Capitolo III

Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Indice formule: 1. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione. - 2. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con facolta` di recesso anticipato. - 3. Comunicazione dell’esercizio della facolta` di recesso riconosciuta al conduttore contrattualmente. - 4. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con prestazione di fideiussione persona- le. - 5. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazio- ne con prestazione di fideiussione bancaria o assicurativa. - 6. Comunicazione di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi. - 7. Diniego della rinnovazione del contratto da parte del locatore alla prima scadenza. - 8. Comunicazione con atto notificato a mezzo ufficiale giu- diziario dell’intenzione del locatore di trasferire a titolo oneroso l’immobile locato (c.d. denun- tiatio). - 9. Comunicazione con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario dell’intenzione di esercitare il diritto di prelazione sull’immobile locato. - 10. Comunicazione dell’intenzione del locatore di locare l’immobile a terzi alla scadenza del contratto rinnovato tacitamente. -

11. Comunicazione da parte del conduttore dell’offerta di condizioni uguali a quelle comunica- tegli dal locatore.

1. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione

Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge

tra

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ............... [la societa` ..............., con sede in

..............., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato an- che Locatore

da una parte

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ..............., di seguito denominato anche Con- duttore [Locatario]

dall’altra

premesso che

- il Locatore e` proprietario di un immobile facente parte di un piu` ampio fabbricato sito in ............... (...............), alla via , censito presso il competente catasto ur-

bano edilizio al foglio di mappa n. ..............., sub. ..............., cat ;

- detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa (lettere) metri

quadri, e` cosı` strutturato:

1) area per esposizione merce;

2) ufficio accessibile al pubblico;

3) ufficio interno;

4) magazzino;

5) n. bagni;

6) ...............

- l’immobile e` stato recentemente sottoposto a ristrutturazione edilizia ed e` dotato di impianto idrico ed elettrico perfettamente funzionanti, costruiti ed installati a regola d’ar- te, nel pieno rispetto delle norme urbanistiche e di sicurezza vigenti in materia;

- il Sig. ............... intende espletare, all’interno dell’immobile di proprieta` del Sig.

............... [della societa` ...............], la seguente attivita` industriale [commerciale; artigia- nale; di interesse turistico; ];

- ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinche´ il Sig. possa otte-

nere gli atti autorizzativi e/o concessori per l’esercizio di tale attivita`.

Tutto quanto sopra premesso, il Sig. ............... e il Sig. ............... [nella qualita` di le- gale rappresentante pro-tempore della societa` ...............], nella loro qualita` rispettiva- mente di Xxxxxxxx e Xxxxxxxxxx, con la presente scrittura privata, da valere ad ogni ef- fetto di legge

convengono e stipulano quanto segue

ART. 1. VALIDITA` DELLA PREMESSA

La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE

Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile di sua pro- prieta` , meglio descritto in premessa, la cui superficie e` divisa come indicato nella piantina catastale che si allega al presente contratto (v. all. I).

ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE

La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 1 e si rinnovera` , automaticamente e tacitamente di sei anni in sei anni, agli stessi patti e condizioni, se nessuno dei contraenti comunichera` all’altro, almeno dodici mesi 2 prima del termine (dodici anni) della seconda scadenza contrattuale, formale disdetta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ri- cevimento, fatte salve comunque le ipotesi specificamente indicate dall’art. 27 della l. 27.7.1978, n. 3923.

ART. 4. CANONE DELLA LOCAZIONE

Il canone della locazione viene pattuito in complessivi euro (lettere), da cor-

rispondersi in rate mensili anticipate entro il termine perentorio del giorno di

ogni mese.

Il pagamento dovra` avvenire con le seguenti modalita`:

- in contanti e presso il domicilio del locatore 4 [tramite vaglia postale; bonifico banca- rio, con valuta fissa, su conto corrente indicato dal Locatore].

Nel caso di inadempimento nella corresponsione del canone di locazione, matureran- no automaticamente, senza necessita` di formale diffida di pagamento, gli interessi di mora stabiliti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, ai sensi dell’art. 5, 2º co., d.lg. 9.10.2002, n. 231.

Nel canone di locazione non sono comprese le somme dovute per gli oneri accessori che, quindi, sono a carico del Conduttore, come di seguito meglio specificato.

ART. 5. AGGIORNAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE

Il Locatore e il Conduttore convengono che il canone di locazione, per come sopra deter- minato e quantificato, a far data dall’inizio del secondo anno di durata del contratto, verra`

1 La durata della locazione non puo` essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se am- mobiliato, e` adibito ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali. Se e` convenuta una durata inferiore o non e` convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata ri- spettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione puo` essere stipulato per un periodo piu` breve qualora l’attivita` esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e` obbligato a locare l’im- mobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fat- ta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

2 I mesi sono 18 se per le locazioni di immobili adibiti ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali.

3 Tale disposizione consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo` recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

4 In assenza di un diverso accordo tra le parti, il pagamento del canone costituisce la princi- pale e fondamentale obbligazione del conduttore e tale pagamento, ai sensi degli artt. 1277 e 1182 c.c., deve essere effettuato al domicilio del locatore con moneta avente corso legale.

aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione accertata dall’ISTAT dell’indi- ce dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati su richiesta del Locatore.

ART. 6. ONERI ACCESSORI

La somma corrisposta per il canone di locazione non comprende gli oneri accessori quali, a titolo meramente esemplificativo:

- il premio per l’assicurazione dello stabile;

- le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni;

- le spese relative alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica;

- le spese di riscaldamento e di condizionamento;

- le spese relative al funzionamento e alla manutenzione degli impianti comuni, se esistenti.

Gli oneri accessori e tutte le altre eventuali spese comuni verranno corrisposti secon- do la ripartizione millesimale e/o pro-quota attribuita a ciascuno dei condomini.

ART. 7. VOLTURAZIONE DEI CONTRATTI DI FORNITURA DI SERVIZI

Con la sottoscrizione del presente contratto, il Locatore autorizza il Conduttore - che si obbliga - a volturare a proprio nome, cura e spese, i contratti di fornitura relativi ai ser- vizi pubblici e/o privati al primo eventualmente intestati, quali, sempre a titolo esemplifi- cativo:

- acqua;

- luce;

- gas;

- utenza telefonica;

- raccolta di rifiuti solidi urbani:

- ...............

ART. 8. DEPOSITO CAUZIONALE

A garanzia dell’adempimento e della esatta esecuzione del presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore - a titolo di deposito cauzionale - la somma di euro

............... (lettere), pari a ............... mensilita` del canone di locazione.

Tale importo, che persegue la finalita` di garantire il Locatore da qualsiasi pregiudizio dovesse derivargli dalla sottoscrizione del presente contratto per fatto o colpa del Con- duttore, non potra` mai essere imputato quale acconto del canone di locazione 5.

5 La cessazione del rapporto di locazione comporta che il locatore deve restituire al condut- tore il deposito cauzionale, sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la co-

Il predetto deposito cauzionale unitamente agli interessi legali annualmente maturati verra` restituito al Conduttore al termine del rapporto di locazione, qualora siano state ri- spettate tutte le obbligazioni assunte dal Conduttore e sempre che, allo scioglimento del contratto, l’appartamento si trovi nello stato in cui e` stato consegnato, quale risultante dall’inventario redatto in presenza di entrambe le parti (all. II), salvo il normale deperi- mento per l’uso.

Tale restituzione avverra` non oltre giorni ............... (lettere) e non prima di giorni

............... (lettere) dalla riconsegna dei locali commerciali, cos`ı da consentire al Locatore di accertare l’inesistenza di danni o pregiudizi al bene locato, nonche´ l’avvenuto paga- mento delle somme dovute in relazione alle utenze e degli oneri accessori in genere.

ART. 9. DIVIETO DEL CONDUTTORE MOROSO DI SOLLEVARE ECCEZIONI O PROPOR- RE AZIONI

Il Conduttore non potra` , per alcun motivo e/o a qualsiasi titolo, ritardare e/o dilazio- nare la corresponsione del canone e degli oneri accessori, oltre i termini perentori previsti dal presente contratto, cosı` come non potra` fare valere alcuna azione o eccezione e/o ra- gione se non dopo aver provveduto al loro pagamento conformemente agli obblighi as- sunti contrattualmente.

ART. 10. DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore dichiara che utilizzera` i locali per esercitare la seguente attivita` indu- striale [commerciale; artigianale; di interesse turistico]: ; per tale ragione, anche

ai fini della determinazione e spettanza della indennita` per la perdita di avviamento ex artt. 34 e 35, l. 27.7.1978, n. 392, il Conduttore dichiara che l’immobile oggetto del presente contratto verra` adibito [non verra` adibito] per l’espletamento di attivita` compor- tanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

ART. 11. DIVIETO DI MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore non potra` mutare la destinazione d’uso dell’immobile, senza il preventi- vo consenso scritto del Locatore.

ART. 12. STATO DELL’UNITA` IMMOBILIARE

Il Conduttore dichiara di aver esaminato l’unita` immobiliare concessa in locazione e di averla trovata adatta all’uso dichiarato, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sul suo godimento e, in generale, sulla salute delle persone; si obbliga, altres`ı a farne un uso conforme alle sue caratteristiche e comunque ad utiliz- zarla nel rispetto dei canoni di diligenza propri del ‘‘buon padre di famiglia’’, nonche´ a ri-

pertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all’immobile (non potra` pero` essere utilizzato per eseguire quegli interventi di ripulitura e di piccola manutenzione, ne- cessari a seguito del normale utilizzo dell’immobile), ovvero per il risarcimento del pregiudizio derivante dall’inadempimento del conduttore ai propri obblighi.

consegnarla alla cessazione del rapporto di locazione nel medesimo stato in cui l’ha rice- vuta, salvo il normale depauperamento.

ART. 13. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E NORME DI BUON VICINATO

Il Conduttore accetta le prescrizioni del regolamento di condominio che si allega in copia al presente contratto (all. III), impegnandosi a rispettarlo e a tenere comunque un comportamento che sia conforme alle regole di buon vicinato e del corretto vivere civile 6.

ART. 14. MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE. SOPRAVVENIENZE NORMATIVE

Il Conduttore assume l’obbligo della manutenzione ordinaria dell’immobile.

Si precisa che sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione:

- relativi agli impianti di acqua, gas, elettricita` , sanitari, condizionamento;

- relative alle serrature, alla superficie dei muri e dei soffitti, agli infissi, alla pavimen- tazione ed ai rivestimenti.

Qualora nuove disposizioni normative dovessero imporre l’adeguamento degli im- pianti di acqua, gas, elettricita` , sanitari e/o comunque l’installazione di altri impianti ne- cessari per lo svolgimento dell’attivita` commerciale esercitata dal Conduttore, questi do- vra` provvedere, a propria cura e spese, al loro adeguamento e/o installazione, manlevan- do il Locatore da eventuali sanzioni amministrative che dovessero derivare dalla tardiva o mancata esecuzione dei lavori.

Fuori dei casi appena elencati, restano a carico del Locatore tutti i lavori di straordina- ria manutenzione; a tal fine, il Conduttore e` tenuto a comunicare al Locatore - tempesti- vamente e per iscritto - la necessita` degli interventi da eseguire per la manutenzione straordinaria dell’unita` immobiliare, restando a carico del primo i danni che dovessero derivare dal colpevole ritardo nell’avviso. I lavori straordinari dovranno essere effettuati nel piu` breve tempo possibile, da valutarsi caso per caso a seconda dell’entita` dell’inter- vento; se per la loro esecuzione dovesse rendersi necessaria la temporanea chiusura del- l’attivita` commerciale, in deroga all’art. 1584 c.c. il Conduttore non potra` pretendere dal Locatore alcun indennizzo e/o risarcimento di sorta.

ART. 15. ADDIZIONI, MIGLIORAMENTI E TRASFORMAZIONI

Il Conduttore e` sin da ora autorizzato dal Locatore a compiere, a propria cura e spe- se, tutte quelle opere e quegli impianti che saranno richiesti dalle competenti autorita`

6 Secondo una recente pronuncia della Suprema Corte, il condomino che abbia locato la propria unita` abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio genera- le di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 16.5.2006, n. 11383, in Mass. Giur. it., 2006).

amministrative al fine di ottenere i permessi per la conduzione e/o continuazione della propria attivita` commerciale.

Tutte le tipologie di lavori dovranno essere comunque preventivamente vistate dal Conduttore e sempre effettuate nel pieno rispetto dei regolamenti comunali e delle altre disposizioni vigenti in materia.

Al di fuori dei casi appena elencati, il Conduttore, senza il preventivo consenso scritto del Locatore, non puo` compiere addizioni e/o innovazioni e/o miglioramenti e/o trasfor- mazioni all’interno dei locali o esternamente ad essi: ad ogni modo, le nuove opere e/o impianti non asportabili e/o rimovibili, compiuti dal Conduttore con il consenso del Loca- tore, anche se costituenti addizioni e/o miglioramenti, rimarranno acquisiti, gratuitamen- te, all’immobile, all’atto dello scioglimento - per qualsiasi causa - del presente contratto e sempre che il Locatore li ritenga di proprio gradimento; diversamente dovranno essere rimossi dal Conduttore, a propria cura e spese.

Il Conduttore ha diritto di rimuovere gli impianti (quali, a titolo esemplificativo, illumi- nazione, allarme, ecc.) dallo stesso installati con il consenso del Locatore, qualora essi sia- no asportabili e/o rimovibili senza provocare danno all’immobile.

ART. 16. SEGNI DISTINTIVI DELL’IMPRESA

Il Locatore autorizza la posa di insegne esterne per consentire al Conduttore di con- traddistinguere dalle altre attivita` limitrofe il pubblico esercizio di cui e` titolare.

ART. 17. OBBLIGHI ASSICURATIVI

Il Conduttore garantisce e manleva, espressamente, il Locatore da ogni responsabilita` per danni, diretti o indiretti, che possano derivare dal fatto - doloso o colposo, omissivo o commissivo - proprio o di terzi, quali, a titolo esemplificativo: i danni che fossero pro- vocati da spandimento e/o infiltrazioni di acqua, fughe di gas, scassi, rotture, manomis- sioni incendio, esplosione, implosione, scoppio, ...............

