AZ INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS TARTALMI KÖVETELMÉNYEI
AZ INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS TARTALMI KÖVETELMÉNYEI
Ingatlan vásárlására nyújtott kölcsön (a továbbiakban: Kölcsön) esetében az MGV Magyar Gazdaság- és Vállalkozásfejlesztő Zrt. (a továbbiakban: MGV Zrt.) MGV Zrt. az ingatlan adásvételi szerződését abban az esetben fogadja el, ha az MGV Zrt.-nek elfogadható minimális tartalommal és formában készült és megfelel a következő feltételeknek.
A. KÖVETELMÉNYEK
I. Elvárások az adásvételi szerződés minimális tartalmával és alaki kellékeivel
kapcsolatban
1. Rögzítendő adatok
a) a szerződő felek személyes azonosító adatai természetes személyek esetén: családi és utónév, születési családi és utónév, születési hely és idő, anyja neve, lakcím, személyi azonosító, adóazonosító jel.
b) a szerződő felek azonosító adatai nem természetes személyek esetén: név, székhely, cégjegyzékszám/bírósági bejegyzés száma, statisztikai számjel, adószám.
c) a szerződő felek azonosító adatai egyéni vállalkozó esetén: a személyes azonosító adatok mellett rögzíteni szükséges az egyéni vállalkozói nyilvántartási számot, adószámot, statisztikai számjelét, székhelyet.
d) egyéni vállalkozó esetén szükséges az egyéni vállalkozói státusz egyértelmű megjelölése a fél
neve mellett.
e) amennyiben a vevő (adós) egyéni vállalkozó, úgy az adásvételi szerződésben rögzítendő, hogy a vevő (egyéni vállalkozó) a meghatározott adószámon folytatott egyéni vállalkozói tevékenységének végzése céljából vásárolja meg az ingatlant, és vállalja, hogy a tulajdonjoga bejegyzését követően az ingatlant a számviteli kimutatásaiban egyéni vállalkozói vagyonaként tünteti fel.
f) az ingatlan pontos megjelölése: település, fekvés, helyrajzi szám, település neve, természetbeni cím, eladó(k) tulajdoni hányada.
g) az adásvételi szerződésben rögzített vevő csak az MGV Zrt-vel kötendő kölcsönszerződés adósa lehet.
2. Vevő tulajdonszerzése
a) az ingatlan tulajdonjoga legkésőbb a vételár teljes megfizetésével egyidejűleg száll át a
vevőre.
b) a vevő a MGV Zrt. részére biztosított jogokon felül per-, teher- és igénymentes tulajdont szerez. A szerződő felek az adásvétel során haszonélvezeti jogot harmadik személy részére nem alapíthatnak. Az adásvételi szerződés nem tartalmazhat semmilyen fennmaradó terhet.
c) amennyiben az ingatlan per-, teher- és igénymentes, az erre vonatkozó nyilatkozat.
d) az Inytv. 47/A.§ (1) bekezdés b) pontja szerint a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárás függőben tartását kell kérni.
e) ellenjegyző ügyvéd a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az ingatlan adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg ügyvédi letétbe veszi. Az ingatlan adásvételi szerződésben – abban az esetben is, ha külön letéti szerződés jön létre – rögzítendő
i. az ellenjegyző ügyvéd részéről a tulajdonjog-bejegyzési engedély letétbevételének elismerése (letéti igazolás), és hogy ellenjegyző ügyvéd köteles külön letéti igazolást kiadni a vevő ez irányú igénye esetén.
ii. azon letéti utasítás, miszerint az ellenjegyző ügyvéd a teljes vételár megfizetését követően, de legkésőbb a kölcsön folyósítását követő 2 munkanapon belül jogosult és köteles a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az illetékes ingatlanügyi hatósághoz benyújtani.
iii. hogy az MGV Zrt. által folyósított vételárrész megfizetésétét követő legfeljebb 5 munkanapon belül az ellenjegyző ügyvéd megküldi a földhivatal által érkeztetett tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az MGV Zrt. részére az xxxxxx@xxx.xx email címre.
Amennyiben külön letéti szerződés jön létre, úgy vevő köteles azt átadni az MGV Zrt. részére.
f) szerződő felek tudomásul veszik, hogy a kölcsönt biztosító MGV Zrt. javára az ingatlanra jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom, továbbá vételi jog kerül bejegyzésre.
g) szerződő felek a vevő tulajdonjogának bejegyeztetése vonatkozásában kötelesek úgy eljárni, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg, de azt sorrendben követve az MGV Zrt. eljárása során a következő jogok, illetve terhek is bejegyzésre kerüljenek az ingatlan tulajdoni lapjára: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, vételi jog.
h) a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése során soron kívüli ügyintézést kell kérni.
