CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA
CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA
L’anno 2017 (duemiladiciassette) del giorno ……. del mese di ………..…….
in Salerno alla via ………………… , tra “Fallimento n. 20/2017, dichiarato in data 04 aprile 2017 dal Tribunale di Salerno, della Società “Cartiere del Mediterraneo s.r.l. in liquidazione” informa abbreviata CDM s.r.l. in liquidazione, con sede in Xxxxxxx xxxx xxx xxx Xxxxxxx x. 00, capitale € 200.000,00 (euro duecentomila//00) sottoscritto e ver- sato, iscritta nel Registro della Imprese di Salerno al numero 05292890653 codice fiscale e partita I.V.A., REA SA – 435257, legalmente rappresentata dal Curatore Avv. Danila de Santis, nata a Salerno l’08 marzo 1969 (CF DSNDNL69C48H703G) ed ivi domiciliato alla via Gen. Xxxxxxxx Xxxxxxxx, 36, autorizzato al presente atto, anche in funzione vi- caria del Comitato dei Creditori, da provvedimento del Giudice Delegato xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxx reso in data ……………., allegato sotto la lettera “A”, per brevità di seguito denominato “Affittante” o “ Fallimento” o “Ufficio Fallimentare” – da una parte
e …………………., con sede in …………………. (….) alla via …………………, n ,
iscritta nel Registro della Imprese di …… al numero (coincidente col codice fiscale e partita I.V.A.) ……………………., n. REA ……………, capitale sociale € ………………
(…………….) interamente versato, in persona di …………, nato a ,
residente a …………………….. alla via …………………..n. …., il quale interviene in qualità di , in forza dei poteri conferitogli dal vigente statuto
sociale (art. ) – per brevità d’ora innanzi denominato “Affittuaria” – dall’altra parte;
PREMESSO che:
A) L’Affittante è Titolare del compendio aziendale con stabilimento in Salerno alla Via dei Carrari n. 24, che comprende il complesso di
- Beni Materiali quali mobili, impianti fissi, attrezzature, macchinari, mezzi di traspor- to e sollevamento, computer software e sistema S400, arredi e macchine Ufficio, stru- menti e scorte, nonché
- Beni Immateriali quali Know- how in genere, informazioni e conoscenze, dati tecnici, commerciali ed aziendali, avviamento, marchio “Cartiere del Mediterraneo”, autoriz- zazioni funzionali all’attività di impresa consistente nella produzione di carta in bobine a fibre riciclate destinate alla produzione di cartone ondulato per imballaggi, noto alle parti contraenti.
L’opificio che comprende il fabbricato industriale, i magazzini, gli uffici con annessa area di pertinenza coperta e scoperta, non rientra nei beni compresi nella massa falli- mentare, atteso che la società fallita detiene l’immobile de quo in forza di contratto di locazione con diritto di opzione all’acquisto;
B) L’Ufficio Fallimentare, al fine di garantire la ripresa del processo di produzione, il recupero dei livelli occupazionali e di professionalità, la migliore conservazione del valore economico dei beni aziendali che potrebbero avere nocumento a causa del pro- trarsi del fermo dell’impianto durante il tempo necessario per operare la vendita del medesimo complesso aziendale, intende concedere temporaneamente in affitto l’azienda di cui è titolare, nel precipuo interesse della massa dei creditori;
C) L’Affittuaria, che intende prendere in affitto il predetto complesso industriale, ga- rantisce di avere l’esperienza, le capacità tecniche, l’organizzazione produttiva e com- merciale ed ogni altro requisito necessario ed utile per la conduzione dell’Azienda, ga- rantendo il Fallimento, patrimonialmente e operativamente sulle finalità del presente contratto. L’Affittuaria dichiara fin da ora di essere intenzionata a concorrere all’acquisto dell’azienda di cui al presente contratto e si impegna formalmente ed irre- vocabilmente a partecipare alla vendita che sarà disposta dall’Ufficio Fallimentare. Si dichiara a conoscenza che il presente contratto di affitto è stipulato con caratteri e fun- zioni strumentali rispetto alla vendita e condivide espressamente il conseguimento de- gli obiettivi sopra esposti; dichiara di possedere i requisiti economici e patrimoniali, nonché quelli tecnico-organizzativi e professionali idonei ad assicurare la ripresa del sistema produttivo e la gestione dell’azienda, pertanto, si obbliga a riprendere l’esercizio dell’attività di produzione entro due mesi dalla stipula del contratto de quo, salvo proroga di ulteriori trenta giorni concessa, se del caso, dalla Curatela fal- limentare su istanza motivata.
D) L’Affittuaria che dichiara di aver preso visione dell’Azienda ed ha espresso il pro- prio gradimento in relazione a tutte le sue componenti per essere le stesse idonee all’uso a cui sono destinate, si dichiara disponibile ad acquistare il magazzino inteso come insieme di piccoli beni di consumo indicato in inventario sotto la lettera “H1” al prezzo di inventario pari ad € 128.792,15 comprensivo di IVA, garantendo il pagamen- to con le modalità di seguito indicate;
E) L’Affittuaria è a conoscenza che in azienda oltre ai beni aziendali vi sono alcuni
macchinari detenuti in comodato d’uso, per finalità inerenti il processo di produzione, per i quali si riserva di decidere se mantenere in essere i contratti di fornitura con le so- cietà proprietarie di detti beni oppure consentire la restituzione degli stessi in forza di accettazione dell’istanza dei rivendicanti, come indicate nell’elenco allegato sotto la lettera “B”;
F) Le parti contraenti, ai fini dell’individuazione esatta di quanto oggetto del presente contratto fanno espresso ed esclusivo riferimento alle risultanze della perizia di stima e
successive modificazioni e/o integrazioni, redatta dall’xxx. Xxxxxxxx D’Arienzo e de- positata, unitamente all’inventario, in data 04.07.2017 in via telematica presso la Can- celleria del Tribunale di Salerno;
G) Le parti contraenti sono consapevoli che rimettere in moto il ciclo di produzione è un elemento essenziale del presente contratto e, pertanto, l’omessa ripresa dell’attività economico/produttiva sarà contestata per iscritto dalla Curatela fallimentare e costitui- rà causa risolutiva espressa del presente contratto, con diritto dell’Ufficio Fallimentare a richiedere il danno quantificato nell’importo massimo di garanzia attraverso la escus- sione della fideiussione bancaria a prima richiesta di cui infra art. 15.