Il Conduttore, inoltre, si obbliga - entro il termine perentorio di giorni dalla

sottoscrizione del presente contratto - a stipulare, con primaria societa` assicurativa, poliz- za a copertura dei danni che l’immobile e/o terzi potrebbero subire al verificarsi di una delle cause appena descritte e/o comunque per evento riconducibile all’esercizio dell’atti- vita` commerciale svolta all’interno dell’unita` immobiliare concessa in locazione.

Tale contratto assicurativo deve prevedere, tra l’altro, la liquidazione diretta a favore dei danneggiati e la copertura dei sinistri nel rispetto dei seguenti massimali:

1) per l’unita` immobiliare oggetto della locazione (quali, a titolo esemplificativo, muri interni ed esterni, rivestimenti, intonaci, infissi, impianto elettrico, idrico e cosı` via), il mas- simale non potra` essere inferiore ad euro (lettere), con indennizzo da liquidar-

pristinare lo stato originario dei locali commerciali, la responsabilita` del Conduttore nei confronti del Locatore sara` , rispettivamente, totale e/o limitata alla differenza tra l’even- tuale indennizzo corrisposto e l’ammontare dell’effettivo danno da risarcire;

2) per i danni cagionati ai terzi, il massimale non potra` essere inferiore ad euro

............... (lettere), restando, comunque, ferma l’esclusiva responsabilita` del Conduttore se l’impresa assicurativa non intenda, per qualsiasi ragione, soddisfare la pretesa di risar- cimento danni avanzata dai terzi o lo faccia in maniera parziale.

Il Conduttore dovra` consegnare al Locatore copia della polizza assicurativa e delle re- lative condizioni generali di contratto, nonche´ delle quietanze di pagamento attestanti i rinnovi annuali della stessa.

ART. 18. XXXXXXXXX, CONTROLLI E VISITE

Al locatore e` consentito ispezionare [far ispezionare da suoi delegati] l’immobile con- cesso in locazione, a condizione che cio` non sia di intralcio all’attivita` del Conduttore; al- l’uopo, pertanto, le parti si accordano nel senso che ...............

A far data dalla ricezione della disdetta contrattuale e dal sessantesimo giorno dalla comunicazione di vendita dell’immobile - nell’ipotesi prevista dall’art. 38, l. 27.7.1978,

n. 392 - il Conduttore si obbliga a consentire la visita dei locali a coloro che aspirino a prenderli in locazione o ad acquistarli, purche´ muniti di autorizzazione scritta del Locato- re o accompagnati da agente immobiliare appositamente delegato: orari e modalita` di vi- sita verranno stabiliti concordemente, compatibilmente con gli orari di apertura dell’attivi- ta` commerciale del Conduttore, con il limite massimo di ............... per giorni

alla settimana, fatta eccezione per la giornata di ...............

ART. 19. ONERI FISCALI E DI REGISTRAZIONE

Le spese di bollo per il contratto, le spese per la sua registrazione vengono ripartite in pari misura tra il Locatore ed il Conduttore, ma con formalita` da eseguirsi a cura del Lo- catore; a carico del Conduttore, invece, vanno poste le spese di bollo per le ricevute di pagamento, cosı` come quelle sostenute per i bonifici bancari [allorche´ le parti scelgano tale modalita` di pagamento del canone di locazione].

ART. 20. ELEZIONE DI DOMICILIO

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti giudiziali e stragiudiziali, il Locatore e il Conduttore dichiarano di volere ricevere tutte le comunica- zioni e/o notificazioni presso i luoghi di residenza in epigrafe indicati, con obbligo di co- municarne l’eventuale variazione, che sara` opponibile alle altre parti dal giorno in cui queste ne avranno avuto l’effettiva conoscenza attraverso comunicazione scritta, da ef- fettuarsi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

ART. 21. ATTI DI TOLLERANZA

In nessun caso l’eventuale mancato esercizio di qualsiasi diritto da parte del Locatore

- ovvero la mancata pretesa dell’esatta osservanza delle disposizioni contenute nel pre-

sente contratto - potra` costituire rinunzia al diritto di chiedere l’esatto adempimento, do- vendosi qualificare tale contegno omissivo come mero atto di tolleranza.

ART. 22. MODIFICHE CONTRATTUALI

Tutte le modifiche o le integrazioni al presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto, pena la loro inefficacia.

ART. 23. DISCIPLINA APPLICABILE

Per quanto non previsto dal presente contratto, il Locatore e il Conduttore rinviano alle disposizioni vigenti del codice civile, delle leggi speciali e degli usi locali in quanto applicabili.

ART. 24. TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

In ossequio alla normativa sulla privacy (d.lg. 30.6.2003, n. 196) e limitatamente alle fi- nalita` relative e conseguenti alla sottoscrizione del presente contratto, il Locatore e il Condut- tore si prestano reciprocamente il consenso per il trattamento dei propri dati personali.

..............., lı` ...............

Il Locatore

Il Conduttore

Pur essendo, il presente contratto, frutto di trattative liberamente svoltesi tra il Loca- tore e il Conduttore, ad ogni buon fine, questi dichiarano di aver letto tutte le clausole sopra estese, approvando, specificatamente, ai sensi degli artt. 1341, 2º co., e 1342 c.c., gli articoli che qui di seguito si riportano: art. 4. Canone della locazione; art. 5. Aggior- namento del canone di locazione; art. 6. Oneri accessori; art. 8. Deposito cauzionale; art.

9. Divieto del conduttore moroso di sollevare eccezioni o proporre azioni; art. 10. Desti- nazione d’uso; art. 11. Divieto di mutamento della destinazione d’uso; art. 14. Manuten- zione dell’immobile; art. 15. Addizioni, miglioramenti e trasformazioni; art. 17. Obblighi assicurativi; art. 18. Ispezioni, controlli e visite.

Il Locatore

Il Conduttore

Il presente contratto e` redatto in duplice copia originale e si compone di n. ...............

pagine, tutte siglate dai sottoscrittori, di cui l’ultima, firmata in calce per esteso, e` sino a qui.

Al presente contratto si allegano i seguenti documenti, parimenti siglati dai contraenti:

I) piantina catastale dell’immobile concesso in locazione; II) inventario ;

III) copia regolamento di condominio ;

IV) ...............

2. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con facolta` di recesso anticipato

Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge

tra

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ............... [la societa` ..............., con sede in

..............., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato an- che Locatore

da una parte

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ..............., di seguito denominato anche Con- duttore [Locatario]

dall’altra

premesso che

- il Locatore e` proprietario di un immobile facente parte di un piu` ampio fabbricato sito in ............... (...............), alla via , censito presso il competente catasto ur-

bano edilizio al foglio di mappa n. ..............., sub. ..............., cat ;

- detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa (lettere) metri

quadri, e` cosı` strutturato:

1) area per esposizione merce;

2) ufficio accessibile al pubblico;

3) ufficio interno;

4) magazzino;

5) n. bagni;

6) ...............

- il Sig. ............... intende espletare, all’interno dell’immobile di proprieta` del Sig.

............... [della societa` ...............], la seguente attivita` industriale [commerciale; artigia- nale; di interesse turistico; ];

- ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinche´ il Sig. possa otte-

nere gli atti autorizzativi e/o concessori per l’esercizio di tale attivita`.

convengono e stipulano quanto segue

ART. 1. VALIDITA` DELLA PREMESSA

La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE

ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE

La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 7 e si rinnovera` , automaticamente e tacitamente di sei anni in sei anni, agli stessi patti e condizioni, se nessuno dei contraenti comunichera` all’altro, almeno dodici mesi 8 prima del termine (dodici anni) della seconda scadenza contrattuale, formale disdetta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ri- cevimento, fatte salve comunque le ipotesi specificamente indicate dall’art. 27 della l. 27.7.1978, n. 3929.

ART. 4. RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE

E` consentito al Conduttore recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone av- viso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il re- cesso deve avere esecuzione 10.

7 La durata della locazione non puo` essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, e` adibito ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali. Se e` convenuta una durata inferiore o non e` convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la du- rata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione puo` essere stipulato per un periodo piu` breve qualora l’attivita` esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e` obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbli- go del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

8 I mesi sono 18 se per le locazioni di immobili adibiti ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali.

9 Tale disposizione consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo` recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

10 L’art. 27, 7º co., l. 27.7.1978, n. 392 dispone che e` in facolta` delle parti consentire con-

ART. 5. CANONE DELLA LOCAZIONE

Il canone della locazione viene pattuito in complessivi euro (lettere), da cor-

rispondersi in rate mensili anticipate entro il termine perentorio del giorno di

ogni mese.

Il pagamento dovra` avvenire con le seguenti modalita`:

- in contanti e presso il domicilio del locatore 11 [tramite vaglia postale; bonifico ban- cario, con valuta fissa, su conto corrente indicato dal Locatore].

Nel canone di locazione non sono comprese le somme dovute per gli oneri accessori che, quindi, sono a carico del Conduttore, come di seguito meglio specificato.

ART. 6. AGGIORNAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE

Il Locatore e il Conduttore convengono che il canone di locazione, per come sopra determinato e quantificato, a far data dall’inizio del secondo anno di durata del contrat- to, verra` aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione accertata dall’I- STAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati su richiesta del Locatore.

ART. 7. ONERI ACCESSORI

La somma corrisposta per il canone di locazione non comprende gli oneri accessori quali, a titolo meramente esemplificativo:

- il premio per l’assicurazione dello stabile;

- le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni;

- le spese relative alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica;

- le spese di riscaldamento e di condizionamento;

- le spese relative al funzionamento e alla manutenzione degli impianti comuni, se esistenti.

trattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone av- viso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il reces- so deve avere esecuzione.

11 In assenza di un diverso accordo tra le parti, il pagamento del canone costituisce la prin- cipale e fondamentale obbligazione del conduttore e tale pagamento, ai sensi degli artt. 1277 e 1182 c.c., deve essere effettuato al domicilio del locatore con moneta avente corso legale.

Gli oneri accessori e tutte le altre eventuali spese comuni verranno corrisposti secon- do la ripartizione millesimale e/o pro-quota attribuita a ciascuno dei condomini.

ART. 8. VOLTURAZIONE DEI CONTRATTI DI FORNITURA DI SERVIZI

- acqua;

- luce;

- gas;

- utenza telefonica;

- raccolta di rifiuti solidi urbani:

- ...............

ART. 9. DEPOSITO CAUZIONALE

A garanzia dell’adempimento e della esatta esecuzione del presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore - a titolo di deposito cauzionale - la somma di euro

............... (lettere), pari a ............... mensilita` del canone di locazione.

Tale restituzione avverra` non oltre giorni ............... (lettere) e non prima di giorni

12 La cessazione del rapporto di locazione comporta che il locatore deve restituire al con- duttore il deposito cauzionale, sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la copertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all’immobile (non po- tra` pero` essere utilizzato per eseguire quegli interventi di ripulitura e di piccola manutenzione, necessari a seguito del normale utilizzo dell’immobile), ovvero per il risarcimento del pregiudi- zio derivante dall’inadempimento del conduttore ai propri obblighi.

ART. 10. DIVIETO DEL CONDUTTORE MOROSO DI SOLLEVARE ECCEZIONI O PRO- PORRE AZIONI

ART. 11. DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore dichiara che utilizzera` i locali per esercitare la seguente attivita` indu- striale [commerciale; artigianale; di interesse turistico]: ; per tale ragione, anche

ART. 12. DIVIETO DI MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore non potra` mutare la destinazione d’uso dell’immobile, senza il preventi- vo consenso scritto del Locatore.

ART. 13. STATO DELL’UNITA` IMMOBILIARE

ART. 14. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E NORME DI BUON VICINATO

Il Conduttore accetta le prescrizioni del regolamento di condominio che si allega in co- pia al presente contratto (all. III), impegnandosi a rispettarlo e a tenere comunque un com- portamento che sia conforme alle regole di buon vicinato e del corretto vivere civile13.

ART. 15. MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE. SOPRAVVENIENZE NORMATIVE

Il Conduttore assume l’obbligo della manutenzione ordinaria dell’immobile.

13 Secondo una recente pronuncia della Suprema Corte, il condomino che abbia locato la propria unita` abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio genera- le di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 16.5.2006, n. 11383, in Mass. Giur. it., 2006).

Si precisa che sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione:

- relativi agli impianti di acqua, gas, elettricita` , sanitari, condizionamento;

- relative alle serrature, alla superficie dei muri e dei soffitti, agli infissi, alla pavimen- tazione ed ai rivestimenti.

ART. 16. ADDIZIONI, MIGLIORAMENTI E TRASFORMAZIONI

Il Conduttore e` sin da ora autorizzato dal Locatore a compiere, a propria cura e spe- se, tutte quelle opere e quegli impianti che saranno richiesti dalle competenti autorita` amministrative al fine di ottenere i permessi per la conduzione e/o continuazione della propria attivita` commerciale.

ART. 17. SEGNI DISTINTIVI DELL’IMPRESA

Il Locatore autorizza la posa di insegne esterne per consentire al Conduttore di con- traddistinguere dalle altre attivita` limitrofe il pubblico esercizio di cui e` titolare.

ART. 18. OBBLIGHI ASSICURATIVI

Il Conduttore, inoltre, si obbliga - entro il termine perentorio di giorni dalla

Tale contratto assicurativo deve prevedere, tra l’altro, la liquidazione diretta a favore dei danneggiati e la copertura dei sinistri nel rispetto dei seguenti massimali:

si, da parte della societa` assicurativa, direttamente al Locatore, proprietario dell’immobile. Nell’ipotesi in cui, per qualsiasi ragione, l’impresa di assicurazione non dovesse dare ri- scontro alla richiesta di risarcimento e/o l’indennizzo liquidato non fosse sufficiente a ri- pristinare lo stato originario dei locali commerciali, la responsabilita` del Conduttore nei confronti del Locatore sara` , rispettivamente, totale e/o limitata alla differenza tra l’even- tuale indennizzo corrisposto e l’ammontare dell’effettivo danno da risarcire;

2) per i danni cagionati ai terzi, il massimale non potra` essere inferiore ad euro

ART. 19. XXXXXXXXX, CONTROLLI E VISITE

A far data dalla ricezione della disdetta contrattuale e dal sessantesimo giorno dalla comunicazione di vendita dell’immobile - nell’ipotesi prevista dall’art. 38, l. 27.7.1978,

alla settimana, fatta eccezione per la giornata di ...............

