LAPORAN PENYELIDIKAN GERAN UNIVERSITI

ELEMEN-ELEMEN GHARAR DALAM PERJANJIAN BAY’ BITHAMAN AL-AJIL (BBA): SUATU KAJIAN KE ARAH PENAMBAHBAIKAN

DR. ALIAS XXX XXXXX

DR. XXXXXXXX XXXXX MD. DAHLAN

PROF. XXXXX XXXXXXXXX XXXX XXXXX XXXXXXX

UNIVERSITI UTARA MALAYSIA 2011

PENGAKUAN TANGGUNGJAWAB

Saya dengan ini mengaku bertanggungjawab di atas ketepatan semua pandangan, laporan fakta dan data yang telah diutarakan dalam laporan ini. Saya bertanggungjawab sepenuhnya bahawa bahan yang diserahkan ini telah disemak dari aspek hakcipta dan hak keempunyaan. Universiti Utara Malaysia tidak bertanggungjawab terhadap ketepatan mana-mana pandangan, laporan, fakta maklumat dan tuntutan hakcipta atau hak keempunyaan.

DISCLAIMER

I am responsible for the accuracy of all opinion, factual report and data in this article. I bear full responsibility for the checking whether material submitted is subject to copyright or ownership right. UUM does not accept any responsibility for the accuracy of such opinion, report and factual information and the copy right or ownership rights claims.

PENGHARGAAN

“Bismillahirrahmanirrahim”

“Dengan Nama Allah Yang Maha Pemurah Lagi Maha Penyayang”

Setinggi-tinggi kesyukuran dirafa’kan kepada Allah s.w.t, solawat dan salam ke atas junjungan besar Nabi Xxxxxxxx s.a.w.

Di kesempatan yang diberikan ini, saya ingin merakamkan jutaan terima kasih kepada pihak Universiti Utara Malaysia kerana memberikan geran penyelidikan bernilai RM10,000 bagi menyiapkan laporan ini. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Penolong Naib Canselor, Dekan GSGS, Puan Sobiroh, Pegawai Penyelidik, UUM-Colgis, Pengarah dan semua staf di RIMC-UUM. Sekalung penghargaan buat para penilai laporan yang sentiasa memberi galakan, nasihat dan tunjuk ajar serta komentar membina.

Penghargaan tertinggi kepada Puan Sharifah Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx, Pengurus, Bank Muamalat Malaysia, Cawangan Alor Setar, Wisma PKNK., Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, Pegawai Pinjaman Perumahan, Bank Muamalat Malaysia Cawangan Alor Setar, Wisma PKNK, Encik Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Pengurus Cawangan, BIMB, Cawangan Jitra,Kedah, Puan Syarifah Nor Sharizam, Pegawai Pinjaman Perumahan, BIMB, Cawangan Jitra, Kedah, Dato’ Xxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxx Xxxxx, Mufti Kerajaan Negeri Kedah dan Ustaz Roslan Isa, Timbalan Mufti, Jabatan Mufti, Negeri Perlis. Seterusnya kepada rakan-rakan sekerja di UUM-Colgis serta semua individu dan institusi yang terlibat secara langsung dan tidak langsung menyumbang dalam kejayaan penyelidikan ini.

ABSTRAK

Bai’ bithaman al-ajil (BBA) sebagaimana diamalkan di Malaysia pada hakikatnya merupakan aplikasi kontrak bay’ al-‘inah. Xxxxxxx, memandangkan bay’ al-‘inah merupakan kontrak yang pernah diperdebatkan aspek keharusannya. Timbul suatu kecenderungan semasa untuk beralih kepada kontrak-kontrak Syariah lain yang kurang menimbulkan khilaf dan kontroversi hukum serta konflik persepsi. Pembiayaan perumahan secara Islam yang terdapat dalam pasaran pada masa ini, sebahagian besarnya adalah distrukturkan berdasarkan kontrak BBA. Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pemaju perumahan, bank dan pengguna. Dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual gagal menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat. Kontrak BBA sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal disiapkan, terbengkalai atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan. Hasil kajian menunjukkan bahawa wujud elemen-elemen gharar (kesamaran atau 'uncertainty') dalam kontrak BBA seperti ditawarkan oleh Bank Islam Malaysia Berhad dan Bank Muamalat Malaysia Berhad. Gharar berlaku apabila melibatkan pembelian rumah berstatus dalam pembinaan yang akhirnya terbengkalai dan gagal diserahmilik kepada pengguna selaku pembeli. Kajian yang telah dijalankan adalah berdasarkan dua bentuk utama yang digarapkan bersama iaitu kualitatif dan kajian lapangan. Melalui kajian berbentuk kualitatif, para penulis mengutamakan usaha untuk mencari dan memberikan keterangan. Bentuk kajian lapangan berasaskan temubual merupakan salah satu bentuk penyelidikan sosial. Temubual merupakan satu interaksi sosial bertujuan mengumpul maklumat bagi tujuan kajian ini. Sesi ilmiah bercorak perbualan terbuka dengan responden atau informen berotoriti berkenaan tema kajian telah dijalankan. Para penulis telah berusaha untuk memperoleh maklumat berkualiti dengan memberikan tumpuan terhadap persoalan tentang prosedur dan terma-terma yang terkandung di dalam kontrak BBA. Sehubungan itu, kajian bertujuan untuk memberikan sumbangan yang praktikal kepada pembangunan produk perbankan Islam di Malaysia khusus pembiayaan perumahan Islam yang berlandaskan kerangka rekonstruktif melalui usaha penilaian semula kontrak BBA. Lakuna-lakuna atau kelemahan-kelemahan di dalam BBA ini mungkin boleh diatasi melalui cara perkongsian yang lain, iaitu musyarakah al-mutanaqisah (MM). Kaedah MM atau kaedah perkongsian berkurangan kini dikemukakan sebagai alternatif kepada BBA. Terdapat dua bahagian dalam kontrak ini. Pertama, pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep syirkah al-milk (pemilikan bersama). Kedua, bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep ijarah (pajakan/sewa). Ketiga, pihak bank disarankan mengenalpasti pemaju-pemaju perumahan yang bermasalah dan diberi peringatan kepada pelanggan. Terma-terma seperti mensyaratkan pembeli agar mencadangkan pembelian dengan pemaju yang telah dipastikan latarbelakangnya berdasarkan rekod-rekod sebelumnya. Penulis-penulis tidak berhasrat mempertikaikan keputusan dibuat oleh Majlis Penasihat Syariah Bank Negara berkaitan keharusan penawaran produk BBA. Namun, usaha-usaha penambahbaikan yang pro-aktif, konstruktif dan sistematik perlu diambil bagi memantapkan lagi kontrak BBA khusus dalam pembiayaan perumahan secara Islam.

DAFTAR ISI KANDUNGAN

ISI KANDUNGAN HALAMAN

Nama Ketua Penyelidik ii

Pengakuan Tanggungjawab iii

Penghargaan iv

Abstrak v

Daftar Isi Kandungan vi-viii

Senarai Kependekan ix

Glosari x-xiv

BAB 1:PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan 1-4

1.2 Penyataan Masalah 4-9

1.3 Persoalan Kajian 9-11

1.4 Objektif Kajian 11

1.5 Kepentingan Kajian 11-12

1.6 Limitasi Kajian 12-13

1.7 Rumusan 13-14

BAB 2:ULASAN KARYA

2.1 Pengenalan 15-16

2.2 Perkembangan Sistem Perbankan Islam 16-22

2.3 Konsep Perbankan Islam 22-23

2.4 Konsep Gharar 23-30

2.5 Konsep Xxx Xxxxxx BBA 30-33

2.6 Isu-isu Perundangan Dalam BBA 33-41

2.7 Isu Projek Perumahan Terbengkalai 41-47

2.8 Kesimpulan 47-48

BAB 3:METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pengenalan 49-50

3.2 Rekabentuk Kajian 50-51

3.3 Skop Kajian 51-52

3.4 Kaedah Pengutipan Data 52-54

i. Metod Kajian Kepustakaan 54-55

ii. Metod Kajian Lapangan 55-58

3.5 Kaedah Penganalisisan Data 58-59

i. Metod Induktif 59-60

ii. Metod Deduktif 60-61

iii.Metod Komparatif 61

3.6 Kesimpulan 62-63

BAB 4:HASIL KAJIAN

4.1 Pendahuluan 64-66

4.2 Pelaksanaan Konsep Syariah Dalam Kontrak Jual Beli 67-74

4.3 Kontrak BBA Dalam Pembiayaan Perumahan Islam 74-77

4.4 Perkhidmatan Mengikut Bank 77

a) Bank Islam Malaysia Berhad 78-79

b) Bank Muamalat Malaysia Berhad 79-81

4.5 Isu-isu Perbankan Islam 81

i. Perbankan Islam Lebih Mahal 81-83

ii. Diskaun 83

iii. Tiada Keseragaman 83-85

4.6 Elemen Gharar Dalam BBA 85-89

4.7 Isu Liabiliti Dalam Kes Rumah Terbengkalai 90-93

4.8 Isu-isu Prosedur Xxx Xxxxx Dalam BBA 94-101

4.9 Kesimpulan 101-103

BAB 5:CADANGAN DAN KESIMPULAN
5.1 Pendahuluan	104-105
5.2 Cadangan	105-116
5.3 Kesimpulan	117-120
5.4 Penutup	120-122
BIBLIOGRAFI	123-128
LAMPIRAN	A-E

SENARAI KEPENDEKAN

AITAB	al-Ijarah Thumma al-Bai’
BAFIA	Akta Bank dan Institusi Kewangan
BBA	al-Bay’ Bithaman al-Ajil
BFR	Base Financing Rate
BIMB	Bank Islam (Malaysia) Berhad
BLR	Base Lending Rate
BMMB	Bank Muamalat Malaysia Berhad
BNM	Bank Negara Malaysia
IDB	Islamic Development Bank
LUTH	Lembaga Urusan Dan Tabung Haji
MBLR	Malaysian Base Lending Rate.
MM	musyarakah mutanaqisah
MRF	Muamalat Revolving Credit Facility-i
MRFTC	Muamalat Revolving Financing Trust Certificate
NSAC	Syariah Advisory Council on Islamic Banking and Takaful
OIC	Organisation of Islamic Conference
PKNK	Perbadanan Kemajuan Negeri Kedah
S&P	Sale and Purchase Agreement
SPI	Sistem Perbankan Islam
SPTF	Skim Perbankan Tanpa Faedah
Thn	Tahun

GLOSARI

`illah alasan hukum

`xxxxx xxxxxxx

‘umum al-balwa sesuatu perkara yang tidak dapat dielak dan menjadi lumrah/kebiasaan

‘urf iqtisodi kehendak persekitaran ekonomi

al-a’in aset nyata

al-bay’ al-Wafa jualan dengan pilihan untuk membeli balik

al-Bay’ Bithaman al-Ajil jual beli dengan bayaran bertangguh

al-duyun hutang-hutang

al-haq al-`ain hak yang nyata

al-haq al-syakhsi hak individu

al-haq fi al-zimmah hak dalam tanggungan

al-huquq al-maliyah hak pemilikan harta

al-huquq hak-hak

al-Ijarah Thumma al-Bai’ sewa beli

al-manafi` manfaat

al-Mudharabah perkongsian untung

al-nuqud xxxx

al-Wadi’ah simpanan

bai` al-wafa’ jual beli bersyarat

bai` jual beli

bai`al-taqsit penambahan harga bagi jualan secara tangguh

Bai’ al-Gharar jual beli yang wujud unsur ketidakpastian

Bai’ al-murabahah jual beli secara tambahan harga

Batil salah

bay al-‘Inah jual beli barang yang tidak wujud tetapi dinyatakan dalam kontrak

Bid’ah rekaan/inovasi dalam perkara Ibadah

Darurah keperluan yang kritikal

Daruriyyat tahap keperluan yang terpenting

fasid rosak/batal

gharar fahish/kathir ketidakpastian yang terlalu jelas/major

gharar ghair mu ‘assar ketidakpastian kontrak tidak mempunyai kesan

perundangan

gharar mu ‘assar ketidakpastian kontrak mempunyai kesan perundangan

gharar yasir/khalil ketidakpastian yang tidak terlalu jelas/minor

Gharar ketidakpastian

Habl al-Hablah jual beli anak binatang ternakan masih dalam kandungan

haq al-awlawiyyah orang yang berhak ke atas aset tersebut akan diberikan

keutamaan.

haq al-syakhsi fi an yatamallak hak tuntutan untuk dimiliki

haq al-syuf`ah hak menerima manfaat

haq tatabbu` hak mengekori, yakni pemilik aset boleh mendakwa seseorang yang dikira menceroboh ke atas asetnya tanpa keizinan

hibah pemberian

Hiwalah penanggungan/pertukaran liability daripada antara individu kepada individu lain

ijarah mausufah fi zimmah kontrak sewaan yang dilaksanakan bagi aset yang

dikendalikan oleh pemberi sewa untuk diserahkan kepada penyewa bergantung kepada spesifikasi yang tepat

ijarah muntahiyah bi tamlik pemilikan secara beransur-ansur bermula dengan sewaan

Ijarah sewaan

ijarah wa iqtina sewaan dengan tujuan untuk membeli pada akhirnya

ijma’ persepakatan ulama yang menjadi sumber hukum

istinbat al-ahkam kaedah perumusan hukum

istishab doktrin pengekalan hukum terdahulu

Istisna’ jual beli secara tempahan bagi peralatan/keperluan industria kecil seperti rumah/kereta

Kafalah jaminan

Ma’dum barang yang belum ada

maddiy berjisim/boleh dilihat

Maisir perjudian/pertaruhan

Majhul barang yang tidak diketahui kewujudan

maqasid syar`iyyah objektif syariah

ma'qud alaih objek/barangan yang terkandung dalam kontrak

xxxxxxx xxxxxxxx kepentingan awam

maslahah kebaikan

maslahah mu’tabarah kebaikan yang diiktiraf syara’

masyru`ah yang diharuskan syara’

milk al-a`in pemilikan nyata

Mudharib pelabur

Muhaqalah jual tanaman baru tumbuh

Muhkam keputusan hukum

Mukhatarah buahan yang masih belum masak/putik di pokok

Mulamasah jual secara sentuhan barang murabahah li al-amir bi al-syira’ konsep pesanan pembeli Murabahah tambah harga untuk keuntungan

Murakkabah kontrak yang disertakan bersama

musyarakah mutanaqisah pemilikan mutlak secara beransur-ansur bermula dengan

perkongsian

Musyarakah perkongsian keuntungan dan kerugian

Mutasyabihat yang masih samar-samar

qabd al-amanah pembeli bertanggungjawab hanya setakat kerosakan kerana kecuaian yang dilakukannya.

qabdh al-dhaman pembeli bertanggungjawab sepenuhnya terhadap barangan berkenaan

Qabdh penerimaan

Qard al-Hasan pinjaman tanpa riba

qat‘ie mukatamad

qiyas analogi hukum

xxxx xxxxxxx

Salam jual beli secara tempahan bagi barangan/ peralatan/ keperluan yang kecil seperti kek/pakaian

Sighah lafaz yang mengandungi penawaran dan penerimaan

sohib al-haq orang yang berhak

syirkah al-milk pemilikan bersama

syirkah perkongsian

takyif fiqhi inovasi berdasarkan kefahaman yang mendalam

tatabbu` mal al-madin hak ke atas harta

Tulaqa Rukban barang dalam proses pemindahan

‘uqud mujtama`ah kontrak yang dikumpul bersama

‘uqud musamma kontrak-kontrak sedia ada

‘uqud mustajiddah kontrak-kontrak baru

wa`d janji

zanni samar/tidak jelas/belum muktamad

BAB PERTAMA PENDAHULUAN

1.1 Pengenalan

Muamalat adalah semua hukum syariat yang bersangkutan dengan urusan dunia merujuk kepada aktiviti kehidupan hidup seseorang seperti jual-beli, tukar-menukar, pinjam-meminjam dan sebagainya. Muamalat dalam konteks yang biasa digunakan merujuk kepada sistem perbankan dan kewangan Islam. Sistem ini berlandaskan prinsip Syariah atau undang-undang Islam dan sesuai dipraktiskan dalam pembangunan ekonomi negara teokrasi Islam atau negara berlandaskan Islam . Konsep asas perbankan Islam bukan sahaja merangkumi pengharaman riba seperti yang biasa dikatakan, malah turut meliputi aspek larangan gharar dan maisir serta menjamin keadilan sosial yang menjadi asas kepada Islam.

Syariah menerusi al-Quran (al-Baqarah, 2:198) menghalalkan pengambilan keuntungan dalam jual beli dengan cara halal. Jual beli mesti dilaksanakan dengan perasaan redha meredhai antara satu sama lain dan mengikut lunas-lunas Islam. Oleh itu, mekanisme jual beli yang menggunakan BBA yang melibatkan pengambilan keuntungan melalui perniagaan jual beli harta dengan bayaran tertangguh adalah diharuskan. Keharusan Jual beli yang berbentuk hutang hendaklah memerlukan transaksi jual beli secara bertulis atau kontrak perjanjian (al-Baqarah, 2:282 ). Tujuan diwujudkan kontrak bertulis untuk menghindarkan salah faham, penipuan dan pergaduhan pada masa akan datang serta tidak mendatangkan masalah kepada kedua-dua belah pihak akibat kekeliruan aspek pembayaran dan tempoh pembayaran.

Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan pengguna yang ingin berurus niaga yang bebas daripada unsur-unsur riba, gharar dan lain-lain elemen yang tidak dibenarkan oleh Islam (Sek. 124 (7),Akta Bank dan Institusi Kewangan, 1989). Perbankan Islam di negara ini telah memperkenalkan beberapa akad pembiayaan jangka sederhana dan panjang dalam pemilikan harta kepada pelanggan berasaskan prinsip-prinsip kewangan Islam. Produk berasaskan prinsip al-Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA), musyarakah mutanaqisah (MM) dan al-Ijarah Thumma al-Bai’ (AITAB) merupakan instrumen pembiayaan pemilikan harta seperti saham, rumah, tanah, kenderaan, kilang dan lain-lain.

Di Malaysia, kontrak BBA atau jualan dengan harga tangguh diamalkan dalam pembiayaan pemilikan rumah. Secara ringkasnya, produk pembiayaan perumahan secara Islam di negara ini merangkumi pembiayaan rumah siap dan pembiayaan rumah dalam pembinaan. Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pembekal, bank dan pengguna akhir. Konsep BBA adalah sama dengan Murabahah kecuali berbeza aspek tempoh pembiayaan lebih panjang tempoh bayaran balik bagi BBA.

Pada masa kini, BBA merupakan instrumen dalam perbankan Islam yang maju dan berdaya saing serta menjadi alternatif terbaik kepada sistem riba dalam urus niaga konvensional. Namun begitu, BBA terus dan masih lagi menjadi isu kontroversi melibatkan pertikaian di mahkamah (CLJ 735 (HC),1994, MLJ 631, 2008, AMR 2291,1994, MLJ 192, 1997, CLJ 576, 1996).

Kaedah pembiayaan BBA dianggap sebagai kaedah pembiayaan Bai’ al-murabahah (BIMB,1994) menggantikan ‘kaedah pembiayaan’ berdasarkan ‘pinjaman’ yang diamalkan oleh sistem perbankan konvensional. Keharusan kaedah BBA juga berdasarkan al-Quran (Al-Baqarah 2:282). Pedoman al-Quran (al-Baqarah,2:275) ini merupakan penyelesaian alternatif bagi mengatasi masalah pembiayaan hutang berunsur riba dalam sistem perbankan konvensional. Ia juga merujuk secara langsung kepada ‘kaedah jualan bayaran tertangguh’ sebagai suatu penyelesaian bagi masalah yang dihadapi. Ini adalah hujah asas (Ab. Mumin Ab. Ghani, 1999) yang dikemukakan oleh dunia perbankan Islam bagi menyokong kaedah pembiayaan BBA sejak Bank Islam (Malaysia) Berhad (BIMB) mula diperkenalkan kepada orang awam pada 13 Mei 1983.

