CONTRATTUALISTICA IMMOBILIARE
CONTRATTUALISTICA IMMOBILIARE
problematiche civilistiche
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx
Xxxx, 0 novembre 2016
LA VENDITA
le fasi della vendita
➢ fase precontrattuale: si compone di una serie di atti preparatori di contenuto non vincolante, quali le manifestazioni di interesse, le lettere di intenti, le offerte irrevocabili, il riscontro senza accettazione delle offerte
➢ fase preliminare: consiste nella conclusione di un preliminare di compravendita, che può concludersi mediante la semplice accettazione di un'offerta di acquisto oppure tradursi in un vero e proprio strumento contrattuale, redatto con la forma della scrittura privata oppure dell'atto notarile
➢ fase definitiva: consiste nella conclusione del contratto di compravendita LA RESPONSABILITÀ PRECONTRATTUALE
art. 1337 cod. civ.
➢ impone alle parti di comportarsi, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, secondo buona fede
➢ la violazione dell'obbligo di buona fede è fonte di responsabilità risarcitoria che, nella fase delle trattative, prende il nome di responsabilità precontrattuale
➢ la manifestazione di interesse, la lettera di intenti, l'offerta irrevocabile, anche il puro e semplice riscontro senza accettazione dell'offerta, non creano vincoli contrattuali in proiezione definitiva, ma sono nondimeno forieri di conseguenze giuridiche
dovere di correttezza
➢ dovere di informativa: ciascuna parte, ma il venditore soprattutto, deve informare l'altra parte delle circostanze che appaiono ignote a quest'ultima e che possono essere determinanti nella formazione del suo consenso, vale a dire di quelle circostanze che potrebbero indurre la controparte, messane a conoscenza, a non contrattare o a contrattare a condizioni diverse (così, ad esempio, è contrario alla buona fede il non dire, mentre si tratta la vendita di un immobile, che il suo acquisto è gravato di un onere trasmissibile, come avviene ad esempio nella donazione modale o nell’assegnazione dell’abitazione familiare, oppure di essere a conoscenza di un progetto di variante al piano regolatore che ne modificherà la destinazione o, ancora, che l'immobile presenta dei vizi materiali)
➢ dovere di segretezza: le parti non devono divulgare le notizie riservate di cui siano venute a conoscenza in occasione delle trattative, anche se non ricorrono le ipotesi in cui la legge impone specificamente l’obbligo del segreto
➢ dovere di protezione: è un preciso dovere proteggere le aspettative della controparte legate all'acquisto
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responsabilità da recesso ingiustificato
obbligo di non recedere dalle trattative senza giusta causa, quando queste siano giunte ad un punto tale da ingenerare nella controparte l'affidamento nella conclusione del contratto futuro
perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale da recesso ingiustificato è necessario che:
➢ tra le parti siano in corso trattative
➢ le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto
➢ la controparte, cui si addebita la responsabilità, interrompa le trattative senza un giustificato motivo
➢ non sussistano, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto
la puntuazione
a differenza del contratto preliminare, con il quale le parti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, i cui elementi essenziali ed accidentali siano stati contestualmente precisati ed i cui effetti si produrranno al momento della sua stipulazione, con la sottoscrizione della cosiddetta «minuta» o «puntuazione» - la quale ha la sola funzione di documentare l'intesa raggiunta su alcuni punti del contratto da concludere quando si sarà successivamente raggiunto l'accordo anche sugli altri punti da trattare - le parti conservano la libertà di recesso dalle trattative, la quale trova un limite soltanto nella responsabilità precontrattuale
➢ puntuazione di clausole: che contengono intese parziali in ordine al futuro regolamento d’interessi
➢ puntuazione documentale: i documenti che predispongono con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del contratto
qualora il definitivo assetto di interessi tra le parti non si formi immediatamente per mezzo di un unico atto (la “vendita”), si possono, prospettare tre diverse ipotesi, produttive di differenti conseguenze giuridiche:
➢ opzione (art. 1331 cod. civ.): negozio bilaterale con cui si concorda l'irrevocabilità della dichiarazione di una delle parti relativamente ad un futuro contratto (che sarà concluso con la semplice accettazione dell'altra parte, in base ad un regolamento negoziale interamente contemplato nel patto di opzione), la quale però rimane libera di accettare o meno detta dichiarazione, entro un certo termine
