LOCAZIONE ABITATIVA
BOZZA DI CONTRATTO DI LOCAZIONE CONCORDATA
(testo Gazzetta Ufficiale del 15 marzo 2017 – Serie generale n. 62 – Allegato A)
LOCAZIONE ABITATIVA
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)
Il/La sig./soc. (1) di seguito denominato/a
locatore (assistito/a da (2) ……………………………………… in persona di ……………………………………...
concede in locazione al/ alla sig. (1) ………………………………………………………………….…………………..
di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante (3) ………….……………………………
(assistito/a da (2) ……………………..in persona di ……………………………………. ), che accetta, per sé
e suoi aventi causa,
A) l’unità immobiliare posta in ………………………… via ………………………. n. piano
…… scala …… int. ….. composta di n. ……. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) ………………………………………………………………………………………..
non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
[oppure]
B) una porzione dell’unità immobiliare posta in via ………………………. n. piano
…… scala …… int. ….. composta di n. ….. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: soffitta, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc. ) il cui utilizzo è regolato nel seguente modo (5)
……………………………………………………………………………… non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
a) estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare : ………………………………..……..……...………
b) prestazione energetica: ………………………………………………….………………………………………………….
c) sicurezza impianti ………………………………………………………….……………………………………………..…
d) tabelle millesimali: proprietà ……… riscaldamento …….… acqua …… altre ……………………...
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
Articolo1 - (Durata)
Il contratto è stipulato per la durata di ……………… anni (6), dal …………….. al ,
e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.
Articolo 2 - (Canone)
A) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo territoriale tra
………………………………… e depositato il …………. presso il Comune di , ovvero
dall’accordo integrativo sottoscritto tra ……………(7) in data ……., è convenuto in Euro…. (Euro
……/00), che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero………., in n. ….. rate eguali anticipate di euro ………………
ciascuna,alle seguenti date (4)
Nel caso in cui l'Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del …………, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell’opzione. (8) [ATTENZIONE: per la normativa vigente ad oggi (4.1.2021) l’Ente ecclesiastico non può usufruire della cedolare secca].
[oppure]
B) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in Euro…... (Euro ……/00), importo che il
conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ………………
ciascuna, alle seguenti date (4)
Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone è aggiornato annualmente nella misura contrattata del ……………, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca”.
(8) [ATTENZIONE: per la normativa vigente ad oggi (4.1.2021) l’Ente ecclesiastico non può usufruire della
cedolare secca].
Articolo 3 - (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa
(4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ……………………….. pari a mensilità (9) del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Eventuali altre forme di garanzia (10)
Articolo 4 - (Oneri accessori)
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A.
In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore
versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente. (11)
Per le spese di cui al presente articolo il conduttore versa una quota di euro salvo
conguaglio. (12)
Articolo 5 - (Spese di bollo e di registrazione)
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone documentata comunicazione al conduttore - che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà - e all’Amministratore del condominio ai sensi dell’art. 13 legge 431 del 1998.
Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo. (13)
Articolo 6 - (Pagamento)
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Articolo 7 - (Uso)
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi ……………………………………..…
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
Articolo 8 - (Recesso del conduttore)
E' facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Articolo 9 - (Consegna)
Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ………………..………………………………………………………………
ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna.
Articolo 10 - (Modifiche e danni)
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Articolo 11 - (Assemblee)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
Articolo 12 - (Impianti)
Il conduttore - in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs n. 192/05, con particolare riferimento all’art. 7 comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione.
Articolo 13 - (Accesso)
Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.
Nel caso in cui il locatore intenda vendere o, in caso di recesso anticipato del conduttore, locare l'unità immobiliare, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità:
……………..………………....
Articolo 14 - (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale)
La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431 del 1998, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore.
L’operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione”, Allegato E al citato decreto.
La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.
Articolo 15 - (Varie)
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (d.lgs n. 196/03).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431 del 1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431 del 1998 ed all'Accordo definito in sede locale.
