DOCENTE:
COSTRUIRE IN QUALITA’
DOCENTE:
Avv. Xxxxxx Xxxxxxx
CONTRATTI IN GENERALE
COS’E’ UN CONTRATTO
“Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto
giuridico patrimoniale.” Art. 1321 C.C.
ACCORDO – CONSENSO
Le parti con il loro consenso manifestano una ben determinata VOLONTÀ COMUNE
DUE O PIU’ PARTI
L’accordo può essere fatto da due Parti (contratto bilaterale)
anche da più Parti (contratto plurilaterale).
Per PARTE
si intende
CENTRO DI INTERESSE
e non necessariamente un soggetto, persona fisica o giuridica.
Più soggetti possono costituire
una singola parte.
COSTITUISCE, REGOLA O
ESTINGUE
Con l’accordo si può costituire, far nascere, un rapporto contrattuale,
che viene regolato dal contratto stesso il contratto può anche solo regolare, disciplinare il rapporto già esistente
il contratto può anche estinguere,
risolvere un contratto già esistente.
UN RAPPORTO GIURIDICO DI
NATURA PATRIMONIALE
L’accordo costituisce, regola o estingue un rapporto giuridico di NATURA PATRIMONIALE,
ovverosia suscettibile di VALUTAZIONE ECONOMICA,
misurabile economicamente
CONTRATTO ATTO
E CONTRATTO RAPPORTO
Il contratto come
è l’accordo raggiunto tra le parti,
la volontà comune; nello stesso sono, o dovrebbero, essere “regolati” i principali aspetti del RAPPORTO che con l’accordo viene “costituito”.
Il contratto come
è l’insieme degli
che il contratto produce nella sua
“vita”; il rapporto è l’applicazione dell’atto, nel rapporto le parti devono conformarsi a quanto previsto nell’atto
Elementi essenziali del Contratto
ACCORDO - CONSENSO LA CAUSA L’OGGETTO
LA FORMA
(art. 1325 c.c.)
COME SI GIUNGE ALL’ACCORDO DELLE PARTI? LE TRATTATIVE
PROPOSTA E
ACCETTAZIONE
Situazione standard: una parte propone ad un’altra di stipulare un contratto. Il contratto si conclude
quando il proponente ha conoscenza
dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 C.C.).
Attenzione: conoscenza non significa
conoscenza effettiva ma “conoscibilità”.
Art. 1335 C.C.
Presunzione di conoscenza
Proposta e accettazione (e ogni dichiarazione diretta ad una determinata persona) SI REPUTANO CONOSCIUTE
quando giungono
all’indirizzo del destinatario.
Proposta e accettazione sono
revocabili
(salvo che le si sia dichiarate irrevocabili)
prima che il contratto si sia concluso e quindi prima che l’accettazione sia “conosciuta” dal proponente.
L’OGGETTO
è forse l’elemento più importante del contratto e consiste essenzialmente nel BENE o nei BENI DELLA VITA
che le parti vogliono come risultato del
contratto medesimo.
.
Per esempio: nel contratto di appalto il committente vuole la costruzione di un’opera (es. casa) mentre l’appaltatore vuole il prezzo o corrispettivo dell’appalto. L’oggetto del contratto, è, essenzialmente, sia la costruzione della casa sia il prezzo, che costituiranno a loro volta oggetto di diritti e di obblighi delle parti. L’appaltatore è obbligato a costruire la casa
e ha diritto al pagamento del prezzo e il committente ha diritto alla costruzione della casa e ha l’obbligo di pagare il prezzo
L’oggetto deve essere
Non si può vendere ciò che non esiste e non
potrà mai esistere. Per es.: un quadro di Xxxxxxx che Xxxxxxx non ha mai dipinto.
L’oggetto deve essere
Per es.: il contratto con il quale un
ladro si impegni a rubare un quadro in un museo ha un oggetto illecito
L’oggetto deve essere
Requisito fondamentale, una descrizione
eccessivamente generica dell’oggetto rischia di invalidare il contratto. Per es.: contratto di appalto per la costruzione di una casa di 200 metri cubi è indeterminato e indeterminabile
Il contratto deve avere una forma,
che, essenzialmente, può essere orale o scritta.
La regola è la libertà di forme.