Tanto premesso, in forza del provvedimento del G.D. xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxx del
…………..….. con cui quest’ultimo ha autorizzato il Curatore a concedere in affitto con diritto di prelazione l’Azienda alle condizioni di seguito specificate, le parti conven- gono e stipulano quanto segue:
Art. 1 – Premessa
La premessa, unitamente agli Allegati, costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto ed ha contenuto ed efficacia negoziale per le parti medesime.
Art. 2 – Oggetto del contratto
2.1 Il Curatore Fallimentare, come sopra rappresentato ed autorizzato, concede in affit- to alla Società , che a tale titolo accetta, l’azienda di propria titolari-
tà costituita dal complesso di Beni Materiali quali mobili, impianti fissi, attrezzature, macchinari, mezzi di trasporto e sollevamento, computer software e sistema S400, ar- redi e macchine Ufficio, strumenti e scorte, nonché Beni Immateriali quali Know- how in genere, informazioni e conoscenze, dati tecnici, commerciali ed aziendali, avvia- mento, marchio, come in premessa e quant’altro meglio indicato negli allegati inventa- rio e s.m.i. ed elaborato di stima e s.m.i., depositati in cancelleria il 04.07.2017, nonché successivi allegati ed integrazioni, ovvero il complesso di beni strumentali all’esercizio dell’attività aziendale di pertinenza del Fallimento “Cartiere del Mediterraneo s.r.l. in liquidazione”, con sede in Salerno alla Xxx xxx Xxxxxxx, 00, come da visura camerale, Allegata sotto la lettera “C”, salvo quanto pattuito sub art. 2.2 di cui infra.
2.2 Il Complesso industriale è costituito come asset principale da una linea di produ- zione suddivisa in reparti e, precisamente:
• Impianto Preparazione impasti;
• Impianto Parte Umida;
• Impianto Parte Secca (Preseccheria e Postseccheria);
• Impianto Ribobinatrice (Valmet larghezza utile 255 cm + vel 1500mt./min);
• Servizi per funzionamento azienda;
• Reparto Allestimento;
• Uffici;
• Magazzini Scorte e Ricambi.
Il tutto come descritto nella relazione tecnica di stima e s.m.i. a firma dell’xxx. Xxxxxxxx D’Arienzo del 04.07.2017 a corredo dell’inventario redatto dall’Ufficio Fallimentare e successive modificazioni e/o integrazioni, confermando che il complesso dei beni con- cessi in affitto è quello che risulta dall’ inventario Allegato sotto la lettera “D” (beni mobili di pertinenza) e dalla Consulenza tecnica di stima Allegata sotto la lettera “E”, nonché dai successivi inventari redatti in contraddittorio dalle parti per quantità e va- lori, nonché da quant’altro sarà in seguito specificato, con la sola eccezione dei beni di seguito indicati:
I - Magazzino piccoli ricambi, meglio descritti nell’inventario sotto la voce “H1”, oggetto di separata cessione di cui al successivo punto 2.3;
II - Materie prime/prodotto finito meglio descritti nell’inventario sotto la voce “L”, a titolo meramente descrittivo Bobine, cartoncini, prodotti finiti, macero;
III - Zona Ufficio interclusa all’Affittuaria, individuata d’intesa tra le parti, per allocare la documentazione contabile ed altra documentazione del Fallimento.
2.3 In particolare, per il magazzino ricambi di immediato consumo, così come detta- gliatamente indicato in inventario sotto la lettera “H1”, la Parte Affittante lo cede e tra- sferisce a corpo alla Parte Affittuaria che a tale titolo lo accetta ed acquista al prezzo di inventario di € 105.567,33 (centocinquemilacinquecentosessantasette//33) oltre IVA, pari a complessivi € 128.792,15 (centoventottomilasettecentonovanta due//15); La Par- te Affittuaria garantisce le seguenti modalità di pagamento: quanto ad € 50.000,00 oltre IVA, le stesse vengono corrisposte a mezzo assegno circolare intestato alla procedura Fallimentare, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto; quanto alle re- stanti € 55.567,33, oltre IVA, le stesse verranno corrisposte attraverso due pagamenti di pari importo da corrispondersi nei due mesi successivi alla stipula del presente contrat- to con scadenza nello stesso giorno di stipula del presente contratto e, pertanto il gior- no ……….. dei mesi di ……………………. e di …………………………….……………
Le parti sono consapevoli che l’acquisto del predetto magazzino è condizione essenzia- le ed è pregiudiziale rispetto all’intero affitto d’azienda e, pertanto, anche il semplice ritardo nel pagamento del residuo importo pattuito secondo le modalità sopra descrit- te, legittimerà il Fallimento a ritenere l’Affittuaria decaduta dal beneficio del termine ai senso dell’art. 1186 c.c. e, quindi a pretendere il pagamento dell’intero residuo prezzo e richiedere lo scioglimento del contratto di affitto ed il danno attraverso l’esercizio della fidejussione a prima richiesta come stipulata dall’Affittuaria, come espressamente previsto nell’art. 15 del presente contratto;
2.4 In forza della suddetta vendita, pertanto il complesso aziendale non comprende il
magazzino ricambi sub “H1” né le Materie prime/prodotto finito come descritti in
i nventari o sub “L ” e nemmeno la zona ufficio interclusa, come in precedenza descrit- ta sub 2.2 che le parti provvederanno ad individuare redigendo apposito verbale; men- tre comprende, unitamente ai macchinari ed impianti della catena di produzione, i be- ni custoditi negli altri magazzini individuati analiticamente sub “H2/H9”, come i mo- tori, le valvole, i rulli, i jumbo, i telini, la cassa d’afflusso e le scorte funzionali a garan- tire una produzione h24, nonché i carrelli e gli automezzi sub “I” di inventario.
