első tulajdonoscseréig
ingatlanadó-fizetési moratórium nyújtása oldhatja meg a problémát. Ez szintén nagyon érzékeny kommunikációt igényel, illetve olyan informatikai rendszer létrehozását igényli, amely folyamatosan regisztrálja a fennálló tartozásokat.
9. Az adóköteles érték alsó limitjét nagyon alacsonyan, vagy éppen nulla forintnál kell meghúzni, ellenkező esetben megkezdődik a luxusadónál is ismert játék az ingatlanok értékének az adófizetési határ alá nyomásával. Ugyanakkor kezelni kell a forgalomképtelen ingatlanok problémáját - akár egyéni mentességek alkalmazásával is.
10. A lakásingatlanok esetén az adóalap számszerűsítésekor célszerű eltekinteni az ingatlan tényleges állapotától, nehogy a tulajdonosok adó-optimalizációs céllal hanyagolják el a lakások és épületek karbantartását. Vállalkozásoknál ez a veszély nem áll fenn, ebben a körben javaslatunk szerint a bruttó ingatlanérték képezné az adóalapot.
11. Az ingatlanadót a beépítetlen belterületi telkekre is ki kellene terjeszteni, de a mezőgazdasági művelési ágba tartozó földekre nem. Az egyes önkormányzatok által kivetett ma létező, ingatlanalapon fizetendő hat adónem és a luxusadó beolvadna az egységes ingatlanadóba.
12. Az ingatlanadó bevezetésétől várható adóbevétel nagyban függ attól, hogy miképpen állapítják meg az adó alapjául szolgáló ingatlanok körét, hogyan értékelik az ingatlanokat, és milyen adókulcsot vetnek ki rájuk. Modellszámításaink egyik eredménye az, hogy elvben korántsem szükségszerű, hogy az ingatlanadó bevételi szerepe eltörpüljön más adófajták mellett. Ez elsősorban a választott adókulcs függvénye.
13. Modellszámításaink során kétféle lehetséges adókulcs-kombinációval számoltunk. Ezenfelül többféle lehetőséget számba vettünk a lakások adózási értékének megállapítását, illetve az adóztatott lakások körének meghatározását illetően. Ez utóbbi két szempont megközelítőleg 20%-os eltérést eredményezett a kapott adóbevételekben. A különbség nagyobbik része azon múlott, hogy a lakásokra, illetve az egyéb ingatlanokra vonatkozó feltételezett adókulcs-kombinációt a mérsékelt 0,25-0,5%-os szintre állítottuk-e be, vagy pedig megdupláztuk az adókulcsokat (0,5% a lakások, illetve 1% az egyéb ingatlanok esetében).
14. Az alacsonyabb adókulcs-kombináció – a korábbi ingatlanadó-típusú adófajták megszüntetéséből adódó bevételkiesést is figyelembe véve – 217 Mrd xxxxxxxx meghaladó teljes bevételt eredményezhet. Vagyis az így kapott bevétel nem jelentéktelen. Ebben az esetben az ingatlanadó a személyi jövedelemadót és a vállalati TB-járulékokat 5%-ot nem sokkal meghaladó mértékben lenne képes kiváltani. (Ez az összesített munkáltatói TB- járulékkulcs 1,5 százalékpontos csökkentését tenné lehetővé.) Az iparűzési adó esetében az arány kedvezőbb, az utóbbi adónemből származó bevétel 29%-a is befolyhat az ingatlanadóból még az alacsonyabb adókulcsok mellett is.
15. A magasabb adókulcs-kombináció esetén jóval nagyobb pluszbevételt valószínűsítünk, az általunk becsült felső határérték mintegy 590 Mrd forint. Ezzel a bevétellel a személyi jövedelemadó-bevétel 13%-át lehet kiváltani (feltéve, hogy az ingatlanadó háztartások által fizetett részének megfelelő mértékben csökkentjük az SzJA-bevételeket). Az iparűzési adót 80%-ban kiváltaná az új adónem, illetve a vállalati TB-járulékfizetést mintegy 13 %-kal lehetne mérsékelni. Ez utóbbi a munkáltatói TB-járulékkulcs kb. 4%-pontos csökkentését jelentené.
1. A vagyoni adókkal, és ezen belül az ingatlanadóval kapcsolatos nemzetközi tapasztalatok
1.1. Általános áttekintés
Cabré és Moré (2007) a következő táblázatot közli a vagyonadó OECD-n belüli elterjedtségéről:
Vagyonadó az OECD-országokban
1985 | 1997 |
Ausztria | Franciaország |
Dánia | Norvégia |
Finnország | Spanyolország |
Franciaország | Svájc |
Hollandia | Svédország |
Izland | |
Luxemburg | |
Németország | |
Norvégia | |
Spanyolország | |
Svájc | |
Svédország |
Forrás: Cabré – Moré (2007), 6. old.
Vagyis az elmúlt 10 év során hét OECD-tagállam szüntette meg a vagyonadót, az első a sorban kezdve Ausztria volt 1994-ben. Legutóbb Finnország és Luxemburg számolta fel a vagyonadót, 2006-ban.
A vagyonadót az egyes, azt hosszabb-rövidebb időre alkalmazó országokban eltérő gondolatmenet alapozta meg és különféle indítékai voltak az új adónem bevezetésének, hasonlóképpen más-más okokból döntöttek több országban is az új adónem gyors megszüntetése mellett. A bevezetés mellett szólt (legalábbis ott, ahol a vagyonadót elsősorban az ingatlanadóra hegyezték ki) az, hogy az adó tárgya jól látható, számon tartható. Mellette szólt továbbá az a vélekedés is, hogy a vagyonadóval lehetőség nyílik a társadalmi és vagyoni egyenlőtlenségek csökkentésére.
Ami a megszüntetést illeti, ezzel kapcsolatban az egyik fontos szempontot a tőke adóztatásával kapcsolatos nehézségek jelentették, főképp a tőke növekvő mobilitása miatt. Az egyes államok egyre inkább ráébredtek, hogy a vagyon jelentős része mobil, könnyen
külföldre vihető és nehezen megragadható. Ezért az országok növekvő számban igyekeztek
„tőkebarátabbá” tenni adórendszerüket, a tőkemenekülést elkerülendő.
A vagyonadóval kapcsolatos másik legfőbb problémát a vagyon értékelésével kapcsolatos nehézségek okozták. Így Németországban azért nyilvánították alkotmányellenesnek a vagyonadót 1995-ben, mert nem volt semleges a különféle vagyonelemeket illetően: egyes vagyonelemeket piaci értéken, másokat valamilyen más értéken vettek számba. (Az ingatlanokat pl. meglehetősen alulértékelve adóztatták – ott is.) Finnországban nem várt hatást gyakorolt a többféle vagyonelemet értelemszerűen eltérő technikával terhelő új adónem: a vagyonelemek egyenlőtlen adóztatása az adózókat arra ösztönözte, hogy vagyonukat más befektetési opciókkal szemben a viszonylag enyhén adóztatott ingatlanokba fektessék.
A vagyon értékelése körüli bizonytalanságoknak van egy másik oldala is. Ha az állam igyekszik az adóalap adózási értékét a piaci érték változásaihoz igazítani, akkor a piaci ingadozások az adóterhek hirtelen emelkedéséhez, az adóteher és az adófizetési képesség szétválásához vezethet.
Végül megemlítendő, hogy az értékeléssel, illetőleg a különféle részleges vagy teljes mentességekkel összefüggésben a vagyonadó adminisztrálása nagyon bonyolulttá, a rendszer működtetése aránytalanul költségessé válhat. Németországban 1976-ban a rendszer bonyolultsága, a vele kapcsolatos adminisztrációs feladatok eszkalálódása oda vezetett, hogy a fiskális területen működő közszolgák szakszervezete nyíltan követelte a vagyonadó megszüntetését.
Végül megemlítendő, hogy az általános vagyonadóból származó bevételek az országok többségében kismértékben, vagy éppen elenyésző mértékben járultak-járulnak hozzá az adóbevételekhez. Abban a két országban számottevőbb valamivel a vagyonadó-bevétel, ahol mind a háztartások, mind a vállalatok fizetnek vagyonadót.
Vagyonadó-bevétel az összes adóbevétel százalékában
Finn- ország | Francia- ország | Luxem- burg | Norvé gia | Spanyol -ország | Svéd- ország | Svájc | |
Év | 2005 | 2006 | 2005 | 2006 | 2006 | 2006 | 2006 |
Xxxxxxxx | MSz | MSz | MSz és V | MSz | MSz | MSz | MSz és V |
Vagyonadó-bevétel az összes adóbevétel %-ában | 0,2% | 0,4% | 5,3% | 1,3% | 0,4% | 0,4% | 4,7% |
Forrás: Cabré – Moré (2007), 10. old.
MSZ: Magánszemély
V:Vállalat
Míg az általános, többféle vagyonelemet terhelő vagyonadó visszaszorult, az ingatlanadó számos országban továbbra is jelen van, annak ellenére, hogy a vagyonadóval kapcsolatos talán legfontosabb probléma (az értékelési probléma) különösen érvényes az ingatlanokra. Ennek az adónemnek a nagyobb eredményességére utal az a tény is, hogy az általános vagyonadóval szemben a különféle vagyonadó-szerű adókból (vagyis dominánsan az ingatlanadóból) származó bevételek GDP-hez viszonyított aránya számottevőbb, mint az általános vagyonadó esetében – arról nem is beszélve, hogy az alkalmazó országok száma összehasonlíthatatlanul nagyobb.
1.2. Néhány fontosabb ország vagyon- és ingatlanadóztatási gyakorlata
A vagyonadó jelenlegi hollandiai megfelelőjét hivatalosan „megtakarítások és beruházások jövedelme utáni adónak” nevezik, ám mivel itt egy feltételezett jövedelmet adóztatnak, ezért az adónem felfogható egyfajta vagyonadóként is. Az ingatlanok esetében csak a második otthon, illetőleg a bérelt ingatlanok, nyaralók stb. után fizetendő Hollandiában adó. Az ingatlanokon kívül adókötelesek a megtakarítások és a részvények, illetve egyéb értékpapírok is. Az adónem bevezetésének logikai megalapozása abból a feltételezésből indul ki, hogy a vagyonelemek jövedelme a vagyonelemek (nettó) értékének a 4%-a. A nettó sajátérték (adóssággal nem terhelt érték) 4%-ának a 30%-a az adó. Vagyis elvileg 1,2%. Ez alacsonyabb terhelést jelent, mint amekkorát a szóban forgó adónem jogelődjénél, az 1991-ben megszüntetett vagyonadónál alkalmaztak. Ráadásul a vagyon csak egy összeghatár (jelenleg mintegy 20 ezer euró) felett adóköteles, és az összeghatár a gyermekek számától függően, illetve 65 életév felett tovább nő.
Mint említettük, a fenti adónem nem vonatkozik a saját tulajdonos által lakott otthonra. Ez utóbbi egy másik adónem alá esik. Ez szintén jövedelemadónak minősül, a szóban forgó
„jövedelem” pedig az „imputált” bérletidíj-bevétel (vagyis az a bérleti díj, amit a tulajdonosnak nem kell kifizetnie amiatt, hogy nem bérelt, hanem saját lakásban lakik). Ez a képzetes bérleti díj a helyi önkormányzat által meghatározott (és évente újraértékelt) lakásérték 0,8%-a. Az így kapott összeget hozzá kell adni az adózó munkajövedelméhez, és azzal összevonva adózik, progresszív jövedelemadó-kulcsok mellett. Mivel a legmagasabb jövedelemadó-kulcs 52%-os, a szóban forgó adónem a lakásérték legfeljebb 0,41%-át teszi ki. Az adóalap (vagyis az imputált bérleti díj) csökkenthető az ingatlanra kivetett jelzáloghitel kamatterhével.
A fenti két adónem a központi kormányzat által kivetett adó, és formálisan mindkettő egyfajta jövedelemadó. Ezen felül az önkormányzatok is kivethetnek ingatlanadót („vagyonhasználati adó”, holland rövidítéssel OZB). Ennek alapja az ingatlanok értéke, az adókulcs megállapítása az önkormányzatok hatásköre. Régebben a lakás tulajdonosának és lakójának egyaránt fizetnie kellett, 2006-ban eltörölték a lakók fizetési kötelezettségét, viszont megemelték a tulajdonosi terheket. Az adó emelését illetően az önkormányzatokat korlátozza egy adóemelési plafon. Idén júniusban viszont arról adtak hírt, hogy az adóemelési plafont nemsokára eltörlik, a helyi önkormányzatok nagyobb önállósága jegyében. A lakástulajdonosok érdekvédelmi szervezete jogi válaszlépéseket fontolgat.
Franciaország
Franciaországban két olyan adónem is létezik, amelyet ehelyütt tárgyalni érdemes. Az egyik az ingatlanadó, amely a helyi adók közé tartozik. Valójában két fajtája különíthető el. Az egyiket az fizeti, aki adott év január 1-én az adott ingatlanban lakik. (Ez az adófajta értelemszerűen csak a lakóépületekre vonatkozik.) A másikat a tulajdonos fizeti. Külön kell fizetni az épületek és a telek után. Mindkét adófajta mértékét az önkormányzatok állapítják meg.
A másik adónem a vagyonra kivetett ún. szolidaritási vagyonadó. Ezt azoknak kell fizetniük, akiknek a összesített nettó (adósságokkal csökkentett) vagyona értékben meghaladja a megadott küszöbértéket. (2007-ben a küszöbérték 760 000 euró.) Az adónem progresszív: a küszöbérték feletti legalacsonyabb adókulcs 0,55%, a legmagasabb (2007-ben 15,8 millió eurót meghaladó vagyon esetén) 1,8%. A küszöbérték és az adóságok minden évben kissé feljebb kúsznak.
A francia rezidensek az egész világra kiterjedő vagyonuk után, a külföldiek csak franciaországi vagyonuk után adóznak. Általános szabályként a vagyonba beleszámít: ingatlan, készpénz, termelési és munkaeszközök, bútorok, pénzügyi befektetések, közlekedési eszközök, ékszerek stb. Ugyanakkor a főfoglalkozásként űzött szakmák végzéséhez szükséges eszközök mentesülnek a vagyonadó hatálya alól, valamint a vállalatokban birtokolt üzletrészek, részesedések is mentesülnek, amennyiben az adózó az adott vállalatban fejti ki fő tevékenységét. (Léteznek további teljes vagy részleges mentességek is.)
Az adózó egységek nem az magánszemélyek, hanem az ún. adózási háztartások. Az adóalap elvben az aktuális piaci érték. Ennek megállapítása az adózó feladata (részletes önbevallás során). Ez magyar szempontból nem tűnik átvehető elemnek, a mai magyar feltételek mellett az „önbevallás” fellazítaná ezt az adófajtát. Ebben az esetben elesik ugyanis a vagyonadó fontos potenciális előnye, hogy a regisztrált, könnyen ellenőrizhető vagyonelemek könnyen adóztathatók.
Norvégia
Norvégiában az ingatlanadó helyi adónem, így az adó kivetéséről az önkormányzatok döntenek, és az adórátát is ők határozzák meg. Az ingatlanadó Norvégiában is imputált lakbér-bevétel utáni adó formáját ölti.
Vagyonadót viszont mind az önkormányzatok, mind az állam számára fizetni kell, egy meghatározott küszöbérték felett. A vagyonalap a nettó (adóssággal csökkentett) vagyon, beletartozik a készpénz, bankszámla, részvények, ingatlanok, személyautók. Az önkormányzatok számára 0,7%-ot kell fizetni, az államnak a vagyon megállapított értékétől függően 0,2 vagy 0,4%-ot.
Habár egyelőre nem vezettek a vagyonadó megszűnéséhez, a vagyonelemek értékelésével kapcsolatos problémák Norvégiában is jelentkeznek. A vagyonelemek jelentős részét alulértékelik, ezen belül az ingatlanokat piaci értéküknek csupán töredékén (maximum 30%- án) veszik számba, ami azt a paradox helyzetet eredményezi, hogy az immobil vagyonelemek terhelése kisebb, mint a mobil tőkéé. Ugyanerre az ingatlanértékelésre támaszkodnak a helyi ingatlanadók is.
