La trascrizione dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione (*)
La trascrizione dell’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione (*)
Sommario
1. La disciplina dell’accordo di conciliazione. 2. Negozio di accertamento e accordo conciliativo. 3. Trascrivibilità dell’accordo di mediazione. 4. Considerazioni conclusive.
1. La disciplina dell’accordo di conciliazione
Il D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, in attuazione dell’art. 60 della legge 18 giugno 2009,
n. 69, ha dato forma giuridica alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali.
Il perimetro operativo della mediazione è circoscritto dal carattere disponibile dei diritti in controversia.
Già in vigore tra il marzo 2011 e l’ottobre 2012, “sospesa” dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 272/2012 per difetti formali, è stata ripristinata con il decreto “Del Fare”(legge 9 agosto 2013, n. 98 di conversione del D.L. 21 giugno 2013, n. 69) per le controversie in tema di condominio; diritti reali e usucapione; divisione; successioni ereditarie; patti di famiglia; locazione, comodato, affitto di aziende; risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria, da circolazione di veicoli e natanti e da diffamazione; contratti assicurativi, bancari e finanziari; è, così, di nuovo obbligatoria dal 21 settembre 2013.
La presenza obbligatoria di un avvocato ha stemperato il clima di polemica che, sin dall’inizio, ha agitato la procedura di mediazione.
(*) Il testo riproduce, con l’aggiunta delle sole note, la relazione svolta al Convegno : Le riforme in materia di Giustizia del c.d. Decreto del fare (DL 21 giugno 2013 n. 69, conv. con legge 9 agosto 2013, n. 98) organizzato dal Dipartimento di Giurisprudenza della Seconda Università degli Studi di Napoli in data 13 dicembre 2013, a Santa Xxxxx Xxxxx Vetere, palazzo Melzi.
Le norme di riferimento che costituiscono il punto di approccio della presente indagine sono:
- l’art. 5: “Condizione di procedibilità e rapporti con il processo – 1. Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di (…) diritti reali, (…) è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ……
L’espletamento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale .”
- l’art. 11, comma 3: “Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
Il momento conclusivo del percorso di mediazione è formalizzato nel verbale di avvenuta conciliazione, che deve essere sottoscritto dalle parti e dal mediatore; al verbale è allegato l’accordo raggiunto dalle parti stesse per la definizione in xxx xxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxxxxx. Il verbale (art. 11, comma 1, D. Lgs. n. 28/2010) è atto proprio del mediatore; l’accordo è atto delle parti, sottoscritto dalle stesse. A livello documentale la conciliazione di una controversia può concretizzarsi, formalmente, in:
-- un verbale di conciliazione, al quale sia allegato l’accordo amichevole;
-- un verbale di conciliazione, che contenga il testo dell’accordo amichevole. Le firme delle parti, come richiesto per ogni autentica notarile, devono essere autenticate in calce all’accordo ed a margine dei fogli intermedi1.
I requisiti formali richiesti dalla legge sono, inoltre, tesi alla valutazione del legittimo
status del mediatore incluso nel ruolo di un organismo di conciliazione registrato
1 Per M.L. XXXXX e X. XXXXXXXXXX (L’accordo conciliativo: regole operative per il notaio autenticante, Studio n. 1-2011/M, in Studi e materiali - 4/2011, Quaderni trimestrali del Consiglio Nazionale del Notariato, p. 1486) sembra evidente in questa ottica l’inidoneità dello strumento documentale del mero deposito dell’accordo agli atti del notaio (ai sensi dell’art. 1, n. 1, lett. b, del
R.D.L. n. 1666/1937 e dell’art. 61 della Legge Notarile), in quanto con quel mezzo non si raggiunge la necessaria autenticità delle sottoscrizioni. Nel senso della sufficienza anche del mero deposito, inspiegabilmente, X. XXXXXXXX, Il notariato nel nuovo sistema mediazione-conciliazione, in Notariato, 5/2010, p. 578 .
presso il Ministero della Giustizia e dell’organismo di conciliazione stesso (artt. 3 e 4
D.M. n. 180/2010) ed all’appartenenza dell’accordo alla materia civile e commerciale. L’accordo raggiunto dalle parti produce gli effetti di un contratto. Il controllo che deve essere svolto dal notaio, in sede di autentica, e dal giudice, in sede di omologazione giudiziaria o dagli avvocati che assistono le parti sono distinti e, pur potendo sovrapporsi, sono dissimili per funzione (trascrivibilità l’uno, efficacia esecutiva l’altro). Il verbale di conciliazione, non autenticato, ma omologato, non costituisce titolo idoneo per la trascrizione per la quale occorre l’ulteriore elemento dell’autentica ad opera del notaio2 .
Il notaio è tenuto, nell’esercizio del proprio ministero, allo svolgimento delle attività di tipo istruttorio e di tecnica redazionale proprie del contenuto dell’accordo conciliativo. Nell’ambito di accordi che riguardino diritti su immobili, il notaio dovrà effettuare:
-- gli accertamenti ipotecari e catastali;
-- gli accertamenti relativi:
- alla conformità catastale (D.L. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con legge 30 luglio 2010, n. 122)
- alla legittimità urbanistica (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380);
- alla legittimazione a disporre del bene.
Il notaio dovrà inoltre rispettare le regole formali dettate dalla natura del negozio e dalla condizione delle parti dello stesso; e, così, ad esempio le procedure e le formalità sancite dalla Legge Notarile (legge 16 febbraio 1913, n. 89):
- artt. 48 e 51
qualora una delle parti non sappia leggere e scrivere;
- art. 55
qualora una delle parti non conosca la lingua italiana;
- art. 56
2 In tal senso, cfr. X. XXXXXXX e X. XXX Il nuovo procedimento di mediazione di cui al decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28: note a prima lettura, Studio n. 205 – 2010/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici, in Studi e Materiali 2/2010, Quaderni trim., cit., p. 425 .
qualora una delle parti sia interamente priva dell’udito;
- art. 57
qualora una delle parti sia muta e non sappia leggere e scrivere.