Per alcuni contratti tuttavia la
(scrittura privata)
è obbligatoria a pena di nullità del contratto stesso (forma ad substantiam). Per es.: tutti i contratti che abbiano ad oggetto la vendita o comunque la costituzione di diritti reali su immobili devono essere redatti per iscritto (art. 1350 C.C.)
Esiste anche la forma ad probationem o per la prova del contratto: per esempio, un contratto di affitto di azienda (che non abbia ad oggetto beni immobili) è valido anche se stipulato verbalmente, ma non potrò mai provarlo in giudizio (non potrò provarlo tramite testimoni ma solo ed esclusivamente con la scrittura privata).
E SE MANCA O E’ CARENTE UN ELEMENTO ESSENZIALE?
ELEMENTI ACCIDENTALI
TERMINE - CONDIZIONE
Si tratta di elementi la cui presenza non incide sulla validità del contratto ma sull’EFFICACIA del medesimo e,
principalmente, delle obbligazioni e comunque sugli effetti del contratto stesso. Sono “accidentali”, ovverosia eventuali, possono cioè essere previsti dalle parti o dalla legge per lo specifico contratto.
E’ un EVENTO FUTURO E CERTO
al quale le parti subordinano gli effetti del contratto o di una determinata obbligazione.
Termine determinato: una data o un determinato evento futuro (25 dicembre 2014 x Xxxxxx 2014) o un periodo temporale (entro 180 giorni da oggi)
Termine indeterminato: un evento certo ma non definito nel tempo, accadrà con certezza ma non si sa esattamente quando (dovrai consegnare a mia moglie 100 euro quando morirò)
E’ un EVENTO FUTURO MA INCERTO
al quale le parti subordinano
l’efficacia del contratto o di una determinata obbligazione.
Condizione sospensiva
gli effetti del contratto sono sospesi e inizieranno a prodursi solo con l’avverarsi dell’evento futuro e incerto (mi venderai casa tua se la nave arriverà dall’Africa)
Condizione risolutiva
Gli effetti del contratto vengono meno con l’avverarsi dell’evento futuro e incerto (se non verrà concesso il permesso di costruire il preliminare si risolverà).
La condizione deve essere possibile e lecita.
CAPARRA CONFIRMATORIA (ART. 1385 X.X.) XXXXXXXX XXXXXX (XXX. 0000 X.X.)
XXXXXXX XX XXXXXXX XXXXXXXXXXX (XXX.
1373 C.C.) CON O SENZA CORRISPETTIVO
CAPARRA PENITENZIALE (ART. 1386 C.C.)
L’art. 1341 c.c. stabilisce che nelle
CONDIZIONI GENERALI DI CONTRATTO
l’efficacia di ben determinate clausole dipenda dalla
SPECIFICA APPROVAZIONE PER ISCRITTO
delle stesse (c.d. doppia sottoscrizione).
Per es.: una clausola di elezione di foro non è efficace se non è approvata specificamente per iscritto.
ATTENZIONE
l’approvazione deve essere specifica e non generica (per es: “dichiaro di approvare “specificamente” tutti gli articoli del contratto”).
L’obbligo di approvazione specifica vale solo per le
CONDIZIONI GENERALI DI CONTRATTO o
CONTRATTI STANDARD e non per i contratti oggetto di trattativa individuale.
Quando un professionista (qualsiasi persona fisica o giuridica che agisce nel quadro della sua attività professionale) ha a che fare con un consumatore (qualsiasi persona fisica che agisce per fini estranei alla sua attività professionale o lavorativa) per la stipula di un contratto, il Codice del Consumo prevede specifiche clausole vessatorie, che, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, sono nulle.
Si tratta in generale di tutte quelle clausole che “determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto” (art. 33 Codice del Consumo).
Il Codice del Consumo prevede clausole che sono assolutamente vessatorie (lista nera, art. 36, comma 2) e che sono pertanto sempre nulle, mentre altre (lista grigia, art. 33, co. 2) sono vessatorie “fino a prova contraria”: sarà onere del professionista che intende conservarne la validità dare la prova della loro non vessatorietà e quindi che non sussiste lo squilibrio,
in caso contrario la clausola resterà vessatoria.
