PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT DENGAN AGUNAN TANAH BERSTATUS HAK GUNA BANGUNAN PADA BANK NAGARI CABANG UTAMA
PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT DENGAN AGUNAN TANAH BERSTATUS HAK GUNA BANGUNAN PADA BANK NAGARI CABANG UTAMA
SKRIPSI
OLEH
XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXX 1910012111060
BAGIAN HUKUM PERDATA FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS BUNG HATTA PADANG
2024
PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT DENGAN AGUNAN TANAH BERSTATUS HAK GUNA BANGUNAN PADA BANK NAGARI CABANG UTAMA
Xxxxxxxx Xxxxxxxx Yusep1, Elyana Novira1.
1Program Studi Ilmu Hukum, Fakultas Hkum, Universitas Bung Hatta.
Padang
Email : xxxxxxxxxxxxx00@xxxxx.xxx
ABSTRAK
Kredit menurut pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perubahan dari Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lainnya yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah bunga. Rumusan Masalah : (1) Bagaimana proses pelaksanaan perjanjian kredit pada Bank Nagari dengan agunan tanah Hak Guna Bangunan yang jangka waktunya berakhir sebelum jatuh tempo? (2) Bagaimana Perlindungan hukum bagi kreditor apabila jangka waktu Hak Guna Bangunan berakhir sebelum kreditnya jatuh tempo? Jenis penelitian adalah penelitian yuridis sosiologis. Sumber data adalah Data Primer dan Data Sekunder, teknik pengumpulan data dengan wawancara dan studi dokumen, dianalisis secara kualitatif. Simpulan hasil penelitian : 1) mengikatkan Hak Guna Bangunan terlebih dahulu dengan surat kuasa dengan membebankan Hak Tanggungan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 15 ayat 4 Undang-Undang tentang Hak Tangunggan. 2) Kreditor pemegang Hak Tanggungan yang objeknya tanah dengan status Hak Guna Bangunan yang berakhir sebelum kreditnya jatuh tempo tidak mendapat perlindungan hukum berdasarkan UUHT.
Kata kunci : Kredit, HGB Jatuh Tempo, Jaminan Kredit
i
IMPLEMENTATION OF A CREDIT AGREEMENT WITH LAND COLLATERAL BUILDING USE RIGHTS STATUS AT BANK NAGARI MAIN BRANCH
Xxxxxxxx Xxxxxxxx Yusep1, Elyana Novira1.
1Law Study Program, Faculty of Law, Bung Hatta University, Padang Email : xxxxxxxxxxxxx00@xxxxx.xxx
Credit according to article 1 point 2 of Law Number 10 of 1998 concerning amendments to Law Number 7 of 1992 concerning Banking is the provision of money or bills that can be equated with it, based on an agreement or loan agreement between the bank and another party which requires the party to borrower to pay off his debt after a certain period of time with interest. Problem Formulation: (1) What is the process of implementing a credit agreement at Bank Nagari with land use building rights as collateral whose term ends before maturity? (2) What is the legal protection for creditors if the Building Use Rights period ends before the credit matures? The type of research is sociological juridical research. Data sources are Primary Data and Secondary Data, data collection techniques using interviews and document study, analyzed qualitatively. Conclusions from the research results: 1) bind the Building Use Rights first with a power of attorney by imposing Mortgage Rights as regulated in Article 15 paragraph 4 of the Law on Mortgage Rights. 2) Creditors holding Mortgage Rights whose object is land with Building Use Rights status which ends before the credit matures do not receive legal protection under the UUHT.
Keywords: Credit, HGB Due, Credit Guarantee
ii
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum wr,wb
Puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan karunia-Nya sehingga diberikan kesehatan dan sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. Shalawat dan salam penulis ucapkan kepada nabi besar Xxxxxxxx XXX, Allahummashali’ala Xxxxxxxx xxxxx’xxx Xxxxxxxx. Dalam hal ini penulis menulis skripsi yang berjudul “ PELAKSANAAN KREDIT BANK NAGARI DENGAN AGUNAN TANAH PADA STATUS
HAK GUNA BANGUNAN”. Penulisan skripsi ini diselesaikan dalam rangka untuk mencapai gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Bung Hatta.
Dalam penulisan skripsi ini penulis telah banyak mendapatkan bantuan serta bimbingan dan dorongan moril maupun materil dari berbagai pihak, maka pada kesempatan ini dengan segala kerendahan hati dan segala hormat, penulis ingin mengucapkan terima kasih banyak kepada Ibuk Xx. Xxxxxx Xxxxxx, S.H.,
M.H. selaku Dosen Pembimbing dimana dalam penulisan skripsi ini telah banyak meluangkan waktu, membantu dan memberikan pengarahan, nasihat mapun saran agar penulisan skripsi ini dapat terselesaikan dengan baik.