ART. 20. ONERI FISCALI E DI REGISTRAZIONE

ART. 21. ELEZIONE DI DOMICILIO

ART. 22. ATTI DI TOLLERANZA

In nessun caso l’eventuale mancato esercizio di qualsiasi diritto da parte del Locatore

- ovvero la mancata pretesa dell’esatta osservanza delle disposizioni contenute nel pre- sente contratto - potra` costituire rinunzia al diritto di chiedere l’esatto adempimento, do- vendosi qualificare tale contegno omissivo come mero atto di tolleranza.

ART. 23. MODIFICHE CONTRATTUALI

Tutte le modifiche o le integrazioni al presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto, pena la loro inefficacia.

ART. 24. DISCIPLINA APPLICABILE

Per quanto non previsto dal presente contratto, il Locatore e il Conduttore rinviano alle disposizioni vigenti del codice civile, delle leggi speciali e degli usi locali in quanto applicabili.

ART. 25. TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

In ossequio alla normativa sulla privacy (d.lg. 30.6.2003, n. 196) e limitatamente alle finalita` relative e conseguenti alla sottoscrizione del presente contratto, il Locatore e il Conduttore si prestano reciprocamente il consenso per il trattamento dei propri dati per- sonali.

..............., lı` ...............

Il Locatore

Il Conduttore

5. Canone della locazione; art. 6. Aggiornamento del canone di locazione; art. 7. Oneri accessori; art. 9. Deposito cauzionale; art. 10. Divieto del conduttore moroso di sollevare eccezioni o proporre azioni; art. 11. Destinazione d’uso; art. 12. Divieto di mutamento della destinazione d’uso; art. 15. Manutenzione dell’immobile; art. 16. Addizioni, miglio- ramenti e trasformazioni; art. 18. Obblighi assicurativi; art. 19. Ispezioni, controlli e visite.

Il Locatore

Il Conduttore

Il presente contratto e` redatto in duplice copia originale e si compone di n. ...............

pagine, tutte siglate dai sottoscrittori, di cui l’ultima, firmata in calce per esteso, e` sino a qui.

ti:

Al presente contratto si allegano i seguenti documenti, parimenti siglati dai contraen-

I) piantina catastale dell’immobile concesso in locazione; II) inventario ;

III) copia regolamento di condominio ;

IV) ...............

3. Comunicazione dell’esercizio della facolta` di recesso riconosciuta al conduttore contrattualmente

Sig. ............... ...............

via ..............., n. ...............

...............

Raccomandata A/R

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data

............... avente ad oggetto l’immobile sito in ............... alla via ............... n. ............... .

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di conduttore dell’immobile in oggetto, av- valendosi della facolta` riconosciuta - conformemente al disposto dell’art. 27, 7º co., l. n.

27.7.1978, n. 392 -, al punto [all’articolo] del contratto di locazione stipulato

in data ............... e registrato il con la presente Le

comunica

che, con decorrenza dal 14, intende recedere dal contratto suindicato, rima-

nendo a disposizione per la verifica dello stato dei locali e la consegna delle chiavi.

In attesa di un Suo cortese riscontro, si porgono cordiali saluti.

Firma del Conduttore

4. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con prestazione di fideiussione personale

Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge

tra

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ............... [la societa` ..............., con sede in

..............., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato an- che Locatore

da una parte

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ..............., di seguito denominato anche Con- duttore [Locatario]

dall’altra

nonche´

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. , di seguito denominato anche Fideius-

sore

premesso che

- il Locatore e` proprietario di un immobile facente parte di un piu` ampio fabbricato sito in ............... (...............), alla via , censito presso il competente catasto ur-

bano edilizio al foglio di mappa n. ..............., sub. ..............., cat ;

14 In base al 7º co. dell’art. 27, l. 27.7.1978, n. 392, il conduttore e` tenuto a dare avviso al lo- catore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

- detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa (lettere) metri

quadri, e` cosı` strutturato:

1) area per esposizione merce;

2) ufficio accessibile al pubblico;

3) ufficio interno;

4) magazzino;

5) n. bagni;

6) ...............

- il Sig. ............... intende espletare, all’interno dell’immobile di proprieta` del Sig.

............... [della societa` ...............], la seguente attivita` industriale [commerciale; artigia- nale; di interesse turistico; ];

- ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinche´ il Sig. possa otte-

nere gli atti autorizzativi e/o concessori per l’esercizio di tale attivita`.

convengono e stipulano quanto segue

ART. 1. VALIDITA` DELLA PREMESSA

La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE

ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE

La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 15 e si rinnovera` , automaticamente e

15 La durata della locazione non puo` essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, e` adibito ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali. Se e` convenuta una durata inferiore o non e` convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la du- rata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione puo` essere stipulato per un periodo piu` breve qualora l’attivita` esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e` obbligato

tacitamente di sei anni in sei anni, agli stessi patti e condizioni, se nessuno dei contraenti comunichera` all’altro, almeno dodici mesi 16 prima del termine (dodici anni) della seconda scadenza contrattuale, formale disdetta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ri- cevimento, fatte salve comunque le ipotesi specificamente indicate dall’art. 27 della l. 27.7.1978, n. 39217.

ART. 4. CANONE DELLA LOCAZIONE

Il canone della locazione viene pattuito in complessivi euro (lettere), da cor-

rispondersi in rate mensili anticipate entro il termine perentorio del giorno di

ogni mese.

Il pagamento dovra` avvenire con le seguenti modalita`:

- in contanti e presso il domicilio del locatore 18 [tramite vaglia postale; bonifico ban- cario, con valuta fissa, su conto corrente indicato dal Locatore].

Nel canone di locazione non sono comprese le somme dovute per gli oneri accessori che, quindi, sono a carico del Conduttore, come di seguito meglio specificato.

ART. 5. AGGIORNAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE

ART. 6. ONERI ACCESSORI

La somma corrisposta per il canone di locazione non comprende gli oneri accessori quali, a titolo meramente esemplificativo:

a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbli- go del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

16 I mesi sono 18 se per le locazioni di immobili adibiti ad attivita` alberghiere o all’esercizio

di attivita` teatrali.

17 Tale disposizione consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo` recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

18 In assenza di un diverso accordo tra le parti, il pagamento del canone costituisce la prin- cipale e fondamentale obbligazione del conduttore e tale pagamento, ai sensi degli artt. 1277 e 1182 c.c., deve essere effettuato al domicilio del locatore con moneta avente corso legale.

- il premio per l’assicurazione dello stabile;

- le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni;

- le spese relative alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica;

- le spese di riscaldamento e di condizionamento;

- le spese relative al funzionamento e alla manutenzione degli impianti comuni, se esistenti.

Gli oneri accessori e tutte le altre eventuali spese comuni verranno corrisposti secon- do la ripartizione millesimale e/o pro-quota attribuita a ciascuno dei condomini.

ART. 7. VOLTURAZIONE DEI CONTRATTI DI FORNITURA DI SERVIZI

Con la sottoscrizione del presente contratto, il Locatore autorizza il Conduttore - che si obbliga - a volturare a proprio nome, cura e spese, i contratti di fornitura relativi ai servizi pubblici e/o privati al primo eventualmente intestati, quali, sempre a titolo esemplificativo:

- acqua;

- luce;

- gas;

- utenza telefonica;

- raccolta di rifiuti solidi urbani:

- ...............

ART. 8. DEPOSITO CAUZIONALE

A garanzia dell’adempimento e della esatta esecuzione del presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore - a titolo di deposito cauzionale - la somma di euro

............... (lettere), pari a ............... mensilita` del canone di locazione.

19 La cessazione del rapporto di locazione comporta che il locatore deve restituire al con- duttore il deposito cauzionale, sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la copertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all’immobile (non po- tra` pero` essere utilizzato per eseguire quegli interventi di ripulitura e di piccola manutenzione, necessari a seguito del normale utilizzo dell’immobile), ovvero per il risarcimento del pregiudi- zio derivante dall’inadempimento del conduttore ai propri obblighi.

dall’inventario redatto in presenza di entrambe le parti (all. II), salvo il normale deperi- mento per l’uso.

Tale restituzione avverra` non oltre giorni ............... (lettere) e non prima di giorni

ART. 9. DIVIETO DEL CONDUTTORE MOROSO DI SOLLEVARE ECCEZIONI O PROPOR- RE AZIONI

ART. 10. DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore dichiara che utilizzera` i locali per esercitare la seguente attivita` indu- striale [commerciale; artigianale; di interesse turistico]: ; per tale ragione, anche

ART. 11. DIVIETO DI MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore non potra` mutare la destinazione d’uso dell’immobile, senza il preventi- vo consenso scritto del Locatore.

ART. 12. STATO DELL’UNITA` IMMOBILIARE

ART. 13. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E NORME DI BUON VICINATO

Il Conduttore accetta le prescrizioni del regolamento di condominio che si allega in copia al presente contratto (all. III), impegnandosi a rispettarlo e a tenere comunque un comporta- mento che sia conforme alle regole di buon vicinato e del corretto vivere civile20.

20 Secondo una recente pronuncia della Suprema Corte, il condomino che abbia locato la propria unita` abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute

ART. 14. MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE. SOPRAVVENIENZE NORMATIVE

Il Conduttore assume l’obbligo della manutenzione ordinaria dell’immobile.

Si precisa che sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione:

- relativi agli impianti di acqua, gas, elettricita` , sanitari, condizionamento;

- relative alle serrature, alla superficie dei muri e dei soffitti, agli infissi, alla pavimen- tazione ed ai rivestimenti.

ART. 15. ADDIZIONI, MIGLIORAMENTI E TRASFORMAZIONI

violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio genera- le di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 16.5.2006, n. 11383, in Mass. Giur. it., 2006).

tore, anche se costituenti addizioni e/o miglioramenti, rimarranno acquisiti, gratuitamen- te, all’immobile, all’atto dello scioglimento - per qualsiasi causa - del presente contratto e sempre che il Locatore li ritenga di proprio gradimento; diversamente dovranno essere rimossi dal Conduttore, a propria cura e spese.

ART. 16. SEGNI DISTINTIVI DELL’IMPRESA

Il Locatore autorizza la posa di insegne esterne per consentire al Conduttore di con- traddistinguere dalle altre attivita` limitrofe il pubblico esercizio di cui e` titolare.

ART. 17. OBBLIGHI ASSICURATIVI

Il Conduttore, inoltre, si obbliga - entro il termine perentorio di giorni dalla

Tale contratto assicurativo deve prevedere, tra l’altro, la liquidazione diretta a favore dei danneggiati e la copertura dei sinistri nel rispetto dei seguenti massimali:

1) per l’unita` immobiliare oggetto della locazione (quali, a titolo esemplificativo, muri interni ed esterni, rivestimenti, intonaci, infissi, impianto elettrico, idrico e cosı` via), il massimale non potra` essere inferiore ad euro (lettere), con indenniz-

zo da liquidarsi, da parte della societa` assicurativa, direttamente al Locatore, proprie- tario dell’immobile. Nell’ipotesi in cui, per qualsiasi ragione, l’impresa di assicurazione non dovesse dare riscontro alla richiesta di risarcimento e/o l’indennizzo liquidato non fosse sufficiente a ripristinare lo stato originario dei locali commerciali, la responsabili- ta` del Conduttore nei confronti del Locatore sara` , rispettivamente, totale e/o limitata alla differenza tra l’eventuale indennizzo corrisposto e l’ammontare dell’effettivo dan- no da risarcire;

2) per i danni cagionati ai terzi, il massimale non potra` essere inferiore ad euro

ART. 18. XXXXXXXXX, CONTROLLI E VISITE

A far data dalla ricezione della disdetta contrattuale e dal sessantesimo giorno dalla comunicazione di vendita dell’immobile - nell’ipotesi prevista dall’art. 38, l. 27.7.1978,

alla settimana, fatta eccezione per la giornata di ...............

ART. 19. ONERI FISCALI E DI REGISTRAZIONE

ART. 20. FIDEIUSSIONE PERSONALE

Per tutta la durata del presente contratto, il Sig. si costituisce garante e fi-

deiussore per il pagamento di tutte le somme dovute dal Conduttore al Locatore in rela- zione e per causa del presente contratto, ivi comprese quelle per eventuali penali e/o ri- sarcimento danni, sino ad un ammontare massimo di euro (lettere) 21.

Il fideiussore sara` svincolato - con apposita quietanza liberatoria del Locatore - alla scadenza e/o scioglimento del rapporto, una volta accertata l’inesistenza di danni o pre- giudizi al bene locato, nonche´ l’avvenuto pagamento delle utenze e degli oneri accessori in genere da parte del Conduttore.

ART. 21. ELEZIONE DI DOMICILIO

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti giudiziali e stragiudiziali, il Locatore e il Conduttore dichiarano di volere ricevere tutte le comunica-

21 L’art. 1936 c.c. definisce fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il credi- tore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui. La fideiussione e` efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. Il successivo art. 1937 c.c. precisa che la volonta` di prestare fi- deiussione deve essere espressa.

zioni e/o notificazioni presso i luoghi di residenza in epigrafe indicati, con obbligo di co- municarne l’eventuale variazione, che sara` opponibile alle altre parti dal giorno in cui queste ne avranno avuto l’effettiva conoscenza attraverso comunicazione scritta, da ef- fettuarsi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

ART. 22. ATTI DI TOLLERANZA

In nessun caso l’eventuale mancato esercizio di qualsiasi diritto da parte del Locatore

ART. 23. MODIFICHE CONTRATTUALI

Tutte le modifiche o le integrazioni al presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto, pena la loro inefficacia.

ART. 24. DISCIPLINA APPLICABILE

Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti rinviano alle disposizioni vi- genti del codice civile, delle leggi speciali e degli usi locali in quanto applicabili.

ART. 25. TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

In ossequio alla normativa sulla privacy (d.lg. 30.6.2003, n. 196) e limitatamente alla finalita` relative e conseguenti alla sottoscrizione del presente contratto, il Locatore, il Conduttore ed il Fideiussore si prestano reciprocamente il consenso per il trattamento dei propri dati personali.

..............., lı` ...............