Non sono vessatorie, anche se rientrano nell’elenco, le clausole che riproducono disposizioni di legge o quelle che hanno formato oggetto di trattativa individuale, salvo per quelle della lista nera,
che sono sempre vessatorie e quindi nulle.
Il contratto ha degli
EFFETTI PER LE PARTI.
In linea di principio il contratto ha effetto unicamente tra le parti (principio di relatività dei
contratti).
.
Questi effetti sono di
In virtù del contratto si ha la
costituzione o il trasferimento
di taluni diritti, quali la proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale (es. servitù, usufrutto) o il trasferimento di un altro diritto (es. diritto di credito).
Ciò avviene in virtù del solo
CONSENSO DELLE PARTI (art. 1376 C.C.)
Per es.: nel contratto di compravendita la proprietà si trasferisce per effetto del solo consenso, anche senza che sia stato pagato il prezzo.
In virtù del contratto sorgono in capo ad una o ad entrambe le parti OBBLIGAZIONI
ovvero specifici obblighi di eseguire una o più prestazioni a favore dell’altra parte (rapporto obbligatorio debitore-creditore).
Il debitore dovrà quindi adempiere alla propria obbligazione, adempimento al quale l’altra parte, il creditore, ha diritto.
Le obbligazioni hanno ad oggetto PRESTAZIONI
di diverso tipo (dare, fare, non fare)
che devono essere
ESEGUITE
secondo quanto stabilito nel CONTRATTO
e dalla legge, e, in generale, secondo buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c)
e diligenza (art. 1176 c.c.)
Nel contratto, se ben scritto,
dovranno essere stabiliti
L’OGGETTO (BEN DETERMINATO)
e le modalità e le condizioni
di ESECUZIONE delle PRESTAZIONI.
Più determinate e specifiche saranno le previsioni del contratto e meno vi sarà possibilità di dubbi in ordine all’esecuzione delle obbligazioni.
IL CONTRATTO DI APPALTO
Il contratto di appalto (art.
1655-1677 C.C.) è il tipico contratto che viene usato nella filiera delle
costruzioni.
“L’appalto è il contratto col quale una
parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”
(art. 1655 C.C.)
Il contratto di appalto è quindi un contratto con
EFFETTI OBBLIGATORI,
dal quale nascono obbligazioni, e corrispettivi diritti, tra le parti, denominate COMMITTENTE e APPALTATORE.
Il committente ha
alla esecuzione dell’opera o del servizio e ha
di pagare il corrispettivo in danaro.
L’appaltatore ha
al corrispettivo in danaro e
di eseguire l’opera o il servizio.
CORRISPETTIVITÀ O SINALLAGMA.
A QUALI ASPETTI DEL
CONTRATTO BISOGNA PRESTARE
PARTICOLARE ATTENZIONE?
LA FORMA
La FORMA del contratto d’appalto è, in linea di massima,
LIBERA.
E’ tuttavia CONSIGLIABILE redigere il contratto SEMPRE
per ISCRITTO
anche se il contratto è di modico valore.
OGGETTO
E’ fondamentale che il contratto abbia un
ben
.
OPERA
l’opera che si deve eseguire deve essere precisamente determinata soprattutto mediante gli ALLEGATI.
Nel testo del contratto è sufficiente una descrizione generica anche se puntuale, mentre gli allegati (capitolato d’appalto, progetti esecutivi, ecc.) devono essere estremamente precisi e completi, pena la necessità di integrare con fonti esterne.
Il corrispettivo
NON È UN ELEMENTO ESSENZIALE
del contratto di appalto.
Art. 1657 C.C.
In caso di mancata determinazione si ricorre alle tariffe,
agli usi
e, in mancanza, al GIUDICE.
IL CORRISPETTIVO
Va esattamente determinato se
A CORPO O A MISURA
o, in caso di contratti misti, quale criterio va applicato a quale specifica parte.
Va esattamente determinata la tempistica dei
pagamenti; se questi avvengono a S.A.L., bisogna definire questi ultimi in modo preciso e va attribuito al D.L. il potere di stabilire il raggiungimento del S.A.L. e di liquidare il relativo corrispettivo con effetto nei confronti del Committente, che sarà obbligato a pagare.
LE VARIANTI
Vanno disciplinate le varianti in corso d’opera e i lavori extra-capitolato Non lasciare alla fine dei lavori la determinazione dei corrispettivo.