3. A vételár és annak megfizetése
a) az ingatlan vételára egyértelműen (teljes ellenérték; eladók közötti megoszlás; ÁFA tartalom
összegszerűn) meghatározandó.
b) a vételár megfizetésének ütemezése és módja egyértelműen meghatározandó.
c) önerő megfizetése csak banki átutalással történhet.
d) a szerződés aláírásáig már megfizetett és/vagy azzal egyidejűleg megfizetésre kerülő vételárrész vonatkozásában rögzítendő, hogy azok átvételét az eladó(k) elismeri(k).
e) annak rögzítése az ingatlan adásvételi szerződésben, hogy a vevő az ingatlan megvásárlásához (az utolsó vételárrészletnek a finanszírozásához) az MGV Zrt-től kölcsönt vesz igénybe. Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a vételár pontos összegekkel meghatározott, az önerő megfizetését követően, utoljára esedékes részét a vevő az MGV Zrt- től igényelt kölcsönből kívánja megfizetni oly módon, hogy az MGV Zrt. a kölcsön összegét átutalja az eladó(k) által megadott bankszámlá(k)ra.
f) az MGV Zrt. által folyósítandó kölcsön szerinti vételárrész vonatkozásában elvárás, hogy
i. az csak a legutolsó vételárrész lehet.
ii. az kizárólag átutalással teljesíthető.
iii. az eladó(k) azon bankszámlaszáma(i), amelye(kr)e az MGV Zrt. a kölcsönt teljesíti pontosan (név, bank, számlaszám) rögzítésre kerüljenek. Több eladó esetén meg kell határozni a kölcsönből fizetendő vételárrész (utolsó vételárrész) eladók illetve a haszonélvezeti jog jogosultja (amennyiben nem ellenérték nélkül mond le a haszonélvezeti jogáról) közötti megoszlását. Ez esetben szükséges a számlák eladók szerinti megjelölése. Az eladók jogosultak kizárólag egyikük bankszámláját megjelölni, azonban ebben az esetben az
ingatlan adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a következő szövegrészt: „Eladók az ezen bankszámlára történő teljesítést saját kezükhöz történő teljesítésnek ismerik el.”
iv. az adásvételi szerződésben meghatározott fizetési határidő az MGV Zrt. által folyósítandó vételárrész teljesítésére az adásvételi szerződés aláírását követő 120 nap, munkaszüneti nap esetén a következő munkanap legyen.
v. a szerződő felek tudomásul veszik, hogy az MGV Zrt. által folyósítandó vételárrész teljesítésének az előfeltétele, hogy a kölcsönszerződés szerinti folyósítási feltételek teljesüljenek.
vi. a szerződő felek tudomásul veszik, hogy az MGV Zrt. által folyósítandó vételárrész teljesítésének az előfeltétele, hogy az MGV Zrt. jelzálogjogának, elidegenítési és terhelési tilalmának, valamint vételi jogának széljegyen feltüntetésre kell kerülnie az ingatlan tulajdoni lapján.
vii. az eladó tudomásul veszi, hogy az MGV Zrt. által folyósítandó vételárrész teljesítésének elmaradása esetén az MGV Zrt. semmilyen felelősséggel nem bír az eladó felé.
viii. a szerződő felek minden szükséges intézkedés megtételét vállalják, ami a kölcsön határidőben történő folyósítását elősegíti.
4. Nyilatkozat ÁFA vagy illetékmentes, illetékkedvezményes, fordított Áfa ügylet esetén
a) ÁFA mentes ügylet esetén az adás-vételi szerződésben kérjük feltüntetni az ÁFA tv. 2007. CXXVII. sz. törvény erre vonatkozó passzusát.
b) Illetékmentes ügylet esetén, a szerződés tartalmazza az erre vonatkozó 1990. évi XCIII. törvény 26 §-nak megfelelő hivatkozását.
c) Fordított Áfa esetén: "Felek nyilatkoznak, hogy a 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban Áfa törvény) szerint belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok, és hogy egyiküknek sincs olyan, az Áfa törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.
