CREDITOR: STUDY OF APARTMENT SALE AND PURCHASE AGREEMENTS BASED ON THE PRE- PROJECT SELLNG SYSTEM
TESIS
PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING
BUY BACK GUARANTEE BETWEEN DEVELOPER XXX
CREDITOR: STUDY OF APARTMENT SALE AND PURCHASE AGREEMENTS BASED ON THE PRE-PROJECT SELLNG SYSTEM
Oleh:
XXXXXXX XXXXXXXX NIM.2210622105
PROGRAM STUDI HUKUM PROGRAM MAGISTER FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA JAKARTA
TESIS
PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING
BUY BACK GUARANTEE BETWEEN DEVELOPER XXX
CREDITOR: STUDY OF APARTMENT SALE AND PURCHASE AGREEMENTS BASED ON THE PRE-PROJECT SELLNG SYSTEM
Oleh:
XXXXXXX XXXXXXXX NIM.2210622105
PROGRAM STUDI HUKUM PROGRAM MAGISTER FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA JAKARTA
2024
HALAMAN JUDUL
PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Mencapai Gelar Magister Pada Program Studi Hukum Program Magister
Disusun dan diajukan oleh: XXXXXXX XXXXXXXX NIM.2210622105
PROGRAM STUDI HUKUM PROGRAM MAGISTER FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA JAKARTA
2024
PERSETUJUAN PEMBIMBING
PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING
Disusun dan diajukan oleh: XXXXXXX XXXXXXXX NIM.2210622105
Disetujui untuk Tahap UJIAN TESIS Pada Tanggal…………….
Menyetujui:
Pembimbing 1 Pembimbing 2
Xx. Xxxx Xxxx Xxxxxx, S.H., Sp.N., X.Xx.
NIK. 0304036203
Xx. Xxxxxxxx, S.H., LL.M.
NIP. 197006022021211004
TESIS
PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING
Disusun dan diajukan oleh: XXXXXXX XXXXXXXX NIM.2210622105
Telah diujikan dihadapan Panitia Ujian yang dibentuk dalam rangka
Penyelesaian Studi Program Magister Hukum Fakultas Hukum Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta
Pada Tanggal 30 Mei 2024
Dan dinyatakan telah memenuhi syarat Kelulusan Menyetujui:
Pembimbing 1 Pembimbing 2
Xx. Xxxx Xxxx Xxxxxxx, S.H., Sp.N., X.Xx.
NIK. 218121385
Koordinator Program Studi Magister Hukum
Xx. Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, S.H., M.H., M.Tr.Adm.Kes.
NIP. 199304282022031009
Xx. Xxxxxxxx, S.H., LL.M.
NIP. 197006022021211004
PERNYATAAN KEASLIAN
Nama : Xxxxxxx Xxxxxxxx
NIM 2210622105
Program Studi : Magister Hukum
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan Tesis yang Berjudul “PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING” adalah
benar-benar karya saya sendiri. Adapun yang bukan merupakan karya saya dalam penulisan Tesis ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka.
Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi Republik Indonesia Nomor 39 Tahun 2021 tentang Integritas Akademik dalam Menghasilkan Karya Ilmiah dan Peraturan Perundang- Undangan yang berlaku.
Jakarta, 30 Mei 2024
Yang Membuat Pernyataan,
Materai Rp. 10.000,-
Xxxxxxx Xxxxxxxx NIM.2210622105
v
PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI
Sebagai civitas akademik Universitas Pembangunan Nasional Veteran Jakarta, saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : Xxxxxxx Xxxxxxxx
NIM 2210622105
Program Studi : Magister Hukum
Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta Hak Bebas Royalti Non eksklusif (Non-exclusive Royalti Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul: “PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING”
beserta perangkat yang ada. Dengan Hak Bebas Royalti ini Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta berhak menyimpan, mengalih media/ formatkan, mengelola dalm bentuk pangkalan data (data base), merawat dan mempublikasikan Tesis saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta.
Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.
Jakarta, 30 Mei 2024
Yang Membuat Pernyataan,
Materai Rp. 10.000,-
Xxxxxxx Xxxxxxxx NIM. 2210622105
vi
KATA PENGANTAR
Puji Syukur atas Kasih dan Karunia Tuhan Yang Maha Esa, Tesis yang ini berhasil diselesaikan Penulis dengan baik sebagai salah satu syarat untuk menyelesaian pendidikan dan untuk memperoleh gelar Magister Hukum dengan konsentrasi Hukum Bisnis pada Program Pasca Sarjana Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.