Altre clausole: …………………………………………………………………………………..
Xxxxx, approvato e sottoscritto
Luogo, data
Il Locatore | Il Conduttore |
A mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 3 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 4 (Oneri accessori), 6 (Pagamento, risoluzione), 9 (Consegna), 10 (Modifiche e danni), 12 (Impianti), 13 (Accesso), 14 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 15 (Varie) del presente contratto.
Xxxxx, approvato e sottoscritto
Luogo, data
Il Locatore | Il Conduttore |
NULLA OSTA ORDINARIO DIOCESANO
(Legge 121 del 1984 art. 5 comma 7 ; CIC Can. 1281 § 1)
Prot. Tit. 54 Fasc. /
Vicario Generale
NOTE
(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Se il contratto è cointestato a più persone riportare i dati anagrafici e fiscali di tutti. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante.
(2) L'assistenza è facoltativa.
(3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98.
(4) Cancellare la parte che non interessa.
(5) Descrivere la porzione locata. Precisare altresì che il conduttore avrà l’uso condiviso di servizi e spazi comuni, che il locatore si riserva la residua porzione con facoltà di locarla e che il canone di cui all’art. 2 è stato imputato in proporzione alla sua superficie.
(6) La durata minima è di anni tre.
(7) Indicare i soggetti sottoscrittori dell’Accordo integrativo (Proprietà, Gestore, Cooperativa, Impresa di costruzione, Comune, Associazioni della proprietà edilizia e Organizzazioni dei conduttori).
(8) Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo di tempo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
L’applicazione della cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di
bollo e registro, ivi comprese quelle sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto.
(9) Xxxxxxx tre mensilità.
(10) Indicare fidejussione bancaria o assicurativa, garanzia di terzi o altro.
(11) Per le proprietà di cui all’art. 1 commi 5 e 6 del DM Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti ex art. 4 comma 2 della Legge 431/98, e comunque per gli immobili posti in edifici non condominiali, utilizzare la seguente formulazione, sostitutiva dell’intero articolo:
Sono a carico del conduttore, per le quote di competenza esposte all’articolo 4, le spese che in base alla Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2 della legge n. 431/98 - e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A - risultano a carico dello stesso. Di tale Tabella la locatrice e il conduttore dichiarano di aver avuto piena conoscenza.
In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
La locatrice dichiara che la quota di partecipazione dell'unità immobiliare locata e delle relative pertinenze al godimento delle parti e dei servizi comuni è determinata nelle misure di seguito riportate, che il conduttore approva ed espressamente accetta, in particolare per quanto concerne il riparto delle relative spese:
a) spese generali …………………………….
b) spese ascensore ………………………….
c) spese riscaldamento ……………………...
d) spese condizionamento ………………….
e) …………………………………………
f) ………………………………………….…
g) ……………………………………………
La locatrice, esclusivamente in caso di interventi edilizi autorizzati o di variazioni catastali o di mutamento nel regime di utilizzazione delle unità immobiliari o di interventi comportanti modifiche agli impianti, si riserva il diritto di adeguare le quote di ripartizione delle spese predette, dandone
comunicazione tempestiva e motivata al conduttore. Le nuove quote, così determinate, vengono applicate a decorrere dall'esercizio successivo a quello della variazione intervenuta. In caso di disaccordo con quanto stabilito dalla locatrice, il conduttore può adire la Commissione di negoziazione paritetica di cui all’articolo 6 del decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, e costituita con le modalità indicate all’articolo 14 del presente contratto.
Sono interamente a carico del conduttore i costi sostenuti dalla locatrice per la fornitura dei servizi di riscaldamento/raffrescamento/condizionamento dei quali l'immobile risulti dotato, secondo quanto previsto dalla Tabella di cui al presente articolo. Il conduttore è tenuto al rimborso di tali costi, per la quota di sua competenza.
