Simulazione del prezzo dell’immobile: venditore può trascrivere la domanda Cassazione Civile, sez. II, sentenza 24/01/2018 n° 1752

Simulazione del prezzo dell’immobile: venditore può trascrivere la domanda Cassazione Civile, sez. II, sentenza 24/01/2018 n° 1752

In materia di trascrizione, l’art. 2652 n. 4 c.c. stabilisce che si devono trascrivere le domande dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione.

Il venditore che intenda far accertare la simulazione relativa del prezzo di acquisto dell'immobile dichiarato nel contratto, in quanto inferiore a quello concordato nel preliminare, può far trascrivere la domanda giudiziale?

A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con la sentenza 24 gennaio 2018, n. 1752.

A seguito del passaggio in giudicato della sentenza con la quale la Suprema Corte aveva accertato la simulazione relativa del prezzo di vendita di un immobile, l’attore aveva agito nuovamente in giudizio per eccepire l’annullamento del predetto contratto con riferimento alla quietanza di pagamento del totale del prezzo pattuito.

L’attore in questa sede aveva dichiarato di aver ricevuto solo una parte della somma concordata e chiedeva per questo il versamento del residuo.

Nel corso di questo giudizio la parte convenuta aveva proposto domanda riconvenzionale di risarcimento

danni ex art. 2043 c.c.

Questa lamentava di aver subito un pregiudizio a causa della trascrizione della domanda di simulazione proposta nel primo giudizio, a causa della quale non aveva potuto concludere un diverso ed ulteriore contratto di compravendita.

La parte convenuta aveva infatti sottoscritto un preliminare con un terzo avente ad oggetto la vendita di un altro immobile che, a causa della pregiudizialità della trascrizione della domanda di simulazione, aveva indotto il futuro acquirente a chiedere la risoluzione del contratto e a domandare la restituzione del doppio della caparra versata[1].

La Corte d’Xxxxxxx aveva confermato la sentenza di primo grado con riferimento all’annullamento della quietanza, ma aveva accolto la domanda riconvenzionale di risarcimento danni da illegittima trascrizione della domanda di simulazione proposta dal convenuto.

Contro questa pronuncia veniva proposto ricorso per Cassazione.

Parte ricorrente ha dedotto la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2652 e 2643 c.c. nonché il vizio di motivazione sotto il profilo dell’illegittimità della trascrizione della domanda di simulazione parziale.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, riportandosi proprio al contenuto degli artt. 2652 n.4 c.c. e 2643 c.c., letti in combinato disposto tra loro.

La prima disposizione sancisce l’obbligo di trascrizione delle domande “dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione”.

Dal momento che, ai sensi dell’art. 2643 n.1 c.c. devono trascriversi “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili” , è giocoforza ammettere la sussistenza di un obbligo di trascrizione delle domande aventi ad oggetto la simulazione di contratti di compravendita immobiliare.

Per affermare l’applicabilità di tale dovere di trascrizione anche al caso di specie, la Corte si è riportata all’antico brocardo “ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus”.

Invero i giudici di legittimità hanno affermato che, dal momento che l’art. 2652 n.4 c.c. non opera alcuna distinzione tra i diversi tipi di simulazione[2], non vi sono gli estremi per poter ravvisare l’illegittimità di una domanda di trascrizione avente ad oggetto la simulazione relativa del prezzo dell’immobile.

Secondo quanto statuito dalla Suprema Corte è quindi legittima sia la trascrizione della domanda volta ad accertare la sia simulazione assoluta (ricorrente laddove le parti si siano accordare per porre in essere una costruzione puramente apparente, poiché in realtà priva di effetti) sia la simulazione relativa (laddove i contraenti realizzino un contratto diverso da quello che nella realtà li vincolerà).

Nel caso di specie le parti avevano posto in essere un contratto affetto da simulazione relativa cd. parziale: il contratto simulato e quello posto in essere integravano infatti lo stesso tipo contrattuale (compravendita), divergendo tuttavia sotto il profilo contenutistico (l’elemento oggetto di simulazione era costituito dal prezzo dell’immobile, diverso, in quanto inferiore, rispetto a quanto pattuito nel preliminare).

