Studio n. 151-2022/C - Il contratto preliminare e i divieti di alienazione

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oestcorizcihoeneil legislatore non regolamenta espressamente, né nella disciplina codicistica né in quella speciale, l’ipotesi di

stipulazione di contratto preliminare in pendenza di divieti di alienazione, il presente lavoro, esaminando alcune delle diverse ed eterogenee fattispecie presenti nel nostro ordinamento che si connotano per l’esistenza di divieti temporanei di alienazione e/o situazioni giuridiche di indisponibilità del bene oggetto di preliminare, si propone di individuare una chiave esegetica unitaria, considerando gli interessi sottesi alle singole fattispecie e il ruolo del preliminare (specie con effetti c.d. anticipati) nella sequenza preliminare/definitivo. Considerando la mancanza di un espresso divieto in tal senso, il tema, rilevante sotto il profilo teorico, presenta, evidentemente, notevole interesse in punto pratico, ponendosi tanto al giurista che all’operatore del diritto al fine di valutare la ricevibilità sia del preliminare che del contratto definitivo che ne dia esecuzione, alla luce di tre recenti decisioni della Suprema Corte, che riconoscono la legittimità di talune fattispecie, sia pure a determinate condizioni. Nella consapevolezza che l’individuazione della chiave esegetica per la soluzione del quesito (di portata generale) non risulta agevole né univoca quanto al risultato, anche e soprattutto in considerazione della eterogeneità degli interessi sottesi a ciascun divieto temporaneo di alienazione e/o a ciascuna situazione giuridica di “indisponibilità relativa” del bene dedotto in contratto, si affronteranno partitamente le diverse fattispecie oggetto di attenzione. L’analisi partirà dalla normativa sulle dismissioni (regio decreto n. 1165 del 1938), sull’edilizia economica popolare (art. 1 comma 20 della l. 26 novembre 1993, n. 560), facendo leva sui “principi” desumibili da tre recenti decisioni della Suprema Corte di Cassazione dai quali emerge l’adesione alla tesi della legittimità del preliminare, ancorchè ad effetti anticipati, stipulato in pendenza di divieto di alienazione derivante da norme di edilizia residenziale, sia pure a determinate condizioni e sempre che la fattispecie concreta non sia riconducibile nel paradigma della frode alla legge. Nel prosieguo della trattazione l’indagine sarà dedicata al rapporto tra contratto preliminare e vincoli di indisponibilità derivanti dalla natura demaniale dell’immobile o dall’esistenza di domini collettivi/usi civici, al rapporto con la disciplina del d.lgs. n. 42/2004 e con la disciplina del compendio unico, con cenno alle questioni derivanti da vincoli di indisponibilità del bene oggetto di contratto, quali il vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c., l’esistenza di azione revocatoria, di pignoramento, sequestro, l’abuso edilizio. In conclusione, pur nella molteplicità ed eterogeneità degli interessi sottesi alla disciplina di settore, si tenterà di individuare un minimo comune denominatore nella soluzione del quesito concernente la ricevibilità sia del preliminare stipulato in pendenza di divieti di alienazione sia del contratto definitivo che ne dia esecuzione. E ciò, in primo luogo, delineando il perimetro dell’autonomia privata sia pure nel rispetto della natura pubblicistica dell’interesse sotteso al divieto temporaneo di alienazione che si atteggia quale principio di ordine pubblico fondato su principi costituzionali quali la tutela dell’esigenza abitativa e la unitarietà e produttività dei fondi agricoli; in secondo luogo valorizzando

la natura meramente preparatoria ed obbligatoria del contratto preliminare (ribadita nelle tre recenti decisione della Cassazione), che non viene meno per la semplice previsione dell’anticipazione nel possesso, trattandosi non già di inversione cronologica e procedimentale dell’effetto tipico del contratto definitivo di vendita ma di un effetto derivante da un contratto di comodato autonomo rispetto al preliminare e ad esso funzionalmente collegato; in terzo luogo, nella consapevolezza che, sovente, la fattispecie si caratterizza per l’esistenza di collegamento negoziale tra una pluralità di atti non sempre conosciuti o conoscibili dal Notaio (si pensi a preliminari non autenticati o a contratti di comodato conclusi in forma privata), e della conseguentemente notevole difficoltà nella materia al vaglio di esercitare il dovere di consiglio, si tenterà di individuare gli elementi che nel caso concreto potrebbero evocare la violazione del divieto di frode alla legge, rispetto alla quale dovrà evidentemente escludersi la legittimità dell’operazione anche alla luce della recente giurisprudenza.

