Recesso e risoluzione per inadempimento: differenze

Recesso e risoluzione per inadempimento: differenze

Il quadro normativo di riferimento

Art. 1385 - Caparra confirmatoria.

 [I]. Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta [1194].

[II]. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra [1386; 164 trans.].

[III]. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione [1453 ss.] del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali [1223 ss.; 164 trans.].

Art. 1453 - Risolubilità del contratto per inadempimento.

 [I]. Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento [2930 ss.] o la risoluzione del contratto [2907, 2908], salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno [1223 ss.].

[II]. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

[III]. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

Art. 1455 - Importanza dell'inadempimento.

 [I]. Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza , avuto riguardo all'interesse dell'altra.

Art. 1460 - Eccezione d'inadempimento.

 

[I]. Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria [1901], salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto [1565].

[II]. Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede

Art. 1375 - Esecuzione di buona fede.

[I]. Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede [1337, 1358, 1366, 1460].

Art. 2697 - Onere della prova.

[I]. Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento [115, 116 c.p.c.].

[II]. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.

Tribunale Torino sez. II, 20/11/2020, n.4038

La domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto e, in via subordinata, domanda di risoluzione per inadempimento, seppure da ritenersi differenti strutturalmente, e dunque non cumulabili, possono essere formulate contestualmente nel medesimo atto introduttivo del giudizio se poste in relazione di "alternatività assoluta" ovvero in relazione di "subordinazione condizionata" al mancato accoglimento della domanda che è stata indicata come prioritaria dallo stesso attore. Occorre infatti considerare come recesso e risoluzione si fondino sui medesimi presupposti: il recesso per inadempimento ex art. 1385, II comma, c.c., costituisce uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria quale determinazione convenzionale del danno risarcibile, con la conseguenza che devono essere utilizzati gli stessi criteri previsti per la domanda di risoluzione per inadempimento. I presupposti del recesso sono dunque i medesimi della risoluzione per inadempimento, vale a dire l'imputabilità e la non scarsa importanza dell'inadempimento stesso avuto riguardo all'interesse del creditore.

Motivazione

IN FATTO E IN DIRITTO

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato in data 21.12.2018, i signori N.F. e P.P. adivano il Tribunale onde sentir dichiarare la legittimita' del recesso dagli stessi esercitato dal contratto preliminare concluso in data 19.12.2016 con la Immobiliare M.G.M. Costruzioni S.a.s. di C.M. e C.

Esponevano come con tale preliminare la Immobiliare M.G.M. avesse promesso loro di vendere le unita' immobiliari facenti parte del complesso, in corso di ristrutturazione, sito in Chieri, Strada P., impegnandosi altresi' per l'ultimazione, entro la data del 31.7.2017, dei lavori edilizi indicati nel preliminare.

Rappresentavano di aver versato, contestualmente alla sottoscrizione del contratto, la somma di euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e lamentavano come la Immobiliare MGM non avesse consegnato l'immobile neppure entro il termine prorogato dalle parti al 31.12.2017.

Nel sostenere dunque l'inadempimento della convenuta agli obblighi assunti con il preliminare, chiedevano che venisse accertata la legittimita' del recesso da loro esercitato con la comunicazione inviata a mezzo PEC in data 22.2.2018, con conseguente condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 40.000,00, pari al doppio della caparra versata.

In via subordinata instavano per la risoluzione del preliminare per fatto e colpa della Immobiliare MGM, con condanna al risarcimento del danno.

Con comparsa di costituzione tempestivamente depositata in data 29.3.2019 si costituiva la Immobiliare MGM, contestando le allegazioni avversarie.

In primo luogo, eccepiva l'inammissibilita' delle domande formulate dai ricorrenti, evidenziando come gli stessi avessero chiesto sia l'accertamento della legittimita' del recesso che la risoluzione per inadempimento, azioni da proporre in via alternativa e tra loro non cumulabili.

Nel merito, evidenziava come fossero stati i signori P.P. e N.F. ad aver voluto ingiustificatamente recedere dal preliminare.