Per avvalorare tale ricostruzione, la Suprema Corte si è riportata a pronunce analoghe emesse in materia fallimentare, tra cui la sentenza 7530/83[3], nella quale viene pacificamente postulata proprio la possibilità di trascrivere la domanda di simulazione relativa.

I risvolti pratici di quanto affermato dalla Corte di Cassazione sono evidenti[4].

Nel caso di acquisto di un terzo effettuato successivamente rispetto alla trascrizione della domanda, si dovranno infatti applicare le normali regole in tema di opponibilità ai terzi del diritto fatto valere in giudizio.

Ciò significa che il terzo, laddove abbia acquistato in buona fede un immobile di cui è stata trascritta in precedenza la domanda di accertamento della simulazione, risulterà soccombente nell’ipotesi in cui la domanda venisse accolta.[5]

La Cassazione ha così rilevato l’insussistenza di ragioni ostative alla sopradetta trascrizione e, conseguentemente, ha affermato la non debenza, ex art. 2043 c.c., del risarcimento danni determinato dalla illegittima trascrizione della domanda.

Qualora infatti quest’ultima fosse stata trascritta in violazione della previsione dell’art. 2652 c.c., il risarcimento del danno, come affermato dalla Suprema Corte, sarebbe spettato indipendentemente dal passaggio in giudicato della sentenza di merito avente ad oggetto il diritto trascritto.

L’illegittimità della trascrizione è ex se titolo per agire in via extracontrattuale per il risarcimento del danno (Cass. S.U. 6597/2011) e ciò alla luce della pregiudizialità intrinseca della trascrizione illegittima.

Stante infatti la funzione di mera opponibilità della pubblicità dichiarativa, la sua pura e semplice illegittimità costituisce essa stessa fonte di pregiudizio per colui che subisce la trascrizione.

Come riportato dalla stessa Corte nella sentenza in esame, l’unica ipotesi in cui sarebbe stato possibile inibire il diritto al risarcimento del danno, sarebbe ricorsa nel caso di abuso del diritto da parte del trascrivente.

E questo poiché, secondo l’orientamento giurisprudenziale e dottrinale dominante, l’abuso si configura come categoria generale cui poter fare ricorso ogni qualvolta il diritto venga esercitato al di fuori dei limiti consentiti dalla legge.

Stante l’insussistenza di tale abuso, non può quindi negarsi la legittimità della trascrizione della domanda di simulazione relativo del prezzo dell’immobile.

(Altalex, 9 marzo 2018. Nota di Xxxxxx Xxxxx)

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[1] Con riferimento alla funzione prenotativa della trascrizione della domanda giudiziale si veda A.

Torrente, X. Xxxxxxxxxxx, Manuale di Diritto Privato, XX ed., Xxxxxxx Editore, Milano, p. 1382

[2] Secondo tale ricostruzione della Corte di Cassazione, la trascrizione della domanda sarebbe altresì legittima laddove fosse volta ad accertare un accordo simulatorio incidente sui soggetti del contratto.

In questo caso trattasi di cd. interposizione fittizia, strumentale alla produzione degli effetti del contratto in capo ad un soggetto diverso dal contraente. Accanto a questa ipotesi può costituire oggetto di domanda di accertamento soggetta a trascrizione anche la cd. interposizione reale.

Quest’ultima si differenzia dalla precedente in quanto gli effetti della simulazione si producono direttamente in capo all’interposto, sul quale grava poi l’obbligo di trasferimento nei confronti dell’interponente.

[3] “Conseguentemente, in tema di compravendita immobiliare, la trascrizione della domanda, con la quale il terzo, deducendo la simulazione relativa del contratto per interposizione fittizia di persona, chieda l'accertamento della propria qualità di reale acquirente, comporta, a seguito della trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda stessa, l'inopponibilità a detto reale acquirente della sentenza che, in esito al diverso giudizio promosso da altri contro l'alienante e l'acquirente simulato,

abbia dichiarato la simulazione assoluta del medesimo contratto, ove l'atto introduttivo di tale secondo giudizio sia stato trascritto posteriormente a quella domanda”.