BBA merupakan satu mekanisme dalam jual beli Islam yang memelihara rukun dan syarat jual beli yang ada dalam mu’amalat Islam walaupun ada kritikan(Siddiqi, M.N., 1983) mengatakan riba wujud melalui pintu belakang. Urus niaga berkonsepkan BBA merupakan satu aktiviti perniagaan jual beli tangguh yang diharuskan sama seperti jual beli biasa. Perbezaan antara jual beli tangguh dan jual beli biasa adalah harga jualan bagi jual beli tangguh lebih mahal daripada harga biasa dan harga harga jualan itu meningkat mengikut tempoh masa penangguhan yang dikehendaki oleh pelanggan(Xxxx Xxxxxx, 2005).

Pada asasnya, struktur pembiayaan di bawah BBA melibatkan dua jualan yang berbeza. Jualan pertama ialah antara pemaju atau pemilik aset dengan bank sendiri, sementara jualan kedua pula adalah antara bank dengan pembeli aset tersebut. Melalui pembelian pertama, aset tersebut dibeli daripada pemaju atau penjual asal pada harga yang dipersetujui bank melalui suatu

perjanjian jual beli atau sekiranya melibatkan projek perumahan yang jatuh dalam maksud Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) melalui suatu perjanjian jual beli standard yang terdapat di dalam Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (Jadual G, H, I dan J).

Akta Perbankan Islam 1983 (Akta 276) dan peruntukan perbankan Islam dalam Akta Institusi Perbankan dan Kewangan 1989 (Akta 372), adalah merupakan suatu kerangka undang-undang yang mesti dipatuhi oleh pengamal-pengamal perbankan Islam. Tanpa mematuhi peruntukan- peruntukan dalam akta-akta ini, keseluruhan dunia perbankan dan kewangan Islam akan tergugat.

Penulis-penulis tidak akan membincangkan kandungan peruntukan-peruntukan dalam akta-akta dan kes-kes berkaitan BBA. Penulis berpandangan, tidak kurang pentingnya juga untuk kita meneliti semula tentang produk-produk perbankan Islam yang dipraktikkan kini, khususnya BBA dalam pembiayaan perumahan. Dokumentasi kontrak BBA yang digunakan kini mestilah dikaji semula dan sekiranya perlu diperbaiki bagi memantapkannya agar benar-benar bersesuaian dengan kehendak-kehendak syara’ bagi mengelak wujudnya unsur gharar.

1.2 Penyataan Masalah

BBA sebagaimana diamalkan di Malaysia pada hakikatnya merupakan aplikasi kontrak bay’ al- ‘inah. Xxxxxxx, memandangkan bay’ al-‘inah merupakan kontrak yang pernah diperdebatkan aspek keharusannya. Timbul suatu kecenderungan semasa untuk beralih kepada kontrak-kontrak

Syariah lain yang kurang menimbulkan khilaf dan kontroversi hukum serta konflik persepsi. Pembiayaan perumahan secara Islam yang terdapat dalam pasaran pada masa ini, sebahagian besarnya adalah distrukturkan berdasarkan kontrak BBA. Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pemaju perumahan, bank dan pengguna.

Perkara yang dipertikaikan ialah kontrak BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan. Konsep BBA dilaksana dengan cara pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju. Selepas itu bank menjadikan ‘rumah yang sedang dibina’ sebagai suatu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai. Kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh menggunakan konsep BBA tanpa menghiraukan status rumah tersebut sama ada terbengkalai, lambat pembinaannya atau menghadapi masalah. Segala risiko sebelum diserahmilik rumah ditanggung sepenuhnya oleh pelanggan.

Dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual gagal menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat. Kontrak BBA sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal disiapkan, terbengkalai atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan. Hasil kajian menunjukkan bahawa wujud elemen-elemen gharar (kesamaran atau 'uncertainty') dalam kontrak BBA seperti ditawarkan oleh Bank Islam Malaysia Berhad dan Bank Muamalat Malaysia Berhad. Gharar berlaku apabila melibatkan pembelian rumah berstatus dalam pembinaan yang akhirnya terbengkalai dan gagal diserahmilik kepada pengguna selaku pembeli.

Permasalahan kajian melibatkan kontrak BBA dalam pembiayaan perumahan yang tidak siap atau terbengkalai. Beberapa isu bakal timbul seperti berikut:

a) Rumah yang dibiayai hendaklah milik pembiaya, sama ada melalui pembelian yang dijual semula kepada pelanggan atau melalui gadaian yang digadaikan oleh pelanggan kepada pembiaya. Barang yang bukan milik pembiaya yang sah menurut syara’, tidak sah dijadikan barang pembiayaan.

b) Rumah pembiayaan mestilah barang yang boleh diserah milik kepada pelanggannnya.

Apabila rumah tersebut telah dibeli oleh pembiaya daripada pemaju, maka rumah tersebut hendaklah boleh diserah milik kepada pembelinya. Rumah yang boleh diserah milik akan menjadi cagaran kepada pembiayaan dan akan didaftar sebagai Hak Milik Dituntut Oleh.

c) Melibatkan tempoh rumah siap dan tarikh diserahkan. Pihak pembiaya perlu menitikberatkan hal ini yang merupakan syarat sah akad BBA. Tempoh dan masa rumah bakal disiapkan dan pembeli boleh memiliki dan mendiaminya secara sempurna.

Di Semenanjung Malaysia, suatu projek perumahan dianggap terbengkalai apabila (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Laporan Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Dari Tahun 1990 – Jun 2005. (2006):

a) Aktiviti-aktiviti pembinaan di tapak pembinaan perumahan telah terhenti selama 6 (enam) bulan atau lebih secara berturut-turut, selepas tamat tempoh perjanjian jual beli yang telah ditandatangi oleh pemaju dan pembeli; atau,

b) Pemaju telah diletakkan di bawah kawalan Pegawai Penerima dan Pengawal Perumahan berpendapat bahawa pemaju tersebut tidak berupaya melaksanakan tanggungjawabnya sebagai pemaju.

Peranan dan tanggungjawab Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) berhubung dengan projek perumahan terbengkalai, adalah mengumpul maklumat, mencari dan mengusahakan cara bagi memulihkan projek-projek perumahan yang terbengkalai dan mengenalpasti pihak-pihak yang sesuai untuk melaksanakan pemulihan projek-projek tersebut sama ada dilaksanakan oleh pemaju asal atau oleh pembiaya projek-projek tersebut atau pemilik- pemilik tanah projek atau malah melalui inisiatif Jawatankuasa Bertindak Pembeli mahupun melalui agensi pemulihan kerajaan - Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB).

Projek-projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia boleh dikategorikan kepada:-

a) Projek yang mempunyai potensi untuk dipulihkan;

b) Projek yang diambil alih oleh pemaju lain;

c) Projek yang tidak sesuai untuk dipulihkan; dan

d) Projek yang telah dibaikpulih.

Selain itu, terdapat enam (6) cara untuk membaik pulih projek-projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia. Jenis-jenis pemulihan ini adalah:

a) Pemulihan Yang Dilaksanakan oleh Xxxxxx Xxxx;

b) Pemulihan Dengan Bantuan Agensi Kerajaan;

c) Pemulihan Oleh Pemaju Baru Yang Mengambil Xxxx Xxxxxx daripada Pemaju Asal Yang Mungkir;

d) Pemulihan Yang Dilaksanakan oleh Pelikuidasi/Pelikuidasi Sementara atau Penerima dan Pengurus;

e) Pemulihan Yang Dilaksanakan oleh Jawatankuasa Xxxxxxxxx Xxxxxxx; dan,

f) Pemulihan Yang Dilaksanakan oleh Pengurusan Danaharta Nasional Berhad atau Syarikat Prokhas Sdn. Bhd.

Projek-projek perumahan yang diambil alih oleh Pengurusan Danaharta Nasional Berhad (‘Danaharta’) yang merupakan sebahagian daripada skim bagi mengurangkan masalah hutang- hutang tidak berbayar (non-performing-loans (NPLs)) bank-bank tertentu di Malaysia ketika krisis ekonomi tahun 1998. Namun begitu, selepas pemerhatian mendalam dijalankan, Xxxxxxxxx tidak pula memulihkan projek-projek tersebut tetapi, dihujahkan, bertindak sebagai sebuah ‘ejen hartanah’ bagi menjual projek-projek tersebut dengan harga tertentu bagi mengurangkan masalah hutang-hutang tidak berbayar (NPLs).

Hasil daripada jualan projek-projek tersebut dibahagikan kepada pihak-pihak seperti, Danaharta, bank-bank yang bermasalah terlibat, pemegang-pemegang bon, pemiutang-pemiutang Danaharta dan pihak kerajaan (Kementerian Kewangan Malaysia). Selepas pemberhentian Danaharta pada 30 September, 2005, sebahagian projek-projek ini yang merupakan baki lebihan kerja yang masih belum diselesaikan oleh Danaharta, telah diserahkan kepada sebuah syarikat yang dikenali sebagai Syarikat Prokhas Sdn. Bhd (‘Prokhas’). Prokhas juga seakan-akan serupa fungsinya dengan Danaharta, iaitu bertindak sebagai ejen hartanah bagi menjual projek-projek perumahan terbengkalai. Dengan kata lain, mereka tidak memulihkan projek-projek tersebut. Xxxxxxx, pada pandangan penulis-penulis, kewujudan Xxxxxxxxx dan Prokhas tidak dapat menyelesaikan

masalah projek-projek perumahan terbengkalai, khususnya bagi melindungi kepentingan dan hak para pembeli dengan cara menjalankan pemulihan ke atas projek-projek terbabit.

1.3 Persoalan Kajian

Kegagalan untuk memahami istilah dan penggunaan istilah ‘gharar’ secara tepat boleh menyebabkan kepincangan dalam pengurusan kewangan dan ekonomi(Xxxx Xxxxxx, 2002). Muamalah yang mempunyai elemen gharar hendaklah dielakkan ekoran daripada pengharamannya. Kekaburan maksud sebenar gharar dan pengabaian sudut etika pengurusan perbankan Islam, khususnya melibatkan terma-terma BBA, boleh menidakkan tujuan syariah itu sendiri. Justeru, bagi mengharuskan sesuatu amalan muamalah bertujuan mengelakkan riba’, tetapi tidak bebas daripada unsur-unsur gharar, tidak bermakna sesuatu muamalah itu telah menepati Syariah(Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx, 2004).

Di dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual gagal menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat(Xxxxxx Xxxxxx Xxxx,2008). Dalam kes BBA, jika benar ia bersandarkan konsep jual beli Islam, kontrak tersebut sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal disiapkan/terbengkalai atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan. Bertepatan dengan objektif larangan gharar dalam muamalat agar tidak berlaku pertelingkahan atau penipuan. Kehendak syariah yang berpaksikan kepada konsep keadilan dan ihsan (Xxxxxxxx Xxxxxxx, 2002).

Di dalam kontrak BBA, beberapa persoalan penting boleh diajukan seperti berikut:,

Pertama; bolehkah kita menjustifikasikan apa-apa bentuk ‘pembiayaan’ yang berlaku dalam tindakan bank membeli aset melalui pembelian pertama hanya untuk menjualnya semula kepada pihak lain atas asas ‘bayaran tertangguh’.

Kedua; sama ada BBA benar-benar bebas daripada unsur-unsur gharar dalam pembelian unit-unit rumah daripada pemaju projek-projek perumahan dan dapat melindungi kepentingan- kepentingan pihak-pihak yang terbabit dalam urusan jual beli unit-unit rumah daripada para pemaju. Sejauhmana pihak bank memastikan spesifikasi rumah dalam brosur atau pamplet dapat disempurnakan ketika penyerahan rumah siap nanti. Begitu juga, tarikh siap untuk diserahkan kepada pembeli, adakah pihak bank memastikan perkara ini?

Ketiga; jika rumah tadi belum wujud atau masih lagi dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh pihak bank dan apa yang dijualnya kembali kepada pelanggan? Ini adalah kerana dalam Islam sesuatu yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual pada masa akad dilakukan. Jika barang yang diakad (ma'qud alaih) tidak wujud semasa akad dibuat, ia boleh mewujudkan unsur ketidaktentuan/ketidakpastian (gharar) tentang kemampuan pihak penjual bagi menyerahkan unit rumah tadi kepada pembeli/pelanggan. Apakah usaha yang diambil oleh pihak bank bagi memastikan kewujudan rumah dalam keadaan sempurna untuk diserahkan kepada pembeli.

Keempat; sekiranya pembinaan unit rumah itu terbengkalai dan tidak mungkin boleh dipulihkan, di manakah kedudukan bank Islam dalam hal ini? Adakah pihak bank perlu bertanggungan? Apa yang berlaku adalah pembeli perlu membayar segala ansuran bulanan kepada pihak bank tanpa mengira sama ada pembeli mendapat rumah itu atau tidak. Sekiranya

pembeli gagal, pihak pihak tidak teragak-agak akan mengambil tindakan undang-undang ke atas pembeli. Persoalannya, pembeli membayar harga bagi sesuatu yang tidak dimiliki.

Terakhir; hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia ialah, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan atau terbengkalai, pelanggan tetap perlu membayar ansuran bulanan atau membayar kadar keuntungan ke atas sejumlah bayaran yang telah dibuat pihak bank kepada pemaju/penjual. Jika benar rumah tadi adalah milik bank kerana ia telah dibeli oleh bank daripada pemaju/penjual sebelum menjualnya kepada pelanggan. Apakah langkah-langkah yang diambil oleh pihak bank mengenalpasti status atau latarbelakang pemaju bagi memastikan rumah yang dibeli dan akan dijual kepada pembeli akan disiapkan dengan sempurna.

1.4 Objektif Kajian

Kajian ini telah dijalankan bagi mencapai beberapa objektif seperti berikut:

1. Menilai semula prosedur pinjaman perumahan melalui kontrak BBA.

2. Mengkaji unsur-unsur gharar yang terkandung dalam terma-terma kontrak BBA.

3. Mengenalpasti terma-terma atau prosedur-prosedur baru bagi tujuan penambahbaikan pelaksanaan BBA dalam urusan jual beli rumah.

1.5 Kepentingan Dan Faedah Kajian

1. Kajian ini meningkatkan lagi kepakaran istinbat hukum yang lebih mantap dalam bidang perbankan Islam.

2. Nilai-nilai keaslian yang diperolehi melalui kajian lapangan dapat digunakan bagi menyokong teori-teori yang sedia ada berkaitan BBA.

3. Kajian ini bakal membantu pihak perbankan Islam, Penasihat Syariah dan BNM melakukan reformasi terma-terma kontrak BBA yang lebih menepati kehendak syara’ khususnya unsur-unsur gharar.

4. Kajian ini membantu pihak-pihak berkepentingan seperti institusi Fatwa, institusi kewangan dan perbankan Islam, Badan Penasihat Syariah dan BNM untuk mewujudkan sistem pembiayaan pinjaman perumahan berteraskan konsep BBA yang bersesuaian dengan kehendak masaleh mursalah (public interest) dalam bidang ekonomi dan sosial masyarakat Malaysia.

1.6 Limitasi Kajian

Kajian ini membincangkan elemen gharar dalam kontrak BBA melibatkan pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan. Wujud elemen gharar apabila berlaku penyerahan aset jualan dalam keadaan yang tidak sempurna atau tidak memenuhi spesifikasi kontrak disebabkan projek terbengkalai atau sebagainya. Melalui kaedah BBA pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju. Selepas itu bank menjadikan ‘rumah yang sedang dibina’ sebagai suatu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh menggunakan konsep BBA. Sekiranya pembinaan rumah terbengkalai atau lambat pembinaannya atau menghadapi masalah segala risiko berkaitan ketidaksempurnaan aset belian dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Kajian ini telah melihat secara teliti terma-terma yang terkandung dalam kontrak BBA pembelian rumah berstatus dalam pembinaan dan siap sepenuhnya yang dilaksanakan oleh Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB) dan Bank Muamalat. Persoalan mengenai gharar, kesamaran atau 'uncertainty' dalam kontrak BBA tersebut menjadi fokus utama dalam kajian ini.

1.7 Rumusan

Islam tidak membenarkan pinjaman kewangan dijadikan sebagai kaedah untuk mendapatkan keuntungan. Perolehan keuntungan dibenarkan melalui kontrak jual beli. Oleh kerana itu, Perbankan Islam di seluruh dunia tidak di benarkan sama sekali untuk meraih sebarang keuntungan dari pinjaman. Hasilnya mereka telah mencipta seluruh konsep produk mereka kepada pelbagai jenis konsep jual beli di dalam Islam bagi meraih keuntungan yang sah di sisi Islam.

Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA) atau jual beli secara bayaran bertangguh adalah instrumen atau produk yang memartabatkan sistem kewangan dan ekonomi Islam. Konsep ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah Kebangsaan yang berpusat di Bank Negara Malaysia dan juga di kebanyakan bank-bank Islam di Malaysia. Penulis-penulis tidak berhasrat mempertikaikan keputusan dibuat oleh Majlis Penasihat Syariah Bank Negara. Namun, usaha-usaha penambahbaikan yang pro-aktif, konstruktif dan sistematik perlu diambil sebagai pendekatan positif bagi memantapkan lagi produk pembiayaan perumahan secara Islam.

Kesimpulannya, apa yang diharapkan oleh masyarakat Islam di Malaysia khasnya, mereka dapat melanggan produk pembiayaan pembelian perumahan secara Islam yang mampu mencapai tahap yang ideal dan menepati kehendak rukun dan syarat utama akad jual beli. Mungkin sebahagian daripada jalan keluar kepada halangan-halangan harapan tersebut ialah melalui usaha-usaha pengkajian dan penilaian ilmiah dan intelektual ke atas produk perbankan Islam ini secara ikhlas dan jujur. Tujuannya adalah untuk menambahbaik terma-terma BBA agar benar-benar bebas daripada elemen-elemen gharar dan memenuhi prinsip-prinsip asas ekonomi Islam serta berjaya merealisasikan kesyumulan dan kedinamikan Syariah.

BAB KEDUA: ULASAN KARYA

2.1 Pengenalan

Menurut Xxxxxxx Xxxx Xx-Xxxxx, panduan utama yang menjadi asas kepada pembentukan konsep perbankan syariah adalah sumber-sumber dari al-Quran, sunnah, hadith dan ijma’ dan qiyas bila perlu (Xxxxxxx Xxxx Xx-Xxxxx:2000). Al-Quran menjadi panduan asas dan paling utama di mana peraturan kewangan dibuat berasaskan tafsiran ayat-ayat al-Quran. Xxxxxx atau perilaku Nabi Xxxxxxxx s.a.w semasa hayat baginda turut dirujuk bersama dengan tafsiran Hadith, iatu pertuturan Nabi Xxxxxxxxx s.a.w yang telah direkod. Xxxx’ ditafsirkan sebagai persetujuan ummah dalam sesuatu hal, contohnya dalam melaksanakan sistem perbankan Islam yang seragam di semua negara. Qiyas pula adalah cara interpretasi yang digunapakai bagi menyelesaikan suatu percanggahan maklumat berlandaskan al-Quran dan hadith.

Tatacara kewangan berlandaskan ajaran agama Islam bukanlah satu fenomena baru tetapi telah lama dipraktiskan bermula dari awal peradaban tamadun Islam dan paling menyerlah pada Zaman Kegemilangan Islam pada abad the 7-10. Empayar Islam berkembang dari tanah semenanjung Arab menjangkau Iran dan Sepanyol dan dikenali sebagai Empayar Abbasid. Melalui perkembangan tersebut, tatacara kewangan berlandaskan Islam telah wujud dan mengalami inovasi dan pembaharuan. Satu bentuk sistem pasaran bebas yang menekankan kepada perdagangan antara negara telah wujud dan dikenali sebagai “Islamic Capitalism” (Subhi

Y. Labib:1969).

Sistem ekonomi kewangan telah direka untuk meningkatkan penggunaan matawang Dinar dalam perdagangan dan menggabungkan semua sistem yang bebas sebelum ini kepada satu.Kemudahan-kemudahan seperti matawang pembayaran, akaun pemindahan, kemudahan pinjaman, sistem lejer dan pertukaran wang pada peringkat asas telah wujud.Walaupun pemerintah mempunyai pengaruh yang kuat dalam perdagangan pada awalnya, organisasi perniagaan dan agensi-agensi berkait yang bebas telahpun wujud pada waktu ini.Kebanyakanalat perdagangan ini yang diasaskan oleh sistem perdagangan Islam ini telah diadaptasi dan dimajukan lagi pada Zaman Pertengahan dan ketika kebangkitan semula benua eropah dari abad ke 13.