Il notaio, infine, dovrà osservare le norme in materia di conservazione degli atti a raccolta e curare gli adempimenti fiscali e di pubblicità nei Registri Immobiliari.
In relazione al divieto di rilasciare in originale atti soggetti a pubblicità immobiliare (art. 72, ult. comma, Legge Notarile, nel testo modificato dall’art. 12, primo comma, lettere e) della legge 28 novembre 2005, n. 246), bisogna considerare che le norme del decreto legislativo, che prevedono il deposito del verbale, non derogano quelle fissate dalla Legge Notarile, che hanno carattere di legge speciale.
Il notaio dovrà in ogni caso astenersi dall’autenticare accordi amichevoli che contengono violazioni di norme imperative o dell’ordine pubblico; il controllo di legalità dovrà essere svolto con le modalità tradizionali, pena l’applicabilità delle sanzioni dettate dall’art. 28 della Legge Notarile, proprio per la rinnovata affermazione del tradizionale principio che l’accesso ai Pubblici Registri è governato dal rispetto del principio di legalità sostanziale.
Per coerenza interna del sistema e per armonia3 con quanto fissato normativamente dal primo comma novellato (“gli avvocati attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e al buon costume”), non è pensabile che il controllo del notaio non sia quello con il respiro forte da sempre collegato alla funzione di filtro di legalità del notaio, magistrato della pace giuridica4 o, come dicono i tedeschi, Rechtswahrer (guardiano del diritto).
3 J. E. M. PORTALIS, Discorso preliminare al primo progetto del codice civile, trad. a cura di X. Xxxxx (ristampa anastatica), Napoli, 2013, p. 23 “l’assenza di simmetria tra singole leggi e sistema causa disordine e precarietà ….. il legislatore deve garantire la coerenza tra regole e principi”.
4 Cfr. G.B. XXXXX-XXXXXX, La funzione essenziale del Notaio, in Riv.not., 1951, p. 16; già Xxxxxx Xxxxxxxxxx, notaio in Bologna nel 1274, definiva i notai iudices ordinarii inter volentes; per i giuristi del diritto comune davanti al notaio la confessione è solenne, è pubblica ed acquista efficacia di giudicato. X. XXXXX, in un romantico scritto degli anni ’50 (Poesia e verità nella vita del notaio, in Riv. not., 1955, p. VI) tratteggia la figura del notaio: “parola e scrittura sono le primordiali manifestazioni dello spirito: e gli albori dello spirito ci mostrano l’uomo che scrive davanti all’uomo che parla, l’uomo che sapendo scrivere, cioè fermare con arcani segni le parole senz’orma, è già un ministro di colui che parla”.
L’art. 84-bis del decreto “Del Fare” ha inserito nell’art. 2643 del codice civile, in tema di atti soggetti a trascrizione, dopo il numero 12, il n. 12-bis:
- gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
La premessa che affido alla vostra riflessione è la netta distinzione e, così, la non assimilabilità quanto agli effetti, tra la sentenza di accertamento dell’usucapione (art. 2651 c.c.) e l’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione.
Gli effetti propri della trascrizione degli atti elencati nell’art. 2643 c.c. sono sanciti nel successivo art. 2644 c.c. e, in sintesi, regolano situazioni di conflitto tra più aventi causa dallo stesso xxxxx causa.
2. Negozio di accertamento e accordo conciliativo
La ricognizione del rapporto giuridico (art. 1988 c.c., ad es.) e la confessione, giudiziale o stragiudiziale, di un fatto contrario al proprio interesse (artt. 2730 e 2732 c.c.) sono governate dal “principio dell’autoresponsabilità nella loro concludenza”5 . La cifra del contenuto rappresentativo della ricognizione ha uno spessore proporzionale alla sua valenza di fotografia dei fatti, circoscrivendo e delimitando il suo contenuto dispositivo; se dovesse prevalere invece quest’ultimo, si dovrebbe abbandonare la categoria giuridica ricognitiva o confessoria.
L’accertamento bilaterale si sostanzia nella definizione convenzionale da parte degli interessati di una situazione giuridica rilevante e preclude alle parti dello stesso una valutazione divergente da quella accertata; l’accordo delle parti trasforma così la ricognizione in accertamento.
Il negozio di accertamento spezza il collegamento causale tra il rapporto sottostante e l’accertamento dello stesso e impedisce stabilmente alle parti di valutare il
5 X. XXXXX, Teoria generale del negozio giuridico, in Trattato di diritto civile italiano diretto da X. Xxxxxxxx, Torino, 1950, p. 255 .
preesistente rapporto in modo dissimile da quello formalizzato nella nuova dichiarazione6 .
A differenza della novazione, l’accertamento convenzionale non altera, sostituendolo, il nuovo assetto a quello preesistente, ma lascia inalterato il rapporto predetto rendendo solo, per le parti, vincolante la ricostruzione fissata nell’accordo.
Le tesi che conducono a riconoscere l’ammissibilità dell’accertamento privato tendono a superare, in vario modo e da diverse prospettive, la contraddizione tendenziale che emerge tra la causa dichiarativa e la tradizionale costruzione del negozio giuridico come atto costitutivo, traslativo, modificativo o estintivo; il tentativo principe si sostanzia essenzialmente nel valore che assume il “bene certezza” per le parti dell’accordo7 .
Superata la tesi dei due negozi eterogenei8, il carattere contrattuale della transazione è oramai generalmente ammesso9.
Il rapporto tra negozio di accertamento e transazione è stato ricostruito dalla dottrina in varie forme: alcuni classificano sia la transazione che il negozio di accertamento
6 La differenza tra confessione e accertamento è riconducibile, per assonanza, a quella fra prova e titolo; cfr., in tal senso, X. XXXXXXXXXX, Teoria generale del diritto, 2^ ediz. n. 168-169 e X. XXXXX, Teoria generale del negozio giuridico, cit. p. 256 .