On the assumption that the legislator does not expressly regulate, either the code or special rules, the hypothesis about drawing up a preliminary agreement pending prohibitions of alienation, the present paper shall set a goal of placing a unitary exegetical key, taking into account the interests underlying the individual cases in point and the role of the preliminary agreement (especially with the so-called anticipated effects) in the preliminary/definitive sequence, by examining some of different and heterogeneous cases in our legal system that are characterised by the existence of temporary prohibitions of alienation and/or legal situations of unavailability of the property, subject matter of the preliminary agreement. Taking account of the lack of express prohibition to that effect, the topic, relevant from a theoretical point of view, is undoubtedly of considerable interest from a practical point of view, attracting both the jurist and the legal practitioner’s interest, with the aim of assessing the admissibility of both the preliminary and the final agreement, which implements it. All of this in the light of three recent rulings of Italy’s Supreme Court, which recognise the legitimacy of some cases in point, albeit subject to certain conditions. Being aware of the fact that the identification of the exegetical key to the solution of the question (of general scope) is neither easy nor unambiguous as to the result, also and above all, in view of the heterogeneity of interests underlying each temporary prohibition of alienation and/or each legal situation of “relative unavailability” of the asset, subject-matter of the agreement, various cases

in point will thus be dealt with in detail. Our analysis will embark on the regulations on divestitures (Royal Decree No. 1165 of 1938), on economic public housing (Article 1, § 20 of Law No. 560 of 26 November 1993), relying on the “principles of recent rulings of the Supreme Court of Cassation, which shed light on the acceptance of the theory of legitimacy of the preliminary agreement, albeit with the anticipated effects. Such agreement is concluded pending the prohibition of alienation, deriving from housing regulations, though under certain conditions and provided that the concrete case does not fall within the paradigm of the law fraud. In the remainder of the dissertation, our analysis will be employed to comprehend the relationship between the preliminary agreement and the restrictions of unavailability deriving from the state-owned nature of the property or from the existence of collective domains/civic uses, the relationship with the discipline of Legislative Decree No. 42/2004, and with the discipline of the single compendium, with reference to the matters arising from restrictions on unavailability of the property, subject matter of the agreement, such as a (land) use constraint pursuant to Article 2645-ter of the Italian Civil Code, the existence of a revocatory action, foreclosure, seizure, illegal building. In conclusion, notwithstanding the multiplicity and heterogeneity of the interests underlying the related discipline, an attempt will be made at spotting a minimum common denominator in the solution of the question about the admissibility of both the preliminary agreement concluded, pending prohibitions of alienation, and the final agreement, which implements it. And this, firstly, by demarcating the perimeter of private autonomy, albeit ensuring compliance with the public nature of the interest underlying the temporary prohibition of alienation, which is in the nature of principle of public order based on constitutional principles, such as the protection of the need for housing and the unity and productivity of agricultural land; secondly, by pointing out the merely preparatory and obligatory nature of the preliminary agreement (reiterated in the three recent rulings of the Court of Cassation), which does not fall short of the mark, owing to the mere anticipation of possession, since it is neither a chronological nor a procedural inversion of the typical effect of the final sale agreement, but rather an effect deriving from a loan agreement that is autonomous with respect to the preliminary agreement, and functionally connected to it. Thirdly, while being fully aware of the fact that the case in point is often characterised by the existence of a negotiated connection between a plurality of deeds that are not always known or knowable to the notary (think of unauthenticated preliminary agreements or loan agreements concluded privately!), and the consequent major difficulty, in the matter under examination, in fulfilling the duty to advise, an attempt shall be made at pinpointing the elements that in the concrete case could call to mind violation of the prohibition of the law fraud, in respect of which the possibility of legitimacy of the transaction shall clearly be ruled out, also in the light of recent case law.

Parole chiave:Contratto preliminare ad effetti anticipati in pendenza di divieti temporanei di alienazione e/o situazioni giuridiche di indisponibilità del bene

Keywords:

The preliminary agreement (especially with the so-called anticipated effects) and temporary prohibitions of alienation and/or legal situations of unavailability of the property.