Il Locatore

Il Conduttore

Il Fideiussore

Pur essendo, il presente contratto, frutto di trattative liberamente svoltesi tra le parti, ad ogni buon fine, queste dichiarano di aver letto tutte le clausole sopra estese, appro- vando, specificatamente, ai sensi degli artt. 1341, 2º co., e 1342 c.c., gli articoli che qui di seguito si riportano: art. 4. Canone della locazione; art. 5. Aggiornamento del canone di locazione; art. 6. Oneri accessori; art. 8. Deposito cauzionale; art. 9. Divieto del con- duttore moroso di sollevare eccezioni o proporre azioni; art. 10. Destinazione d’uso; art.

11. Divieto di mutamento della destinazione d’uso; art. 14. Manutenzione dell’immobile; art. 15. Addizioni, miglioramenti e trasformazioni; art. 17. Obblighi assicurativi; art. 18. Ispezioni, controlli e visite; art. 20. Fideiussione personale.

Il Locatore

Il Conduttore

Il Fideiussore

Il presente contratto e` redatto in triplice copia originale e si compone di n. ...............

pagine, tutte siglate dai sottoscrittori, di cui l’ultima, firmata in calce per esteso, e` sino a qui.

ti:

Al presente contratto si allegano i seguenti documenti, parimenti siglati dai contraen-

I) piantina catastale dell’immobile concesso in locazione; II) inventario ;

III) copia regolamento di condominio ;

IV) ...............

5. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con prestazione di fideiussione bancaria o assicurativa

Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge

tra

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ............... [la societa` ..............., con sede in

..............., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato an- che Locatore

da una parte

il Sig. ..............., nato a ............... (...............), il ..............., cod. fisc. , resi-

dente in ..............., alla via ............... n. ..............., di seguito denominato anche Con- duttore [Locatario]

dall’altra

premesso che

- il Locatore e` proprietario di un immobile facente parte di un piu` ampio fabbricato sito in ............... (...............), alla via , censito presso il competente catasto ur-

bano edilizio al foglio di mappa n. ..............., sub. ..............., cat ;

- detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa (lettere) metri

quadri, e` cosı` strutturato:

1) area per esposizione merce;

2) ufficio accessibile al pubblico;

3) ufficio interno;

4) magazzino;

5) n. bagni;

6) ...............

- il Sig. ............... intende espletare, all’interno dell’immobile di proprieta` del Sig.

............... [della societa` ...............], la seguente attivita` industriale [commerciale; artigia- nale; di interesse turistico; ];

- ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinche´ il Sig. possa otte-

nere gli atti autorizzativi e/o concessori per l’esercizio di tale attivita`.

convengono e stipulano quanto segue

ART. 1. VALIDITA` DELLA PREMESSA

La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE

ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE

La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 22 e si rinnovera` , automaticamente e tacitamente di sei anni in sei anni, agli stessi patti e condizioni, se nessuno dei contraenti comunichera` all’altro, almeno dodici mesi 23 prima del termine (dodici anni) della seconda

22 La durata della locazione non puo` essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, e` adibito ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali. Se e` convenuta una durata inferiore o non e` convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la du- rata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione puo` essere stipulato per un periodo piu` breve qualora l’attivita` esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e` obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbli- go del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

23 I mesi sono 18 se per le locazioni di immobili adibiti ad attivita` alberghiere o all’esercizio di attivita` teatrali.

scadenza contrattuale, formale disdetta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ri- cevimento, fatte salve comunque le ipotesi specificamente indicate dall’art. 27 della l. 27.7.1978, n. 39224.

ART. 4. CANONE DELLA LOCAZIONE

Il canone della locazione viene pattuito in complessivi euro (lettere), da cor-

rispondersi in rate mensili anticipate entro il termine perentorio del giorno di

ogni mese.

Il pagamento dovra` avvenire con le seguenti modalita`:

- in contanti e presso il domicilio del Locatore 25 [tramite vaglia postale; bonifico ban- cario, con valuta fissa, su conto corrente indicato dal Locatore].

Nel canone di locazione non sono comprese le somme dovute per gli oneri accessori che, quindi, sono a carico del Conduttore, come di seguito meglio specificato.

ART. 5. AGGIORNAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE

ART. 6. ONERI ACCESSORI

La somma corrisposta per il canone di locazione non comprende gli oneri accessori quali, a titolo meramente esemplificativo:

- il premio per l’assicurazione dello stabile;

- le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni;

- le spese di riscaldamento e di condizionamento;

- le spese relative al funzionamento e alla manutenzione degli impianti comuni, se esistenti.

24 Tale disposizione consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo` recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

25 In assenza di un diverso accordo tra le parti, il pagamento del canone costituisce la prin- cipale e fondamentale obbligazione del conduttore e tale pagamento, ai sensi degli artt. 1277 e 1182 c.c., deve essere effettuato al domicilio del locatore con moneta avente corso legale.

Gli oneri accessori e tutte le altre eventuali spese comuni verranno corrisposti secon- do la ripartizione millesimale e/o pro-quota attribuita a ciascuno dei condomini.

ART. 7. VOLTURAZIONE DEI CONTRATTI DI FORNITURA DI SERVIZI

- acqua;

- luce;

- gas;

- utenza telefonica;

- raccolta di rifiuti solidi urbani:

- ...............

ART. 8. DEPOSITO CAUZIONALE

A garanzia dell’adempimento e della esatta esecuzione del presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore - a titolo di deposito cauzionale - la somma di euro

............... (lettere), pari a ............... mensilita` del canone di locazione.

Tale restituzione avverra` non oltre giorni ............... (lettere) e non prima di giorni

26 La cessazione del rapporto di locazione comporta che il locatore deve restituire al con- duttore il deposito cauzionale, sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la copertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all’immobile (non po- tra` pero` essere utilizzato per eseguire quegli interventi di ripulitura e di piccola manutenzione, necessari a seguito del normale utilizzo dell’immobile), ovvero per il risarcimento del pregiudi- zio derivante dall’inadempimento del conduttore ai propri obblighi.

ART. 9. DIVIETO DEL CONDUTTORE MOROSO DI SOLLEVARE ECCEZIONI O PROPOR- RE AZIONI

ART. 10. DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore dichiara che utilizzera` i locali per esercitare la seguente attivita` indu- striale [commerciale; artigianale; di interesse turistico]: ; per tale ragione, anche

ART. 11. DIVIETO DI MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO

Il Conduttore non potra` mutare la destinazione d’uso dell’immobile, senza il preventi- vo consenso scritto del Locatore.

ART. 12. STATO DELL’UNITA` IMMOBILIARE

ART. 13. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E NORME DI BUON VICINATO

ART. 14. MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE. SOPRAVVENIENZE NORMATIVE

Il Conduttore assume l’obbligo della manutenzione ordinaria dell’immobile.

27 Secondo una recente pronuncia della Suprema Corte, il condomino che abbia locato la propria unita` abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio genera- le di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 16.5.2006, n. 11383, in Mass. Giur. it., 2006).

Si precisa che sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione:

- relativi agli impianti di acqua, gas, elettricita` , sanitari, condizionamento;

- relative alle serrature, alla superficie dei muri e dei soffitti, agli infissi, alla pavimen- tazione ed ai rivestimenti.

ART. 15. ADDIZIONI, MIGLIORAMENTI E TRASFORMAZIONI

ART. 16. SEGNI DISTINTIVI DELL’IMPRESA

Il Locatore autorizza la posa di insegne esterne per consentire al Conduttore di con- traddistinguere dalle altre attivita` limitrofe il pubblico esercizio di cui e` titolare.

ART. 17. OBBLIGHI ASSICURATIVI

Il Conduttore, inoltre, si obbliga - entro il termine perentorio di giorni dalla

Tale contratto assicurativo deve prevedere, tra l’altro, la liquidazione diretta a favore dei danneggiati e la copertura dei sinistri nel rispetto dei seguenti massimali:

2) per i danni cagionati ai terzi, il massimale non potra` essere inferiore ad euro

ART. 18. XXXXXXXXX, CONTROLLI E VISITE

A far data dalla ricezione della disdetta contrattuale e dal sessantesimo giorno dalla comunicazione di vendita dell’immobile - nell’ipotesi prevista dall’art. 38, l.

27.7.1978, n. 392 - il Conduttore si obbliga a consentire la visita dei locali a coloro che aspirino a prenderli in locazione o ad acquistarli, purche´ muniti di autorizzazione scritta del Locatore o accompagnati da agente immobiliare appositamente delegato: orari e modalita` di visita verranno stabiliti concordemente, compatibilmente con gli orari di apertura dell’attivita` commerciale del Conduttore, con il limite massimo di

............... per ............... giorni alla settimana, fatta eccezione per la giornata di

...............

ART. 19. ONERI FISCALI E DI REGISTRAZIONE

ART. 20. FIDEIUSSIONE BANCARIA [ASSICURATIVA]

A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte con il presente con- tratto, il conduttore consegna al Locatore una fideiussione bancaria [assicurativa] a prima richiesta, valevole per l’intera durata del rapporto di locazione, di importo pari ad euro

............... (v. all. IV).

La fideiussione verra` svincolata, con apposita quietanza liberatoria rilasciata dal Loca- tore, alla scadenza e/o scioglimento del rapporto, una volta accertata l’inesistenza dei danni o pregiudizi del bene locato, nonche´ l’avvenuto pagamento delle utenze e degli oneri accessori in genere da parte del conduttore.

ART. 21. ELEZIONE DI DOMICILIO

ART. 22. ATTI DI TOLLERANZA

In nessun caso l’eventuale mancato esercizio di qualsiasi diritto da parte del Locatore

ART. 23. MODIFICHE CONTRATTUALI

Tutte le modifiche o le integrazioni al presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto, pena la loro inefficacia.

ART. 24. DISCIPLINA APPLICABILE

Per quanto non previsto dal presente contratto, il Locatore e il Conduttore rinviano alle disposizioni vigenti del codice civile, delle leggi speciali e degli usi locali in quanto applicabili.

ART. 25. TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

..............., lı` ...............

Il Locatore

Il Conduttore

Il Locatore

Il Conduttore

Il presente contratto e` redatto in duplice copia originale e si compone di n. ...............

pagine, tutte siglate dai sottoscrittori, di cui l’ultima, firmata in calce per esteso, e` sino a qui.

ti:

Al presente contratto si allegano i seguenti documenti, parimenti siglati dai contraen-

I) piantina catastale dell’immobile concesso in locazione; II) inventario ;

III) copia regolamento di condominio ;

IV) fideiussione bancaria [assicurativa] del ;

V) ...............

6. Comunicazione di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi

Sig. ............... ...............

via ..............., n. ...............

...............

Raccomandata A/R

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data

............... avente ad oggetto l’immobile sito in ............... alla via ............... n. ............... .

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di conduttore dell’immobile in oggetto, in forza del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data e regi-

strato il con la presente

comunica

che, a decorrere dal ............... 28, intende recedere dal contratto suindicato poiche´

............... 29.

Si rimane a disposizione per la verifica dello stato dei locali e la consegna delle chiavi. Distinti saluti.

Firma del Conduttore

7. Diniego della rinnovazione del contratto da parte del locatore alla pri- ma scadenza

Sig. ............... ...............

via ..............., n. ...............

...............

Raccomandata A/R

Oggetto: Diniego della rinnovazione del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data ............... avente ad oggetto l’immobile sito in ............... alla via

............... n. ............... .

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di locatore dell’immobile in oggetto, in for- za del contratto di locazione ad uso non abitativo, stipulato in data e registra-

to il ..............., Le comunica che non intende che detto contratto venga rinnovato alla

28 In base all’8º co. dell’art. 27, l. 27.7.1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni con- trattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo` recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

29 Indicare i gravi motivi.

scadenza essendo suo interesse 30: adibirlo ad abitazione propria 31 [adibirlo all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attivita` indicate nell’art. 27, l. 27.7.1978, n. 392 e, precisamente 32;

demolire l’immobile per ricostruirlo; procedere alla integrale ristrutturazione dell’immobi- le; procedere al completo restauro dell’immobile; eseguire sull’immobile un intervento sulla base del programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti; ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita confor- me a quanto previsto nell’art. 12 della l. 11.6.1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, ed essendo, tali opere, incompatibili con la Sua permanenza nell’immobile; esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge 33 la medesima attivita` che Lei svolge].

Per tale ragione si manifesta sin da ora la volonta` di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita` dell’immobile locato 34.

Distinti saluti.

Firma del Proprietario

8. Comunicazione con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario dell’in- tenzione del locatore di trasferire a titolo oneroso l’immobile locato (c.d. denuntiatio)

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di proprietario dell’immobile sito in

............... alla via ..............., da Lei condotto in virtu` di contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato il ..............., in osservanza della previsione di cui all’art. 38, l. 27.7.1978, n. 392, Le

comunica

l’intenzione di trasferire a titolo oneroso l’immobile suindicato alle seguenti condizio- ni 35:

30 Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita`, il motivo, tra quelli tassati- vamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta e` fondata.

31 Oppure del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.

32 Se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attivita` tendenti al conseguimento delle loro finalita` istituzionali.

33 Oppure da parenti entro il secondo grado in linea retta.

34 Tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attivita` indicate nel 1º co. (industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico) e nel 2º co. dell’art. 27, l. 27.7.1978, n. 392 (attivita` di lavoro autonomo) e per le attivita` alberghiere.

35 La denuntiatio non si esaurisce nella comunicazione del generico intento di vendere, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata, compreso il prezzo: la comunicazione prima delle indicazioni necessarie per la individuazione dell’immobi- le o con indicazioni incerte, e` inefficace e, come tale, inidonea a fare decorrere il termine asse-

1) prezzo: ;

2) modalita` di pagamento: ;

3) ...............,

invitandoLa ad esercitare o meno il diritto di prelazione scaturente ex lege 27.7.1978,

n. 392 sull’immobile da Lei condotto in locazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della presente, nelle forme di legge 36.

..............., lı` ...............