2.2 Perkembangan Sistem Perbankan Islam.

Konsep perbankan Islam moden mula wujud pada tahun 1950an, namun begitu situasi politik dunia pada waktu itu dengan persaingan antara sistem kapitalis dan komunis menyukarkan perkembangan perbankan berasaskan teologi. Banyak negara-negara di benua Arab ketika itu bercondong kearah kiri dan agak khuatir terhadap pengaruh kuasa agama dalam politik manakala negara-negara Islam di benua Afrika dan Nusantara dalam proses mencapai kemerdekaan. Bank berkonsepkan Islam yang pertama telah dibuka di Mit Ghamr, Mesir pada tahun 1963 tanpa menggunakan perkataan syariah secara rasmi. Bank ini berasaskan model “German Savings Bank” yang diubahsuai berlandaskan konsep Islam (Xxxxxxx X. Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxx:2004). Pada tahun 1973, Islamic Development Bank (IDB) telah ditubuhkan pada sidang Menteri- Menteri Luar OIC (Organisation of Islamic Conference).

Negara-negara anggota OIC telah menyertai IDB dan telah membantu mengembangkan bank Islam di negara-negara anggota. IDB juga terlibat dengan aktif dalam menggunakan dana bank untuk membangunkan masyarakat muslim sedunia (IDB: 2007). Antara bank-bank Islam yang mula ditubuhkan adalah Dubai Islamic Bank pada tahun 1975 diukuti dengan Faisal Islamic Bank of Sudan 1977, Faisal Islamic Egyptian Bank dan Islamic Bank of Jordan pada tahun 1978, Islamic Bank of Bahrain 1979, The International Islamic Bank of Investment and Development, Luxembourg, 1980 dan Bank Islam Malaysia Berhad pada tahun 1983. Di sesetengah negara, sistem perbankan Islam telah menggantikan sepenuhnya sistem kewangan konvensional. Bank Negara Sudan telah mengarahkan semua bank di negara tersebut untuk mengharamkan riba dan untuk menukar semua cara perbankan kepada sistem yang berlandaskan syariah pada tahun 1984.

Di Malaysia, konsep kewangan syariah bukanlah sesuatu yang baru, sejak perkembangan Islam di kepulauan nusantara pada abad ke 12, undang-undang Islam dalam perdagangan telah mula mempengaruhi masyarakat tempatan. Dalam Undang-Undang Melaka, terdapat beberapa peraturan yang menyentuh tentang pengharaman amalan riba dalam urusan jual-beli (Xxx Xxxxxx Xxxx Xxxx ,1973). Transaksi Islam juga telah digunapakai oleh masyarakat petani di Kedah, Perlis dan Perak sebelum kedatangan penjajah. Konsep yang digunapakai dikenali sebagai al-bay’ al-Wafa iatu jualan dengan pilihan untuk membeli balik (Salleh Buang ,1989). Amalan tersebut diamalkan kerana mereka tidak mahu terlibat dengan pembiayaan pinjaman yang berasaskan bunga yang diuruskan oleh institusi ceti pada waktu berkenaan.

Selepas merdeka, permintaan untuk satu kewujudan satu institusi kewangan yang halal meningkat dan satu jawatankuasa yang dikenali sebagai “Jawatankuasa Pemandu Kebangsaan Bank Islam” telah ditubuhkan bagi mengkaji penubuhan sistem perbankan berkonsepkan syariah.Jawatankuasa ini telah membuat cadangan tentang jenis sistem perbankan yang boleh digunapakai dan selepas diteliti, parlimen telah meluluskan Akta Bank Islam 1983.Akta ini telah membuka ruang untuk penubuhan Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB) pada Julai 1983.Objektif utama penubuhannya ialah untuk berusaha menjalankan operasi sebagai bank perdagangan berlandaskan hukum Syarak dan menyediakan kemudahan kepada semua rakyat negara ini (Sudin Haron, 1999).

Matlamat jangka panjang BIMB adalah untuk mewujudkan sistem perbankan Islam untuk beroperasi selari dengan perbankan konvensional. Untuk mencapai matlamat ini, adalah penting untuk mempunyai lebih banyak institusi kewangan Islam untuk beroperasi dan membesarkan lagi pasaran kewangan Islam, maka BIMB telah meluluskan konsep yang dikenali sebagai “Skim Perbankan Tanpa Faedah“ atau SPTF untuk membolehkan institusi kewangan sedia ada menggunakan infrastruktur yang wujud bagi menubuhkan cabang kewangan syariah.

Berikutan ini, bank berkonsepkan syariah kedua telah mula beroperasi hasil dari penggabungan Bank Bumiputera dan Bank of Commerce pada tahun 1999.SPTF juga telah membolehkan bank- bank sedia ada menyediakan cabang perbankan Islam seperti CIMB Islamic, HSBC Islamic, Maybank Islamic dan sebagainya. Bank-bank antarabangsa berlandaskan kewangan Islam juga telah bertapak di Malaysia seperti Kuwait Financing House dan Al-Rajhi Bank. Pada waktu

sekarang, terdapat lebih 40 institusi kewangan wujud di Malaysia yang menggunakan konsep syariah yang merangkumi bidang takaful, pelaburan dan sebagainya.

Bank Negara Malaysia juga telah mengasaskan National Syariah Advisory Council on Islamic Banking and Takaful (NSAC) pada tahun 1997 sebagai kuasa tertinggi dalam pembentukan interpretasi syariah dalam perbankan di Malaysia dan untuk berunding dengan institusi kewangan Islam di negara lain bagi menyeragamkan sistem ini di seluruh dunia. Sistem Perbankan Islam di Malaysia telah melalui pelbagai cabaran dan halangan. Kemunculannya berdasarkan aspirasi masyarakat Islam dan kuasa pemerintahan di Malaysia yang inginkan satu sistem perbankan yang bebas dari pengaruh riba’ (interest/usury).

Hasrat yang murni ini direalisasikan dengan penubuhan Lembaga Urusan Dan Tabung Haji (LUTH) pada tahun 1969 sebagai satu langkah awal kepada satu sistem bank yang mengamalkan transaksi Islam sepenuhnya. Hasil dari resolusi Persidangan Menteri Luar Islam pada tahun 1973 di Jeddah diikuti oleh Kongres Ekonomi Bumiputera 1972 dan 1980 serta keinginan yang kuat dari Perdana Menteri ketika itu, kerajaan telah menggubal dan meluluskan satu undang-undang yang dikenali sebagai Akta Bank Islam 1983 (Akta 276) yang seterusnya penubuhan Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB) pada bulan Julai 1983 (Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx:2000).

Akta Bank Islam 1983 bermodelkan kepada Akta Bank 1973 (dipinda pada 1983 dengan nama yang baru iaitu Akta Bank dan Institusi Kewangan 1983) yang mana perjalanan sesebuah Bank Islam (Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx:2000) hendaklah selari dengan kehendak hukum syarak (Seksyen 3, Akta Bank Islam: 1983). Akta Bank Islam 1983 membolehkan Bank Negara

mengawal selia bank-bank Islam di Malaysia. Manakala Akta Bank dan Institusi Kewangan 1989 (Akta 372) dipinda bagi membenarkan bank negara mengawal selia institusi kewangan konvensional berlesen yang lain untuk menjalankan perniagaan perbankan Islam.

Seksyen 124 (7) Akta Bank dan Institusi Kewangan 1989 yang merupakan satu akta induk bagi semua institusi kewangan di Malaysia menyimpulkan bahawa perniagaan perbankan Islam adalah mana-mana perniagaan kewangan di mana matlamat dan operasinya tidak terlibat dengan apa-apa elemen yang tidak dibenarkan oleh agama Islam. Satu perkara yang menarik perhatian ialah semua transaksi perbankan yang dijalankan hendaklah tidak bercanggah dengan hukum syarak yang perlu diawasi oleh Majlis Penasihat Syariah yang ditubuhkan berdasarkan peruntukan seksyen 3, Akta Bank Islam 1983 bagi tujuan menasihatkan bank agar produk- produk yang diperkenalkan tidak menjuruskan perkara-perkara yang dilarang di dalam perundangan Islam (Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx:2000).

Selain daripada Bank Islam Malaysia Berhad yang diberi lesen untuk menjalankan transaksi perbankan Islam di bawah Akta Bank Islam 1983, kerajaan Malaysia juga membenarkan mana- mana bank konvensional untuk menjalankan transaksi skim Perbankan Islam mereka sendiri dengan syarat mendapat kebenaran khusus dari Bank Negara. Hal ini telah dinyatakan di dalam seksyen 124 (1), Akta Bank dan Institusi Kewangan 1989 yang menyatakan bahawa tiada apa- apa di dalam Akta ini atau Akta Bank Islam 1983 yang melarang atau menghadkan mana-mana institusi perbankan yang berlesen daripada beroperasi dan menjalankan perniagaan perbankan Islam sebagai tambahan kepada lesen yang tersedia ada asalkan bank tersebut terlebih dahulu

memberitahu Bank Negara sebelum menjalankan perniagaan Perbankan Islam atau perniagaan kewangan Islam (Noor Inayah Yaakob:2007).

Seksyen 2, Akta Bank Islam 1983 menyebutkan tentang bentuk perniagaan bank Islam sebagai “ Perniagaan bank yang tujuan dan pengendaliannya tidak melibatkan apa-apa elemen yang tidak dibenarkan oleh Agama Islam”.Terdapat dua implikasi besar terhadap apakah yang dimaksudkan dengan elemen-elemen yang tidak dibenarkan oleh Agama Islam di dalam tafsiran seksyen 2 di atas.

Pertamanya, implikasi yang positif iaitu sekyen ini memberikan maksud yang sangat luas kepada pengertian apakah yang dikatakan perbankan Islam tersebut. Dihujahkan bahawa selagi mana transaksi perbankan Islam tersebut yang masih di dalam landasan hukum syarak maka transaksi perbankan itu boleh diterima tanpa mengira batasan mazhab yang ada masa kini. Maka dihujahkan, seksyen ini membuka pintu ijtihad seluas-luasnya kepada pengamal perbankan Islam untuk memperkenalkan produk-produk yang baru dan berdaya saing di dalam industri perbankan tanpa merujuk mana-mana pandangan mazhab yang tertentu.

Implikasi kedua yang selalu dipersoalkan oleh ahli undang-undang perbankan Islam ialah terdapatnya lacuna di dalam seksyen tersebut. Ini disebabkan ketiadaan maksud yang khusus berkaitan dengan apa-apa elemen yang tidak dibenarkan oleh Agama Islam. Perkataan Agama Islam itu sendiri akan menimbulkan masalah apabila wujud sesuatu pertikaian berkaitan dengan produk perbankan yang dilaksanakan disebabkan ketiadan rujukan kepada mazhab yang tertentu.

Hal ini perlu disedari kerana terdapat beberapa produk perbankan Islam yang diamalkan di Malaysia bersandarkan kepada pandangan mazhab Shafi’e seperti bay al-Inah tidak boleh diterima oleh mazhab lain kerana bagi mereka ini termasuk juga unsur-unsur yang melibatkan gharar dan riba’. Oleh itu satu frasa harus dimasukkan supaya apabila berlaku sesuatu pertikaian tentang perbankan Islam, pandangan mazhab Shafi’i harus dirujuk dan jika pandangan mazhab ini bertentangan dengan kemaslahatan awam, pandangan dari mana-mana mazhab yang lain perlu diterima seperti mana yang nas-nas yang hendaklah diikuti oleh Mufti ketika mengeluarkan sesuatu fatwa (Seksyen 39, Akta Pentadbiran Undang-undang Islam Wilayah Persekutuan: 1993).

Kesimpulannya dari sudut undang-undang di Malaysia, Bank Negara Malaysia adalah satu badan yang memantau segala perjalanan bank Islam melalui Akta Bank Islam 1983 untuk bank- bank Islam yang menjalankan operasinya, manakala institusi perbankan konvensional yang menjalankan transaksi produk kewangan Islam dikawal melalui Akta Bank dan Institusi Kewangan (BAFIA) 1989. (lampiran A)

2.3 Konsep Perbankan Islam

Sesuatu transaksi atau produk perbankan Islam yang dijalankan hendaklah tiada unsur-unsur atau elemen-elemen yang tidak dibenarkan oleh agama Islam seperti :

i. Tidak ada unsur riba’ atau faedah (al-Quran, 30:39, 4:160-161, 3:130 dan 2:275- 281)

ii. Bebas dari unsur gharar, penipuan

iii. Berdasarkan konsep perkongsian untung dan rugi (Xxxxxxx Xxxxxxx:2004)

iv. Perlu bersandarkan kepada perniagaan yang bona fide

v. Asset yang mencukupi kerana antara aktiviti perbankan Islam bersifat penjual dan pembeli

vi. Hubungan pihak bank dan pelanggan berdasarkan kepada kontrak

Transaksi dan aktiviti perbankan yang tidak bertentangan dengan hukum syarak telah membawa kepada pengenalan beberapa produk perbankan Islam seperti al-Wadi’ah, al-Mudharabah, Bay’ bithaman Ajil, Ijarah, Musyarakah, Murabahah, bay’ al-Inah, Xxxxxxx, Xxxx xx-Xxxxx dan lain- lain produk yang bertepatan dengan prinsip muamalat Islam (Halim El-Muhammady:2001). Pihak kerajaan menerusi Akta Pelaburan Kerajaan 1983 pula membolehkan pihak kerajaan mengeluarkan sijil atau bon pelaburan kerajaan berdasarkan kepada prinsip Islam iaitu Qardh al- Hassan.

Bagi mendapatkan keuntungan, Islam tidak membenarkan pinjaman kewangan dijadikan sebagai instrumen perolehannya. Cara yang diterima Islam ialah, sebarang keuntungan hanyalah melalui kontrak jual beli. Oleh kerana itu, Perbankan Islam di seluruh dunia tidak dibenarkan sama sekali untuk meraih sebarang keuntungan daripada pinjaman (Xxxx Xxxx Xxxxx: 1998).

2.4 Konsep Gharar

Kegagalan untuk memahami istilah dan penggunaan istilah ‘gharar’ secara tepat boleh menyebabkan kepincangan dalam pengurusan kewangan dan ekonomi. Muamalah yang mempunyai elemen gharar hendaklah dielakkan ekoran daripada pengharamannya. Kekaburan

maksud sebenar gharar dan pengabaian sudut etika pengurusan perbankan Islam, khususnya melibatkan terma-terma BBA, boleh menidakkan tujuan syariah itu sendiri. Justeru, bagi mengharuskan sesuatu amalan muamalah bertujuan mengelakkan riba’, tetapi tidak bebas daripada unsur-unsur gharar, tidak bermakna sesuatu muamalah itu menepati ajaran Islam.

Gharar dalam al-Quran memberi erti memperdayakan atau menipu (al-Quran,82:6) selain itu juga ianya bermaksud bencana, nasib atau risiko(Muqri, 1978:532) dan dari segi bahasanya bermaksud membawa risiko atau mendedahkan sesuatu kecelakaan yang tidak dapat dijangka (Xxx Xxxxxx, 1994 dan al-Fayruz Abadi, 1995). Istilah fiqh mengkategorikan gharar kepada tiga, pertama (Xxx ‘Xxxxxx,1966); ketidakpastian tentang kewujudan barang jualan (al-mabi’), kedua (Xxx Xxxx, 1969); kejahilan pembeli atau penjual tentang jualan atau sesuatu yang tidak ketahui (majhul) dan ketiga (al-Sarakhsi, 1989:194 & al-Barbati, 1995:378); ketidakpastian atau tidak diketahui tentang kewujudan sesuatu disebabkan tersembunyi akibatnya atau pengetahuannya.

Gharar boleh difahami sebagai keadaan keraguan atau kejahilan tentang unsur-unsur utama pembentukan akad yang menghalang pemilikan mutlak dan penyerahan sempurna secara sengaja atau tidak. Xxxxx Xxxxxxx (1994:92) membahagi unsur-unsur utama pembentukan akad kepada tiga seperti kerelaan, objek dan matlamat sesuatu akad dilakukan. Gharar diharamkan berasaskan dalil hadis riwayat Xxx Xxx’xx (al-Bayhaqi, 1994:340) memberi fokus kepada keraguan jual beli ikan di dalam air sebagai objek akad disebabkan wujud halangan pemilikan mutlak dan penyerahan berkesan. Objektif pengharamannya secara umumnya bagi mengelak berlaku pertelingkahan antara penawar dan pembeli(al-Qaradhawi, 1987:18), sebagai contoh kegagalan penawar dalam penyerahan objek akad menyebabkan pembeli tidak berpuas hati.

Syarat kesahan BBA berkait rapat dengan rukun akad jual beli mengikut hukum-hukum fiqh Islam. Selain itu, proses pembiayaan ini turut memerlukan transaksi perniagaan sebagai bukti urus niaga. Terdapat tiga rukun akad dalam Islam iaitu(Paizah Ismail, 2000), pertama; dua pihak yang berakad (penjual dan pembeli), kedua; aset barang yang diakadkan (harta jualan dan harga bayaran) dan ketiga; dua lafaz ’sighah’ akad (ijab dan kabul).

Penulis ingin memfokuskan kepada rukun kedua iaitu harta jualan dan harga bayaran bagi memenuhi skop perbincangan artikel ini berkaitan elemen gharar. Harta atau barang yang dijual oleh pembiaya dan harga yang dibayar oleh pelanggan merupakan dua perkara yang diakadkan dalam urus niaga dan mesti disebut dalam ‘sighah’ akad. Syarat barang serta harga yang dibayar adalah;(i) suci,(ii) bermanfaat,(iii) milik pembiaya/penjual, (iv) boleh diserah milik dan (v) mengetahui tentang barang meliputi sifat, jenis, jumlah dan tempoh.

Merujuk khusus pada syarat (iii), (iv) dan (v), persoalan timbul berkaitan pembiayaan perumahan yang tidak siap atau terbengkalai.

a) Milik penjual atau pembiaya(Xxxxx Xxxxx Xxxxx, 1970)

b) Boleh diserah milik(Bajuri, 1903)

c) Mengetahui secara terperinci(Xxxxx Xxxxxxx, 1994)

Walaupun larangan gharar tidak dinyatakan secara langsung dalam al-Quran berbanding riba (al- Quran, 2:275) dan maisir (al-Quran, 2:219 & 5:90) namun dari segi makna dan implikasinya sama dengan batil (al-Quran,4:29 & 2:188) atau kesalahan (Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx,

1970:270). Bahkan Iman Nawawi (1987) meletakan gharar sebagai prinsip larangan terpenting dalam Syariah.

Penulis berpendapat gharar bersifat prinsip umum yang terkandung dalam unsur maisir dalam ertikata pertaruhan atau perjudian nasib. Begitu juga gharar sinonim dengan riba dalam ertikata lebihan masa pemilikan dan penyerahan yang tiada ketetapan dan ketepatan. Konsep batil ternyata luas, elemen gharar dilarang sama sekali bagi menutup ruang-ruang transaksi yang tidak adil atau berlaku penipuan.

Sehubungan itu, hanya terdapat sebuah hadis sahaja diriwayatkan oleh Abu Hurairah daripada Muslim dikategorikan khusus hadis Bai’ al-Gharar (Xxx Xxxxx xx-‘Xxxxxxxxx, 1987). Manakala riwayat Xxxxxxx hanya menyentuh hadis Habl al-Hablah (jual beli anak binatang ternakan masih dalam kandungan) sebagai contoh jual beli berunsur gharar (Xxx Xxxxx ‘Xxxxxxxx, 1348H) dan begitu juga hadis-hadis lain tanpa dikhususkan sebagai hadis jual beli gharar tetapi hanya asas terkandungnya elemen gharar dalam jual beli tersebut. Sebagai contoh, Muhaqalah (jual tanaman baru tumbuh), Mulamasah (jual secara sentuhan barang), Tulaqa Rukban ( barang dalam proses pemindahan), Mukhatarah (buahan yang putik di pokok)dan lain-lain.