2003-ban javaslat, 2004-ben kormányzati előterjesztés született a vagyonadó fokozatos megszüntetéséről, az ingatlanadó eltörlésével egyetemben. Ám a javaslat nem kapott elegendő támogatást. Így 2006-os költségvetés az ingatlanok és a tőzsdére nem bevezetett részvények újraértékeléséről (adózási értékük emeléséről) döntött, a vagyonelemek adóztatása közti különbségek csökkentése jegyében.
Finnország
Finnországban az ingatlanadó a helyi adók egyike, ezért mértékéről az önkormányzatok évente döntenek. Az állandó lakhelyül szolgáló lakásokat értékük 0,22-0,5%-ára, az egyéb ingatlanokat 0,5-1%-ra adóztatják meg. A mezőgazdasági hasznosítású földek és erdők mentesülnek az ingatlanadó alól. Az adót a regisztrált tulajdonos fizeti. Ha a fizetendő adó összege nem ér el egy bizonyos, nagyon alacsony értéket (idén a 17 eurót), akkor a tulajdonos mentesül az adó alól. Ez a potenciális adózóknak mintegy 10%-át érinti.
2004-ben az ingatlanadó a finn helyi adóbevételek közel 5%-át, az összes finn adóbevétel 1%- át fedezte.
Az adózási ingatlanértékeket elvileg évente állapítja meg az adóhatóság. A gyakorlatban a legutóbbi időkig a rendszeres újraértékelést a legnagyobb városokra korlátozták. 2005 óta a hatóság figyelme az újonnan növekedésnek indult régiók felé fordult, így ezeken a területeken mostanában jelentősen nőtt az ingatlanok adózási értéke. Az évi értéknövelés ugyanakkor nem haladhatja meg a 30%-ot.
Az is újabb fejlemény, hogy önkormányzatok sora vezet be 1-3%-os különadót a használatlanul maradt területekre. Így próbálják ösztönözni a beépítést, és igyekeznek elriasztani a beépítetlen telkekkel való spekulációtól.
Az ingatlanadón kívül lényegében egy, többé-kevésbé vagyonadó-jellegű adónem létezik még jelenleg Finnországban. Ez a gépjárműadó (az 1994 januárja után használatba vett járművek esetében naponta 35 eurócent). A nem (vagy csak részben) benzinüzemű gépjárművek tulajdonosai ezenfelül némi különadót is fizetnek.
2006 elejéig létezett a nettó vagyon utáni adó, egy bizonyos határt (2005-ben a 250 ezer eurót) meghaladó vagyonnal rendelkezők esetében. 2005-ben 250 ezer euróig a fizetendő összeg 80 euró volt, továbbá a 250 ezren felüli vagyonrész 0,8%-a. 2006 elején ezt az adónemet eltörölték.
Svédország
Svédországban 2006-ban a saját tulajdonú házak esetében az ingatlanadó az adózási érték 1%-a, saját lakás esetében 0,5% volt (ekkor azonban fizetni kellett még 0,84%-nyi imputált bérletidíj-bevételi adót), bérelt lakás esetében pedig 0,5%, további adóteher nélkül. Ebből egyrészt az következne, hogy az 1%-os svéd házadó aránylag magas, a társasházi lakások adója pedig összességében még magasabb. Ám a képet árnyalja, hogy az adóhatóságnak a valóságos piaci érték 75%-át kell adózási értékként megszabnia. Az újonnan épített házak esetében öt évig nem kell adót fizetni, további öt éven keresztül pedig csak 0,5%-ot. Ráadásul az ingatlanadó nem lehet több a hozzáférhető háztartási jövedelem 4%-ánál. Ami pedig a társasházi lakásokat illeti, ezek adózási értékét még inkább a valóságos piaci érték alatt állapítják meg. (A hasonló adottságú bérlakások bérleti díjait veszik alapul az értékelésnél,
azok pedig a nagyvárosokban igen nyomottak.) Következésképpen a társasházi lakások tényleges adóterhei nem magasabbak, mint a saját tulajdonú házakéi. Mint az OECD (2007) megrovólag megállapítja, a lakásingatlanok utáni adó kisebb, mintha valaki lakás helyett kötvénybe fektetné a pénzét, majd a kötvény hozama után fizetné az adót. Következésképpen a svéd adórendszer de facto az ingatlanberuházásokat preferálja más típusú beruházásokkal szemben.
A 2007. évi költségvetési tervben a svéd kormány bejelentette, hogy két lépésben eltörlik az ingatlanadót. Idén elmarad a lakások újraértékelése, továbbá a társasházi lakások ingatlanadóját 0,5%-ról 0,4%-ra csökkentik, az imputált bérletidíj-bevétel utáni adót pedig eltörlik. 2008-ban az ingatlanadót felváltják ingatlanilletékre. Ez utóbbi alapja viszont már nem az ingatlan értéke lesz, hanem egyszerűen minden ingatlan egy helyileg megállapított egységes összeggel adózik. (A felső határ családi ház esetében 4500 korona, lakás esetében 900 korona lesz.) A változtatás legfőbb deklarált oka, hogy fel akarják számolni az ingatlanpiaci árak gyors növekedéséből adódó adóteher-növekedés következtében előálló túladóztatást. Jelenleg a földterület is adózik (2 korona négyzetméterenként), ennek a jövőbeli sorsa egyelőre nem világos.
E változtatással párhuzamosan 2007 januárjától a másik típusú vagyonadót, a „nettó vagyon utáni adót” is megfelezték. Ez az adónem családi adó, az adóalapba az ingatlanon felül pénzügyi eszközök, gépjármű is beletartozik. Az adókulcs hosszú ideje 1,5% volt, 2006-ban az adónem másfélmillió korona feletti vagyon esetében lépett életbe. 2007-ben az adókulcsot levitték 0,75%-ra, és tervek szerint az év végén teljesen eltörlik ezt az adónemet.
Spanyolország
Az ingatlanadó Spanyolországban is helyi adó. Az önkormányzatok döntenek az adó mértékéről. Ez a mérték Herich (2007) szerint 0,3-0,4%. Más forrás szerint1 az adókulcsok 0,5-1% között ingadoznak. Az adó alapja a hivatalosan bejegyzett (kataszteri) ingatlanérték.
Ezenfelül Spanyolország azon kevés országok egyike, ahol mindmáig létezik általános vagyonadó is. Ezt 1977-ben úgymond ideiglenes jelleggel vezették be, de másfél évtizeddel később hivatalosan is „véglegesítették”. A bevezetés és megtartás indokai között szerepelt (1) hogy hozzájárul a vagyon produktívabb felhasználásához; (2) hogy megerősíti az adórendszer újraelosztó jellegét, mivel elsősorban a vagyonosokat adóztatja.
Annyi bizonyos, hogy az adónem hozzájárult a vagyonelemek közti átrendeződéshez. Ehhez a követett vagyonértékelési gyakorlat is hozzájárult. A bankszámlák és a tőzsdei kereskedelemben résztvevő részvények esetében a piaci érték volt mérvadó. Az ingatlanok esetében a három lehetséges értékelési mód közül (kataszteri érték, bekerülési érték, más adófajtákhoz bevallott és ellenőrzött érték) elvben a legmagasabb értéket kellett alapul venni a vagyonadó megállapításakor, a gyakorlatban azonban (hacsak nem történt a közelmúltban tulajdonosváltás), legtöbbször a legalacsonyabb (a piaci érték 20-30%-ára rúgó) kataszteri értéket jelentették be az adózók. Hasonlóképpen, a kereskedésbe nem kerülő részvények is múltbeli értékeken, nem pedig piaci értéken kerültek elszámolásra. A vagyon domináns része tehát jócskán alulértékelődött, és a tulajdonosoknak érdekükben állt ennek megfelelően átrendezni vagyonelemeiket.
1 Taxation... ((2006)
Ezen felül a 90-es évektől kezdve lényeges pontokon módosították az adónemet, ami által üzletbarátabbá, egyszersmint kevésbé redisztributív jellegűvé vált. 1994-ben a vagyonok egy jelentős részét mentesítették az adó alól. A mentesség kritériuma hasonló a francia szolidaritási adónál látotthoz: a vállalkozáshoz használatos vagyoneszközök, illetve a részvényvagyon mentesült az adó alól, abban az esetben, ha a tulajdonos aktívan részt vesz a szóban forgó vállalat menedzselésében, illetve ha jövedelmének nagyobbik részét abból a vállalatból szerzi.
E változtatás indoka az volt, hogy a kormány igyekszik elősegíteni a vállalkozói beruházásokat. Ugyanakkor aláásta a másik deklarált célt, az egyenlőtlenségek mérséklését szolgáló újraelosztást. 2003-ban a mentességek 64%-ának kedvezményezettje a leggazdagabb 10% volt. További könnyítésként 2000-ben a tulajdonos által lakott ingatlanok is mentességet kaptak.
Így aztán, Xxxxx és Xxxx (2007) szerint, a vagyonadó mostanra olyan mértékben veszített fontosságából, hogy még az ellenérdekelt érdekcsoportok sem sokat foglalkoznak vele. Más országokkal ellentétben nem törölték el tehát, de nem sok vizet zavar.
1999-ig létezett egy másik típusú kvázi-vagyonadó, a Hollandia példájából már ismert imputált bérletidíj-adó is. Az adórendszer áramvonalasítása, a vagyonosakkal szemben barátságosabbá tétele jegyében ezt az adónemet is eltörölték.
Egyesült Államok
Az USA-ban az ingatlanadó mértékéről az egyes tagállamok döntenek. Ez az adófajta az államok és a helyi önkormányzatok legfontosabb bevételi forrása. Főként az iskolák, a rendőrség és más helyi önkormányzatok által fenntartott szolgáltatások költségeinek fedezésére szolgál.
Az adó értékalapú, méghozzá az ingatlanok egyéni értékelésére támaszkodik. Ez a közpénzből fenntartott adóértékelő irodák munkatársainak feladata. Ezek felmérik és számon tartják az ingatlanok értékét, illetőleg ezen érték változásait. Az értékelés során az ingatlanok piaci értékét igyekeznek megállapítani. A veteránok és a nyugdíjasok folyamodhatnak (területileg megállapított mértékű) adócsökkentésért.
Az ingatlanadóval szembeni ellenérzéseket érthetően növeli, ha az adó (pl. az emelkedő ingatlanárak miatt) az adózók jövedelmi helyzetéhez képest aránytalan növekedést mutat. (Ezzel kapcsolatban már az 1970-es években is éles konfliktus merült fel Kaliforniában, amelynek eredményeképpen a szóban forgó államban az ingatlanok adózási értéke mindmáig csak az inflációnak megfelelő mértékben nőhet. Ez alól a szabály alól a meglévő ingatlanok esetében csak a nagymértékű áresés, illetve tulajdonosváltás jelent kivételt, ekkor mód nyílik az ingatlan újraértékelésére.)
Az elmúlt évek amerikai ingatlanboomja nagymértékű értéknövekedést hozott, ami viszont az ingatlanadóterhek gyors növekedéséhez vezetett. Ennek eredményeképpen az érintettek erőteljesen követelték - és több helyütt ki is harcolták - az adóráták csökkentését, vagy adónövekedési maximumok megállapítását. Mivel azonban az ingatlanok értékének adócélú újraértékelésére csak néhány évenként kerül sor – és az újraértékelést az imént említett adónövekedési maximumok is korlátozzák – a megállapított adóalap csak késve és részlegesen igazodik az ingatlanpiaci fejleményekhez. Így 2007 tavaszán, amikor az Egyesült
Államokban az ingatlanárak immár lefelé tartottak (tehát az adózók vagyoni helyzete romlott), az ingatlanadó még mindig emelkedett, hiszen az ingatlanok értéke még mindig magasabb volt ekkor, mint az azt megelőző legutóbbi ingatlanértékeléskor. Az eset azt illusztrálja, hogy az értékalapú ingatlanadó erőteljes ingatlanpiaci konjunkturális változások esetén komoly feszültségek forrásává válhat – esetenként a változások irányától függetlenül is.
Egyesült Királyság
Az Egyesült Királyságban (Észak-Írországot leszámítva) az úgynevezett tanácsi adó (council tax) feleltethető meg leginkább az ingatlanadónak. Ezt az adónemet a lakások után vetik ki a helyi önkormányzatok. Az adóbevételt egyebek mellett a rendőrség, az iskolák, közterületek, tömegközlekedés fenntartására fordítják. Átlagban az önkormányzati bevételek 25%-a származik ebből az adónemből.
Az adó mértékének megállapítása azzal kezdődik, hogy az adó által (is) finanszírozott testületek (pl. tűzoltóságok, rendőrkapitányságok, tömegközlekedési intézmények) benyújtják bevételi igényüket. Az így kapott beszedendő összeget aztán körzetenként felosztják a körzetek lakóingatlanai között, attól függően, hogy az egyes ingatlanok mely ingatlankategóriába sorolódnak. Összesen nyolc kategória van. Az adóterhek felosztása tehát nem úgy történik, hogy minden ingatlan becsült értékének valamekkora hányadát kellene kifizetni. Hanem azt szabják, meg, hogy egy konkrét összegnek (az átlagos kategóriájú lakások után fizetendő összegnek) hány százalékát kell kifizetni. Angliában például a legmagasabb kategóriájú lakások után átlagosan háromszor akkora összeget kell fizetni, mint a legalsó kategóriájú lakások után. Ez az általános szabály, bizonyos esetekben ettől el lehet térni. (Pl. lakatlan ingatlan után kisebb adót kell fizetni.)
Xxxxxx vonása ugyanakkor a tanácsi adónak az adó degresszív jellege. Így például a legjobb, H-kategóriás lakások után (amelyek becsült értéke legalább három és félszerese az átlagosnak tekintett D-kategóriás lakásokénak) fizetendő adó összege csupán kétszerese a D-kategóriás lakások után fizetendő adónak.
A lakások kategóriákba sorolásának felülvizsgálatai között hosszú idő telik el. Pontosabban fogalmazva, Walesben 1991-et követően 2005-ben hajtottak végre felülvizsgálatot. Angliában és Skóciában az adónem 1993-as indulása óta nem történt felülvizsgálat. Walesben természetesen drasztikus átsorolásokra is sor került, mivel időközben a lakásárak nagymértékben megváltoztak. Ezek az átsorolások azonban nem feltétlenül vezetnek a fizetendő adóösszeg nagymértékű megváltozásához, mivel az előzetesen megállapított teljes beszedendő adóösszeg esetleg nem változott sokat. Ezért a lakások (akár tömeges) felértékelődésével párhuzamosan az egyes lakáskategóriáktól elvárt adóösszegeket leszállíthatják. Az adómegállapításnak ez a menete (vagyis hogy először meghatározzák a teljes beszedendő összeget) tehát mérsékli az ingatlanértékek volatilitásából előálló esetleges adósokkokat.
Az egyes ingatlanok értékében (pl. kibővítés következtében) végbement nagymértékű változás esetén sor kerülhet az ingatlan egyedi átsorolására az általános felülvizsgálatok időpontjától függetlenül is.
A rendszer érzékeny pontja természetesen itt is az ingatlanok értékelése. 2007 elején felröppent a hír, hogy otthonok millióit sorolták a kelleténél magasabb kategóriába, méghozzá amiatt, hogy az értékelés módja az egyszerű „vizuális inspekció” volt, vagyis az értékelő elhajtott a szóban forgó ingatlan előtt, rápillantott, majd a hasára ütött. Jelenleg az adózók jelentős számban próbálnak visszatérítést kiharcolni tanácsiadó-befizetéseik után, helytelen besorolásra hivatkozva.
