KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE AND LEASE BACK DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK LESSEE
DISERTASI
KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE AND LEASE BACK DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK XXXXXX
CHARACTERISTICS OF SALE AND LEASE BACK LEASING WITH XXXXXX’X LAND AND BUILDING OBJECT
Oleh :
XXXXXXX XXXXXXX TENGADI, S.H.,M.H. NIM : 133.141.0.0373
PROGRAM STUDI DOKTOR HUKUM FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS 17 AGUSTUS 1945 SURABAYA
2019
DISERTASI
KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE AND LEASE BACK DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK XXXXXX
CHARACTERISTICS OF SALE AND LEASE BACK LEASING WITH XXXXXX’X LAND AND BUILDING OBJECT
Diajukan untuk Ujian Terbuka Disertasi Pada Program Studi Doktor Ilmu Hukum Fakulatas Hukum
Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Oleh :
XXXXXXX XXXXXXX TENGADI, S.H.,M.H. NIM : 133.141.0.0373
PROGRAM STUDI DOKTOR HUKUM FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS 17 AGUSTUS 1945 SURABAYA
2019
KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE DAN LEASE BACK
DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK XXXXXX
CHARACTERISTICS OF SALE AND LEASE BACK LEASING WITH XXXXXX’X LAND AND BUILDING OBJECT
Diajukan oleh :
XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX, SH., M.H. NIM: 133.141.0.0373
Disusun untuk Ujian Terbuka Disertasi Pada Program Studi Doktor Ilmu Hukum
Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Telah disetujui :
Pada Tanggal April 2019
Prof. Dr. I.B.R. Xxxxxxxxx, S.H., M.H. : ……………
Promotor
Xx. Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, S.H., M.Hum : ……………
Ko. Promotor
Mengetahui :
Ketua Program Studi Doktor Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Xx. Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, S.H., M.Hum
KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE DAN LEASE BACK
DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK XXXXXX
Oleh :
XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX, SH., M.H. NIM: 133.141.0.0373
Disertasi ini telah diuji pada Ujian Terbuka Program Doktor Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Pada Tanggal : April 2019
TIM PENGUJI
Ketua | : Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxx, M.M., C.M.A., C.P.A. | : ………. |
Sekretaris | : Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxx, SH., MH. | : ………. |
Promotor | : Prof. Dr. Moch. Xxxxxxx, S.H., M.H.. | : ………. |
Anggota | : Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, SH., M.Hum. | : ………. |
Xxxx. Xx. Xxxx Xxxxx, S.H., M.Hum. | : ………. | |
Xx. Xxxx Xxxxxxxx, SH., M.Hum. | : ………. | |
Xxxx. Xx. X. Xxxx Xxxxxxxxxx, S.H., M.H. M.M. | : ………. | |
Xx. Xxxxx Xxxxxxxx, S.H., M.H. | : ………. | |
Dr. Xxx Xxxxxxxx, X.X., M.H. Prof. Dr. Xxxxxxxxx, S.H., M.M. | : ………. : ………. |
SURAT PERNYATAAN ORISINALITAS DISERTASI
h ini :
XXX XXXX
Saya yang bertanda tangan di bawa
Nama : RACHMAT HARJ ADI, S.H.,M.H. NIM : 133.141.0.0373
Program : Doktor Ilmu Hukum
Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya menyatakan bahwa disertasi yang saya buat dengan judul :
KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE AND LEASE BACK
DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK XXXXXX
adalah hasil karya saya sendiri dan bukan duplikasi dari karya orang lain. Sepengetahuan saya di dalam naskah disertasi ini tidak terdapat karya ilmiah yang pernah dibuatkan oleh orang lain kecuali yang secara tertulis dikutip dalam naskah ini dan disebutkan dalam sumber kutipan dan daftar bacaan.
Apabila ternyata di dalam naskah disertasi ini dapat dibuktikan terdapat unsur plagiasi, saya bersedia disertasi ini digugurkan dan gelar akademik yang telah saya peroleh (Doktor) dibatalkan, serta diproses sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku.
Xxxxxxxx pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya tanpa ada paksaan dari siapapun.
Xxxxxxxx, Xxx 2019 Hormat saya,
XXXXXXX XXXXXXX TENGADI, S.H.,M.H.
PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Saya yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama : XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX, S.H.,M.H. NIM : 133.141.0.0373
Fakultas : Hukum
Program : Doktor Ilmu Hukum
Perguruan Tinggi : Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Untuk pengembangan Ilmu Pengetahuan, saya memberikan kepada Badan Perpustakaan Universitas 17 Agustus 1945 (UNTAG) Surabaya karya ilmiah saya yang berjudul :
KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE AND LEASE BACK
DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN MILIK XXXXXX
Beserta perangkat yang diberikan (bila ada)
Derngan demikian saya memberikan kepada Badan Perpustakaan Universitas 17 Agustus 1945 (UNTAG) Surabaya hak untuk menyimpan, mengalihkan dalam bentuk media lain, mengelolanya dalam bentuk pangkalan data, mendistribusikan secara terbatas dan mempublikasikannya di internet atau media lain untuk kepentingan akademis tanpa perlu meminta ijin dari saya maupun memberikan royalty kepada saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis.
Xxxxxxxx pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya tanpa ada paksaan dari siapapun.
Xxxxxxxx, Xxx 2019 Hormat saya,
XXXXXXX XXXXXXX TENGADI, S.H.,M.H.
KATA PENGANTAR
Segala puji, hormat dan syukur saya persembahkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Besar dan Maha Pengasih, karena semata atas segala berkat dan kasih karuniaNya disertasi dengan judul KARAKTERISTIK PERJANJIAN LEASING SALE AND LEASE BACK DENGAN OBJEK TANAH DAN BANGUNAN
MILIK LESSEE ini dapat diselesaikan.
Penulis menyadari disertasi ini masih jauh dari sempurna, namun kiranya dapat memberikan manfaat bagi yang membacanya khususnya untuk para praktisi hukum, mengenai masalah leasing, khususnya sale and lease back, yang hingga saat ini belum diatur secara khusus dalam suatu undang-undang.
Pada kesempatan ini pula dengan segenap ketulusan dari lubuk hati yang terdalam Penulis menyampaikan terima kasih dan penghargaan yang setinggi- tingginya kepada yang terhormat :
1. Prof. Dr. Moch. Xxxxxxx, S.H.,MS. selaku Promotor dalam penulisan disertasi ini atas segala kesabaran, kearifan dan ketulusan hati memberikan bimbingan, dukungan dan dorongan semangat untuk menyelesaikan disertasi ini.
2. Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, S.H.,M.Hum. selaku Ko Promotor dalam penulisan disertasi ini atas kesabaran dan ketelatenan seorang Ibu, kearifan dan ketulusan hati memberikan bimbingan, dukungan dan motivasi untuk menyelesaikan disertasi ini.
3. Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxx, M.M., CMA, CPAI selaku Rektor Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya yang telah berkenan memberikan kesempatan untuk menuntut ilmu di Program Doktor Ilmu Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya.
4. Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxx, S.H.,M.H. selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya yang memberikan arahan dan membantu kelancaran dalam proses pembelajaran di program Doktor Ilmu Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya.
5. Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, S.H.,M.Hum. selaku Ketua Program Studi Doktor Ilmu Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya yang telah banyak memberikan masukan, arahan dan kelancaran selama proses pembelajaran dan penyelesaian disertasi ini.
6. Xxxx. Xx. Xxxx Xxxxx, S.H.,M.H., Xxxx. Xxxxxx Xxxxxxxxx, S.H.,M.H., Xx. Xxxx Xxxxxxxx, S.H.,M.Hum., Xxxx. Xx. X. Xxxx Xxxxxxxxxx, SH.,M.H.,M.M. dan Xx. Xxxxx Xxxxxxxx, S.H.,M.H. yang memberikan masukan dan arahan dalam penyelesaian disertasi ini pada tahap ujian Finalisasi maupun ujian Tertutup.
7. Seluruh staf pada Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya yang selalu siap membantu segela keperluan administrasi Penulis selama menempuh pendidikan Strata 3 (S3).
8. Istri yang terkasih Dra. Ec. Xxxxxxxxx Djojoseputro, S.H. dan kedua anak yang tersayang Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx dan Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, yang dengan setia mendukung dan mendoakan Penulis selama masa-masa kuliah hingga terselesaikannya disertasi ini.