Oleh yang demikian, elemen gharar sentiasa diperbincangkan secara mendalam di kalangan Fuqaha bagi mengemukakan kaedah yang tepat. Terdapat pelbagai pandangan yang berbeza-beza dalam kontek gharar sehingga fuqaha terpaksa membahagikannya kepada dua iaitu gharar fahish/kathir yang tidak dibenarkan secara total dan gharar yasir/khalil dibenarkan dalam

transaksi Islam(Xxx Xxxxx, 1988:154-55). Prof. Xxxxxxx (1954:49) mengkategorikan gharar kepada mu ‘assar dan ghair mu ‘assar, iaitu yang mempunyai kesan perundangan atau tidak.

Gharar terlalu subjektif dan memerlukan kajian secara mendalam untuk menjamin bahawa elemen tersebut dapat dielakkan. Aplikasinya juga mungkin berubah daripada gharar major kepada minor sekiranya langkah-langkah perlu diambil bagi memastikan sesuatu ketidakpastian menjadi jelas. Bagi sesetengah transaksi seperti Salam dan Istisna’ dibenarkan fuqaha atas alasan gharar bukan disebabkan tidak wujud barangan semata-mata tetapi ketidakwujudan objek atau barangan yang berpunca daripada ketidakpastian itu sendiri. Selanjutnya, jual beli mulamasah yang dilarang dengan alasan gharar sedangkan barang wujud ketika akad. Gharar juga berlaku secara teknikal dan memerlukan kaedah sistematik bagi menghilangkan keraguan dan ketidakpastian dalam jual beli.

Kita tidak boleh secara simplistik mengharuskan sesuatu transaksi berunsur gharar dengan alasan darurah (Xxxx Xxxxxx Xxx Xxxxxx, 1994), maslahah (Xxxx Xxx Xxxxx, 1994) atau ‘umum al- balwa (Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, 2005). Matlamat tidak menghalalkan cara merupakan kaedah asas yang jelas dalam realisasi Syariah sebenar. BBA adalah sangat diperlukan dalam pembiayaan perumahan yang merupakan keperluan daruriyyat kehidupan.

Proses urus niaga yang dijalankan oleh pembiaya dengan pelanggan amat kemas dan termeterai kukuh demi kemaslahatan ummah dan memartabatkan ekonomi Islam. Namun, proses untuk melengkapkan urusan jual beli tersebut perlu memenuhi rukun dan syarat-syarat sah akad jual

beli secara Islam sepenuhnya. Kajian dan penelitian elemen gharar dalam kontrak perlu dilakukan secara berhemah demi memastikan kehidupan sentiasa di landasan Syariah Islamiah.

Gharar ialah kesamaran dalam sesuatu urusniaga jual beli. ‘Xxx Xxxxx xxx ‘BBAs r.a menerangkan; Xxxxxxxxxx s.a.w melarang jual beli al-Gharar. Hadis dikeluarkan oleh Xxx Xxxxx dan dinilai sahih oleh Xx-Xxxx dalam Sahih Xxxxx Xxx Xxxxx, dalam Kitab al-Tijarat, Bab larangan daripada jual beli al-Hissah dan al-Gharar.

Selanjutnya al-Quran menyatakan:

‘Janganlah kamu makan (atau mengambil) harta (orang-orang lain) di antara kamu dengan jalan yang salah dan janganlah pula kamu menghulurkan harta kamu (memberi rasuah) kepada hakim-hakim kerana hendak memakan (atau mengambil) sebahagian daripada harta manusia dengan (berbuat) dosa, pada hal kamu mengetahu (salahnya). (al-Baqarah (2): ayat 188).

Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, (2008) dalam buku bertajuk Fiqh Harta: Satu Pengenalan, membahas aspek jual beli gharar dengan mengemukakan ciri-ciri gharar dalam urusniaga kepada tiga contoh, iaitu pertama; jual beli barang yang akan datang, seperti membeli atau menjual hasil tanaman bagi tahun akan datang. Kedua, jual beli barang yang belum wujud dan ketiga; jual beli barang yang wujud tetapi jelas spesifikasinya seperti kereta tanpa menyatakan jenamanya.

Merujuk kepada benda yang tidak wujud semasa kontrak dan benda ini tidak akan wujud pada masa akan hadapan, fuqaha’ tidak menerima kontrak jenis ini kerana kontrak ini mengandungi

elemen gharar (risiko/fraud/ketidakpastian) (Nawawi, 1999, hlm. 74). Transaksi yang mengandungi elemen gharar dilarang berdasarkan beberapa ayat al-Quran dan Hadith Rasullallah (SAW) (al-Bayhaqi, t.p. vol. 5, hlm. 338). Majoriti fuqaha’ bersependapat bahawa kontrak di mana subject-matternya secara umum tidak boleh diserahkan kepada pihak-pihak yang terlibat di dalam sesuatu kontrak pada masa kewujudan kontrak atau pada tarikh tertentu, adalah kontrak gharar dan kontrak ini batal, tidak mengikat pihak-pihak dan tanpa mempunyai kesan undang-undang (al-Zuhayli, 1989, vol. 4, hlm. 429-432).

Kontrak yang mengandungi unsur Gharar dilarang oleh Islam kerana kewujudannya boleh membawa bahaya, kerosakan dan kehilangan kepada pihak-pihak yang berkontrak (Zaharuddin, 2008, Gharar & Gambling in Daily Transactions at xxx.xxxxxxxxxx.xxx). Ia juga dilarang oleh Islam kerana ia boleh membawa kepada perselisihan, kesusahan, ketidakadilan dan kehilangan kepada pihak-pihak yang berkontrak.

Terdapat banyak penulisan mengenai gharar, (sebagainya contoh-contohnya penulisan-penulisan oleh Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx (2000), Studies in the Islamic Law of Contract: The Prohibition of Gharar, Kuala Lumpur, Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx (1994), Unsur-unsur Utama Pembentukan Kontrak (al-Aqad) dan Xxxx Xxxxxxx Razali (2008) Online Contract and the Issues of Gharar and Uncertainty, IIUM law Journal, 51--64), namun penulisan-penulisan ini tidak menjurus tepat kepada BBA yang diamalkan oleh bank-bank Islam di Malaysia.

Gharar dijelaskan sebagai satu bentuk pertaruhan.Dalam konteks perniagaan, gharar boleh dilihat sebagai semua jual beli yang mengandung ketidakjelasan atau pertaruhan atau perjudian atau

semua yang tidak diketahui hasilnya atau tidak diketahui hakikat dan ukurannya (Ustadzkhuna Al Fadhil, 2007). Larangan terhadap Gharar dinyatakan didalam Hadis seperti:

Dari Abu Hurairah r.a, ia berkata, Xxxxxxxxxx saw. melarang jual beli hashah dan jual beli gharar," (Muslim [1513]).

Terdapat beberapa jenis gharar yang sering dipraktikkan dalam sistem kewangan konvensional seperti insurans dan spekulasi produk.Contohnya, dalam insurans, seorang yang mengambil insurans mungkin membayar premium sepanjang hayat untuk sesuatu yang tidak dijangka dan mungkin tidak dapat hasilnya jika tiada malapetaka berlaku.Gharar juga disifatkan merugikan kerana melibatkan pertaruhan sumber duit terhadap sesuatu yang tidak jelas dan mungkin merugikan. Terdapat beberapa jenis Gharar seperti :

a) Jual beli barang yang belum ada (Ma’dum)

b) Jual beli barang yang tidak jelas (Majhul)

c) Jual beli barang yang tidak mampu diserahkan.

2.5 Konsep dan Amalan BBA

Bai’ bithaman Ajil mengandungi tiga perkataan utama dan satu kata sendi mengikut transliterasi Arab membentuk singkatan BBA. Bai’ kata jama’nya Buyu’ bermaksud jual beli secara bertentangan makna, namun dalam konteks penggunaan yang sinonim keduanya. Oleh itu, bai’ beerti menukarkan sesuatu barang dengan sesuatu barang yang lain (Xxx Xxxxxx,1994). Kaedah tukaran barang atau pindahan pemilikan harta boleh berlaku secara suka sama suka atau melalui traksaksi-transaksi tertentu (Xxx ‘Xxxxxx, 1966). Bi sebagai kata sendi digabungkan dengan

thaman bermaksud dengan harga yang merujuk kepada nilai barang dalam urusniaga(Xxx Xxxxxx, 1994). Ajil bererti tangguh atau sesuatu masa tertentu dan kebiasaan penggunaannya dalam al-Quran (Al-Baqarah,2:8) diturutikan dengan perkataan musamma bermaksud masa akan datang.

BBA sinonim dengan jualan dengan harga tangguh atau bayaran ansuran, penyerahan barang (Xxxx Xxxxx Mansor, 1998) atau perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli (Sobri Salamon,1992) disegerakan atau serta merta tetapi bayaran oleh pembeli dibuat secara tangguhan atau ansuran mengikut tempoh tertentu. Amalan perbankan Islam(BIMB, 1989), pembiaya (pihak bank) akan membeli barangan seperti dikehendaki pembeli dan menjual semula kepada pembeli dengan harga pokok dan kadar keuntungan yang dipersetujui bersama. Pembeli akan membayar secara bertangguh mengikut tempoh ditetapkan dengan jumlah tertentu secara ansuran.

2.6 Isu-isu Perundangan dalam BBA

Isu berkaitan Badan Penasihat Syariah seperti mana yang diperuntukan di dalam seksyen 3 (5)

(b) Akta Bank bahawa Bank Negara mahupun Menteri tidak akan memberi sebarang lesen melainkan mereka berpuas hati bahawa terdapat peruntukan untuk penubuhan badan penasihat Syariah untuk menasihati bank tentang operasinya bagi memastikan aktiviti perbankan tersebut tidak ada elemen yang bercanggah dengan Islam. Persoalan yang timbul ialah berkaitan keputusan yang dibuat oleh Badan Penasihat Syariah dari segi ketepatan dengan hukum syarak dan muktamad dan tidak boleh dipertikaikan di mahkamah jika ada pertelingkahan.

Peranan terbesar kewujudan Badan Penasihat Syariah ini hanya sekadar menetapkan prinsip- prinsip yang terpakai dalam sesuatu transaksi perbankan Islam supaya tidak bercanggah dengan syariah, namun pihak-pihak yang terlibat dalam pertikaian perlu mengemukakan hujah-hujah mereka sendiri ketika membicarakan sesuatu kes di mahkamah sivil dan bukannya di Mahkamah Syariah (Xxxxx Xxxxxxx:2006).

Ketiadaan sumber rujukan yang khusus dan seragam di dalam perbankan Islam serta ketidak jelasan statut merumitkan keadaan dan memberi bebanan kepada hakim sivil untuk membuat keputusan yang tepat. Hasilnya sebagaimana yang kita lihat berdasarkan beberapa kes yang

diputuskan, hakim merujuk kepada peruntukan sivil serta mengguna pakai prinsip sivil yang jauh menyimpang dari prinsip perbankan Islam itu sendiri.

Di dalam kes Bank Islam Malaysia Berhad lwn Xxxxx x. Xxxx [1994] 3 CLJ 735 (HC); [1994]

(3) AMR 44 (HC), hakim tersilap mengambil kira prinsip sivil di mana Bay’ Bithaman Ajil yang merupakan jualan dengan harga tertangguh, namun dirujuk sebagai pinjaman, loan oleh Hakim perbicaraan. Terma ini agak menyimpang dari prinsip Syariah kerana apabila terma pinjaman digunakan, maka bayaran yang lebih itu dianggap riba’, sedangkan dalam kontek syariah, pembayaran tersebut merupakan margin keuntungan yang telah dipersetujui antara penjual (bank) dan pembeli.

Satu kes yang terbaharu pula yang juga melibatkan Bay’ Bithaman Ajil ialah kes yang telah diputuskan di Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur oleh Datuk Xxxxx Xxxxxx. Terdapat 12 kes yang dirangkumkan bersama iaitu 11 kes yang melibatkan Bank Islam dan 1 kes melibatkan Arab- Malaysian Finance berhubung dengan produk BBA. Hakim telah beranggapan bahawa kesemua BBA di Malaysia adalah tidak mematuhi peruntukan yang terdapat di dalam Islam, non shariah compliance. Hakim perbicaraan memutuskan hanya kadar asal sahaja yang boleh dituntut oleh pihak yang memberi pinjaman dan bukannya kadar yang lebih dari itu. Walau bagai mana terdapat satu hujah yang berlainan oleh hakim yang sama iaitu di dalam kes Arab- Malaysian v Taman Ihsan Jaya Sdn. Bhd & Ors [2008] 5 MLJ 631.

Keputusan ini agak berlainan sedikit di mana hakim perbicaraan menggunakan prinsip BBA dengan prinsip-prinsip terdahulu di bawah peruntukan Perjanjian Jual Beli Harta dan Perjanjian

Jual Harta. Xxxxx menyatakan perbezaan di antara BBA dengan prinsip terdahulu dan BBA dengan cara pihak bank membeli sesuatu asset dan jual balik kepada pelanggan. Menariknya beliau menyatakan dalam keputusan tersebut bahawa beliau memutuskan kes tersebut berdasarkan prinsip dan kawalan di Mahkamah Sivil dan tidak akan menjadi seperti Mahkamah Syariah yang mengaplikasikan undang-undang Islam.

Mahkamah menyatakan bahawa perkataan BBA tidak lebih dari jual beli dengan bayaran bertangguh yang mana harganya telah dipersetujui oleh pihak-pihak yang terlibat. Oleh itu kontrak ini dibenarkan dengan syarat tidak membebankan pihak peminjam yang terlibat dalam produk BBA berbanding dengan perjanjian pinjaman konvensional. Adakah dengan menggunakan produk BBA lebih menjadikan peminjam berhutang lebih dari pinjaman konvensional. Hakim yang bijaksana menyatakan bahawa prinsip BBA iaitu beli dan jual balik dengan harga tangguh dengan keuntungan yang tinggi adalah sesuatu yang bukannya bona fide dalam transaksi itu dan seterusnya menyatakan bahawa kontrak begini adalah bertentangan dengan peruntukan yang ada di dalam Akta Bank Islam 1983 dan Akta Institusi Kewangan dan Perbankan 1989.

Hakim perbicaraan menyatakan bukanlah tujuannya menjadi Mahkamah Syariah adalah disebabkan satu pindaan Perlembagaan Perlembagaan telah dibuat pada tahun 1988 berkaitan dengan pindaan Perkara 121 Perlembagaan Persekutuan. Pindaan 121 dengan penambahan peruntukan klausa (1A) telah menyatakan bahawa Mahkamah Tinggi Sivil dan Mahkamah bawahannya tidak boleh mempunyai bidangkuasa terhadap apa-apa peruntukan yang diberikan kepada Mahkamah Syariah.

Tujuan utama pindaan ini adalah untuk mengelakkan konflik bidang kuasa di antara Mahkamah Syariah dan Mahkamah Sivil sepertimana yang terjadi sebelum pindaan ini (Xxxxx Xxxxxx:2001).

Bidang kuasa Mahkamah Syariah telah diperuntukan oleh Perlembagaan Persekutuan di bawah Jadual Kesembilan, Senarai 2, Senarai Negeri yang hanya mempunyai bidang kuasa tertentu di dalam hal yang berkaitan dengan undang-undang kekeluargaan Islam dan sedikit bidangkuasa yang menyentuh jenayah Syariah. Penubuhan Mahkamah Syariah ini adalah bidangkuasa negeri di dalam Persekutuan Malaysia dan terpakai hanya kepada mereka yang beragama Islam. Namun begitu terdapat banyak kes yang diputuskan, Mahkamah Sivil berpendapat bahawa Mahkamah Tinggi mempunyai bidangkuasa mendengar kes-kes tersebut walau pun isu perbincangannya melibatkan hukum syarak.

Di dalam kes-kes yang melibatkan perbankan Islam, Mahkamah Tinggi Sivil di dalam kes Bank Islam Malaysia Berhad lwn Xxxxx xxx Xxxx [1994] 4 CLJ 735 telah berhujah dengan menyatakan bahawa Mahkamah Syariah hanya mempunyai bidang kuasa terhadap peruntukan di bawah Senarai 2, Jadual Kesembilan Senarai Negeri dan tertakluk kepada mereka yang beragama Islam. Sedangkan Bank Islam adalah sebuah badan korporat yang tidak mempunyai agama dan pelanggannya terdiri dari semua agama. Dihujahkan juga bahawa Mahkamah Syariah tidak mempunyai bidangkuasa kerana sebuah bank Islam tidak dikategorikan sebagai individu yang menganut Islam. Dihujahkan juga bahawa undang-undang berkaitan perbankan adalah di bawah Jadual Kesembilan, Senarai 1, Senarai Persekutuan berkaitan dengan kewangan. Oleh itu,

undang-undang yang melibatkan kormersial serta perbankan adalah di bawah undang-undang statut dan undang-undang Inggeris (Norhashimah Yasin:2002).

Hakim-Hakim Mahkamah Sivil yang memutuskan kes perbankan Islam telah tidak merujuk kepada prinsip yang terdapat di dalam muamalat Islam tetapi merujuk kepada peraturan- peraturan yang terpakai kepada perbankan konvensional. Di dalam kes Bank Islam Malaysia Berhad lwn. Xxxxx x. Xxxx, Xxxxx xxxxxx telah menyamakan konsep bay bithaman ajil dengan konsep pembiayaan hutang seperti perbankan konvensional. Xxxxx juga telah melihat beberapa peraturan Mahkamah Tinggi iaitu Aturan 83 Kaedah 3 (3) (a) Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 dalam menyelesaikan pertikaian isu perbankan Islam. Begitu juga dalam kes Tinta Press Sdn. Bhd lwn. Bank Islam Malaysia Berhad, hakim hanya melihat konsep sewaan dan bukannya kontrak al-Ijarah yang terpakai dalam perbankan Islam. Malangnya, tiada rujukan dibuat terhadap undang-undang Islam berkaitan dengan kontrak al-Ijarah. Terdapat kes, Hakim bicara bersetuju dengan konsep yang dipakai di dalam kontrak BBA namun hakim tidak berupaya untuk merujuk prinsip BBA di dalam penghakimannya.

Dalam kes Dato’ Xxxx Xxx Xxxxxx xxx Xxxx lwn. Bank Islam Malaysia Berhad, Hakim tidak merujuk kepada prinsip BBA dalam perbankan Islam dan digunapakai prinsip dalam konteks Enakmen Rizab Melayu 1930 dan undang-undang bertulis yang lain. Dalam kes ini, pihak Defandan meminta supaya undang-undang tersebut dipinda bagi memastikan prinsip transaksi perbankan Islam dapat digunapakai dan diterima dengan sewajarnya di mahkamah, selain tidak menyekat perkembangan dan pemakaian prinsip transaksi Islam di kalangan masyarakat.

Di dalam kes Bank Islam Malaysia Berhad v. Shamsuddin bih Xxxx Xxxxx [ 1999] 450 MLJU1 (HC), isu berkaitan interest masih diguna pakai oleh Mahkamah sedangkan konsep BBA mengguna pakai prinsip profit (keuntungan). Di dalam kes Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad v. Emcee Corporation Sdn. Bhd. [2003] 2 MLJ 408 (COA) isu berkaitan dengan BBA ditimbulkan di mana pihak Bank telah membayar 4 juta tetapi gagal membayar 3 juta progressive payment seperti di dalam penjanjian. Mahkamah Tinggi enggan memerintahkan perintah penjualan kerana ‘cause to contrary’ dengan perjanjian. Namun begitu Mahkamah Rayuan memerintahkan sebaliknya kerana beranggapan bahawa pembayaran ansuran adalah bermula selepas pembayaran pertama telah dilakukan.

Di dalam kes Arab Malaysia Merchant Bank Berhad v. Silver Concept Sdn. Bhd. [2005] 5 AMR 381 (Mahkamah Tinggi Shah Alam) juga isu berkaitan dengan BBA. Isu yang timbul berkaitan dengan keuntungan (profit elements). Adakah beli balik pada harga yang tinggi itu boleh dianggap interest dan tidak mematuhi kehendak Islam. Kegagalan untuk memberitahu jumlah keuntungan yang sebenar oleh pihak Bank adalah juga tidak mematuhi kehendak Kaedah- Kaedah Mahkamah Tinggi. Begitu juga dengan kes Affin Bank Berhad v. Xxxxxxxx xxx Xxxxxxxx [2005] MLJU 568.