All'udienza del 10.4.2019 il giudice, ritenendo che le difese delle parti richiedessero un'istruzione non sommaria, fissava udienza ex art. 183 c.p.c.; espletata l'attivita' istruttoria orale, la causa veniva infine rinviata all'udienza del 18.6.2020 per la precisazione delle conclusioni.

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Le domande formulate dai signori P.P. e N.F. non possono essere accolte.

Deve essere preliminarmente rilevato, anche a fronte dell'eccezione di parte convenuta sul punto, come gli attori abbiano formulato in via principale domanda di accertamento della legittimita' del recesso dal contratto preliminare e, in via subordinata, domanda di risoluzione per inadempimento.

Come evidenziato dalla Suprema Corte, le predette azioni, seppure da ritenersi differenti strutturalmente, e dunque non cumulabili, possono essere formulate contestualmente nel medesimo atto introduttivo del giudizio se poste in relazione di "alternativita' assoluta" ovvero in relazione di "subordinazione condizionata" al mancato accoglimento della domanda che e' stata indicata come prioritaria dallo stesso attore (cfr. Cass. n. 8343/2017).

Occorre infatti considerare come recesso e risoluzione si fondino sui medesimi presupposti: il recesso per inadempimento ex art. 1385, II comma, c.c., costituisce uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria quale determinazione convenzionale del danno risarcibile, con la conseguenza che devono essere utilizzati gli stessi criteri previsti per la domanda di risoluzione per inadempimento.

I presupposti del recesso sono dunque i medesimi della risoluzione per inadempimento, vale a dire l'imputabilita' e la non scarsa importanza dell'inadempimento stesso avuto riguardo all'interesse del creditore.

I signori N.F. e P.P. hanno sostenuto l'inadempimento della Immobiliare M.G.M. alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare stipulato dalle parti in data 19.12.2016, lamentando la mancata consegna dell'immobile nei termini pattuiti.

Le tesi attoree non hanno tuttavia trovato alcun riscontro probatorio.

Con il preliminare oggetto di causa, stipulato in data 19.12.2016 (doc. 1), la societa' Immobiliare M.G.M. Costruzioni S.a.s. di C.M. e C. si impegnava a trasferire l'immobile e ad ultimare i lavori relativi all'intervento di ristrutturazione edilizia del fabbricato entro il 31.7.2017 (lett.b e punto 5); le parti convenivano inoltre che il rogito venisse concluso entro la medesima data del 31.7.2017 (punto 10 preliminare).

Con successiva scrittura privata del 27.7.2017 le parti concordavano di posticipare al 31.10.2017 la data di consegna dell'immobile e al 31.12.2017 la data del rogito notarile (doc.2 attori).

Con comunicazione del 22.2.2018 gli odierni attori contestavano alla Immobiliare M.G.M. "il mancato rispetto dei termini di cui al punto 2 (nota1) della scrittura 27/7/2017" e dichiaravano di recedere dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. (doc. 3).

Sebbene abbiano fondato le proprie domande sull'inadempimento della convenuta all'obbligo di ultimare i lavori e consegnare l'immobile promesso in vendita, gli attori si sono tuttavia limitati ad una contestazione del tutto generica, senza neppure indicare quali opere non fossero state completate.

Non solo i signori N.F. e P.P., pur a fronte delle difese della convenuta, non hanno dedotto alcun capitolo di prova volto a comprovare quali lavori non fossero stati eseguiti, ne' hanno prodotto il capitolato richiamato alla lettera d) delle premesse del preliminare, ma la stessa documentazione da loro fornita non da' alcuna evidenza della fondatezza delle domande formulate.

In particolare, non puo' non osservarsi come nella stessa scrittura privata del 27.7.2027 le parti non avessero fatto alcun riferimento all'asserito ritardo della Immobiliare M.G.M. nell'ultimazione dei lavori necessari alla consegna dell'immobile.