Il conduttore è tenuto a corrispondere, a titolo di acconto, alla locatrice, per le spese che quest'ultima sosterrà per tali servizi, una somma minima pari a quella risultante dal consuntivo precedente. E' in facoltà della locatrice richiedere, a titolo di acconto, un maggior importo in funzione di documentate variazioni intervenute nel costo dei servizi, salvo conguaglio, che deve essere versato entro sessanta giorni dalla richiesta della locatrice, fermo quanto previsto al riguardo dall'articolo 9 della legge n. 392/78. Resta altresì salvo quanto previsto dall'articolo 10 di detta legge.
Per la prima annualità, a titolo di acconto, tale somma da versare è di euro ………………….. , da
corrispondere in rate alle seguenti scadenze:
al …………………. euro ……………………………………………………
al …………………. euro ……………………………………………………
al …………………. euro …………………………………………………...
al ………………… euro ,
salvo conguaglio.
(12) Indicare: mensile, bimestrale, trimestrale, ecc.
(13) Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca non sono dovute imposte di bollo e
registro, ivi compresa quella sulla risoluzione.
Ricordarsi di compilare ATTESTAZIONE BILATERALE DI RISPONDENZA EX D.M. 16/01/2017
Risoluzione N. 31/E
Direzione Centrale Coordinamento Normativo
Roma, 20 aprile 2018
OGGETTO: Interpello articolo 11, comma 1, lett. a), della legge n. 212 del 2000 - Contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato- attestazione rilasciata dalle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori - trattamento ai fini dell’imposta di registro e di bollo.
Con l’interpello specificato in oggetto, concernente l’applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, è stato esposto il seguente:
Quesito
L’istante, sindacato unitario nazionale (XX) - Federazione provinciale di (XX), rappresenta che, con il decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 16 Gennaio 2017 (di seguito decreto), sono stati individuati, tra l’altro, i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
In particolare, con l’articolo 1, comma 8, del decreto è stato stabilito che le parti di un contratto di locazione possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Per i contratti ‘non assistiti’, le parti sono, invece, tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative
2
della proprietà edilizia e dei conduttori, secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione assume valenza anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.
Le previsioni dettate dal decreto sono state recepite, per il Comune di Firenze ed altri Comuni della provincia fiorentina, con l’Accordo territoriale sottoscritto dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili, in data 20 ottobre 2017.
L’articolo 19 del citato Accordo territoriale stabilisce che:
“a) Le parti contrattuali possono essere assistite congiuntamente a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
b) Per i contratti non assistiti le modalità di attestazione sono da eseguirsi come previsto dall’articolo 8, comma 2, del DM 16 gennaio 2017, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo…”.
Fatte tali premesse, l’organizzazione sindacale istante chiede di conoscere se, in relazione ai contratti di locazione non assistiti, l’attestazione debba ritenersi obbligatoria al fine di poter godere delle agevolazioni fiscali previste per le particolari tipologie di contratti cui la stessa si riferisce, fatta comunque salva la facoltà di controllo degli Enti preposti.
L’istante chiede, inoltre, di conoscere se l’attestazione rilasciata debba essere allegata al contratto di locazione, in sede di registrazione, e in caso di risposta affermativa, se la stessa debba essere assoggettata ad imposta di registro e ad imposta di xxxxx.
Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente
3
Il Sindacato istante ritiene che detta attestazione rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo non deve essere assoggettata ad imposta di bollo né all’imposta di registro.
In proposito, richiama la risoluzione del 22 novembre 2013, n. 83, con la quale era stato chiarito, sia pure con riferimento all’attestazione di prestazione energetica (APE), che la stessa non rileva ai fini dell’applicazione dell’imposta di bollo, ai sensi dell’articolo 37 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445.
Tale disposizione stabilisce, infatti, che “Le dichiarazioni sostitutive di cui agli articoli 46 e 47 sono esenti dall’imposta di bollo”.
Nella predetta risoluzione era stata, altresì, esclusa l’assoggettabilità dell’attestazione ad imposta di registro, ai sensi dell’articolo 11, comma 7, del TUR, in quanto si tratta di atto non soggetto a registrazione.