Isu yang timbul adakah kakitangan bank yang telah meninggalkan majikan perlu membayar amaun yang telah dipersetujui melalui kontrak BBA. Pekerja/pelanggan memohon kepada mahkamah untuk mengira semula kadar bayaran dikenakan kerana pihak bank telah meminta bayaran yang lebih daripada yang dipersetujui dahulu setelah beliau berhenti daripada menjadi pekerja kepada bank. Pihak bank pula memohon perintah penjualan untuk mendapatkan kembali

pinjaman tersebut. Akhirnya kadar bayaran keseluruhannya telah menjadi kurang dengan mengambil kira pembayaran yang telah dilakukan sebelum ini. Satu lagi kes yang mengikut prinsip kes di atas ialah kes Malayan Banking Berhad v. Xxxxxxx Xx Xxxx Xxx [2006] 3 CLJ 796 ( Mahkamah Tinggi Sabah dan Sarawak).

Di dalam kes ini pihak Defendan telah memasuki kontrak jual beli BBA sebanyak RM 500K dan perlu membayar harga tertangguh sebanyak RM 995,205.64 selama 240 bulan di mana kadar bayaran bulanan ialah RM 4,107 sebulan. Xxxxxxxx telah tidak membayar setelah 14 bulan selepas itu. Bank memerintahkan ‘order to sale’ dan menuntut baki sebanyak RM 928,589.12. Mahkamah memakai prinsip kes Affin dengan menyatakan “ The case of Affin was an authority for the proposition that it would not be equitable to allow the bank to recover the sale price as defined when the tenure of the facility was terminated prematurely. Further, it was in the public interest that the Islamic Banking industry continued to flourish in this country and abroad. Adopting the interpretation given by the learned judge in the Affin case would enhance the process”. Akhirnya perkiraan semula dibuat berasaskan keuntungan 7.75% dan Defendan hanya perlu membayar RM 598,698.10 sahaja.

Oleh itu menjadi persoalan kepada pengamal sistem perbankan Islam terutamanya yang melibatkan selling price yang dikenakan oleh BBA lebih tinggi berbandingkan dengan pinjaman konvensional. Adakah dengan harga jualan yang tinggi ini menjadikan BBA tidak sah dan terbatal berdasarkan kes yang terbaharu yang diputuskan dalam kes 2008 tersebut.

Kes- kes yang lain yang perlu disebutkan yang berkaitan dengan BBA ialah kes Malayan Banking Berhad v. Ya’kup Oje & Anor [2006] [2007], kes Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad v. PSC NAVAL Dockyard Sdn. Bhd. [2008] 1 CLJ 764 (Mahkamah Tinggi) berkaitan dengan produk dan perbahasan tentang Bay al-Inah berkaitan dengan isu exorbitant. Kes ini telah diputuskan memihak kepada pihak defendan dan kes ini dirayu ke Mahkamah Rayuan di mana keputusan berpihak kepada pihak perayu. Satu lagi kes yang hampir sama berkaitan dengan BBA ialah Arab-Malaysia Merchant Bank Berhad v. Silver Concept Sdn. Bhd. [2008] 6 MLJ. Hujah yang sama berkaitan dengan produk BBA dinyatakan di mana fakta kes ialah pihak Bank memberikan pinjaman berdasarkan konsep BBA sebanyak RM 125,875,000.

Kadar bayaran balik secara bertangguh yang dikenakan oleh pihak Bank ialah sebanyak RM 216,875,000. Setelah itu pihak Defendan telah tidak membayar pinjaman setelah 22 bulan. Pihak bank menuntut kembali wang mereka sebanyak RM 185, 536,908.64. Pihak Defendan berhujah menyatakan bahawa BBA adalah tidak sah kerana BBA adalah satu produk yang menipu rakyat. Defendan berhujah bahawa BBA adalah satu produk transaksi pinjaman dengan kadar tetap faedah dikenakan dan bukannya produk jualan. Pihak Defendan juga memohon rebate, ibra’ terhadap pinjamannya. Mahkamah memutuskan bahawa pihak Defendan adalah terikat dengan perjanjian yang telah dilakukan dengan pihak Plaintif. Maka dengan itu profit atau keuntungan yang diperolehi oleh pihak bank tidak boleh dijadualkan semula.

Keputusan hakim Mahkamah Sivil terhadap prinsip-prinsip kontrak dalam perbankan Islam adalah telah dijangka memandangkan mereka terlatih di dalam perundangan sivil tidak di dalam undang-undang Islam apatah lagi di dalam isu perbankan Islam yang banyak menggunakan

prinsip kontrak mu’amalah Islam. Apabila kes-kes perbankan Islam diputuskan, hakim akan merujuk terma-terma kontrak yang digunapakai di dalam undang-undang komersial dan disesuaikan dengan keesahan perbankan Islam.

Hakim sepatutnya lebih bijak membicarakan dan membincangkan berdasarkan ruh Islamiyyah dan perundangan Islam bagi menjamin bahawa transaksi perbankan Islam terus relevan dan sah diguna pakai. Hal ini tidak seharusnya berlaku kerana dari segi pembangunan perbankan Islam itu sendiri diterapkan prinsip-prinsip muamalat dan kontrak Islam tetapi apabila berlaku pertelingkahan maka terma-terma sivil digunapakai. Ini akan menyebabkan berlakunya permasalahan di dalam perlaksanaan dan penyelesaian di dalam perbankan Islam.

2.7 Isu Projek Perumahan Menjadi Terbengkalai

Antara punca-punca yang menyebabkan sesuatu projek perumahan menjadi terbengkalai di Semenanjung Malaysia adalah (Nuarrual Hilal Md. Dahlan: 2008);

1) Masalah kewangan yang dihadapi pemaju-pemaju. Punca kepada permasalahan ini adalah kelemahan pengurusan kewangan dan pembinaan pada pihak pemaju bagi menanggung kos dan membayar balik hutang mereka kepada pemiutang-pemiutang;

2) Kelonggaran pada pihak KPKT dalam meluluskan permohonan lesen pemaju perumahan. KPKT gagal untuk mendapatkan nasihat-nasihat dan pandangan- pandangan daripada pakar-pakar dalam meluluskan permohonan lesen pemaju perumahan.

3) Masalah penduduk setinggan yang dihadapi oleh pemaju termasuk masalah bagi mengusir mereka keluar dari tapak projek perumahan.

4) Pergaduhan dan perselisihan yang berterusan antara pemaju, pemilik tanah, pembeli, kontraktor, perunding dan pembiaya yang seterusnya menyebabkan masalah menyeleras dan mengkoordinasikan pemajuan dan aktiviti pembinaan.

5) Kekurangan koordinasi antara pihak berkuasa tanah, pihak berkuasa perancang, pihak berkuasa bangunan, pihak berkuasa perumahan dan lain-lain agensi teknikal dalam hal meluluskan permohonan untuk pemberimilikan tanah, kegunaan tanah, pecah sempadan tanah, kebenaran merancang, kelulusan pelan-pelan, kelulusan permohonan lesen pemaju perumahan dan pengeluaran Sijil Layak Menduduki (SLM) dan Perakuan Siap dan Pematuhan (SPP).

6) Praktik-praktik fraud pada pihak pemaju perumahan dengan mengarahkan arkitek dan jurutera untuk mengeluarkan tuntutan palsu bagi pengeluaran dan perumahan pembeli daripada pembiaya-pembiaya akhir secara salah.

7) Xxxxxxxxx atau kekurangan pengetahuan dan skil pada pihak pemaju dalam mengendalikan pemajuan projek perumahan.

8) Perlanggaran undang-undang secara meluas pada pihak pemaju di sepanjang proses pemajuan projek. Undang-undang ini adalah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan peraturan-peraturannya, Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (‘SDBA’), Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (‘UBBL’), dan garispanduan berkenaan dengan perancangan dan bangunan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa perancang dan pihak berkuasa bangunan.

9) Kelemahan penguatkuasaan pada pihak berkuasa tanah, pihak berkuasa perancang, pihak berkuasa bangunan, dan pihak berkuasa perumahan ke atas pemajuan projek- projek perumahan.

10) Ketiadaan sistem pembinaan projek perumahan yang lebih baik daripada apa yang ada sekarang, sebagai contohnya sistem ‘bina kemudian jual’.

11) Tiada syarat undang-undang yang menghendaki pemaju pemohon mendapatkan insuran pemajuan perumahan sebagai syarat bagi kelulusan permohonan lesen pemaju perumahan.

12) Kekurangan syarat undang-undang dan praktik yang membenarkan pembeli, KPKT, dan Pihak Berkuasa Tempatan menyelia, menyemak, menyemak silang dan mengawasi progress pemajuan projek perurmahan yang dilaksanakan oleh pemaju.

13) Tiada syarat undang-undang dan praktik yang mensyaratkan perlunya mendapatkan pengendorsan dan pengesahan daripada pembeli, KPKT dan Pihak Berkuasa Tempatan, ke atas setiap progres tuntutan yang dibuat oleh pemaju bagi pengeluaran dana pinjaman daripada pembiaya-pembiaya akhir.

14) Tiada peruntukan undang-undang tertentu yang mengawal pemulihan projek-projek perumahan yang mana ini merupakan salah satu daripada punca menyebabkan penyalahgunaan kuasa oleh pihak-pihak yang memulihkan projek-projek tersebut yang menyebabkan kerugian pada pihak pembeli.

15) Kegawatan ekonomi yang melanda Negara menyebabkan kawalan bank yang ketat ke atas kelulusan pinjaman perumahan dan pemajuan projek-projek perumahan yang mempengaruhi industri perumahan dan sector-sektor yang berkaitan.

16) Tiada peruntukan undang-undang yang mengawal pinjaman-pinjaman dan proses pembayaran hutang oleh institusi-institusi perbankan serta membuka kepada gejala penyalahgunaan kuasa pada pihak bank serta menyebabkan kerugian pada pihak pembeli.

17) Tahap kekebalan yang melampau yang dimiliki oleh Pihak Berkuasa Negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan daripada apa-apa tindakan undang-undang oleh pihak- pihak yang teraniaya, walaupun terbukti mereka ini telah lalai dan melanggar kewajipan untuk berjaga-jaga dalam melaksanakan peruntukan undang-undang dalam SDBA dan UBBL, menurut seksyen 95(2) daripada SDBA.

18) Kekurangan kakitangan professional, kekurangan latihan undang-undang dan teknikal, kekurangan kemudahan pejabat dan logistik pentadbiran pada pihak KPKT, Pihak Berkuasa Tanah, Pihak Berkuasa Tempatan, Pihak Berkuasa Perancang dan Pihak-pihak Berkuasa lain di Semenanjung Malaysia yang secara tidak langsung, umumnya, boleh menyebabkan sesuatu projek perumahan menjadi terbengkalai.

Antara masalah-masalah dan kesulitan-kesulitan yang ditanggung oleh para pembeli yang terlibat dalam projek-projek perumahan terbengkalai adalah (Nuarrual Hilal Md. Dahlan: 2008):

1) Para pembeli tidak mendapat pemilikan kosong unit-unit rumah yang telah dibeli daripada pemaju-pemaju pada tarikh yang telah ditetap di dalam perjanjian jual beli:

2) Pembinaan unit-unit rumah terhenti atau sebahagiannya tidak siap yang tidak boleh diduduki oleh para pembeli untuk jangka masa yang lama, biasanya, melainkan unit- unit rumah yang terbengkalai tersebut boleh dibaikpulih secepat mungkin.

3) Dalam masa projek-projek perumahan tersebut terbengkalai, para pembeli terpaksa membayar ansuran bulan pinjaman bank mereka sekiranya tidak unit-unit rumah yang telah dibeli itu boleh dilelong oleh pihak bank dan berkemungkinan para pembeli dijadikan bankrap oleh bank-bank mereka.

4) Seterusnya, disebabkan unit-unit rumah mereka telah terbengkalai dan tidak boleh diduduki, para pembeli terpaksa menyewa premis-premis lain dan dengan ini sudah tentu perbelanjaan bulanan mereka bertambah.

5) Ketidakmampuan para pembeli untuk membatalkan perjanjian jual beli yang dimasuki dengan pihak pemaju dan menuntut dikembalikan bayaran yang telah mereka buat kepada para pemaju kerana pemaju-pemaju tersebut mungkin telah melarikan diri ke luar Negara dan tidak mempunyai peruntukan kewangan yang mencukupi bagi memenuhi tuntutan-tuntutan pembeli-pembeli.

6) Banyak masalah dan kesulitan akan timbul apabila usaha-usaha bagi memulihkan projek perumahan mereka mula dilaksanakan. Masalah-masalah ini wujud kerana projek-projek ini telah lama terbengkalai dan memerlukan modal tambahan dan besar bagi memulihkannya.

7) Kesulitan-kesulitan bagi mendapatkan persetujuan dan kerjasama daripada para pembeli, pemaju, pembiaya akhir, bank, kontraktor, perunding, agensi teknikal, Pihak Berkuasa Tempatan, Pihak Berkuasa Tanah, Pihak Berkuasa Negeri dan Pihak Berkuasa Perancang bagi memulihkan projek-projek tersebut. Masalah-masalah undang-undang dan teknikal juga mungkin timbul apabila projek-projek tersebut hendak dipulihkan.

8) Kekurangan dana bagi melaksanakan pemulihan projek perumahan terbengkalai kerana baki dana pinjaman para pembeli yang masih ada pada tangan pembiaya- pembiaya akhir tidak mencukupi, para pembeli enggan untuk mengeluarkan perbelanjaan sendiri bagi menampung kos pemulihan dan tiada bantuan kewangan daripada mana-mana agensi serta berkemungkinan pihak-pihak yang berminat untuk memulihkan projek-projek menarik diri daripada meneruskan niat mereka kerana khuatir akan mengalami kerugian.

9) Para pembeli sendiri terpaksa menggunakan dana mereka sekiranya tiada mana-mana dana luar diperoleh bagi menampung kos pemulihan dan mereka sendiri mungkin terpaksa mengurus dan memulihkan projek-projek tersebut. Justeru, mereka akan berhadapan dengan pelbagai macam kesulitan dan masalah dalam memulihkan projek-projek perumahan terbengkalai mereka.

10) Para pembeli tidak mendapat apa-apa gantirugi dan pampasan daripada pemaju- pemaju perumahan terbengkalai kerana para pemaju tersebut berkemungkinan tidak mempunyai peruntukan kewangan yang mencukupi bagi menjana pemulihan projek- projek.

11) Disebabkan, berkemungkinan, tiada mana-mana pihak yang bersetuju untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai, ini boleh menyebabkan projek-projek tersebut terbengkalai untuk suatu tempoh yang tidak dapat dipastikan dan lama atau di dalam situasi-situasi tertentu, projek-projek tersebut mungkin tidak boleh dipulihkan langsung.

12) Kerugian-kerugian, sama ada dalam bentuk pekuniari mahupun bukan dalam bentuk pekuniari, yang dialami oleh para pembeli projek-projek perumahan terbengkalai dan

dalam masa pemulihan projek-projek tersebut, menunggu penyiapan sepenuhnya, berkemungkinan, ada di antara para pembeli yang telah mengalami perceraian, perpecahan rumah tangga, diberhentikan kerja, tekanan-tekanan dan kehilangan- kehilangan dalam pelbagai bentuk sama ada dalam bentuk material mahupun sebaliknya.

13) Disebabkan projek-projek perumahan menjadi terbengkalai dan ditambah dengan pelbagai komplikasi dan masalah akibat daripada terbengkalai, pemakaian undang- undang permahan, perancangan, pembinaan dan pemajuan dan penguatkuasaannya menjadi terbantut dan sia-sia, di atas kesusahan para pembeli. Lanjutan daripada permasalahan ini juga adalah ketidakupayaan para pembeli untuk mengambil tindakan undang-undang sendiri ke atas para pemaju yang telah mungkir kerana tindakan-tindakan ini mungkin tidak berkesan, tidak berfaedah dan tidak sesuai.

2.8 Kesimpulan

Setakat ini, berdasarkan kajian yang telah dibuat, tidak terdapat kajian atau penulisan yang membincangkan dan mengupas mengenai masalah-masalah BBA berkaitan terma-terma kontraknya khususnya elemen gharar. Projek-projek perumahan terbengkalai memberi impak terhadap kesahan pembiayaan perumahan Islam di bawah perjanjian BBA yang diamalkan kini. Kajian telah dibuat bagi menilai, memeriksa dan meneliti sama ada terma-terma yang terkandung di dalam kontrak perjanjian BBA yang diamalkan, benar-benar dapat menangani permasalahan- permasalahan di atas. Dengan perkataan lain, sama ada BBA benar-benar bebas daripada unsur- unsur gharar dalam pembelian unit-unit rumah daripada pemaju projek-projek perumahan dan

dapat melindungi kepentingan-kepentingan pihak-pihak yang terbabit dalam urusan jual beli unit-unit rumah daripada para pemaju.

Melalui kajian yang telah dijalankan, sekiranya diterima oleh jawatankuasa penilaian, penyelidikan dan hasil dapatan daripada kajian ini akan berupaya memaparkan senario sebenar tentang kekuatan dan kelemahan prosedur kontrak BBA yang diamalkan kini. Seterusnya, cadangan-cadangan penambaikan terma-terma BBA yang telah dibuat akan memantapkan lagi produk perbankan Islam di Malaysia.

BAB KETIGA: METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pengenalan

Penyelidikan merupakan suatu susunan aktiviti pengumpulan dan analisis data yang dirancang dengan teliti bertujuan mendapatkan dan memperkembangkan pengetahuan (Abd. Majid Konting: 1990). Setiap kajian mempunyai rekabentuk, skop, kaedah pengumpulan data dan penganalisaan data yang tertentu. Kajian berkisar aplikasi elemen pemikiran saintifik dalam penyelidikan Syariah yang telah dijalankan oleh penulis juga mempunyai rekabentuk, skop, kaedah pengumpulan dan penganalisaan data tertentu. Instrumen-instrumen tersebut penting dalam usaha menjelaskan sesuatu keadaan, menjawab persoalan kajian, menguji hipotesis kajian dan seterusnya bagi memperolehi pengetahuan baru. Kesahan dan kebolehpercayaan data dan maklumat yang diperolehi dapat dikenalpasti bagi mencapai objektif-objektif kajian.

Penyelidikan bertujuan mendapatkan kebenaran yang mempunyai unsur logik mengenai sesuatu fenomena, tetapi tidak bererti bahawa kebenaran yang diperolehi itu merupakan kebenaran yang muktamad (Xxxx Xxxxxx Xxx Xxxxx: 1995). Fakta- fakta baru atau yang tidak diperolehi sepanjang penyelidikan ini dijalankan mungkin akan timbul kemudiannya dan ini akan mengubah keputusan penyelidikan dan pengetahuan yang lumrahnya bersifat sentiasa berubah.

Mengikut perspektif kaedah sains sosial moden, untuk tujuan menjadikan sesuatu kajian itu bersifat logiko-empirikal (Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx: 1998), sebarang usaha mendapatkan maklumat tentang apa yang berlaku dan kebiasaannya merupakan sesuatu permasalahan. Selain

itu, keperluan menggunakan beberapa metod penyelidikan lapangan yang khusus juga merangkumi (i) metod soal selidik, (ii) temubual, (iii) observasi, (iv) persampelan dan (v) eksperimen . Secara holistiknya, metod penyelidikan merangkumi beberapa langkah tertentu termasuk:

1. Penentuan masalah yang hendak dikaji.

2. Pungutan fakta- fakta yang berkaitan dengan masalah kajian.

3. Pemilihan satu atau lebih kemungkinan-kemungkinan penyelesaian kepada masalah kajian.

4. Penilaian penyelesaian masalah kajian berdasarkan fakta- fakta yang dikumpulkan.

5. Memilih penyelesaian atau keputusan yang paling sesuai mengenai masalah kajian.

Namun demikian, beberapa garis panduan utama harus diberikan perhatian oleh seseorang penyelidik muslim (Xxxxx Xxx Xxxxxxx: 1983). Antaranya ialah, pertama; niat yang ikhlas untuk mencari keredhaan Allah semata-mata. Kedua; segala tindakan dan aktiviti terbabit dalam penyelidikan adalah berlandaskan Syariah. Ketiga; hasil atau natijah penyelidikan diharapkan mempunyai nilai kepenggunaan dan manfaat yang jelas. Ketiga-tiga garis panduan asas tersebut merupakan titik perbezaan jelas antara kriteria penyelidik muslim dan bukan muslim.