Al termine del presente contratto d’affitto tutte le rimanenze rimarranno di proprietà dell’Affittuaria che provvederà a rimuoverle entro e non oltre i termini previsti per il rilascio; in caso contrario, è fatta salva la facoltà del Fallimento di procedere alla loro rimozione a spese dell’affittuaria, con diritto di rivalsa sul prezzo essendo autorizzato in via irrevocabile e fin da ora, quale mandatario dell’Affittuaria.
2.5 In relazione a tutti i beni di cui sopra il Fallimento non presta garanzie in merito al- le loro condizioni di manutenzione, efficienza e funzionalità. L’Affittuaria dichiara a propria volta di aver verificato lo stato di conservazione e di efficienza dei predetti be- ni e di accettarli nello stato in cui si trovano, visti e piaciuti, esonerando espressamente l’Ufficio Fallimentare da qualunque responsabilità per vizi, difetti o inidoneità all’uso degli stessi.
2.6 Resta escluso ogni altro bene, diritto, obbligo, credito attinente l’Azienda e sorto prima della “Data di Efficacia” del presente contratto che rimarranno nella sfera giuri- dica e patrimoniale del Fallimento.
2.7 Per tutto quanto non espressamente e/o diversamente disciplinato nel presente contratto, si applicano le norme in materia di affitto d’azienda, nonché le disposizioni di cui all’art. 104 bis L.F.
2.8 Per quanto necessario l’Affittante si impegna, fin da ora, a prestare i consensi ed a svolgere le attività necessarie per la voltura e/o intestazione in capo alla Affittante del- le licenze ed autorizzazioni come detenute e pervenute all’Ufficio Fallimentare; al con- tempo nessuna responsabilità può essere imputata al Fallimento in caso di diniego da parte delle competenti autorità. Costituirà onere dell’Affittuaria far trasferire a proprio nome le concessioni, autorizzazioni e licenze ed ogni altro permesso necessario per l’esercizio dell’Azienda, provvedendo a tal fine ad effettuare le comunicazioni e gli ul- teriori adempimenti presso i competenti uffici.
2.9 La parte Affittante, sebbene intenzionata a liberare lo stabilimento industriale dagli scarti di produzione, allo stato presenti in Azienda, si riserva il diritto di non provve- dere direttamente allo smaltimento degli scarti pulper e dei fanghi, come rilevati nella relazione a firma dell’xxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Allegata sotto la lettera “F”; nell’ipotesi in cui all’atto della stipula del presente contratto detti scarti siano ancora presenti nel complesso aziendale, l’Affittuaria provvederà a sua cura, previo assenso scritto dell’Ufficio Fallimentare sulla individuazione della miglior offerta pervenuta, a formalizzare specifico contratto per lo smaltimento de quo. I costi per lo smaltimento dello scarto pulper e dei fanghi, allo stato rinvenibili, come preventivamente approvati per iscritto dalla Curatela fallimentare, verranno sopportati dall’Ufficio Fallimentare che, fin da ora, si riserva ogni diritto in merito alla valutazione ed alla scelta delle solu- zioni contrattuali proposte dall’Affittuaria e si riserva, altresì, di produrre preventivi per lo smaltimento de quo pervenuti direttamente all’Ufficio Fallimentare. In merito al- la soluzione che verrà preferita, le parti contraenti, di comune accordo verranno a pre- ferire la soluzione meno gravosa in termini economici per l’Ufficio Fallimentare che presenzierà ad ogni operazione. Le parti redigeranno apposito verbale in contradditto- rio.
Art. 3 – Diritto di accesso e di ispezione
Il Curatore ha sempre il diritto di accesso per la consultazione della documentazione del Fallimento nella zona interclusa all’Affittuaria.
L’Affittuaria autorizza il Curatore Fallimentare ad accedere in qualunque momento presso l’Azienda anche accompagnato da propri incaricati, anche senza preavviso, al fine di verificare l’osservanza degli obblighi che incombono all’Affittuaria in dipen- denza del presente contratto e, in particolare, la corretta gestione aziendale sotto il pro- fili economico, produttivo ecc., nonché lo stato di conservazione di tutti i beni oggetto del contratto di Affitto. Il predetto accesso costituisce “ispezione dell’azienda” ai sensi dell’art. 104 bis comma terzo L.F.
Art. 4 – Successione nei contratti – Utenze, Forniture ed Autorizzazioni
4.1 –L’Affittuario subentra nel contratto di locazione per l’immobile in cui è allocato l’intero asset industriale sito alla xxx xxx Xxxxxxx x. 00 xx Xxxxxxx, nonché nell’opzione per l’acquisto dell’immobile medesimo, con le medesime condizioni ed i diritti come spettanti alla Curatela Fallimentare. Il contratto di locazione di stabilimento è stato sot- toscritto in data 28.11.2014 tra la società in bonis e l’immobiliare omissis proprie- taria dell’opificio industriale, Allegato sotto la lettera “G”. Detto contratto è sub judice: causa rg. 11572/2016 - Tribunale di Salerno- G.U. dr.ssa Xxxxx Xxx Xxxxxxxxx;
4.2 – L’Affittuario, subentrando nei contratti di cui in precedenza, li accetta in ogni sua parte e libera l’Affittuario da ogni suo impegno derivante dai contratti ceduti, ad ecce- zione di quanto al punto seguente.
4.3 – La successione dell’affittuario nei contratti di durata non comprende l’assunzione, neanche in via solidale dell’obbligo di pagamento dei debiti maturati in esecuzione di detti contratti prima della data del presente contratto, al cui pagamento rimane obbligato in via esclusiva l’Affittante.