9. Orang tua Penulis Djojosoebianto Tengadi dan Xxxxxxxx Xxxxxxx serta mertua Penulis Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxx dan Indriati Praptosugondo, S.H. yang telah beristirahat dengan tenang dalam keabadian, yang selalu menjadi motivasi bagi Penulis untuk meraih yang terbaik dan membanggakan hati mereka.
10. Teman-teman mahasiswa program Doktor Ilmu Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya Angkatan 27 yang selalu memberikan dukungan dan motivasi.
11. Semua pihak yang turut membantu dan memberikan dukungan dalam kelancaran studi yang tidak dapat Penulis sebutkan satu persatu.
Kesempurnaan hanyalah milik Tuhan, maka Penulis menyadari bahwa dalam disertasi ini masih terdapat banyak kelemahan dan kekurangan. Untuk itu masukan berupa kritik dan saran yang membangun sangat Penulis harapkan.
Akhir kata Penulis berharap semoga disertasi ini dapat memberikan manfaat bagi para praktisi hukum, masyarakat, bangsa dan Negara.
Xxxxxxxx, Xxx 2019
XXXXXXX XXXXXXX TENGADI, S.H.,M.H.
RINGKASAN
Pada peradaban modern, hukum merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam proses kehidupan masyarakat. Perkembangan dalam dunia industri dan perdagangan yang sangat pesat menyebabkan timbulnya suatu cara pembiayaan yang banyak digunakan oleh pelaku usaha baik perorangan maupun perusahaan, yaitu leasing.
Di dalam perjanjian leasing ada pihak lessor yang memiliki dana/modal dan pihak lessee yang membutuhkan dana/modal untuk membiayai kegiatan usahanya. Melalui leasing, lessee dapat memperoleh barang modal dengan cara sewa beli untuk dapat langsung dipergunakan berproduksi, yang pembayarannya dapat diangsur setiap bulan atau setiap triwulan kepada lessor.
Sehubungan dengan adanya pertumbuhan yang cukup pesat di bidang lembaga pembiayaan leasing yang tidak mungkin dihindarkan, maka pemerintah Indonesia pada tahun 1974 melegalisasikan penggunaan lembaga leasing sebagai bentuk perjanjian kredit pembiayaan di Indonesia. Hal ini dilakukan melalui Surat Keputusan Bersama Menteri Keuangan, Perindustrian, dan Perdagangan Nomor: KEP-122/MK/ IV/2/1974, Nomor: 32/M/SK/2/1974. Dalam perkembangannya yang terakhir peraturan tentang leasing Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor : 29/PJOK.05/2014 tentang Penyelenggaraan Usaha Perusahaan Pembiayaan.
Menurut Angky Xxxxxxxxxxxxx, sale and lease back adalah suatu bentuk transaksi leasing di mana lessor atas permintaan lessee membeli dari dan oleh karenanya membayar kepada lessee atas suatu barang yang telah atau akan segera dimiliki oleh xxxxxx untuk segera di-lease-kan kembali kepada xxxxxx. Pembelian lessor atas barang yang telah dimiliki oleh lessee memungkinkan lessee untuk menerima dana dari lessor yang dapat digunakan untuk menutupi kebutuhan tambahan modal kerja permanen.1 Sedangkan berdasarkan pasal 1 angka 6 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor : 29/PJOK.05/2014 tentang Penyelenggaraan Usaha Perusahaan Pembiayaan Jual dan Sewa-Balik (Sale and Leaseback) adalah kegiatan pembiayaan dalam bentuk penjualan suatu barang oleh debitur kepada Perusahaan Pembiayaan yang disertai dengan menyewa-pembiayaankan kembali barang tersebut kepada debitur yang sama.
