PROTOCOLLO DI INTESA PER IL PROGETTO DI RECUPERO DELL’IMMOBILE EX “CINEMA ARCOBALENO 1”
Allegato P.G. n. 189901/2014
PROTOCOLLO DI INTESA PER IL PROGETTO DI RECUPERO DELL’IMMOBILE EX “CINEMA ARCOBALENO 1”
DA DENOMINARE “CINEMA MODERNISSIMO”
L’anno 2014, il giorno del mese , tra
- EMMEGI CINEMA S.r.l. (C.F.: 04344180379), capitale sociale Euro 10.000,00 i.v., con sede in Bologna, xxx Xxxxxxx 0, rappresentata dalla dott.ssa Xxxxxxxxx Xxxxx, Presidente del Consiglio d’Amministrazione
(d’ora in poi indicata per brevità con l’espressione: “la Società”;
- il COMUNE DI BOLOGNA, in persona di , a ciò autorizzato con apposita delibera di Giunta n.
(d’ora in poi: “il Comune”)
- la FONDAZIONE CINETECA, in persona di
(d'ora in poi: “la Fondazione”) tutti nel proseguo congiuntamente indicati con l’espressione: “le Parti”
PREMESSO CHE:
1) la Società è proprietaria del complesso aziendale, già corrente sotto il nome di “Arcobaleno 1”, ubicato nell’immobile sito in Bologna, piazza Re Xxxx 1, censito al NCEU di tale Comune al foglio 188, mapp. 355, sub 108, ad uso di cinematografo;
2) il Comune è proprietario dell’immobile sito in Bologna, Galleria Accursio n. 24, censito al NCEU di tale Comune al foglio 188, mapp. 355, sub 65, ad uso ufficio “ex sala ATC”;
3) l'immobile sopra citato, di poprietà della Società EMMEGI CINEMA S.r.l., è sottoposto alle disposizioni del D.Lgs. n. 42/2004, “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, per atto 5.9.1994, trascritto il 22.6.1996 al 17701/11219;
4) l’attività di esercizio cinematografico è allo stato attuale temporaneamente sospesa;
5) l’art. 32, comma 3, del vigente Regolamento Urbanistico-Edilizio del Comune consente il cambio d’uso parziale delle sale cinematografiche esistenti nel centro storico, a condizione di mantenere la permanenza anche di una sala cinematografica;
6) nel 2010 la Società elaborò un progetto di fattibilità volto al sostanziale recupero dell’immobile, previa suddivisione in due distinte unità di cui:
a) una porzione, costituita dall’accesso dal portico lato Piazza Re Xxxx e da alcuni locali siti al primo livello interrato, da adibire (tramite apposito cambio di destinazione d’uso oneroso) ad attività commerciale non alimentare con superficie di vendita massima di 250 mq;
b) la porzione restante, costituita da locali storici appartenenti al già Teatro Modernissimo, poi Cinema Arcobaleno 1, da mantenere a sala ad uso cinematografico e/o culturale, tramite un intervento destinato ad apportare gli adeguamenti necessari al fine di riprendere l’attività cinematografica temporaneamente sospesa secondo la normativa di riferimento e di consentire il nuovo ingresso con accesso dal sottopassaggio di via Rizzoli/angolo piazza Re Xxxx, attraverso un’unità immobiliare di proprietà del Comune – c.d. “ex sala ATC”;
7) con “Atto di indirizzo” PG. 13180 del 17 gennaio 2012, preceduto da un parere positivo del Settore Urbanistica P.G. 207621 del 8 Settembre 2011, la Giunta Comunale, nel contesto di un progetto di valorizzazione del centro storico, esprimeva un orientamento favorevole all’intera proposta progettuale, condizionandola al definitivo esito favorevole delle verifiche relative alla possibile riattivazione della sala, con particolare riferimento alle condizioni di sicurezza e all'impiantistica necessaria, e con l'inclusione nell'accordo da sottoscrivere di altri possibili usi culturali, compreso quello cinematografico e museale;
8) relativamente ad una prima verifica di fattibilità tecnica, alla quale veniva fatto esplicito riferimento nell’Atto di indirizzo di cui al punto precedente, sono stati acquisiti i pareri favorevoli condizionati, della Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici (Prot. 19594 del 12.12.2012), dell’Ufficio Prevenzione Incendi (Prot. 18621 del 7.09.2012) e del Servizio Sanitario Regionale Xxxxxx-Romagna (Prot. DSP 2813 del 9.01.2013); in relazione a quanto sopra, le parti prendono atto che, essendo detti pareri stati rilasciati sulla base del progetto di fattibilità di cui al punto 6) e, come tali, necessariamente di massima, sarà necessario richiedere i pareri obbligatori per legge sul progetto definitivo prima dell’esecuzione dei lavori;
9) successivamente all'adozione dell'atto di indirizzo sopracitato, la Fondazione, fra le cui finalità vi sono lo sviluppo di attività legate alla formazione di un pubblico consapevole e alla valorizzazione del patrimonio cinematografico, ha elaborato, d'intesa con l'Amministrazione comunale e in collaborazione con la Società, uno studio di fattibilità per il recupero della porzione di immobile ex “Cinema Arcobaleno 1” da denominare “Cinema Modernissimo”.