ATTENZIONE ALLA CAUSA DELLE VARIANTI E AI CONTRATTI A CORPO artt. 1659, 1660 e 1661 C.C.
ATTENZIONE
il D.L. non ha mai il potere di decidere le varianti per conto del Committente, salvo che tale potere gli sia stato espressamente attribuito in contratto (potere di rappresentanza sostanziale).
Il D.L. ha un limitato potere di rappresentanza del Committente dal punto di vista tecnico per l’esecuzione di quanto concordato in contratto, ma non può, normalmente, decidere nuove opere e i relativi prezzi con effetto nei confronti dell’appaltatore e del committente.
VERIFICA DELL’OPERA-COLLAUDO
Vanno attentamente disciplinati la verifica dell’opera e
la consegna del cantiere
Vanno stabiliti tempi certi entro i quali committente dovrà eseguire la verifica, decorsi i quali senza che ciò sia avvenuto l’opera si considererà accettata e l’appaltatore avrà diritto al saldo del corrispettivo
(art. 1665 C.C.).
GARANZIE DELL’APPALTATORE
L’appaltatore è tenuto a garantire che
l’opera sia esente da vizi e difformità. (art. 1667 c.c.)
In presenza di vizi il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore o la riduzione proporzionale del prezzo.
Può anche chiedere la risoluzione del contratto, sempre salvo il risarcimento dei danni. (art. 1668 c.c.)
L’appaltatore è tenuto altresì alla
garanzia decennale
per i gravi difetti. (art. 1669 c.c.)
CONTROVERSIE
E’ opportuno già prestabilire in contratto come risolvere le controversie.
E’ opportuno inserire una clausola di mediazione obbligatoria; è altresì consigliabile quando si tratti di questioni di natura strettamente tecnica nominare già in contratto un terzo arbitratore di comune fiducia che risolva rapidamente tali questioni, specialmente se sorgono nel corso dell’esecuzione dei lavori. Le controversie possono essere risolte o tramite ricorso al tribunale, o ad arbitrato, che va espressamente concordato per iscritto (clausola vessatoria!).
ATTENZIONE
L’arbitrato è rapido e tendenzialmente più soddisfacente della giustizia statale, ma è molto costoso, specialmente se gli arbitri sono tre o più.
Bisogna attentamente valutare la convenienza di tale
scelta in relazione al valore dell’opera.
IL CONTRATTO DI SUPAPPALTO E’ UN SUBCONTRATTO O CONTRATTO DERIVATO.
E’ un contratto che DERIVA dall’appalto principale, DIPENDE da questo,
ed è stipulato tra L’APPALTATORE (O
SUBCOMMITTENTE) e SUPAPPALTATORE
IL CONTRATTO DI SUPAPPALTO E’ COMUNQUE
UN CONTRATTO DI APPALTO
AUTONOMIA DELL’APPALTATORE ORGANIZZAZIONE DEI MEZZI GESTIONE A PROPRIO RISCHIO NATURA IMPRENDITORIALE
APPALTO E SUPAPPALTO sono CONTRATTI AUTONOMI
ma legati da un rapporto
DI DIPENDENZA O DERIVAZIONE
NESSUN RAPPORTO DIRETTO TRA
COMMITTENTE E SUBAPPALTATORE
IL SUBAPPALTO DIPENDE DALL’APPALTO
- PER LA SUA VALIDITA’ (contratto atto):
Se l’appalto è invalido il subappalto è a sua volta invalido o inefficace.
- PER LA SUA EFFICACIA (contratto rapporto):
Se l’appalto si risolve, a sua volta si risolverà anche il subappalto
IL SUBAPPALTO DIPENDE DALL’APPALTO
- PER L’OGGETTO:
OPERA: Il subappalto può avere un OGGETTO IDENTICO
(subappalto totale) o DIVERSO (subappalto parziale)
dall’appalto, ma, in quest’ultimo caso, deve trattarsi di una PARTE dell’opera oggetto dell’appalto, che non può essere DIFFERENTE.
IL SUBAPPALTO NON DIPENDE DALL’APPALTO
PER IL PREZZO
Il corrispettivo del subappalto è liberamente determinato dalle parti
normalmente è inferiore a quello dell’appalto,
ma non sempre.
