JURNAL ILMIAH
PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA TENANT (LAPAK) STUDI STREET CORNER KOTA BIMA
JURNAL ILMIAH
Oleh :
XXXXXX XXXX XXXXXXX D1A116255
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MATARAM MATARAM
2021
HALAMAN PENGESAHAN
PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA TENANT
(LAPAK)
STUDI STREET CORNER KOTA BIMA
JURNAL ILMIAH
Oleh :
XXXXXX XXXX XXXXXXX D1A116255
Mengetahui, Pembimbing Pertama
NIP. 19610712 198903 1 002
PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA TENANT (LAPAK) STUDI STREET CORNER KOTA BIMA
XXXXXX XXXX XXXXXXX D1A116255
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MATARAM ABSTRAK
Tujuan skripsi ini adalah untuk mengetahui prosedur pelaksanaan perjanjian sewa- menyewa tenant (lapak) pada Street Corner Food Court serta mengetahui upaya penyelesaian sengketa apabila terjadi perselisihan antara pihak penyewa dan yang menyewakan tenant (lapak) di Street Corner Food Court. Penelitian ini bersifat normatif empiris dengan menggunakan metode pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual dan pendekatan kasus. Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan dengan studi kepustakaan atau studi dokumen terhadap bahan-bahan hukum, baik bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Hasil dari penelitian ini, yaitu bentuk perjanjian sewa menyewa tenant (lapak) antara Street Corner Foodcourt dengan pihak penyewa adalah menggunakan jenis kontrak baku dengan perjanjian akta di bawah tangan. Cara penyelesaian jika terjadi sengketa dalam perjanjian sewa-menyewa tenant (lapak) antara pihak Street Corner FoodCourt dengan pihak penyewa adalah menggunakan penyelesaian sengketa diluar pengadilan dengan cara negosiasi yang dilakukan dengan cara musyawarah mufakat atau dengan cara kekeluargaan.
Kata kunci: Perjanjian, Sewa Menyewa, Tenant.
EXECUTION OF TENANT RENTAL AGREEMENTS
Bima City Street Corner Study
ABSTRACT
The purpose of this study is to find out, understand and analyze the procedure for executing the tenant's lease agreement at the Street Corner Food Court and to find out how to resolve disputes in the event of a conflict between tenants at the Street Corner Food Court. This research is normative empirical research with the combination of statutory approach, conceptual approach and case approach as research method. The technique of collecting legal materials within this study is carried out by literature studies or document studies of legal materials, both primary legal materials, secondary legal materials and tertiary legal materials. The results of this study, namely the form of a tenant rental agreement between Street Corner Food Court and their tenant is using a standard contract type with an underhand deed agreement. The way to resolve the problem arose from the rental agreement between the Street Corner Food Court and their tenant is by using the settlement outside the court by means of negotiations carried out by way of deliberation or consensus.
Keywords: Agreement, Lease, Tenant
I. PENDAHULUAN
Dewasa ini perkembangan arus globalisasi ekonomi dunia dan kerja sama di bidang perdagangan dan jasa berkembang sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian dengan anggota masyarakat lainnya, sehingga timbul macam-macam perjanjian, salah satu nya adalah perjanjian sewa-menyewa. Sewa menyewa banyak digunakan para pihak pada umumnya, karena adanya perjanjian sewa menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan.
Penyewa mendapatkan keuntungan dengan kenikmatan benda dari yang disewa, dan yang menyewakan akan memperoleh keuntungan dari harga sewa yang telah diberikan oleh pihak penyewa. Sewa-menyewa merupakan perjanjian timbal balik yang masing-masing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak.
Prospek yang cerah dan menjanjikan dalam bidang jasa sewa-menyewa, dan semakin banyaknya masyarakat Indonesia yang lebih nyaman untuk menjadi pengusaha serta membangun usaha sendiri dibandingakan dengan bekerja pada instansi pemerintahan atau perkantoran swasta, untuk meningkatkan produktivitas usaha yang dilakukan para pelaku usaha, maka Street Corner Food Court membuka jasa penyewaan tenant/lapak yang akan digunakan sebagai tempat terjadinya kegiatan usaha. Hal ini terjadi karena ada sebagian masyarakat yang berada pada golongan menengah yang tidak mampu untuk membeli sebuah
bangunan untuk menunjang usaha mereka, sebelum melakukan penyewaan tenant (lapak) pihak penyewa harus melakukan suatu perjanjian terlebih dahulu kepada pihak Street Corner Food Court agar terjadi suatu kesepakatan atas persewaan tersebut.