3.2 Rekabentuk Kajian

Kajian yang telah dijalankan adalah berdasarkan dua bentuk utama yang digarapkan bersama iaitu kualitatif dan kajian lapangan. Melalui kajian berbentuk kualitatif, penulis mengutamakan usaha untuk mencari dan memberikan keterangan. Data-data yang telah dikumpulkan dalam bentuk ayat atau kenyataan serta bukan berbentuk nombor atau numerik walaupun terdapat

keterangan yang merujuk kepada statistik. Dapatan yang terhasil daripada rekabentuk ini telah dipaparkan melalui kenyataan-kenyataan atau jadual-jadual bersesuaian yang dapat mengukuhkan pemerihalan penulis terhadap fenomena yang telah dikaji.

Bentuk kajian lapangan berasaskan temubual merupakan salah satu bentuk penyelidikan sosial. Temubual merupakan satu interaksi sosial bertujuan mengumpul maklumat bagi tujuan kajian ini. Sesi ilmiah bercorak perbualan terbuka dengan responden atau informen berotoriti berkenaan tema kajian telah dijalankan. Kaedah ini juga lebih merupakan usaha untuk mendapatkan keterangan tentang konsep dan pelaksanaan BBA di Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB) dan Bank Muamalat Malaysia dengan melakukan tinjauan berkaitannya.

Justeru, kajian ini tidak tertumpu ke arah pengutipan maklumat yang banyak. Sebaliknya, penulis berusaha untuk memperoleh maklumat berkualiti dengan memberikan tumpuan terhadap persoalan tentang prosedur dan terma-terma yang terkandung di dalam kontrak BBA. Sehubungan itu, kajian bertujuan untuk memberikan sumbangan yang praktikal kepada pembangunan produk perbankan Islam di Malaysia khusus pembiayaan perumahan Islam yang berlandaskan kerangka rekonstruktif melalui usaha penilaian semula kontrak BBA.

3.3 Xxxx Xxxxxx

Skop kajian merupakan perkara penting dalam sesuatu penyelidikan yang dibuat. Xxxx berperanan untuk membuat pemerhatian terhadap subjek kajian agar lebih terperinci dan hanya dikhususkan kepada subjek kajian semata-mata. Kajian hanya memfokuskan kepada Bank Islam Malaysia Berhad Cawangan Jitra, Kedah dan Bank Muamalat Malaysia Cawangan Alor Setar,

Kedah sebagai sampel utama. Institusi kewangan dan perbankan Islam lain tidak terlibat dalam kajian yang telah dijalankan.

Produk-produk perbankan Islam adalah pelbagai dan semakin bertambah dari sehari ke sehari, namun kajian hanya menghadkan kajian terhadap produk pembiayaan perumahan. Kontrak Bai’ Bithaman Ajil (BBA) merupakan konsep pilihan perbankan Islam dalam penawaran pembiayaan pembelian rumah yang telah siap dan yang masih dalam pembinaan.

Isu-isu berkaitan pembiayaan perumahan di bawah kontrak BBA meliputi banyak aspek. Kajian ini hanya tertumpu kepada prosedur dan terma-terma yang terkandung di dalam kontrak tersebut. Para penulis telah memberikan fokus utama terhadap elemen gharar yang kelihatan wujud dalam prosedur dan terma-terma BBA. Elemen gharar wujud apabila kes-kes perumahan terbengkalai berlaku dan menyebabkan kesahan kontrak BBA boleh dipertikaikan. Kajian ini cuba mencadangkan beberapa penambahbaikan perlu dalam prosedur dan terma-terma BBA agar sentiasa menepati prinsip dan sistem muamalat dan perbankan Islam.

3.4 Kaedah Pengutipan Data

Data ialah maklumat atau butiran yang dikumpulkan secara saintifik dengan tujuan menguji hipotesis atau menjelaskan objektif atau menjawab persoalan kajian (Neuman, W.Xxxxxxxx: 1997). Data diklasifikasikan berdasarkan sumbernya. Data primer iaitu data yang diperolehi daripada sumber asal iaitu al-Quran, fail-fail, nota-nota dan laporan-laporan daripada simpanan pihak BIMB dan Bank Muamalat. Hasil-hasil temubual tidak berformat dengan para pegawai

bank di Bahagian Pinjaman Perumahan BIMB dan Bank Muamalat turut menjadi data primer dalam kajian yang telah dijalankan.

Data sekunder diperolehi daripada bahan-bahan percetakan yang diterbitkan dan yang belum diterbitkan seperti buku ilmiah, jurnal-jurnal, rencana-rencana dan artikel-artikel berkenaan tajuk kajian. Manakala bahan yang belum diterbitkan seperti tesis-tesis penyelidikan peringkat Doktor Xxxxxxxx dan Xxxxxxx yang mempunyai kepentingan dengan tema kajian ini. Data kualitatif dalam bentuk maklumat, penilaian, tafsiran dan pendapat turut menjadi sumber otoriti dalam kajian penulis.

Di sini juga penulis menggariskan metodologi-metodologi kajian yang telah diaplikasikan bagi memperolehi maklumat dan data yang dapat menjamin kredibiliti kajian yang telah dijalankan. Metodologi kajian yang dijalankan adalah berkait rapat dengan peringkat dan aras kajian seperti berikut:

1) Peringkat asas membabitkan konsep-konsep perbankan Islam, gharar dan BBA. Kajian ini telah menggunakan pelbagai kaedah tertentu, seperti;

a. Kaedah analisis kandungan yang meneliti kerangka epistemologi sistem kewangan (persoalan sumber, sifat sesuatu ilmu dan neraca penilaian) yang digunakan seseorang sarjana/penyelidik Syariah.

b. Kaedah pensejarahan dan perbandingan yang meneliti asal usul sistem perbankan Islam serta perkaitannya.

c. Kaedah penelitian sosiologi yang meneliti latar belakang masyarakat seperti aspek sosio-politik, struktur, ekonomi dan institusi tertentu (seperti institusi

kewangan dan perbankan Islam) yang mempengaruhi penghasilan sesuatu produk perbankan.

d. Kaedah penelitian pendidikan yang meneliti secara mendalam tentang peranan, sifat dan kaedah institusi yang bertanggungjawab menghasilkan sesuatu produk perbankan Islam berdasarkan prinsip-prinsip muamalat.

2) Seterusnya kajian menggabungkan beberapa dimensi disiplin yang terkandung dalam muamalat seperti Usul al-Fiqh dan Maqasid Syariah serta elemen-elemen larangan dalam muamalat. Oleh sebab itu bersesuaian dengan sifat multi-dimensi ini, kajian ini telah menggunakan pelbagai metodologi khusus untuk tujuan pengumpulan data iaitu;

i) Metod Kepustakaan

Bagi membentuk landasan konsep dan teori bagi kajian ini, maka rujukan perlu dibuat terhadap bahan-bahan semasa yang terdapat dalam depositori perpustakaan dalam tajuk yang berkaitan. Di samping bahan-bahan literatur dalam simpanan perpustakaan, dokumen-dokumen penting dan rasmi seperti laporan penyelidikan, kes undang-undang, undang-undang bertulis dan laporan- laporan lain, jurnal-jurnal dan majalah-majalah ilmiah, statistik, dokumen-dokumen rasmi berkaitan BBA, seperti sampel-sampel perjanjian pinjaman secara BBA daripada Bank Islam

(M) Berhad, Bank Muamalat (M) Berhad juga merupakan data-data penting bagi kajian ini.

Metod ini membantu penulis dalam membuat literature review terhadap tema kajian. Peringkat pertama sebelum memulakan kajian setelah terhasil persoalan kajian iaitu tentang keperluan penelitian semula terma-terma BBA. Penulis telah mengkonsepsikan persoalan kajian dengan

cara meninjau dan meneliti secara mendalam persoalan kajian dan persoalan-persoalan lain. Seterusnya mengaitkan persoalan kajian dengan implikasi daripada perumahan terbengkalai terhadap kesahan BBA yang mengandungi elemen gharar. Tinjauan literatur berfungsi untuk membentuk kerangka kajian dan menyenaraikan bibliografi awalan berkaitan pernyataan dan persoalan kajian penulis. Data berkaitan konsep, perkembangan sejarah perbankan Islam dan prosedur BBA telah dikumpulkan.

Kaedah pengumpulan data bersifat primer dan sekunder yang berkaitan telah dikumpulkan disaring, ditafsir dan dianalisis. Selain itu, sasaran khusus penulis ialah penulisan-penulisan yang membahaskan berkaitan produk BBA dan permasalahannya secara teorikal. Tinjauan literatur juga telah membantu dalam memahami secara mendalam serta membiasakan diri penulis dengan istilah yang sering digunakan dalam muamalat. Begitu juga, penulis dapat memahami teori-teori, sumber-sumber data dan kaedah-kaedah yang pernah digunakan oleh pengkaji-pengkaji sebelum ini dalam mengumpul dan menganalisis data.

ii) Metod Kajian Lapangan

Data-data utama diperolehi melalui kajian lapangan. Data-data utama diperolehi melalui temubual secara mendalam (in-depth interview). Temubual atau soal-jawab di antara dua atau lebih secara bersemuka dengan responden bagi mendapat maklumat secara literal. Maklumat tentang prosedur BBA dan permasalahan projek perumahan terbengkalai telah dikumpul. Kajian ini telah membantu penulis merungkai pengalaman dan realiti penawaran produk BBA di BIMB dan Bank Muamalat untuk memahami hubungan dan permasalahan sebenar. Seterusnya, penulis telah membina teori berkaitan pengalaman berkenaan. Penulis telah menggunakan alat perakam

elektronik dengan kebenaran informan di samping pen dan kertas. Penulis telah menggunakan kaedah temubual tidak berformat bagi memudahkan pihak responden memberikan respon secara terbuka. Beberapa responden terlibat ialah;

(i) Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx, Pengurus, Bank Muamalat Malaysia, Cawangan Alor Setar, Wisma PKNK.

(ii) Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, Pegawai Pinjaman Perumahan, Bank Muamalat Malaysia Cawangan Alor Setar, Wisma PKNK

(iii) Encik Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Pengurus Cawangan, BIMB, Cawangan Jitra,Kedah

(iv) Puan Syarifah Nor Sharizam, Pegawai Pinjaman Perumahan, BIMB, Cawangan Jitra, Kedah.

(v) Dato’ Xxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxx Xxxxx, Mufti Kerajaan Negeri Kedah.

(vi) Xxxxx Xxxxxx Xxx, Timbalan Mufti, Jabatan Mufti, Negeri Perlis

Xxxxxx telah mengkhususkan responden-responden di atas dan telah menggunakan beberapa kaedah utama;

1) Mengadakan temujanji dengan setiap responden yang telah ditemuduga bagi memastikan mereka dapat meluangkan masa yang terbaik untuk proses temuduga.

2) Penyelidik-penyelidik telah membahagikan proses temubual ini kepada dua sesi yang utama, dimulakan dengan (i) sesi pengenalan yang menjelaskan maksud dan tujuan kajian secara tidak langsung yang telah merapatkan hubungan antara penulis dengan orang yang ditemubual, (ii) sesi temuduga sebenar yang lebih serius dan berfokus kepada isi kandungan sebenar kajian ini dibuat.

3) Untuk memastikan kebolehpercayaan maklumat dan kedudukan orang ditemuduga tidak terjejas, penyelidik-penyelidik akan memaklumkan kepada mereka objektif kajian dan menyediakan borang persetujuan yang mengambilkira etika persetujuan berpengetahuan (informed consent) seperti mana ditegaskan di dalam code of ethical conduct for research involving humans.

4) Temuduga akan dilakukan secara terancang dengan menggunakan pita rakaman dan catatan, yang kemudiannya dipindahkan ke dalam bentuk transkrip penulisan.

5) Soalan yang agak rapi dan terancang telah disediakan terlebih dahulu. Di samping juga, terdapat beberapa soalan spontan yang digunakan akibat daripada beberapa isu dan jawapan yang diberikan oleh orang ditemuduga.

6) Kesemua orang yang ditemuduga adalah merupakan kakitangan yang memegang jawatan khusus dan mempunyai otoriti di dalam pengurusan pinjaman perumahan. Hal ini dilakukan demi untuk memastikan data-data yang diperoleh adalah tepat, asli dan boleh menjadi sumber rujukan utama.

7) Isi kandungan temuduga ini telah dipastikan agar ianya lebih bersifat menjurus kepada skop dan tumpuan kajian.

8) Proses pengumpulan data melalui temuduga dan pemerhatian kerap kali dibantu dengan pengumpulan data dokumen rasmi yang berupa laporan mesyuarat, minit mesyuarat, pamplet, brosur dan sebagainya yang dikategorikan sebagai dokumen sulit.

9) Kaedah tringulasi telah digunakan bagi memastikan kesahan dan kebolehpercayaan data yang terkumpul melalui temuduga. Melalui kaedah ini penyelidik tidak hanya bergantung kepada maklumat yang diberikan oleh seorang anggota koleksi sahaja,

sebaliknya merujuk kepada anggota lain supaya data yang diperoleh adalah tepat dan konsisten.

3.5 Kaedah Penganalisisan Data

Penulis telah melalui proses mengesan dan mengenalpasti bentuk dalam taburan data kemudiannya mengenalpasti corak setiap bentuk serta hubungan antaranya bagi membuat interpretasi di sebalik apa yang berlaku. Penulis juga telah melakukan penelitian, penilaian, penyusunan, pengkategorian dan perbandingan terhadap keseluruhan taburan data kualitatif yang telah dikumpul.

Secara umumnya analisis data secara kritikan luaran telah dilakukan bagi memastikan sumber dan input itu samaada salah atau benar. Manakala kritikan dalaman turut dilakukan untuk memastikan data dan fakta munasabah dan rasional atau sebaliknya. Kedua-kedua bentuk analisis adalah berasaskan bahan yang asal dan asli serta sahih untuk dijadikan sandaran kajian. Analisis bahan-bahan sumber rujukan yang berbentuk primer dan sekunder telah dibuat untuk mendapatkan maklumat dan data komprehensif bagi memenuhi objektif kajian ini.

Penganalisisan data menggunakan kaedah analisis kandungan (content analysis) dan kaedah analisis hukum yang biasanya digunapakai oleh kalangan fuqaha Islam di dalam membuat penilaian terhadap sesuatu fatwa yang dikeluarkan oleh seseorang fuqaha yang lain. Ianya akan meneliti secara terperinci terhadap alasan, kaedah pemetikan hukum dan sumber rujukan yang digunakan dalam sesuatu karya yang dipilih, dan dalam kontek kajian ini penelitian khusus telah

diberikan kepada metodologi penyelidikan yang diaplikasi oleh xxxxxx. Di samping itu, turut diaplikasikan juga tiga metod penganalisaan secara khusus seperti berikut:

i) Metod Induktif

Penulis mempunyai kecenderungan untuk menganalisis data secara induktif. Oleh sebab itu, penulis tidak meneroka data untuk dijadikan bukti bagi menerima atau menolak hipotesis yang menjadi pegangan sebelum kajian ini dilakukan. Penulis turut membina pengetahuan tentang fenomena daripada cebisan-cebisan maklumat yang diperolehi melalui proses pengumpulan data, dan telah membina teori, konsep, model atau falsafah daripada cebisan-cebisan data tersebut. Justeru, teori yang terhasil adalah daripada proses “bottom up” dan bukan “top down”.

Melalui pendekatan ini, penulis telah mengumpul maklumat secara berterusan bagi menjelaskan atau menghuraikan tajuk kajian. Kemudian mencari hubungan-hubungan yang wujud antara fakta-fakta atau bukti-bukti yang terkumpul untuk mengenali bentuk-bentuk khusus bagi merumuskan gagasan pemikiran atau hipotesis bagi kajian ini. Dalam kata lain, penulis telah bermula dengan data-data yang terhad dan berasingan serta umum , seterusnya penelitian telah dibuat sehingga persoalan kajian menjadi lebih khusus dan jelas. Proses mempersoal dan mencari hubungan telah dilakukan sehingga penulis dapat merumuskan, membuktikan hipotesis dan menjelaskan objektif kajian ini.

Penulis telah membuat rumusan berbentuk teori umum bahawa elemen gharar yang terkandung dalam prosedur dan terma-terma BBA menyebabkan tiada pembelaan terhadap pengguna yang terpaksa terus membayar walaupun rumah terbengkalai pembinaannya. Elemen gharar juga

menyebabkan pihak pemaju dan pihak bank berlepas tangan untuk bertanggungjawab terhadap masalah yang dihadapi pengguna. Berasaskan fakta yang jelas tentang kriteria gharar yang terkandung di dalam BBA, penulis telah menggariskan beberapa cadangan penambahbaikan terhadap prosedur dan terma-terma perlu dalam BBA. Cadangan-cadangan yang diberikan dalah dengan satu matlamat untuk memastikan sistem perbankan Islam terus mantap dan berdaya saing dalam menghadapi cabaran ekonomi global.

ii)Metod Deduktif

Kaedah ini bermaksud cara menganalisis data berdasarkan kepada pola berfikir bagi mencari pembuktian dan menggunakan dalil-dalil umum terhadap dalil-dalil yang khusus. Metod ini telah digunakan dengan meluas dalam kajian ini. Xxxxxxx, teori yang terhasil adalah daripada proses “top down” ke “bottom up”.

Pendekatan di sini, penulis telah menggunakan teori atau gagasan fikiran yang ada untuk melihat fenomena yang berlaku dan bagi membantu dalam pengumpulan data, seterusnya menjelaskan fenomena dan permasalahan kajian. Ia telah membantu penulis melihat atau memperolehi natijah khusus daripada pengkajian terhadap tema kajian. Aspek produk BBA merupakan instrumen penting dalam pembiayaan perumahan Islam. Namun, kegagalan pelaksanaan BBA berteraskan sistem muamalat yang berorientasikan konsep keadilan sebenar, menyebabkan masyarakat mula hilang kepercayaan kepada perbankan Islam umumnya dan BBA khususnya.

Konsep kewangan dalam Islam menekankan penggunaan kemudahan kewangan yang ada untuk keuntungan yang dapat dirasai oleh ramai pihak. Dalam sistem perbankan konvensional, pihak

bank hanya mendapat faedah keatas pinjaman yang dibuat untuk perniagaan manakala perbankan Islam menekankan konsep perkongsian keuntungan dan risiko. Kaedah ini dilihat lebih adil kerana pihak bank dan pengguna berkongsi untung rugi.

iii)Metod Komparatif

Metod ini terdapat dua bentuk iaitu perbandingan dan kontrastif . Merujuk bentuk perbandingan diaplikasikan bertujuan mencari persamaan dan perbezaan antara unsur yang serupa daripada sumber yang berlainan melalui kaedah perbandingan deskripsi dua unsur tersebut. Penemuan hasil daripada perbandingan yang dibuat, penulis telah menjadikannya rumusan dan asas cadangan bagi kajian ini. Manakala bentuk kontrastif pula, lebih fokus kepada implikasi persamaan dan perbezaan antara dua unsur terbabit. Falsafah kajian bentuk ini ialah persamaan mewujudkan kemudahan dan perbezaan membawa kepada kesukaran realisasi gagasan atau cadangan sesuatu usaha penambahbaikan.

Pendekatan ini penting dalam melihat dan mengenali bentuk-bentuk yang terkandung di dalam taburan data-data , khususnya konsep dan prinsip aqad yang terkandung di dalam fiqh muamalat dan aplikasinya di perbankan Islam masa kini. Begitu juga, analisa perbandingan gharar dalam prosedur dan terma-terma BBA dan implikasinya terhadap pengguna. Data-data ini akhirnya telah dirumus dan dibuat kesimpulan. Data tentang isu-isu perumahan terbengkalai dan BBA dalam perundangan Di Malaysia turut disaring secara sistematik dan dirumuskan tentang implikasinya terhadap kontrak BBA.

3.6 Kesimpulan

Penyelidikan secara umumnya boleh diertikan sebagai suatu sistem kegiatan yang berterusan bertujuan untuk mengumpul dan menganalisis data bagi menjelaskan sesuatu keadaan (Xxxxx Xxxxx: 1993). Subjek kajian juga akan terus dikaji namun mungkin melalui perspektif yang berbeza. Kajian yang berterusan bermatlamat untuk memperkemaskan pengetahuan tentang subjek dan sekaligus turut meluaskan sempadan ilmu pengetahuan dalam disiplin berkenaan.