Per es.: subappalto un lavoro speciale che nell’appalto aveva un prezzo inferiore.
TUTTAVIA
IL PAGAMENTO DEL PREZZO da parte
dell’appaltatore può DIPENDERE dall’APPALTO per VOLONTÀ DELLE PARTI
Clausole
PAY WHEN PAID (termine) PAY IF PAID
(condizione, contratto potenzialmente aleatorio)
IL CONTENUTO
Il contenuto del contratto di subappalto è
liberamente determinabile dalle parti, purché non vada in contrasto con quello dell’appalto.
E’ possibile una riproduzione identica dei contenuti
del contratto di appalto o un rinvio integrale alla disciplina dell’appalto principale,
o una disciplina autonoma.
Es.: Appalto a misura Subappalto a corpo
DISCIPLINA APPLICABILE
Quella prevista per l’appalto
MA
con gli opportuni adattamenti Es.: art. 1667, Responsabilità per vizi
L’appaltatore ne è esentato se il committente ha
accettato senza riserve l’opera e i vizi erano conosciuti o conoscibili.
L’accettazione senza riserve dell’appaltatore non è efficace se non c’è la pari accettazione del committente.
In caso di contestazioni, l’appaltatore ha regresso sul
subappaltatore anche se ha accettato senza riserve.
IMPORTANTE
ART.1656 C.C.
“L’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio, se non è stato autorizzato dal committente”
E’ rigorosamente necessaria l’autorizzazione del
committente per subappaltare in tutto o in parte l’opera.
Conseguenze violazione: Invalidità o inefficacia del subappalto
RESPONSABILITA’
APPALTATORE e SUBAPPALTATORE
sono autonomamente RESPONSABILI
verso IL PROPRIO COMMITTENTE.
L’APPALTATORE è responsabile verso il committente anche
dell’OPERATO DEL SUBAPPALTATORE.
L’appaltatore ha REGRESSO
verso il subappaltatore.
ART. 1670 C.C.
L’appaltatore deve denunziare, a pena di decadenza,
al subappaltatore i vizi e le difformità denunziati dal committente entro 60 giorni dal ricevimento.
FAC-SIMILE CONTRATTO DI APPALTO DI OPERE PRIVATE: COSTRUZIONE IMMOBILE
L’anno ......................., nel mese di ......................., nel giorno. è stipulato, accettato e sottoscritto, senza
riserva alcuna, il presente contratto di appalto di opere private tra le sottoscritte parti:
- il sig. ......................................., nato il ......................., in ......................., residente in ......................., via ,
n. ..., nella qualità di legale rappresentante della società ......................., con sede legale in ,
via ......................., codice fiscale n. ......................., partita iva n. , di seguito indicato anche per brevità
come «committente» o «appaltante»;
- il sig. ......................................., nato il ......................., in......................., residente in ......................., via ,
n. ..., nella qualità di legale rappresentante della società ......................., con sede legale in ,
via ......................., codice fiscale n. ......................., partita iva n. , iscritto al registro delle imprese
di ......................., al n. , di seguito indicato anche per brevità come «appaltatore»
***
1) Il committente conferisce e l’appaltatore assume, ex art. 1655 c.c., il compimento delle seguenti opere: costruzione di un immobile suddiviso in , come meglio descritti ed individuati nell’allegata planimetria sub A) che
costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto. Il progetto viene dalla parti visionato in data odierna e sottoscritto, dalle parti contraenti. In particolare l’appaltatore, verificato attentamente il progetto, dichiara di assumere i lavori.
La direzione dei lavori è affidata dall’appaltatore al tecnico (ingegnere).
Xxxxxx al predetto direttore dei lavori dirigere e sorvegliare i medesimi, facoltà accettata e alla quale dichiara sin da ora di non opporsi in futuro. Il compenso del direttore dei lavori è calcolato in € ... e verrà corrisposto da ...
Suggerimento operativo: il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c, avendo un oggetto illecito per violazione delle norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce si dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce la convalida ai sensi dell’art. 1423 c.c., onde l’appaltatore non può pretendere, in forza del contratto nullo, il corrispettivo dovuto.
