Napirend száma: …………… Képviselő-testület

Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata

Polgármestere

Szám: 123-46/2023

Nyilvános ülésen tárgyalandó!

Napirend száma: ……………

Képviselő-testület

2023. január 26-i ülésére

Tisztelt Képviselő-testület!

Tárgy:

Településrendezési szerződés – Xxxxxxx xxxx 0. (31834 hrsz.)

I. Előzmények

Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata Képviselő-testületének Zugló építési szabályzatáról szóló 11/2021. (III. 26.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: ZÉSZ) szerint a Budapest XIV. kerület, Bosnyák u. 5. számú ingatlan Ln-2/2 jelű építési övezetben helyezkedik el, ahol az alábbi szabályozási határértékek érvényesek:

A ZÉSZ 16. § (4) bekezdése alapján, ha a 2. melléklet lakásszám oszlopaiban számérték szerepel, akkor legfeljebb a telekterület és a számérték hányadosa egész részének megfelelő számú – de legalább egy – lakás helyezhető el a telken.

A Bosnyák u. 5. számú telek területe 1160 m², mely– a ZÉSZ 16. § (4) bekezdés a) pontja alapján – legfeljebb alapértéken 29 darab, engedményes értéken 58 darab lakás kialakítását teszi lehetővé.

A Bosnyák u. 5. számú telken az LGT Magdolna Kft. egy 39 lakásos lakóépületet kíván kialakítani. A főépítész az 1/14029-6/2022 számú szakmai véleményében a telek beépítési módját és az építési helyet meghatározta, továbbá a lakásszám alapértéktől való eltérést, összesen 39 lakás kialakítását támogatta. (2. melléklet)

Az LGT Magdolna Kft. településrendezési szerződést kíván kötni az Önkormányzattal a lakásszám engedményes értékének igénybevétele érdekében.

A Képviselő-testület a 350/2022. (X. 27.) és a 423/2022. (XII. 15.) önkormányzati határozatában a településrendezési szerződés megkötését nem támogatta, míg a 374/2022. (XI. 24.) önkormányzati határozatában a településrendezési szerződés megkötéséről döntött, így az egyes képviselő-testületi döntések egymásnak ellentmondanak. (3/A. melléklet)

A 2022. november 24-i Képviselő-testület ülésén tárgyalt „Településrendezési szerződés - Xxxxxxx xxxx 0. (31834 hrsz.)” tárgyú, 123-786/2022 iktatószámú előterjesztésről történő szavazás során az informatikai rendszer (program) hibája folytán a szavazások eredménye tévesen került megállapításra és kihirdetésre. A hiba kijavítása érdekében a 374/2022. (XI. 24.) önkormányzati határozatról és a hozzá kapcsolódó jegyzőkönyvi határozatról ismételten tárgyalni, és dönteni kell. (Az informatikai rendszer (program) hibája miatt tévesen meghozott 374/2022. (XI. 24.) önkormányzati határozat és a hozzá kapcsolódó jegyzőkönyvi határozat hatályon kívül helyezéséről szóló határozati javaslatot a 123-8/2023 számú előterjesztés tartalmazza.)

Az LGT Magdolna Kft. a településrendezési szerződés megkötésére irányuló kérelmében előadta, hogy a terve a hatályos helyi és országos jogszabályoknak megfelel, és az Országos Építészeti Tervtanácson településképi hozzájárulást kapott, és a lakásszám alapértéktől való eltéréshez a főépítészi szakmai hozzájárulását is megkapta. Az LGT Xxxxxxxx Xxx. az eredeti kérelmében jelezte, hogy a felajánlott támogatást – a jelenlegi gazdasági és háborús helyzetre hivatkozva – csak a szerződés aláírásától számított 180 napon belül kívánja megfizetni, melynek biztosítékául vállalja a telekre jelzálogjog bejegyzését is. (A Beruházó kérelmét és annak megerősítését, továbbá az ellentmondásos döntésekkel kapcsolatos levelét az előterjesztés 3/B. melléklete tartalmazza.)

Az Önkormányzat a beruházáshoz kapcsolódó intézkedéseket és vállalásokat – az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 30/A. §-a, valamint Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzat Képviselő-testületének a városrendezési jogintézményekről szóló 12/2021. (III.26.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: VJR) 9-10. §-a szerinti – településrendezési szerződésben tudja rögzíteni.

A településrendezési szerződés jelen esetben tartalmazza a VJR szerint városrendezési megállapodás keretében rendezendő ZÉSZ szabályaitól való eltéréseket.

Az Étv. 30/A. § (2) bekezdés szerint a településrendezési szerződés megkötése előtt a Képviselő-testület dönt a Beruházó által készített, a településrendezési szerződés mellékletét képező telepítési tanulmánytervről.

A VJR 9. § (4) bekezdése alapján a településrendezési szerződés megkötéséről – a Beruházó által egyoldalúan aláírt szerződéstervezet alapján – a Képviselő-testület dönt. (A szerződés tervezetét az előterjesztés 4. melléklete tartalmazza.)