Sulla distinzione tra atto ricognitivo e negozio di accertamento v. G.A.M. XXXXXXXXX, Xxxx ricognitivi di liberalità non donative nella prassi notarile, in Liberalità non donative e attività notarile, Quaderni della Fondazione Italiana per il Notariato, Milano, 2008, p. 166. Per l’Autore “l’atto ricognitivo presuppone un fatto o un atto in ordine al quale non v’è incertezza”; riconosce e non accerta, non elimina un’incertezza; ha una struttura funzionalmente unilaterale; l’atto di accertamento, tendenzialmente bilaterale, è destinato “causalmente ad un effetto preclusivo”, con l’obbligo per le parti dello stesso di “interpretare quel fatto o quell’atto in un certo modo piuttosto che in altri”.
7 Nel senso della coesistenza nel negozio di accertamento di una struttura costitutiva accanto alla funzione dichiarativa, v. X. XXXXXX’, Il riconoscimento e la transazione, in Annali di Scienze giuridiche dell’Università di Messina, VII, 1923 – 1933, p. 377 e segg. . L’Autore, individuata come causa del negozio l’accertamento del rapporto preesistente, ne valuta il contenuto ad efficacia obbligatoria; anche X. XXXXXXXXXX (Note sull’accertamento negoziale, in Riv.dir.proc.civ., 1940, I,
p. 3 e segg.) individua una natura bicipite dell’istituto che conterrebbe gli elementi sia del giudizio che del comando; giudizio e comando espressione della libertà negoziale che, in quanto tali, darebbero luogo ad un equivalente negoziale del processo e della sentenza che ne rappresenta la conclusione.
8 Per X. XXXXXXXXXX, in La transazione è un contratto? (Riv.dir.proc., 1953, I, p. 185), la causa della transazione è la composizione della lite, cioè un equivalente funzionale della sentenza, e i due negozi (rinunzia parziale e riconoscimento parziale) non potrebbero fondersi in un sol contratto.
0 Xxx. X. XXXXXXX-XXXXXXXXXX, Xx transazione, Napoli 1956/1958, p. 68; X. XXXXXXXXX,
Gioco e scommessa, Transazioni, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da X. Xxxx e F. Misseneo, Milano, 1954, n. 23 .
nella categoria dei negozi regolamentari10; altri ritengono che la transazione sia una specie del negozio di accertamento; altri che si tratti di istituti affini ma distinti11.
L’analisi sui caratteri e i limiti del negozio di accertamento esula, tuttavia, dalla presente indagine; l’impostazione più corretta sembra, comunque, quella che differenzia i due negozi, individuando il negozio di accertamento nel negozio che ha come unico intento quello di delineare con esattezza e in via definitiva tra le parti una determinata e precedente situazione giuridica12. Se è vero che “il compito di dichiarare quale è la situazione rispondente al diritto compete al giudice ed esula dalla sfera di attribuzione dell’autonomia privata”, è anche vero che le parti possono con un negozio di accertamento cristallizzare una situazione giuridica che li riguarda13.
Accettata la tesi, oramai prevalente, dell’ammissibilità nel nostro ordinamento del negozio di accertamento14, la differenza con la transazione non può essere individuata
10 Per X. XXXXX, Teoria generale del Negozio giuridico, cit., p. 179 ss. , la transazione ed il riconoscimento sono negozi che tendono a regolare un rapporto in base alla situazione esistente, in modo da dirimere conflitti attuali o potenziali.
11 Per un esame delle varie teorie circa i rapporti tra accertamento e transazione v. X. XXXXXXXXX in Commentario diretto da X. X’Xxxxxx ed E. Finzi, sub. art. 1965, Firenze 1940-1949, p. 453; X. XXXXXXX, La transazione in Trattato di diritto civile italiano diretto da X. Xxxxxxxx, cit., vol. IX, tomo III, p. 51 e segg.; X. XXXXXXX-XXXXXXXXXX, Xxxxxxx e giudizio, Riv.trim.dir proc. civ., 1956, p.
1163 . In tema di negozio di accertamento v. X. XXXXXXXXX, in Commentario D’Xxxxxx, cit., sub. art. 1963; X. XXXXXXX-FERRARA, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, Napoli, 1948, p. 257 e segg. Nega in generale la configurabilità del negozio di accertamento X. XXXXXXX-XXXXXXXXXX, La transazione, cit., n. 9; l’Autore ritiene che possano esservi solo atti non negoziali di accertamento di carattere amministrativo o privato; il contratto nel nostro ordinamento dovrebbe necessariamente avere effetti dispositivi. v., infine, X. XXXXXXXXXX, in Enc. dir., voce Accertamento (negozio di) p. 227 e segg.
12 Cfr., in tal senso, P. X’XXXXXXX, Della Transazione, in Commentario del codice civile a cura di X. Xxxxxxxx e X. Xxxxxx, Bologna-Roma, 1959, sub. art. 1965, p. 188 .
13 In tal senso, in modo testuale, X. XXXXXXXXXXXX, Dei contratti in generale – Disposizioni preliminari – Dei requisiti del contratto, in Commentario Scialoja e Branca, cit., Bologna-Roma, 1970, sub. art. 1349, p. 382 . Per X. XXXXXX, Accertamento (teoria generale) in Enc.dir., I, Milano, 1958, p. 205 “nel suo significato corrente, il termine accertamento denota ogni processo spirituale attivamente orientato verso la situazione spirituale della certezza”.
14 Cfr., X. XXXXXXXXXX, Note sull’accertamento negoziale, in Riv.dir.proc., 1940, 1-24 ; A. CATRICALA’, Accertamento (negozio di), in Enc.dir., Milano, 1988, p. 1 afferma che “l’attività di accertamento è tradizionalmente considerata, in quanto connaturale risposta all’esigenza di una conoscibilità non dubbiosa dei fatti e delle situazioni giuridicamente rilevanti come la più concreta espressione dei principi di obiettività e di certezza del diritto. La categoria appartiene… sia al diritto sostanziale che al diritto processuale”; X. XXXXX, Xxxxxxx di accertamento ed effetti (non ) meramente dichiarativi, in Riv.dir.civ., 2009, p. 202 definisce il negozio di accertamento una figura
nel carattere neutro ed incolore dell’accertamento; un atto negoziale che attribuisce definitività ad una situazione giuridica finisce, in fondo, con darle una luce diversa15, strappandola alla nebbia dell’incertezza con la forza dell’accordo, vincolante per le parti. Il documento, meramente riproduttivo di un negozio, è inidoneo a produrre autonomi effetti giuridici16; il negozio in senso proprio è, per sua natura, fonte diretta di conseguenze giuridiche; nel caso dell’accertamento privato il fine, perseguito e realizzato, è imprimere certezza, tra le parti, ad un rapporto giuridico preesistente tra le parti stesse.