Az adómegállapítás módja esetenként sajátos problémákhoz is vezet. Az önkormányzatok által meghatározott beszedendő összegek jelentős mértékben eltérhetnek egymástól az önkormányzatok anyagi helyzetének, vagy épp az önkormányzatok által kapott állami támogatás függvényében. Így lehetséges, hogy egy diszpreferált londoni körzet nyugdíjasai nagyobb tanácsi adót fizetnek átlagos (D-kategóriás) otthonuk után, mint a miniszterelnöki házaspár.2
Az adónem ellenzői ezenkívül úgy vélik, hogy egy font tanácsi adó begyűjtése és adminisztrálása átlagosan négyszer annyiba kerül, mint egy font jövedelemadó begyűjtése.
A fentiek alapján megállapítható, hogy az ingatlanadó, ahol létezik egyáltalán, ott is (akár vagyonadó részeként, akár önállóan) csupán harmadlagos, kiegészítő szerephez jut. Gyakran helyi adóként működtetik. Szinte általános gondot jelent az ingatlanok értékelése. Ha a piaci érték alapján adóztatják az ingatlanokat, az ingatlanárak emelkedése széles körű tiltakozást vált ki, csökkenésük pedig számottevő adókieséssel fenyeget (mint jelenleg az Egyesült Államokban). Sok helyütt azonban eleve arra rendezkednek be, hogy az ingatlanokat jelentősen alulértékelve adóztatják, ami viszont az adónem relevanciáját és az adóbevételek szintjét csökkenti. Néhány ország, így a vagyonadóval kapcsolatos németországi bonyodalmak példája arra figyelmeztet, hogy érdemes az ingatlanadóval kapcsolatos értékelési és adminisztrálási folyamatot aránylag egyszerű keretek között tartani, mivel ellenkező esetben az adónemmel kapcsolatos fajlagos költségek és feszültségek aránytalanul megnövekednek.
2 Xxxxxx, Xxxxx (2006)
Áttekintés az egyes országok által alkalmazott ingatlanadóról
Ország | Adóalany | Adóalap | Mérték (%) |
Ausztria | természetes és jogi személyek | egységérték | 0,2-1% |
Csehország | természetes személy | négyzetméter | 1-10 korona/nm |
Dánia | vállalkozások, jogi személyek | piaci érték? | 1% |
Egyesült Királyság | jogi és természetes személyek | érték | évente a kormány állapítja meg |
Észtország | jogi és természetes személyek | 0,1-2,5%, amelyiket nem ipari célra: 20, 50, 75% kedvezmény | |
Finnország | természetes és jogi személyek | adózási érték | ha a tulajdonos lakja: 0,22- 0,5%, egyéb esetben 0,5-1% |
Franciaország | természetes személyek | bérleti díj | 0,55-1,8% |
Hollandia | tulajdonosok és bérlők | egységérték | tételes |
Lengyelország | jogi és természetes személyek | négyzetméter | maximum 0,65 PLN/nm ipari terület esetében, maximum 0,54/nm lakóépület esetében |
Kanada | tulajdonosok | tiszta érték | 3%? |
Ukrajna | jogi és természetes személyek | jan. 1-i érték | 1% |
Oroszország | jogi és természetes személyek | használattól független, érték | 0,3 vagy 1,5% |
Norvégia | jogi és természetes személyek | egységérték | 2,5% |
Svájc | természetes személyek | piaci érték (biztosítási érték) | 0,005-0,55% |
Lettország | Jogi és természetes személyek | kataszter alapján | 1,5% |
Litvánia | jogi és természetes személyek | 1-1,5% | |
Németország | jogi és természetes személyek | adózási érték (általában piaci érték alatt) | 0,6-3% |
Olaszország | jogi és természetes személyek | kataszter alapján | 0,4-0,7% |
Portugália | egységérték | 0,6-1% | |
Spanyolország | kataszter alapján | 0,3-0,4% | |
Svédország | adózási érték (= piaci érték 75%-a) | 1% saját tulajdonú lakóház esetében, 0,5% ingatlanadó és 0,84% imputált bérleti díj-adó saját tulajdonú lakás esetében | |
Szlovákia | jogi és természetes személyek | négyzetméter, érték | 1-4,5 SKK/nm, földadó: 0,75% |
Szlovénia | jogi és természetes személyek | Nem egységes | csak 160 nm fölött adóköteles |
Bulgária | jogi és természetes személyek | 0,15% | |
Románia | magánszemélyek, vállalkozások | hely, terület/könyv sz. érték | 4000-5900 RL/0,5-1,5% |
Forrás: Herich (2007), Norrman (2006),
2. Ingatlanadó-dilemmák
A vagyonadó és ezen belül az ingatlanadó bevezetése mellett szóló, elvi igényű érvek közül a legfontosabb, hogy az új adónem bevezetése révén legalább egy – bár alighanem kis – lépést tennénk az igazságosabb és az adóeltitkolással szemben valamilyen mértékben védettebb adórendszer felé. Az igazságossági kritérium az adózásra vonatkoztatva lényegében azt az elvárást jelenti, hogy (ideális esetben) a hasonló jövedelmű, fogyasztású és vagyonú adóalanyok kiegyenlítetten, hasonló mértékű adót fizessenek.
Az anyagi életszínvonalat nemcsak a (személyi jövedelmekből fedezhető) folyó fogyasztás, hanem a felhalmozott anyagi javak, a rendelkezésre álló „fogyasztási tőke” mértéke és struktúrája is nagymértékben befolyásolja. A magánszemélyek felhalmozott javai közül az ingatlanok, ezen belül is a lakások gyakorolják a legnagyobb közvetlen hatást az életszínvonalra. Ezért nem tekinthető méltánytalannak e „fogyasztói tőke”, illetve egyes összetevőinek megadóztatása.
Arról többé-kevésbé teljes a szakmai konszenzus, hogy a vagyoni típusú adók közül ma az egyetlen, Magyarországon a gyakorlatban is megvalósítható adónem az ingatlanadó, mert az ingatlanok sem fizikai valójukban, sem a teljes körű, hiteles és jól működő ingatlan- nyilvántartás, telekkönyvi rendszer miatt nem rejthetők el, nem vonhatók ki az adózás alól. Az ingatlanadó hosszú idő óta több-kevesebb intenzitással tervezett bevezetése nem az ingatlanokkal való racionálisabb gazdálkodás kikényszerítését, az ingatlanok forgalmának befolyásolását, és – számos miniszteri nyilatkozat szerint – nem is a fiskális bevételek növelését, hanem a személyijövedelem-adózás alól kivont jövedelmekkel rendelkezők legalább részleges megadóztatását célozza.
E logika azon alapszik, hogy a hosszabb időn keresztül élvezett személyi jövedelmek, beleértve az adózás alól kivont jövedelmeket is, egy bizonyos jövedelmi szint felett előbb- utóbb általában ingatlanokban (is) testet öltenek, igazságosabb lenne tehát, illetve kiegyenlítettebb adóterhelést generálna, ha az egyébként eltitkolhatatlan ingatlantulajdont is megadóztatnánk. Így azok is fizetnének, ha nem is jövedelem-, de ingatlanadót, akik adóeltitkolással jövedelemadómentesen tudtak hosszabb időn át jelentős jövedelmet realizálni és ebből ingatlantulajdont szerezni. (Az más kérdés, hogy összességében nagy valószínűséggel még így is jóval kevesebbet fognak fizetni, mint a jövedelmüket bevallók.) Kétségtelen, hogy a jövedelmüket teljes mértékben, szabályosan bevalló és az SzJA-rendszer szerint leadózó ingatlantulajdonosok is több adót fizetnének a korábbiaknál, de az is indokolható a fogyasztási tőke anyagi életszínvonalat emelő hatásával. A magasabb életszínvonalra való tekintettel úgy méltányos, hogy az azonos jövedelműek közül a tehetősebbek, az ingatlantulajdonosok érzékelhetően többel járuljanak hozzá a közteher- viseléshez, mint az ingatlannal nem rendelkező magánszemélyek.
Ha pedig nemzetgazdasági szinten az ingatlanadó bevezetése következtében keletkező adótöbbletet, vagy annak jelentős (az adó beszedésének, nyilvántartásának költségén felül fennmaradó) részét a személyi jövedelemadót fizetőknek valamilyen technikával visszajuttatnánk, akkor az igazságosság (az egyenlőbb teherviselés) mértéke mindenképpen tovább növekedne. Az elvi logika szerint azok az adóalanyok, akik szabályosan adóznak jövedelmükből, „élveznék” az ingatlanadó miatt alacsonyabb jövedelemadó-kulcsokat,
és/vagy az adóalap-csökkentési, leírási lehetőségeket. Összességében tehát az SzJA-fizetők nemzetgazdasági szintű jövedelemadó-terhe csökkenne, habár az ingatlantulajdonos SzJa- fizetőké adóalanyok túlnyomó többsége esetében a teljes adóteher alighanem érzékelhetően nőne. Azok viszont, akik nem fizetnek minden jövedelmük után jövedelemadót, de e rejtett, adózás alól kivont jövedelmeikből ingatlanra is szert tettek, azok legalább valamilyen mértékben rákényszerülnének az adófizetésre, hiszen a megfelelő adatbázisokra, nyilvántartásokra alapozott és ellenőrző mechanizmusokat is integráló ingatlanadó-rendszer gyakorlatilag nem játszható ki.
Ezért az új adónem bevezetése az adóterhelést tekintve a kiegyenlítődés felé mozdítaná el az adóalanyok relatív pozícióit, habár számot kell vetni azzal, hogy teljes kiegyenlítés, (sőt sejtésünk szerint még az érzékelhető mértékű részleges kiegyenlítődés sem) érhető el, sem ezzel a technikával, sem más módon.
Habár a fenti gondolatmenet nagy vonalakban helytálló lehet, a valóságban, vagyis bármely tetszőleges, szakmai szempontból „ideális” ingatlandó-rendszer bevezetése esetén sem érvényesül korlátlanul. Alábbi elemek, tényezők, problémák kezelése mindenképpen az adókiegyenlítés szempontjából szuboptimális megoldások rendszerbeintegrálását kényszerítik ki.
1. Értékmegállapítás;
2. Élethelyzetek/ időbeli eltolódások;
3. Nagyságrend;
4. Az adó címzettjének problémája;
5. Szociális feszültségek kezelése;
6. Forgalomképtelen ingatlanok problémája;
7. Az ingatlanok állapotának, állagának figyelembevétele;
8. Személyijövedelemadó-kedvezmények alternatív technikái;
9. A gyors piaci ármozgások kezelése;
10. Külföldi ingatlanok magyarok tulajdonában, magyarországi ingatlanok külföldiek tulajdonában;
11. Lehet-e eltérő a vállalkozások és a magánszemélyek tulajdonát terhelő adókulcs?
12. Résztulajdonok, haszonélvezet kezelése;
13. Telekadó.
A továbbiakban egyenként kitérünk e problémák mibenlétére, illetve elvi szintű javaslatokat teszünk a problémák kezelésmódjára.
2.1. Az érték-megállapítás problémája
A lakások, egyéb ingatlanok tehát csak úgy adóztathatók az igazságosság igényével, ha azokhoz egységárat, értéket rendelünk. A piaci árakra közvetlenül nehéz volna adókivetést alapozni, mert nem áll, nem is állhat rendelkezésre a piaci árakról teljes körű és aktuális adatbázis.
Törölt:
Törölt: nettó
Lakások esetén már kialakult az egységérték képzés egy vitatott, de végül is használható, javítható, továbbfinomítható módszere. E módszer az egyébként nem túl sikeres luxusadó kapcsán került kidolgozásra, és magában foglalja az utcák övezetekbe való besorolását, releváns értékmeghatározó tényezők formális figyelembevételét, stb.. A vállalkozások tulajdonában álló ipari, kereskedelmi és lakásingatlanok adóalapként figyelembe vett értéke a bruttó könyv szerinti érték alapján (esetleg valamilyen árindex alkalmazásával) lenne viszonylag egyszerűen kalkulálható.
Természetesen sem a magánszemélyek, sem a vállalkozások tulajdonában álló ingatlanok fentiekben javasolt értékelési eljárása nem eredményezne a piaci árakat leképező ideálisan pontos árakat. Ellenkezőleg, az ingatlanállomány egészének számított, adóalapként figyelembe veendő értéke szükségszerűen eltérne a piaci értéktől, mégpedig minden bizonnyal kifejezetten alacsonyabb lenne annál. (Erről tanúskodnak a nemzetközi példák, illetve a Magyarországon egyes közigazgatási egységekben már ma is létező ingatlanadó jellegű közterhek kapcsán összegyűlt tapasztalatok.) Hasonlóképpen, biztosra vehető, hogy az egyes ingatlanok relatív, egymáshoz viszonyított adóalapként figyelembe veendő értékarányai bizonyos mértékben eltérnének a piaci érték alapján kialakuló arányoktól. Ez utóbbi a nagyobb probléma, mert az egységérték esetlegessége az adórendszer igazságosságát és ezáltal hitelességét, elfogadottságát csökkenti.
Mégis valamiféle becsült/kalkulált egységértékeket kell az értékalapú adózási rendszerben alkalmazni, mintegy jobb híján, mivel a piaci érték közvetlenül nem jelenik meg, nem számítható, és rendkívül nehezen, illetve szubjektíven becsülhető. Az ingatlanok java része annyi egyedi jellegzetességet mutat, hogy ex ante a piaci érték nem állapítható meg, csak ex post, azaz az adásvétel után egyértelmű, hogy egy ingatlan értéke mennyi az adott pillanatban. Erre viszont nem lehet adózást alapozni, többféle és nyilvánvaló okból, hiszen például egyes ingatlanok évtizedekig sem cserélnek gazdát. Ráadásul a főleg magánszemélyek közötti ingatlantranzakcióknál tipikus gyakorlat, hogy az ingatlan-nyilvántartáshoz eljuttatott szerződés nem az adott ingatlan tényleges vételárát tartalmazza, hanem a tulajdonszerzési illetékre vonatkozó, illetve az SzJA- fizetési kötelezettség „optimalizálásának” szándékával
„eltérítik” azt.
Elvben a leginkább megbízható megoldás az egységértékek kialakítására az ingatlanok egyedi értékbecslése lenne erre kiképzett becsüsök helyszíni szemléjét követően, sajnos azonban a
Érdemes tehát abból a feltevésből kiindulni, hogy nem az aktuális piaci érték, hanem csak valamilyen becsléssel előállított, képzett, imaginárius érték lehet az adókivetés alapja, bármennyire is korlátozza ez a csak kényszerűségből választott megoldás az ingatlanadó bevezetése érdekében hangoztatott legfontosabb érvnek, az igazságosságnak az érvényesülését.
2.2. Élethelyzetek
Az SzJA fizetésétől alapvetően tartózkodók szegmensén belül két további, jól felismerhető csoport különíthető el: a legitim és az illegitim nemfizetők. A nyugdíjasok, minimálbért keresők az adójogszabályok következtében legitim módon mentesülnek az adófizetéstől, a tanulók és a munkanélküliek jövedelem híján szintén legitim módon nem fizetnek jövedelemadót.
Az adóelkerülők viszont azért nem fizetnek egyáltalán, vagy csak jövedelmük kisebb része után SzJA-t, mert van ugyan jövedelmük, sőt e jövedelem adóköteles is lenne, de képesek kibújni a bevallási és fizetési kötelezettségek alól. A vagyonosodási vizsgálatok hivatottak e kör adófizetési kedvét felébreszteni, de ezeknek inkább csak az elrettentő erejével lehet érdemben számolni, tekintettel arra, hogy az adóelkerülők száma minden bizonnyal két vagy három nagyságrenddel haladja meg a vagyonosodási vizsgálatok számát. Az ingatlanadó bevezetésének a célja lényegében az SzJA-elkerülők tömeges bevonása az adófizetésbe.