4.4 - In caso di recesso dai contratti da parte dei terzi contraenti ceduti, il locatore è esonerato da ogni responsabilità verso l 'Affittuario.
4.5 - Le utenze ed i contratti di fornitura risultano cessati. L’Affittuario dovrà provve- dere a propria cura e spese ad assicurarsi la fornitura di energia elettrica, acqua e gas ed ogni altro servizio necessario all’esercizio d’Azienda facendosi carico dalla “Data di Efficacia” del presente contratto mediante stipulazione dei nuovi contratti che dovrà esibire alla Curatela Fallimentare entro e non oltre 45 giorni dalla Data di Efficacia del presente contratto. La mancata esibizione al Curatore Fallimentare dei contratti di for- nitura determina in capo all’Affittuaria l’obbligo del pagamento di una penale pari ad
€ 3.000,00 (euro tremila//00).
Art. 5 – Canone dell’affitto e modalità di pagamento
5.1 Il canone mensile è espressamente pattuito in Euro ………………
(……………………../00) oltre I.V.A. se dovuta e nell’importo stabilito ex lege, a decor- rere dalla “Data di Efficacia” e per il primo mese verrà corrisposto contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto a mezzo assegno circolare intestato alla Curatela Fallimentare, salva la cauzione di cui all’offerta e, per i successivi, in via anticipata en- tro il giorno cinque di ciascun mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente in- testato al Fallimento a tal fine indicato dal Curatore Fallimentare.
5.2 Il Pagamento del canone non potrà essere sospeso, né ritardato da pretese e/o ecce- zioni da parte dell’Affittuaria, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamen- to in tutto o in parte anche di un solo canone legittimerà la risoluzione con effetto im-
mediato del contratto da parte del Fallimento ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., salvo gli interessi moratori ed il maggior danno quantificato nella riscossione della po- lizza fidejussoria a garanzia.
5.3 Il canone è stato determinato tenendo conto delle peculiari finalità del presente con- tratto, funzionale unicamente a garantire la ripresa del ciclo di produzione e, quindi, la continuità dell’attività industriale, il recupero dei livelli occupazionali e di professiona- lità, nei limiti di cui al successivo art. 10, nonché la conservazione ed il miglioramento del valore economico attraverso l’utilizzo dei beni aziendali, durante il tempo necessa- rio per procedere all’espletamento delle procedure funzionali alla cessione dell’azienda medesima.
5.4 Nella determinazione del canone si è tenuto conto, tra l’altro, del normale consumo dei componenti il complesso aziendale conseguente all’esercizio dell’attività. Pertanto le parti espressamente convengono che nulla sarà dovuto dall’Affittuaria all’Affittante per il minor valore dei beni costituenti l’Azienda, conseguente al normale utilizzo degli stessi per l’esercizio dell’attività, in deroga agli artt. 2561 e 2562 c.c., restando comun- que in capo all’Affittuaria la responsabilità per i danni ed i deterioramenti conseguenti all’uso improprio dei beni aziendali. A fine contratto l’Affittuaria, tenuta a utilizzare i beni costituenti l’Azienda con ogni cura e diligenza professionale, si obbliga a sostitui- re i beni fungibili e la minuteria ricambi con beni della stessa qualità o pregio.
5.5 Al contempo eventuali incrementi di valore dei beni aziendali, per effetto dell’attività dell’Affittuaria, anche con il solo silenzio della Curatela, non danno diritto di pretendere dal Fallimento alcuna indennità e/o compenso sia nel corso che al termi- ne della Affittanza; al contempo nulla è dovuto per l’avviamento maturato.
5.6 I beni acquistati dalla società Affittuaria ed aggiunti ai beni formanti il complesso aziendale, salva la naturale sostituzione dei beni obsoleti o non più utili –come concor- dato ed accertato in contraddittorio con l’Ufficio fallimentare-, rimarranno di proprietà della Affittuaria soltanto se preventivamente autorizzati dall’Ufficio Fallimentare, ri- conosciuti come non essenziali e nella misura in cui risultino separabili senza pregiudi- zio per l’espletamento dell’attività aziendale.
Art. 6 – Durata del contratto
6.1 La durata del presente contratto è stabilita fino all’aggiudicazione dell’Azienda a seguito della procedura di vendita. Pertanto, concessi 120 (centoventi) giorni dalla ag- giudicazione, l’Affittuaria è obbligata alla restituzione dell’Azienda, secondo le modali- tà espressamente contemplate nel successivo art. 12.2. In ogni caso, qualora le opera- zioni di gara per la cessione d’azienda dovessero protrarsi, la durata massima del pre- sente contratto viene fin d’ora stabilita in 24 (ventiquattro) mesi dalla Data di Efficacia
di cui al successivo art. 14, senza alcuna ipotesi di rinnovo tacito o automatico del con- tratto de quo.
6.2 L’ipotesi di una eventuale proroga deve essere concordata per iscritto tra le parti, previa autorizzazione del G.D., senza ulteriori bandi per l’affitto, ma comunque nel ri- spetto degli adempimenti richiesti nell’ambito della procedura fallimentare, la cui fina- lità primaria rimane la cessione dell’azienda de qua.
6.3 Il Fallimento a mente dell’art. 104 bis L.F., anche in anticipo rispetto al completa- mento delle operazioni di gara per la cessione dell’azienda de qua, potrà in ogni caso recedere anticipatamente dal presente contratto mediante comunicazione con preavvi- so di giorni trenta, salvo indennizzo dell’Affittuaria concordemente pattuito nella somma pari ad una mensilità del canone di affitto e che verrà liquidato ai sensi dell’art. 111 primo comma lettera 1) L.F..