2) L’appaltatore dichiara di disporre di capitali, capacità tecniche, attrezzature necessarie e sufficienti a garantire l’esecuzione completa delle opere indicate nel punto sub 1), con gestione a proprio rischio e con organizzazione dei mezzi necessari. In particolare l’appaltatore dichiara di impiegare per la realizzazione dell’opera personale specializzato. Il committente resterà estraneo all’organizzazione del lavoro.
3) Il materiale e le forniture per compiere le opere edilizie devono essere fornite e assicurate dall’appaltatore ai fini della corretta esecuzione dell’opera.
4) L’appaltatore può apportare variazioni al progetto soltanto su approvazione scritta del committente e previa nuova pattuizione per le aggiunte.
Suggerimenti operativi: (variazioni necessarie del progetto): se per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo (art. 1660 c.c).
5) Il committente può apportare variazioni al progetto se non è superato il sesto del prezzo stabilito; in tal caso l’appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti.
Suggerimento operativo 1: orientamento costante della dottrina. L’appaltatore ha diritto al prolungamento del termine di consegna nei soli casi di varianti che importino notevoli modificazioni alla natura dell’opera o dei quantitativi delle singole categorie di lavori. Il nuovo termine eventualmente pattuito, in caso di
mancato accordo tra le parti, deve essere stabilito dal giudice. Parimenti, nel caso in cui l’appaltatore accetti di
eseguire le varianti al di sopra di 1/6 del prezzo complessivo, il termine di consegna e la conseguente penale per il ritardo verranno meno e le parti potranno stabilire un nuovo termine. Nell’ipotesi in cui non venga stabilito un nuovo termine e il committente intenda richiedere il risarcimento per il danno da ritardo, è tenuto a provare la colpa dell’appaltatore.
Quando, invece, l’ammontare della variante non superi 1/6 del prezzo convenuto e non comporti un importante
mutamento del piano dei lavori, non si determinerà una rinuncia del committente al termine di consegna dei lavori stabilito nel contratto, con conseguente applicabilità della disciplina dell’art. 1183 c.c.
Suggerimento operativo 2:
penale e termine di consegna in caso di ritardo per le variazioni. Giurisprudenza consolidata. Quando, nel corso dell’esecuzione del contratto d’appalto, il committente abbia richiesto all’appaltatore notevoli e importanti variazioni del progetto, il termine di consegna e la penale per il ritardo, pattuiti nel contratto, vengono meno per effetto del mutamento dell’originario piano dei lavori. Affinché la penale conservi efficacia, occorre che le parti di comune accordo fissino un nuovo termine.
6) L’appaltatore non può cedere, neppure in parte, né subappaltare, i lavori oggetto del presente contratto, se non previa autorizzazione scritta dell’appaltante.
Suggerimento operativo: il fondamento dell’autorizzazione è stato ravvisato da una parte della giurisprudenza quale necessità di tutelare l’interesse privato del committente, mentre una più recente ricostruzione la ricollegherebbe esclusivamente all’accollo del debito del subappaltante da parte del
subappaltatore. In mancanza di autorizzazione, il contratto di subappalto viene da alcuni considerato nullo. Si tratterebbe peraltro di una nullità relativa, che può essere fatta valere solo dal committente e non è rilevabile d’ufficio.
7) Il corrispettivo dell’appalto è determinato a corpo ed accettato nella misura complessiva di €
………………..., da corrispondersi nei tempi appresso indicati:
€ , alla stipula del presente contratto;
€ , al momento in cui sono completate le fondamenta dell’opera;
€………………...., al seguente stato di avanzamento lavori ;
la rimanente somma di € ,dopo il collaudo delle opere edilizie eseguite.
Il corrispettivo comprende l’intera realizzazione dell’opera, incluse tutte le spese (a titolo esemplificativo e non esaustivo: spese di manodopera, dei materiali, etc ) inerenti e/o accessorie.
8) Le opere devono essere consegnate dopo la verifica e il collaudo da parte del committente e previo invito da parte dell’appaltatore; se il committente non procede alla verifica e al collaudo nel termine di 30 giorni dalla comunicazione, le opere s’intendono accettate.
Suggerimento operativo 1: in materia di appalto, l’accettazione dell’opera non si identifica con la presa in consegna della medesima, con la conseguenza che incombe all’appaltatore l’onere di provare che il committente ha accettato l’opera, dopo essere stato invitato e messo in condizione di verificare la buona esecuzione della stessa.