Street Corner Food Court memiliki tenant (lapak) untuk disewakan dan dikelola oleh manajemen. Kondisi fisik dari tenant (lapak) merupakan tanggung jawab manajemen yang mengelola tenant (lapak) tersebut. Oleh sebab itu setiap orang yang menyewa tenant (lapak) tersebut wajib untuk membayar biaya sewa maupun biaya lain sesuai kebijakan manajemen yang di anggarkan untuk perawatan dalam menunjang kondisi fisik dari tenant (lapak) yang ada di Street Corner tersebut.
Selain mengatur tentang biaya sewa tenant (lapak) pihak manajemen Street Corner Food Court juga mengatur para penyewa tenant (lapak) untuk menjaga cita rasa produk yang akan dipasarkan dan harus menyediakan produk tersebut sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan pihak manajemen.
Pengelolaan yang baik dari pihak manajemen Street Corner Food Court diperlukan agar pihak penyewa tenant (lapak) menjalankan perjanjian sewa- menyewa tenant (lapak) sesuai dengan kesepakatan yang tertera pada kontrak, agar tidak ada satupun pihak yang dapat di rugikan akibat pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tenant (lapak), baik pihak manajemen maupun pihak penyewa.
Adapun rumusan masalah dalam penelitian ini meliputi: (1) Bagaimana prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tenant (lapak) di Street Corner Foodcourt (2) Bagaimana penyelesaian sengketa apabila terjadi wanprestasi
dalam pelaksanaan sewa menyewa tenant (lapak) di Street Corner Foodcourt. a. Tujuan diadakan penyusunan ini adalah untuk mengetahui Prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tenant (lapak) pada Street Corner Foodcourt . b. Manfaat yang ingin dicapai dalam penyusunan skripsi ini adalah secara akademis yaitu sebagai syarat gelar S-1 pada fakultas Hukum Universitas Mataram, manfaat secara teoritis yaitu hasil penelitian ini diharapkan mampu memberikan masukan bagi pengembangan Ilmu Hukum dan menjadi tambahan bahan bacaan atau referensi bagi pihak yang berminat untuk mengembangkannya lebih lanjut.
(a) Jenis penelititian yang digunakan adalah penelitian hukum secara normatif empiris. Penelitian hukum normatif empiris yaitu penelitian hukum yang memperoleh data dari sumber data sekunder. Yang terdiri dari bahan hukum primer bahan hukum sekunder dan tersier (b) Metode pendekatan yang digunakan yaitu: 1. Pendekatan perundang-undangan (statute approach), 2. Pendekatan konseptual (conceptual approach), 3. Pendekatan kasus (case approach), . (c) Sumber data yang digunakan yaitu penelitian lapangan dan kepustakaan sedangkan jenis data yang digunakan yaitu data primer, data sekunder dan data tersier. (d) Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu 1. wawancara, 2. studi dokumen. Dan (e) analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif.
II. PEMBAHASAN
Prosedur Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Tenant (Lapak) Di Street Corner Foodcourt
Street Corner Foodcourt adalah salah Foodcourt terbesar di Kota Bima, yang bertema PUJASERA (Pusat Jajanan Serba Ada) berlokasi di jalan Xxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxan Tolomundu, RT 004/ RW 001 Kelurahan Na’e Kecamatan Rasanae Barat, Kota Bima. Street Corner Foodcourt ini berdiri pada tahun 2020. Didirikan oleh Xxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx dan di dalamnya memiliki 24 tenant (lapak).
Perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUHPerdata. Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayarannya.1 Sewa menyewa sama halnya dengan jual beli dan perjanjian lain pada umumnya, menggunakan asas konsensual, artinya perjanjian sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok, yaitu barang/benda dan harga. Selain itu sewa menyewa juga menggunakan asas pacta sunt servanda yaitu bahwa perjanjian mengikat pihak-pihak yang melakukan perjanjian.