A suo tempo, il complesso del Modernissimo accoglieva un caffè “chantant” e, nell’interrato, uno spazio teatrale, che nel corso degli anni divenne uno dei cinema più importanti della città. La struttura di questa sala, nonostante gli interventi successivi, soprattutto quelli degli anni ‘50, è rimasta sostanzialmente intatta e rappresenta oggi un unicum architettonico che può essere riportato alle sue condizioni originali, divenendo quello spazio storico - la sala fu inaugurata nel 1914 - che manca alla nostra città e che può accogliere i restauri della Cineteca e la sua programmazione di storia del cinema. Bologna può così ambire non solo ad essere, come è già,
famosa nel mondo come la città del restauro cinematografico, ma anche quella che, accanto alla difesa delle sale cinematografiche del centro storico, ha creato una sala pensata per fruire il cinema del passato. Lo studio individua un nuovo ingresso, che consentirà anche il recupero di una parte del sottopasso tra piazza Re Xxxx e via Rizzoli, riqualificando un’area di pregio del centro storico;
10) la Società e la Fondazione hanno, quindi, iniziato un percorso collaborativo per addivenire alla sottoscrizione di un contratto di comodato gratuito che prevede la concessione in uso per quarantanove anni, alla stessa Fondazione, dell’azienda comprensiva della porzione dell'unità immobiliare di cui alla lettera b) del punto 6 che precede, da mantenere, con spese di progettazione e di ristrutturazione a carico della Fondazione, ad uso di sala cinematografica e/o per fini culturali;
11) le parti, subordinatamente alla firma del presente Protocollo, intendono proseguire il percorso di collaborazione per giungere alla definizione del progetto definitivo, il quale sarà redatto a cura e con oneri a carico della Fondazione, sottoposto all’approvazione della Società e conseguentemente presentato alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e paesaggistici, all’Ufficio Prevenzione Incendi e al Servizio Sanitario Regionale Xxxxxx-Romagna al fine di acquisire i pareri favorevoli da allegare al progetto definitivo stesso, pareri al cui esito favorevole è subordinata l’efficacia del presente Protocollo e del successivo accordo di comodato.
CONSIDERATO CHE
- come esplicitato nell’Atto di indirizzo indicato al punto 7 delle premesse, “il recupero e il riutilizzo della sala cinematografica ex Arcobaleno 1 assumono significato di tutto rilievo nel quadro delle politiche che l’Amministrazione ha messo e sta mettendo in atto per il centro storico della Città aventi come fine la sua riqualificazione e rivitalizzazione, con contestuale eliminazione dei fenomeni di abbandono, sottoutilizzo e degrado degli immobili esistenti”;
- inoltre, “anche il nuovo insediamento in una parte dei locali in oggetto, come richiesto dalla Proprietà, di un esercizio commerciale di vicinato non alimentare (con superficie di vendita Sv fino a 250 mq) risulta congruente con gli obiettivi citati e complementare alla riattivazione della sala stessa”;
- la Fondazione è il soggetto che curerà, a sue spese, la fase di progettazione e di realizzazione dell’intero recupero degli immobili, nonché di gestione dell’azienda citata in premessa.
Tutto ciò premesso e considerato, le Parti convengono e stipulano quanto segue.