A fő probléma az, hogy az igazságérzet azt diktálná, tegyünk különbséget a személyi jövedelemadót nem fizetők két alapvető szegmense, a nyugdíjasok, tanulók, munkanélküliek, minimálbért keresők és az adóelkerülők között. Azoknak, akik legitim okokból nem fizetnek személyi jövedelemadót, és különösen azoknak, akik e körhöz tartoznak és ingatlanadó fizetésére kötelezettek, valamilyen mértékben részesülniük kellene abból a bevételi többletből, amit az ingatlanadó bevezetése generál. Nem lehetséges azonban olyan csoportnak jövedelemadó-kedvezményt és/vagy jövedelemadó-leírási lehetőséget biztosítani, amelyik gyakorlatilag csak fogyasztási (és esetleg ingatlan-)adót fizet. Ezért az ingatlanadófizetési kötelezettségből kellene kedvezményeket kapniuk.
A nyugdíjasok által is fizetett fogyasztási adók esetében az adófizetés mechanizmusa, logikája nem engedi meg az egyedi kedvezmények, leírások, adóalap-csökkentési lehetőségek beiktatását a rendszerbe, személyijövedelem-adót pedig a nem dolgozó és egyéb címen adóköteles jövedelmet nem realizáló nyugdíjasok, vagyis a szegmens zöme és szociálisan
Elgondolható az a megoldás is, hogy az ingatlanadó fizetése más adónemben generáljon kedvezményeket, könnyítéseket, alacsonyabb adókulcsokat. Az aktív korban kifizetett személyijövedelem-adó alapján a nyugdíjasok esetleg kaphatnának kedvezményt az ingatlanadóból. Ez azonban számos további kérdést vet fel. Egységes (értelemszerűen százalékos) nyugdíjas kedvezményt lehet megállapítani, de ha ez elég magas, akkor adóelkerülési kiskapuként fog funkcionálni. Az egyedi, tehát a korábbi tényleges SzJA- befizetésektől függő kedvezményrendszer is hasonló rizikót tartalmaz. Ráadásul racionálisan aligha dönthető el és indokolható meg, hány évre visszamenőleg és mekkora SzJA-fizetés fejében mekkora kedvezmény érvényesíthető, és az miért csak a nyugdíjasoknak jár. Az a kérdés is eldöntendő volna, hogy évről-évre változó vagy állandó legyen-e a kedvezmény összege/aránya, járna-e az a „méltányolható lakásigényen” felüli ingatlanokra, a nyaralókra stb.
Az időbeli eltolódás is felvett problémákat. Ha az ingatlanadó fizetésére kötelezett nyugdíjasok számára a korábban befizetett SzJA mértékében adnának ingatlanadó- kedvezményt az nyilvántartási, adatkezelési problémák tömegét vetítené elő.
Egy ilyen kedvezménytípus bevezetése az adóhatóságot új nyilvántartások vezetésére és hosszú időre szóló archiválására kényszerítené, ezzel jelentős többletköltséget generálna, alkalmazását praktikus okokból sem tartjuk célszerűnek. A fordított, kvázi visszamenőleges kedvezmény ráadásul eléggé idegen a jelenlegi magyar adórendszer logikájától, ezért illeszkedési problémái nehezen mérhetőek fel ex ante. Ezért úgy véljük, a követendő megoldás egyszerűen az ingatlanadó-kulcs kedvezményes megállapítása a szóban forgó csoport, a nyugdíjasok szegmensének egészére, esetleg életkortól vagy lakásnagyságtól függő mértékben.
2.3. Nagyságrendek
A jövedelemadó-csökkentés alapjául szolgáló, ingatlanadóból származó többletbevételekre a következő tényezők hatnak elsősorban:
• a lakosság kezén lévő ingatlanállomány becsülhető összértéke;
• az új adónem bevezetésekor kezdetben alkalmazható mérsékelt adókulcsok (ez a legfontosabb);
Kedvezőtlen esetben a fentiekhez járulhat az új adónem kivetésének és behajtásának előre láthatólag a más adónemeknél megszokottnál valamivel magasabb (bár előreláthatólag elviselhető mértékű) költségigénye.
Mindezen tényezők együttes hatására nem keletkezne elegendő fedezet egy jelentős jövedelemadó-csökkentésre az ingatlanadó bevezetése esetén. Az átlagos jövedelemadó-kulcs igazán számottevő csökkenése csak meglehetősen drasztikus ingatlanadó-kulcsok esetén lenne megvalósítható, az SzJA pár százalékos csökkentése pedig sem az ingatlanadó fizetésére kötelezettek, sem a tulajdonnal nem rendelkezők számára nem lenne hatásos, meggyőző érv az új adónem mellett. Ezért az új adónem viszonylagos népszerűtlensége majdnem biztosra vehető.
2.4. Az adó címzettjének problémája
1. Amennyiben az ingatlanadó-fizetési kötelezettség teljesítése fejében egyedi jövedelemadó- kedvezmény, adóalap-csökkentés stb. vehető igénybe, akkor bizonyos, általában családi körön belül felmerülhet az a szándék, hogy az ingatlan annak a nevére kerüljön, aki a legtöbb kedvezményt tudja igénybe venni. Ugyanakkor nem várható tömegesen az ingatlanok átíratása csak és csupán az ingatlanadó
„optimalizálása” miatt, tekintettel a nemzetközi mértékkel is magas magyar átírási költségekre.
2. A magánszemélyek tulajdonában és használatában álló ingatlanok, lakások és nyaralók tipikus használati módja családi, ezért felvetődhet, hogy – francia példára – az együtt élő családtagok közül bárki, illetve többen is lehessenek az adó címzettjei. (Ennek természetesen csak akkor van jelentősége, ha az ingatlanadó bevezetéséhez egyénileg érvényesíthető jövedelemadó-kedvezmények társulnak.) Ez utóbbi megoldásnak viszont az a hátránya, hogy ezáltal kikerülhetővé válik az ingatlan- átírással kapcsolatos többletköltség – vagyis annak elriasztó hatása elenyészne. A tömegesen kitáruló kiskapuk nyilvánvalóan csökkentenék az ingatlanadó címén befolyó adótömeget.
Az ingatlanadó címzettje adott esetben lehetne maga az érintett lakás is (más használatú célú ingatlanoknál ezt a specifikus konstrukciót semmi esetre sem javasoljuk bevezetni). Ennek oka, hogy kezelni kell azt a helyzetet is, amikor valaki nem rendelkezik forrással az ingatlanadó megfizetésére, de társadalmilag nem kívánatos, hogy emiatt lakása elhagyására kényszerüljön. E társadalmi probléma javasolt kezelési módjára részletesebben kitérünk a következő pontban.
2.5. Szociális feszültségek kezelése
Az ingatlanadó bevezetése kapcsán legalább két e körbe tartozó, szociális probléma kezelésére fel kell készülni.
1.) Mint ismeretes, Magyarországon a személyi tulajdonú lakóingatlanok aránya rendkívül magas (a bérlakásoké meg alacsony). A saját tulajdonú lakás biztosítja ma Magyarországon a legolcsóbb lakhatást, különösen, ha az ingatlan állagát nem őrzik meg, nem költenek az épületek kisebb-nagyobb, de még halasztható felújítására.
A saját tulajdonú lakásingatlanok magas aránya arány nem utolsósorban a korábbi állami- tanácsi-önkormányzati lakások kedvezményes privatizációja során és miatt alakult ki. A privatizáció révén sok kisjövedelmű, vagy mára kisjövedelművé és/vagy nyugdíjassá vált magánszemély, család jutott, esetenként jelentős nagyságú és/vagy értékű, ugyanakkor gyakran igen rossz állapotú, vagy időközben ilyenné vált ingatlanhoz.
Az ingatlanadó bevezetésének nem lehet célja, hogy ezeket a lakástulajdonosokat anyagilag tömegesen ellehetetlenítse. Ugyanakkor az ingatlanadó bevezetése közrehathat abban, hogy egészen extrém élethelyzeteket (pl. amikor egy magányos kisnyugdíjas 3-4 szobás, nagy értékű luxuslakásban húzza meg magát) a racionálisabb erőforrás-allokáció irányába toljon el.
Nemcsak szociális szempontok indokolják ama kritérium figyelembe vételét, hogy az ingatlanadózás bevezetése ne járjon az idős magánszemélyek által tulajdonolt és lakott lakások tömeges értékesítésével. Egy ilyen kínálati sokk minden bizonnyal a lakáspiaci árak csökkenésével és az ingatlanfedezetek értékvesztésével járna. A távolabbi hatások prognosztizálására, egy esetleges hitelválság realitásának megítélésére jelen anyag keretei között nem vállalkozunk.
Véleményünk szerint azon ingatlanok esetében, amelyeket nyugdíjon kívüli jövedelemmel nem rendelkező idős/kisnyugdíjasok laknak, és amelyek a társadalmilag indokolt lakásigényt legfeljebb egy szobával haladják meg, ingatlanadó-moratóriumot kellene bevezetni. Vagyis az ingatlanadót úgy kellene kiszabni, hogy az a tulajdonos választása szerint vagy hatályosul a szokásos fizetési határnapig, vagy, ha a tulajdonos élni kíván a moratóriummal, akkor az adófizetési kötelezettség az ingatlan első tulajdonváltásáig (öröklést is ideértve) felfüggesztésre kerül. A kötelezettséget ugyanakkor az adóhatóság nyilvántartja, sőt az kamatozik is, mégpedig egy hangsúlyozottan nem büntető jellegű kamattal (praktikusan alkalmazható lenne e célra a jegybanki alapkamat). A moratórium bevezetése ugyan az adóbevételek befolyását részben későbbi időpontra allokálná, de nem hozna idős és szegény embereket tömegesen nehéz élethelyzetbe. Mellesleg a lakáspiaci kínálati sokkot is minden bizonnyal hatékonyan megelőzné.
2.) A mai napig napvilágra került ingatlanadó-elképzelések zöme az adókötelességet lakások estében az ingatlanérték többé-kevésbé alacsonyan megszabott alsó határának meghaladásához kötötte és csak a limit feletti részt adóztatta volna, esetenként sávosan progresszív adóval. Az adókötelezettség alsó limithez kötése mintegy azt fejezi ki, hogy a
Magunk részéről nem tartjuk fenti gondolatmenet igazságát kézenfekvőnek. Ma Magyarországon a tömeges lakástulajdon miatt számos kifejezetten szegény család is rendelkezik lakástulajdonnal, de könnyen belátható, hogy nem az ingatlanadó a szociális támogatás racionális formája. Az alsó limit valamennyi lakástulajdonosnak támogatást jelentene (márpedig az aligha vitatható, hogy a jövedelmi helyzet és a lakástulajdonlás között pozitív korreláció áll fenn), vagyis a szociális szándékú adómentesség zömét a jobbmódúak élveznék.
Az alsó limit bevezetése az ingatlanadó rendszerébe nemcsak a limitet el nem érő értékű lakások utáni, illetve a limit alá eső értékrészre eső adó kiesését jelentené. Széles játékteret biztosítana az adóelkerülésre (erre a luxusadó fiaskója számos példát hozott), a családi házak társasházzá alakítására.
Ha adótechnikai vagy szociális megfontolásokból kifolyólag mégis az alsó limit bevezetése mellett születne döntés, akkor a lehetőség szerint ezt a limitet alacsonyan (egy, esetleg kétmillió forint értékben) kellene megállapítani.
De még az alsó limit bevezetése esetén is figyelemmel kell lenni arra, hogy számos ingatlan – nem utolsósorba lakásingatlanok – több, esetenként eltérő arányú tulajdonrésszel rendelkező személy birtokában vannak. Ezért egyértelműen olyan szabályozásra van szükség, amely nem jutalmazza a megosztott tulajdont adóelőnnyel.
Nehezen lehetne megindokolni azt a vélhetően nem ritkán előadódó esetet, hogy a több, de egyenként limit alá eső értékű lakást tulajdonló személy nem adóköteles, miközben a hasonló értékű, de egyetlen lakásban megtestesülő ingatlantulajdonnal bíró másik személy fizet ingatlanadót. (Véleményünk szerint az ingatlantulajdon összevont adózása fokozott technikai nehézségekkel járna, ezért bevezetésének feltételei a közeljövőben aligha teremthetők meg.)
Az alsó limit alkalmazásától való tartózkodás – illetve a nagyon alacsony értéklimit – viszont egy újabb problémát generál: vannak olyan ingatlanok, mégpedig nem kis számban, amelyek a gyakorlatban nem tehetők pénzzé: putrik, elnéptelenedő falvak elhagyott, lerobbant házai, de egyes ipari, kereskedelmi ingatlanok is. Erre a problémára is megoldást kell találni az ingatlanadó rendszerén belül.
2.6. Forgalomképtelen ingatlanok problémája
3 Felvetődött a regionális mentesség bevezetésének racionalitása is, amely különösen nehéz gazdasági helyzetű kistérségek esetében lenne megfontolandó
Az ilyen értéktelen ipari és kereskedelmi ingatlanokra nem lenne ésszerű kivetni a(z értékalapú) ingatlanadót, vagy, ha mégis, akkor nulla forint összegben, mert a használójának érdemi hasznot nem hajt, sokkal inkább ráfizetést jelent pl. egy őrzésre, minimális karbantartásra mindenképpen rászoruló, ezért tulajdonosának költséget jelentő elhagyott gyárépület.
Választható olyan megoldás is, hogy az ebbe a csoportba tartozó ipari és kereskedelmi ingatlanokra is kivetik az ingatlanadót, de a fizetésre az első értékesítésig/használatbavételig moratóriumot kap a tulajdonos. A felhalmozódó ingatlanadót (nem büntető jellegű) kamat is terhelhetné. A moratórium intézményének bevezetése erre az ingatlankategóriára ugyanakkor nehezítené, lassítaná az értékesítést, mert növelné az értékesítés költségeit.
A putrik, komfort nélküli lakóingatlanok esetében az ingatlanadó-moratórium bevezetése nem célszerű, egyrészt mert ezek az ingatlanok használatban vannak, másrészt mert ezek az ingatlanok akár forgalomképesek is lehetnek, habár rendkívül alacsony áron. Ugyanakkor nem várható, hogy a jövőben értékük érdemlegesen megnövekszik.
Nem lehet cél azonban, hogy az ezekben lakó, meghúzódó szegény, gyakran munkanélküli, vagy alkalmi munkából élő lakosság még ezekről a lakóhelyekről is kiszoruljon. Ezért az e csoportba tartozó – tulajdonos, vagy családja – által lakott lakásokat javasoljuk nem adóztatni. Társadalmi szempontból ugyanis kifejezetten diszfunkcionális lenne olyan, alapvetően szociális segélyre szoruló csoportokat megterhelni egy bármilyen kis összegű, de új adónemmel, amelyek biztosan fizetésképtelenek. Ráadásul, ha az új adónem hatására meg is nőne a lakásmobilitás e körben – magyarán az adótartozások miatt lakásuk elhagyására kényszerülnének a komfort nélküli lakásokban élők legnehezebb helyzetben lévő csoportjai – ezekre a lakásokra aligha lenne érdemi és fizetőképes kereslet, illetve a korábbi lakók szó szerint az utcára kerülnének.
Ezért lehetővé kellene tenni az önkormányzatoknak, hogy rendkívül indokolt esetben felmentést vagy (nem lakásjellegű ingatlan esetén) halasztást adhassanak az ingatlanadó- fizetési kötelezettség alól, akár szociális indokkal, akár azért, mert kiszabása esetén az adó nem lenne behajtható.
2.7. Az ingatlanok állapotának, állagának figyelembevétele
Az ingatlanadó értékadó, és az ingatlanok piaci értéke, ára nagymértékben függ az állapotuktól, állaguktól, a felújításoktól, a gépészet és a nyílászárók korszerűségétől, az épületek esztétikai minőségétől stb. E tényezők figyelembevétele véleményünk szerint mégsem lenne célszerű az ingatlanadó mértékének megállapításakor. Ennek két oka is van:
2.8. A gyors piaci ármozgások kezelése
Az adókat azonban a tulajdonosoknak rendszeresen meg kell fizetniük az ingatlanadó bevezetése után, mégpedig folyó jövedelmük terhére. Ha az egységértékek minden fék nélkül követik az ingatlanárak változását, beleértve az időről-időre előadódó árrobbanásokat is, akkor a fizetésre kötelezettek egy tőlük független és általuk nem befolyásolható véletlenszerű gazdasági jelenség függvényében akár egyik évről a másikra is extrém tehernövekedést, következőleg fájdalmasan érzékelhető jövedelmi hatást lesznek kénytelenek elszenvedni. Ez olyan bizonytalanságot és fenyegetettséget vinne széles lakossági rétegek jövedelmi helyzetébe, amelynek a következményei előbb-utóbb minden bizonnyal megpecsételnék az új adónem sorsát.