Berdasarkan hasil penelitian dalam perjanjian sewa menyewa tenant antara pihak Street Corner Foodcourt dengan pihak penyewa menggunakan jenis perjanjian baku dengan perjanjian akta di bawah tangan. Perjanjian yang secara
1 Xxxxx X.X.,Hukum Kontrak, Teori-Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003 hlm 58
tertulis tersebut disepakati kedua belah pihak, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu yang ditentukan, dengan harga sewa yang disepakati.2
Dengan demikian maka tahap-tahap terjadinya perjanjian sewa menyewa yang dilakukan Street Corner Foodcourt sebagai pihak yang menyewakan tenant adalah sebagai berikut:3
1. Tahapan Prakontraktual
Calon penyewa, mendatangi pengelola Street Corner Foodcourt sebagai pihak yang menyewakan dan mengutarakan maksudnya untuk menyewa tenant yang terdapat di Street Corner Foodcourt. Selanjutnya pihak Street Corner Foodcourt memberikan informasi ketersediaan lapak kepada calon penyewa, jika lapak tidak tersedia maka calon penyewa dimasukkan pihak pengelola ke dalam daftar waiting list,pihak pengelola akan menghubungi calon penyewa melalui telepon atau pesan jika lapak sudah tersedia.
2. Tahapan Kontraktual
Pada tahap ini para pihak hadir untuk membicarakan jenis barang apa yang hendak dijual oleh pihak penyewa ketika menyewa tenant di Street Corner Foodcourt. Bukan hanya membahas barang yang akan dijual oleh pihak penyewa tetapi juga membahas barang-barang yang tidak boleh dijual oleh pihak penyewa seperti minuman keras, dan obat-obatan terlarang, harga sewa, ketentuan waktu dalam sewa menyewa tenant.Jika kedua pihak sudah setuju maka pihak penyewa
2 Ibid
3 Hasil wawancara dengan Xxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Pemilik Street Corner Foodcourt) pada tanggal 5 September 2021
wajib menandatangani Memorandum of Understanding (MoU) yang diberikan pihak Street Corner Foodcourt, menyerahkan fotocopy KTP, dan membayar uang sewa, dalam hal pembayaran sewa pihak Street Corner Foodcourt memberikan kuitansi kepada pihak penyewa sebagai bukti pembayaran.
3. Tahapan Post Kontraktual
Pada tahap ini tenant atau tempat yang disewakan diserahkan kepada pihak penyewa setelah membayar uang sewa yang telah ditentukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak. Dokumen-dokumen tentang hak kepemilikan tetap berada di pihak yang menyewakan, tanda bukti pembayaran dilakukan dengan kuitansi yang sah yang dikeluarkan oleh pihak yang menyewakan Penyelesaian Sengketa Apabila Terjadi Wanprestasi Dalam Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Tenant (Lapak) Di Street Corner Foodcourt
Pada dasarnya setiap perjanjian yang dibuat para pihak harus dapat dilaksanakan dengan sukarela dan iktikad baik oleh masing-masing pihak baik dari pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan, namun pada kenyataannya perjanjian perjanjian yang dibuat sering kali dilanggar oleh masing-masing pihak.4 Persoalannya kini bagaimanakah cara penyelesaian konflik atau sengketa yang terjadi diantara pihak-pihak yang melakukan perjanjian tersebut.
Pola penyelesaian sengketa pada umumnya dapat dibagi menjadi dua macam yaitu melalui pengadilan dan alternative penyelesaian sengketa, hal ini dapat dilihat dalam ketentuan yang ada dalam Pasal 6 ayat (1) Undang-Undang
4 Xxxxx X.X I., Op.Cit., hlm.140
Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, yang berbunyi:
“Sengketa atau beda pendapat dapat diselesaikan oleh para pihak melalui alternative penyelesaian sengketa yang didasarkan pada itikad baik dengan mengesampingkan penyelesaian secara litigasi di Pengadilan Negeri”
Selain melalui pengadilan (litigasi), penyelesaian sengketa juga dapat diselesaikan di luar pengadilan (non litigasi), yang lazim dinamakan dengan Alternative Dispute Resolution (ADR) atau Alternatif Penyelesaian Sengketa.
a. Penyelesaian Sengketa Melalui Pengadilan (Litigasi)
Litigasi adalah penyelesaian sengketa antara para pihak yang dilakukan dimuka pengadilan. Proses tersebut melibatkan penyerahan infromasi dan bukti terkait atas sengketa yang dipersidangkan. Gunanya untuk menghindari permasalahan yang tidak terduga di kemudian hari.