“tormentata” . Cass. 12 marzo 2008, n. 6739, in Riv.dir.civ., 2009, 2, p. 201, afferma che “in tema di negozio di accertamento, la sua efficacia dichiarativa deriva dalla mera ricognizione di obblighi già fissati in altro negozio, quello originario, cui si correla”. App. Torino 18 settembre 2009, rileva a sua svolta che “il negozio di accertamento si contrappone tipologicamente al negozio dispositivo, perché a differenza di quest’ultimo non produce spostamenti patrimoniali, ma determina solo un effetto di certezza spendibile in un rapporto giuridico preesistente tra le medesime parti”. In termini similari Cass. 11 ottobre 1979, n. 5292, in Riv.not., 1980, 200, : “il negozio di accertamento, che ha come causa propria quella di imprimere certezza ad un precedente rapporto, o di precisarne definitivamente l’essenza, è inidoneo, per la sua natura dichiarativa, a costituire diritti o a trasferire beni”. Sulla natura dichiarativa del negozio di accertamento x. Xxxx., 15 febbraio 1978, n. 715, in Vita not., 1978, p. 158; Cass., 29 gennaio 1974, n. 241, in Xxxx.xx., 1975, I, 1, p. 726 .
15 X. XXXXXX, Accertamento (teoria generale), cit., 1958, I, p. 205 e segg. . Per X. XXXXXXX- XXXXXXXXXX (Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 1986, p. 177) “quando le parti si siano proposte col negozio di accertare retroattivamente l’incerta situazione giuridica esistente, vale in ogni caso, anche se vi sia divergenza, il regolamento dettato col negozio di accertamento, perché le parti hanno, a differenza dal giudice, un potere di disposizione, e non un potere di accertamento in senso proprio; possono rendere certa la situazione, disponendone.” Lo stesso Autore (L’accertamento negoziale e la transazione, in Riv.trim. dir.proc.civ., 1956, p. 1 e segg.) delinea con vigore l’incompatibilità logica, prima che giuridica, tra l’accertamento, espressione di una valutazione che guarda solo al passato ed il negozio destinato a produrre effetti proiettati nel futuro.
Sulla distinzione tra potere di disporre e potestà di giudizio, v. X. XXXXXX, Dei singoli contratti e delle altre fonti delle obbligazioni, in Commentario del codice civile redatto a cura di magistrati e docenti, Torino, 1959, p. 456;
in tema di accertamento novativo, v. X. XXXXX, Accertamento privato e attività ricognitiva, Milano, 1970, p. 22 e segg. per il quale l’accertamento o ripete un significato incrovertibile secondo il criterio della asseribilità garantita o mira a superare una situazione d’incertezza. Sulla configurabilità della verità come asseribilità garantita e non più come rispecchiamento della realtà, v., per tutti, U. ECO, Sulla verità: Una fiction, in Aa. Vv., Filosofia e linguaggio, Pisa, 1989, p. 253 e segg. .
16 Cfr., ancora, X. XXXXXXXXXX, Documento e negozio giuridico, in Riv.dir.proc., 1926, p. 181 e segg. .
orientamento costante17, considera fattispecie autonome il negozio di accertamento e la transazione: il primo ha la finalità di confermare un preesistente rapporto giuridico, “in modo da preservarne e rafforzarne il vigore”, pur con qualche modifica marginale che non ne alteri comunque il fondamentale contenuto; la transazione consiste, invece, in un regolamento di interessi che, con reciproche concessioni, modifica sostanzialmente ed assorbe, sostituendolo, il rapporto precedente.
Riconosciuta ai privati la possibilità di realizzare l’accertamento negoziale di una fattispecie, bisogna in ogni caso tenere in giusto conto che il predetto negozio presuppone in ogni caso l’esistenza di un effettivo rapporto giuridico su cui fondarsi, pena l’assenza di una giustificazione causale.
Tracciata la delimitazione tra accertamento e transazione, prima del c.d. “Decreto del Fare”, la dottrina notarile18 si è espressa per l’ammissibilità di un accordo conciliativo avente ad oggetto l’accertamento dell’avvenuta usucapione della proprietà. Il carattere negoziale dell’accertamento è fissato dall’essere lo stesso teso e preordinato ad eliminare profili d’incertezza, con effetto preclusivo tra le parti19. La necessità di un rapporto giuridico sottostante comporta, come corollario ineludibile, che l’inesistenza del rapporto da accertare determina la nullità del negozio di accertamento per difetto di causa.
La qualificazione negoziale dell’accertamento genera una funzione sostanziale e non solo meramente probatoria dei suoi effetti; il negozio di accertamento, per definizione di secondo grado, non può tuttavia considerarsi titolo autonomo di un’attribuzione patrimoniale. In dottrina20 si è osservato, efficacemente, che fissato il perimetro operativo dell’accertamento al cerchio esclusivo dei soggetti che ne sono autori
17 Cfr. Cass., 14 maggio 1962, n. 1024, Giust.civ., 1962, p. 1893; Cass., 15 febbraio 1963, n. 338,
Giust.civ., Mass. 1963, p. 158; Cass., 21 settembre 1964, n. 2400, Giust.civ., 1965, p. 527; Cass., 3
marzo 1980, n. 1427, Giust.civ., Mass. 1980; Cass., 9 luglio 1987, n. 5999, Giust.civ., Mass. 1987. Sul carattere novativo o, invece, conservativo della transazione x. Xxxx., 0 xxxxx 0000, x. 0000, xx Xxxx xx., 1987, I, 196 .
18 X. XXXXX, Ammissibilità di un accordo conciliativo, ai sensi del D. Lgs., 4 marzo 2010, n. 28 avente ad oggetto il riconoscimento di un acquisto a titolo di usucapione e sua trascrivibilità, Studio
n. 3 – 2012/M, in Studi e Materiali 1/2013, Quaderni trim. cit., p. 263 e segg.