Nella pronuncia oggetto del presente esame la Corte rinvia parimenti alla sentenza 7865/97.

[4] X. Xxxxx, X. Xxxxxxx, X. Xxxxxx, Manuale di Diritto Civile, Nel diritto editore, IX ed, p. 1407

[5] X. Xxxxx, X. Xxxxxxx, X. Xxxxxx, Manuale di Diritto Civile, cit., p. 1407; gli Autori in proposito affermano altresì: “Ciò non toglie che la condizione soggettiva del terzo possa tornare nuovamente rilevante laddove dovessero risultare mancanti le condizioni volute dalla legge per l’opponibilità della

sentenza di accertamento della simulazione e segnatamente nel caso in cui, prima dell’emanazione della sentenza, la trascrizione della domanda sia stata cancellata”

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE

Sentenza 24 gennaio 2018, n. 1752 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Xxxx. XXXXXX Xxxx - Presidente -

Xxxx. XXXXXXXX Xxxxx Xxxxxxxx - rel. Consigliere -

Xxxx. XXXXXX Xxxxxxxx - Consigliere -

Xxxx. XXXXXXXXX Xxxxxxxxx - Xxxxxxxxxxx -

Xxxx. XXXXXXXXXX Xxxxxxxx - Xxxxxxxxxxx -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7854/2013 proposto da:

C.L., (XXXXXXX), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA GIULIANA 32, presso lo studio dell'avvocato XXXXXXXX XXXXXXXXX, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

P.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE CASTRENSE 7, presso lo studio dell'avvocato XXXXXXXX XXXXXXX, che lo rappresenta e difende;

XX.XX., elettivamente domiciliatoti in ROMA, VIA GALLIA presso lo studio dell'avvocato XXXXXX XXXXX, che la rappresenta e difende;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1452/2012 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 15/03/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/10/2017 dal Consigliere Xxxx. XXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Xxxx. XXXXXXX Xxxxxxx, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l'Avvocato XXXXXXXXX Xxxxxxxx, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo

1. - Con contratto preliminare stipulato il 24/11/1993, C.L. promise di vendere a P.A., o a persona che questi avrebbe nominato ai sensi dell'art. 1041 c.c. e segg., un immobile sito in Roma per il prezzo di Lire 401 milioni. In data 18/1/1994 fu stipulato il contratto definitivo, col quale il C. trasferì la proprietà dell'immobile a Xx.Xx., appositamente nominata dal P., per il prezzo dichiarato di Lire 255 milioni.

La controversia, successivamente insorta tra le parti contraenti, fu definita con sentenza del Tribunale di Roma n. 1379 del 2000, con la quale venne dichiarato che il contratto definitivo era parzialmente simulato quanto al prezzo, che si accertava essere stato quello di Lire 401 milioni (convenuto nel preliminare) e non quello di Lire 255 milioni (indicato nel contratto definitivo).

2. - Una volta passata in giudicato la detta sentenza del Tribunale di Roma, C.L. convenne in giudizio la Pa. e il P. e chiese annullarsi il contratto definitivo nella parte in cui egli, per errore, aveva dato quietanza di aver ricevuto l'intero prezzo; chiese anche accertarsi che la parte contraente aveva versato solo lire 350 milioni e non il prezzo pattuito di Lire 401 milioni e chiese, infine, condannarsi i convenuti al pagamento del residuo prezzo (pari a Lire 51 milioni), con la rivalutazione monetaria e gli interessi legali.

Xx.Xx., nel costituirsi, oltre a resistere alle domande attoree, chiese, in via riconvenzionale, che il C. fosse condannato a risarcirle il danno da lei patito per effetto della trascrizione dell'atto di citazione introduttivo del precedente giudizio, danno consistito nel fatto di non aver potuto, a causa della trascrizione pregiudizievole, adempiere al preliminare di compravendita dell'immobile per cui è causa stipulato con tale Xx.Xx. e di essere stata da quest'ultimo convenuta in giudizio, onde ottenere la risoluzione del preliminare e il pagamento del doppio della caparra pattuita.