Firma del Locatore

(RELAZIONE DI NOTIFICAZIONE)

9. Comunicazione con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario dell’in- tenzione di esercitare il diritto di prelazione sull’immobile locato

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di conduttore dell’immobile sito in

............... alla via ..............., in virtu` di contratto di locazione ad uso non abitativo stipu-

lato il ..............., in osservanza della previsione di cui all’art. 38, l. 27.7.1978, n. 392, preso atto della sua intenzione di trasferire a titolo oneroso il suddetto immobile, con la presente

esercita il diritto di prelazione

scaturente dal rapporto di locazione in corso, offrendo le condizioni indicate nell’atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario in data ..............., con impegno ad effettuare il versamento del prezzo entro il termine di legge 37 [da Lei indicato nella predetta comuni- cazione].

..............., lı` ...............

Firma del Conduttore

(RELAZIONE DI NOTIFICAZIONE)

gnato per l’esercizio del diritto di prelazione, a nulla rilevando l’eventuale conoscenza del con- duttore desunta aliunde.

36 Con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario.

37 In base all’art. 38, l. 27.7.1978, n. 392, il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

10. Comunicazione dell’intenzione del locatore di locare l’immobile a terzi alla scadenza del contratto rinnovato tacitamente

Sig. ............... ...............

via ..............., n. ...............

...............

Raccomandata A/R

Oggetto: Locazione a terzi dell’immobile sito in ............... alla via n.

............... .

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di proprietario dell’immobile sito in

............... alla via ..............., da Lei condotto in virtu` di contratto di locazione ad uso

non abitativo stipulato il ..............., tacitamente rinnovato sino al , in osservan-

za della previsione di cui all’art. 40 l. n. 392 del 197838, Le

comunica

di aver ricevuto le seguenti offerte per la locazione del suddetto immobile:

1) offerta avanzata da ;

canone mensile euro ;

...............

2) offerta avanzata da ;

canone mensile euro ;

...............,

e la invita ad esercitare, qualora lo ritenga, diritto di prelazione scaturente ex lege

27.7.1978, n. 392 sull’immobile da Lei condotto in locazione entro il termine di legge 39.

..............., lı` ...............

Firma del Locatore

38 Secondo l’art. 40, l. 27.7.1978, n. 392 il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’art. 28 della stessa legge, deve comunicare le of- ferte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risolu- zione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal r.d. 16.3.1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.

39 Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezio- ne della comunicazione predetta, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore; egli con- serva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

11. Comunicazione da parte del conduttore dell’offerta di condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore

Sig. ............... ...............

via ..............., n. ...............

...............

Raccomandata A/R

Oggetto: Condizioni per la locazione dell’immobile sito in ............... alla via ...............

n. ...............

Il sottoscritto, Sig. ..............., nella qualita` di conduttore dell’immobile sito in

............... alla via ..............., in virtu` di contratto di locazione ad uso non abitativo stipu-

lato il ..............., rinnovato tacitamente sino al , in osservanza della previsione

di cui all’art. 40 l. 27.7.1978, n. 392, preso atto delle offerte di locazione avanzate dai terzi, con la presente offre le stesse condizioni della piu` alta tra quelle da Lei comunicate in data ...............

..............., lı` ...............

Firma del Conduttore

RIFERIMENTI NORMATIVI

artt. 732; 1176; 1218; 1339; 1406; 1408; 1578; 1579; 1591; 1594; 2195 c.c.;

r.d. 16.3.1942, n. 267; l. 2.3.1963, n. 191; artt. 5; 7; d.l. 27.6.1967, n. 460;

conv., con modificazioni, nella l. 28.7.1967, n. 628; l. 12.3.1968, n. 326; art.

2; l. 11.6.1971, n. 426; art. 12; l. 27.7.1978, n. 392; artt. 7; 8; 9; 10; 11; 27;

28; 29; 30; 31; 32; 33; 34; 35; 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 79; l. 9.12.1998, n.

431; art. 14

COMMENTO

Sommario: 1. La locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - 2. La rinnovazione del contratto - 3. Le sanzioni - 4. L’aggiornamento del canone - 5. L’indennita` per la perdita dell’avviamento: presupposti e limiti - 6. La sublocazione e la cessione del con- tratto di locazione - 7. La successione nel contratto - 8. Il diritto di prelazione - 9. Il diritto di riscatto - 10. Il diritto di prelazione in caso di nuova locazione - 11. La destinazione degli im- mobili a particolari attivita` - 12. I patti contrari alla legge.

1. La locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abi- tazione rinvengono la loro disciplina nel capo II del titolo I della

l. 27.7.1978, n. 392, artt. 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40,

41, 42, oltre che nelle disposizioni degli artt. 7, 8, 9, 10 e 11 che, pur essen- do dettate per le locazioni ad uso abitativo, sono estese anche ad esse dal legislatore (art. 41).

L’art. 27 stabilisce, innanzitutto, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani, fissandola in un periodo non inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attivita` appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali;

2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’art. 2 della

l. 12.3.1968, n. 326.

Tale disposizione si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibi- ti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivita` di lavoro auto- nomo comprese, secondo la giurisprudenza di merito, alla luce della finali- ta` del legislatore di assicurare stabilita` e sviluppo alle attivita` economiche e professionali ancorche´ non esercitate in forma di impresa, le nude aree (T. Monza, sez. II, 4.5.2006).

La durata della locazione non puo` essere inferiore a nove anni se l’im- mobile, anche se ammobiliato, e` adibito ad attivita` alberghiere o all’eserci- zio di attivita` teatrali.

Se e` convenuta una durata inferiore o non e` convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata indicata da tale norma.

Il contratto di locazione puo` essere stipulato per un periodo piu` breve qualora l’attivita` esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua na- tura, carattere transitorio.

Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e` obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso con- duttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Quanto alla locazione stagionale, la giurisprudenza di legittimita` esclu- de che possa configurarsi come un rapporto unitario (che, perfezionatosi al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stes- so art. 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata ri- chiesta del conduttore); stante l’obbligo di locare posto a carico del locato- re, infatti, realizzerebbe una serie di rapporti, distinti ancorche´ collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilita` ad nutum del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima, cosicche´, alla scadenza stagionale, sorge l’obbligo per il conduttore di rila- sciare il bene locato (Cass. civ., sez. III, 21.2.2006, n. 3684).

Anche per le locazioni ad uso non abitativo e` in facolta` delle parti con- sentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi mo- mento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera racco- mandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere ese- cuzione.

Qualora l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, il recesso conserva comunque validita` ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge (Cass. civ., sez. III, 16.1.2007, n. 831).

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo` recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Poiche´ il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinan-

do la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, fino a tale termine il conduttore e` tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anterio- re) di materiale rilascio dell’immobile (Cass. civ., sez. III, 27.11.2006, n. 25136).

Ai fini dell’esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, l’onere previsto a suo carico di specificare i gravi motivi contestualmen- te alla relativa dichiarazione di recesso, ancorche´ non espressamente previsto dalla norma - a differenza dell’ipotesi del diniego di rinnovo al- la prima scadenza esercitabile dal locatore e disciplinato dall’art. 29, l. 27.7.1978, n. 392 -, deve ritenersi insito nella previsione della facolta` di recesso, la cui comunicazione (da effettuarsi con lettera raccomandata od altra modalita` equipollente), in quanto trattasi di recesso ‘‘titolato’’, non puo` prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalita` di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattua- le o della loro idoneita` a legittimare il recesso medesimo (Cass. civ., sez. III, 29.3.2006, n. 7241).

Non e` valido il recesso del conduttore che indichi motivi diversi da quelli gravi previsti dalla norma, atteso che comunicare un motivo che non riveste il carattere di gravita` richiesto dalla norma equivale a non comuni- carne alcuno, restando insoddisfatta la finalita` di consentire al locatore le opportune valutazioni.

I gravi motivi, inoltre, devono essere determinati da fatti estranei alla volonta` del conduttore, imprevedibili (A. Catania, sez. V, 29.10.2005) e

sopravvenuti alla costituzione del rapporto - oltre che estranei al conte- nuto delle obbligazioni del locatore, onde evitare una ‘‘duplicazione’’ dei rimedi che l’ordinamento attribuisce al conduttore contro l’avverso inadempimento (X. Xxxxx, 29.9.2005) -, in modo da rendergli particolar- mente gravosa, anche solo per ragioni economiche, la prosecuzione del rapporto (X. Xxxxx, sez. IV, 20.5.2008; T. Monza, 3.7.2006), ancorche´ nell’indicare il motivo il conduttore non abbia anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo e` fondato, ne´ di darne la prova, perche´ queste attivita` devono esser svolte solo in caso di contestazione da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 20.3.2006, n. 6095).

Il conduttore che receda per gravi motivi dal contratto di locazione pri- ma della scadenza del termine di durata, senza dare il preavviso di almeno sei mesi e` tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subito per l’anticipata restituzione dell’immobile (A. Catania, sez. II, 12.11.2005).

2. La rinnovazione del contratto

A mente dell’art. 28, l. 27.7.1978, n. 392, per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivita` indicate nel 1º (industriali, commer- ciali, artigianali e di interesse turistico) e nel 2º co. dell’art. 27 (attivita` di lavoro autonomo) il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attivita` alberghiere o all’eserci- zio di attivita` teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima del- la scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove an- ni, il locatore puo` esercitare la facolta` di diniego della rinnovazione sol- tanto per i motivi di cui all’art. 29, legge 27.7.1978, n. 392 con le moda- lita` e nei termini ivi previsti e cio` anche qualora la durata iniziale del contratto pattuita dalle parti sia superiore a quella minima di legge, ed anche qualora essa sia uguale o superiore a quella complessiva di dodici anni risultante dalla somma della durata minima legale e di quella mini- ma di rinnovo, di cui agli artt. 27 e 28 stessa legge (Cass. civ., sez. III, 24.11.2004, n. 22129).

Quanto alla rinuncia al diritto di rinnovazione del contratto alla pri- ma scadenza, mentre quella esercitata dal conduttore e` valida solo se in- terviene successivamente alla stipula del contratto (in relazione al fatto che la sanzione di nullita` prevista dall’art. 79, l. 27.7.1978, n. 392 si rife-

risce alle pattuizioni che tendono a limitare preventivamente i diritti at- tribuiti al conduttore dalle disposizioni inderogabili della detta legge), la rinuncia del locatore alla facolta` di diniego della rinnovazione del con- tratto, e` valida in qualunque momento intervenga, risolvendosi in una protrazione del rapporto e risultando, percio` , piu` favorevole al condut- tore, destinatario della tutela stabilita dalla legge (Cass. civ., sez. III, 28.10.2004, n. 20906).

Diniego alla rinnovazione

L’art. 29, l. 27.7.1978, n. 392 stabilisce che il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’art. 28, l. 27.7.1978, n. 392 e` consentito al locatore ove egli intenda:

a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attivita` indi- cate nell’art. 27, l. 27.7.1978, n. 392 (di natura commerciale), o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’eserci- zio di attivita` tendenti al conseguimento delle loro finalita` istituzionali;

c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integra- le ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un inter- vento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o con- cessione (oggi permesso di costruire) e` condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzio- ne, siano scaduti i termini della licenza o della concessione (oggi permesso di costruire) e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adi- biti alla vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12, l. 11.6.1971,

n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi ren- dano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione (oggi permesso di costruire) e` condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimen- to di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lett. c). La Corte costituzionale, con sentenza 9.10.1998, n. 348, ha dichiarato l’ille- gittimita` costituzionale dell’ultima parte di tale lettera, laddove prevede che la scadenza, nel xxxxx xxx xxxxxxxx, xxx xxxxxxx per l’inizio dei lavori, indicato nella licenza o concessione, impedisce l’emanazione del provvedi- mento di rilascio.

Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore puo` negare la rinnovazione del

contratto nelle ipotesi previste dall’art. 7, l. 2.3.1963, n. 191, modificato dall’art. 4 bis, d.l. 27.6.1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella

l. 28.7.1967, n. 628, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione (oggi permesso di costruire) e` condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella esa- minata lett. c).

Il locatore puo` altres`ı negare la rinnovazione se intende esercitare per-

sonalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attivita` del conduttore, osser- vate le disposizioni di cui all’art. 5 della l. 2.3.1963, n. 191, modificato dal- l’art. 4 bis del d.l. 27.6.1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella l. 28.7.1967, n. 628.

Comunicazione

Ai fini appena esposti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volonta` di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilita` del- l’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera racco- mandata, almeno 12 mesi prima della scadenza, per le attivita` indicate nel 1º (industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico) e nel 2º co. del- l’art. 27 (attivita` di lavoro autonomo), 18 mesi per le attivita` alberghiere.

Nella comunicazione, che ha carattere recettizio (A. Roma, sez. IV, 8.7.2005), deve essere specificato, a pena di nullita`, il motivo, tra quelli tas- sativamente indicati dalla norma, sul quale la disdetta e` fondata, con una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, in merito alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serieta` e della realizzabilita` della intenzio- ne dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato ovvero circa la tempestiva esecuzione del programmato intervento edilizio sull’immobile, nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle san- zioni previste a carico del locatore dall’art. 31 della l. 27.7.1978, n. 392 (X. Xxxxx, sez. II, 3.4.2006).

Secondo altra giurisprudenza di merito, la comunicazione inviata dal lo- catore al conduttore contenente la manifestazione di volonta` di disdire il contratto alla sua scadenza per adibire l’immobile ad uso commerciale pro- prio, e` espressione sufficiente alla specificazione dei motivi, ai fini voluti dall’art. 29, lett. b), l. 27.7.1978, n. 392, in quanto rende specifico il motivo giustificativo della disdetta tra quelli tassativamente indicati dallo stesso ar- ticolo; del resto, proseguono i giudici, l’art. 29, al 4º co., non introduce un

onere di specificazione descrittiva nell’ambito del motivo indicato, cosicche´ non e` neppure necessario indicare nel recesso la particolare attivita` com- merciale che si intende svolgere nell’immobile (A. Napoli, sez. III, 24.1.2006).

Ad ogni modo, l’indicazione di una pluralita` di intenzioni tra loro di- verse e - al limite - contrastanti si risolve nella mancata specificazione delle ragioni del diniego che, invece, devono essere determinate sin dal momen- to della comunicazione, senza che sia consentito al locatore una scelta, tra le varie possibili utilizzazioni del bene, in relazione alle quali e` ammesso dalla legge il diniego di rinnovo alla prima scadenza (X. Xxxxxx, 28.10.2005).