Ezért – habár feltételezzük, hogy az önkormányzatok emelhetik az adó alapjául szolgáló egységértékeket a piaci ingatlanértékek növekedésével összhangban – az egységértékek növekedésére a lakosság jövedelmi biztonsága érdekében felső határt kell megállapítani. Eszerint az egységértékek (egyenként vagy átlagosan) nem nőhetnek gyorsabban, mint a lakossági jövedelmek és/vagy a fogyasztói árak.
Lesznek olyan évek, amikor ez a kiegészítő szabály nem jelent effektív korlátot az egységértékek alakítása előtt, de lesznek olyan esztendők is (az elmúlt évtized tapasztalatai szerint nem is túl ritkán) amikor az egységértékek árváltozása szánt-szándékkal el fog maradni a piaci árak dinamikája mögött. Következésképpen az egységértékek előbb-utóbb alulértékeltek lesznek, az ingatlanadó jelentősége, bevételi aránya a rendszer kényszerű jellegétől fogva idővel érzékelhetően csökken, néhány évtized után elenyészik. De néhány éves távlatban ez nem kérdőjelezi meg a bevezetés racionalitását, márpedig hosszabb távra tervezni alighanem illúzió.
Ráadásul ez az ingatlanadót marginalizáló folyamat – a Nyugat- és Észak-Európában tapasztaltnál magasabb hazai ingatlanár-növekedés és magasabb infláció miatt – még gyorsabban fog lezajlani, mint másutt.
Kezelni kell azt a Magyarországon egyelőre nem igazán megfigyelhető esetet is, amikor egyes régiókban/ingatlantípusok esetén csökkennek az ingatlanárak. Tekintettel arra, hogy az ingatlanadó-bevételek lefelé irányú rugalmasságát az állami költségvetés aligha viselné el,
egyszerűbb megoldás annak előzetes deklarálása, hogy az egységértékek lefelé nem változhatnak.
Az általunk javasolt értékalapú ingatlanadó kalkulált egységértékei, ha definíciószerűen nem is azonosak a piaci árakkal, de kalkulációs módszerükkel (nagyon nagy vonalakban és csak véges számú tényező figyelembevétele mellett) a számított értékek halmaza mintegy leképezi a piaci árstruktúrát, legalábbis egy adott időpontban. Vagyis az egyes ingatlanokra kiszámolható egységértékek aránya az alkalmazott kalkulációs metódus megfelelőségének mértékében többé-kevésbé tükrözi az ingatlanok között egy adott időpontban meglévő, az elhelyezkedés, a funkció és a minőségi tényezők determinálta árkülönbözetet.
Ugyanakkor az elmúlt évek alatt megfigyelhető volt, hogy egyes környékek, (pl. a pesti V., VI., és a VII., VIII., IX. kerület egy része) felértékelődtek, nemcsak abszolút értékben, hanem relatíve is. Más korábban magasra értékelt környékek ugyanakkor kevésbé értékessé váltak (pl. Rózsadomb). Mivel az egységértékek megállapítása minden bizonnyal a budapesti kerületek hatáskörébe fog kerülni, fontos volna annak biztosítása, hogy az egységértékek arányai tükrözzék a piaci árstruktúrát, és ne a kerületek bevételigénye determinálja szintjüket, nemcsak az új adónem indulásakor, hanem az egységértékek valamennyi változtatását követően is. Mivel az ingatlanadó a lakosság széles rétegeit érintené, feltehető, hogy az egységértékek kialakításának nyilvánossága önmagában is az aránytalanságokat mérséklő hatású lesz.
2.9. Személyijövedelemadó-kedvezmények alternatív technikái
Véleményünk szerint érdemes a két fő forrásból (lakosság, vállalkozások) származó bevételeket annál az adózói szegmensnél kompenzálni, amely az ingatlanadó adott részét befizette. Modellszámításaink során a magánszemélyektől és a vállalkozásoktól befolyó összegekre egymáshoz viszonyított várható arányára számszerű becslést is teszünk. Bemutatjuk azt is, hogy amennyiben az ingatlanadó révén befolyt összegeket teljes mértékben az élőmunka (adó- és TB-)terheinek csökkentésére használnánk fel, akkor milyen arányú tehercsökkenést tenne ez lehetővé.
A kompenzáció technikája szempontjából mindkét adózói szegmensben (lakosság, vállalkozók) alapvetően két módszer között választhatunk, de akár kombinálható is a kétféle eljárás.
(1) Adókulcsok csökkentése az érintett gazdasági szereplők legfontosabb adóneme (lakosság esetében az SzJA, vállalkozások esetében az élőmunkát terhelő adók és járulékok) esetében. Ha a döntéshozók ezt a módszert választják, akkor az ingatlantulajdonosok új adónem miatt kialakuló adótöbbletét lényegében visszaosztják a szegmens valamennyi tagja között, jövedelemtől függő arányokban. A módszer mellett szól, hogy egyszerű, nem igényel különösebb adminisztrációt, széles kört érint, köztük olyan magánszemélyeket is, akik szociális, anyagi helyzetük miatt nem rendelkeznek ingatlannal. Ugyanakkor ma Magyarországon az ingatlantulajdonlás és különösen a lakástulajdonlás olyan széles rétegeket
(2) Az SzJA-fizető magánszemélyek és a bérterheket álló vállalkozások címzett kedvezményeket kaphatnának (pl. az adó- és járulékalapot csökkenthetnék a kifizetett ingatlanadóval stb.). Értelemszerűen Az adóalap-csökkentés nem „vinné el” a teljes ingatlanadó-bevételt, ezért ez a megoldás más kedvezményeket is feltételez, illetve jól társítható az 1. pont szerinti technikával. Megfontolható a radikálisabb megoldás, vagyis hogy a kifizetett ingatlanadó értékével a jövedelemadó összegét lehetne csökkenteni. Mindkét megoldásnak hátránya viszont a fokozott adminisztrációs igény, a bonyolultabb adózási folyamat. Főleg a magánszemélyek esetén ez a megoldás nemcsak ösztönzést, hanem megoldást is adhat a „kiskapuk” keresésére, mert ez esetben az adó tényleges többletköltsége nem független az adóalany személyétől.
A „kiskapu-probléma” úgy lenne a legegyszerűbben áthidalható, hogy a lakásingatlanok esetében (a nyaralók esetében nem) kedvezményként az együtt élő család bármelyik/összes tagjának átadható és/vagy megosztható lenne az adóalap-leírás lehetősége. Ez a megoldás talán még több lehetőséget kínál a „trükközésre”, ugyanakkor a családi gazdálkodás valós gyakorlatát tükrözné, és nem attól függene az ingatlanadó következtében keletkező nettó adófizetési többlet, hogy a család legtöbbet kereső tagjának nevén van-e a család lakása, vagy valamelyik még nem is kereső kiskorú családtagén.
2.10. Külföldi ingatlanok magyar, magyarországi ingatlanok külföldi tulajdonban
Reálisan számolni kell azzal is, hogy egyes, Magyarországon nagy befektetéssel rendelkező multinacionális vállalatok a fizetendő új adónem alól, gazdasági erejükkel, fontosságukkal élve, kivonulással fenyegetőzve, megpróbálnak egyedi mentességet szerezve kibújni. E jól előrelátható problémák kezelésére fel kell készülni már az adó bevezetése előtt, pl. azzal, hogy készüljenek egyedi kimutatások, kalkulációk arról, hogy miként változik az érintett vállalkozás teljes adóterhelése. A különböző egyedi adómentességek miatt a nagybefektetők esetére is jó előre ki kell dolgozni a tárgyalási stratégiát, de ezek esetében nehezebb lesz kézzelfogható érveket, hivatkozásokat találni, amelyek elősegítik az új adónembe való belenyugvást az ilyen, már ma is igen jelentős adókedvezményeket élvező befektetők körében.
A magyar állampolgárok/cégek külföldi ingatlantulajdonát nem javasoljuk az ingatlanadó hatálya alá vonni, annak ellenére, hogy a külföldön ingatlant vásárlók számítanak a legtehetősebb rétegnek. Ennek számos elvi és technikai oka van: elsősorban az, hogy nincs okunk diszkriminálni, kedvezőtlen versenyhelyzetbe hozni a magyar tulajdonosokat egy helyi piacon, legyenek azok termelő, kereskedelmi vállalkozások, vagy ingatlankiadó
2.11. Lehet-e eltérő a vállalkozások és a magánszemélyek tulajdonát terhelő adókulcs?
Véleményünk szerint, ha az időről-időre felreppenő és/vagy megszellőztetett ingatlanadó- tervekben szereplő adókulcs-elképzelések ténylegesen bevezetésre kerülnek, akkor az új adónemmel szemben az egyik kínálkozó érv az lesz, hogy nem felelne meg az alkotmánynak, a „szektorsemlegességnek”, ha a vállalkozások és a lakosság eltérő kulcsok szerint fizetne ingatlanadót.
Véleményünk szerint az adókulcsok eltérése képviselhető, mert azzal megalapozottan lehet érvelni, hogy eltérő a vállalkozások és a lakosság esetén az adóalap képzése és a figyelembe veendő adóalap nagysága, ezért a kétféle adókulcs nem hasonlítható össze. A vállalkozásoknál a könyv szerinti értéken alapszik az adókivetés, a lakossági ingatlanok esetében az egységértékeken és egy bonyolult, de bárki számára megismerhető kalkulációs mechanizmuson – tehát a már említett, luxusadónál is alkalmazott technikán.
Arra is rá kell mutatni az érvelésben, hogy a vállalkozási ingatlanok olyan sokfélék műszaki tartalom, építési költség és rendeltetés szerint, hogy nem készíthető olyan egységértéken alapuló kalkulációs mechanizmus, amely a gyakorlatban is használható lenne, hasonlóképpen, a magánszemélyek általában nem vezetnek könyvelést, így nem lehet őket a könyv szerinti értéken alapuló értékmegállapítás alapján adóztatni.
Valószínűleg érdemes lenne a vállalkozások tulajdonában álló lakás-, és nyaralóingatlanokat is a lakossági adószabályok és mértékek szerint terhelni annak reményében, hogy legalább részlegesen megelőzhetők legyenek az új adónem elleni, szükségszerűen felmerülő tartalmi kifogások.
2.12. Résztulajdonok, haszonélvezet kezelése
4 Felvetődött progresszív, tehát az egy tulajdonos birtokában álló ingatlantulajdon összértékével növekvő kulcsok alkalmazása is. Véleményünk szerint ez csak bonyolítaná a rendszert és kiskapuk keresésére ösztönözne. Valójában az ingatlanadó-rendszerek nem a tulajdonosokat, hanem az ingatlanokat terhelik adóval, nem lenne logikus, hogy a fizetendő adó teljes összegét befolyásolja az, ha a tulajdonos személyében változás áll be.
Egy másik technikai jellegű, de komoly probléma, hogy az ingatlanok egy részén haszonélvezeti jog van, a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok esetében definíció szerint, és a felek eltérő megállapodásának hiányában az adó alanya szükségképpen a tulajdonos lenne. A haszonélvezeti jog alapítása ugyanis költséghatékony kiskapuként szolgálhat az ingatlanadófizetési kötelezettség adóalanyának megváltoztatásához is. Tekintve az átírási illetékek mértékét, az esetleges SzJA-fizetési kötelezettség keletkezésének lehetőségét aligha éri meg egy ingatlant csak az ingatlanadó címzettjének megváltoztatása érdekében átíratni, mondjuk egy családtagra.
2.13. Telekadó
Ennek lenne lényeges gazdasági racionalitása. A művelésből kivonás már ma is igen költséges eljárás, de ennek továbbdrágítása, folyó költségeinek növelése határesetekben fékezné, lassítaná a folyamatot. A telektartás folyó költségeinek emelkedése esetleg arra indítaná a telektulajdonosokat, hogy fokozottan törekedjenek telkeik mielőbbi értékesítésére, ennek, az építési piacok tekintetében lehetne egyfajta élénkítő, gyorsító hatása is, mert ma ingatlanberuházók esetenként hosszabb-rövidebb időt kénytelenek megfelelő telekre várva késleltetni tervezet és finanszírozással rendelkező beruházásaikat is.
3. Egyéb, tisztázandó kérdések
3.1. Az értékalapú ingatlanadó bevezetésének adatkezelési feltételei
Az értékalapú ingatlanadó bevezetésének adatoldalról két alapvető feltétele van:
1. Egyfelől az adót kivető hatóságnak rendelkeznie kell az ingatlanok teljes listájával, amely az adott ingatlanon álló építmény jellegét, használati módját, alapterületét, tulajdonosát is tartalmazza.
2. Másfelől egységértékeket kell rendelni az egyes ingatlanokhoz.
A magánszemélyek tulajdonában álló lakások, nyaralók, nem lakás célját szolgáló ingatlanok tekintetében az építmény és kommunális adó kapcsán összegyűlt eddigi tapasztalatok alapján egy működő adózási eljárási modell felvázolható. Javaslatunk szerint az eddigi tapasztalatokra alapozva lehetne kialakítani az ingatlanadó kirovásának ügymenetét, és az adatbázisok is megfelelnének az egyes önkormányzatok által kirótt, mások által mellőzött kommunális és építményadónak.
E két adónem kiszabása hosszú évek óta zavartalanul folyik: a tulajdonos bevallási kötelezettsége alapján a települési, Budapesten a kerületi önkormányzatok adóosztályai szabják ki és bevételezik ezt a két adónemet.
Az, hogy egy ingatlanhoz kapcsolódó adónemet a helyi önkormányzatok szabjanak ki, nagyon életszerű és feltétlenül megtartandó eleme a jelenlegi adórendszernek. Az önkormányzat nemcsak a földhivatali adatokhoz férhet hozzá szükség szerint, hanem építési és egyéb hatósági eljárásai folyamán előbb-utóbb minden, a hatáskörébe tartozó ingatlantulajdonossal kapcsolatba kerül, ami az adókivetés és az adófizetés ellenőrzésére is számos információval, egyéb kapaszkodóval szolgál, és rendelkezik mindazon helyi ismerettel, ami közrehathat az adóügyek hatékony és költségtakarékos intézésében.
A vállalkozások a tulajdonukban álló ingatlanokról, annak bruttó értékéről, az utolsó értékelés időpontjáról szintén az önkormányzatoknak nyújtanának be bevallást.
Természetesen bevallást nem érdemes minden évben készíttetni, az adózási ingatlan-adatbázis létrejötte utáni években már elegendő a változások követése.
A lakások egységértékének meghatározására a már korábban többször említett technikát, a luxusadó bevezetése kapcsán kialakult eljárást javasoljuk átvenni, természetesen azzal, hogy a gyakorlati tapasztalatok fényében az első adóév lezárása után érdemes elemzően áttekinteni az egységértékekkel kapcsolatos tapasztalatokat és az értékelési rendszer esetleg szükséges finomítására javaslatokat kidolgozni. E munka során is tekintettel kell lenni arra az alapelvre, hogy csak véges, sőt korlátozott számú input esetén marad a kalkulációs séma átlátható és a gyakorlatban jól használható.
3.2. Az ingatlanforgalomi szerződésekben és a valóságban vélelmezett értékkülönbségek
A nemzetközi összehasonlításban is magas átírási illetékek, illetve a magányszemélyek jövedelemteremtő ingatlantranzakcióit terhelő SzJA-fizetési kötelezettség miatt számos, e körbe tartozó felek között kötött ingatlanügylet tényleges árait harmadik fél, beleértve az adóhatóságokat is, nem ismerheti meg. Széles körben elterjedt gyakorlat, hogy a földhivatali ingatlan-nyilvántartás számára kötelezően csatolandó szerződés hamis, általában a ténylegesnél alacsonyabb vételárat tartalmaz.
