CONTRATTO D’AFFITTO DI RAMO D’AZIENDA (IN CENTRO COMMERCIALE)

CONTRATTO D’AFFITTO DI RAMO D’AZIENDA (IN CENTRO COMMERCIALE)

Con la presente scrittura privata, da valersi ad ogni effetto di legge, tra le parti sottoscrit- te:

• <...>, con sede in <...>, via <...>, c.f. <...>, nella persona di <...>, di seguito denomi- nata Concedente, da una parte;

• <...>, con sede in <...>, via <...>, c.f. <...>, nella persona di <...>, di seguito denomi- nata Affittuario, dall'altra parte;

premesso

• che il Concedente è titolare del complesso aziendale costituito da insieme di eser- cizi di vendita al dettaglio integrati da esercizi per la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e di servizi alla persona denominato <...>;

• che tale esercizio è inserito nel Centro commerciale <...> – di seguito denominato Centro –, struttura a destinazione specifica provvista di spazi di servizio comuni ge- stiti unitariamente;

• che tale Centro è situato in Comune di <...>, via/x.xx <...>, e contraddistinto dall'in- segna costituita del marchio esclusivo <...>;

• che la gestione unitaria del Centro nelle sue diverse componenti è attuata tramite i seguenti strumenti:

a) Regolamento di Condominio;

b) Regolamento della Comunione;

c) Consorzio Esercenti Centro Commerciale regolamentato dal contratto di con- sorzio;

• che in dipendenza delle autorizzazioni amministrative rilasciate dal Comune ai sensi dell'art. 47 DM 4/8/1988 n. 375, il Concedente ha costituito, quali separate entità organiche corredate dai necessari servizi ed infrastrutture, autonomi rami d'azienda adibiti ciascuno a punto di vendita e/o somministrazione;

• che il Concedente intende concedere in godimento, ai patti e condizioni sottori- portati, i singoli suddetti complessi unitari di beni mobili anche immateriali ed im- mobili, ciascuno organizzato per l'esercizio della vendita al dettaglio di una specifi- ca gamma di prodotti, ancorché limitati rispetto a quelli ricompresi nella tabella merceologica di appartenenza e/o per la somministrazione di una specifica gam- ma di alimenti o bevande;

si conviene e si stipula quanto segue:

1. Il Concedente concede in affitto all'Affittuario, che accetta, il ramo d'azienda costituito dal punto di vendita (somministrazione)-unità operativa contraddistinta con il n. <...>, così come individuata a titolo meramente indicativo con colore giallo nella planimetria allegata.

Rientra nell'affitto, quale elemento essenziale del contratto, l'utilizzo delle parti comuni e delle infrastrutture del centro commerciale in conformità alla loro destinazione, nonché

l'utilizzazione dei servizi erogati in base al regolamento di condominio del Centro com- merciale.

2. Il corrispettivo è determinato in € <...> (euro <...>) annue, oltre IVA, in rapporto al perio- do intercorrente tra la data di consegna ed il 31 dicembre dell'anno in corso alla me- desima data di consegna.

Dal 1° gennaio dell'anno successivo, l'ammontare complessivo del corrispettivo dell'af- fitto per ciascun anno è costituito da:

a) un importo fisso di € <...> (euro <...>), soggetto ad aggiornamento automatico, senza necessità di apposita richiesta da parte del Concedente, mediante applicazione dell'intera variazione percentuale dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le fami- glie di operai e impiegati della provincia di <...> intervenuta l'anno precedente;

b) un importo pari alla differenza tra il <...>% del volume d'affari ai fini IVA relativo a cia- scuna annualità di durata del contratto e l'ammontare dell'importo fisso dovuto per il medesimo periodo.

3. L'Affittuario si impegna a comunicare per iscritto al Concedente l'importo del volume d'affari risultante dalla dichiarazione annuale IVA entro il <...> di ciascun anno median- te lettera raccomandata con avviso di ricevimento, nonché a trasmettere al Conce- dente, entro venti giorni dalla richiesta del Concedente, copia della dichiarazione an- nuale IVA e/o dei redditi relativa al medesimo periodo.