II. Vélemények

Főépítészi Xxxxx:

A ZÉSZ 16. § (7) bekezdése alapján a lakásszám megengedett alapértéktől – a kialakult állapotra, a városképi illeszkedésre, a szomszéd telkekre gyakorolt hatásra, a terület intézményi és közmű infrastruktúrájára kiterjedő vizsgálat alapján – konzultáció keretében adott szakmai véleményben és városrendezési megállapodásban meghatározott mértékben és feltételekkel legfeljebb az övezeti előírások szerinti lakásszám engedményes mértékéig el lehet térni.

A Bosnyák u. 5. számú ingatlanon – a szabályozási határértékek betartása mellett – egy pince + földszint + 5 emelet + tetőemelet nagyságú épület elhelyezhető, mely alkalmas 39 lakás kialakítására úgy, hogy a kialakított lakások mérete is megfelel Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata Képviselő-testületének Zugló városképvédelméről szóló 10/2021. (III. 26.) önkormányzati rendelete 20. §-ában a lakásokkal kapcsolatban meghatározott követelményeknek, a lakások alapterülete a 30 m²-t meghaladja. A tervezett lakásokhoz szükséges gépjármű-elhelyezés a telken belül biztosítható.

A 2022. október 27-i képviselő-testületi ülésen elhangzott érvekkel kapcsolatban a főépítész véleménye a következő:

• a beépítés mértékét nem érinti a kérelem: 50% (2012 ZKVSZ, 2019 ZKÉSZ és 2021 ZÉSZ alapján is)

• az építménymagasság legnagyobb értékét nem érinti a kérelem: 16,5 m (2012 ZKVSZ, 2019 ZKÉSZ és 2021 ZÉSZ alapján is)

• az eljárásokat tekintve nem önkormányzati hatáskör: településképi vélemény, telekalakítás és építési engedély

• az épület a környező nagyvárosias beépítések léptéke szerinti (barnamezőként kijelölt területen), megfelel az övezeti paraméterének,

• a környék beépítési intenzitásával azonos, a szomszédságban épült új épületek azonos beépítési paraméterek szerint épültek, azonos építési övezetben

• a telken a zöldfelület jelen pillanatban 15 m², a tervezett épület mellett a természetes zöldfelülete 310 m² lesz, ezen felül a zöldtetők 190 m²- tesznek majd ki, vagyis e tekintetben nagy javulás várható

• a Xxxxx Xxxxx u. 62. felső szinti lakásai budai panorámájukat nem vesztik el, mert a panoráma (Gellérthegy) az említett lakásokhoz képest pontosan DNY-i irányba esik, amitől a tervezett épületet 90 fokkal eltérő helyen: ÉNY felől lesz

• a Xxxxx Xxxxx u. 60-62. alsóbb szintjeinek napfényét nem tudja elvenni, mert a Xxxxx Xxxxx 60-62-höz képest ÉNY-ra lesz az épület, a két „közelebbi” épület (Xxxxx Xxxxx xxxx 00. és a tervezett épület) legközelebbi pontja 21 m-re lesz egymástól

• a szomszédság ingatlanjainak értékét várhatóan pozitívan fogja befolyásolni a fejlesztés, mert egy rendezett, korszerű épület valósul meg, az ott található elhanyagolt iroda és raktárbarakkok helyén

• illeszkedési szempontból az országos főépítész véleményezte és hagyta jóvá, nincs önkormányzati településképi véleményezésnek helye.

A településrendezési szerződéssel kapcsolatos jogszabályi előírások az alábbiak:

A VJR 9. §-a alapján:

1. Ha a városfejlesztési célok megvalósításához önkormányzati rendelet módosítása szükséges, vagy ha – a Beruházó által szerződésben önként vállalt Étv. 30/A. § (5) bekezdés szerinti – településrendezési kötelezettség ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzése szükséges, akkor a 9-10. §-okban és az Étv.-ben előírtak érvényesítése mellett – közigazgatási, hatósági településrendezési szerződést kell kötni.

2. A beruházás előfeltételeként – az Önkormányzaton és a Beruházón kívül más tulajdonost is érintő – telekviszonyok rendezését vagy megváltoztatását tartalmazó településrendezési szerződésben a részletes pénzügyi és műszaki ütemezésről rendelkezni kell.