Az ingatlanszerződések hamis vételárral való készítése azonban komoly veszélyeket rejt magában, és ezek nem zárhatók ki teljes mértékben, még a kialakult technikák (dupla szerződés, egyidejű, vagy későbbre datált szerződésmódosítás, az ingatlanszerződés feltételéül szolgáló ingóságok értékesítésére vonatkozó szerződés) segítségével sem. Egy gyakorlott, lakásügyekben jártas ügyvéd véleménye szerint a jelenség visszaszorulóban van, mert az ügyfelek bizonytalansága, félelmei növekvő tendenciát mutatnak. A lakásmaffiáról szóló hírek és félelmek is sokat javítottak a szerződéskötési morálon, akárcsak a lakáshitelezés kiterjesztése a használt lakások körére, mert a banki értékbecslés és hitelszerződések önrészre vonatkozó kikötései hatékonyan korlátozzák, szorítják keretek közé a hamis vételár-feltüntetés gyakorlatát.
Ám a javuló tendencia ellenére felmerül a kétely: szolgálhatnak-e alapul az ingatlan- nyilvántartásból származó és fenti jogszokás miatt szisztematikusan alábecsült ingatlanárak az ingatlanokra az adókivetés során alkalmazandó egységérték kiinduló nagyságának és/vagy éves módosításának megállapításakor?
Természetesen előnyösebb lenne nem csak az illeték- és SzJA-bevétel szempontjából, hanem az értékalapú ingatlanadó arányos kiszabását tekintve is, ha a földhivatali adatok a tényleges forgalmi árakat tartalmaznánk. Ez biztosan nem így van, de ez nem jelenti azt, hogy ez az adatforrás teljesen használhatatlan lenne.
1. A földhivatali forrásból származó adatok minden további nélkül tekinthetők a tényleges vételárak alsó korlátjának, vagyis kimondható, hogy a jól kalkulált egységértékek magasabbak (de legfeljebb azonosak) kell, hogy legyenek az ingatlan- nyilvántartásból származó adatoknál.
2. Nincs alap feltételezni azt, hogy aggregált adatok esetén szisztematikusan nagyobb a vételár-eltitkolás aránya és mértéke egyik vagy másik településen, illetve városi körzetben. Ez azért lényeges, mert az ingatlanadó szintjénél talán még fontosabb az adónem méltányossága és társadalmi recepciója szempontjából, hogy az egységértékek ne tartalmazzanak kirívó aránytalanságokat, igazságtalanságokat, véletlen különbségeket.
Annak ellenére, hogy számszerű becslést az ingatlan-nyilvántartásból származó ingatlanérték- adatbázis és a tényleges piaci árak eltérésére adni nem tudunk, a fentiek alapján megalapozottnak tűnik az az állítás, hogy az földhivatali ingatlanpiaci adatbázis alapul szolgálhat az övezetek, egységértékek megállapításához.
3.3. Az általános forgalmi adó és/vagy a jövedéki adó növelése nem igazságosabb, hatékonyabb és egyben nem olcsóbb módja-e az állami bevételek biztosításának, mint az ingatlanadó bevezetése?
Az általános forgalmi adó és/vagy a jövedéki adó növelése biztosan nem igazságosabb, viszont biztosan hatékonyabb és egyben olcsóbb módja lenne az állami bevételek biztosításának, mint az ingatlanadó, mint új adónem bevezetése. Ugyanakkor az új adónem bevezetésének mérlegelésének legjobb tudásunk szerint az a peremfeltétele, hogy nem az adóbevételek növelése, hanem a szinten tartása a cél, és az ingatlanadóból származó adótöbbletet valamilyen technikával vissza kell juttatni a befizetők összességének.
Az igazságosság elve komolyan sérülne a fogyasztáshoz kapcsolódó adók emelése esetén. A fogyasztáshoz kapcsolódó adók emelése az egész társadalmat sújtaná, s noha a nagyobb fogyasztású, jómódú rétegeket erősebben érintené, fajlagosan a kisebb jövedelműeket nagyobb arányban sújtaná. De nem érintené erőteljesebben másoknál az ingatlanadó és az ahhoz kapcsolódó adókiegyenlítési szándék tulajdonképpeni célcsoportját, azokat, akik nem fizetnek jövedelmeik, illetve azok egy nagy része után jövedelemadót, de ezek az eltitkolt jövedelmek elegendő anyagi alapot teremtettek ahhoz, hogy ingatlanra tegyenek szert. Bár nemcsak a jómódúak rendelkeznek Magyarországon ingatlantulajdonnal, de a jómóddal nő az ingatlantulajdonlás mértéke, sőt az ingatlantulajdont akár a jómód mércéjének is tekinthetjük. Ezért, ha a jómódúak célzott adóztatása a cél, akkor aligha érdemes, és semmi esetre sem igazságos az ingatlanadó bevezetése helyett a fogyasztáshoz kapcsolódó adókat emelni.
Sérülne az igazságosság olyan tekintetben is, hogy a fogyasztáshoz kapcsolódó adók emelése értelemszerűen csak a fogyasztókat, a lakosságot terhelné, míg az ingatlanadó bevezetésével az adóhatóság az adóalanyok szélesebb körét „sarcolná”, hiszen a vállalkozások is fizetésre lennének kötelezettek.
3.4. Az ingatlanadó beszedésének, nyilvántartásának költsége
4. A magánszemélyek és a vállalkozók ingatlanvagyonának összetétele, az ingatlan-adóalap nagyságrendje
4.1. A lakásállomány értékbecslése a lakásstatisztika adatai alapján
Az ingatlanállomány becsléséhez első kiindulópontként a lakásstatisztikai évkönyv lakásállománnyal kapcsolatos adatait használtuk. Ezek az adatok nem bontják meg a lakásokat tulajdonosuk szerint (habár az önkormányzati tulajdonban lévő lakások számáról közölnek adatot). Az adatok szerint 2007 elején mintegy 4,2 millió lakás volt Magyarországon. Az átlagos lakásterület kb. 75 négyzetméter. Az évkönyv megyékre lebontva közli a lakások számát és az átlagos lakásterületet, továbbá egyéb „naturális” információval is szolgált, így a három vagy több szobás lakások arányát (országos szinten mintegy 47%), vagy az összkomfortos lakások arányát (kereken 90%).
A lakásvagyon értékét – tehát a jövőbeli ingatlanadó-alapot – illetően viszont ezek az adatok csak kevéssé egyértelmű útmutatással szolgálnak. Ha piaci értékük alapján szándékozzuk-e adóztatni a lakásokat, akkor az adótömeg nagyságrendi prognózisához értékbecslésekre kell hagyatkoznunk. Szakmai konszenzus szerint országos átlagban a lakásnégyzetméter-ár jelenleg megközelítőleg 200 ezer forint. (Ezzel összecseng a KSH adata, amely szerint a nettó, tehát ÁFA, továbbá telekárhányad nélküli építési költségek országosan átlagosan 152 ezer forintot tesznek ki, ennek ÁFÁ-val növelt értéke a gyakorlatban alsó árhatárnak tekinthető, ennek fényében a becslésünk igen visszafogott.) Országos szinten a lakásállomány értékét megközelítőleg 64 billió forintra tehetjük. A négyzetméter-árak nem azonosak az egyes megyékben. A becslés során feltételeztük, hogy a négyzetméter-árak közti különbségek a megyék között megközelítőleg megfelelnek a négyzetméterenkénti lakásépítési költséggel. (Ez utóbbira közöl adatot a KSH.) Ilyen módon a következő becsült értékekhez jutunk.
Az ingatlanvagyon becsült értéke
Lakások száma | Átlagos lakásterület, m2 | Lakásállomány becsült értéke (Mrd. Ft)* | |
Budapest | 863.330 | 63,3 | 12.584 |
Bács-Kiskun | 236.054 | 77,6 | 3.495 |
Baranya | 162.522 | 75,7 | 2.347 |
Békés | 166.905 | 79,0 | 2.481 |
Borsod-Abaúj-Zemplén | 284.410 | 74,8 | 3.751 |
Csongrád | 186.987 | 75,6 | 2.957 |
Fejér | 166.509 | 75,4 | 2.428 |
Győr-Sopron-Moson | 176.993 | 81,8 | 2.858 |
Hajdú-Bihar | 221.004 | 73,0 | 3.078 |
Heves | 133.195 | 79,1 | 2.038 |
Jász-Nagykun-Szolnok | 170.804 | 73,8 | 2.355 |
Komárom-Esztergom | 123.151 | 73,9 | 1.760 |
Nógrád | 89.519 | 76,7 | 1.274 |
Pest | 428.953 | 84,2 | 7.129 |
Somogy | 136.220 | 80,5 | 2.049 |
Szabolcs-Szatmár | 216.372 | 81,4 | 3.291 |
Tolna | 97.962 | 81,4 | 1.532 |
Vas | 107.765 | 80,1 | 1.749 |
Veszprém | 146.185 | 77,6 | 2.164 |
Zala | 123.612 | 79,3 | 1.844 |
Ország összesen | 4.238.452 | 75,2 | 63.746 |
Forrás: KSH lakásstatisztikai évkönyv, 2007
*: A fajlagos lakásépítési költség országos átlagtól való eltérései alapján becsülve
Első közelítésben tehát az ingatlanadó-alap egyik része, a lakásállomány értéke megközelíti a 64 billió forintot. Ez az érték azonban további korrekciókra szorul.
(1) A lakások egy részének tulajdonosa az állam. Így amennyiben a tulajdonos fizeti az ingatlanadót, ennek a résznek az értékét le kell vonni az adóalapból, hiszen az államháztartás intézményei nem fizetnek ingatlanadót. (Ha fizetnének, akkor se lenne nettó bevétel.) Amennyiben viszont a lakó (bérlő) fizeti az ingatlanadót, az állami tulajdonú lakások túlnyomó része is az adóalapot gyarapítja. (A lakásstatisztikai évkönyv adata szerint ugyanis 2006-ban az önkormányzati tulajdonú lakások 93%-át az önkormányzatok bérbe adták.) Ez esetben a helyzetet az bonyolíthatja, ha esetleg a bérlő (hasonlóan mondjuk a svédországi gyakorlathoz) alacsonyabb adókulccsal adózik, mint a magántulajdonos.
A lakásstatisztikai adatok szerint 2006-ban mintegy 145 ezer lakás volt önkormányzati tulajdonban. Feltéve, hogy az önkormányzati lakások adják az állami tulajdonú lakások döntő hányadát, ez azt jelenti, hogy megközelítőleg a lakások 3,5%-a állami tulajdonú. Ha az egyszerűség kedvéért azt is feltesszük, hogy az önkormányzati lakások átlagos értéke nem tér el a lakások teljes sokaságától (valószínű, hogy ténylegesen valamilyen, nem ismert mértékben eltér, mégpedig lefelé), akkor az eredetileg közel 64 billiós adóalapot csökkenteni kell 3,5%-kal. Amennyiben a tulajdonos helyett a bérlőket adóztatjuk, méghozzá azonos adókulccsal, akkor az adóalap nem csökken.
(2) Nem zárható ki, hogy a döntéshozók célszerűnek látnak egy (alacsony) értékhatárt szabni, amely alatt az ingatlan nem adóköteles, a legnincstelenebbek adóztatásának elkerülése
érdekében. Ehelyütt azzal a feltevéssel élünk, hogy az értékalapon számított lakásállomány alsó 5%-a kivonódik az adóztatott ingatlanok köréből. (Ez lakásszámban mérve értelemszerűen magasabb arányt jelentene.)
(3) Az ingatlan adózási értékét nemzetközi példák szerint csökkenteni szokták az ingatlant terhelő adósságokkal (vagyis az ingatlan nettó, adósságokkal csökkentett értékét szokták adóztatni – ez esetben a nettó érték nem az amortizáció levonására vonatkozik). Az MNB adatai alapján 2007 közepén a háztartások és a vállalati szféra együttes lakáscélú hitelállománya közel 3,1 billió forint, az általunk becsült össz-lakásérték majdnem 5%-a volt. Ezt az összeget is kivonjuk az eredetileg kapott 63,7 billiós értékből.
Ezeket a tényezőket számításba véve, nagyjából a következő lehetőségek adódnak:
1. Ha az ingatlanadót alsó értékhatár nélkül, az összes ingatlanra kivetik, továbbá az állami ingatlanok bérlői fizetik az ingatlanadót, akkor az adóalap csak a lakáscélú hitelek állományával csökken. Ily módon a becsült adóalap értéke 60,6 billió Ft.
2. A nyugdíjasok számára javasolt adómoratórium az első években szinte csak adócsökkenést fog hozni. A szociális célú egyedi mentességekkel együtt erre 10%-ot vonnánk le. Az idő előrehaladtával, ahogyan elkezdődnek a halasztott kifizetések, a moratórium adóalap-csökkentő hatása mérséklődik, ám a mentességek szükségessége (a szegénységhez hasonlóan) tartósan fennmarad. Mindenesetre a jelen számításban a rövidtávú hatással számolunk Az adóalap e tényező hatására becsülhetően 54,2 ezer milliárd forintra csökken.
3. Ha alkalmazunk egy alsó értékhatárt, amely az összesített lakásállományi érték 5%-át kitevő halmazt kivon az ingatlanadó alól, akkor az adóalap értéke tovább csökken, 51 billió Ft-ra.
4. Ha a fentieken felül csak a lakástulajdonos fizeti az ingatlanadót (tehát az állami ingatlanok esetében nincs adófizetési kötelezettség), akkor az adóalap értékét tovább kell csökkenteni az eredeti adóalap 3,5%-ával. A végeredmény kereken 49 billió Ft.
Attól függően tehát, hogy milyen körre és milyen módon terjed ki az ingatlanadó, a lakásállomány által generált adóalap összértéke kb 20%-os szélességű sávban alakulhat.
4.2. Ingatlanvagyon értéke a nemzeti számlák szerint
A nemzeti számlák vagyonszámlái keretében a KSH becslést közöl egyebek mellett a teljes hazai ingatlanállomány bruttó és nettó (amortizációval csökkentett) értékéről. A legfrissebb adat 2005-re vonatkozik. Ez az értékbecslés nem az ingatlanok piaci értékét igyekszik megragadni. Ehelyett az ingatlanok (újra-)bekerülési (létesítési) értékét veszi alapul, és kiegészíti azt egy (mérsékelt) képzetes haszonkulccsal. A továbbiakban az ingatlanok értékét elsősorban azok műszaki állapotának alakulása (állagromlás, felújítás, stb.) figyelembe vételével vezetik tovább. Ezenkívül a mindenkori folyó érték megállapításához évente felszorozzák a korábbi értéket a beruházási árindex-szel. Ez a fajta értékbecslés tehát lényegében figyelmen kívül hagyja az ingatlanpiaci fejleményeket, és azok piaci árakra gyakorolt hatását, ennyiben tehát stabilabb értékeket eredményez. Mivel pedig az ingatlanpiacon gyakori jelenség az árak meglódulása, míg az árak esése viszonylag szokatlan esemény, az így kapott értékek tendenciájukat tekintve alacsonyabbak a piaci áraknál. Nem meglepő tehát, hogy a nemzeti számlákban közölt ingatlanadatok értéke jócskán alatta marad
Fontos jellemzője továbbá ennek az adatsornak, hogy nem csak a lakások, hanem az egyéb építmények értékét is számba veszi, valamint hogy külön-külön becslést ad az egyes tulajdonosi kategóriák kezén levő ingatlanállomány értékéről is.