3. - A conclusione dei giudizi di merito, la Corte di Appello di Roma - per quanto in questa sede rileva - confermò la sentenza del locale Tribunale nella parte in cui, in accoglimento della domanda attorea, ebbe a disporre l'annullamento del contratto definitivo di compravendita limitatamente alla parte in cui il C. aveva dato quietanza dell'integrale pagamento del prezzo ed ebbe a condannare la Pa. al pagamento, in favore del venditore, del residuo prezzo, da maggiorarsi con la rivalutazione e gli interessi. Tuttavia, la Corte territoriale, riformando sul punto la sentenza di primo grado, accolse la domanda riconvenzionale della Pa. e, pertanto, condannò il C. al pagamento, in favore della stessa, della somma di Euro 41.316,55 (oltre rivalutazione e interessi), a titolo di risarcimento del danno per l'illegittima trascrizione dell'atto introduttivo del precedente giudizio di simulazione, a seguito della quale trascrizione la persona alla quale la Pa. aveva promesso di vendere l'immobile aveva esercitato il recesso dal preliminare ed aveva ottenuto, in separato giudizio, la condanna della predetta al pagamento

del doppio della caparra.

4. - Avverso la sentenza di xxxxxxx ha proposto ricorso per cassazione C.L. sulla base di quattro motivi.

Xx.Xx. e P.A. hanno resistito ciascuno con autonomo controricorso.

5. - La causa è stata trattata nell'adunanza camerale del 6 aprile 2017, nella quale il Collegio ha adottato ordinanza interlocutoria con cui ha disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza ai sensi dell'art. 375 c.p.c., u.c., in ragione della natura e della "particolare rilevanza" della questione di diritto sottoposta col secondo motivo, relativamente alla trascrivibilità o meno, ai sensi degli artt. 2652 e 2643 c.c., della domanda di simulazione del prezzo di un contratto di compravendita.

Motivi della decisione

1. - Col primo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 36

c.p.c. (ex art. 360 c.p.c., n. 4), nonchè il vizio di motivazione della medesima (ex art. 360 c.p.c., n. 5), per avere la Corte di Appello omesso di dichiarare l'inammissibilità della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno proposta dalla Pa., nonostante l'insussistenza delle condizioni prescritte dall'art. 36 c.p.c., ai fini del simultaneus processus.

La censura non è fondata.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v'è ragione di discostarsi, la relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale, ai fini dell'ammissibilità di quest'ultima, non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico ed identico titolo, essendo invece sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile ed opportuna la celebrazione del simultaneus processus, a fini di economia processuale ed in applicazione del principio del giusto processo di cui all'art. 111, primo comma, Cost. (Cass., Sez. 3, n. 27564 del 20/12/2011). Anche un titolo non dipendente da quello fatto valere dall'attore a fondamento della sua domanda può valere a rendere ammissibile la domanda riconvenzionale, purchè sussista con detto titolo un collegamento oggettivo che giustifichi l'esercizio, da parte del giudice, della discrezionalità che può consigliare il simultaneus processus (Cass., Sez. 3, n. 15271 del 04/07/2006; Sez. 2, n. 8207 del 07/04/2006).

Nella specie, il giudice di merito ha ritenuto opportuno il simultaneus processus in ragione dell'indubbio collegamento obiettivo tra la domanda dell'attore e quella della convenuta, che sono entrambe relative al medesimo bene immobile, essendo la pretesa dell'uno collegata a quella dell'altro. Trattasi di valutazione discrezionale, che è riservata all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità (Cass., Sez. 1, n. 24684 del 04/11/2013; Sez. 2, n. 4696 del 12/05/1999).