Eladó nyilatkozik, hogy élt az Áfa törvény 88. §-ban említett választási jogával az Áfa törvény 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozó - beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése- termékértékesítés esetében. Az Eladó olyan számla kibocsátásáról gondoskodik, amelyben áthárított adó, illetőleg az Áfa törvény 83. §-ban meghatározott százalékérték nem szerepel. A számlán feltünteti a
„fordított adózás” kifejezést és hogy az adófizetésre a termék beszerzője kötelezett."
Kérjük a cég által a NAV EBEV szolgáltatásából lekérdezett Törzsadatokat aláírva csatolni, igazolandó az erre vonatkozó jogállását.
5. Egyéb nyilatkozatok
a) a szerződés nem tartalmazhat semmilyen felfüggesztő vagy bontó feltételt a szerződés érvényességét vagy hatályát illetően.
b) az adásvételi szerződés érvényessége nem függhet harmadik személy jóváhagyásától.
c) a kölcsön folyósítását követően, a szerződéstől nem állhat el egyik fél sem, különösen a birtokbaadás elmulasztásának következményeként.
d) a szerződés nem tartalmazhat rendelkezést az utolsó vételárrész más forrásból való finanszírozására;
e) egyértelmű nyilatkozat az ingatlant érintő elővásárlási jogról. Az esetlegesen elővásárlásra jogosultaknak az elővásárlási jogukról történő lemondást tartalmazó okiratot az eladó köteles a vevő részére átadni, amelyet felek a szerződéshez csatolnak.
f) vevő vállalja, hogy amennyiben az MGV Zrt a vevő által igényelt hitelösszegnél kevesebbet tud biztosítani, a különbözetet önerőbő megfizeti.
g) eladó hozzájárul a szerződés MGV Zrt. általi megismeréséhez.
II. Nem tehermentes ingatlan adásvétele esetén a szerződés tartalma és a tehermentesítés folyamata
1. Eladó a saját forrásból tehermentesíti az ingatlant, mielőtt a vételár kifizetése megkezdődne
a vevő részéről.
2. A vételárnak az önerő-részét vevő megfizeti eladónak, és ezen összegből eladó tehermentesíti az ingatlant (így a finanszírozó MGV Zrt. már földhivatali határozattal tehermentesített ingatlanra tudja folyósítani az utolsó vételárrészt).
3. Amennyiben az ingatlanon lévő tartozás nagyobb, mint a vételárnak az önerő-része (tehát a vevő és az eladó nem tudják tehermentesíteni az ingatlant az utolsó vételárrész folyósítását megelőzően, így az MGV Zrt.-nek a közreműködését kérik ebben):
a) Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a teher pontos megjelölését, jogosultját.
b) Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az eladó által beszerzett - legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt - hiteles banki igazolás, pontos tartozás-kimutatás (a továbbiakban: Banki Tartozáskimutatás I.) alapján a teher pontos összegét. A Banki Tartozáskimutatás I-ből ki kell, hogy tűnjön, hogy mekkora összeg megfizetése szükséges ahhoz, hogy a teher jogosultja kiadja a tehermentesítéshez szükséges törlési engedélyeket. A Banki Tartozáskimutatás I-nek tartalmaznia kell a teher jogosultjának elvi hozzájárulását is a terhek törléséhez a fenti összeg megfizetésének esetére, valamint azt a technikai (hitel-elszámolási, stb.) számlaszámot, ami az eladó tartozásának elszámolására, kiegyenlítésére szolgál (ahová a teher jogosultja az előtörlesztést elfogadja). A Banki Tartozáskimutatás I-t vevőnek az adásvételi szerződéssel együtt be kell mutatnia az utolsó vételárrészt finanszírozó MGV Zrt-nek, ez szükséges a hitel elbírálásához. Az adásvételi szerződésben szerepelnie kell annak a technikai (hitel-elszámolási, stb.) számlaszámnak, ami az eladó tartozásának elszámolására, kiegyenlítésére szolgál (ahová a teher jogosultja az előtörlesztést elfogadja). Ez a számlaszám nem egyezhet meg az eladó saját bankszámlaszámával.
c) Az eladó köteles a vevő által saját erőből finanszírozott vételárrészleteket (ide értve a foglalót is) az ingatlan tehermentesítésére fordítani.
d) Az utolsó vételárrészt finanszírozó MGV Zrt. a hitelelbírálásához még nem várja el, hogy önerő megfizetése, vagy bármilyen pénzmozgás megtörténjen vevő és eladó között. A kölcsön folyósításának lesz feltétele az önerő megfizetése.