Tak Lupa Penulis mengucapkan terima kasih kepada seluruh pihak yang telah membantu dalam penyusunan Tesis ini, sebagai berikut:
1. Xxxxx Xxxxx Xxxxx selaku Rektor Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
2. Bapak Xx. Xxxxxxxx, S.H., LL.M. selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
3. Bapak Dr. Xxxxharmoni Harefa S.H., LL.M. selaku Wakil Dekan Bidang Akademik Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
4. Bapak Taupiqqrrahman, S.H., X.Xx. selaku Wakil Dekan Bidang Umum dan Keuangan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
5. Bapak Xx. Xxxxxx Xxx Xxxxxxx, S.H., M.H. selaku Wakil Dekan Bidang Kemahasiswaan dan Kerjasama Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
6. Bapak Xx. Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, S.H., M.H., X.Xx. Adm.Kes. selaku Ketua Jurusan dan Koordinator Program Studi Magister Hukum Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
7. Ibu Xx. Xxxxxxx Xxxx, M.M., M.H. selaku Sekretaris Program Studi Program Magister Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta;
8. Kedua Orang Tua Penulis yaitu X. Xxxxxxxxx dan X. Xxxxxxxxxx serta Kakak, Abang, Adik dan seluruh keluarga yang terus memberikan doa, dukungan dan semangat yang sangat berharga;
9. Bapak Xx. Xxxx Xxxx Xxxxxx, S.H., Sp.N., X.Xx. selaku Pembibing I (Kesatu) yang telah memberikan evaluasi, kritik dan saran yang sangat penting untuk
Penulis dapat menyempurnakan Tesis ini;
10. Bapak Xx. Xxxxxxxx, S.H., LL.M. selaku Pembimbing II (Kedua) yang telah memberikan evaluasi, kritik dan saran yang sangat penting untuk Penulis dapat menyempurnakan Tesis ini;
11. Bapak dan Ibu Dosen Tim Penguji yang telah dengan cermat mengkritisi, memberikan arahan serta masukan yang konstruktif demi perbaikan Tesis ini;
12. Bapak dan Ibu Dosen Pengajar Program Studi Magister Hukum, Staf Universitas Pembangunan Nasional Veteran Jakarta yang telah membantu Penulis selama menempuh pendidikan ini;
13. Seluruh Teman-Teman Penulis Civitas Akademika yang sama-sama menempuh studi Program Magister Hukum Universitas Pembangunan Nasional Veteran Jakarta yang telah banyak berdiskusi bersama serta jalinan hubungan relasi pertemanan selama ini;
14. PT. Hutama Anugrah Propertindo; Seluruh Direksi, Management dan Karyawan tempat dimana Penulis bekerja yang telah memberikan dukungan moral kepada Penulis untuk dapat menyelesaikan Tesis ini;
15. Semua Pihak yang belum disebutkan namanya satu per satu yang telah memberikan bantuan, dukungan. Doa dan semangat untuk penyusunan Tesis ini baik secara langsung maupun tidak langsung.
Akhir kata Penulis mengucapkan terima kasih banyak dan mohon maaf apabila ada kata-kata yang kurang berkenan. Penulis tentunya tidak terlepas dai kekurangan, baik dari segi teknis maupun materi penulisan. Kiranya Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala xxxx xxxx semua pihak. Semoga Tesis ini berguna bagi pengembangan ilmu dan seluruh pihak yang akan membaca.
Jakarta, Juni 2024
Penulis
Xxxxxxx Xxxxxxxx
ABSTRAK
PENJAMINAN BUY BACK GUARANTEE ANTARA DEVELOPER DAN KREDITUR: STUDI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN BERDASARKAN SISTEM PRE-PROJECT SELLING
Xxxxxxx Xxxxxxxx (2210622105), Xxxx Xxxx Xxxxxxx. Xxxxxxxx
Buy Back Guarantee merupakan suatu penjaminan atas pembelian kembali unit apartemen yang dibeli oleh debitur KPR, yang di dalam praktek karena adanya hubungan hukum hutang-piutang antara bank dan debitur KPR. Buy Back Guarantee ini juga merupakan implementasi dalam mengefisienkan penyelesaian masalah wanprestasi atau gagal bayar dari pihak debitur dan developer serta melindungi bank dalam penyaluran kredit KPR. Walaupun Buy Back Guarantee belum diatur secara tegas dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia, namun terpenuhi unsur-unsur penanggungan dalam Pasal 1820 KUHPerdata. Perjanjian Buy Back Guarantee juga kurang memberikan kepastian hukum bagi kreditur dikarenakan tidak mempunyai kekuatan eksekutorial layaknya jaminan kebendaan. Dalam perjanjian Buy Back Guarantee terdapat klausul yang mengatur masalah penyelesaian perselisihan maka para pihak sepakat menyelesaikan melalui jalur musyawarah dan mufakat. Apabila jalan musyawarah dan mufakat tidak dapat menyelesaikan perselisihan maka para pihak sepakat untuk menyelesaikan melalui Pengadilan (Litigasi).. Namun kebanyakan, jalur inilah yang dipilih oleh orang- orang dalam penyelesaian sengketa, karena umumnya masyarakat hanya mengetahui penyelesaian sengketa hanyalah melalui Pengadilan. Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis normatif dengan sifat penelitian Preskriptif Analitis, memberikan gambaran atau merumuskan permasalahan sesuai dengan keadaan atau fakta yang ada. Tesis ini mengkaji berbagai peraturan, literatur hukum dan kasus relevan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa jaminan Buy Back Guarantee berperan penting dalam memberikan keadilan dan kepastian hukum dengan menyesuaikan antara norma transplantasi hukum dengan konsep dasar transaksi jual beli tanah yaitu terang dan tunai, serta adanya kuasa menjual terhadap objek tanah atau bangunan yang diberikan oleh developer kepada pembeli sesuai dengan Hukum Adat maupun Hukum Pertanahan di Indonesia.