➢ puntuazione o contratto preparatorio in senso stretto: accordo con il quale i contraenti convengono su taluni punti del futuro contratto, in occasione della cui stipula (alla quale le parti non sono obbligate, così come nei casi in cui sono intercorse semplici trattative) non sarà necessario un nuovo incontro di volontà sui punti già definiti
➢ preliminare: accordo diretto ad obbligare le parti (o una sola, nel caso di preliminare unilaterale) a stipulare un futuro contratto
➢ il problema di distinguere tra intese precontrattuali e contratto preliminare non si pone quando le parti dichiarino espressamente di ritenere concluso il contratto preliminare ovvero, al contrario, di non ritenerlo concluso
➢ la riconduzione della fattispecie concreta ad una di tali ipotesi è invece compito dell'interprete - dunque, in caso di controversia, del giudice - quando le parti non siano state chiare ed inequivoche nel dar vita ai negozi giuridici
➢ sul piano processuale, l'onere di dimostrare la mancanza dell'intendimento delle parti di volersi vincolare contrattualmente, che distingue l'accordo di puntuazione rispetto ad un vero e proprio contratto preliminare, incombe alla parte che deduca tale natura, sicché, in difetto di questa prova, si presume il carattere impegnativo dell'accordo
➢ la responsabilità precontrattuale è responsabilità extracontrattuale, sicché l'onere della prova del fatto- inadempimento, del danno subìto e del nesso di causalità tra il primo e il secondo incombe sul danneggiato
➢ è possibile solo il rimedio risarcitorio e nel limite dell’interesse negativo
➢ il danno risarcibile è quello consistente nelle perdite che sono derivate dall’avere riposto affidamento nella conclusione del contratto e nel mancato guadagno verificatosi in conseguenza delle altre occasioni contrattuali perdute; il cosiddetto «interesse negativo»
➢ la successiva formazione del contratto di vendita o del contratto preliminare, assorbe l’azione precontrattuale: la responsabilità precontrattuale è configurabile solo quando non si addiviene ad un contratto o in ipotesi di trattative infruttifere; una volta stipulato il contratto preliminare, le uniche azioni a disposizione dell'adempiente sono quelle contrattuali
IL CONTRATTO PRELIMINARE
➢ è il contratto, con effetti obbligatori, avente ad oggetto la conclusione del futuro contratto di compravendita
➢ la sua caratteristica è l'assenza di una specifica disciplina legale
il codice civile fa riferimento espresso al preliminare in almeno tre disposizioni:
➢ art. 1351: il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (forma vincolata del preliminare)
➢ art. 2645-bis: i preliminari aventi ad oggetto la conclusione dei contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [la trascrizione del definitivo prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare; gli effetti della trascrizione del preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del preliminare] (trascrivibilità del preliminare)
➢ art. 2932: se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre)
l’esecuzione specifica
➢ è un rimedio all'inadempimento di una parte del preliminare, alternativo al generale rimedio della risoluzione
➢ nel caso di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un preliminare e di risoluzione di detto contratto per inadempimento, si deve procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati, al fine di stabilire se sussista quello che legittima la risoluzione
➢ l'alternatività tra i due rimedi comporta pure che l'esecuzione in forma specifica va esclusa in presenza di una clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto preliminare
➢ il risarcimento dei danni in genere non può richiedersi quando si domanda l’esecuzione specifica; infatti il risarcimento dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo consiste di solito nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto, cioè al tempo in cui l’inadempimento è diventato definitivo, ed il prezzo pattuito
➢ la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo non può introdurre varianti al contenuto del preliminare, ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali delle parti
➢ l'azione non può essere esperita se il promittente venditore abbia nel frattempo ceduto ad altri l'immobile
➢ la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica rende inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, rende in pratica impossibile il trasferimento del bene
la risoluzione del preliminare
➢ art. 1453 cod. civ.: consente nel preliminare, come in ogni contratto con prestazioni corrispettive, che, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro possa a sua scelta, chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo il risarcimento del danno