e) A vételár önerő-részének megfizetését követő 10 (tíz) munkanapon belül eladónak a Banki Tartozáskimutatás I. előírásainak megfelelő, a teher jogosultjától származó nyilatkozattal igazolnia kell, hogy ez a pénz teljes egészében az eladó tartozását csökkentette (a
továbbiakban: Banki Tartozáskimutatás II.). A Banki Tartozáskimutatás II-nek legalább annyival kisebb összeget kell mutatnia a Banki Tartozáskimutatás I-hez képest, amekkora az önerő.
f) Az MGV Zrt. a Banki Tartozáskimutatás II. alapján, a kölcsönszerződésben rögzített valamennyi feltétel teljesülését követő 3 (három) banki napon belül utalja az eladó fennálló tartozásának a maradék részét (a továbbiakban: Folyósítás I.) arra a megadott technikai számlaszámra, ami a Banki Tartozáskimutatás II-n, és az adásvételi szerződésben is szerepel A Banki Tartozáskimutatás II. értéknapja az MGV Zrt-vel előzetesen egyeztetett időpont.
g) A Folyósítás I-et követően eladó köteles intézkedni a terhek törlésére vonatkozó dokumentumok beszerzése iránt és azt a Folyósítás I-et követő 10 (tíz) munkanapon belül köteles átadni a vevő részére. Ha a teher(ek) törlésére vonatkozó nyilatkozat kiadásra került a teher jogosultja részéről, és a teher(ek) határozattal törlésre kerültek, amelyet a Vevő tulajdoni lappal igazol az MGV Zrt. felé, úgy a fennmaradó kölcsönösszeget az MGV Zrt. közvetlenül az eladónak a saját bankszámlájára folyósítja (a továbbiakban: Folyósítás II.). A terhek törlése iránti eljárás során, soron kívüli ügyintézést kell kérni.
h) A Folyósítás II megtörténtéhez a kölcsönszerződésben rögzített feltételek teljesülése, így különösen az ingatlanra bejegyzett terhek törlése szükséges.
i) A felek az adásvételi szerződésben hozzájárulnak ahhoz, hogy az illetékes ingatlanügyi hatóság a későbbiek során benyújtásra kerülő- az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapján rögzített terhekre vonatkozó –törlési engedélyeket hozzájárulásuk alapján legelőször intézze, ezáltal az adásvétel tárgyát képező ingatlant a vevői tulajdonjog bejegyzés előtt vagy azzal egyidejűleg tehermentesítse. A felek vállalják továbbá, hogy külön okiratba foglalt rangsorcsere megállapodás szükségessége esetén ezen megállapodás létrejöttében együttműködnek. Ide nem értendő a zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése iránti kérelem, az Inytv. 7.§ (5) bekezdése alapján.
B. SZÖVEGSZERŰ JAVASLATOK ÉS ELŐÍRÁSOK
Felhívjuk az okiratot szerkesztő ügyvéd figyelmét, hogy az alábbi javaslatok és előírások adásvételi szerződésben történő rögzítése önmagában nem biztosítja az A. pont szerinti követelményeknek való megfelelést.
I. Az adásvételi szerződésben javasolt az alábbi rendelkezések értelemszerű, ill. a szerződésnek megfelelő, a szerződés vonatkozó pontjában történő használata.
1. „Eladó kijelenti, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan per-, teher- és igénymentes. Eladó szavatolja az adásvétel tárgyát képező ingatlan per-, teher- és igénymentességét, és azt, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely az adásvétel tárgyát képező ingatlan eladását, a vevő tulajdonszerzését ill. birtokba lépését akadályozná, korlátozná, vagy kizárná.”
2. „Eladó kijelenti, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlant sem szerződésen, sem jogszabályon alapuló elővásárlási jog nem terheli, nincs elővásárlásra jogosult személy.”
3. „Eladó kijelenti, hogy a vételár jelen szerződés szerinti megfizetését kifejezetten elfogadja.”
4. „Eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlanon fennálló tulajdonjogát a vételár részére történő maradéktalan megfizetéséig kifejezetten fenntartja, egyben az Inytv. 47/A. § (1) bek. b) pontja alapján Szerződő felek közösen kérik az ingatlanügyi hatóságot, hogy a tulajdonjog bejegyzési eljárást tartsa függőben az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyének benyújtásáig, de legfeljebb a szerződés benyújtásától számított 6 hónapig.”