Se il locatore non adempie alle prescrizioni appena illustrate il contrat- to s’intende rinnovato a norma dell’art. 28, l. 27.7.1978, n. 392.

Il negozio di diniego di rinnovo alla prima scadenza, in quanto com- piuto sulla base della sussistenza di un’intenzione adibitoria relativamen- te all’immobile, non e` idoneo, a differenza di una disdetta immotivata, a determinare la cessazione della locazione una volta pervenuto a cono- scenza del conduttore (e, quindi, divenuto efficace), ma determina solo, a favore del locatore e nei confronti del conduttore, l’effetto di consen- tire che il rapporto venga ad effettiva cessazione a seguito di rilascio spontaneo del conduttore, se questi rinunci a provocare il controllo sul- l’intenzione adibitoria del locatore o la riconosca, oppure, allorquando tale rilascio non avvenga alla scadenza od anche prima della scadenza di questo termine, di abilitare il locatore all’azione in giudizio al fine della sottoposizione a quel controllo, attraverso l’apporto di elementi probatori che si collocano aliunde rispetto al negozio di xxxxxxx (Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19132).

Per la giurisprudenza di merito, invece, la nullita` del diniego di rinno- vazione alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso diverso dal- l’abitazione per omessa specificazione del motivo nella disdetta comunicata dal locatore, ha carattere assoluto e puo` essere fatta valere anche dallo stesso locatore, purche´ dimostri di avere un interesse concreto e attuale al- l’accertamento della nullita`, dimostrando che dall’incertezza sulla validita` di tale disdetta gli derivi un danno giuridicamente rilevante, e non sempli- cemente per la situazione di incertezza che essa determina (A. Napoli, sez. III, 15.2.2006).

3. Le sanzioni

L’art. 31, l. 27.7.1978, n. 392 dispone che il locatore che abbia ottenuto la disponibilita` dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 cit. e

che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’im- mobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l’immobile ad esercizio in proprio di una delle attivita` indicate all’art. 27, ovvero non abbia rispettato i termi- ni della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l’inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell’immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dalla regione, e` tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al ri- sarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilita` del canone di locazione percepito prima della riso- luzione del contratto, oltre alle indennita` previste ai sensi dell’art. 34 della medesima legge.

Ai fini dell’integrazione della fattispecie risarcitoria appena esaminata e` necessaria la concreta ed effettiva destinazione dell’immobile ad uso diver- so da quello indicato nella disdetta, non essendo sufficiente la mera mani- festazione del locatore, prima della scadenza del termine previsto, dell’in- tenzione di destinare l’immobile ad uso diverso (Cass. civ., sez. III, 8.1.2005, n. 263); la sanzione del ripristino del contratto di locazione o del risarcimento del danno - che integra una forma di responsabilita` per ina- dempimento inquadrabile nella generale disciplina degli artt. 1176 e 1218

c.c. (A. Napoli, sez. III, 15.2.2006) - non e` connessa ad un criterio di re- sponsabilita` oggettiva o ad una presunzione assoluta di colpa, cosicche´ si applica quando il locatore, sul quale grava l’onere di superare la presun- zione iuris tantum di responsabilita`, non dimostri l’esistenza di una giusta causa e, cioe`, di ragioni meritevoli di tutela, non riconducibili al suo com- portamento colposo o doloso, che hanno impedito o ritardato l’utilizzazio- ne (Cass. civ., sez. III, 14.12.2004, n. 23296).

L’art. 31, l. 27.7.1978, n. 392, nel far salvi i diritti acquistati dai terzi in buona fede, accordando agli stessi la preferenza rispetto al diritto del conduttore al ripristino del contratto di locazione, si riferisce ai diritti, reali o di godimento, il cui acquisto si sia perfezionato con la stipula del contratto definitivo, essendo i soli idonei ad entrare in conflitto con il diritto del conduttore illegittimamente privato della detenzione dell’im- mobile locato; poiche´ il contratto preliminare determina soltanto l’obbli- go, per le parti contraenti, della conclusione del contratto definitivo, os- sia della reciproca prestazione del consenso necessario all’acquisto, per stabilire se il terzo abbia acquistato in buona fede occorre fare necessa- riamente riferimento al momento della stipula del contratto definitivo, e

non a quello della stipula del preliminare (Cass. civ., sez. III, 22.5.2006, n. 11941).

Quanto alla misura risarcitoria, secondo la giurisprudenza di merito, la norma in esame non deroga al principio per cui deve essere risarcito il danno effettivamente arrecato e provato, indicando, il riferimento alle 48 mensilita`, solo il limite legalmente stabilito del risarcimento, che opera quando il conduttore pretenda un risarcimento maggiore (A. Napoli, sez. III, 29.11.2005).

4. L’aggiornamento del canone

L’art. 32, l. 27.7.1978, n. 392, applicabile anche ai contratti di locazione stagionale, consente alle parti di convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto dell’euro.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

La disposizione fa riferimento, come dato sul quale operare annual- mente l’aggiornamento, al canone iniziale; tale canone di partenza, pertan- to, deve essere preso in considerazione in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il pe- riodo considerato. Ai soli fini di questo calcolo, deve quindi ritenersi inin- fluente la circostanza che, per qualche annualita` intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto la mancanza di tale ri- chiesta impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiorna- menti pregressi (Cass. civ., sez. III, 5.8.2004, n. 15034).

La clausola contrattuale di aggiornamento automatico del canone convenuta tra le parti che non prevede la espressa richiesta del locatore ai fini dell’aggiornamento periodico del canone e` nulla (Cass. civ., sez. III, 7.2.2005, n. 2417); dalla nullita` della clausola, tuttavia, non discende che il contratto di locazione rimane privo di clausola di aggiornamento automatico, discende invece, per effetto dell’art. 1339 c.c., che l’aggior- namento del canone locativo deve essere effettuato secondo quanto sta- bilito dall’art. 32, sostituendosi di diritto la clausola di contenuto impo- sto dalla legge a quella di contenuto difforme apposta dalle parti (A. Catania, 23.4.2005).

In base al principio della libera determinazione convenzionale del xxxx- ne locativo, deve invece ritenersi legittima la clausola che prevede la de- terminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in

aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della mo- neta), salvo che essa non si traduca in un espediente diretto a neutralizza- re gli effetti della svalutazione monetaria, nel qual caso e` nulla (Cass. civ., sez. III, 23.2.2007, n. 4210).

5. L’indennita` per la perdita dell’avviamento: presupposti e limiti

Ai sensi dell’art. 34, l. 27.7.1978, n. 392, in caso di cessazione del rap- porto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27 (ossia quelli adi- biti ad uso diverso da quello di abitazione), che non sia dovuta a risoluzio- ne per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal r.d. 16.3.1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita` industriali, commerciali e artigianali e di interesse turistico compre- se tra quelle di cui all’art. 2 della l. 12.3.1968, n. 326, ad una indennita` pari a 18 mensilita` dell’ultimo canone corrisposto che, per le attivita` alberghie- re, viene elevato a 21 mensilita`.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita` pari all’importo di

quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiun- que, adibito all’esercizio della stessa attivita` o di attivita` incluse nella me- desima tabella merceologica che siano affini a quella gia` esercitata dal con- duttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dal- la cessazione del precedente.

L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile e` condiziona- ta dall’avvenuta corresponsione della indennita`; l’indennita` ulteriore, inve- ce, deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.

Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indenni- ta` per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entita` della somma reclamata o offerta e la correspon- sione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locato- re o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

La Corte costituzionale, con sentenza 14.12.1989, n. 542, ha dichiarato l’illegittimita` costituzionale dell’art. 34, l. 27.7.1978, n. 392, nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica amministrazione tra le cau- se di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del con- duttore alla indennita` per la perdita dell’avviamento.

Ai fini dell’attribuzione dell’indennita` per la perdita dell’avviamento e` sufficiente l’anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del loca- tore, non richiedendo la norma ulteriori condizioni.

Resta, pertanto, irrilevante:

- la circostanza che il conduttore estromesso abbia cessato ogni attivita` prima o dopo il rilascio dell’immobile;

- la carenza di prova, di un effettivo danno o dell’esistenza in concreto dell’avviamento;

- la mancanza di un provvedimento giudiziale che disponga il rilascio (Cass. civ., sez. III, 29.10.2001, n. 13418).

La ratio della norma e` quella di compensare il conduttore per il valore aggiunto conferito all’immobile, a vantaggio del locatore, attraverso lo svolgimento della propria attivita` a contatto con il pubblico (T. Gallarate, 18.1.2005).

Poiche´ l’indennita` di avviamento costituisce un diritto che il conduttore acquisisce solo alla cessazione della locazione ed e` commisurato non al- l’ampiezza del locale bens`ı all’ammontare del canone, la concordata ridu- zione della superficie locata, pur nella pacifica prosecuzione del rapporto locativo originario, non puo` incidere sulla futura ed eventuale indennita` di avviamento commerciale (A. Catania, sez. II, 4.3.2006).

L’indennita` per perdita di avviamento commerciale, prevista qualora l’immobile sia destinato, da parte del locatore in proprio o di un terzo, al- l’esercizio della stessa attivita` o di un’attivita` affine a quella gia` esercitata dal conduttore uscente, e` giustificata dal vantaggio derivante per il nuovo esercente dal subentro in un avviamento in atto, mediante l’acquisizione della clientela che al locale affluiva (Cass. civ., sez. III, 16.5.2006, n. 11378).

Le disposizioni esaminate non si applicano in caso di cessazione di rap- porti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attivi- ta` che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonche´ destinati all’esercizio di attivita` professionali, ad attivi- ta` di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a sta- zioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, al- berghi e villaggi turistici (art. 35, l. 27.7.1978, n. 392); per tali attivita` non si applicano neppure, per espressa previsione normativa (art. 41,

l. 27.7.1978, n. 392), le disposizioni di cui agli artt. 38, 39 e 40 stessa legge. L’indennita` per la perdita dell’avviamento, quindi, spetta solo in caso di immobili utilizzati per lo svolgimento di attivita` comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nel senso che la destinazio- ne dell’immobile all’attivita` commerciale, oltre che conforme all’uso con- trattualmente fissato, deve essere primaria e non marginale (Cass. civ., sez. III, 16.5.2005, n. 10187); cio` implica un’indagine di carattere oggettivo sulle caratteristiche dell’attivita` svolta nell’immobile e sull’idoneita` dello stesso ad essere in concreto adibito allo svolgimento di attivita` comportan-

te contatti diretti con il pubblico dei consumatori, tale da consentire il libe- ro accesso al locale medesimo prescindendo dall’intervento del personale incaricato dal conduttore. E` necessario, infatti, che l’immobile locato sia

idoneo di per se´ a favorire l’accrescimento e il mantenimento della cliente- la, s`ı da determinare in concreto quell’avviamento commerciale, alla cui tutela e` volta la norma (Cass. civ., sez. III, 12.7.2005, n. 14610).

In caso di mancata corresponsione dell’indennita` di avviamento com- merciale il conduttore ha diritto a detenere l’immobile locato, fermo re- stando, pero` , l’obbligo di continuare a corrispondere il canone convenuto (X. Xxxxx, sez. II, 3.7.2006); al locatore, tuttavia, non spetta il risarcimen- to del maggior danno, ex art. 1591 c.c., per mancata restituzione dell’im- mobile (Cass. civ., sez. III, 11.7.2006, n. 15721).

Casistica

L’indennita` di avviamento commerciale spetta, in caso di cessazione del rapporto locatizio, al conduttore dell’immobile destinato ad agenzia di pra- tiche automobilistiche, rinnovo patenti ecc., essendo pacifico che tale atti- vita` comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti (A. Napoli, sez. III, 3.2.2006), cosı` come al conduttore che svolga all’interno dei locali og- getto del contratto attivita` di impresa assicuratrice con contatto diretto con il pubblico degli utenti; cio` in quanto questa attivita`, pur se non espressa- mente indicata dall’art. 27, l. 27.7.1978, n. 392, rientra, al pari delle altre attivita` indicate dall’art. 2195 x.x., xxx xxxxxx xxxxxxxxxxx (Xxxx. xxx., xxx. XXX, 0.0.0000, n. 6876).

L’immobile utilizzato a locale di esposizione, invece, intanto puo` deter- minare l’esistenza del diritto all’indennita` per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalita` dei consumatori e, dunque, da se´ solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalita`, cosı` divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamen- to, senza che possa darsi rilievo al modo dell’organizzazione dell’attivita` del conduttore e alla circostanza che questi abbia creato un vincolo di ac- cessorieta` funzionale tra l’immobile adibito a deposito ed esposizione e l’immobile destinato alla vendita (Cass. civ., sez. III, 12.7.2005, n. 14610).

6. La sublocazione e la cessione del contratto di locazione

L’art. 36, l. 27.7.1978, n. 392 consente al conduttore di sublocare l’im- mobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del loca- tore, purche´ venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunica- zione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore puo` opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevi- mento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha li- berato il cedente, puo` agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Le indennita` per la perdita dell’avviamento sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della lo- cazione.

La norma fa riferimento anche alle cessioni o locazioni di una sola par- te dell’immobile comunque collegate alla cessione o locazione dell’azienda o di un suo ramo e, percio` , capaci di attuare l’interesse alla conservazione dell’azienda; diversamente, mancando il perseguimento di quest’ultima funzione, la predetta norma non si applica nel caso di cessione di un ‘‘pun- to di vendita’’ di un’unica azienda, ove nell’immobile ceduto sia stata eser- citata la vendita di articoli che il cedente continui ad effettuare in altro lo- cale (Cass. civ., sez. III, 6.3.2006, n. 4800).

La comunicazione dell’intervenuta cessione dell’azienda, secondo una giurisprudenza di merito, puo` essere data altrimenti rispetto alla racco- mandata con avviso di ricevimento; qualora manchi, pero` , la conoscenza acquisita altrimenti dal contraente ceduto e` per se´ non rilevante perche´ non e` il risultato dell’esercizio del potere, da parte del soggetto del rappor- to cui tale potere spetta, di rendere efficace la cessione anche nei confronti del contraente ceduto (T. Monza, 3.3.2006).

