Contract
OGGETTO: Definizione dei criteri e determinazione del beneficio pubblico per accordi pubblico-privati ai sensi dell’art. 6 della L.R. 11/2004 e per interventi di interesse pubblico da realizzare attraverso il permesso da costruire in deroga ai sensi degli artt. 14 e 16, comma 4 lettera D Ter, del DPR 380/01
A L L E G A T O B
CRITERI GENERALI DA APPLICARE AGLI ACCORDI PUBBLICO-PRIVATO IN ATTUAZIONE ALL'ART. 6 LEGGE REGIONALE N. 11/2004 E PER INTERVENTI DI INTERESSE PUBBLICO DA REALIZZARE ATTRAVERSO IL PERMESSO DI COSTRUIRE IN DEROGA AI SENSI DEGLI ARTT. 14 e 16, COMMA 4, LETTERA D TER, DEL DPR 380/01.
Ai fini di utilità edilizia, si definisce beneficio pubblico l'utilità che deriva alla parte pubblica da iniziative e proposte promosse dal privato che perseguano e rispondano ai seguenti criteri:
- recupero e valorizzazione del patrimonio storico, paesaggistico, ambientale, con la particolare attenzione ai servizi e/o alle attrezzature di interesse collettivo;
- realizzazione o valorizzazione dell'edilizia pubblica (residenziale, scolastica, sportiva);
- realizzazione e manutenzione di infrastrutture viarie (strade, marciapiedi, itinerari ciclopedonali, percorsi vita, ecc.) di rilevante interesse comunale, anche in rapporto ai nuovi ambiti preferenziali di sviluppo;
- riordino degli insediamenti esistenti anche attraverso l’ammodernamento ed il rinnovo delle urbanizzazioni;
- recupero e riabilitazione delle aree urbane degradate o dismesse con particolare riferimento al polo industriale di Porto Marghera;
- riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale e, più in generale, rigenerazione urbana sostenibile dei complessi dismessi e/o in dismissione;
- sistemazione e completamento delle opere di arredo urbano;
- realizzazione degli interventi compresi in programmazioni urbane specifiche (es. realizzazione della rete antincendio per la Città Antica, cablatura Città Antica );
- attuazione del Piano Energetico ed Ambientale Comunale secondo obiettivi di risparmio energetico comfort abitativo;
- cessione di immobili finalizzati alla realizzazione di opere pubbliche;
- realizzazione di interventi di compensazione / mitigazione ambientale individuati dalla V.A.S allegata al P.A.T.;
- quanto altro annoverabile tra le scelte strategiche di assetto e di sviluppo del territorio comunale di rilevante interesse pubblico nel rispetto della legislazione e della pianificazione sovraordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi;
Condizioni urbanistiche minime richieste per la valutazione del beneficio pubblico
Le proposte di accordo:
- dovranno essere compatibili con la disciplina del P.A.T. (Piano di Assetto del Territorio) e con la Valutazione Ambientale Strategica ad esso allegata;
- non potranno proporre modifiche ad ambiti soggetti a garantire la tutela e la conservazione delle caratteristiche naturali e paesaggistiche, dell’assetto idrogeologico, dei beni culturali;
- dovranno fare riferimento ad un’estensione territoriale adeguata ad una corretta progettazione urbanistica da valutarsi in rapporto ai contenuti della proposta avanzata, in contiguità con l’urbanizzazione esistente e non dovranno compromettere le successive elaborazioni urbanistico-progettuali;
- dovranno caratterizzarsi per un alto livello di sostenibilità energetica, ecologica e ambientale, contribuendo allo sviluppo della struttura urbana, delle dotazioni infrastrutturali a rete, del sistema del verde pubblico e privato e degli spazi aperti, delle condizioni di permeabilità dei suoli urbani;
- per quanto riguarda l’apporto, di risorse private, si potranno prevedere cessioni di aree, realizzazioni di interventi di interesse pubblico o monetizzazione degli stessi.