2. - Col secondo motivo, si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2652 e 2643 cod. civ. (ex art. 360 c.p.c., n. 3), nonchè il vizio di motivazione della sentenza impugnata (ex art. 360 c.p.c., n. 5), per avere la Corte territoriale erroneamente ritenuto che il C. avesse illegittimamente trascritto la prima domanda giudiziale, con la quale ebbe a chiedere l'accertamento che il contratto definitivo era parzialmente simulato quanto al prezzo.

La doglianza è fondata.

L'art. 2652, n. 4, stabilisce che si devono trascrivere, "qualora si riferiscano ai diritti menzionati

nell'art. 2643 c.c." (tra cui rientrano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili), "le domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione".

La legge non distingue tra simulazione "assoluta" e "relativa"; e la giurisprudenza di questa Corte ha ritenuto trascrivibili anche le domande giudiziali volte all'accertamento della simulazione relativa (in questo senso, in materia fallimentare, Cass., Sez. 1, n. 7865 del 22/08/1997; Sez. 3, n. 7530 del 21/12/1983).

Tenuto conto della chiara lettera della legge e alla luce dell'antico brocardo "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus", deve ritenersi trascrivibile ogni domanda di accertamento della simulazione dei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili; senza che possa distinguersi non solo tra simulazione assoluta e simulazione relativa, ma neppure tra simulazione relativa attinente ai soggetti del contratto (c.d. interposizione fittizia di persona) e simulazione relativa attinente ad altri elementi negoziali (oggetto del negozio o prezzo della vendita).

Dal momento che la trascrizione della domanda di simulazione relativa va ritenuta conforme a legge, la trascrizione eseguita dal C. non può ritenersi illegittima, come ritenuto dalla Corte di Appello, e non può pertanto determinare responsabilità per danni ai sensi dell'art. 2043 cod. civ. (sul collegamento tra illegittimità della trascrizione e responsabilità ex art. 2043 cod. civ., x. Xxxx., Sez. U, n. 6597 del 23/03/2011).

Diversamente potrebbe essere, in astratto, se la trascrizione della domanda, pur legittima, fosse stata compiuta dal C. al solo scopo di nuocere o di arrecare danno alla Pa., dando luogo così ad un "abuso del diritto". Ma una simile circostanza non è stata dedotta nel caso di specie.

Il motivo va pertanto accolto e, per l'effetto, va cassata la sentenza impugnata sul punto.

3. - Il terzo e il quarto motivo rimangono assorbiti.

4. - Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 2.

Tenuto conto che la trascrizione della domanda, da parte del C., è stata legittima (in quanto prevista dall'art. 2652 c.c., n. 4) e che, pertanto, non è configurabile un atto illecito da parte dello stesso e tantomeno una sua condotta colposa (essendosi lo stesso attenuto alla richiamata disposizione di legge), la domanda di risarcimento del danno proposta dalla Pa. va rigettata.

5. - In definitiva, va accolto il secondo motivo di ricorso; va rigettato il primo; vanno dichiarati assorbiti il terzo e il quarto.

La sentenza impugnata va cassata in relazione alla censura accolta e, decidendo la causa nel merito, va rigettata la domanda di risarcimento dei danni proposta da Xx.Xx..

Tenuto conto della peculiarità della fattispecie, le spese di tutti in gradi del giudizio vanno poste a carico dei controricorrenti, in solido, in ragione di metà e vanno compensate per la restante metà.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e, decidendo la causa nel merito, rigetta la domanda di risarcimento dei danni proposta da Xx.Xx. nei confronti di C.L.; condanna

Xx.Xx. e P.A., in solido, a rifondere al C. la metà delle spese dei giudizi di primo e di secondo grado come liquidate - per l'intero - nelle rispettive sentenze, nonchè le spese relative al giudizio di legittimità che liquida - per l'intero - in Euro 3.500,00 (tremilacinquecento) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; compensa tra le parti la restante metà delle spese processuali.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 19 ottobre 2017.

Depositato in Cancelleria il 24 gennaio 2018 ( da xxx.xxxxxxx.xxx )