Ingatlanok állományának értéke szektorok szerint, 2005 végén milliárd forint
Nem pénzügyi vállalatok | Pénzügyi vállalatok | Kormányzat | Háztartások | Háztartásokat segítő nonprofit intézmények | Összes en | |
Állóeszközök bruttó értéke | ||||||
Lakások | 144 | 0 | 1671 | 46517 | 0 | 48332 |
Egyéb épületek, építmények | 31610 | 798 | 33765 | 2735 | 2895 | 71803 |
Állóeszközök nettó értéke | ||||||
Lakások | 93 | 0 | 771 | 22790 | 0 | 23654 |
Egyéb épületek, építmények | 19663 | 559 | 21321 | 1761 | 1754 | 45058 |
Forrás: KSH Nemzeti Számlák
Figyelembe kell venni, hogy a vállalati könyvekben az ingatlanok bruttó és nettó (amortizációval csökkentett) értéke is megtalálható. A vállalati ingatlanok esetében a továbbiakban a bruttó értéket fogjuk adóalapnak tekinteni5.
A lakások esetében a bruttó összérték csak 48,3 billió Ft, tehát számottevően – kb. 25%-kal – alatta marad az általunk alkalmazott – piaci értékre vonatkozó – becslés révén előállt 64 billió forinttól. Véleményünk szerint ez a változat közelebb áll ahhoz az értékhez, amely alapján az adó végül kivetésre kerülhet. Korábban megállapítottuk, hogy az övezetekhez, utcákhoz stb. rendelt egységértékek alapjául szolgáló földhivatali adatok általában alatta maradnak a voltaképpeni piaci értéknek. A nemzetiszámla-statisztikában bennerejlő 25%-os alulbecslés jó közelítésnek bizonyulhat ahhoz az értékhez, amely a földhivatali adatok nyomán előáll majd. Arról is említést tettünk korábban, hogy az adózási érték piaci értékhez képest történő alulbecslése elterjedt gyakorlat, csökkenti az adónem keltette feszültségeket.
Megjegyezzük, hogy a lakások esetében nincs számottevő különbség a között, hogy a vállalati ingatlanokat bruttó vagy nettó értéken vesszük-e számításba.
Ezúttal is figyelembe kell venni azokat a lehetséges csökkentő tényezőket, amelyeket a lakásstatisztikára alapozott becslésünknél számításba vettük.
1. A lakáscélú hitelek állományát – 3,1 billió Ft-ot – kivonva az adóztatható lakások összértéke 45,2 billió Ft.
5 A lakásoknál korábban javasoltuk, hogy az aktuális állapotukat, felújítást stb. ne vegyék figyelembe, nehogy az új adónem hozzájáruljon a lakásállomány állagromlásához. Ehhez igazodva az egyéb ingatlanoknál is a bruttó értéket vesszük alapul.
2. A nyugdíjasoknak számára javasolt adómoratórium és a szociális célú egyedi mentességek adóalap-csökkentő hatását (legalábbis az első években) 10%-osra becsüljük. Az adóalap e tényező hatására becsülhetően 40,4 ezer milliárd forintra csökken.
3. Amennyiben egy alsó értékhatárt is tartalmaz a bevezetendő új adónem részletes szabályozása akkor a korábbiak szerint a lakásállomány értékének 5%-át kitevő alsó halmazt kivesszük az adóztatott lakások halmazából, így marad 38 billió Ft.
4. A fenti táblázatból kiszámolható, hogy a lakások esetében a kormányzati tulajdon – csakúgy, mint a lakásstatisztikai adatok alapján – a nemzetiszámla-statisztika szerint is a lakásvagyon 3,5%-át teszi ki. Ha feltesszük, hogy a tulajdonos adózik az ingatlanok után, akkor az állami tulajdonú lakásokat ki kell venni az adóalapból. Ily módon marad 00,0 xxxxxx Xx.
A nemzetiszámla-statisztika szerint a nem lakásjellegű épületek összértéke (bruttó értéken 71,8 billió Ft) jócskán meghaladja a lakások összértékét, annak majdnem másfélszeresét teszi ki. Az adóalapot ugyanakkor csökkenti, hogy a nem lakáscélú ingatlanok esetében a kormányzat igen jelentős részt, az ingatlanvagyon majdnem felét birtokolja, tehát ennyivel csökkenteni kell a becsült adóalapot. (Habár e vagyonon belül is lehetnek pl. olyan üzlethelyiségek, amelyeket az önkormányzatok bérbe adnak vállalkozóknak, akik ily módon potenciális ingatlanadó-fizetők is lehetnek, ezen ingatlanok aránya azonban ismeretlen. Ezért most feltesszük, hogy az állami tulajdonú nem lakáscélú ingatlanokat egyetemlegesen az állam maga használja, illetve, hogy az állami tulajdonú ingatlanok bérlői nem adókötelesek.)
A nem lakáscélú ingatlanok esetében, ha a bruttó értéket vesszük alapul, a magánszektor nemzeti számla alapú, nem lakáscélú ingatlanvagyona 38 billió Ft. A nem lakáscélú ingatlanok esetében nem jön számításba az alsó értékhatár, mint adóalap-csökkentő tényező; az ingatlanokon lévő adósságtömeg leszámításával ehelyütt nem számoltunk. Az adómoratórium alá eső ingatlanok aránya e körben várhatóan nem jelentős, ezért ezzel a tényezővel külön nem kalkulálunk. Az ingatlanvagyon e szegmensét érintő hitelek levonásától többféle megfontolás alapján is eltekintettünk. Egyrészt a vállalkozások gazdálkodásának a hitelfelvétel olyannyira természetes eleme, hogy nem lenne racionális adóelőnnyel jutalmazni, másfelől nem is áll megfelelő adat a rendelkezésünkre. Ugyanakkor a célzottan ingatlanfejlesztésre, illetve saját gazdálkodási célt szolgáló ipari és kereskedelmi ingatlanok vásárlására, építésére felvett hitelek levonási lehetőségét az adóalapból meg kellene teremteni, hogy pl. a zömmel idegen forrásokkal fejlesztő szakcégek tevékenységét az új adónem bevezetése ne lehetetlenítse el. (A vállalati tulajdonú lakások esetében – a nemzeti számlák szerint 2005-ben a lakások bruttó értéke lényegében megegyezett a vállalati szektor lakáscélú hiteleinek értékével. A vállalatok tehát a birtokukban lévő lakások után várhatóan csak elenyésző mértékű ingatlanadót fognak fizetni.)
Amint látható, főleg a lakásállomány vonatkozásában számos adóváltozatot elképzelhetőnek tartunk, és emiatt az összes adóztatható ingatlanállomány értékére becsült értékek széles skálája sorakoztatható fel. Néhány csökkentő tényezőt (a lakásértékek adósságállománnyal való csökkentését, illetőleg a nyugdíjas moratóriumot és az egyedi szociális mentességeket) viszont eleve adottnak vesszük. Az alábbi táblázatban összegezzük az így megmaradt lehetőségeket.
A magánszemélyek és vállalkozók ingatlanvagyonának feltárása
Becslések az ingatlanadó-alap lehetséges értékeire (billió Ft)
Lakásadatok a lakásstatisztika (2007-es adatok) alapján | Lakásadatok a nemzeti számlák (2005-ös adatok) alapján | |||||
Ingatlanhitellel, moratóriummal és szociális mentességekkel csökkentett | Ingatlanhitellel, moratóriummal, mentességekkel és alsó értékhatárral csökkentett | Ingatlanhitellel, moratóriummal, mentességekkel, alsó értékhatárral és állami lakásvagyonnal csökkentett | Ingatlanhitellel, moratóriummal és szociális mentességekkel csökkentett | Ingatlanhitellel, moratóriummal, mentességekkel és alsó értékhatárral csökkentett | Ingatlanhitellel, moratóriummal, mentességekkel, alsó értékhatárral és állami lakásvagyonnal csökkentett | |
1 Lakás | 54,2 | 51,0 | 48,8 | 40,4 | 38,0 | 36,3 |
2 Egyéb (nemzeti számla szerinti bruttó értéken) | 38,0 | |||||
3 = 1+2 Összesen (bruttó) | 92,2 | 89,0 | 86,8 | 78,4 | 76,0 | 74,3 |
4 Egyéb (nemzeti számla szerinti nettó értéken) | 25,9 | |||||
5 = 1+4 Összesen (nettó) | 80,1 | 76,9 | 73,7 | 66,3 | 63,9 | 62,2 |
Forrás: Saját számítások a KSH Lakásstatisztikai Évkönyv (2007), illetve a KSH Nemzeti Számlák 2004-2005 alapján
3
4.3. Adóbevétel különböző adókulcsok és adóalap-becslések mellett
Az adóalap becsülhető értéke a fentiek alapján és a forrásul használt adatok, illetve egyéb tényezők függvényében elég széles, 92,2-62,2 billió Ft-os sávban ingadozik. A beszedhető adóbevétel (az alkalmazott adókulcs(ok) függvényében még ennél is többfajta értéket vehet fel. A kezelhetőség kedvéért a továbbiakban eltekintünk azoktól a változatoktól, amelyek a vállalati tulajdonban álló, nem lakáscélú ingatlanokat nettó értéken vették számba. Az ezek után megmaradt ingatlanérték-változatok két szélső értékéből (92,2, illetve 74,3 billió Ft) indulunk ki, ezek alapján vesszük számba az adóbevételek lehetséges értékeit.
Meggyőződésünk szerint a nem lakáscélú ingatlanokat magasabb adókulccsal kell adóztatni, mint a lakásokat. Az eltérő vetítési alap miatt nem tartjuk döntőnek a háztartási és vállalati ingatlanokra kivetett adókulcsok azonossága melletti – szektorsemlegességre hivatkozó – érvelést. Jelen számításnál azt tételeztük fel, hogy a háztartási, nonprofit és vállalati tulajdonú lakások adókulcsa egységes. Az egyéb ingatlanok adókulcsa is egységes, de a lakásokénál magasabb. Két lehetőséget veszünk számításba:
⚫ 0,25%-os adókulcs a lakásokra, 0,5%-os adókulcs az egyéb ingatlanokra;
⚫ 0,5%-os adókulcs a lakásokra, 1%-os adókulcs az egyéb ingatlanokra.
A magunk részéről javasoljuk, hogy a bevezető adókulcsokat a fenti legalacsonyabb értékeken állapítsák meg. A végleges értékek tekintetében viszont ez az adómérték korántsem szükségszerű.
Mint említettük, a lehetőségeket az adóalapra vonatkozó két szélső értékekre számoljuk ki. Az egyik szélső eset (81,1 billió Ft-os adóalap), amikor többé-kevésbé piaci érték alapú adóztatást feltételezünk, nincs alsó értékhatára az adóztatásnak, és az állami tulajdonú lakások bérlői is fizetnek (a lakástulajdonosokkal azonos kulccsal) ingatlanadót. A másik szélső érték (62,2 billió Ft-os adóalap) akkor adódik, amikor a lakások értékét egy alacsonyabb, bekerülésiérték-alapú módszerrel állapítják meg, van alsó értékhatára az adóztatásnak, és az állami tulajdonú lakásokat nem számítjuk bele az adóalapba. Az alacsonyabb adóalap a magasabbnak mintegy háromnegyedét teszi ki. Megfelelően illusztrálhatja tehát azt az esetet, amikor az ingatlanokat piaci értékük 75%-a után adóztatják.
Becslések az ingatlanadó-bevételre az adóalap és az adókulcs függvényében
Lakásadatok a lakásstatisztika (2007-es adatok) alapján | Lakásadatok a nemzeti számlák (2005-ös adatok) alapján | ||||
Adóalap (billió Ft) | Xxxxx | 54,2 | 36,3 | ||
Egyéb | 38,0 | ||||
Összesen | 93,2 | 74,3 | |||
Adókulcs | Lakás: 0,25% egyéb: 0,5% | Lakás: 0,5% egyéb: 1% | Lakás: 0,25% egyéb: 0,5% | Lakás: 0,5% egyéb: 1% | |
Adó- bevétel (Mrd Xx) | Lakás | 135,5 | 271,0 | 90,8 | 181,5 |
Egyéb | 190,0 | 380,0 | 190,0 | 380,0 | |
Összesen | 325,3 | 651,0 | 280,8 | 561,5 | |
Forrás: Saját számítások a KSH Lakásstatisztikai Évkönyv (2007), illetve a KSH Nemzeti Számlák 2004-2005 alapján
Figyelembe kell venni azonban, hogy már most is léteznek különféle, ingatlanadóval rokonítható adónemek. Magától értetődőnek tűnik, hogy ezeket az adónemeket az ingatlanadó bevezetésével egyidőben meg kell szüntetni - gyakorlatilag egybe kell olvasztani őket az ingatlanadóval. A nemzeti számlák 2005. évi adatai hat adónemet sorolhatunk ide. Ezek:
1. a vállalkozók építmény- és telekadója
2. a vállalkozók kommunális adója
3. a háztartások építményadója
4. telekadó
5. háztartások kommunális adója
6. háztartások idegenforgalmi adója (mivel ez lényegében szobakiadási adó, felfogható egyfajta ingatlanadóként).
(A luxusadót 2006-ban vezették be, így nincs még adat róla a nemzeti számlákban, de sajtóértesülések szerint a bevétel jelentéktelen, mindössze 120 millió forint volt.)
A fenti hat adóból származó összes bevétel 2005-ben 63,8 Mrd xxxxxxxx xxxxxx. Ez nem mérhető a fentiekben becsült lehetséges ingatlanadó-bevételekhez, de e bevételek kiesését figyelembe véve a várható nettó ingatlanadó-bevétel mégis érzékelhetően csökken. Amennyiben az ingatlanadó-bevétel az alacsonyabb értéket veszi fel, akkor a korábbi adónemek megszűnéséből adódó bevételkiesés az új adóból származó voltaképpeni nettó bevételt 20-25%-kal, 217 milliárd forintra csökkenti. A felső limithez közeli ingatlanadó- tömegnél a megszűnő kisadók miatti csökkenés mintegy 10%, az ingatlanadó-tömeg becsülhető felső korlátja 592 milliárd forint.
4.4. Az ingatlanadó, mint más adónemek kulcs-csökkentésének kiváltója?
Először azt vizsgáljuk, mi történne, ha az összes, ingatlanadóból származó többletbevétellel egyetlen adónem mérséklése állna szemben. A kérdés az, hogy ebben az esetben a szóban
Ehhez ismét a két szélsőérték módszeréhez folyamodunk. Ha figyelembe vesszük a kommunális stb. adók kiesését, akkor az ingatlanadóból várható többletbevétel a fentiek alapján 217 Mrd Ft, illetve 592 Mrd Ft közötti értéket vehet fel. E két szélső érték alapján a következő eredmény jön ki a különféle adónemek lehetséges kiváltásának mértékét illetően, amennyiben az adócsökkentés a régi adónemek közül csak egy kiválasztott adónemet érint (tehát a százalékos megjelölés az egyes adónemeknél vagy-vagy értendő) :
Régi adónem
Várható állami bevétel 2008-ban a régi adó- vagy járuléknemből
Mrd Ft
Ingatlanadó-többletbevétel
Alsó szélsőérték
Felső szélsőérték
Mrd Ft
SZJA
Munkáltatói TB-járulék*
Iparűzési adó
1923,3
2546,9*
217,0
Régi adónem
%-ában
11,2
8,5
54,3
Mrd Ft
592,2
Régi adónem
%-ában
30,8
23,3
148,1
400,0**
Forrás: Saját számítások a KSH Lakásstatisztikai Évkönyv (2007), a KSH Nemzeti Számlák 2004-2005, illetve a
2008-as költségvetési terv alapján
* Az egészségbiztosítási és nyugdíjpénztári befizetések költségvetési előirányzatai, illetőleg a munkáltatói járulék várható értékére vonatkozó saját becslés alapján
**Az újabb híradásokban megjelent becsült bevétel
Mint látható, a felső szélsőérték esetében az ingatlanadó még a vállalati TB-terheket is számottevő mértékben képes lenne kiváltani. Az iparűzési adóból származó bevételt pedig jelentősen felülmúlná. A vállalati TB-befizetések esetében a kapott alsó határérték (a járulékbevétel 8,5%-os kiváltása) durva becsléssel az összesített járulékkulcs (jelenleg 32%6) 3%-pontos csökkentését, a felső határérték pedig (a bevétel 23,3%-os kiváltása) az összesített járulékkulcs 7,5%-pontos csökkentését tenné lehetővé.