Penulis berpendapat kebenaran yang dicari bukanlah hanya berdasarkan kepada kaedah dan pendekatan yang digunakan. Namun aspek sumber dan bahan rujukan penyelidikan merupakan elemen utama dalam penentuan hasil kajian yang mempunyai nilai kesahan dan kebolehpercayaan. Kedua-dua nilai tersebut perlu dipastikan dan dipantau sentiasa oleh setiap penyelidik. Penulis berpandangan metodologi penyelidikan yang berdasarkan strategi di sini bukan sekadar perancangan semata-mata, bahkan meliputi nilai-nilai peribadi dan piawaian tindakan dan pemikiran penyelidik dalam menjalankan penyelidikannya.

Umat Islam perlu diingatkan bahawa sebagai agama, kesempurnaan Islam hanya boleh dicapai melalui pematuhan dan penerimaan keseluruhan prinsip yang didokong oleh undang-undang Islam, iaitu Syariah khususnya bidang muamalah. Masyarakat Islam di Malaysia khasnya berharap agar dapat melanggan produk pembiyaan perumahan secara Islam yang mencapai tahap yang ideal. Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan pengguna yang ingin urus niaga kewangan mereka bebas daripada riba dan gharar.

Menjadi sebahagian daripada jalan keluar kepada halangan-halangan tersebut, pengkajian dan semakan semula terma-terma BBA telah dijalankan secara efektif dan sistematik bagi tujuan penambahbaikan. Justeru, institusi perbankan Islam di negara ini perlu memastikan prosedur dan terma-terma BBA jelas mematuhi Syariah.

BAB KEEMPAT: HASIL KAJIAN

4.1 Pendahuluan

Urusan muamalat adalah sebahagian daripada tuntutan agama Islam dalam mengatur kehidupan umat. Asas-asas Syariah yang berteraskan al-Quran dan al-Sunnah menjadi sandaran utama dalam mentafsirkan kehendak dan keperluan manusia yang sering berubah-ubah dari semasa ke semasa. Dalam konteks meraikan kehendak dan amalan semasa berhubung dengan muamalat, Syariah sama sekali tidak menyempitkan keadaan dengan hanya merujuk kepada al-Quran dan al-Sunnah. Ijtihad para ulama diperlukan untuk memperincikan hukum sesuatu perkara yang digambarkan secara umum oleh kedua-dua sumber utama tersebut. Ruang lingkup ijtihad para ulama sudah pastinya berasaskan sumber utama dengan melihat realiti kehidupan yang lebih praktikal dan sejajar dengan kehendak Syariah.

Perumahan merupakan komponen yang penting di dalam kehidupan manusia. Syariat Islam mengklasifikasi perumahan sebagai satu elemen keperluan asas atau sering diistilahkan sebagai keperluan daruriyat manusia. Keperluan daruriyat bermaksud keperluan untuk memelihara agama (ad-din), nyawa (an-nafs), keturunan (an-nasl), harta (al-mal) dan keintelektualan (al- ‘aql) seseorang Muslim. Bahkan ahli-ahli ekonomi Barat juga akur tentang kepentingan perumahan di dalam kehidupan. Kebanyakan mereka merujuk perumahan sebagai keperluan hidup minima individu selain makanan, air untuk minuman dan sanitasi, kesihatan serta pendidikan. Ringkasnya, kebanyakan daripada kita bersetuju bahawa perumahan merupakan salah satu komponen keperluan asas hidup manusia.

Selain menjadi keperluan asas utama setiap individu, perumahan juga sering menjadi fokus atau unsur yang penting di dalam dasar pembangunan ekonomi sesebuah negara. Menurut perspektif Islam, tanggungjawab memenuhi keperluan perumahan untuk rakyat diletakkan di atas bahu pihak pemerintah. Ini kerana matlamat sesebuah negara di dalam Islam ialah menyediakan keperluan-keperluan asas untuk rakyatnya. Di samping memenuhi keperluan terhadap rakyat, perumahan juga memberikan kesan yang positif terhadap pertumbuhan ekonomi Islam. Di antara kesan-kesan positif tersebut adalah:-

1. Dapat memenuhi keperluan individu secara sederhana

2. Dapat memenuhi tanggungjawab sosial terhadap masyarakat

3. Dapat menyediakan keperluan untuk generasi akan datang

4. Dapat memelihara perkembangan industri perumahan.

Penyediaan perumahan yang sempurna dan memenuhi keperluan rakyat mempunyai intergrasi yang positif terhadap pembangunan ekonomi sesebuah negara. Lantaran itulah ia sering menjadi tumpuan pihak kerajaan terutamanya di dalam pembentukan dasar pembangunan ekonomi negara.

Malaysia, sebagaimana kebanyakan negara-negara lain juga turut berusaha menyediakan perumahan yang mencukupi, berkualiti dan mampu dibeli atau disewa oleh rakyatnya terutamanya golongan yang berpendapatan rendah. Untuk itu pihak kerajaan telah melaksanakan pelbagai langkah dan dasar. Penekanan dan bantuan kerajaan untuk memenuhi keperluan terhadap perumahan meliputi di kedua-dua aspek penawaran perumahan dan aspek permintaan terhadap perumahan.

Aspek penawaran perumahan, kerajaan bertindak menyediakan bilangan rumah yang mencukupi untuk seluruh rakyat yang memerlukan di samping menyalurkan dana bagi membantu pemaju- pemaju perumahan menyiapkan projek-projek perumahan yang telah dirancang. Melihat kepada aspek permintaan pula, kerajaan sentiasa mengambil langkah untuk memastikan permintaan terhadap perumahan tidak dihadkan oleh faktor ketidakmampuan orang ramai.

Untuk itu satu garis panduan telah dirangka dan diperkenalkan oleh Bank Negara Malaysia. Garis panduan tersebut memerlukan bank-bank perdagangan dan syarikat-syarikat kewangan memberi komitmen di dalam membiayai kredit perumahan kepada individu. Selain itu kerajaan juga menubuhkan Cagamas Berhad pada tahun 1986 untuk menyediakan produk kewangan dan perkhidmatan yang boleh memperbaiki pemberian kredit perumahan khususnya bagi kumpulan berpendapatan rendah.

Di negara ini permintaan untuk kredit perumahan secara majoritinya diuruskan oleh institusi- institusi kewangan. Institusi-institusi kewangan yang menawarkan kredit perumahan merangkumi bank-bank perdagangan dan syarikat-syarikat kewangan. Kredit perumahan yang ditawarkan oleh institusi-institusi kewangan ini boleh dibahagikan kepada dua jenis. Pertama, kredit perumahan yang ditawarkan oleh bank-bank perdagangan konvensional. Kredit perumahan tersebut lumrahnya dikenali sebagai skim pinjaman perumahan secara konvensional. Manakala jenis kredit perumahan yang kedua ialah yang ditawarkan oleh Sistem Perbankan Islam. Kredit tersebut sering dirujuk sebagai skim pembiayaan perumahan secara Islam.

4.2 Pelaksanaan Konsep Syariah Dalam Kontrak Jual Beli

Islam lebih menekankan kepada entiti masyarakat yang bersatu, dikenali sebagai ummah berbanding dengan individu. Ini bermakna kebajikan dan pengukuhan entiti ummah adalah lebih penting dalam kehidupan manusia. Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna terdapat pengekangan terhadap keinginan individu untuk menggembangkan hartanya dengan perniagaan.

Islam menggalakkan umatnya untuk berkecimpung dalam bidang perniagaan, Nabi Xxxxxxxx

s.a.w sendiri adalah seorang peniaga, namun keadilan dan kesamarataan bagi masyarakat hendaklah menjadi faktor utama dalam perniagaan. Kekayaan itu tidak dikira sebagai sesuatu yang negatif tetapi satu rahmat dari Allah s.w.t maka adalah menjadi tanggungjawab manusia untuk menggunakan harta tersebut untuk kebaikan sejagat. Dari segi pemilikan harta pula, terdapat dua jenis pemilikan iatu:

i) Pemilikian Bersama – kemudahan asas seperti air, udara, api dan sebagainya.

ii) Pemilikian Individu – rumah, barangan persendirian, kenderaan dan lain-lain.

Secara umumnya pembahagian harta atau aset boleh dikategorikan kepada aset nyata dan aset tidak nyata . Al-a’in dan al-nuqud adalah termasuk dalam kategori aset nyata manakala al- manafi`, al-duyun dan al-huquq al-maliyah temasuk dalam kategori aset yang tidak nyata. Pada pandangan ulama, semua aset samada nyata atau tidak nyata harus dijual beli berdasarkan kepada kriteria berikut;

i. Bernilai

ii. Halal

iii. Tiada elemen riba

iv. Tiada elemen gharar

Jika kriteria di atas dipenuhi, maka sesuatu aset itu boleh dijual beli setelah sempurna rukun dan syaratnya. Walau bagaimana pun ulama masih berbeza pendapat dalam mengenal pasti sejauh mana aset tersebut bebas daripada elemen riba dan gharar. Kedua-dua perkara inilah yang menjadi punca kepada perbezaan pandangan di kalangan ulama dalam menentukan hukum.

Ulama bersepakat mengharuskan jual beli aset yang bersifat al-a’in. Cuma mereka berbeza pandangan dalam mengharuskan jual beli aset yang bersifat al-manafi`, al-al-huquq, al-nuqud dan al-duyun. Perbezaan pandangan ini adalah disebabkan berbezanya penafsiran mereka dalam mengklasifikasikan aset tersebut sebagai harta yang boleh dijual beli dan syarat-syarat yang mereka tentukan.

Al-manafi` dan al-huquq tidak dianggap sebagai aset atau harta kerana ia tidak bersifat maddiy (berjisim) yang boleh disimpan dan kekal zatnya. Pandangan majoriti ulama, bahawa al-manafi` dan al-huquq al-maliyah adalah harta kerana ia boleh disimpan dan diperlihara dengan memelihara zat atau sumbernya. Tambahan pula tujuan sebenar memiliki sesuatu aset atau huquq maliyah adalah untuk memperoleh manfaatnya bukan aset itu sendiri. Atau dengan kata lain kegunaan ke atas aset adalah tujuan sebenar di sebalik memiliki aset.

Al-huquq amat luas maknanya. Ia telah menjadi perbahasan di kalangan ulama dalam memberikan pengertian yang jelas tentang al-huquq. Pelbagai pandangan dan teori dikemukakan

dalam mencari penyelesaian terbaik untuk mengenal pasti al-huquq yang dianggap sebagai harta dan al-huquq yang dianggap bukan harta. Semua ini adalah bergantung kepada ijtihad para ulama dengan mengaitkannya kepada asas-asas Syariah yang sedia ada serta kepada faktor luaran seperti ‘urf iqtisodi (kehendak persekitaran ekonomi) dan sebagainya.

Konsep Syariah yang dilaksanakan dalam produk industri perbankan kini semakin bertambah dan meluas setelah wujudnya persaingan antara pengamal pasaran peringkat tempatan dengan pengamal pasaran antarabangsa. Jika sebelum ini banyak produk-produk perbankan Islam menggunakan konsep Syariah yang terhad seperti murabahah, BBA, Bai’ Inah dan Bai al-dayn, kini banyak konsep-konsep Syariah yang lain yang diguna pakai seperti ijarah, mudharabah, musyarakah, tawarruq dan sebagainya.

Perkembangan ini melihatkan bahawa pengamal perbankan Islam kini semakin bersedia dan memahami keperluan kepada mempertingkatkan kepelbagaian produk bagi memenuhi kehendak pelanggan yang memerlukan kepada produk-produk kewangan Islam yang patuh Syariah. Selain initiatif pengamal pasaran, para ulama Syariah juga mula menunjukkan kefahaman mereka terhadap struktur-struktur produk yang lebih kompleks dan pelbagai.

Bagi menangani isu-isu semasa muamalat, ulama Fiqh mengambil kira secara serius perkara asas dalam tradisi istinbat al-ahkam (kaedah perumusan hukum) seperti soal halal-haram, riba, gharar, maslahah, dan maqasid syar`iyyah. Namun begitu, dalam menjalankan tanggungjawab ini, ulama sentiasa mengambil pendekatan seimbang antara aspek teori dengan amalan dan antara pematuhan prinsip Syariah dengan `urf al-iqtisadiyyah (amalan kebiasaan aktiviti

ekonomi). Dalam konteks ini, terdapat kaedah Fiqh, “Tidak boleh dinafi atau diengkar perubahan sesuatu hukum kerana perubahan masa”.

Kaedah ini membawa mesej jelas bahawa hukum akan berubah dengan perubahan budaya dan cara hidup manusia. Dalam bidang perniagaan, kaedah perniagaan juga akan terus berubah bersama-sama dengan kemajuan zaman dan tamaddun manusia itu sendiri. Kaedah Fiqh menyatakan “perkara yang menjadi amalan dalam kalangan peniaga merupakan pengikat antara mereka”.

Kegagalan memberikan respon yang tepat terhadap perubahan ini akan menyebabkan berlakunya ketidakadilan. Interpretasi dan implementasi undang-undang sewajarnya berubah dengan perubahan masa, tempat, keadaan, dan adat. Pengabaian fakta ini mengakibatkan ketidakadilan kepada Syariah dan menyebabkan banyak kesukaran dan kepayahan. Objektif Syariah yang unggul ialah memelihara kepentingan dan kebajikan manusia dalam segala aspek kehidupan.

Kontrak yang diamalkan dalam kewangan Islam umumnya terbahagi kepada dua jenis kontrak iaitu kontrak yang bersifat `uqud musamma dan uqud mustajiddah. Xxxxxxx yang lahir daripada

`uqud musamma lazimnya mudah dilaksanakan kerana segala syarat-syarat yang perlu ada pada kontrak tersebut telah dibahaskan oleh para ulama Fiqh terdahulu seperti jual beli, ijarah, salam dan sebagainya. Sementara kontrak yang bersifat mustajiddah, maka ia perlu kepada takyif fiqhi yang jelas dan ijtihad secara kolektif agar perlaksanaannya lebih menepati asas-asas Syarak. Lazimnya kontrak yang bersifat mustajiddah lebih banyak diamalkan dalam konteks kewangan

semasa seperti murabahah li al-amir bi al-syira’, ijarah muntahiyah bi tamlik, musyarakah mutanaqisah, qard, mudharabah, wakalah bi istithmar dan sebagainya.

Dalam mempertimbangkan uqud mustajiddah beberapa perkara utama harus diambil kira dan yang perlu dipatuhi dalam pembentukan apa-apa konsep `uqud mustajiddah. Perkara-perkara penting tersebut ialah:

1. Tujuan melaksanakan kontrak baru tersebut adalah bagi memenuhi keperluan yang masyru`ah

yang diharuskan serta atas dasar maslahah mu’tabarah.

2. Ia hendaklah bebas daripada riba, gharar fahisy, ghisy, tadlis, daripada memakan harta secara batil, tidak memudharatkan salah satu pihak atau mengakibatkan kehilangan hak seseorang.

3. Ia tidak bercanggah dengan nas atau ijmak yang jelas.

4. Kontrak baru boleh terbina sama ada berbentuk baru dan tidak menyerupai mana-mana uqud musamma yang sedia ada dalam Syarak atau menyerupai uqud yang sedia ada dalam fiqh tetapi berbeza dari segi syarat. Dalam keadaan di mana syaratnya berbeza, maka pada ketika ini syarat tersebut ialah:

1. Jika ia menggugurkan syarat yang dinaskan maka hukumnya haram.

2. Jika ia menggugurkan syarat yang merupakan ijtihad para ulama maka hukumnya bergantung kepada:

a. kewujudan `illah syarat tersebut. Contohnya syarat mudharib mesti seorang muslim diwujudkan kerana terdapat kesangsian bahawa seorang bukan muslim tidak memelihara soal riba dan perkara haram, tetapi dengan wujudnya aktiviti pengawasan

kegiatan perniagaan, rekod dan perakaunan, kesangsian tersebut tidak lagi timbul. Oleh itu pengguguran syarat ini tidak menjejaskan kontrak.

b. `uruf yang berkaitan. Contohnya garam pada masa silam dikategorikan sebagai al- makilat, tetapi pada masa kini ia dikategorikan sebagai al-mauzunat.

c. Persekitaran ekonomi semasa. Contohnya logam-logam lain seperti besi dan tembaga yang dijadikan sebagai alat perantara pertukaran digantikan dengan mata wang diharuskan ketika matawang yang diguna pakai adalah dinar dan dirham.

3. Jika syarat yang wujud dalam kontrak baru tidak diketahui dalam perbahasan fiqh yang terdahulu, maka syarat tersebut harus selagi ia mengandungi kemaslahatan pihak-pihak berkontrak dan tidak membatalkan atau menafikan tujuan kontrak . Syarat tersebut dianggap fasid dan menjejaskan kontrak jika ia membawa kepada perkara haram dan menafikan tujuan kontrak.

Amalan kewangan Islam melibatkan aktiviti-aktiviti kewangan yang dilakukan berdasarkan falsafah, prinsip dan konsep yang digariskan dalam Syariah. Amalan kewangan Islam semasa dibangunkan dengan beberapa asas penting bagi memastikan kepatuhannya kepada hukum Syarak. Asas-asas utama tersebut ialah:

i. Bebas daripada amalan riba

ii. Meminimakan gharar

iii. Bebas daripada unsur judi.

Para ulama juga pada dasarnya sepakat berhubung dengan keperluan menghindari unsur gharar dalam aktiviti muamalat. Namun begitu, para ulama dalam membahaskan tentang gharar, memberikan definisi gharar yang berbagai. Penghapusan unsur perjudian dalam aktiviti muamalat Islam merupakan perkara yang disepakati oleh semua ulama kerana terdapat dalil yang jelas terhadap pengharamannya.

Definisi gharar yang dihuraikan oleh xx-Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx dan al-Syarqawi adalah definisi yang menyeluruh kerana ia mencakupi cabang-cabang Fiqh yang dibahaskan oleh para ulama di bawah perbahasan gharar. Perbahasan mengenai gharar yang terdapat dalam penulisan-penulisan ulama terdahulu lebih menumpukan kepada gharar dalam jual beli. Para ulama membahaskan bahawa gharar dalam jual beli boleh berlaku dalam beberapa aspek. Gharar dalam muamalat boleh berlaku pada akad, tukaran (`iwadh) dan tempoh.

Sebahagian ulama membahagikan gharar dalam muamalat kepada tujuh aspek manakala sesetengah yang lain pula menyatakan terdapat sepuluh jenis gharar yang ditegah dalam jual beli. Namun begitu kefahaman yang dapat dinukilkan daripada perbahasan ulama tentang gharar dalam jual beli menjuruskan kesimpulan umum bahawa unsur gharar sangat ditegah dalam muamalah Islam.

Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan pengguna yang ingin berurus niaga yang bebas daripada unsur-unsur riba, gharar dan lain-lain elemen yang tidak dibenarkan oleh Islam. Perbankan Islam di negara ini telah memperkenalkan beberapa akad pembiayaan jangka sederhana dan panjang dalam pemilikan harta kepada pelanggan berasaskan

prinsip-prinsip kewangan Islam. Produk berasaskan prinsip al-Bay’ Bithaman al-Ajil (BBA), musyarakah mutanaqisah (MM) dan al-Ijarah Thumma al-Bai’ (AITAB) merupakan instrumen pembiayaan pemilikan harta seperti saham, rumah, tanah, kenderaan, kilang dan lain-lain.

4.3 Kontrak BBA dalam Pembiayaan Perumahan Islam

Pembiayaan perumahan secara Islam walau bagaimanapun hanya bermula apabila wujudnya Sistem Perbankan Islam pada tahun 1983. Sebelum daripada itu produk kredit perumahan hanya ditawarkan oleh institusi kewangan konvensional. Mereka yang tidak mampu memenuhi keperluan perumahan secara tunai pada waktu itu terpaksa memilih sama ada melibatkan diri dengan riba yang wujud di dalam pinjaman perumahan secara konvensional atau mengenepikan sahaja niat untuk memiliki rumah yang merupakan keperluan asas hidupnya.

Walau bagaimanapun, permasalahan tersebut berakhir setelah bermulanya era Sistem Perbankan Islam di Malaysia yang dipelopori oleh BIMB. Bahkan produk pembiayaan perumahan merupakan di antara produk awal dan utama yang ditawarkan oleh BIMB pada ketika itu. Kini produk pembiayaan perumahan secara Islam ditawarkan hampir di kebanyakan institusi kewangan di negara ini.