Dalam penyusunan skripsi ini, tentunya penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
iii
1. Ibu Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx R., S.H.,M.H selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Bung Hatta.
2. Ibu Dr. Uning Pratimaratri S.H.,M.Hum selaku Wakil Dekan Fakultas Hukum Universitas Bung Hatta.
3. Ibu Xx. Xxxxxx Xxxxx X.X.,M.H selaku ketua bagian Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Bung Hatta.
4. Ibu Xx. Xxxxxx Xxxxx X.X.,M.H & Dr. (C) Xxxxxxxx, S.H.,M.H, selaku penguji 1 dan 2 pada saat ujian sempro, yang telah memberikan koreksi terhadap skripsi penulis ini.
5. Dr. Xxxxxxxx, S.H., X.X. Xxxxxx Pembimbing Akademik.
6. Kepada bapak dan ibu dosen yang tidak dapat disebutkan namanya satu persatu yang telah mengajari ilmu yang bermanafaat bagi saya selama masa perkuliahan.
7. Kepada kedua orang tua saya yang telah memberikan doa, dukungan, dan motivasi terus-menerus kepada penulis untuk bisa menyelesaikan skripsi ini.
8. Megy Xxxxxx Xxxxxx S.Pi, yang terus menyemangati penulis selama masa awal perkuliahan ini sampai selesai, baik dalam keadaan senang maupun dalam keadaan susah.
9. Untuk yang teristimewa diri saya sendiri karena telah bisa berjuang untuk bisa sampai pada titik ini yang dimana saya merasa sangat berterima kasih bisa bekerja sama dalam menyelesaikan skripsi ini.
Akhir kata, penulis menyadari bahwa skripsi ini masih terdapat kekurangan, demikian dengan senang hati penulis menerima kritik dan saran yang bersifat membangun, demi kesempurnaan skripsi ini. Harapan penulis semoga
iv
skripsi ini bermanfaat bagi penulis khususnya dan semua pihak yang memerlukan pada umumnya.
Wassalamu’alaikum wr,wb
Padang, 23 Januari 2024
Penulis
XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXX
NPM. 1910012111060
v
DAFTAR ISI
BAB II TINJAUAN PUSTAKA Error! Bookmark not defined.
X. Xxxxxxan Tentang Kredit Error! Bookmark not defined.
1. Pengertian Kredit Error! Bookmark not defined.
2. Fungsi Kredit Error! Bookmark not defined.
B. Tinjauan Tentang Agunan Error! Bookmark not defined.
1. Pengertian Agunan Error! Bookmark not defined.
2. Fungsi Agunan Error! Bookmark not defined.
3. Jenis-Jenis Agunan Error! Bookmark not defined.
C. Tinjauan Tentang Hak Tanggungan Error! Bookmark not defined.
1. Pengertian Hak Tanggungan Error! Bookmark not defined.
2. Asas-Asas Hak Tanggungan Error! Bookmark not defined.
3. Hapusnya Hak Tanggungan Error! Bookmark not defined.
D. Tinjauan Tentang Hak Guna Bangunan Error! Bookmark not defined.
vi
1. Pengertian Dan Dasar Hukum Hak Guna BangunanError! Bookmark not defined.
2. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Error! Bookmark not defined.
3. Sifat-Sifat Xxx Xxxx-Ciri Hak Guna BangunanError! Bookmark not defined.
4. Kewajiban Dari Pemegang Hak Guna BangunanError! Bookmark not defined.
5. Hapusnya Hak Guna Bangunan Error! Bookmark not defined.
X. Xxxxxxan Tentang Perjanjian Error! Bookmark not defined.
1. Pengertian Perjanjian Error! Bookmark not defined.
2. Fungsi Xxx Xxxxxx Sah Perjanjian Error! Bookmark not defined.
3. Asas-Asas Perjanjian Error! Bookmark not defined.
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASANError! Bookmark not
defined.
A. Proses Pelaksanaan Perjanjian Kredit Dengan Bank Nagari Atas Hak Guna Bangunan Yang Jangka Waktunya Berakhir Sebelum Kreditnya Jatuh Tempo Error! Bookmark not defined.
B. Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Apabila Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Berakhir Sebelum Kreditnya Jatuh TempoError! Bookmark not defined.
BAB IV PENUTUP Error! Bookmark not defined.
A. Simpulan Error! Bookmark not defined.
B. Saran Error! Bookmark not defined.
DAFTAR LAMPIRAN
vii
DAFTAR PUSTAKA
viii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kredit merupakan salah satu produk bank yang dapat memperlancar kelancaran usaha debitur karena merupakan salah satu fungsi utama bank dalam mendorong pertumbuhan ekonomi.
Pengertian kredit menurut pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perubahan dari Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan adalah “penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lainnya yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah bunga”.