L'Affittuario riconosce al Concedente il diritto di verificare tramite proprio incaricato l'e- sattezza ed effettiva rispondenza del volume d'affari comunicato e si obbliga ad ac- consentire a tale verifica a semplice richiesta scritta da parte del Concedente, met- tendo a disposizione dell'incaricato che verrà indicato dal Concedente tutta la neces- saria documentazione, sia cartacea che elettronica, agevolando la consultazione an- che mediante l'assistenza di proprio personale.

Tutte le informazioni acquisite in sede di verifica hanno natura riservata e possono esse- re utilizzate dal Concedente unicamente nei rapporti con Affittuario connessi al presen- te contratto e in giudizio.

In caso di mancata comunicazione del volume d'affari entro il termine convenuto ov- vero di comunicazione di un volume d'affari inferiore al 2% a quello effettivo, le spese della verifica sono ad esclusivo carico di Affittuario il quale, inoltre, è comunque tenuto a versare al Concedente, oltre al maggior corrispettivo dovuto in base alla clausola

2.b) sul volume d'affari, accertato, un importo, a titolo di penale, pari al corrispettivo di cui alla medesima clausola 2.b) sull'ammontare del volume d'affari non dichiarato.

L'ammontare della parte di corrispettivo costituito dall'importo fisso come determinato con la clausola 4.2a) è comunque dovuto dall'Affittuario.

Agli importi come sopra determinati deve essere inoltre aggiunta l'IVA nella misura di legge.

4. Sono a carico di Affittuario pro-quota i costi dei servizi e le spese di qualunque natura inerenti al funzionamento ed alla manutenzione del Centro e delle sue pertinenze ed accessori, secondo quanto previsto dal regolamento di condominio e dal regolamento della Comunione in base alle rispettive tabelle di ripartizione. Regolamenti e tabelle che a tal fine l'Affittuario dichiara espressamente di accettare ed il cui contenuto costi- tuisce parte integrante del presente contratto.

L'Affittuario si impegna a corrispondere i relativi importi a suo carico, oltre IVA nella mi- sura di legge.

Per ogni annualità successiva alla prima, l'importo di ciascuna rata trimestrale anticipa- ta ammonterà al <...>% (<...> per cento) dell'effettiva spesa complessiva a carico di Af- fittuario per l'anno precedente, oltre IVA nella misura di legge, salvo conguaglio.

5. Eventuali eccezioni opposte dall'Affittuario non danno allo stesso diritto di evitare o ri- tardare il pagamento alle scadenze previste del corrispettivo, dei costi e delle spese determinati ai sensi delle precedenti clausole.

6. In caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo, dei costi e delle spese determinati ai sensi delle precedenti clausole, l'Affittuario è tenuto a corrispondere sugli importi dovuti e per il tempo del ritardo gli interessi moratori pari al prime rate A.B.I, vigente nel perio- do aumentato di <...> punti.

7. In deroga al disposto dell'art. 1621 c.c. le parti espressamente convengono che tutte le riparazioni anche straordinarie sono ad esclusivo carico di Affittuario, di ciò essendosi tenuto conto nella determinazione della misura del corrispettivo.

Eventuali perdite causate a Affittuario per l'esecuzione delle suddette riparazioni non danno diritto a Affittuario stesso di domandare la riduzione del corrispettivo come de- terminato ai sensi delle precedenti clausole.

8. È facoltà dell'Affittuario apportare migliorie e/o eseguire addizioni ai locali e agli im- pianti, purché le stesse siano preventivamente autorizzate per iscritto dal concedente.

Al termine del contratto è facoltà del Concedente, anziché ritenere le migliorie e le addizioni apportate, richiedere all'Affittuario l'asporto e la rimessa in pristino, il tutto a cura e spese dell'Affittuario.

9. L'Affittuario prende atto che non gli vengono in alcun modo garantiti livelli di afflusso di clienti e giri di affari.