La facolta`, riconosciuta al locatore, di opporsi per gravi motivi alla pro- secuzione del rapporto con il cessionario, comporta che il trasferimento del- la locazione rimane estraneo alla cessione dell’azienda, onde la mancata prosecuzione del rapporto di locazione non incide sulla validita` del trasferi- mento dell’azienda, il quale puo` produrre i suoi effetti con un altro immobi- le, a meno che dal contratto non si evinca un collegamento tra i due negozi, tale da impegnare il cedente ad una condotta positiva necessaria a consegui- re anche il trasferimento della locazione (Cass. civ., sez. I, 22.11.2006, n. 24854); i gravi motivi che consentono al locatore di opporsi devono riguar- dare la sfera patrimoniale e morale del cessionario e devono concretizzarsi in connotazioni particolarmente pregnanti di questa, desumibili da circostan- ze oggettive o soggettive, tali da indurre alla convinzione che il cessionario resti inadempiente ai suoi obblighi (T. Sorrento, 15.1.2004).

Passando all’individuazione della disciplina applicabile, non trova appli- cazione il 3º co. dell’art. 1408 c.c., dettato per la disciplina della cessione volontaria del contratto (T. Modena, sez. II, 20.1.2006).

L’art. 36, l. 27.7.1978, n. 392, inoltre, opera una deroga alla regola genera- le stabilita dall’art. 1406 c.c. e, per la locazione, dall’art. 1594, 1º co., c.c., se- condo cui il consenso del locatore e` uno degli elementi costitutivi della cessio-

ne del contratto di locazione (T. Gallarate, 24.11.2005); al cessionario non e` consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del xxxx- ne, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuisca- no in modo apprezzabile l’idoneita` all’uso pattuito per il conduttore, difettan- do in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilita` dell’art. 1578 c.c., e cioe` la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l’art. 1579 x.x., xxxxxxxxxxx xx xxxxxx xxxxxxxx con la quale si escluda o si limiti la responsabilita` del locatore per i vizi della cosa (Cass. civ., sez. III, 7.5.2007, n. 10298).

Dal coordinamento della norma con i principi in tema di cessione del con- tratto discende che il conduttore cedente risponde solidalmente nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni scadute successivamente alla cessione, ma anche il conduttore cessionario risponde solidalmente verso il locatore ce- duto (salva diversa volonta` delle parti) delle obbligazioni non adempiute dal cedente; cio` vale, secondo la giurisprudenza, anche nelle ipotesi di cessioni in- termedie, dovendosi escludere che sussista responsabilita` sussidiaria x xxxxx- dinata e quindi che il secondo cessionario non possa essere chiamato a rispon- dere dei danni verificatisi nel periodo precedente a quello della sua locazione (Cass. civ., sez. III, 1.6.2004, n. 10485).

7. La successione nel contratto

L’art. 37, l. 27.7.1978, n. 392 prevede che in caso di morte del condut- tore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per prece- dente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attivita`; cio` , secondo la giurispru- denza di legittimita`, indipendentemente dall’effettivo svolgimento della at- tivita` medesima (Cass. civ., sez. III, 10.2.1994, n. 1359).

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessa- zione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferi- sce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stes- sa attivita` gia` ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazio- ne legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Se l’immobile e` adibito all’uso di piu` professionisti, artigiani o commer- cianti e uno solo di essi e` titolare del contratto, in caso di morte gli succe- dono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto appena elencati, gli altri professionisti, artigiani o commercianti; occorre, pero` , che l’uso pluri- mo sia stato previsto contrattualmente o, quantomeno, successivamente consentito dal locatore (Cass. civ., sez. III, 17.11.1995, n. 11914).

Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore puo` opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalita` ap- pena esaminate trattando della sublocazione e cessione del contratto; l’op- posizione, pertanto, va espressa con lettera raccomandata, con avviso di ri- cevimento, entro trenta giorni dalla comunicazione del professionista, arti- giano o commerciante che vuole subentrare nei rapporti (Cass. civ., sez. III, 2.6.1993, n. 6129).

8. Il diritto di prelazione

In base all’art. 38, l. 27.7.1978, n. 392, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantifica- re in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita do- vrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locato- re, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a piu` persone, la comunicazione

deve essere effettuata a ciascuna di esse.

Il diritto di prelazione puo` essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanen- te conduttore.

L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione della comuni- cazione a mezzo di ufficiale giudiziario, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

Tale disciplina non si applica nelle ipotesi previste dall’art. 732 c.c. (c.d. retratto successorio), per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei paren- ti entro il secondo grado.

Come puntualizzato dalla giurisprudenza, la denuntiatio non si esaurisce

nella comunicazione del generico intento di vendere, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata, com- preso il prezzo: la comunicazione priva delle indicazioni necessarie per la individuazione dell’immobile o con indicazioni incerte, e` inefficace e, come tale, inidonea a fare decorrere il termine assegnato per l’esercizio del dirit- to di prelazione, a nulla rilevando l’eventuale conoscenza del conduttore desunta aliunde. L’obbligo della comunicazione, peraltro, concerne le sole condizioni che individuano la sostanza giuridico economica del contratto, cosicche´ vi rimane estranea la facolta` del venditore di indicare il notaio (Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19157); non e` valida, invece, la denuntia- tio priva dell’esplicito invito all’esercizio del diritto di prelazione o, in al- ternativa, dell’indicazione della norma (art. 38 cit.) che ne legittima l’eser- cizio (X. Xxxxxx, sez. III, 22.4.2006).

Per quanto attiene all’ambito di applicazione della disposizione, la giu- risprudenza ha escluso la sussistenza del diritto di prelazione qualora il lo- catore conferisca in proprieta` ad una societa` l’immobile urbano locato, at- teso che in tal caso non solo non e` configurabile il ‘‘trasferimento a titolo oneroso’’ richiesto dalla norma, ma non e` neppure possibile che il titolare del diritto di prelazione possa offrire al locatore-venditore la medesima controprestazione e le medesime condizioni, in quanto il conferimento in societa` e` correlato alla qualita` di socio (Cass. civ., sez. III, 29.9.2005,

n. 19160); il diritto di prelazione viene parimenti escluso nel caso di vendi- ta in blocco dell’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato, e cio` sia con riferimento alla singola unita` immobiliare, per non essere essa se- parabile dal tutto, sia con riguardo all’intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato (Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19155) cosı` come nell’ipotesi di vendita in blocco di piu` immobili, che si verifica quando la vendita riguarda una pluralita` di immobili, compreso quello locato, che in base ad elementi di natura oggettiva risultino strutturalmente e funzional- mente collegati in modo da costituire un’entita` patrimoniale diversa dalle singole componenti. Il diritto di prelazione e` ammesso, invece, nell’ipotesi di mera vendita cumulativa, ossia quando gli immobili posti in vendita, an- che se con atto unico ed a prezzo complessivo, conservino la loro indivi- dualita` e formino oggetto di distinti trasferimenti sebbene occasionalmente collegati (Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19152).

9. Il diritto di riscatto

L’art. 39, l. 27.7.1978, n. 392 prevede che qualora il proprietario non provveda alla denuntiatio, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente

diritto alla prelazione puo` , entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente cau- sa.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo aven- te causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del pas- saggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Il diritto di riscatto conferito dall’art. 39 al conduttore dell’immobile co- stituisce un diritto potestativo che deve essere esercitato dalla parte perso- nalmente mediante una dichiarazione unilaterale recettizia. Il titolare puo` validamente manifestare la volonta` di riscattare con l’atto di citazione, ove questo sia sottoscritto dalla parte personalmente, mentre se e` sottoscritto dal solo difensore xxx` presumersi che la parte abbia con esso espresso la volonta` di riscattare solo se la procura sia contestuale all’atto stesso; ove la procura sia precedente all’atto di citazione, occorre verificare se essa contenga una chiara manifestazione di volonta` di conferire al difensore an- che il potere di esercitare il riscatto, se e` successiva puo` costituire ratifica dell’attivita` posta in essere dal rappresentante senza poteri, salvi i diritti dei terzi (Cass. civ., sez. III, 27.9.2006, n. 20948).

Quanto all’ambito di operativita`, l’azione di riscatto puo` essere esercita- ta non solo nelle ipotesi di omessa comunicazione dell’intento di vendere, o nelle ipotesi di vendita a terzi, a condizioni piu` vantaggiose di quelle in- dicate nella denuntiatio, ma anche nell’ipotesi in cui il locatore alieni a ter- zi l’immobile locato, nonostante il conduttore abbia tempestivamente e ri- tualmente esercitato la prelazione (X. Xxxxxx, sez. III, 16.3.2006) ed anche nel caso in cui la vendita dell’immobile al terzo si sia perfezionata dopo la cessazione de iure del contratto di locazione, qualora il trasferimento della proprieta` sia avvenuto in esecuzione di un contratto preliminare stipulato prima della scadenza della locazione (A. Genova, 3.6.2003).

L’accoglimento dell’azione di riscatto a seguito dell’opposizione dell’ac- quirente determina l’attribuzione della posizione di quest’ultimo al riscat- tante, che, in conseguenza, perde la posizione di conduttore (cioe` di titola- re di un diritto personale di godimento sul bene) ed acquista quella di pro- prietario (Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19132). Al pari di quanto accade per la prelazione agraria, anche per quella urbana l’esercizio del diritto di riscatto ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a van- taggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex

nunc a favore del retraente, ne´ un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, bens`ı la sostituzione con effetto ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che que- sti aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unila- terale recettizia. Da cio` discende, quale corollario, che la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e` di mero accertamento del gia` avvenuto trasferimento e che le vicende modificative ex latere conductoris, che intervengono dopo l’av- venuto esercizio del riscatto ad opera dell’avente diritto, non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarita` del diritto di ri- scatto (Cass. civ., sez. III, 12.1.2006, n. 410).

10. Il diritto di prelazione in caso di nuova locazione

Secondo l’art. 40, l. 27.7.1978, n. 392 il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’art. 28 della stessa legge, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante rac- comandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.

Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal r.d. 16.3.1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.

Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione predetta, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore; egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’im- mobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

La norma, pur attribuendo al conduttore la prelazione sulla stipulazio- ne di un nuovo contratto di locazione da parte del locatore, non prevede che, nel caso di violazione del diritto di prelazione dell’originario condut- tore, quest’ultimo possa essere autoritativamente sostituito al soggetto al quale l’immobile sia stato nuovamente locato (Cass. civ., sez. III, 19.8.2003, n. 12098); il mancato adempimento, da parte del locatore, del- l’obbligo di comunicare l’offerta di nuova locazione al conduttore ovvero di manifestare l’intenzione di non concedere l’immobile in locazione a ter- zi, non impedisce al locatore di agire per il rilascio (X. Xxxxxx, 10.12.1997).

11. La destinazione degli immobili a particolari attivita`

L’art. 42, l. 27.7.1978, n. 392 stabilisce che i contratti di locazione e su- blocazione di immobili urbani adibiti ad attivita` ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonche´ a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipu- lati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita` di conduttori, hanno la durata di cui al 1º co. dell’art. 27 (ossia non inferiore a sei anni).

La giurisprudenza ha escluso dall’ambito di operativita` dell’art. 42 il contratto di locazione di immobile destinato ad ambulatorio medico (X. Xxxxxxx, 16.5.2003), riconducendovi, invece, quello adibito all’uso del culto islamico (T. Cremona, 8.4.2003).

Quanto alla disciplina, a tali contratti si applicano le disposizioni degli artt. 32 (aggiornamento del canone) e 41 (che, a sua volta, rinvia agli artt. 7, 8, 9, 10 e 11), nonche´ le disposizioni processuali (artt. 43, 44, 45, 46, 47,

48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 e 57) ed il preavviso per il rilascio di cui

all’art. 28, l. 27.7.1978, n. 392.

Secondo la giurisprudenza di legittimita`, ai contratti di locazione di im- mobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita` di conduttori di cui all’art. 42,

l. 27.7.1978, n. 392 e` applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza, in base alle richiamate norme della l. 27.7.1978, n. 392, non costituisce l’effet- to di una tacita manifestazione di volonta` - successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtu` di un comportamento concluden- te e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta` della

P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione (Cass. civ., sez. III, 24.7.2007, n. 16321).

L’attivita` scolastica e` esclusa dalla disciplina dell’avviamento, tranne

che sia dimostrata l’organizzazione imprenditoriale dell’istituto scolastico mediante apposita azienda non secondaria relativamente al servizio of- ferto, per cui l’indennita` compete solo in presenza di una comprovata struttura scolastica di tipo imprenditoriale, tale da giustificare la produ- zione di un servizio oggetto di scambio sul mercato dei consumi, quale l’attivita` didattica, e di cui il pubblico sia ammesso a fruire in condizioni di concorrenza e, quindi, con lucro dell’imprenditore (A. Napoli, sez. II, 13.9.2005).

12. I patti contrari alla legge

L’art. 79, l. 27.7.1978, n. 392 - abrogato dall’art. 14, l. 9.12.1998, n. 431 limitatamente alle locazioni abitative -, commina la nullita` di ogni pattui- zione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al lo- catore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla medesima legge ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le sue disposizioni.

Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, puo` ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrispo- ste in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla l. 27.7.1978, n. 392; ta- le termine decadenziale non ha il significato di consentire al conduttore di agire per la ripetizione di quanto pagato al locatore in misura ultra-legale, anche per i canoni risalenti ad oltre 10 anni prima (A. Catania, sez. II, 12.11.2005).

Perche´ si abbia nullita` di una clausola del contratto di locazione, in ba- se al disposto dell’art. 79, l. 27.7.1978, n. 392, non e` sufficiente che essa at- tribuisca un qualche vantaggio al locatore, ma e` necessario che gli attribui- sca un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge medesima (Cass. civ., sez. III, 7.12.2005, n. 27004).

La comminatoria della nullita` e` diretta ad evitare un’elusione di tipo preventivo dei diritti del conduttore, senza tuttavia escludere la possibilita` di disporne, una volta che essi siano sorti e possano, quindi, essere fatti va- lere (T. Monza, sez. II, 24.1.2006).

La sanzione di nullita`, inoltre, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non puo` essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi con- clusi dal conduttore, che gia` si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, percio` , incidono su situazioni giuridiche patrimoniali gia` sorte e disponibili (Cass. civ., sez. III, 31.1.2006, n. 2148).