Proesedur penyelesaian sengketa yang dilaksanakan di pengadilan (litigasi), lazimnya dikenal juga dengan proeses persidangan perkara perdata sebagaimana ditentukan berdasarkan hukum acara perdata.
Tahap akhir dari penyelesaian sengketa secara litigasi adalah berupa putusan hakim. Putusan pengadilan pun dirasakan tidak menyelesaikan masalah, cenderung menimbulkan masalah baru, lambat dalam penyelesaiannya, kondisi ini menyebabkan para pihak mencari alternatif lain yaitu penyelesaian sengketa diluar peradilan formal.
b. Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan (Non Litigasi)
Penyelesaian non litigasi adalah penyelesaian sengketa yang dilakukan menggunakan cara-cara yang ada di luar pengadilan atau yang biasa disebut dengan lembaga alternatif penyelesaian sengketa.
Xxxxx Xxxxxxx menguraikan pengertian masing-masing lembaga penyelesaian sengketa di atas sebagai berikut:5
1. Konsultasi
Konsultasi merupakan suatu tindakan yang bersifat personal antara suatu pihak tertentu (klien) dengan pihak lain yang merupakan pihak konsultan. Konsultan hanya memberikan pendapatnya, sebagaimana yang diminta oleh kliennya, selanjutnya keputusan mengenai penyelesaian sengketa tersebut diputuskan sendiri oleh para pihak.
2. Negosiasi
Suatu upaya penyelesaian sengketa para pihak tanpa melalui proses pengadilan dengan tujuan mencapai kesepakatan bersama atas dasar kerja sama yang lebih harmonis dan kreatif.
3. Mediasi
Cara penyelesaian sengketa melalui proses perundingan untuk memperoleh kesepakatan para pihak dengan dibantu oleh mediator.
4. Konsiliasi
Penengah akan bertindak menjadi konsiliator dengan kesepakatan para pihak dengan mengusahakan solusi yang dapat diterima.
hlm 7-8.
5 Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Hukum Penyelesaian Sengketa, Sinar Grafika, Jakarta, 2012,
5. Penilaian Ahli
Pendapat para ahli untuk suatu hal yang bersifat teknis dan sesuai dengan bidang keahliannya.
Dari penjelasan di atas dapat diketahui bahwa arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi,konsiliasi, atau penilaian ahli merupakan alternatif penyelesaian sengketa di luar pengadilan. Artinya, bukan merupakan bagian dari lembaga litigasi meskipun dalam perkembangannya adapula yang menjadi bagian dari proses litigasi, seperti mediasi yang dilakukan di pengadilan. Sedangkan yang dimaksud dengan litigasi itu sendiri adalah penyelesaian sengketa antara para pihak yang dilakukan di muka pengadilan
Dalam kasus sewa menyewa tenant antara pihak Street Corner Foodcourt dengan pihak penyewa cara penyelesaian yang sering digunakan apabila terjadi permasalahan adalah negosiasi.6, jalur yang ditempuh ketika terjadi sengketa atau masalah antara kedua belah pihak adalah dengan cara musyawarah dan kekeluargaan, dimana setiap perjanjian ada masanya melakukan wanprestasi baik yang dilakukan oleh pihak Street Corner Foodcourt maupun pihak penyewa.7 Tahapan-tahapan yang dilakukan pada saat terjadinya negosiasi adalah pemberitahuan terhadap pihak kedua (pihak penyewa) atas wanprestasi yang terjadi diakibatkan kelalian pihak penyewa, dan jika sebaliknya wanprestasi atau kelalaian yang dilakukan oleh pihak pertama (pihak Street Corner Foodcourt)
6 Hasil wawancara dengan Xxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Pemilik Street Corner Foodcourt) pada tanggal 13 september 2021.
7 Hasil wawancara dengan Xxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Pemilik Street Corner Foodcourt) pada tanggal 14 september 2021.
maka pihak penyewa berhak meminta penjelasan kepada pihak Street Corner Foodcourt.8
Negosiasi dilakukan sampai memenuhi kata sepakat kedua belah pihak, biasanya negosiasi yang dilakukan kedua belah pihak ini dilakukan secara sederhana, tepat,dan cepat. Dikarenakan kedua belah pihak sudah mengetahui masing-masing hak dan kewajibannya.