➢ l’onere della prova grava sulla parte indicata come inadempiente
➢ art. 1454 cod. civ.: consente che la risoluzione di diritto del preliminare possa essere conseguita a seguito di intimazione scritta alla parte inadempiente di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto [il termine non può essere inferiore a
15 giorni, salvo diversa pattuizione delle parti; decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto]
➢ l’importanza dell’inadempimento di una delle parti deve essere ovviamente valutata in concreto, sulla base dei loro specifici interessi, considerando anche i comportamenti di esecuzione parziale tenuti dalla parte inadempiente; in particolare in presenza di comportamenti del promissario acquirente, quali il grave ritardo nel versamento degli acconti di prezzo, deve ritenersi legittima la diffida ad adempiere comunicata dal promittente venditore e, pertanto, operante l’intimata risoluzione di diritto del preliminare
il contratto per persona da nominare
➢ art. 1401 cod. civ.: consente che nel momento della conclusione del contratto una parte si riservi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dallo stesso (contratto a favore di terzo)
➢ il contraente che si è riservato la facoltà di nomina assume la veste di rappresentante della persona da designare e il contratto si perfeziona in tutti i suoi elementi ancora prima della nomina dell'eligendo
➢ art. 1406 cod. civ.: consente che una parte sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite (cessione di contratto)
➢ il contraente, che si è riservato la facoltà di nomina acquista un diritto di cessione del contratto di compravendita
la dichiarazione di nomina va comunicata all'altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso, e non ha effetto se non è accompagnata dall'accettazione della persona nominata o se non esiste una procura anteriore al contratto e non riveste la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto, anche se non prescritta dalla legge
in genere nel preliminare la riserva del promissario acquirente di sostituire a sé un terzo integra un accordo ai sensi dell’art. 1406
il preliminare ad effetti anticipati
consiste nella pattuizione dell'anticipata esecuzione di alcune obbligazioni che nasceranno dal definitivo, in particolare per quanto concerne il pagamento del prezzo e la consegna del bene
➢ la precaria immissione del promissario acquirente nel possesso del bene è dizione impropria, poiché il possesso non è suscettibile di trasferimento disgiuntamente dal diritto reale del quale costituisce l'esercizio; si tratta, in effetti, di semplice detenzione
➢ la previsione e l'esecuzione della consegna del bene, e/o del pagamento del prezzo, non sono affatto, di per se stessi, incompatibili con l'intento di stipulare un contratto solo preliminare, dacché, così operando, le parti manifestano e concretamente realizzano esclusivamente l'intento d'anticipare non gli effetti del contratto di compravendita, ma solo quelle prestazioni che atte a soddisfare comuni esigenze
➢ per la giurisprudenza nel preliminare ad effetti anticipati vanno ravvisati, quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene al promissario acquirente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore, un mutuo gratuito
l’anagrafe immobiliare integrata
➢ è gestita dall'Agenzia del territorio in collaborazione con i Comuni
➢ è competente a svolgere i servizi relativi al Catasto e quelli relativi alle Conservatorie dei registri immobiliari
➢ sviluppa l'integrazione fra i sistemi informativi attinenti alla funzione fiscale ed alle trascrizioni ed iscrizioni in materia di diritti sugli immobili
art. 29, co. 1-bis, L. 52/1985
aggiunto dall’art. 19, co. 14, D.L. n. 78/2010
➢ gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale
➢ la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale
➢ prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari
IL CONTRATTO DEFINITIVO
➢ il contratto definitivo assorbe il contratto preliminare costituendo l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti alla compravendita
➢ le clausole contenute nel preliminare, e non riprodotte nel definitivo, si intendono, pertanto, espunte dal regolamento contrattuale
il ruolo del notaio
➢ compiere con diligenza ogni indagine relativa agli atti di provenienza del bene, al fine di riscontrarne la condizione giuridica
➢ accertarsi dell'assenza di iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile oggetto della compravendita; nel caso esistano, deve informarne le parti, quand'anche sia stato esonerato dalle visure, poiché è tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata (art. 1176, 2º comma, cod. civ.)