Art. 1 - Premesse e oggetto del Protocollo
1. Le premesse e i contenuti degli atti ivi richiamati formano parte integrante del presente accordo.
2. Il presente Protocollo disciplina l’iter di attuazione del progetto di recupero dell’immobile ex “Cinema Arcobaleno 1”, mediante apposita S.C.I.A., progetto che prevede, da un lato, il frazionamento di spazi ad uso commerciale e, dall’altro, l’accorpamento di due porzioni edilizie da adibire a sala ad uso cinematografico e/o culturale, come sala congressi e convegni, da denominare “Cinema Modernissimo”: una relativa alla Sala Cinematografica ex “Arcobaleno 1”, facente parte dell’azienda di proprietà della Società e l’altra, mediante realizzazione di un nuovo ingresso con accesso dal sottopassaggio di Piazza Re Xxxx, relativa all’unità immobiliare di proprietà del Comune – c.d. “ex sala ATC” locali interrati facenti parte del complesso edilizio di Palazzo Ronzani, di proprietà del Comune (vedi elaborato rappresentativo agli atti).
3. Il presente Protocollo è presupposto per la sottoscrizione del contratto di comodato dell’azienda comprendente la sala cinematografica mantenuta all’interno dell’immobile, nonché del titolo edilizio di cui al precedente comma 2.
4. Il progetto unitario di recupero, oggetto del presente Protocollo, verrà presentato, mediante apposita S.C.I.A., dalla Società e dal Comune rispettivamente per le parti di proprietà e dalla Fondazione Cineteca e avrà a oggetto il recupero complessivo dell’immobile, suddiviso nelle due suddette unità (una ad uso commerciale e una ad uso sala cinematografica).
5. Avendo il progetto unitario un’unica SCIA, le Parti espressamente concordano che, a frazionamento avvenuto, qualora, per qualsiasi motivo, l'accorpamento delle due unità relative alla sala cinematografica dovesse subire ritardi, si procederà ugualmente alla comunicazione di fine lavori per la parte dell’intervento afferente l’unità commerciale oggetto di frazionamento già concluso.
6. Le Parti concordano, altresì, che il progetto di cui al precedente art. 1, comma 2, potrà formare oggetto di varianti, nel rispetto delle norme vigenti.
Art. 2 - Impegni della Società
1. La Società si impegna a presentare al Protocollo Generale del Comune di Bologna il progetto di cui al precedente art. 1, comma 2, avente ad oggetto il recupero dell’immobile di cui essa è proprietaria, tramite frazionamento dei locali destinati a esercizio commerciale e l’accorpamento della sala cinematografica alla c.d. “ex sala ATC” ed altri spazi di proprietà comunale, come da progetto in atti.
2. La Società si impegna altresì a concedere in comodato d’uso gratuito, per la durata di 49 (quarantanove) anni, il complesso aziendale da denominare “Cinema Modernissimo” già
Arcobaleno 1 alla Fondazione, e a sottoscrivere il contratto stesso (ubicazione nell’immobile identificato nella planimetria agli atti).
La Società rinuncia espressamente a esigere la restituzione dell’azienda, prima del termine suddetto, in deroga all’art. 1809, 2° comma, del Codice Civile.
3. Conformemente alle norme che consentono il cambio d’uso in esercizi commerciali, la Società si impegna al versamento degli oneri di urbanizzazione, quantificati dal Comune, versamento che dovrà essere effettuato prima del deposito al Protocollo Generale del progetto che verrà sottoscritto dalle Parti.
4. La Società si rende disponibile a proseguire nello spirito collaborativo per consentire alla Fondazione di giungere alla definizione del progetto definitivo, che sarà sottoposto all’approvazione della Società, prima della sua presentazione alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e paesaggistici, all’Ufficio Prevenzione Incendi e al Servizio Sanitario Regionale Xxxxxx-Romagna al fine di acquisire i pareri favorevoli da allegare al progetto definitivo stesso, pareri al cui esito favorevole è subordinata l’efficacia del presente Protocollo e del successivo accordo di comodato.
Art. 3 - Impegni del Comune
1. Il Comune dà atto che, con la sottoscrizione e presentazione al Protocollo Generale del progetto unitario di cui all’art. 1, comma 2 del presente Protocollo, l’insediamento dell’esercizio commerciale è congruente con gli obiettivi citati nonché pienamente conforme a quanto disposto dall’art. 32, comma 3, del R.U.E. vigente.
