INGATLANFEJLESZTŐK ÉS A SZABÁLYOZÁS
Terület felhasználás szabályozási rendszere: stratégiai célok
INGATLANFEJLESZTŐK ÉS A SZABÁLYOZÁS
⮚Ingatlan piac működésének elősegítése és szabályozása
⮚Pozitív és negatíve hatások kezelése
⮚A szociális kirekesztés csökkentése
⮚Városgazdaság és önkormányzati bevételek erősítése
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 1 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 2
Budapest
Buda North
12.00 – 15.00
Pest Central
12.50 – 15.50
Buda Central CBD
12.00 – 16.00 13.50 – 22.00
Periphery
9.50 – 11.00
Buda South
10.50 - 14.50
PNC
11.00 – 13.00
Headline class ‘A’ rents in
A SZABÁLYOZÁS MUNKAFÁZISAI
Város fejlesztés Politika
Jövőkép
Beruházás politika
Stratégiai (Struktúra) Terv
Terület felhasználás politika
Általános Rendezési Terv
Arculat kialakítás politika
Részletes Rendezési Tervek
Intézményes tanácsadás és felügyelet
Építési engedély
XXXXXX XXX, FRICS 3
2010.05.14.
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 4
INGATLANFEJLESZTŐ –
VÁROSFEJLESZTŐ: KÖZÖS GYÖKEREK?
Szerkezet
Tárgyalási pozícíók
Magán
kezdeményezés
Gazdaság Piac
Elhelyezkedés
támogatás
Ingatlan fejlesztő
Város fejlesztő
akadályozás
Közösségi
SZERZŐDÉS
SZABÁLYOZÁS
húzódozás
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 5 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 6
„HIGHEST AND BEST USE”
Physically possible
Site development and improvement costs are consistent with market expectations
Legally permissible
Framework provided by the legally valid and binding zoning designation
Financially feasible
The ability of a real property equity investment to generate a market value that meets the profit target of an investor
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 7
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 8
GAZDASÁGI VERSENY
Leggazdaságosabb hasznosítás
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 11
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 9 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 10
2010.05.14.
XXXXXX XXX, FRICS
12
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 13
BARNAÖVEZETEK
Város struktúra – IRODAPIAC
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 14
IRODA FOLYOSÓ
XXXXXX XXX, FRICS
2010.05.14. 15 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 16
Ipari zónák 1990
IPARI HASZNOSÍTÁS 1990
2010.05.14.
XXXXXX XXX, FRICS
17
KÖZLEKEDÉSI HÁLÓZAT
S
XXXXXX XXX, FRIC
2010.05.14. 18
NAGYLÉPTÉKŰ TERVEZÉS
0.05.14. XXXXXX XXX, FRICS
201 19
ING Fejlesztői szegmens
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 21
VALUE CAPTURE
CURRENT USE | FUTURE USE |
LAND | minimum plot size /dimensions |
BUILDING | site coverage |
FUNCTION | open space provision |
land use category | |
development density |
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 20
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 22
Extenzíve tengerpart fejlesztés
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 23
KERETSZABÁLYOZÁS
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 24
MAGÁNÉRDEK – KÖZÉRDEK: ÉRDEKELTEK
SKALA TÖMB
Hatósági szereplők
Politikai szereplők
SZABÁLYOZÁSI KÖRNYEZET
Közösségi szereplők
Ingatlanpiaci szereplők
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 25 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 26
Melyik kereskedelmi központot látogatja leggyakrabban?
37
16
14
8
9
4
1
2
2
2
2
3
40
Gyakrabban vásárolna a SKÁLÁBAN ha egy modern kereskedelmi központ épülne a terültén?
3%
30
20 yes
10 no answer
Árkád
Campona
Csepel Pláza
Duna Pláza
Euro Center
Europark
Mammut
MOM Park
Pólus Center
Skála supermarkets
WestEnd City Center
no answer
0
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 27
97%
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 28
SKALA
•ÚJ VÁROSKÖZPONT
• ÚJ VÁROSKÖZPONT
HATÁLYOS KSZT
• Egy ÖVEZET (XI/Z)
• Kijelölt közcélnak átadott terület
• Bercsényi úti forgalom felfűzés
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 29 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 30
Fejlesztési vízió: kapcsolat a két 4-es Metró állomással
2010.05.14.
XXXXXX XXX, FRICS
31
JAVASOLT LOGISZTIKAI KISZOLGÁLÁS
–Megállapodás CSAPI-val
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 32
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 33 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 34
KÖRNYEZET KÍMÉLŐ SZEMÉLYGÉPKOCSI KISZOLGÁLÁS
2010.05.14.
XXXXXX XXX, FRICS
• Alagúsított megoldás a Bercsényi utcában
• Éjszakai kijárás
biztosítás a Fehérvári útra
Fejlesztési vízió: felszíni parkolás felszámolása
2010.05.14.
XXXXXX XXX, FRICS
36
35
ZÖLDTERÜLETEK ÚJARA ELOSZTÁSA
• Közhasznú park kialakítása a CSAPI területén
• Sétáló utca kialakítása a Körössy utcában
• Városi tér kialakítása a fejlesztési területen
• Zöld-sáv (esetleg lakossági parkoló) a Bercsényi utcában
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 37
GYALOGOS TENGELYEK
• Fedett (temperált) Átrium
• Természetes gyalogos út
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 38
Városközpont funkciók: kereskedelem / szolgáltatás
SKÁLA TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI MEGÁLLAPODÁS
A Fejlesztő és az Önkormányzat között megkötendő Megállapodás tárgyai:
•
• Fejlesztés végrehajtásának ütemezése
• Közhasználatra átadandó területek nyitva tartásának rendje
• Szolgalmi jog biztosítása a Bercsényi utca alatt közforgalmú műtárgy számára
• Szolgalmi jog biztosítása a Xxxxxxx Xxxxxx utca keresztezésére földalatti közúti műtárggyal
• Xxxxxxx Xxxxxx utca funkciójának megváltoztatása
• Xxxxxxx Xxxxxx utca kiépítése gyalogos forgalom számára
• Parkosított közhasználatú terület kiépítése a Fehérvári úti piac parkolója helyén
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 39 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 40
HATÁSTANULMÁNYOK
• Jogi és adminisztratív lehatárolás
• Hely és helyzetelemzés
• Piaci elemzés
• Környezeti hatások
• Gazdasági hatások
• Költségvetési (pénzügyi) hatások
• Közlekedés terhelési hatások
• Társadalmi hatások
• Infrastruktúra terhelések
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 41
ARTIST’S IMPRESSION
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 42
FRONT
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 43 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 44
SIDE VIEW WITH THE
PEDESTRIAN STREET
HOUSING COMPONENT
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 45 2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 46
LAKÁS
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 47
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 48
Körössy utca
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 49
Váli tér
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 51
2010.05.14. 50
XXXXXX XXX, FRICS
2010.05.14. XXXXXX XXX, FRICS 52
2010.05.14.
XXXXXX XXX, FRICS
53