Mint említettük, helyesebbnek tartanánk, ha az érintett tulajdonosi szektorok annak arányában részesülnének adókönnyítésben valamely régi adónem vonatkozásában, amilyen mértékben az ingatlanadó többletterhet jelent a számukra. A szélsőértékek vizsgálata alapján a háztartások részesedése az ingatlanadó-fizetésben 37% és 46% közötti intervallumban alakul. A vállalatok részesedése nagyjából 50% és 58% kzötti, a non-profit szektor részesedése kb. 5%. Ennek figyelembe vételével a próbaszámításhoz a háztartások részesedését 41%-osra, a vállalatok részesedését 54%-osra állítottuk be. Ha a háztartási szektor így kapott ingatlanadó-befizetéseit szembeállítjuk az SZJA-val, a vállalati szektor befizetéseit pedig vagy a TB-terhekkel, vagy az iparűzési adóval, akkor a következőt kapjuk:
6 A munkaadói nyugdíjjárulék a bruttó bér 21%-a, az egészségbiztosítási járulékkulcs 8%-os, a munkaadói járulékkulcs 3%-os (2008-tól várhatóan a nyugdíjjárulék 25, az egészségjárulék 4%-ra változik, a kető összege – 29% - azonban nem változik). A járulékkulcs csökkentésére vonatkozó becslés mindenekelőtt azért csak hozzávetőleges, mert nem számolunk az EHO-hoz hasonló tételesen meghatározott járulékterhekkel.
Régi adónem | Várható állami bevétel 2008-ban a régi adó- vagy járuléknemből | Ingatlanadó-többletbevétel | |||
Alsó szélsőérték | Felső szélsőérték | ||||
Mrd Ft | Régi adónem %-ában | Mrd Xx | Xxxx adónem %-ában | ||
SZJA | 1923,3 | 89,0 | 5 | 242,8 | 13 |
Vállalati TB-járulékok | 2546,9* | 117,2 | 5 | 319,8 | 13 |
29 | 80 | ||||
Iparűzési adó | 400,0** | ||||
Forrás: Saját számítások a KSH Lakásstatisztikai Évkönyv (2007), a KSH Nemzeti Számlák 2004-2005, illetve a 2008-as költségvetési terv alapján
* Az egészgésbiztosítási és nyugdíjpénztári befizetések költségvetési előirányzatai, illetőleg a munkáltatói járulék várható értékére vonatkozó saját becslés alapján
**Az újabb híradásokban megjelent becsült bevétel
Ebben az esetben látható, hogy az új adónem (legalábbis ha a mérsékelt forgatókönyvet tekintjük) nem okoz igazán komoly átrendeződést az adózásban, habár érzékelhető mértékben enyhítheti (szélső esetben akár szinte teljesen kiválthatja) az iparűzési adóval járó terhet. A munkáltatói TB-terhek lehetséges mérséklése ebben az esetben csekélyebb, az alsó szélsőértéket alapul véve mintegy 1,5%-pontos, a felső szélsőértéket alapul véve kb. 4%- pontos járulékkulcs-csökkentés elképzelhető. Az SzJA-ra vonatkozóan a százalékos mérséklés mértékének a cslése nem lehetséges, mivel itt az adójóváírás intézménye számtalan kulcsot hoz létre.
Meg kell jegyezni, hogy főleg az alsó határértékek vonatkozásában a régi adónemek kiváltásának lehetséges mértékét a közölt adatok valószínűleg alulbecslik. Ennek az az oka, hogy a régi adónemekből származó, 2008-ra várható bevételeket állítottuk szembe a 2005-re vonatkozó, nemzeti számlákból származó ingatlanértékeken alapuló ingatlanadó-bevételi becslésekkel. Ha élünk azzal a realisztikus feltevéssel, hogy az ingatlanok értéke (akár a nemzeti számlák módszertana szerint is) 2005 óta kisebb-nagyobb mértékben emelkedett, akkor az ingatlanadó-bevételek alsó határértéke is magasabb lehet az itt közöltnél. Tekinthetjük ezt az alulbecslést óvatossági szabálynak is. Ugyanakkor az ingatlanadó- bevételre közölt felső határérték részben a 2007 elejére vonatkozó lakásstatisztikai adatokon alapul, tehát itt az alulbecslés mértéke bizonyosan kisebb (ha van egyáltalán).
Tanulmányunkban már említettük, hogy az ingatlanadó-bevételek „visszaosztásának” alapvetően két útja van: az egyik az általános adókulcs-csökkentés (pl. a SzJA vonatkozásában), a másik pedig az, hogy az ingatlanadót befizetők az adó értékének megfelelően csökkenthetik jövedelemadójukat (vagy adóalapjukat). Említettük továbbá, hogy a két megoldás ötvözhető is. Úgy véljük, hogy amennyiben a most vizsgált két adókulcs- kombináció közül a magasabbik kerül kiválasztásra, akkor (főleg a magánadózók esetében) fontos lenne, hogy a második megoldás, tehát az ingatlanadót fizetők közvetlen, habár értelemszerűen csak részleges tehermentesítése álljon szemben az ingatlanadó kivetésével. Erre azért van szükség, mert a magasabb adókulcs már jelentős többletterhet jelenthet a
háztartások egy része számára, és közvetlen kompenzáció nélkül rendkívül népszerűtlenné és nehezen finanszírozhatóvá tenné ezt az adónemet. Amennyiben viszont az alacsonyabb adókulcsok kerülnek alkalmazásra, akkor véleményünk szerint az ingatlanadó sokkja nem ölt veszélyes mértéket, és megfelelő lehet, ha a visszaosztás - teljesen, vagy nagyobbrészt - általános adócsökkentés formájában valósul meg.
A nagyságrendek érzékeltetése céljából is érdemes a 2007. évi állami költségvetésről szóló törvény néhány támogatási előirányzatával szembesíteni az ingatlanadó becsült összvolumenét:
• Oktatás és kultúra: 403 milliárd forint;
• Honvédelem: 271 milliárd forint;
• Igazságügy és rendészet: 305 milliárd forint.
4.5. ÁFA-emelés, mint az ingatlanadó lehetséges alternatívája a munkabér- terhek csökkentése érdekében?
2006-ban az ÁFÁ-ból származó bevétel 1832 Mrd Xx volt. Ez nagyobb, mint az ugyanabban az évben a központi költségvetésnek járó SZJA-bevétel (1450 Mrd Ft), és nem sokkal marad el a becsült vállalati TB-hozzájárulástól (1963 Mrd Ft). Ezért, ha feltesszük, hogy 1 százalékpontos ÁFA-emelés (20%-ról 21%-ra) arányosan, 5%-kal növeli az ÁFA-bevételeket, akkor ez a növekmény az SZJA-bevételek több mint 5%-os, és a TB-járulékteher nem sokkal kevesebb, mint 5%-os csökkenését tenne lehetővé (feltéve, hogy az ÁFA-emelés nem jár a magánfogyasztás visszafogásával).
Az általunk becsült minimális nettó (korábbi ingatlanjellegű adók beolvasztását figyelembe vevő) ingatlanadó-bevétel mintegy 12%-át teszi ki a 2005. évi ÁFA-bevételnek, az ingatlanadó-bevétel felső határértéke pedig az ÁFA-bevétel 32%-ára rúg. Ebből az következik, hogy a kisebb becsült érték realizálódása esetén viszonylag csekély, 2 százalékpontos ÁFA-emelés már majdnem elegendő lenne az ingatlanadó hatásának kiváltására. Ha viszont az ingatlanadó-bevételre vonatkozó maximális becslésünket vesszük alapul, akkor már számottevőbb, több mint 6 százalékpontos ÁFA-emelésre lenne szükség ilyen mértékű bevétel beszedéséhez. Ha a háztartások az ÁFA-emelésre a fogyasztás csökkentésével reagálnak, akkor természetesen ennél is jelentősebb ÁFA-emelés lenne szükséges.
Megjegyezzük, hogy amennyiben tartjuk magunkat az előző alfejezetben említett logikához – nevezetesen, hogy az ingatlanadóval járó többletterhet a többletteher arányában kell visszaosztani az érintett szektoroknak – akkor az ÁFA-emelés aligha lehet a munkáltatói TB- járulékok csökkentésének az eszköze. Mivel az ÁFA-emelés végső soron a háztartásokat sújtaná, ellentételezésképpen az SZJA csökkentését javasolnánk.
2008-tól…..(2006): 2008-tól jön az ingatlanadó, július 1. xxx.xxxxx.xx/xxxxxxxxxxxx/xxxxx/xxxxxxxxxx/000000000000xxx.xxxx
Xxxx Xxxxxx (2007): Vihar előtti csend Budapesten? Xxxxxx hat az ingatlanadó? Napi Online, szept. 10, xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxx.xxx?xXxxxxxxxxxxxxx.xxx&xXXx000000&xxx0
Xxxxxxxx (2007): Az ingatlanadó tájszabályozó szerepéről. xxxx://xxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxx/0000
Bizonytalanságok (2007): Bizonytalanságok az ingatlanadó körül, máj. 11. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/xxxx/xxxx/xxxxxxxxx.xxx?xxxxxxxxxx00000
Xxxxx, Xxxx X. Xxxxx – Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxx (2007): An Empirical Analysis of Capital Taxation: Equity vs. Tax Compliance, XREAP 2007/3. xxxx://xxx.xxx.xx.xx/xxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxx/XXXXX0000-00.xxx
Xxxxxxx, Xxxxxx (2004): States consider property-tax limits, Usa Today. xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxx/xxxxxx/0000-00-00-xxxxxxxx-xxxx_x.xxx
Xxxxxxx, Xxxxxx (2007): Property taxes up as house prices fall, Usa Today. xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx/0000-00-00-xxxxxxxx-xxx_X.xxx
Xxxxx Xxxxx (2007): French property investment – the tax implications. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xxx/xxxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxxx/XxxxxxxXxxxxxx.xxx?XXx00000
Doing Business (2007): Paying Taxes in Netherlands. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xxx/XxxxxxxXxxxxx/XxxxxxXxxxx/Xxxxxxx.xxxx?xxxxxxxxxx000
Xxxxxxx, Xxxxxxx (2007): Flash International Executive Alert, April 5. xxxx://xxx.xx.xxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxx/xxx/0000_Xxxxx_Xxxxxx/xx00-000.xxx
Eston International (2007): Ingatlanérték-ítélet - objektivitás az ingatlanadó tükrében, június 21, xxxx://xxx.xxxxx.xx/?xx000
Expatax (2006) : Investing in Dutch property, xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx
F.E-F.C. (2006): Milliókat sújthat az ingatlanadó, október 13. xxxx://xxx.xx.xx/xxxx/00000000/000000/xxxxxxxxx_xxxxxxx_xxxxxxxxxxx.xxx
Finnish Tax Administration (2006): Brief Statistics. xxxx://xxx.xxxx.xx/xx/xxx/xxxxxxxx.xxx?xxx0000;000000
Getting that relief (2003): Getting that relief. xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxxxx/xxxxxxx.xxx?xxxxxxxxxx_xxx0&xxxxx_xxx0000
Xxxxxx, Xxxxxxxxxx (2004): Wealth Tax in Europe: Why the Decline? June 2004, Institute de L’enterprise,
xxxx://xxx.xxxxxxxx-xxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx/Xxxx_XXX/xxxxxxx_xxxxxxxxxx
/Notes_de_Institut/ExecSummaryHeckly.pdf
Helsingin Sanomat (2007): Increase in real estate prices raises property tax levels, xxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxx/xxxxxxx/Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx/0 135229154693
Xxxxxx Xxxxxx (2007): Az ingatladó, mint vagyonadó. xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxx_00.xxx
Heteken belül... (2007): Heteken belül jön az ingatlanadó tervezete, ápr. 20, xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxxx.xxx?xxxxx,xxx,xxxx@xxxx&xxxxxxx0000&xxxxxxx tegoria=161
Xxxxxxxxxx, Xxxxxx (2005): Wealth tax in France – a tax on your fortune, xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xxx/xx-xxxxx/XxxxxxxXxxxxxx.xxx?XXx0000
Home owners….(2007): Home owners angry at property tax change, June xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/xxxx/xxxxxxxx/0000/00/xxxx_xxxxxx_xxxxx_xx_xxxxxxxx.xxx xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/XxxXxxxxxxx.xxxx
Ingatlanadó (2006): Ingatlanadó már húszmilliótól? május 18. xxxx://xxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxx/xxxxx000000/
Xxxxx, Xxxxx Xxxxxx (2007): Wealth Tax: Not Just For The Wealthy? xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xxx/xx-xxxxx/XxxxxxxXxxxxxx.xxx?XXx00000
Millions could be eligible for council tax refund (2007): Guardian Unlimited, Jan. 25. xxxx://xxxxx.xxxxxxxx.xx.xx/xxx/xxxxxxxxxx/xxxxx/0,,0000000,00.xxxx
Xxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxx (2007): Taxation in the Netherlands. xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxx/xxx/xxxxxxx-xxxx/xxx- topics/taxation/taxation2007.pdf
Ministry of Finance (2005): Taxation in Finland. xxxx://xxx.xx.xx/xx/xx/00_xxxxxxxxxxxx_xxx_xxxxxxxxx/00_xxxxxxxxxxxx/00_xxxxx_x ublications/20060428Taxati/taxationkirja_huhti_netti.pdf
Ministry of Finance (2006?): The Norwegian tax reform 2004-2006. xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xx/xxx/xxx/Xxxxxxxx-xxxxxx/Xxxxxxxx-Xxxxxx/xxxxxx/Xxx- Norwegian-tax-reform-2004-2006.html?id=418079#7
MTI (2007): Nem lesz ingatlanadó jövőre, HVG, aug. 31. xxxx://xxx.xx/xxxxxxxx/00000000_xxxxxxxxxxx_xxxx.xxxx
Xxxxxxx, Xxxx, Dr. (200?): The Swedish Tax System. xxxx://xxx.xxx.xx.xx/XXXXXX/XXX%00XXXXXXX%00XXX%00XXXXXX.xxx
Xxxxxx, Xxxxx (2006): „I pay more tax than the PM”, Surrey Comet, 24th March xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx.xx/xxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxx.xxx.000000.0.x_xxx_xxxx_xxx_ than_the_pm.php
Xxxxxx Xxxxx (2007): Ingatag alapokon az ingatlanadó, Népszabadság, április 25. xxxx://xxx.xx/xxxx/000000/
Xxxxx Xxxxxx (2006): Követhető-e a francia vagyonadó példája Magyarországon? MTA Világgazdasági Kutatóintézet, Hírfutár, 8. évf. 23. sz., november.
xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/XX-00.xxx
Statistics Netherlands (2006): Press release, xxxx://xxx.xxx.xx/XX/xxxxxxxxx/00XX0X0X- DB7B-4108-8F2D-69C35890F10B/0/pb06e027.pdf
Tax rates (2007): Tax rates and limits.
xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xxx/xxxx.xxx?xxxxxxxxx/xxx/xxx/x00.xxx&xxxxx&xxxxx&xx0& w=3&m=02
Taxation... (2006?): Taxation of Spanish Property, xxxx://xxx.xxxxxxxxxx-xx- xxxxxx.xxx/xxxx_xxxxx_xxx.xxx
Xxxx Xxxxxx Xxxx (2005): Luxusadó és értékalapú ingatlanadó 1. rész, xxxx://xxx.xxxxxxxx- xxxxxx.xxx/xxxxxxxx000000.xxx
Több tízezer... (2007): Több tízezer forint terhet jelenthet majd az ingatlanadó, Menedzser Fórum, május 21. xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxx.xxx?xxxxxxxx00000&xxxx00
Xxxxxxxx, Xxxxx et al. (2003): Real estate in Finland. xxxx://xxx.xxx.xx/Xxxxxxx/Xxxxxxxxxx/xxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxX000.xxx