Suggerimento operativo 2: (verifica e pagamento dell’opera): il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di Verificare l’opera compiuta. La verifica deve essere fatta dal committente appena l’appaltatore lo mette in condizione di poterla eseguire. Se, nonostante l’invito fattogli dall’appaltatore, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l’opera si considera accettata. Se il committente riceve senza riserve la consegna dell’opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica. Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l’opera è accettata dal committente (art. 1665 c.c.).
9) Il committente deve, a pena di decadenza, denunciare con lettera raccomandata A/R, all’indirizzo indicato nel presente contratto o a quello che l’appaltatore avrà comunicato, le difformità ed i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta.
Suggerimento operativo:
la denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’impegno dell’appaltatore di eliminare i vizi dell’opera oggetto del contratto di appalto comporta l’assunzione di una nuova obbligazione, sempre di garanzia, diversa ed autonoma rispetto a quella originaria, svincolata dai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1667 c.c. e soggetta all’ordinario termine prescrizionale di dieci anni.
L’impegno dell’appaltatore di provvedere alla eliminazione dei vizi dell’opera si configura come un implicito
unilaterale riconoscimento dell’esistenza di tali vizi e comporta, pertanto, la superfluità di una tempestiva denuncia da parte del committente. Se poi il riconoscimento dei vizi è esplicito ricorre una rinunzia a far valere la inoperatività della garanzia prevista dall’art. 1667 c.c. per inosservanza dei termini di decadenza e
di prescrizione ivi previsti (Cassazione 30 gennaio 2001, n. 1320, Cassazione 10 maggio 2000, n. 5984, Cassazione 3
settembre 1997, n. 8439)
10) Il committente può chiedere che le difformità ed i vizi siano eliminati ed, in mancanza, che il prezzo concordato sia ridotto, salvo il risarcimento del danno per colpa dell’appaltatore.
11)L’appaltatore si dichiara responsabile di ogni incidente che possa occorrere dall’assunzione dei lavori, sia alle proprie maestranze che ai terzi, oltre ad ogni danno che possa essere arrecato a persone e cose. Al riguardo si impegna a sottoscrivere congrue polizze assicurative, che devono necessariamente essere consegnate in copia al committente prima dell’inizio dei lavori.
12) L’appaltatore è responsabile per dieci anni per la rovina ed i difetti delle opere eseguite, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
13)Il committente può recedere in qualsiasi momento dal contratto, pagando all’appaltatore il valore delle opere eseguite.
14) L’opera indicata al punto 1) del presente contratto dovrà essere conclusa entro ... mesi dall’inizio dei lavori, i quali dovranno partire entro 30 giorni dalla comunicazione scritta del committente. Nessuna eccezione potrà essere sollevata dalla parte appaltatrice per difficoltà improvvise sul lavoro, scioperi, difficoltà di reperimento dei materiali, dei mezzi, ecc , considerate singolarmente e nel loro complesso.
15) Per quanto non previsto dal presente contratto si rinvia alla disciplina codicistica e alle altre norme di legge.
16) Ogni eventuale controversia relativa all’interpretazione del presente contratto sarà devoluta al Tribunale di ..., competente a decidere nel merito.
17) Il committente dichiara e garantisce di aver già chiesto/ottenuto le necessarie autorizzazioni amministrative, con ciò sollevando da qualsivoglia responsabilità l’appaltatore.
18) Ogni modifica o integrazione del presente accordo necessita, per la sua validità, della forma scritta.
19) La registrazione del presente contratto verrà effettuata da ... La relativa spesa per imposta di registro e bolli, così come le spese di stipulazione, saranno ripartite fra le parti come segue:
Luogo e data.
Xxxxx Xxxx
Le parti dichiarano di approvare specificamente, dopo attenta lettura, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1341 e seguenti del Codice civile, le condizioni del presente contratto indicate con i numeri: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,
13, 14, 15, 16, 17, 18 e 19.
Luogo e data.
Xxxxx Xxxx
Contatti: avv. Xxxxxx Xxxxxxx
Xxx Xxxxxxxx, 00 00000 Xxxxxx - Xxxxx Tel: x000000000000
fax x000000000000
email: x.xxxxxxx@xxxxxxxxxx.xx