Il concedente rimarra estraneo a ogni atto di gestione dell'azienda affittata.

L'Affituario assumerà in nome e per conto proprio tutte le obbligazioni derivanti da tale gestione e di esse risponderà direttamente, manlevando e tenendo indenne il conce- dente.

10. L'Affittuario è tenuto ad attivare l'unità di vendita dalla data di apertura del centro commerciale e ad osservare gli orari di apertura e di chiusura al pubblico fissati dal concedente, nel rispetto delle norme di legge.

L'Affittuario provvederà scrupolosamente a una quotidiana completa pulizia dei locali e delle aree di pertinenza.

L'Affittuario dovrà:

• mantenere gli spazi in permanente condizione di gestione effettiva e normale;

• disporre di un adeguato rifornimento merci;

• avere in forza personale sufficiente per un corretto servizio alla clientela;

• trattare prodotti e/o servizi di qualità a prezzi competitivi, impiegando la massima dili- genza unitamente alle tecniche operative più dinamiche e moderne;

• mantenere i locali illuminati e puliti, non ostacolando il regolare funzionamento di tut- te le installazioni comuni e individuali;

• destinare alla vendita la totalità delle superfici dell'unità, ad eccezione di quelle ra- gionevolmente necessarie per lo stoccaggio e per gli uffici, se e in quanto previsti.

Salvo quanto in seguito previsto, il Centro commerciale resterà aperto con ogni attività in esso funzionante per tutti i dodici mesi dell'anno, senza interruzione o chiusura annua- le per ferie.

Analogamente dovrà restare aperto al pubblico anche l'esercizio dell'Affittuario.

È previsto che ogni anno i locali del concedente possano restare chiusi alla vendita

<...> giorni lavorativi per le necessità di inventario; in relazione a ciò l'Affittuario si impe- gna a programmare l'inventario dell'esercizio commerciale avuto in affitto, chiudendo così alla vendita negli stessi giorni.

A tale scopo le date di chiusura saranno comunicate dal Concedente con un anticipo di almeno <...> settimane.

11. In considerazione dei particolari vantaggi commerciali derivanti dall'appartenenza al Centro commerciale, delle sinergie conseguibili con azioni promozionali e pubblicitarie afferenti il Centro commerciale nella sua interezza, dell'opportunità che tali azioni ven- gano studiate, predisposte e attuate in modo unitario, il concedente presta a tutti gli affittuari una serie di servizi, con particolare riferimento allo studio e al coordinamento delle campagne promozionali e pubblicitarie, senza addebito di corrispettivi specifici. A sua volta, per tutta la durata del contratto, l'Affittuario presta la propria adesione alle azioni promozionali e pubblicitarie del centro commerciale nel suo complesso, nella mi- sura massima di numero <...> manifestazioni all'anno. A tal fine l'Affittuario si obbliga a porle in essere nel loro contenuto e nelle loro modalità di esecuzione, così come stabili- to dall'articolo <...> del regolamento di condominio per la gestione delle parti e dei servizi comuni, impegnandosi a sopportarne le spese secondo i criteri di ripartizione dei costi e con le modalità di pagamento in esso previste.

12. L'Affittuario si impegna a stipulare con primaria compagnia di assicurazione, entro la data di consegna dell'azienda concessa in affitto, con effetto da tale medesima data, assicurazione della responsabilità civile per tutti i danni comunque cagionati a terzi – ivi compreso il Concedente – dall'Affittuario, suoi dipendenti e collaboratori a qualunque titolo, in conseguenza di qualsiasi fatto accidentale verificatosi nell'ambito dell'esercizio

dell'attività, ivi compresi – a titolo esemplificativo e non limitativo – danni causati da in- cendio, esplosione, scoppio, da spargimento di acqua e da furto.