A parere dell’istante, non sussistono motivazioni per discostarsi da detto orientamento anche per ciò che attiene all’attestazione, oggetto del presente quesito, effettuata ai sensi del citato decreto ed allegata ai contratti di locazione, in sede di registrazione.
Parere dell’Agenzia delle Entrate
L’articolo 1, comma 8, del decreto prevede che “Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
La norma in argomento prevede, dunque, che per i contratti di locazione a canone concordato ‘non assistiti’, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni
4
firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale, esplichi effetti anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Con riferimento alle agevolazioni riferite a tributi gestiti da questa Agenzia (quali l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 10 %, prevista ai fini della ‘cedolare secca’ ovvero le agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro), si precisa, dunque, che, per i contratti a canone concordato ‘non assistiti’, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.
In tale senso, si è già espresso il Ministero delle Infrastrutture - Direzione Generale per la Condizione Abitativa - che, con nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, ha affermato che“… per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.
Per quanto attiene alla presente istanza, si precisa, dunque, che per i contratti di locazione a canone concordato stipulati in applicazione dell’accordo territoriale, sottoscritto in data 20 ottobre 2017, per il Comune di Firenze ed altri Comuni della provincia fiorentina, le parti hanno l’obbligo di acquisire l’attestazione (nel caso di contratto non assistito) ai fini della fruizione delle relative agevolazioni fiscali.
L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non
5
risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.
Per quanto attiene al quesito relativo alla necessità di produrre detta attestazione in allegato al contratto di locazione, in sede di registrazione, si fa presente che il decreto non definisce un obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all’allegazione né tale obbligo emerge dalle previsioni dettate dal Testo unico dell’imposta di registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR); l’assenza di un obbligo non esclude, tuttavia, che le parti possano, comunque, procedere a detta allegazione, in sede di registrazione del contratto di locazione.
L’allegazione dell’attestazione in sede di registrazione appare, peraltro, opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti, laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 8 della legge
9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell’imposta di registro. Com’è noto, tale disposizione stabilisce che, per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo venga assunto nella misura del 70 per cento.
Qualora il contribuente proceda all’allegazione dell’attestazione in sede di registrazione, coerentemente con i principi già espressi con la risoluzione 22 novembre 2013, n. 83, per stabilire la corretta tassazione da applicare, ai fini dell’imposta di registro, rilevano le previsioni dettate dall’articolo 11 del TUR.
Con particolare riferimento agli allegati, il comma 7 del predetto articolo 11 stabilisce che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, ma non importa applicazione dell’imposta se si tratta:
- di documenti che costituiscono parte integrante dell’atto;
- di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili;
- di atti non soggetti a registrazione.
A parere della scrivente, l’attestazione in argomento concretizza un atto per il quale non vige l’obbligo della registrazione, in quanto la stessa non appare
6
riconducibile nell’ambito delle previsioni recate dalla tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al TUR.
In sede di registrazione del contratto di locazione, pertanto, l’ufficio dell’Agenzia provvederà alla registrazione anche dell’attestato senza autonoma applicazione dell’imposta di registro.
Per quanto attiene all’applicazione dell’imposta di bollo, rileva la disposizione recata dall’articolo 5 della tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972,
n. 642 (atti, documenti e registri esenti dall’imposta di bollo in modo assoluto) che prevede un trattamento di esenzione dall’imposta, tra l’altro, per gli “Atti e copie del procedimento di accertamento e riscossione di qualsiasi tributo, dichiarazioni, denunzie, atti, documenti e copie presentati ai competenti uffici ai fini dell’applicazione delle leggi tributarie…”.
Tenuto conto che l’attestazione in argomento, si rende necessaria, cosi come previsto dal citato decreto, al fine di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo al riconoscimento delle agevolazioni fiscali, deve ritenersi che per il rilascio della predetta attestazione non debba essere applicata l’imposta di bollo, ai sensi del citato articolo 5 della Tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642.
***
Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)