Xxxxxxxxx, i contraenti precisavano espressamente, alle lettere h) ed i) "che il saldo prezzo di euro 220.000, oltre IVA anche sulla caparra, al momento del rogito notarile di compravendita, contestuale alla consegna delle unita' immobiliari, sarebbe avvenuto con il concorso di mutuo fondiario" e "che a tutt'oggi il signor P.P. e la signora N.F. non sono ancora riusciti a reperire un acquirente interessato all'acquisto dell'immobile di loro proprieta' sito in Chieri (TO) strada Ba.", con cio' mostrando come la proroga dei termini originariamente stabiliti fosse piuttosto riconducibile ad esigenze degli acquirenti stessi.

Anche l'esito dell'attivita' istruttoria orale depone per l'infondatezza delle domande attoree.

I testi sentiti hanno infatti confermato come le opere interne all'immobile fossero state ultimate entro la data del dicembre 2017 (sul punto, e' evidente, alla luce delle difese della parte convenuta, il mero errore materiale contenuto, con riguardo all'indicazione dell'anno 2018, nella memoria istruttoria al capo 7).

In particolare, il teste S. C. ha dichiarato di aver completato i lavori relativi all'impianto idraulico entro il luglio 2017 ed il teste M.L.ha riferito di aver eseguito la realizzazione dell'impianto elettrico secondo le indicazioni dei signori N.F. e P.P. e dunque, evidentemente, entro i termini concordati dalle parti.

Quanto all'eccezione di incapacita' a testimoniare del teste G.T., sollevata dagli attori, occorre evidenziare che, secondo il costante insegnamento della Suprema Corte, "la nullita' della deposizione testimoniale resa da persona incapace deve essere eccepita subito dopo l'espletamento della prova, anche quando l'incapacita' sia stata eccepita prima dell'assunzione, atteso che le disposizioni limitative della capacita' dei testi a deporre, non costituendo norme di ordine pubblico, sono dettate nell'esclusivo interesse delle parti che possono pertanto del tutto legittimamente rinunciare anche tacitamente alla relativa eccezione" (cfr. ex multis, Cass. civ. Ord., 12/03/2019, n. 7095).

Nella fattispecie, parte attrice non ha riproposto detta eccezione subito dopo l'assunzione della prova; in ogni caso, non vi sono elementi per poter affermare l'esistenza di un interesse del teste che legittimerebbe la sua partecipazione al giudizio ex art. 246 c.p.c.

Non solo gli attori si sono genericamente limitati ad affermare l'incapacita', ma va comunque evidenziato come il diritto al compenso del mediatore derivi dall'attivita' di messa in relazione delle parti quale presupposto per la successiva conclusione del contratto e sia pertanto irrilevante se al contratto preliminare - stipulato con l'ausilio del mediatore - non sia seguita la conclusione del contratto definitivo per vicende successive legate alla volonta' delle parti (cfr. ex multis, Cass. civ. 05/03/2009, n. 5348).

Cio' chiarito, e' pertanto ammissibile e rilevante anche la deposizione del teste Ta., che ha confermato come le proposte di acquisto dell'immobile di proprieta' degli attori, pervenute nel mese di gennaio 2018 (docc. 6 e 7 attori), siano state rifiutate dai signori N.F. e X.X. xxxxxx' gli stessi aspiravano a realizzare dalla vendita un prezzo piu' elevato.

Ne' l'attivita' istruttoria orale, ne' la documentazione versata in atti confermano dunque le allegazioni degli attori, secondo cui la mancata vendita dell'immobile di loro proprieta' sarebbe stata causata dal ritardo della convenuta nella consegna dell'immobile oggetto di causa e dalla conseguente impossibilita' di garantire il rilascio dell'abitazione entro il mese di giugno 2018 (data indicata nelle proposte di acquisto).

E' inoltre significativo che il recesso sia stato effettuato a meno di due mesi dalla scadenza del termine del 31.12.2017 previsto nella scrittura del 27.7.2017 (termine concordemente prorogato dalle parti) e non sia stato preceduto da alcuna contestazione scritta, circostanze che, unitamente al rifiuto delle proposte di acquisto, inducono a dubitare che la decisione degli attori di recedere dal preliminare sia riconducibile ad un inadempimento della convenuta.