Art. 7 – Obbligazioni dell’Affittuaria
7.1 L’Affittuaria deve esercitare e gestire l’Azienda in conformità alla sua destinazione economica e si obbliga a garantire la migliore conservazione dell’Azienda affittata e a rendere effettiva la ripresa dell’attività produttiva entro due mesi dalla Data di Effica- cia, salvo proroga di giorni trenta concessa dal Curatore su istanza motivata; in caso di inadempimento, verrà azionata in danno ed escussa la polizza fideiussoria; si obbliga altresì a garantire il mantenimento in efficienza dei componenti aziendali nella loro unitarietà e dei singoli macchinari, il perfetto stato manutentivo dell’impianto e delle scorte attraverso un serio programma di interventi di ordinaria e straordinaria manu- tenzione; si impegna inoltre ad assicurare, in ogni occasione, che vengano riconosciuti e rispettati i diritti dell’Affittante su tutti i componenti del compendio aziendale, in- formando immediatamente l’Affittante in caso di sequestro, pignoramento, ecc., ed esercitando in ogni caso tutte le azioni difensive urgenti nell’interesse dell’Affittante.
7.2 L’Affittuaria si obbliga espressamente a:
I. Stipulare, idonea Polizza assicurativa con Società di primario rilievo nazionale e, comunque con un massimale non inferiore a 5 milioni di euro a copertura del rischio di incendio, furto, perimento fortuito dei macchinari, impianti ed i beni aziendali tutti og- getto di contratto, nonché per la copertura della responsabilità civile e rischi specifici inerenti l’attività aziendale. L’Affittuaria dovrà dare comunicazione alla Curatela degli estremi delle polizze sottoscritte e consegnarne copia prima dell’immissione nel com- plesso aziendale;
II. Stipulare idonea Polizza assicurativa con Società di primario rilievo nazionale con- tro ogni rischio per l’immobile condotto in locazione, a titolo esemplificativo contri i rischi di incendio, perimento fortuito, scoppio, responsabilità civile ed ogni altro ri-
schio specificamente inerente l’attività espletata. Il massimale di polizza non deve esse- re inferiore a 5 milioni di euro L’Affittuaria dovrà dare comunicazione alla Curatela degli estremi delle polizze sottoscritte e consegnarne copia prima dell’immissione nel complesso aziendale;
III. Eseguire ogni manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti tutti ed dei beni compresi nell’Azienda a propria cura e spesa per garantire il perfetto stato manu- tentivo degli stessi, previa autorizzazione scritta dell’Affittante e senza che ciò possa determinare diritto ad un credito dell’Affittuaria nei confronti dell’Affittante, per aver- ne le parti tenuto debitamente conto nella determinazione del canone. L’Ufficio Falli- mentare si riserva espressamente il diritto di effettuare ogni controllo che dovesse ren- dersi necessario a suo giudizio. L’Affittuaria, pertanto, è obbligata a termine del con- tratto, a restituire l’impianto e le scorte oggetto del contratto, nel medesimo in cui gli stessi sono stati appresi e migliorati; è altresì obbligata a porre in essere, a proprie spe- se e senza diritto di rivalsa, tutti gli interventi e le attività eventualmente necessari per la messa in regola dei componenti dell’Azienda affittata, in conformità con Leggi e Re- golamenti applicabili, senza che ciò possa determinare diritto ad un credito dell’Affittuaria nei confronti dell’Affittante, per averne le parti tenuto debitamente con- to nella determinazione del canone.
IV. Eseguire eventuali adempimenti tecnici finalizzati al conseguimento dell’ampliamento dell’autorizzazione A.I.A, atteso che l’azienda pur essendo in pos- sesso di specifica autorizzazione AIA rilasciata con d.d. 79 del 14.04.09 alla ditta Xxxxx Xxxxxxxxx s.p.a. e volturata con presa d'atto prot. 207742 del 25/3/15 alla fallita società Allegato sotto la lettera “H”, fin dal 2015 ha prodotto istanza per l’ampliamento della stessa. Per tale ultima procedura di ampliamento, l’Ufficio fallimentare ha chiesto ed ottenuto la sospensione dell’iter dagli Uffici competenti, al fine di non disperdere gli effetti conseguiti. Allegato sotto la lettera “I”. Le parti, pertanto, si riservano di con- cordare ogni decisione in merito all’ipotesi di perseguire nella procedura per detto ampliamento nell’ipotesi in cui il predetto ampliamento fosse funzionale ad un miglio- re fruibilità dell’attività aziendale, ovvero concordare differenti soluzioni che compor- tino comunque una utilitas per l’attività d’impresa e, conseguentemente per l’ufficio fallimentare. Le parti redigeranno verbale;
V. Riattivare e/o rinnovare ogni autorizzazione per l’antincendio, il piano di sicurezza ed ogni altra autorizzazione dovesse rendersi necessaria per l’espletamento dell’attività di impresa.
7.03 Al contempo, all’Affittuaria è fatto espresso divieto di:
VI. Procedere a modifiche, migliorie e trasformazioni dei beni affittati senza il preven- tivo consenso scritto dell’Affittante.
VII. Rimuovere gli impianti, senza il consenso dell’Affittante, né concederli in como- dato o ad altro titolo ad terzi o farli oggetto di pegno o di qualsiasi altra garanzia reale, né disporne altrimenti.
Art. 8 – Divieto di subaffitto e cessione
8.1 Sono categoricamente ed espressamente vietati il subaffitto, anche solo parziale, dell’Azienda e la cessione del presente contratto.
8.2 L’Affittuaria non potrà cedere in tutto od in parte la gestione dell’Azienda sotto qualsiasi forma, né far godere a terzi, sotto qualsiasi forma contrattuale e/o di fatto i beni costituenti l’Azienda.
Art. 9 – Debiti, crediti, contratti e rimanenze
Tutti i crediti e debiti sorti prima della Data di Efficacia del contratto – quale ne sia la natura e/o il genere – rimarranno in capo esclusivamente all’Affittante, che fin da ora solleva da qualsiasi obbligo o onere l’Affittuaria; quest’ultima subentrerà solamente nelle prestazioni ancora da eseguirsi da entrambe le parti dei contratti, e non subentre- rà invece nei crediti e debiti relativi alle prestazioni afferenti i contratti già rese alla da- ta della restituzione dell’Azienda: crediti e debiti che resteranno di esclusiva pertinen- za dell’Affittante.