➢ prestare attività di consulenza, anche fiscale, nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività nel campo della contrattazione immobiliare (Cass. 13 gennaio 2003, n. 309, ha ritenuto responsabile il notaio che, in assenza di consulenti fiscali delle parti, non aveva svolto un'adeguata ricerca legislativa orientata a far conseguire alle stesse il regime fiscale più favorevole
il certificato di agibilità
➢ sostituisce il previgente «certificato di abitabilità» ed attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati
➢ è rilasciato dal Comune
➢ l’obbligo riguarda gli immobili ad uso abitativo e quelli adibiti, o da adibire, a scopi diversi, purché l’attività che vi si dovrà svolgere preveda comunque un uso che comporti la frequentazione da parte delle persone
➢ la mancanza non è sanzionata penalmente ma solo amministrativamente e non comporta nullità dell’atto; consente però all’acquirente di esperire azione di risoluzione del contratto per inadempimento o di riduzione del prezzo per difetto di qualità
LA PRESTAZIONE ENERGETICA
Art. 6 D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192
➢ nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica
➢ in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime
➢ nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato
➢ copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari
➢ in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro
1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà
➢ il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall'obbligo di presentare al Ministero dello sviluppo economico la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro 45 giorni
➢ l'attestato ha una validità temporale massima di dieci anni e va aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica
la mediazione
➢ l'art. 35, commi 22, 22.1 e 22-bis, D.L. n. 223/2006 stabilisce che all'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad Iva, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo
➢ Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare:
a) se si è avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società
b) il codice fiscale o la partita Iva
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società
d) l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa
➢ in caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione (istituito dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39) il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all'Agenzia delle entrate
➢ l'omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati concernenti la mediazione è punita con la sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro e, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore
➢ l'art. 15, comma 1, lett. b-bis), Tuir consente di detrarre dall'imposta lorda sul reddito delle persone fisiche un importo pari al 19% dei compensi corrisposti a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità, se già non deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formare il reddito complessivo
REGIME LIBERO
LA LOCAZIONE
locazioni abitative (L. n. 431/1998)
➢ Abitazioni di tipo signorile (A/1)
➢ Ville (A/8)
➢ Castelli e palazzi di pregio (A/9)
➢ Alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche DURATA 4+4
➢ Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
DURATA 3+2
➢ Sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative
Alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado
b) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune
d) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità
e) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità
f) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge
g) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo
locazioni non abitative (L. n. 391/1978)
REGIME LIBERO
Immobili adibiti ad attività diverse da quelle
➢ Industriali
➢ Commerciali
➢ Artigianali
➢ Di interesse turistico (quali agenzie di viaggio, impianti sportivi e ricreativi, ecc.)
➢ Relative all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo DURATA 6+6
➢ Il contratto si rinnova tacitamente se non sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 mesi prima della scadenza
DURATA 9+9
➢ Quando l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate o all’esercizio di attività teatrali
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività suindicate
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro
aggiornamento del canone di locazione
➢ Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta
➢ Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella minima legale [D.L. n. 207/2008], non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati
Ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo entro i limiti legali, bensì aumenti del canone, deve ritenersi nulla, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma; il conduttore non può, né nel corso del rapporto, né in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti (Cassazione, 7 febbraio 2008, n. 2932)
Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui venga concordata una riduzione del canone annuo pattuito per agevolare il conduttore nel primo periodo nella sua attività economica, perché tale clausola non ha lo scopo di eludere surrettiziamente i limiti stabiliti dalla legge, ma quello di stabilire una regolamentazione del rapporto più aderente alla disponibilità delle parti ed alla realtà nel mercato (Cassazione, 10 giugno 1996, n. 5360)