19 Sull’effetto preclusivo dell’accertamento, diverso sia dall’effetto dichiarativo che da quello modificativo/costitutivo, v. X. XXXXXX, Accertamento, cit., p. 209 .
20 X. XXXXX, Ammissibilità di un accordo conciliativo, cit., p. 277.
formali “un eventuale atto di riconoscimento non potrà costituire titolo su cui fondare il diritto di proprietà, ma potrà dare certezza, limitata alle parti dell’accordo, al contenuto del diritto o dell’esistenza di uno o più presupposti previsti dalla legge ai fini del perfezionamento dell’usucapione”. L’inesistenza, così, di un soggetto che possa accertare erga omnes l’altrui acquisto a titolo originario21, sterilizza la dimensione di titolo dell’accertamento.
La possibilità di accordi negoziali aventi ad oggetto l’accertamento dell’usucapione è riconosciuta dalla giurisprudenza della Suprema Corte22 che identifica il negozio di accertamento di un diritto reale dalla funzione dallo stesso perseguita “di rendere definitiva la situazione giuridica derivante dal rapporto preesistente eliminando gli elementi di incertezza”; l’assenza di effetto traslativo rende necessario, per la regolamentazione della relativa situazione giuridica controversa fare riferimento alla “fonte precettiva originaria, che ne costituisce il fondamento”.
Il verbale di conciliazione, autenticato o omologato, non perde la sua natura giuridica negoziale e come negozio di accertamento resta dissimile dalla sentenza di accertamento dell’usucapione.
3. Trascrivibilità dell’accordo di mediazione.
Prima del c.d. “Decreto del Fare”, il Tribunale di Massa (Ord. 2 febbraio 2012) si era pronunciato per la non trascrivibilità dell’accordo conciliativo nelle controversie che
21 X. XXXXXXXXX, Il riconoscimento dell’altrui usucapione nel sistema tavolare, Atti del Convegno di studio sui problemi del Libro Fondiario, Trento 15-16 ottobre 1971, Trento, 1972, p. 99 e 100 .
22 Cass., 24 agosto 1990, n. 8660; Cass., 19 marzo 1999, n. 2526; Cass., 20 febbraio 1992, n. 2088, in Vita not., 1992, p. 1210: “a norma dell’art. 2720 c.c. l’efficacia probatoria dell’atto ricognitivo, avente natura confessoria, è operativa (come quella della confessione) in ordine soltanto ai fatti produttivi di situazioni o rapporti giuridici sfavorevoli al dichiarante, ma non può esplicarsi al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge; ne consegue che detto atto, ove sia riferito al diritto di proprietà ovvero ad altri diritti reali (salvo che nei casi previsti), non può assumere al riguardo dell’esistenza di questi diritti valore di prova, potendo rilevare a tal fine solo in ordine ai fatti in relazione al suo specifico contenuto”. Più di recente Trib. Cassino 25 gennaio 2007, ha ribadito che “l’efficacia probatoria dell’atto ricognitivo può operare soltanto in ordine a fatti produttivi di rapporti obbligatori, ma non può esplicarsi al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge. Ciò comporta che l’atto ricognitivo, ove sia riferito al diritto di proprietà o ad altri diritti reali, non può assumere al riguardo della esistenza di questi valore di prova e non può pertanto neppure determinare una inversione dell’onere di prova, che è prevista esclusivamente dall’art. 1988 c.c. per la ricognizione di debito”.
riguardano l’usucapione, precisando che l’accordo raggiunto facilita comunque il successivo giudizio, la cui sentenza potrà essere trascritta.
Il Tribunale di Palermo (Ord. 30 dicembre 2011) e il Tribunale di Como (Ord. 2 febbraio 2012), qualificato il verbale di conciliazione come atto di disposizione e non mero negozio di accertamento, espressione del potere negoziale delle parti ex art.
1322 c.c., ne hanno ipotizzato la trascrivibilità.
Il Tribunale di Roma23, con argomentazioni assolutamente condivisibili24, ha negato la trascrivibilità del verbale di conciliazione ed ha illustrato i rischi di possibili abusi:
-- utilizzazione dell’accordo conciliativo non per la composizione di una lite effettiva, ma per dissimulare operazioni negoziali ai danni dei terzi;
-- possibilità che il convenuto non sia l’effettivo proprietario.
La norma in commento, modificando il codice civile, attribuisce oramai rango testuale al negozio di accertamento e ne sdogana definitivamente l’ammissibilità. L’accesso alla pubblicità immobiliare, garantito dal nuovo n. 12 bis dell’art. 2643 c.c., non sposta la natura di negozio di accertamento dell’accordo conciliativo: la norma recita “accertano”. Resta così circoscritta alle parti la sua vincolatività; la natura dichiarativa esclude la possibilità di concatenare gli effetti della pubblicità al meccanismo disegnato dal legislatore nell’art. 2644 c.c. .
23 Trib. Roma, sez. V, 22 luglio 2011, in Notariato, 2/2012, p. 136, con Commento di X. XXXXXX e X. XXXXXX .
24 Trib. Roma, cit.:“L’art. 11 del D. Lgs. n. 28/10 prevede la trascrivibilità del verbale di conciliazione nei registri immobiliari allorquando la mediazione si risolva in un accordo coincidente con uno degli atti previsti dalla disposizione normativa di cui all’art. 2643 c.c.; è evidente che il verbale di conciliazione avente ad oggetto l’accertamento dell’intervenuta usucapione del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento non si risolve in uno degli accordi di cui sopra, perché non realizza un effetto modificativo, estintivo o costitutivo, ma assume al contrario il valore di un mero negozio di accertamento, con efficacia dichiarativa e retroattiva, finalizzato a rimuovere l’incertezza, mediante la fissazione del contenuto della situazione giuridica preesistente. L’art. 2651 c.c. prevede la trascrizione delle sentenze da cui risulta acquistato per usucapione uno dei diritti indicati dai numeri 1, 2 e 4 dell’art. 2643 c.c.. In forza dell’espresso riferimento alle sentenze la giurisprudenza non ritiene consentita la trascrizione di un atto negoziale, sia pure produttivo dello stesso effetto dichiarativo o retroattivo della sentenza di accertamento dell’usucapione. Conseguentemente non ritiene trascrivibile il verbale di conciliazione giudiziale, ancorché il giudice ha prestato la propria collaborazione all’accordo, in quanto, avendo tale atto natura negoziale perché riconducibile alla volontà delle parti, non può essere ricompreso nelle sentenze né ad esse essere equiparato.”