L'assicurazione deve essere stipulata per tutta la durata del presente contratto e deve e- spressamente prevedere:

• massimali di garanzia:

• euro <...> = per ogni sinistro;

• euro <...> = per ogni persona che abbia subito lesioni corporali;

• euro <...> = per danneggiamenti a cose o animali, qualunque ne sia il numero, an- che se appartenenti a più persone;

• l'adeguamento annuale della garanzia;

• il pagamento direttamente al terzo danneggiato dell'indennità dovuta;

• la rinuncia da parte dell'asicuratore al diritto di surrogazione nei diritti dell'assicurato verso i terzi responsabili;

• la comunicazione da parte dell'assicuratore al concedente di ogni modificazione, sospensione o interruzione della prestazione della garanzia da qualunque causa prodotta, ivi compreso il mancato pagamento del premio di assicurazione.

L'Affittuario si impegna a consegnare al Concedente una copia del contratto di assicura- zione, così come di ogni sua rinnovazione o modificazione.

È inoltre a carico dell'Affittuario, pro quota, il premio delle polizze stipulate dal Conceden- te inerenti la proprietà e la conduzione dei fabbricati adibiti a Centro commerciale, compresi i servizi, gli accessori e le pertinenze per la parte riferibile alle porzioni immobi- liari detenute, nonché alla quota percentuale di incidenza degli spazi comuni, com- presi servizi, accessori e pertinenze, previste nelle tabelle millesimali allegate al regola- mento del Centro commerciale.

13. L'Affittuario si atterrà alle disposizioni comunali, regionali e statali in materia di inquina- mento.

Nessun refluo inquinante potrà essere immesso nella fognatura esistente se non opportu- namente predepurato, in modo da rimanere al di sotto delle soglie previste dalle leggi e dai regolamenti in materia. L'Affittuario si impegna altresì ad attenersi alle norme rela- tive alla prevenzione degli infortuni sul lavoro.

In ogni caso, l'Affittuario manleva espressamente il Concedente da ogni conseguenza dannosa che al concedente potesse derivare per il mancato rispetto da parte dell'Af- fittuario degli impegni sopra assunti.

14. Il presente contratto ha effetto a decorrere dalla data di consegna del ramo d'azien- da per la durata di anni <...>, senza possibilità di rinnovo automatico.

Il Concedente comunicherà ad Affittuario la data di consegna del ramo d'azienda trami- te lettera raccomandata con avviso di ricevimento consegnata alla posta almeno

<...> giorni prima della data medesima.

15. L'affittuario riconosce ed accetta il diritto di Concedente di affittare a terzi altre unità operative costituenti rami d'azienda per la vendita al dettaglio di merci, ancorché ap- partenenti alla medesima tabella merceologica nella quale sono ricomprese le merci vendute dall'Affittuario.

16. Salva applicazione di quanto previsto, le parti espressamente convengono che nel caso Affittuario non adempia l'obbligazione di pagamento nei termini e con le modali- tà su indicate, il contratto si intende risolto di diritto, previa dichiarazione da parte di Concedente ai sensi dell'art. 1456, comma 2, codice civile.

17. Il Concedente ha facoltà di recedere dal contratto con effetto immediato dal mo- mento dell'avvenuta comunicazione a mezzo telegramma o fax in caso di:

• revoca dell'autorizzazione amministrativa;

• cessazione di fatto dell'attività;

• assoggettamento a procedure esecutive o concorsuali;

• xxxxxxx, comunque motivata, della qualità di consorziato del Consorzio Esercenti Centro Commerciale.

In caso di morte di Affittuario persona fisica ovvero di scioglimento o estinzione di Affit- tuario diverso da persona fisica, il Concedente ha facoltà di recesso secondo il dispo- sto dell'articolo 1627 codice civile.

18. In ogni caso di recesso da parte di Concedente, escluso quello previsto dall'art. 17, così come ogni ipotesi di risoluzione del contratto per fatto e colpa dell'Affittuario, que- sti è tenuto a corrispondere a Concedente un importo pari al 20% del corrispettivo si cui alla clausola 2a) computato in relazione al restante periodo di durata del presente contratto.

Ad analogo titolo di penale restano acquisiti al Concedente gli importi versati in via anti- cipata da Affittuario in esecuzione del presente contratto.