Salve le disposizioni particolari del presente contratto, non vengono, altresì, compresi dall’affitto dell’Azienda gli oneri, impegni, responsabilità, diritto, accrescimenti o, co- munque, sopravvenienze passive o attive di qualsiasi genere e/o natura, sorti ante- riormente alla Data di Efficacia dell’affitto, ivi compresi i debiti e i crediti di natura fi- scale, o che traggano la loro causa da fatti od atti verificatisi anteriormente alla Data di Efficacia.
Art. 10 – Rapporti di lavoro
Non sussistendo in capo all’Affittante obblighi afferenti la maestranza lavoro, essendo stati licenziati tutti i lavoratori in data antecedente alla dichiarazione di Fallimento, l’Affittuario si obbliga a ricollocare nel circuito di produzione n. ………. lavoratori già precedentemente assunti in carico alla CDM s.r.l. in liquidazione, riservandosi di am- pliare nella progressione dell’attività di impresa il numero di lavoratori già dipendenti della società fallita, secondo proprie esigenze di produzione. I contratti di lavoro non saranno retrocessi all’Affittante alla scadenza del presente contratto di affitto.
Art. 11 – Clausola risoluzione espressa ed esecuzione della fideiussione bancaria.
In caso di inadempimento dell’Affittuaria ad una qualsiasi delle obbligazioni di cui al presente contratto e, salvi gli effetti di risoluzione ipso jure espressamente previsti nel
presente contratto, il Fallimento avrà la facoltà di risolvere di diritto il contratto d’affitto con effetto immediato con effetto immediato, dandone comunicazione scritta; inutilmente decorso il termine assegnato dall’Affittante per sanare l’inadempimento, il contratto si intenderà risolto, con ogni conseguenza in danno dell’Affittuaria.
In ogni caso di risoluzione a norma del presente articolo è comunque fatto salvo il di- ritto dell’Affittante al risarcimento di tutti i danni subiti che verranno garantiti attra- verso la fideiussione bancaria a prima richiesta che l’Affittuaria avrà stipulato prima della sottoscrizione del presente contratto e consegnato in originale alla Curatela prima dell’immissione in possesso nei beni aziendali e dell’Azienda, come indicato al succes- sivo art. 15.
Con specifico riferimento a quanto previsto in premessa sub G) -omessa ripresa della produzione aziendale, risoluzione ipso jure e diritto al risarcimento attraverso l’escussione a prima richiesta della polizza fidejussoria-, le parti quantificano fin d’ora il danno patendo nel valore coincidente all’ammontare dei canoni ricompresi nella dura- ta massima del contratto di affitto d’azienda, ovvero anni due. Analogamente, nel caso di risoluzione per morosità dell’Affittuario, come previsto dall’art. 5.2, le parti quanti- ficano fin d’ora il maggior danno patendo nel valore coincidente all’ammontare dei ca- noni non ancora corrisposti e fino alla durata massima del contratto di affitto d’azienda, ovvero anni due.
Art. 12 – Termine dell’affitto, restituzione dell’Azienda ed eventuale inadempimen- to dell’Affittante
12.1 Il presente contratto di affitto termina:
(A) alla scadenza del termine di durata come sopra determinato all’art. 6.1, ovvero dall’aggiudicazione dell’espletata procedura di vendita dell’Azienda a terzi, decorso il termine di 120 (centoventi) giorni concessi all’Affittuario per la restituzione dell’Azienda, secondo le modalità espressamente contemplate nel successivo art. 12.2;
(B) In ogni caso, decorsi 24 (ventiquattro) mesi dalla Data di Efficacia di cui al succes- sivo art. 14, senza alcuna ipotesi di rinnovo tacito o automatico del contratto de quo e salva eventuale proroga, previa autorizzazione del G.D., come previsto all’art. 6.2;
(C) in ogni altro caso previsto nel presente contratto o dall’art. 104 bis L.F.
12.2 In caso di scioglimento del contratto per vendita dell’Azienda, l’Affittuaria, nel termine di 120 (centoventi) giorni dalla data di scioglimento dovrà restituire all’Affittante l’Azienda nelle medesime condizioni in cui si trovava alla Data di Effica- cia, salvo normale deterioramento d’uso e le migliorie effettuate. In tutti gli altri casi di cessazione del contratto di Affitto, l’Affittuaria sarà tenuta a riconsegnare immediata-
mente l’Azienda al Fallimento nelle medesime condizioni in cui si trovava alla Data di Efficacia, salvo normale deterioramento d’uso e le migliorie effettuate.
12.3 Durante il termine per la riconsegna il contratto conserverà efficacia e, salva auto- rizzazione dell’Affittante, l’Affittuaria non potrà interrompere l’attività aziendale, né sospendere la validità e/o l’efficacia dei contratti assicurativi e fideiussori stipulati .
12.4 Nel caso di mancata restituzione dell’Azienda entro i termini sopra indicati, ma- turerà a carico dell’Affittuaria una penale di ammontare pari ad Euro 3.000,00 (tremi- la/00) al giorno per ogni giorno di ritardo, salvo risarcimento del maggior danno.