Di sisi yang lain, perjanjian leasing sebagai lembaga hukum perjanjian hadir dari praktek yang tidak dijumpai pengaturannya secara khusus di dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia. Namun dapat diperkirakan bahwa lahirnya perxxxxxxx leasing ini memanfaatkan asas kebebasan berkontrak (contract vrijheid),
1Angky Xxxxxxxxxxxxx, Bentuk dan Mekanisme Leasing di Indonesia. Varia Peradilan, Majalah Hukum Tahun II No. 16, Januari 1987, h.107.
yang terdapat dalam Pasal 1313 KUHPerdata. Asas kebebasan berkontrak inilah yang diperkirakan menjadi dasar bagi lahirnya perjanjian leasing, sebab hukum yang mengatur tentang pinjam meminjam uang dengan lembaga pembiayaan yang ada belum mampu mengadopsi kebutuhan bisnis leasing ini. Leasing seharusnya memang tunduk pada Ketentuan Umum Buku III KUHPerdata. KUHPerdata merupakan peraturan yang bersifat umum yang mengatur hubungan hukum keperdataan. Namun KUHPerdata tidak cukup lengkap dalam mengatur kebutuhan hukum para pihak yang membuat perjanjian leasing, khususnya menyangkut hak dan kewajiban para pihak.
Perkembangan leasing yang makin pesat tampak dalam kasus sengketa leasing sale and lease back antara PT Singa Barong Kencana sebagai lessee dan PT PANN Multi Finance sebagai lessor dengan objek tanah dan bangunan milik lessee yang telah diputus dalam Putusan Mahkamah Xxxxx Xxxxxxxx Indonesia tanggal 10 Agustus 2006 Nomor : 1473 K/Pdt/2005 juncto Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Pusat tanggal 3 September 2004 Nomor : 343/PDT/2004/PT.DKI. juncto Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tanggal 26 April 2004 Nomor 374/PDT.G/2003/PN.JKT.PST.
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan masalah yang diteliti dalam disertasi ini adalah bagaimana konsep perjanjian leasing sale and lease back dengan objek tanah dan bangunan milik lessee dan bagaimana karakteristik perjanjian leasing sale and lease back dengan objek tanah dan bangunan milik lessee.
Disertasi ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif, yaitu penelitian hukum yang menitik beratkan pada telaah atau kajian terhadap hukum positif, dalam hal ini peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan perjanjian leasing. Titik berat penelitian yuridis normatif terletak pada telaah hukum atau kajian hukum terhadap hukum positif, yang meliputi dogmatika hukum dalam hal ini hukum positif, teori hukum, dan filsafat hukum. Pendekatan masalah yang dapat dipergunakan yakni pendekatan filsafat (phylosophical approach), pendekatan peraturan perundang-undangan (statute approach), pendekatan konseptual (conceptual approach), pendekatan historis (historical approach), dan pendekatan kasus (case approach).
Berdasarkan definisi kontrak yang dikemukakan Xxx Xxxxx kontrak merupakan hubungan hukum antara dua orang atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.2 Dari definisi ini dapat disimpulkan dalam
2 X.Xxxxxx Xxxxxx, Aspek Hukum Xxxxx Xxxxxxxxxx, UII Press, Yogyakarta, Desember 2017, h. 21.
pembuatan kontrak ada tiga tahapan, yaitu : tahap prakontrak (precontractual) yang ditandai adanya penawaran dan penerimaan, tahap kontrak (contractual) ditandai dengan adanya persesuaian atau pertemuan kehendak di antara para pihak, dan tahap pasca kontrak (postcontract) yang ditandai dengan pelaksanaan perjanjian dan/atau penafsiran perjanjian.
Perjanjian leasing sale and lease back ditelaah dari Teori Keadilan, pada tiap tahapan kontrak tersebut, lessor sebagai pihak yang memiliki dana/modal mempunyai kedudukan yang secara ekonomis lebih tinggi daripada lessee sebagai pihak yang membutuhkan dana/modal untuk usahanya. Walaupun secara hukum, kedudukan lessor dan lessee seharusnya sama tinggi, namun dalam prakteknya terjadi ketidakadilan yaitu lessor menjadi pihak penentu dari semua persyaratan- persyaratan perjanjian leasing yang mau tak mau harus disetujui oleh xxxxxx. Sedangkan dari sudut pandang Teori Kepastian Hukum, maka belum adanya peraturan perundang-undangan yang mengatur leasing dari segi hukum, menyebabkan pada tiap tahapan kontrak dalam perjanjian leasing terjadi ketidakpastian hukum bagi pihak-pihak yang terlibat dalam leasing, terutama bagi lessor dan lessee. Demikian pula dari telaah Teori Kemanfaatan Hukum harus ada keseimbangan antara hak dan kewajiban di antara kedua belah pihak yaitu lessor dan lessee, sehingga semuanya akan menikmati kebahagiaan.