3. A településrendezési szerződés az Étv. 30/A. § (3) bekezdés szerinti kötelezettségvállalásokról, de különösen a következőkről részletesen rendelkezik, ha érinti a szerződés tárgykörét:

1. az Önkormányzat részéről:

1. építési előírások megváltoztatása,

2. a beruházás előkészítéséhez szükséges közreműködése;

2. a Beruházó részéről a beruházás megvalósításához szükséges:

1. közérdekű fejlesztések megvalósítása,

2. fejlesztések közül – az Önkormányzat által részben vagy egészben megvalósított, vagy átvállalt – Beruházót terhelő fejlesztési kötelezettségek helyett, vagy mellett közérdekű kötelezettségvállalás formájában önkormányzati feladat ellátásra forrást biztosít, vagy feladat ellátáshoz eszközöket ad át, vagy szolgáltatásokat biztosít az Önkormányzatnak, önkormányzati fenntartású intézménynek, az Önkormányzat kizárólagos tulajdonában álló gazdasági társaságnak, vagy az ilyen gazdasági társaság kizárólagos tulajdonában álló gazdasági társaságnak, vagy

3. ingatlanon közhasználat, közhasználat céljára átjárás, vagy terület biztosítása.

4. A településrendezési szerződés megkötéséről – a Beruházó által egyoldalúan aláírt szerződéstervezet alapján – a Képviselő-testület dönt a rendeletmódosítást megelőzően. A döntést követően, a szerződést a polgármester írja alá.

Az Étv. 30/A. §-a szerint:

1. A települési önkormányzat egyes településfejlesztési célok megvalósítására településrendezési szerződést (a továbbiakban: szerződés) köthet az érintett telek tulajdonosával, illetve a telken beruházni szándékozóval (a továbbiakban együtt: a cél megvalósítója). A településrendezési szerződés közigazgatási szerződésnek minősül.

2. A szerződés megkötése előtt a települési önkormányzat képviselő-testülete dönt a cél megvalósítója által készített telepítési tanulmánytervről annak hiánytalan benyújtásától számított 30 napon belül.

3. A szerződés tárgya lehet különösen

1. a telepítési tanulmányterv alapján a településfejlesztési terv és a településrendezési terv kidolgozásának finanszírozása,

2. azon egyéb költségeknek vagy egyéb ráfordításoknak a cél megvalósítója általi átvállalása, amelyek a cél megvalósításának

1. előfeltételei – az érintett terület előkészítése, ennek keretében a telekviszonyok rendezése vagy megváltoztatása, a talaj megtisztítása – vagy

2. következményei – a szükséges kiszolgáló intézmény és infrastruktúra-fejlesztések –, és azok megvalósítása az önkormányzatot terhelné.

A Beruházó a Beruházáshoz kapcsolódó közérdekű kötelezettségvállalás keretében önkormányzati feladatellátásra forrást biztosít. A településrendezési szerződéshez az Étv. 30/A. § (5) szerint társuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kötelezettség garanciát biztosít az önkormányzat számára a később realizálódó bevételhez.

A jelzálogjog bejegyzés (határozati javaslat: 2. pont) tekintetében a polgármester, a településrendezési kötelezettség feljegyzése tekintetében (határozati javaslat: 3. pont) a jegyző jár el.

Xxxx Xxxxxxxxx:

Az előterjesztésben közölt adatok, egyéb információk alapján az előterjesztéshez észrevételt nem tesz.

Gazdasági Főosztály:

Az előterjesztésben közölt adatok, egyéb információk alapján az előterjesztéshez észrevételt nem tesz.

III. Bizottsági vélemények

Az előterjesztést a Gazdasági Bizottság, valamint a Jogi és Ügyrendi Bizottság tárgyalja.

IV. Döntési javaslat

Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzat Képviselő-testülete az 1. melléklet szerinti határozati javaslatot elfogadja.

A határozathozatal Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény
47. §-a (1)-(2) bekezdése alapján egyszerű szótöbbséget igényel.

Budapest, 2023. január 16.

Xxxxxxx Xxxxx

polgármester

Mellékletek:

1. melléklet: határozati javaslat

2. melléklet: főépítészi szakmai vélemény

3/A. melléklet önkormányzati határozatok

3/B. melléklet: LGT Magdolna Kft. kérelmei

4. melléklet: településrendezési szerződés tervezete + telepítési tanulmányterv

Előterjesztést készítette:

Főépítészi Xxxxx

1. melléklet a 123-46/2023. előterjesztéshez

Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzata Képviselő - testülete

……..../2023. (………….) önkormányzati határozata

Településrendezési szerződésről – Xxxxxxx xxxx 0. (31834 hrsz.)

Budapest Főváros XIV. Kerület Zugló Önkormányzat Képviselő-testülete úgy dönt, hogy

1. elfogadja a Bosnyák u. 5. számú telek területére vonatkozó, a településrendezési szerződés 1. mellékletét képező telepítési tanulmánytervet,

Határidő: azonnal

Felelős: Polgármester

2. megköti az előterjesztés 4. mellékletét képező településrendezési szerződést, és felkéri a Polgármestert annak aláírására, és az ingatlan-nyilvántartás előtti eljárásra,

Határidő: a határozat kiadmányozását követően 30 nap

Felelős: Polgármester (Főépítészi Iroda útján)

3. felkéri a Jegyzőt, hogy a 31834 hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan a településrendezési szerződés tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzése ügyében járjon el.

Határidő: a szerződés megkötését követő 8 nap

Felelős: Jegyző (Főépítészi Iroda útján)