12.5 Al momento della restituzione dell’Azienda all’Affittante, avvenga essa al termine dell’affitto o antecedentemente per qualsiasi causa contemplata e/o altra causa:
(a) gli incrementi di beni aziendali, siano essi autorizzati o meno dall’Affittante, rimar- ranno acquisiti all’Azienda senza che l’Affittuaria possa vantare alcun diritto a com- penso o indennizzo, salva la previsione di cui all’art. 5.6 del presente contratto per le migliorie non essenziali che, previa autorizzazione dell’Ufficio Fallimentare, se rimosse non pregiudichino il normale svolgimento dell’attività aziendale ;
(b) tutti i crediti e debiti sorti durante l’affitto – quale ne sia la natura e/o il genere – rimarranno in capo esclusivamente all’Affittuaria, che fin da ora solleva da qualsiasi obbligo o onere l’Affittante; quest’ultima, previa accettazione, subentrerà solamente nelle prestazioni ancora da eseguirsi da entrambe le parti dei contratti, e non subentre- rà invece nei crediti e debiti relativi alle prestazioni afferenti i contratti già rese alla da- ta della restituzione dell’Azienda;
(c) le rimanenze sorte nel corso del periodo di efficacia del contratto rimarranno di proprietà dell’Affittuaria che provvederà a liberare l’immobile nei termini di cui all’art. 12.2; analogamente gli scarti di produzione prodotti nel periodo di vigenza del presen- te contratto, resteranno di esclusiva proprietà dell’Affittuaria che deve provvedere a propria cura e spese a smaltire gli stessi e/o comunque a rimuoverli dall’opificio indu- striale nei richiamati termini di cui all’art. 12.2. Nel caso in cui detti scarti non dovesse- ro essere rimossi nei termini previsti, all’Affittuaria spetterà il diritto ad incamerare la penale giornaliera di cui all’art. 12.4, oltre il maggior danno;
(d) i lavoratori in carico all’Affittuaria al momento della restituzione non rimarranno alle dipendenze dell’Affittante o suoi aventi causa, a meno che tra le parti non si rag- giungano specifici accordi sul punto. Ogni emolumento datoriale maturato dalla Data di Efficacia dell’Affitto e fino alla data di cessazione del presente contratto sarà ad esclusivo carico dell’Affittuaria.
(e) i contratti pendenti al momento della restituzione, che, per condizioni e modalità di esecuzione risultino coerenti all’ordinaria conduzione aziendale e, nella loro durata,
congrui con la scadenza del fitto, potranno essere trasferiti, previa accettazione, all’Affittante o suoi aventi causa. Il trasferimento (a sé o all’acquirente) dei contratti non coerenti con la conduzione aziendale o di scadenza incongrua rispetto alla durata del fitto, stipulati dall’Affittuaria senza il consenso dell’Affittante, potrà essere da que- sti motivatamente rifiutato. A tal fine l’Affittuaria produrrà, al momento della riconse- gna, un elenco dei contratti stipulati con i relativi testi in vigore.
12.6 Alla cessazione del contratto, per qualsiasi causa ciò avvenga, l’Affittuaria si ob- bliga: I. a prestare ogni formalità necessaria per il ritrasferimento delle licenze e delle autorizzazioni in Favore del Fallimento con eventuali spese a carico dell’Affittuario, ovvero del terzo aggiudicatario dell’Azienda che, in tal caso si accollerà le spese neces- sarie; II. Mettere a disposizione del Fallimento o del terzo aggiudicatario tutti i dati aziendale, anche informatici, relativi al periodo di affitto dell’Azienda, siano essi ri- guardanti la produzione, ovvero l’organizzazione di vendita, nonché tutta la documen- tazione inerente i rapporti commerciali con la clientela ed i fornitori.
12.7 E’ espressamente convenuto tra le parti che la retrocessione dell’Azienda al falli- mento sarà regolata dall’art. 104 bis comma 6 L.F.
12.8 Nel caso in cui, a seguito del completamento della Procedura di vendita, l’Affittuaria dovesse rendersi aggiudicataria dell’Azienda oggetto del presente contrat- to, a far data dalla redazione di specifico verbale r tra le parti, il medesimo cesserà di avere efficacia ed il canone relativo al periodo successivo all’aggiudicazione non sarà dovuto.
12.9 In caso di inadempimento da parte dell’Affittante ad una delle obbligazioni previ- ste nel presente contratto, l’Affittuaria, fermo restando il diritto alla risoluzione, non potrà pretendere il risarcimento del danno. Di tale rinunzia si è tenuto conto nella de- terminazione del canone.
Art.13 Vendita dell’Azienda
13.1 La Curatela è autorizzata a procedere all’espletamento delle formalità propedeuti- che alla vendita dell’Azienda e, quindi alla conclusione delle stesse in pendenza del contratto di affitto che si intenderà risolto a seguito della aggiudicazione al nuovo pro- prietario, salvo il beneficio del termine di 120 giorni accordato all’Affittuaria per la ri- consegna, come previsto dal precedente art. 12.2 e salva la prosecuzione dell’attività aziendale, dei contratti assicurativi e di garanzia per il medesimo termine se non diffe- rentemente disposto dall’Affittante.
13.2 Allo scopo di agevolare la cessione dell’Azienda de qua, l’Affittuaria dovrà consen- tire visite di interessati, accompagnati dall’Affittante o da persone dalla stessa delegate, previo avviso di 24 ore.
Art.14 – Prelazione e condizione sospensiva di offerta per l’acquisto
L’Affittuaria riconosce che il Fallimento non avrebbe concesso in affitto l’azienda se la conduttrice non avesse condiviso gli intenti della Procedura Fallimentare e, non avreb- be concesso il diritto di prelazione se l’Affittuaria non avesse assunto, così come fer- mamente ed irrevocabilmente assume con la sottoscrizione del presente atto, l’impegno e l’obbligo di concorrere all’acquisto dell’intera azienda oggetto del presente contratto, partecipando alle successive procedure previste dall’art. 107 L.F., con una propria of- ferta, alla pari degli altri eventuali offerenti.
Il Fallimento, dinanzi all’obbligazione assunta ed in virtù della autorizzazione del G.D., concede all’Affittante il diritto di prelazione nella vendita dell’azienda ai sensi dell’art. 104 bis comma 5 L.F. L’Affittuario potrà esercitare il relativo diritto di prela- zione entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione della Curatela conte- nente le condizioni di vendita, in particolare del prezzo quale determinato definitiva- mente all’esito della procedura di vendita regolata dall’art. 107 L.F., richiamato dall’art. 105 L.F..