Il negozio di accertamento, in linea generale, non può dirimere erga omnes l’incertezza di un acquisto a titolo originario, che si colloca fuori del perimetro tracciato dagli artt. 2643-2645 c.c.25.
L’art. 2651 c.c. prevede la trascrizione delle sentenze da cui risulti acquistato per usucapione uno dei diritti indicati dai nn. 1, 2 e 4 dell’art. 2643. La trascrizione di tali sentenze “non è preordinata allo scopo di determinare la preferenza tra più aventi causa da uno stesso xxxxx causa, né al fine di assicurare la continuità delle trascrizioni26”. Al di fuori della disciplina di conflitto dell’art. 2644 c.c., la prevalenza è assicurata, ad esempio, a chi ha acquistato il diritto da colui la cui proprietà è stata accertata in giudizio per usucapione rispetto all’avente causa dal soccombente nel predetto giudizio, ancorché la sentenza non sia stata trascritta; il conflitto fra l’acquirente per usucapione e l’acquirente a titolo derivativo è sempre risolto a favore del primo, a prescindere sia dalla trascrizione della sentenza che dalla sequenza temporale fra le due trascrizioni. La trascrizione non è necessaria, pertanto, né ai fini dell’art. 2644 c.c., che si riferisce agli atti elencati nel precedente art. 2643 c.c., né ai fini dell’art. 2650 c.c., che si riferisce alle trascrizioni disciplinate negli articoli ad esso precedenti.
Fondamentale è la distinzione tra i modi di acquisto della proprietà:
-- a titolo derivativo;
-- a titolo originario;
nel primo caso l’acquisto si modella sulla posizione giuridica del dante causa27, secondo il principio nemo dat quod non habet28; nel secondo caso non si ha una
25 Cfr. X. XXXXXXX, Negozi accertativi in materia immobiliare, tipologia, eventuali limiti all’autonomia privata. Problemi di pubblicità immobiliare specie per il negozio che accerti l’usucapione. Usucapione “dichiarata” dal cedente e atti dispositivi, Studio n. 176-2008/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici, in Studi e Materiali 2/2008, Quaderni trim. cit., p. 519 e segg. . 26 Cfr. Cass., 21 giugno 1954, n. 2124, in Foro it., 1954, I, 893:” la trascrizione delle sentenze di cui all’art. 2651 c.c. non è prescritta agli effetti previsti dai precedenti artt. 2644 e 2650 ma solamente ai fini fiscali e, genericamente, per assicurare una più completa pubblicità dei diritti immobiliari”.
27 v., sul punto, per tutti X. XXXXXX’, voce Successione nei diritti, in Raccolta di scritti, II, Milano, 1980, p. 1399 e segg. .
28 X. XXXXXX, Appunti sull’art. 2644 e 2651 codice civile, in Giur. it., 1975, I, 2, p. 293. L’Autore afferma che l’usucapione è “un modo di acquisto non suscettibile di essere identificato in una nota di trascrizione, né di essere pubblicato nei registri della conservatoria competente, né di essere custodito
vicenda a carattere successorio; “è l’assenza di una concatenazione di atti e quindi di una circolazione volontaria dei diritti, che osta alla trascrivibilità della vicenda”29 con la funzione dichiarativa prevista dall’art. 2644 c.c. . La trascrizione ha funzione di pubblicità notizia, con il limitato compito di rendere conoscibile la vicenda in oggetto.
L’acquisto per usucapione è perfettamente opponibile ai terzi anche in mancanza di trascrizione30.
L’usucapione è un acquisto a titolo originario in conseguenza di un fatto giuridico: il possesso, cioè il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale per un periodo di tempo fissato per legge, con la colorazione dalla legge stessa richiesta.
L’usucapiente acquista la proprietà (artt. 922 e 1158 c.c.) in forza del possesso, senza che possa configurarsi una derivazione della sua posizione giuridica da quella dell’usucapito.
La Cassazione31, in coerenza con la natura della pubblicità della trascrizione della sentenza che dichiara l’usucapione, ha ritenuto valido il contratto di compravendita che trasferisca il diritto di proprietà su un immobile sul quale “il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’usucapione,
nell’archivio di quest’ultima”, anche se da ciò non deriva la conseguenza che “l’acquisto in argomento non è soggetto a trascrizione, a nessun effetto”.
29 In tal senso, testualmente, X. XXXXXXX, La trascrizione immobiliare, Tomo secondo, Artt. 2646- 2651, in Il Codice civile, Commentario diretto da X. Xxxxxxxxxxx, p. 241 .
30 Cfr. X. XXXXX – X. XXXXXXX, Xxxxx trascrizione, in Commentario Scialoja e Branca, cit., Bologna
– Xxxx, 0000, sub. art. 2651, p. 291. Gli Autori precisano che “diversa è la funzione della trascrizione in relazione all’usucapione decennale (artt. 1159); qui essa, insieme al titolo ed alla buona fede, costituisce un elemento indispensabile della fattispecie dell’acquisto”; in senso conforme Cass., 4 luglio 1953, n. 2110 in Xxxx.xx. 1954, I, 287 che afferma l’insostituibilità della trascrizione ai fini della conoscenza del titolo da parte dei terzi: “ai fini dell’usucapione decennale è necessario che il titolo di acquisto sia trascritto; è quindi irrilevante la conoscenza che del titolo, non mai reso pubblico, abbiano avuto i terzi”; parla di titolo trascritto anche Xxxx., 26 giugno 1956, n. 2314, in Giust.civ., 1956, p. 1887 .