Kata Kunci: Buy Back Guarantee, Developer, Kreditur, PPJB, Sistem Pre-Project Selling.
ABSTRACT
BUY BACK GUARANTEE BETWEEN DEVELOPER AND CREDITOR: STUDY OF APARTMENT SALE AND PURCHASE BINDING AGREEMENT
BASED ON PRE-PROJECT SELLING SYSTEM
Xxxxxxx Xxxxxxxx (2210622105), Xxxx Xxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx
Buy Back Guarantee is a guarantee for the repurchase of apartment units purchased by KPR debtors, which in practice is due to the existence of a legal debt- receivable relationship between the bank and the KPR debtor. This Buy Back Guarantee is also an implementation in making efficient resolution of default or payment failure problems from debtors and developers as well as protecting banks in distributing mortgage credit. Even though the Buy Back Guarantee has not been explicitly regulated in Indonesian laws and regulations, the elements of guarantee in Article 1820 of the Civil Code are fulfilled. The Buy Back Guarantee Agreement also does not provide legal certainty for creditors because it does not have the same executorial power as material guarantees. In the Buy Back Guarantee agreement there is a clause that regulates dispute resolution issues, so the parties agree to resolve it through deliberation and consensus. If deliberation and consensus cannot resolve the dispute, the parties agree to resolve it through court (litigation). However, for the most part, this is the route chosen by people in resolving disputes, because generally people only know that dispute resolution is through the courts. This research uses a normative juridical approach with the nature of analytical prescriptive research, providing a picture or formulating problems according to existing circumstances or facts. This thesis examines various regulations, legal literature and relevant cases. The research results show that the Buy Back Guarantee guarantee plays an important role in providing justice and legal certainty by adapting legal transplantation norms to the basic concept of land sale and purchase transactions, namely clear and cash, as well as the power to sell land or building objects given by the developer to the buyer in accordance with with Customary Law and Land Law in Indonesia.
Keyword: Buy Back Guarantee, Developer, Creditor, PPJB, Pre-Project Selling System.
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL TESIS i
HALAMAN JUDUL ii
PERSETUJUAN PEMBIMBING iii
HALAMAN PENGESAHANTESIS iv
PERNYATAAN KEASLIAN v
PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI vi
KATA PENGANTAR vii
ABSTRAK ix
ABSTRACT x
DAFTAR ISI xi
BAB I 1
PENDAHULUAN 1
A. Latar Belakang 1
B. Perumusan Masalah 15
C. Tujuan Penelitian 15
D. Manfaat Penelitian 16
E. Kerangka Teoritis Dan Kerangka Konseptual 16
1. Kerangka Teoritis 16
2. Kerangka Konseptual 19
F. Orisinalitas Penelitian 24
BAB II 27
TINJAUAN PUSTAKA 27
A. Perjanjian Pada Umumnya 27
1. Definisi Umum Perjanjian 27
2. Unsur-Unsur Perjanjian 33
3. Asas-Asas Perjanjian 34
4. Syarat Sah Perjanjian 38
5. Pengakhiran Perjanjian 40
6. Cidera Janji (Wanprestasi) 44
B. Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Dan Bangunan 45
1. Konsep Jual beli berdasarkan Hukum Adat dan Menurut Undang-Undang Pokok Agraria 45
2. Konsep Jual beli berdasarkan Hukum Barat di Indonesia 55
3. Konsep Perjanjian Jual Beli (PPJB) 58
C. Perjanjian Kerjasama Untuk Xxxxxxxxx Xxxxxx, Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) 61
1. Perjanjian Kerjasama Untuk Fasilitas Kredit 61
2. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) 62
D. Tinjauan Hukum Jaminan 71
1. Definisi Jaminan 71
2. Tujuan Jaminan 73
3. Sistem Jaminan Menurut Hukum Indonesia 73
4. Perjanjian Penanggungan (Borgtocht) 77
X. Xxxxxxan Buy Back Guarrantee 81
1. Definisi Buy Back Guarantee 81
2. Bentuk Perjanjian Buy Back Guarantee 85
3. Kedudukan Dan Peran Buy Back Guarantee 86