In ogni caso di cessazione dell'affitto, per ogni giorno di ritardo nella riconsegna al Concedente dell'unità operativa oggetto del presente contratto, l'Affittuario è tenuto a corrispondere al Concedente medesimo, a titolo di penale, un importo pari a 2/365 del corrispettivo vigente al momento in cui deve avvenire la riconsegna.

19. L'Affittuario riconosce e dà atto del particolare valore economico derivante dall'ap- partenenza al centro commerciale e che tale valore, essendo connesso al centro cre- ato dal Concedente, è di proprietà dello stesso.

In considerazione di quanto sopra, l'Affittuario rinuncia, ora per allora, a ogni forma di rivalsa diretta a ottenere, alla cessazione per qualunque causa del contratto di affitto d'azienda, il riconoscimento della perdita dell'avviamento, intendendosi tale pretesa fin d'ora compensata con il valore d'avviamento del centro commerciale, del quale l'Affit- tuario usufruisce per l'intera durata del presente contratto. E ciò anche nel caso in cui tale riconoscimento fosse previsto da nuove e diverse norme di legge in essere all'atto della risoluzione o della cessazione del rapporto.

20. L'Affittuario si obbliga, per tutta la durata dell'affitto e per <...> anni successivi al suo termine, da qualunque motivo causato, a non svolgere attività oggettivamente in concorrenza con l'attività che forma oggetto dell'azienda concessa in affitto con il pre- sente atto, entro una zona ricompresa in un raggio di <...> metri in linea d'aria dal peri- metro esterno del Centro commerciale.

21. Nei rapporti tra le parti e per ogni necessità attinente al presente contratto, l'Affittuario dichiara espressamente di eleggere domicilio presso il ramo d'azienda affittato.

22. Le parti espressamente e concordemente stabiliscono che ogni eventuale controver- sia dovesse tra loro insorgere per l'interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà decisa mediante arbitrato rituale, secondo le norme e per gli effetti de- gli artt. 810 e seguenti del codice di procedura civile, da tre arbitri, dei quali due nomi- nati uno da ciascuna parte ed il terzo, con funzione di presidente del collegio arbitrale, di comune accordo dagli arbitri nominati, entro i venti giorni successivi alla designazio- ne del secondo arbitro.

23. Per ogni controversia è esclusivamente competente il foro di <...>.

24. Il presente contratto e i suoi allegati costituiscono l'intero accordo tra le parti e sostitui- scono qualsiasi precedente intesa scritta o verbale.

Ogni modifica apportata al presente atto non può aver luogo e non può essere provata che mediante atto scritto debitamente sottoscritto dalle parti.

25. Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 40 del DPR 26/4/1986, n. 131, e succ. mod. si chiede l'assolvimento della imposta di registro in misura fissa, che sarà a carico di <...>.

26. Clausola di mediazione. In ogni caso, compreso quello di cui al D.Lgs 28/2010, art. 5, comma 5, tutte le controversie che dovessero insorgere in relazione al presente con- tratto o ad esso comunque riconducibili, comprese quelle inerenti la sua interpretazio- ne, validità, efficacia, esecuzione e/o risoluzione, saranno sottoposte al tentativo di conciliazione presso la B&B Professione Mediatore S.a.s. di Xxxxxxxxx Xxxx & C. - iscritta presso il Ministero della Giustizia al n. 358 del registro degli organismi deputati a gestire tentativi di conciliazione – in base al regolamento di mediazione vigente. Il regolamen- to, le tabelle delle indennità e la modulistica in vigore al momento dell’attivazione del- la procedura sono consultabili all’indirizzo internet xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx .

Letto, approvato e sottoscritto a <...>, il <...>

Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 del c.c., le parti dichiarano di aver preso conoscenza di tutte le condizioni del retroesteso contratto e specificamente approvato le seguenti clausole: 3, 6, 7, 8, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23 e 26.

Letto, approvato e sottoscritto a <...>, il <...>