Nell’usucapione abbreviata, l’usucapiente ha già trascritto il titolo derivativo; andrà comunque sempre curata la trascrizione della sentenza.
31 Cfr. Cass., 5 febbraio 2007, n. 2485 in Notariato n. 6/2007, p. 628; posizione già adombrata con le sentenze Cass., 26 novembre 1999, n. 13184, in Il fallimento, 2000, p. 1363; seguita da Cass., Sez. Tributaria, 7 agosto 2000, n. 10372, in Riv.not., 2001, II, p. 172; nello stesso senso, App. Potenza, 17 febbraio 2003 n. 40, in Danno e resp., 2004, p. 211 con nota di P.L. XXXXXXX, La responsabilità disciplinare del notaio in relazione ad atti di trasferimento di beni usucapiti.
ancorché l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato ancora accertato giudizialmente, in contraddittorio con il precedente proprietario”. Del resto sarebbe incoerente considerare chi ha usucapito come proprietario, ma privo del potere di disporre del bene fino alla sentenza che ne accerta giudizialmente l’acquisto32.
L’effetto acquisitivo dell’usucapione si compie in forza della sola legge33 ; la trascrizione non innova la posizione sostanziale dell’usucapiente che prescinde sia dalla sentenza giudiziale di accertamento che dalla pubblicità della stessa.
Le conseguenze della negazione di una valenza dispositiva al negozio di accertamento e della delimitazione della sua vincolatività alle parti devono portare necessariamente a configurare come pubblicità notizia anche la trascrizione dell’accordo conciliativo, in assonanza a quanto esposto in tema di trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione. Resta fondamentale, tuttavia, la netta linea che marca la differenza tra accertamento negoziale e accertamento giurisdizionale, in tema di usucapione:
1. l’accertamento negoziale soggiace al principio di continuità delle trascrizioni fissato dall’art. 2650 c.c.; bisogna a tal fine ricordare che nessuna catena è più forte del suo anello più debole!
la sentenza dichiarativa dell’usucapione si sottrae a tale principio, orbitando di là dallo stesso;
2. il negozio non ha la retroattività reale della pronuncia dell’usucapione;
32 In senso difforme Cass., 12 novembre 1996, n. 9884, in Riv.not., 1996, II, p. 995, con nota di X. XXXXXXX’, La vendita di immobile usucapito; in Vita not., 1998, p. 1442, con nota di X. XXXXXXX, Alienazione del possesso. Contratto atipico meritevole di tutela. La predetta sentenza esclude la validità dell’atto di trasferimento di un immobile in assenza della pronuncia giudiziale di accertamento dell’avvenuta usucapione.
33 In tal senso, autorevolmente, C.M. XXXXXX, Diritto civile, VI, Milano, 1999, p. 816. La dottrina prevalente afferma l’operatività ipso iure dell’usucapione: cfr. X. XXXXXXX, voce Usucapione, in Tratt.dir.civ.comm., diretto da Xxxx e Messineo, continuato da Mengoni, Milano, 1995, VIII, t. 2, p. 856; X. XXXX, L’acquisto del diritto mediante il possesso, in Tratt.dir.priv., diretto da Xxxxxxxx, 8, t. 2, Torino, 1982, p. 501. X. XXXXXXXXX, Appunti sugli acquisti a titolo originario per usucapione; la decisione della Suprema Corte n. 9884 del 2 novembre 1996, in AA.VV., a cura della Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, Studi e materiali, 1995-1997, Milano, 1997, p. 527 s.; X. XXXXXXX, Acquisto per usucapione e legittimazione a disporre, in Giust.civ., 2004, II, p. 3 ss.; M. D’ORAZI, Alienazione di immobili acquistati per usucapione non accertata giudizialmente, in Riv.not., 2006, I, p. 81 e segg. .
l’acquisto per usucapione, ad esempio, travolge l’atto di alienazione dell’usucapito, anche precedente alla domanda di usucapione;
3. il negozio non ha la forza della sentenza di travolgere il diritto del creditore ipotecario, lo stesso pignoramento ed il trasferimento in sede di procedura esecutiva.
La collocazione della nuova norma nel novero degli atti elencati nell’art. 2643 c.c., con il numero sequenziale 12 bis, determina un perimetro nel quale vige sia la regola di conflitto dell’art. 2644 c.c. che il principio di continuità dell’art. 2650 c.c..
L’accordo conciliativo dovrà piegarsi, così, anche al disposto dell’art. 2648 c.c. che impone la trascrizione dell’accettazione dell’eredità34 .
L’attività di un soggetto terzo, il giudice, garantisce all’esito dell’istruttoria una valutazione piena sulla capacità dell’usucapiente a provare le proprie asserzioni; il giudice valuterà l’impianto probatorio sulla pubblicità, continuità e pacificità del possesso e peserà lo stato soggettivo dell’usucapiente, la decorrenza del tempo, l’insussistenza di atti interruttivi. Alcuni tribunali, per valutare l’esattezza della citazione che introduce il giudizio di usucapione, chiedono la produzione dei cc.dd. “stati ipotecari ventennali” ed incrociano le visure catastali con le visure ipotecarie nel ventennio35 . Il Tribunale di Varese36, per l’individuazione del legittimato passivo nei confronti del quale deve essere notificato l’atto di citazione ovvero del soggetto al quale deve essere notificato il ricorso previsto dall’art. 3, legge 10 maggio 1976, n.
346 (usucapione speciale per la piccola proprietà rurale), chiede la corretta
34 Per X. XXXXXXX, Xxxxxx accertativi in materia immobiliare, cit., p. 522 “l’accertamento giudiziale che fonda l’acquisto a titolo originario, a titolo di usucapione, rompe con l’esigenza del principio di continuità di cui all’art. 2650 x.x.”.