8 Hasil wawancara dengan Xxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Pemilik Street Corner Foodcourt) pada tanggal 14 september 2021
III. PENUTUP
KESIMPULAN
Prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tenant (lapak) antara Street Corner Foodcourt dengan pihak penyewa adalah menggunakan jenis kontrak baku dengan perjanjian akta di bawah tangan melalui tahapan Pra Kontraktual, Kontraktual, dan Pasca Kontraktrual. Perjanjian sewa menyewa secara tertulis ini, isi dan persyaratannya dibuat oleh pihak Street Corner Foodcourt yang nantinya akan ditandatangani oleh pihak-pihak yang membuat perjanjian dengan disertai saksi. Pihak penyewa hanya bisa menyetujui atau tidak menyetujui perjanjian tersebut. Adapun pelaksanaan sewa menyewa tenant (lapak) umumnya terjadi berdasarkan isi kontrak yang telah disetujui kedua belah pihak serta adanya rasa saling percaya dan kejujuran antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Selain menggunakan kontrak dan kata sepakat pihak pertama (Street Corner Foodcourt) juga menggunakan bukti tertulis tambahan berupa kuitansi yang sudah ditempeli materai dan harus ditandatangani oleh para pihak, di dalam kuitansi tersebut biasanya terdapat keterangan tentang jumlah biaya sewa dan waktu sewa tenat (lapak).
Cara penyelesaian jika terjadi sengketa dalam perjanjian sewa-menyewa tenant (lapak) antara pihak Street Corner FoodCourt dengan pihak penyewa adalah menggunakan penyelesaian sengketa diluar pengadilan dengan cara negosiasi yang dilakukan dengan cara musyawarah mufakat atau dengan cara kekeluargaan. Dan sampai saat ini juga belum pernah ada kasus seperti yang telah diuraikan pada bab-bab sebelumnya diajukan ke pengadilan.
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan maka penulis dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut:
1. Prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tenant (lapak) antara Street Corner Foodcourt dengan pihak penyewa adalah menggunakan jenis kontrak baku dengan perjanjian akta di bawah tangan melalui tahapan Pra Kontraktual, Kontraktual, dan Pasca Kontraktrual. Perjanjian sewa menyewa secara tertulis ini, isi dan persyaratannya dibuat oleh pihak Street Corner Foodcourt yang nantinya akan ditandatangani oleh pihak-pihak yang membuat perjanjian dengan disertai saksi. Pihak penyewa hanya bisa menyetujui atau tidak menyetujui perjanjian tersebut. Adapun pelaksanaan sewa menyewa tenant (lapak) umumnya terjadi berdasarkan isi kontrak yang telah disetujui kedua belah pihak serta adanya rasa saling percaya dan kejujuran antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Selain menggunakan kontrak dankata sepakat pihak pertama (Street Corner Foodcourt) juga menggunakan bukti tertulis tambahan berupa kuitansi yang sudah ditempeli materai dan harus ditandatangani oleh para pihak, di dalam kuitansi tersebut biasanya terdapat keterangan tentang jumlah biaya sewa dan waktu sewa tenat (lapak). 2. Cara penyelesaian jika terjadi sengketa dalam perjanjian sewa-menyewa tenant (lapak) antara pihak Street Corner FoodCourt dengan pihak penyewa adalah menggunakan penyelesaian sengketa diluar pengadilan dengan cara negosiasi yang dilakukan dengan cara musyawarah mufakat atau dengan cara kekeluargaan. Dan sampai saat ini juga belum pernah ada kasus seperti yang telah diuraikan pada bab-bab sebelumnya diajukan ke pengadilan.
SARAN
Prosedur pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tenant (lapak)yang telah ada memberikan peluang timbulnya permasalahan, untuk itu penulis berharap antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan untuk saling menjaga komunikasi yang baik dan melaksanakan perjanjian tersebut dengan prinsip itikad baik sehingga tidak terjadi permasalahan dikemudian hari. 2. Agar tidak terjadi perselisihan, pihak penyewa harus mengikuti prosedur yang telah ditetapkan oleh pihak Street Corner Foodcourt, apabila tidak dilaksanakan maka dapat diberikan sanksi yang tegas bagi penyewa sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
DAFTAR PUSTAKA
BUKU
Xxxxx X.X.,Hukum Kontrak, Teori-Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Hukum Penyelesaian Sengketa, Sinar Grafika, Jakarta,
2012.
WAWANCARA
Hasil wawancara dengan Xxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx (Pemilik Street Corner Foodcourt) Pada tanggal 5-14 September 2020