Sebagai lembaga keuangan, bank harus dapat memberikan perlindungan hukum kepada kreditur, penerima kredit, dan pihak lain melalui lembaga penjaminan hukum.1 Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) memuat ketentuan tentang jaminan yang bersifat umum, artinya berlaku bagi setiap debitur dan kreditur dan berlaku demi hukum tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu. Ketentuan tersebut menyatakan bahwa debitur atau kreditur wajib memberikan jaminan jika terjadi wanprestasi, yang menyatakan bahwa: “segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupu yang akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala
1 Direktorat Hukum Bank Indonesia, 2005.
1
2
perikatannya perseorangan”.2
Dalam Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menegaskan : “kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama- sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya, pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali jika apa bila di antara para kreditor itu ada alasan-alasan yang sah untuk di dahulukan.”
Jaminan umum yang diatur dalam Pasal 1131 dan 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mempunyai dua kelemahan yaitu :
1. Apabila semua data atau sebagian harta kekayaan debitur dialihkan kepada pihak ketiga karena bukan lagi milik debitur, maka hal itu tidak lagimenjadi jaminan atas pelunasan piutang kreditur debitur.
2. Apabila hasil penjualan harta debitur tidak cukup untuk melunasi piutang semua kreditur, tetapi kreditur hanya menerima sebagian pembayaran sebanding dengan jumlah masing-masing piutang.
Sejak berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Hipotik dan Creditverband sebagai lembaga jaminan atas tanah dinyatakan tidak berlaku lagi dan digantikan dengan Hak Tanggungan.
Setelah berlakunya UUPA lebih dari tiga tahun yang lalu, lembaga hak tanggungan belum dapat berfungsi secara penuh sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 51 yang menyebutkan bahwa lembaga jaminan yang kuat yang
2 M. Bahsan, 2007, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan, PT. Raja Grafindo Persada. Depok, hlm. 76.
3
dapat dibebani hak atas tanah yaitu hak tanggungan, telah didirikan.3
Undang-Undang yang mengatur hak atas tanah sebagaimana yang di ataur dalam Pasal 51 UUPA , yang dikenal dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau Undang-Undang Hak Tanggungan yang dituangkan dalam Lembaran Negara Nomor 42 Tahun 1996 dan penjelasan tambahan di Lembaran Negara Nomor 3632.4
Dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah disebutkan bahwa Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat di perpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Sesudah jangka waktu hak tersebut dan perpanjangannya berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas bangunan yang sama dan dicatat pada buku tanah di kantor pertanahan.
Berakhirnya HGB, dalam Pasal 40 huruf a UUPA dan Pasal 35 ayat
(1) huruf a PP No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah disebutkan bahwa HGB dapat hapus karena berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan. Dengan hapusnya hak atas tanah itu, maka demi hukum hak tanggungan yang membebaninya juga ikut hapus.
3 Xxxxxx, 2018, Hukum Agraria Indonesia, Setara Press, Malang, hlm. 42.
4 Xxxxx Xxxxxxx, 1996, Hukum Agraria Peraturan-Peraturan Hak Tanggungan, Djambatan, Jakarta, hlm. 89.
4
Pemberian hak pakai hasil atas sebidang tanah yang telah mempunyai hak-hak tertentu tidak dapat terjadi sampai dengan selesainya pelepasan hak- hak itu menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jika keyakinan atas kemampuan debitur untuk melunasi utangnya dapat diperoleh berdasarkan faktor lain, mengingat agunan merupakan unsur jaminan untuk pemberian kredit, maka agunan ini dapat berupa barang, proyek, atau hak tagih yang dibiayai dalam suatu sangat strategis dalam dunia perbankan. Karena akad kredit berfungsi sebagai mediator atau perantara pihak dalam interaksi antara pihak yang kelebihan dana dan pihak yang kekurangan dana tetapi membutuhkan dana.
Berdasarkan Pasal 33 UUPA dan Pasal 15 ayat (1) PP 40 Tahun 1996, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tangunggan. Dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah telah ditunjuk secara tegas ha katas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang.
Jenis Hak Atas Tanah yang dapat dijaminkan dengan hak tanggungan,yaitu :
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai, baik hak milik maupun ha katas negara
5. Hak Atas Tanah berikut bangunan, tanaman, hasil karya yang telah ada atau yang akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, dan
5
merupakan milik pemegang Hak Atas Tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian Hak Atas Tanah yang bersangkutan.5
Didalam dunia Perbankan di berikan agunan dengan tanah kepada debitur. Didalam Pasal 1754 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), disebutkan “merupakan ikatan atau hubungan hukum antara debitor (berhutang) dan kreditor (pemberi hutang) yang isi mengatur tentang Hak dan Kewajiban kedua belah pihak, Perjanjian ini biasanya di ikuti dengan perjanjian “jaminan penanggungan” (Perorangan).”