Sebagai salah satu bentuk dari perjanjian, maka perjanjian leasing sale and lease back dengan objek tanah dan bangunan milik lessee juga ditelaah dari asas- asas hukum antara lain asas kebebasan berkontrak, asas konsensualisme, asas personalia, asas iktikad baik, asas pacta sunt servanda, asas kepercayaan, asas kekuatan mengikat, asas persamaan dalam hukum, asas keseimbangan, asas kepastian hukum, dan asas moral. Perjanjian leasing sale and lease back juga tunduk pada ketentuan syarat-syarat sahnya perjanjian sesuai pasal 1320 KUHPerdata yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan subjek, suatu hal tertentu, dan sebab yang hal. Perjanjian leasing juga diperbandingkan dengan perjanjian hutang piutang maka perjanjian leasing sale and lease back bukanlah perjanjian peminjaman uang, tetapi dalam perjanjian leasing dapat ditambahkan pengakuan hutang oleh xxxxxx. Demikian pula diperbandingkan dengan perjanjian jual beli, perjanjian leasing bukanlah perjanjian jual bel, tetapi perjanjian leasing didahului dengan perjanjian jual beli antara lessor dengan pembeli dengan lessee sebagai penjual. Dari perbandingan dengan perjanjian jaminan, maka perxxxxxxx leasing bukan perjanjian jaminan, tetapi dalam perjanjian leasing lessor dapat meminta jaminan tambahan dari lessee berupa tanah dan bangunan milik lessee yang lain yang kemudian dibebani dengan hak tanggungan.
Kesimpulan dari disertasi ini adalah konsep perjanjian leasing sale and lease back dengan objek tanah dan bangunan milik lessee adalah perjanjian pembiayaan dengan objek benda milik lessee berupa tanah dan bangunan. Pada dasarnya perjanjian leasing sale and lease back dengan objek tanah dan bangunan milik lessee memiliki karakteristik sebagai perjanjian pembiayaan dengan pihak lessor sebagai pihak yang menyediakan dana/modal dan pihak lessee sebagai pihak yang membutuhkan dana/modal. Objek perjanjian yang semula adalah milik lessee yang dijual kepada lessor, tetap dalam penguasaan lessee yang menggunakan atau mengoperasikan objek leasing tersebut. Pengembalian dana/ modal dilakukan dengan cara pembayaran uang sewa (lease) secara berkala. Di samping itu, pada perjanjian pembiayaan leasing, terdapat pilihan (optie) bagi lessee untuk membeli barang atau benda yang menjadi objek perjanjian leasing setelah jangka waktu tertentu yang disepakati dalam perjanjian leasing, atau melanjutkan sampai jangka waktu leasing berakhir.
ABSTRACT
The rapid developments in the field of industry and trade is not accompanied by the same developments in the field of law. One of them is leasing sale and lease back with xxxxxx’x land and building object that are now widely used to fulfill the company's capital. So far, the regulation of leasing is only from economic aspect, not from legal aspect, so the legislation for leasing agreement based on Book III of the Civil Code by contract freedom principle.
The problems examined regarding what the concept of a sale and lease back leasing agreement with xxxxxx’x land and building object and what the characteristics of sale and lease back leasing agreement with xxxxxx’x land and building object.
The research method is normative juridical to critically and comprehensively review sale and lease back leasing agreements with xxxxxx’x land and building object that focus on legal studies of positive law and legal theory.
The conclusion of this research is the concept of sale and lease back leasing agreement with xxxxxx’x land and building object is a financing agreement with lessee's land and building object. Basically this agreement has the characteristics as a financing agreement with the lessor as a party that provides funds / capital and the lessee as a party that needs funds / capital. The object of the agreement owned by the lessee which is sold to the lessor, still under the lessee’s control to using or operating this object. The lessee pay the lease payment regularly. Besides that, in the leasing agreement, there is an option for the lessee to buy the object of the leasing agreement after a certain period of time agreed in the leasing agreement, or continue the leasing until the lease term expires.
Keywords : leasing agreement, sale and lease back, lessee, lessor.