In ipotesi di inadempimento da parte dell’Affittuaria delle obbligazioni previste nella presente clausola, non si verifica la condizione sospensiva e l’Affittante sarà inoltre ob- bligata al pagamento di una penale pari ad € 50.000,00 (cinquantamila//00) salvo il di- ritto al maggior danno.
Art. 15 –Garanzie – Polizza fidejussoria
A garanzia dell’esatto adempimento di ogni obbligazione pattuita nel presente contrat- to di affitto, l’Affittuaria rilascia a favore dell’Affittante Curatela contratto autonomo di garanzia sottoscritto con primario Istituto di Credito che, in forza del predetto contrat- to, si obbliga autonomamente sino alla concorrenza di € ……………… (importo pari al valore coincidente all’ammontare dei canoni compresi nella durata massima di anni due del con- tratto di affitto d’azienda); in particolare a titolo esemplificativo e non esaustivo, il pre- detto contratto verrà a garantire l’esatto adempimento dell’obbligo di start up e ripar- tenza del ciclo produttivo nei termini previsti, al corretto utilizzo degli impianti ed all’esecuzione di ogni intervento manutentivo ordinario e straordinario funzionale ad un naturale e diligente utilizzo dell’impianto industriale e di ogni scorta oggetto del presente contratto, nonché al puntuale pagamento del canone e del residuo prezzo pat- tuito per la cessione del magazzino sub H1. Il contratto autonomo di garanzia, stipula- to dall’Affittuaria in data antecedente alla sottoscrizione del presente contratto, viene consegnato in originale all’Ufficio Fallimentare. L’Affittante, ricorrendo uno dei pre- supposti inadempimenti ex contractu, decorsi dieci giorni dall’inadempimento ovvero a seguito di risoluzione ipso jure nei casi espressamente previsti, potrà chiedere alla Ban-
ca il pagamento senza che questa possa opporre eccezione alcuna in quanto la predetta garanzia deve espressamente prevedere:
- La rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’art. 1944 c.c.;
- La validità fino al momento dello svincolo da parte dell’Affittante e, comunque almeno 30 (trenta) giorni dalla scadenza dei due anni, quale termine massimo di contratto, salvo proroghe;
- L’assunzione dell’impegno incondizionato dell’Istituto di credito fidejussore a versare all’Affittante l’importo della cauzione a prima richiesta della stessa, senza opporre eccezione alcuna;
- L’inopponibilità all’Affittante dell’eventuale mancato pagamento di supple- menti di premio o del corrispettivo per la fidejussione da parte del debitore principale.
La presente pattuizione ha natura essenziale.
Art. 16 –Deposito cauzionale e Penali contrattuali
L’affittuario costituisce nelle mani del locatore un deposito cauzionale non imputabile né a canone né a oneri accessori, né ad altro titolo, di € ………………….. (pari a tre mensilità), a garanzia di eventuali danni che potrebbero essere cagionati a tutti i beni oggetto del contratto di Affitto. A tal fine il locatore depositerà la cauzione sul conto corrente bancario intestato alla procedura e i relativi interessi che verranno accreditati dalla banca verranno retrocessi all’Affittuaria. Il deposito sarà restituito alla cessazione del rapporto, dopo la regolare consegna dei locali e degli impianti, sempreché l’affittuario abbia mantenuto l’integrità dei beni locati e non debba corrispondere una penale.
Il deposito cauzionale come sopra costituito resta a garanzia anche del pagamento del- le penali previste nel presente contratto, salvo il maggior danno.
Art. 17 – Non concorrenza
L’Affittuaria si impegna direttamente ed indirettamente per tutta la durata dell’Affitto e, per i due anni successivi alla cessazione dell’affitto d’azienda medesimo, a non porre in essere qualsivoglia attività volta a sviare clientela e/o comunque a danneggiare l’immagine della società Fallita.
In ipotesi di inadempimento da parte dell’Affittuaria delle obbligazioni previste nella presente clausola, la stessa sarà obbligata al pagamento di una penale di € 30.000,00 (euro trentamila//00), salvo il risarcimento al maggior danno.
Art. 18 – Indirizzi
Qualsiasi comunicazione o notifica richiesta o consentita dalle disposizioni contenute nel presente Contratto sarà eseguita per iscritto, e si intenderà validamente effettuata:
a) in caso di spedizione a mezzo pec, lettera o telegramma, al ricevimento della stessa;
b) in caso di spedizione a mezzo telefax, nel momento indicato nel “rapporto di tra- smissione” del telefax, sempre che tali comunicazioni o notifiche siano indirizzate co- me segue:
- per quanto riguarda l’Affittante:
Ø Curatela del Fallimento n. 20/2017 della Società “Cartiere del Mediterraneo
s.r.l. in liquidazione” presso il Curatore avv. Danila de Santis con studio in Xxxxxxx
- 00000 – alla via Gen. Xxxxxxxx Xxxxxxxx n. 36, - Fax 000.000000 – pec. x00.0000xxxxxxx@xxxxxxxxxxxxx.xx.
- per quanto riguarda l’Affittuaria;
Ø ………………………………………………………………………………………
o all’eventuale diverso indirizzo e/o numero di telefax che ciascuna parte potrà suc- cessivamente comunicare all’altra a mezzo di comunicazione inoltrata in conformità a quanto sopra.
Art. 19 – Registrazione e spese
Le parti chiedono la registrazione a tassa fissa ex art. 40 D.P.R. 131/86, essendo il corri- spettivo assoggettato ad I.V.A. ex art. 3 comma 2 n. 1 D.P.R. 633/72 e dichiarano che non ricorrono le condizioni ex art. 35 comma 10 quater D.L. 223/2006 convertito in leg- ge 248/2006. Le spese del presente atto e successive cedono a carico “dell’Affittuaria”. Art. 20 – Trattamento dati personali
Le parti, preso atto dell’informativa ricevuta al sensi del Decreto Legislativo 30.06.2003,
n. 196, prestano il proprio con senso al trattamento dei dati in relazione al presente at- to.
Letto, confermato e sottoscritto.