In ogni caso, quand'anche la Immobiliare M.G.M. non avesse effettivamente completato tutte le opere previste, la mancata indicazione, da parte degli attori, di quali fossero i lavori non terminati non consente di valutarne la rilevanza e l'incidenza sui tempi di consegna dell'immobile.

Occorre ancora evidenziare come solo con la comparsa conclusionale gli attori abbiano lamentato il mancato completamento delle opere esterne; aldila' della tardivita' dell'allegazione, va comunque sottolineato come al punto 5 del preliminare fosse stato espressamente cosi' previsto: "la parte promittente l'acquisto, tenuto conto che lo stabile, di cui fanno parte le unita' immobiliari in oggetto, e' costituito anche da altre unita' immobiliari e dalle parti comuni, da' il proprio consenso a considerare ultimati gli enti immobiliari ad essa promessi in vendita anche quando non fossero state del tutto terminate le opere di rifinitura relative alle parti comuni ed agli altri enti di proprieta' esclusiva"; tale clausola veniva poi ribadita dalle parti nella scrittura privata del 27.7.2017.

Del tutto tardiva e' infine l'allegazione attorea relativa al rilascio del certificato di abitabilita'.

Alla luce di quanto sopra evidenziato, va dunque escluso l'inadempimento della Immobiliare MGM alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare concluso in data 19.12.2016, con la conseguenza che il recesso esercitato dagli attori a mezzo comunicazione del 22.2.2018 non puo' ritenersi giustificato.

Le considerazioni sopra esposte conducono altresi' al rigetto anche della domanda subordinata, non essendo ravvisabile in capo alla parte convenuta alcun inadempimento colposo.

Deve per contro trovare accoglimento la domanda con cui la convenuta ha chiesto che venisse accertato il suo diritto di "ritenere la caparra confirmatoria, a titolo di preventiva e convenzionale liquidazione del danno".

Sebbene la Immobiliare M.G.M. non abbia espressamente dichiarato di esercitare il diritto di recesso dal preliminare oggetto di causa, emerge comunque la volonta' della convenuta di avvalersi del meccanismo automatico di recesso di cui all'articolo 1385 c.c., avendo la parte richiesto di accertare il suo diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria ed avendola espressamente qualificata quale "preventiva e convenzionale liquidazione del danno"; la convenuta non ha peraltro avanzato domanda di adempimento del contratto preliminare, circostanza che conferma la sua volonta' di sciogliere il vincolo contrattuale.

L'illegittimita' del recesso operato dagli attori e la circostanza che gli stessi abbiano anche proposto la controversia in esame onde ottenere la restituzione del doppio della caparra versata configurano un inadempimento tale da giustificare il recesso operato dalla convenuta.

Va dunque affermato il diritto della Immobiliare M.G.M. Costruzioni S.a.s. di C.M. e C. di ritenere la caparra ricevuta dai signori P.P. e N.F., pari ad euro 20.000,00 (cfr. punto 6 preliminare).

Le spese di lite seguono la soccombenza.

Esse si liquidano come in dispositivo, in assenza di nota spese, con applicazione dei parametri medi previsti per le cause di valore ricompreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00, in considerazione del valore della controversia e degli interessi effettivamente perseguiti dalle parti.

PQM

P.Q.M.

Il Tribunale di Torino, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando

Respinge le domande formulate dagli attori;

Dichiara il diritto della Immobiliare M.G.M. Costruzioni S.a.s. di C.M. e C. di trattenere la somma di euro 20.000,00 versata dagli attori a titolo di caparra confirmatoria;

Condanna i signori N.F. e P.P., in solido tra loro, a rimborsare alla Immobiliare M.G.M. Costruzioni S.a.s. di C.M. e C. le spese di lite, che liquida in euro 7.254,00 per compenso, oltre 15% rimborso spese generali, CPA ed IVA come per legge.

Cosi' deciso in Torino, in data 18.11.2020

IL GIUDICE

Dr.ssa Xxxxxx XXXXX

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