5. „Eladó a szerződés megkötésével egyidejűleg 7 (hét) eredeti példányban letétbe helyezi az ellenjegyző ügyvédnél azon nyilatkozatát (tulajdonjog-bejegyzési engedély), amelyben visszavonhatatlanul hozzájárul ahhoz, hogy a vevő az adásvétel tárgyát képező ingatlanon keletkezett tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén bejegyeztesse.”
6. „Ellenjegyző ügyvéd a tulajdonjog-bejegyzési engedély 7 (hét) eredeti példányának letétbevételét jelen szerződés ellenjegyzésével elismeri és nyugtázza. Ellenjegyző ügyvéd kötelezettséget vállal, hogy a vevő kérésére külön letéti igazolást állít ki a tulajdonjog- bejegyzési engedély letétbevételéről, ill. annak letétben létéről.”
7. „A tulajdonjog-bejegyzési engedélyt azon letéti utasítással veszi letétbe ellenjegyző ügyvéd, miszerint ellenjegyző ügyvéd a teljes vételár megfizetését követően, de legkésőbb a kölcsön folyósítását követő 2 munkanapon belül jogosult és köteles a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az illetékes ingatlanügyi hatósághoz benyújtani.”
8. „Ellenjegyző ügyvéd kötelezettséget vállal, hogy az MGV Zrt. által folyósított vételárrész megfizetésétét követő legfeljebb 5 munkanapon belül megküldi az illetékes ingatlanügyi hatóság által érkeztetett tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az MGV Zrt. részére az xxxxxx@xxx.xx email címre.”
II. Az adásvételi szerződésben kötelező az alábbi, az adásvételi szerződésben egy külön pontban rögzítendő rendelkezések – értelemszerű, ill. a szerződésnek megfelelő – használata.
„Eladó tudomásul veszi és elfogadja, hogy vevő a vételár önerő megfizetését követő, utoljára esedékes részét az MGV Zrt-től igényelt kölcsönből kívánja megfizetni oly módon, hogy az MGV Zrt. a kölcsön összegét átutalja az eladó(k) által megadott bankszámlá(k)ra.
Szerződő felek tudomásul veszik és elfogadják, hogy
a. a kölcsönt biztosító MGV Zrt. javára az adásvétel tárgyát képező ingatlanra jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom, továbbá vételi jog kerül bejegyzésre, és Szerződő felek kötelesek úgy eljárni, hogy ezen jogok a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg, de azt sorrendben követve az MGV Zrt. eljárása során az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljenek.
b. az MGV Zrt. által folyósítandó vételárrész teljesítésének az előfeltétele, hogy a kölcsönszerződés szerinti folyósítási feltételek teljesüljenek, ennek megfelelően – többek között – az MGV Zrt. jelzálogjogának, elidegenítési és terhelési tilalmának, valamint vételi jogának széljegyen feltüntetésre kell kerülnie az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapján, továbbá az önerő megfizetését az MGV Zrt. felé igazolni szükséges.
c. a folyósítás elmaradása esetén az MGV Zrt-t semmilyen felelősség nem terheli az eladó felé.
d. az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdonjoga legkésőbb a vételár teljes megfizetésével egyidejűleg száll át a vevőre.
Eladó kötelezettséget vállal arra, hogy – a jelen szerződésben vállaltakon túlmenően is – minden ésszerű nyilatkozatot megtesz – ideértve a jelen szerződésnek az MGV Zrt. által megkívánt tartalmú esetleges módosítást – annak érdekében, hogy a vevő kölcsönfelvételét és a kölcsönből finanszírozandó vételárrészlet határidőben történő folyósítását elősegítse.
Eladó kijelenti és szavatolja, hogy a vevő az MGV Zrt. részére biztosított jogokon felül per-, teher- és igénymentes tulajdont szerez.
Szerződő felek megállapodnak, hogy a kölcsön MGV Zrt. általi folyósítását követően az MGV Zrt. írásbeli hozzájárulása nélkül a szerződés felbontása, megszüntetése vagy az elállás érvényesen nem gyakorolható.
Eladó hozzájárul – a kölcsön folyósítása érdekében – a jelen szerződés MGV Zrt. részére történő átadásához, továbbá a jelen szerződés tartalmának és az eladó jelen szerződésben rögzített adatainak MGV Zrt. általi megismeréséhez, ill. felhasználásához.”