Hak Tanggungan adalah salah satu bentuk jaminan yang digunakan dalam transaksi bisnis dan perbankan , fungsi Hak Tanggungan sering kali digunakan sebagai jaminan dalam pengajuan kredit atau pinjaman oleh individu maupun perusahaan. dalam Undang-Undang No.4 Tanggal 9 April 1996 Pasal 1 Ayat 1 Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Hak tanggungan juga berhubungan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). APHT memegang peranan penting dalam mengatur persyaratan dan aturan yang terkait dengan pemberian hak tanggungan dari debitur kepada kreditur.
5 Xxxxxxx Xxxxxxx & Xxxxxxx Xxxxxxx, 2018, Hak-Hak Tanggungan Atasa Tanah, Kencana, Jakarta, hlm. 22.
6
Pada PT. Bank Nagari Cabang Utama Padang, Penulis menemukan pernah terjadi HGB habis jangka waktunya, namun kreditnya belum jatuh tempo. Disamping itu dalam praktek perbankan timbul persoalan tentang pelaksanaan perpanjangan Hak Tanggungannya atas HGb yang jangka waktunya sudah berakhir yang kreditnya belum jatuh tempo dan perlindungan hukum bagi kreditor yang menjadi pemegang HGB.
Berdasarkan latar belakang masalah tersebut di atas, penulis tertarik untuk membahas tentang “PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT DENGAN AGUNAN TANAH BERSTATUS HAK GUNA BANGUNAN PADA BANK NAGARI CABANG UTAMA”.
B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana proses pelaksanaan perjanjian kredit pada Bank Nagari dengan aguna n t anah Hak Guna Bangunan yang jangka waktunya berakhir sebelum kreditnya jatuh tempo?
2. Bagaimana perlindungan hukum bagi Kreditor apabila jangka waktu Hak Guna Bangunan berakhir sebelum kreditnya jatuh tempo?
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui proses pelaksanaan perjanjian kredit pada Bank Nagari dengan agunan tanah Hak Guna Bangunan yang jangka waktunya berakhir sebelum kreditnya jatuh tempo
2. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi Kreditor apabila jangka
7
waktunya Hak Xxxx Xxxxxxanberakhir sebelum Kreditnya jatuh tempo.
D. Metode Penelitian
1. Jenis Penelitian
Penelitian ini menggunakan metodologi yang dikenal sebagai yuridis sosiologi (sosio legal research), menyimpang dari paradigma ilmu empiris untuk mengkaji bagaimana masyarakat mempengaruhi hukum dan sejauh mana gejala sosial dapat mempengaruhinya.6
2. Sumber Data
a. Data Primer
Data primer, atau pengetahuan tentang masalah yang dikumpulkan oleh peneliti langsung di lapangan.
b. Data Sekunder
Data sekunder adalah pemeriksaan bahan pustaka, naskah dinas, buku, dan hasil penelitian berupa laporan hak tanggungan yang obyeknya adalah tanah berstatus hak guna usaha.
3. Teknik Pengumpulan Data
a. Wawancara
Wawancara adalah cara memperoleh informasi yang melibatkan bertanya dan menjawab pertanyaan lisan.
1) Wawancara terstruktur
Prosedur sistematis menggali informasi mengenai responden dengan kondisi dimana satu set pertanyaan dengan urutan yang telah disiapkan oleh pewawancara.
6 Xxxxxx Xxxxxxx, 2013, Teori Dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Banyumedia Publishing, Malang, hlm. 40.
8
2) Wawancara semi terstruktur
Wawancara yang berlangsung mengacu pada satu rangkaian pertanyaan terbuka, Metode ini memungkinkan pertanyaan baru muncul karena jawaban yang diberikan oleh narasumber sehingga selama sesi berlangsung penggalian informasi dapat dilakukan lebih mendalam.7
b. Studi Dokumen
Studi Dokumen adalah teknik pengumpulan bahan hukummelalui sumber hukum tekstual dengan menggunakan analisis isi. Bermanfaat untuk mengembangkan landasan teoretis dengan menganalisis dan mempelajari buku cetak dan elektronik, aturan dan peraturan, makalah, laporan, dan temuan penelitian lainnya.8
4. Analisis Data
Penelitian ini menghasilkan informasi deskriptif berupa kata- kata tertulis atau lisan dari orang-orang atau kegiatan yang diamati, penelitian ini menggunakan analisis data kualitatif.
7 Xxxxxxxxx Xxxxxxxx B, 2018, Metode Penelitian Hukum, PT. Xxxxxx Xxxxxxx, Bandung, hlm. 143.
8 Ibid, hlm. 142.