Indicatori per la valutazione del beneficio pubblico
Gli elementi di valutazione faranno riferimento ai seguenti obiettivi:
a) obiettivi di sostenibilità:
- la limitazione del consumo di suolo e la protezione delle attività agricole;
- il miglioramento delle qualità dell’aria, dell’acqua;
- il contenimento del consumo di risorse non rinnovabili;
- la preservazione della biodiversità;
b) obiettivi urbanistici, paesaggistico-ambientali:
- il miglioramento dell’efficienza delle infrastrutture e delle reti dei servizi esistenti;
- il riordino degli insediamenti esistenti, l’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e dell’arredo urbano, il riuso delle aree dimesse, degradate, inutilizzate;
- la valorizzazione degli aspetti paesaggistici e naturalistici;
- il recupero del patrimonio paesaggistico, culturale e monumentale purché tutelato dal D. Lgs. n. 42/2004 e caratterizzato dal significativo degrado del bene conclamato negli anni e da certificare dall'Autorità preposta la tutela del vincolo;
c) obiettivo di riduzione dei rischi:
- il miglioramento e la difesa degli insediamenti da rischio idraulico, esondazioni;
- il miglioramento della sicurezza sismica di un immobile, insieme di immobili od area;
d) obiettivi economici e sociali
- la contribuzione finanziaria alla realizzazione di opere / infrastrutture pubbliche previste dalla programmazione comunale corrente;
- la riduzione / eliminazione di situazioni di emarginazione e degrado sociale;
- la produzione di reddito / occupazione;
- l’attrazione di investimenti privati;
- la contribuzione economica a favore dell'Amministrazione Comunale.
Modalità di valutazione delle proposte
Con riferimento agli indicatori di cui al precedente punto precedente, i criteri di valutazione del beneficio pubblico, dovranno essere:
- di tipo qualitativo e quindi inerenti alla qualità urbanistico / architettonico ed alla sostenibilità dell’intervento;
- di tipo prestazionale e quindi in rapporto alla concreta e fattiva possibilità di raggiungimento di un determinato obiettivo (realizzazione di opera pubblica, presenza di alloggi destinati all’Edilizia Residenziale Pubblica, prefissate destinazioni d’uso, ecc.);
- di tipo economico e quindi in rapporto alla ripartizione del plusvalore generato dalla trasformazione.
Ai fini della valutazione preventiva delle proposte, il beneficio pubblico potrà esser basato su uno “studio di fattibilità” elaborato dal soggetto privato proponente.
Modalità di valutazione della convenienza pubblica
Viene determinata la “convenienza pubblica” come una percentuale del plusvalore economico derivante dalla trasformazione dell’area e cioè della differenza tra il valore finale degli immobili conseguente alla trasformazione urbanistica operata dal P. I. ed il valore iniziale degli stessi, tenuto conto degli oneri e delle spese necessarie per attuare le opere di trasformazione previste, compresi quelli di eventuale bonifica dell’area.
Dal punto di vista economico il valore di trasformazione del bene, ovvero il valore dell’area successivo all’accordo, è dato dalla seguente espressione:
Bpr + Bpu = [Vm - (Cc + On + St + Sg + U)] - Vaa
ove:
Vaa = valore dell’area con precedente destinazione (ante accordo) Bpr = beneficio del privato a seguito dell’accordo
Bpu = beneficio pubblico mentre l’espressione:
Vm - (Cc + On + St + Sg + U) esprime il valore di trasformazione del bene, ovvero il valore dell’area successivo all’accordo, ove:
Vm = valore di mercato beni immobili conseguiti (post accordo) Cc = costo costruzione manufatti
On = oneri concessori St = spese tecniche
Sg = spese generali e di commercializzazione dei beni U = utile d’impresa
Tenuto conto che la desiderabilità sociale del progetto deve essere argomentata sulla base benefici complessivi e non solo di quelli finanziari.
DETERMINAZIONE DEL PLUSVALORE DERIVANTE DALL’ACCORDO TABELLA COSTI DI TRASFORMAZIONE (euro)
La metodologia proposta si basa sulla stima analitica applicando il metodo del valore di trasformazione.
I valori da introdurre nella tabella, ferma restando la responsabilità del soggetto proponente nell’indicare dati attendibili e giustificabili, verranno verificati al fine di valutare la loro attendibilità anche sulla base di giudizio di esperti (altri enti pubblici – ordini professionali – altro).
In merito alle modalità di conferimento della convenienza pubblica a favore del Comune, potranno essere prese in considerazione anche cessioni di aree e/o edifici finalizzati alla realizzazione di interventi di pubblici e/o interesse pubblico; in caso di cessioni di aree concorrono alla determinazione dalla convenienza le sole aree aggiuntive rispetto agli standard richiesti per l’intervento proposto ed alle opere di urbanizzazione necessarie agli insediamenti previsti.