Skim pembiayaan perumahan yang dilaksanakan di negara ini merupakan aplikasi daripada prinsip Syariah Bai’ Bithaman Ajil atau BBA. Maksud istilah BBA ini adalah jualbeli dengan bayaran secara bertangguh. Di bawah prinsip ini, pembiayaan perumahan dilaksana berasaskan kepada kontrak jual beli. Merujuk kes pembiayaan perumahan oleh institusi-institusi kewangan misalnya pihak bank bertindak sebagai penjual manakala pihak pelanggan pula merupakan

pembeli. Hal ini berbeza dengan skim pinjaman perumahan secara konvensional. Perlaksanaan skim tersebut adalah berasaskan kepada kontrak pemiutang dan penghutang. Pihak bank misalnya bertindak sebagai pemiutang manakala pelanggan yang memohon kredit perumahan merupakan penghutang.

Selain itu, satu lagi prinsip utama pelaksanaan pembiayaan perumahan secara Islam oleh Sistem Perbankan Islam (SPI) ialah transaksi tanpa riba. Hal ini berbeza dengan skim pinjaman perumahan konvensional yang mengenakan riba di dalam bentuk faedah. Pembiayaan perumahan oleh SPI sebaliknya menjual rumah kepada pelanggan pada harga jualan yang merangkumi harga kos dan sejumlah keuntungan untuk pihak bank. Harga jualan tersebut telah terlebih dahulu dipersetujui oleh kedua-dua pihak bank dan pelanggan. Di antara dasar hukum yang mengharuskan perlaksanaan transaksi sedemikian adalah melalui ayat al-Quran yang bermaksud:-

“Wahai orang-orang yang beriman!, janganlah kamu makan harta-harta kamu sesama kamu dengan jalan yang salah, kecuali dengan jalan perniagaan yang dilakukan secara suka sama suka di antara kamu…” (An Nisa’: 4: 29).

Ciri lain pembiayaan perumahan di bawah prinsip BBA ini adalah bayaran balik pembiayaan yang tetap sebagaimana dipersetujui oleh kedua-dua pelanggan dan pihak bank. Ini bermaksud bayaran ansuran bulanan dan tempoh pembiayaan tidak berubah sekalipun berlaku perubahan terhadap situasi ekonomi negara. Hal ini adalah disebabkan ciri kadar keuntungan di dalam

pembiayaan perumahan secara Islam yang tidak berubah di sepanjang tempoh bayaran balik pembiayaan.

Produk pembiayaan yang disediakan oleh Bank Islam Malaysia Berhad dan Bank Muamalat umumnya boleh dibahagikan kepada beberapa jenis utama iaitu:

1. Pembiayaan perumahan

2. Pembiayaan kenderaan

3. Pembiayaan peribadi

Produk pembiayaan perumahan secara Islam di Malaysia merangkumi pembiayaan rumah siap dan pembiayaan rumah dalam pembinaan. Konsep-konsep Syariah yang harus digunakan dalam produk pembiayaan perumahan.

a) Pembiayaan Kontrak/ Konsep Rumah siap

i. Bai bithaman ajil (BBA)

ii. Musyarakah Mutanaqisah (dengan kombinasi kontrak ijarah)

b) Rumah dalam pembinaan

i. BBA

ii. Musyarakah Mutanaqisah (dengan kombinasi kontrak ijarah mausufah fi zimmah)

iii. istisna’ (dengan kombinasi kontrak ijarah mausufah fi zimmah)

Sebahagian besar pembiayaan perumahan yang terdapat dalam pasaran pada masa ini menggunakan konsep BBA. Konsep BBA sebagaimana diamalkan di BIMB dan Bank Muamalat

pada hakikatnya merupakan aplikasi konsep jual beli `inah. Namun begitu, konsep-konsep Syariah lain telah mula diterokai dalam penstrukturan produk pembiayaan perumahan.

4.4 Perkhidmatan Mengikut Bank.

Dua buah bank telah dijadikan responden dalam kajian ini bagi melihat konsep dan perkhidmatan-perkhidmatan kewangan yang disediakan. Bank-bank tersebut adalah bank berkonsepkan Syariah sepenuhnya iaitu Bank Islam Malaysia Berhad dan Bank Muamalat. Kedua-dua bank tersebut mengaplikasikan perkhidmatan asas yang hamper sama dengan perbezaan pada kadar keuntungan atau pengubahsuaiaan dalam bidang-bidang tertentu.

Bank-bank berkonsepkan Syariah di Malaysia seperti Bank Islam dan Bank Muamalat secara amnya menggunapakai kaedah perbankan yang agak sama tetapi setiap bank mempunyai kelebihan dalam sesuatu bidang. Pelanggan bank dapat memilih konsep kewangan yang bersesuaian dengan keperluannya.Dinyatakan disini beberapa perkhidmatan umum yang disediakan oleh bank dan konsep yang digunapakai dirumuskan.

a) Bank Islam Malaysia Berhad

Institusi perbankan Islam terbesar di Malaysia yang ditubuhkan pada tahun 1983 ini memberikan perkhidmatan yang luas. Penubuhan 93 cawangan yang beroperasi dan banyak lagi dalam cadangan, Bank Islam sedang berkembang pesat. Antara perkhidmatan yang disediakan adalah :

1. Simpanan

i) Akaun Simpanan Wadiah

Menyediakan simpanan berkonsepkan kontrak wadiah, bank bertanggungjawab menyimpan wang dengan selamat, dan bank boleh memberi pemberian (hibah) mengikut budi bicara bank.

ii) Akaun Simpanan Mudharabah

Kontrak Mudharabah menjadi pilihan ramai kerana simpanan yang dibuat akan digunakan oleh bank untuk melabur dalam perniagaan halal dengan perkongsian keuntungan antara bank dan pelanggan. BIMB menyediakan beberapa jenis akaun Mudharabah yang sesuai untuk pelbagai lapisan masyarakat.

2. Pinjaman

i) Pinjaman Perumahan

Berpandukan kontrak Bai´ Bithaman Ajil, pembayaran adalah tetap bagi setiap bulan, maka peminjam tidak perlu risau akan kenaikan kadar faedah yang tidak tetap seperti bank konvensional.

ii) Pinjaman Peribadi

Berpandukan konsep Bai’Murabahah, pendahuluan yang diberi oleh bank perlu dibayar dengan melalui ansuran dengan kadar keuntungan yang dipersetujui. Terdapat beberapa pakej yang disediakan sesuai dengan kelayakan pelanggan.

iii) Pinjaman Sewa-Beli Kereta

Bayaran ansuran adalah tetap, berdasarkan konsep Bai´ Bithaman Ajil, pembayaran balik termasuk jumlah keuntungan yang dipersetujui terlebih dahulu. BIMB juga memberi perkhidmatan insuran motokar Takaful, dimana berbanding dengan insuran konvensional, pengguna layak menerima keuntungan dari pembayaran premium insuran takaful mengikut konsep Mudharabah.

b) Bank Muamalat

Bank Muamalat ditubuhkan pada 1 Oktober 1999 hasil dari penggabungan antara Bank Of Commerce dengan Bank Bumiputra Malaysia. Bank ini bertujuan untuk mewujudkan persaingan dalam dunia perbankan Islam di Malaysia.

1. Simpanan

i) Akaun Simpanan Al-Wadiah dan Al-Mudarabah

Seperti simpanan Wadiah BIMB, Bank Muamalat menyediakan perkidmatan simpanan harta bagi pelanggan, ini tidak terhad kepada wang tetapi merangkumi sijil tanah, bon-bon saham dan dokumen penting lain. Simpanan Al-Mudarabah pula membolehkan pemilk harta yang tiada pengalaman dalam perniagaan bekerjasama dengan pihak bank yang mempunyai kepakaran pelaburan untuk membuat keuntungan. Keuntungan yang dihasilkan akan dikongsi bersama dengan kadar yang ditentukan, contohnya 70:30.

2. Pinjaman

i) Pinjaman Berkonsep Bai´ Bithaman Ajil

Pinjaman perumahan, kenderaan, perniagaan dan sebagainya diberikan mengikut konsep Bai´ Bithaman Xxxx.Xxxx Muamalatakan membeli terus barangan tersebut dan menjual balik barangan tersebut kepada peminjam dengan pembayaran bertangguh (ansuran) dengan kadar keuntungan yang ditetapkan dahulu. Pemberian pinjaman juga akan diberikan berdasarkan keupayaan peminjam, contohnya, berdasarkan gaji minimum atau kestabilan pekerjaan.

ii) Ijarah

Bank memberi kemudahan untuk syarikat menjual secara memajak sesuatu aset yang dimiliki dan membeli balik dari bank dengan pembayaran tertangguh dengan kadar keuntungan yang ditetapkan. Pelanggan Bank Muamalat boleh mendapat modal untuk digunapakai dengan cara ini.Biasanya untuk barangan seperti kenderaan, jentera, peralatan dan sebagainya.

3. Kemudahan Kewangan Korporat.

i) MRF

Bank Muamalat menyediakan kemudahan kredit untuk syarikat besar dikenali sebagai Muamalat Revolving Credit Facility-i (MRF), MRF adalah berdasarkan kontrak Al-Murabahah. Pihak bank akan membiayai pelanggan yang membeli Sijil Amanah Pembiayaan Muamalat, (Muamalat Revolving Financing Trust Certificate ) dengan disokong oleh aset dan pelaksanaan Muamalat Revolving Financing Sale Contract. Kemudahan ini boleh juga boleh digunakan untuk pembiayaan kontrak.

ii) “Shipping Guarantee”

Surat jaminan yang keluarkan atas prinsip Kafalah oleh bank untuk memudahkan pelanggan mengambil barangan yang dibeli dari luar negara dari pelabuhan tanpa menunggu untuk menyiapkan segala urusan eksport yang mengambil masa lama.

iii) Pembiayaan Projek

Berdasarkan konsep al-Istisna’ dimana pelanggan akan meminta pihak bank Muamalat untuk membina sesuatu aset dengan kos ditanggung oleh bank, pihak bank akan melantik kontraktor untuk membuat projek itu dan selepas siap, akan dijual balik kepada pelanggan dengan pembayaran tertangguh dengan kadar keuntungan yang dipersetujui. Biasanya bagi syarikat yang menerima kontrak kerajaan, pembinaan projek perumahan dan sebagainya.

4.5 Isu- Isu Perbankan Islam

i) Perbankan Islam lebih mahal.

Walaupun perkembangan pesat perbankan Islam berlaku di Malaysia, namun terdapat satu persepsi bahawa kadar keuntungan yang dikenakan oleh institusi kewangan Islam adalah lebih tinggi dari faedah yang dikenakan oleh bank konvensional. Persepsi ini wujud apabila kadar bayaran dilihat sekali lalu, tetapi apabila dikaji secara mendalam, jelas cara pinjaman yang diberikan oleh bank berasaskan Syariah lebih menguntungkan dan tidak merisaukan. Bank konvensional pula biasanya tidak mempunyai kadar faedah yang tetap kerana berpandukan BLR, BLR di sini bermaksud Base Lending Rate yang ditetapkan berdasarkan kadar faedah yang dikenakan Bank Negara Malaysia.

Kadar ini turun-naik berdasarkan keadaan ekonomi semasa, apabila ekonomi mengembang terlalu cepat dan inflasi naik, kadar BLR akandinaikkan untuk mengurangkan pinjaman manakala BNM akan menurunkan kadar faedah pinjaman apabila ekonomi perlu dirangsang. Tidak ada satu tahap maksimum bagi BLR dan ia boleh melambung tinggi, ketika kegawatan ekonomipada tahun 1998, kadar BLR melambung sehingga 12.27% (Malaysian Base Lending Rate, 2009).

Perbezaan pembayaran pinjaman perumahan antara bank konvensional di Malaysia dan perbankan Islam berdasarkan maklumat yang diperolehi dari bank-bank tersebut.

Kadar Pembayaran Balik Pinjaman Perumahan di Malaysia
Perbankan Konvensional		Perbankan Islam
Alliance Bank (M) Berhad	BLR+2.20% (Thn1-2), BLR+2.00% (seterusnya)	BIMB (Baiti Cakna HF-i)	3.00%(Thn 1), 5.00%(Thn 2), 6.20%(seterusnya)
Hong Leong Bank Berhad	2.38% (Thn 1), 3.38% (Thn 2), BLR-1.30% (seterusnya)	Bank Muamalat	5.65% (Thn 1-5), BFR-2.05% (seterusnya) *

*BFR – Base Financing Rate

Mengikut kaedah yang digunapakai oleh bank konvensional, seperti Alliance Bank yang mengenakan kadar 2.20% + BLR, kadar faedah yang dibayar oleh peminjam pada Februari 2009 adalah sebenarnya 7.75%, kerana kadar BLR semasa (Februari 2009) Alliance Bank adalah 5.55% (Alliance Bank, 2009). Bank Islam pula mengenakan kadar keuntungan yang tetap

mengikut konsep Bai´ Bithaman Ajil dimana kadar itu adalah tetap dan dipersetujui dari awal perjanjian pinjaman. Kadar ini tetap pada kadar 3.00% dan 5.00% pada tahun pertama dan tahun kedua dan 6.20% seterusnya. Jika dilihat, kadar BLR adalah sentiasa diantara 6% hingga 7%, maka dalam jangkamasa panjang, didapati kadar pinjaman Bank Islam adalah lebih menjimatkan.

ii)Diskaun

Perbankan Islam juga memberikan diskaun dalam perjanjian pinjaman perumahan yang diberi.Contohnya,kadar bayaran BFR (Base Financing Rate) sentiasa berubah. BFR biasanya ditetapkan pada kadar 10% tetapi peminjam tidak membayar kadar penuh, kadar yang dibayar adalah mengikut kadar BLR semasa tetapi tidak wujud unsur Gharar kerana kadar yang dipersetujui adalah 10%, tetapi bank memberi diskaun bagi perbezaan antara 10% dengan kadar BLR semasa. Contohnya, BLR semasa adalah 6% maka bank memberi diskaun 4%. Kelebihannya berbanding dengan BLR adalah BFR yang dikenakan tidak akan melebihi 10% walaupun BLR mencapai takat 13% atau lebih. Dalam keadaan ini, peminjam mendapat perlindungan dari ketidaktentuan kadar BLR yang mengikuti kadar faedah yang ditetapkan oleh BNM. Walaupun kadar yang dipersetujui adalah 10%, bank masih memberikan diskaun kepada peminjam untuk kekal kompetatif.

iii)Tiada Keseragaman.

Pertambahan pesat bank-bank Islam di dunia berlaku tanpa satu standard kawalan yang seragam. Terdapat lebih 256 bank berasaskan Syariah di dunia dengan jumlah dana melebihi USD 262 billion dan tumbuh dengan kadar 15-20 peratus setahun. Walaupun berkembang pesat, tidak wujud satu badan seperti NSAC di peringkat dunia bagi menyelaraskan aktiviti-aktiviti. Ketidakselarasan ini menyebabkan perkembangan perbankan Syariah agak perlahan dan sukar di

negara-negara bukan Islam kerana masih wujud banyak persoalan dan sikap prejudis tentang konsep kewangan tersebut khususnya di barat.

Bagi memastikan terdapat keseragaman dalam interpretasi Syariah dalam konsep perbankan di Malaysia, sebuah majlis penasihat telah ditubuhkan pada tahun 1997 yang dikenali sebagai Majlis Penasihat Syariah Kebangsaan untuk Perbankan Islam dan Takaful (NSAC) di bawah kelolaan Bank Negara Malaysia. NSAC mempunyai peranan sebagai:

1) Badan berkuasa tertinggi dan tunggal untuk menasihat BNM dalam bidang perbankan Islam dan Takaful

2) Perantara interpretasi Syariah untuk bidang perbankan Islam dan Takaful

3) Untuk mengkaji dan menganalisis cadangan-cadangan baru oleh bank dan institusi takaful bagi memastikan cadangan tersebut selaras dengan peraturan Syariah.

Perjanjian Basel II tahun 2004, iatu satu perjanjian untuk penyelarasan sistem perbankan sedunia tidak menyebut tentang konsep perbankan Syariah walaupun sektor ini berkembang dengan pesat. Ini disebabkan tidak wujud satu badan yang boleh menjadi wakil untuk sektor perbankan ini. Badan ini juga boleh menggerakkan pertumbuhan sektor ini di negara barat dengan lebih pesat dan memperkenalkan perbankan Islam di pasaran baru.

Kerajaan Malaysia juga kerapkali meminta untuk mewujudkan koordinasi antara negara-negara yang mempunyai operasi perbankan Islam yang aktif. Salah satu cara yang mudah untuk menubuhkan badan tersebut adalah dengan meluaskan skop Islamic Development Bank (IDB)

untuk menjadi wakil bank-bank Islam sedunia dan mengeluarkan dasar yang sama untuk digunakan oleh semua bank-bank ahli. Adalah wajar untuk tindakan yang cepat diambil dalam hal ini untuk meletakkan kembali konsep kewangan Islam agar selari dengan kewangan komersial di dunia.

4.6 Elemen Gharar dalam BBA

Kes-kes mahkamah terbaru (contohnya Malayan Banking Berhad lwn.Ya’kup bin Oje & Xxxx [2007] 6 MLJ 389; [2007] 5 CLJ 311 dan Arab Malaysian Finance Berhad lwn. Taman Ihsan Jaya Sdn. Bhd & Ors (Koperasi Bukit Kota Ceraka Bhd, Third Party) [2008] 5 MLJ 631; [2008] MLJU 0485) yang membicarakan tentang isu-isu melibatkan kontrak pembiayaan BBA. Di dalam kes-kes berkenaan, mahkamah telah membuat penghakiman di luar jangkaan dalam sejarah perbankan Islam di Malaysia, bahawa kontrak di bawah BBA untuk membiayai pembelian rumah adalah terbatal. Keputusan itu bermakna kontrak BBA kini menjadi dokumen yang boleh dibatalkan dan bank-bank Islam hanya boleh memungut jumlah pokok pembiayaan yang dibuat di bawah kontrak BBA yang dikeluarkannya. Selain itu, ia juga bermakna, semua keuntungan yang tersirat di dalam kontrak BBA adalah terhapus.

Penulis tidak akan membincangkan kandungan peruntukan-peruntukan dalam akta-akta dan kes- kes berkaitan BBA. Penulis berpandangan, tidak kurang pentingnya juga untuk kita meneliti semula tentang produk-produk perbankan Islam yang dipraktikkan kini, khususnya BBA dalam pembiaayaan perumahan. Dokumentasi kontrak BBA yang digunakan kini mestilah dikaji semula dan sekiranya perlu diperbaiki bagi memantapkannya agar benar-benar bersesuaian dengan kehendak-kehendak syara’ bagi mengelak wujudnya unsur gharar.

Xxxxxx telah menemui bahawa elemen gharar dalam kontrak BBA melibatkan pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan. Wujud elemen gharar apabila berlaku penyerahan aset jualan dalam keadaan yang tidak sempurna atau tidak memenuhi spesifikasi kontrak disebabkan projek terbengkalai atau sebagainya. Melalui kaedah BBA pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju. Selepas itu bank menjadikan ‘rumah yang sedang dibina’ sebagai suatu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh menggunakan konsep BBA. Sekiranya pembinaan rumah terbengkalai atau lambat pembinaannya atau menghadapi masalah segala risiko berkaitan ketidaksempurnaan aset belian dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Pembeli yang telah membeli unit rumah tadi kemudian akan menemui institusi-institusi perbankan Islam bagi membiayai pembelian unit tersebut. Berasaskan konsep pesanan pembeli atau Bai’ al-Murabahah lil-Amir bi al-Syira’ disyaratkan pembiaya iaitu bank menanggung risiko urusniaga sehingga pemilikan diserahkan . Bagi tujuan ini, pembeli perlu menjual kembali kepada bank melalui suatu perjanjian yang dikenali sebagai ‘Property Purchase Agreement’. Maka aset itu kini menjadi aset bank. Secara ringkasnya, bank bersetuju untuk membeli unit

Document Metadata

Table of Contents

LAPORAN PENYELIDIKAN GERAN UNIVERSITI

Document Metadata