2. Il Comune si impegna a presentare, per quanto di sua competenza, la S.C.I.A. di cui all’art. 1, comma 2.
3. Il Comune si impegna, inoltre, a concedere alla Fondazione, con apposito atto, i locali ex ATC, compresi all'interno del Palazzo Ronzani (di cui alla planimetria allegata), e a rendere disponibile per la Fondazione medesima i contigui locali del sottopassaggio di Via Rizzoli/Piazza Re Xxxx.
4. Venendosi a creare, col progetto di accorpamento delle due unità immobiliari di differenti proprietà, un nuovo ingresso della sala cinematografica, quindi un unico accesso dal sottopasso di Via Rizzoli/Piazza Re Xxxx attraverso locali di proprietà del Comune, il Comune stesso si impegna preventivamente a costituire/concedere a carico della sua proprietà una servitù di passaggio a favore della Società proprietaria della sala, al fine di permettere il passaggio pedonale nei locali stessi per raggiungere la sala cinematografica medesima.
5. In relazione alle premesse, il Comune si impegna a contribuire alla realizzazione dell'intervento di rifunzionalizzazione della Sala Cinematografica, secondo il progetto culturale, agli atti, predisposto dalla Fondazione, con un contributo finanziario al fondo di dotazione della Fondazione medesima, la cui entità sarà definita in relazione alle disponibilità di bilancio.
6. Il Comune esonera espressamente la Società da qualsiasi responsabilità in ordine a eventuali ritardi inerenti la riattivazione della sala cinematografica, spettando tale riattivazione esclusivamente alla Fondazione Cineteca, d'intesa con il Comune, in base agli impegni assunti. Eventuali ritardi e/o impedimenti inerenti la riattivazione non potranno, pertanto, inficiare il cambio d’uso, avendo la Società ottemperato a quanto previsto dal R.U.E.
7. Le Parti convengono che l’eventuale risoluzione, anche consensuale, del comodato d’uso fra la Società e la Fondazione, non potrà avere alcun effetto sulle autorizzazioni (edilizie e commerciali) rilasciate dal Comune con riferimento alla porzione di immobile da destinare ad esercizio commerciale.
Art. 4 - Impegni della Fondazione Cineteca
1. La Fondazione si impegna a presentare il progetto di cui all’art. 1, comma 2, avente ad oggetto l’accorpamento della sala cinematografica alla c.d. “ex sala ATC” di proprietà comunale.
2. La Fondazione si impegna a farsi carico delle spese di progettazione relative alle modifiche dai lei richieste allo studio di fattibilità per quanto riguarda la sala cinematografica, delle spese di progettazione relative al progetto definitivo, nonché delle spese per l’esecuzione dei lavori di recupero della sala cinematografica, nonché della gestione del relativo complesso aziendale, con il concorso del Comune di Bologna, secondo quanto meglio precisato al precedente art. 3.
3. La Fondazione si impegna, altresì, a sottoscrivere il contratto di cui all’art. 2, comma 2 del presente Protocollo.
4. La Fondazione si impegna infine a sottoscrivere l’atto citato all’art. 3, comma 3, del presente Protocollo.
Art. 5 - Tempi di realizzazione degli accordi fra le Parti e di presentazione del progetto
1. Le Parti convengono che tutti gli accordi, atti e scritture previsti nel presente Protocollo dovranno essere sottoscritti in ogni caso prima di presentare il progetto unitario, mediante S.C.I.A.
2. Le Parti stabiliscono inoltre che il presente Protocollo è valido fino alla data del 28 Febbraio 2015, termine entro il quale, per dare piena attuazione al Protocollo stesso, dovrà essere presentato al Protocollo Generale, mediante S.C.I.A., il progetto unitario sottoscritto dalle Parti di cui all’art. 1, comma 2, completo di tutte le autorizzazioni richieste di cui al punto 11 delle premesse.
3. Le Parti convengono che l’efficacia del presente Protocollo e del successivo accordo di comodato tra La Società e la Fondazione è subordinata all’ottenimento di tutti i pareri obbligatori per legge sul progetto definitivo, ivi compresi quelli della Soprintendenza per i Beni Architettonici e paesaggistici, dell’Ufficio Prevenzione Incendi e del Servizio Sanitario Regionale Xxxxxx-Romagna.
Art. 6 - Norme finali
1. Per quanto non espressamente previsto nel presente Protocollo trovano applicazione, in quanto compatibili, le disposizioni del Codice Civile in materia di obbligazioni e contratti.