00 X. XXXXXX, Il controllo di legalità ai fini della trascrizione, relazione sul Decreto Legislativo n. 28/2010 – Profili applicativi, organizzata dalla Scuola di notariato dello stretto Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx in data 27 maggio 2011, inedita. L’Autore afferma “Una prassi giudiziale, senz’altro di pregio, instaurata da molti Tribunali (tra i quali quelli di Messina e di Barcellona Pozzo di Gotto dei quali ho esperienza diretta), tuttavia, sottopone ad una rigorosa verifica la legittimazione passiva dell’usucapito, richiedendo all’attore di fornire la prova, a mezzo certificazione della competente Agenzia del Territorio, servizio di conservatoria dei Registri Immobiliari, (o certificazione sostitutiva notarile), della titolarità formale del diritto controverso in capo al convenuto. Si tratta di una prassi virtuosa perché se è innegabile che l’usucapione rappresenta un acquisto a titolo originario, è altrettanto vero che il proprietario deve essere messo in condizione di poter eccepire eventuali vizi del possesso o eventuali atti interruttivi”.
36 Citazione desunta da X. XXXXX, Ammissibilità di un accordo conciliativo, cit., p. 280 .
individuazione del proprietario secondo le regole generali; il Tribunale, poi, invoca il tenore testuale della citata norma “coloro che nei registri immobiliari figurano come titolari di diritti reali sull’immobile…… coloro che, nel ventennio antecedente ... abbiano trascritto contro l’istante o i suoi danti causa domanda giudiziale non perenta diretta a rivendicare la proprietà” per richiedere, a corredo del ricorso:
- la visura ipocatastale riferita al soggetto che risulta, in Catasto, proprietario del bene con decorrenza dalla data dell’acquisto (ove indicato nel certificato catastale) ovvero dall’impianto dei Registri Immobiliari;
- la visura ipocatastale dalla quale risultino le eventuali domande giudiziali dirette a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento sul bene, proposte, nel ventennio anteriore alla presentazione dell’istanza, nei confronti del ricorrente.
In relazione alla notifica, infine, si chiede il rispetto della procedura ordinaria (art. 137 e segg. c.p.c.), con la precisazione che la notificazione per pubblici proclami presuppone “il rilevante numero di destinatari” ovvero “la difficoltà ad individuarli tutti”.
Il carattere, limitato alle parti, dell’accordo conciliativo indubbiamente potrà dare certezza ai presupposti di legge per il perfezionamento dell’usucapione e così, ad esempio, riconoscere in contraddittorio la colorazione del possesso, la sua durata, l’insussistenza di atti interruttivi, il pagamento delle imposte collegate alla proprietà da parte dell’usucapiente e non dell’usucapito ed, in genere, tutto quant’altro rientri nella sfera ricognitiva delle parti.
4. Considerazioni conclusive.
Il notaio che procederà all’autentica dovrà, a mio avviso, esercitare quel controllo sulla corretta identificazione dei soggetti dell’accordo conciliativo che gli accertamenti ipotecari e catastali nel ventennio gli consentono per obbligo di ministero e per dovere professionale di ausilio alle parti nella valutazione dell’atto posto in essere.
Per le modalità redazionali valgono i principi già esposti, con la precisazione che l’assenza di effetto traslativo elide l’obbligo, per l’accordo conciliativo,
dell’inserimento delle menzioni in materia di legittimità urbanistica e conformità catastale37; nel caso di elusione fraudolenta dei principi di circolazione dei beni, ponendo in essere le parti un accordo conciliativo che maschera un trasferimento contro pagamento di un prezzo o una donazione, l’accordo sarà nullo essendo il negozio simulato privo dei requisiti di validità del negozio dissimulato.
In relazione alla tassazione dell’atto, che dovrà essere curata dal notaio, l’art. 17, commi 2 e 3, del D. Lgs. n. 28/2010 dispone che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. La norma (comma 3) prevede che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00 , altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Per concludere con un sussulto effervescente, voglio affidare alla riflessione della dottrina la problematica sollevata dalla nuova norma in relazione alla possibilità di rivitalizzare l’autorevole tesi38 che da sempre ritiene trascrivibili gli atti che accertano documentalmente l’intervenuto acquisto per usucapione, data la contiguità del negozio di accertamento con l’accordo conciliativo. L’esempio della ripetizione formale del contratto e della rinnovazione del consenso e la ridotta infungibilità tra accertamento privato e accertamento giurisdizionale tracciano oramai una traiettoria operativa.
La dottrina notarile, elaborate le formule39 ed il trattamento tributario40, anche prima della riforma in commento, aveva ragionato sulla ricevibilità di un negozio di accertamento di avvenuto acquisto per usucapione41 .
37 Cfr. X. XXXXXXXXXXXXX, Condono edilizio – Formalità e nullità degli atti tra vivi, Milano, 1991, p. 305 .
38 Cfr. X. XXXXXX’, La trascrizione, I, Milano, 1973, p. 151. Per la trascrizione, a fini di notizia, ex art. 2651 c.c. del contratto di accertamento dell’avvenuta usucapione, X. XXXXXXX, Effetti, forma e trascrizione del contratto di accertamento, in Contratti, 5/1996, p. 521 e segg. In virtù dei limiti dettati dal principio di causalità e dal formalismo negoziale, l’accertamento ha normalmente effetto solo fra le parti; per una prima valutazione sul tema, cfr. X. XXXXXXXXX, L’intrascrivibilità del negozio di accertamento volontario dell’usucapione nella perdurante criticità dell’art. 11 del D. Lgs. 28/2010, in Vita not., 1/2013, p. 137 e segg. .
39 Cfr. X. XXXXXXXX, Formulario notarile commentato, Milano, 2001, II, p. 1001. L’Autore precisa che se l’accertamento viene affiancato da una confessione stragiudiziale assume carattere definitivo e stabile, con preclusione della prova contraria.
L’identità di struttura negoziale comporta necessariamente identità di meccanismi effettuali e identità di impronta pubblicitaria.
40 Cfr. X. XXXXXXXXXXX e X. XXXXXXX, Il notaio e le imposte indirette, Roma, 1998, p. 293 e segg. ; gli Autori ritengono applicabili le normali imposte di trasferimento.
41 Per l’insussistenza dell’obbligo delle menzioni e dichiarazioni previste dalla Legge n. 47/1985 e dalla Legge (non più in vigore) n. 165/1990, v. X. XXXXXXXXXXXXX, Reddito dei fabbricati. Formalità e nullità degli atti tra vivi, Milano, 1991, p. 265 .