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GIURISPRUDENZA

1. La locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

X. Xxxxx, sez. II, 4.5.2006, in Massima redazionale, 2006

La disciplina prevista dalla l. n. 392/1978 trova applicazione anche per le nude aree, do- vendosi applicare l’art. 27 agli immobili di qualunque specie in cui sia esercitata una del- le attivita` previste dai primi due commi dell’articolo medesimo, sia per il carattere ordi- nario di tale normativa che per assicurare stabilita` e sviluppo alle attivita` economiche e professionali ancorche´non esercitate in forma di impresa (Cass. 9.7.92, n. 8386; 7.03.91, n. 2390; 16.01.90, n. 161; 21.7.1989, n. 3465; 29.11.85, n. 5930).

Cass. civ., sez. III, 21.2.2006, n. 3684 (rv. 586784), in Mass. Giur. it., 2006

La locazione stagionale non puo` configurarsi, alla stregua del dato letterale della dispo- sizione dell’art. 27, 6º co., della l. n. 392/1978, come un rapporto unitario (che, perfezio- natosi al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sot- toposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del conduttore), ma, stante l’obbligo di locare posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti, distinti an- corche´collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilita`, ‘‘ad nutum’’ del con-

duttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima. Pertanto, costituisce re- gola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l’obbligo per il condutto- re di rilasciare il bene locato.

Cass. civ., sez. III, 16.1.2007, n. 831 (rv. 594879), in Mass. Giur. it., 2007

In tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi del- l’art. 27 della l. n. 392/1978, la facolta` del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente sta- bilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validita` ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzional- mente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge. (Xxxxxxx, X. Xxxxxxx, 23.7.2003)

Cass. civ., sez. III, 27.11.2006, n. 25136 (rv. 595479), in Mass. Giur. it., 2006

Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della lo- cazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il conduttore e`tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell’immobile. (Xxxxxxx, X. Xxxxxx, 19.5.2003)

Cass. civ., sez. III, 29.3.2006, n. 7241, in Mass. Giur. it., 2006

Ai fini dell’esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, l’onere previsto a suo carico di specificare i gravi motivi contestualmente alla relativa dichiarazione di re- cesso ai sensi dell’art. 27, ultimo co., della l. n. 392/1978, ancorche´ non espressamente previsto dalla norma medesima (a differenza dell’ipotesi del diniego di rinnovo alla pri- ma scadenza esercitabile dal locatore e disciplinato dal successivo art. 29), deve ritenersi insito nella previsione della facolta` di recesso, la cui comunicazione (da effettuarsi con lettera raccomandata od altra modalita`equipollente), in quanto trattasi di recesso ‘‘titola- to’’, non puo` prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale re- quisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalita` di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneita` a legittimare il recesso medesimo. (Xxxxxxx, X. Xxxxxxxxx, 21.2.2002)

A. Catania, sez. V, 29.10.2005, in Massima redazionale, 2005

I ‘‘gravi motivi’’ che consentono al conduttore di un immobile, adibito ad uso commer- ciale, di recedere anticipatamente dal rapporto di locazione (art. 27 della l. 27.7.1978,

n. 392, u.c.) devono essere sopravvenuti alla stipula del relativo contratto ed imprevedi- bili a tale momento.

X. Xxxxx, 29.9.2005, in Massima redazionale, 2005

Il presupposto dei ‘‘gravi motivi’’ che consente al conduttore di recedere unilateralmente dal contratto, ai sensi dell’art. 27, 7º co., della l. 27.7.1978, n. 392 ricorre in presenza di ‘‘fatti estranei alla volonta` del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persisten-

za del rapporto’’ ed, inoltre, si deve trattare, al tempo stesso, di fatti estranei al contenuto delle obbligazioni del locatore, onde evitare una ‘‘duplicazione’’ dei rimedi che l’ordina- mento attribuisce al conduttore contro l’avverso inadempimento.

X. Xxxxx, sez. III, 20.5.2008, in Massima redazionale, 2006

In materia di recesso dal contratto di locazione ad uso commerciale, l’art. 27 della l. n. 382 del 1978 non prevede il semplice diritto potestativo, per il conduttore, di sciogliere anticipatamente il vincolo contrattuale se non in presenza di gravi motivi e con un preavviso semestrale da comunicare a mezzo lettera raccomandata. Non possono consi- derarsi ‘‘gravi motivi’’, gli eventi facenti parte del comune rischio di impresa; deve piutto- sto trattarsi di eventi del tutto imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo tali da renderne ingiustificatamente gravosa per il conduttore la prosecuzione.

X. Xxxxx, 3.7.2006, in Massima redazionale, 2006

I gravi motivi in presenza dei quali l’art. 27, della l. n. 392/1978 u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione, con preavviso di almeno 6 mesi, devono collegarsi ad eventi suc- cessivi alla costituzione del rapporto ed imprevedibili rispetto a tale momento. Deve, inoltre, trattarsi di fatti indipendenti dalla volonta` del conduttore che rendano particolar- mente gravosa la prosecuzione della locazione, anche soltanto per ragioni di ordine eco- nomico che impongano la riduzione o, come nella specie, l’ampliamento della struttura aziendale.

Cass. civ., sez. III, 20.3.2006, n. 6095, in Mass. Giur. it., 2006

In tema di locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, va escluso che sia valido il recesso del conduttore qualora siano indicati motivi diversi da quelli gravi previsti dall’art. 27 della l. 392/1978, atteso che comunicare un motivo che non riveste il carattere di gravita` richiesto dalla norma equivale a non comunicarne alcu- no, restando insoddisfatta la finalita` di consentire al locatore le opportune valutazio- ni. A tal fine i gravi motivi devono essere determinati da fatti estranei alla volonta` del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, in modo da rendergli particolarmente gravosa, anche solo per ragioni economiche, la prosecu- zione del rapporto, ancorche´ nell’indicare il motivo il conduttore non abbia anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo e` fondato, ne´ di darne la prova, perche´ queste attivita` devono esser svolte solo in caso di contestazione da parte del locatore. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un caso siffatto, aveva apoditticamente affermato l’irrilevanza della ini- doneita` della dichiarazione a sciogliere il contratto, attesa la differenza con l’ipotesi prospettata di nullita` della comunicazione del recesso). (Cassa con rinvio, X. Xxxxxx, 14.9.2001)

A. Catania, sez. II, 12.11.2005, in Massima redazionale, 2005

Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destina- to ad una delle attivita` indicate dagli artt. 27 e 42 della l. 27.7.1978, n. 392 prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall’ultimo comma del cit. art. 27, e`tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subito per l’anti- cipata restituzione dell’immobile.

2. La rinnovazione del contratto

Cass. civ., sez. III, 24.11.2004, n. 22129, in Foro it., 2005, 1, 1740

In tema di locazione di immobili adibiti ad una delle attivita` indicate dall’art. 27 l. n. 392/1978, la disciplina del diniego motivato di rinnovo prevista, con riferimento alla pri- ma scadenza contrattuale, dal successivo art. 28, 2º co., trova applicazione anche qualo- ra la durata iniziale del contratto pattuita dalle parti sia superiore a quella minima di legge, ed anche qualora essa sia uguale o superiore a quella complessiva di dodici anni (diciannove - recte, diciotto - per gli immobili adibiti ad attivita` alberghiere) risultante dalla somma della durata minima legale e di quella minima di rinnovo, di cui ai citati artt. 27 e 28.

Cass. civ., sez. III, 28.10.2004, n. 20906, in Guida dir., 2004, 48, 64

Mentre la rinuncia del conduttore di immobile non adibito ad abitazione al diritto di rin- novazione del contratto alla prima scadenza e` valida solo se interviene successivamente alla stipula del contratto (in relazione al fatto che la sanzione di nullita` prevista dall’art. 79 della l. n. 392/1978 si riferisce alle pattuizioni che tendono a limitare preventivamente i diritti attribuiti al conduttore dalle disposizioni inderogabili della detta legge) la rinun- cia del locatore alla facolta` di diniego della rinnovazione di cui all’art. 28 ultimo co. stessa legge, e`valida in qualunque momento intervenga, risolvendosi in una protrazione del rapporto e risultando, percio`, piu` favorevole al conduttore, destinatario della tutela stabilita dalla legge.

X. Xxxx., 0.00.0000, x. 000, xx Xxxx xx., 1998, I, 3039

E` incostituzionale l’art. 29 comma 1 lett. d), ultima parte, in relazione alla lett. c), ultima parte, l. n. 392/1978, nella parte in cui, con riferimento all’ipotesi del diniego di rinnova-

zione alla prima scadenza della locazione di immobile ad uso diverso dall’abitazione, motivato dall’intenzione del locatore di ristrutturare l’immobile, prevede che la scadenza nel xxxxx xxx xxxxxxxx xxx xxxxxxx per l’inizio dei lavori, indicato nella licenza o conces- sione edilizia, impedisce l’emanazione del provvedimento di rilascio.

X. Xxxx, sez. IV, 8.7.2005, in Massima redazionale, 2005

La comunicazione del locatore di ‘‘diniego di rinnovo’’ ha carattere recettizio e le motiva- zioni che la sorreggono ricalcano per buona parte quelle gia` previste dagli artt. 29 e 59, della l. 27.7.1978, n. 392, per cui, in via generale, si puo` affermare che l’obbligo di specifi- care, a pena di nullita`, il motivo in base al quale la disdetta e`fondata, impone una speci- ficazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica del- la serieta`e della realizzabilita`della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il control- lo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato.

X. Xxxxx, sez. II, 3.4.2006, in Massima redazionale, 2006

Nel caso in cui il locatore intenda comunicare la disdetta del contratto di locazione deve, ai sensi dell’art. 29, 4º co., della l. n. 392/1978, indicare a pena di nullita` il motivo con una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, in merito alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la ve- rifica della serieta` e della realizzabilita` della intenzione dedotta in giudizio e, comunque,

il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato ovvero circa la tempestiva esecuzione del programmato intervento edilizio sul- l’immobile, nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle san- zioni previste a carico del locatore dall’art. 31 della l. n. 392/1978.

A. Napoli, sez. III, 24.1.2006, in Massima redazionale, 2006

La comunicazione inviata dai locatori al conduttore contenente la manifestazione di vo- lonta` di disdire il contratto alla sua scadenza, per la loro intenzione di adibire l’immobile ad uso commerciale proprio, e`espressione sufficiente alla specificazione dei motivi, ai fini voluti dall’art. 29, lett. b), l. 27.7.1978, n. 392, in quanto rende specifico il motivo giustifi- cativo della disdetta tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, laddove richia- ma il precedente art. 27, e consente la verifica della realizzabilita` dell’intenzione, nonche´ il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato; del resto il comma quarto dell’art. 29 non introduce un onere di specificazione descrittiva nell’ambito del motivo indicato, con la conseguenza che non e`necessario indi- care nel recesso la particolare attivita`commerciale che si intende svolgere nell’immobile.

X. Xxxxxx, 28.10.2005, in Arch. locazioni, 2006, 2, 184

In tema di esercizio, da parte del locatore, della facolta`di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, l’indicazione di una pluralita`di intenzioni tra loro diverse e - al limite - contrastanti si risolve nella mancata specificazione delle ragioni del diniego che, invece, devono essere determinate sin dal momento della comunicazione, senza che sia consentito al locatore una scelta, tra le varie possibili utilizzazioni del bene, in rela- zione alle quali e`ammesso dalla legge il diniego di rinnovo alla prima scadenza.

Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19132, in Mass. Giur. it., 2005

In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il negozio di diniego di rinnovo alla prima scadenza, in quanto compiuto sulla base della sussistenza di un’intenzione adibitoria relativamente all’immobile, della quale il conduttore ha diritto ad un controllo di serieta` ed effettivita`, non e`idoneo, a differenza di una disdetta immotivata, a determi- nare la cessazione della locazione una volta pervenuto a conoscenza del conduttore (e, quindi, divenuto efficace), ma determina solo, a favore del locatore e nei confronti del conduttore, l’effetto di consentire che il rapporto venga ad effettiva cessazione a seguito di rilascio spontaneo del conduttore, se questi rinunci a provocare il controllo sull’inten- zione adibitoria del locatore o la riconosca, oppure, allorquando tale rilascio non avven- ga alla scadenza od anche prima della scadenza di questo termine, di abilitare il locatore all’azione in giudizio al fine della sottoposizione a quel controllo, attraverso l’apporto di elementi probatori che si collocano aliunde rispetto al negozio di xxxxxxx. Ne consegue che, una volta decorsa la scadenza per cui il diniego e` stato esercitato senza che il con- duttore abbia rilasciato, l’effettivo verificarsi della cessazione della locazione puo` essere determinato solo attraverso l’accertamento in giudizio, di modo che, se esso non viene richiesto ed ottenuto, il contratto locativo non puo` considerarsi cessato. L’unica alternati- va all’azione di accertamento della cessazione (che altrimenti si caratterizza come azione di accertamento necessaria) e` che il conduttore compia, successivamente alla scadenza, un negozio di riconoscimento della fondatezza del diniego, al quale e` senza dubbio le- gittimato, fintanto che il locatore non compia a sua volta un negozio di revoca del dinie- go di rinnovo, al quale e` da ritenere legittimato proprio perche´ il diniego non ha di per

se´ inciso sul contratto, non ne ha cioe` determinato automaticamente la scadenza, ma ha solo determinato le situazioni di cui si e`detto (sulla base di tali ragioni la S.C. ha censu- rato la sentenza di merito che aveva ritenuto automaticamente cessato il rapporto locati- vo alla scadenza per cui era stato esercitato il diniego di rinnovo, poi non seguito da al- cuna azione ne´da rilascio spontaneo).

A. Napoli, sez. III, 15.2.2006, in Massima redazionale, 2006

La nullita` del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione, ai sensi dell’art. 29 4º co. l. 392/78, per omessa specificazio- ne del motivo nella disdetta comunicata dal locatore, ha carattere assoluto e puo` essere fatta valere anche dallo stesso locatore, purche´ dimostri di avere un interesse concreto e attuale all’accertamento della nullita`, dimostrando che dall’incertezza sulla validita` di ta- le disdetta gli derivi un danno giuridicamente rilevante, e non semplicemente per la situa- zione di incertezza che essa determina.

3. Le sanzioni

Cass. civ., sez. III, 8.1.2005, n. 263, in Mass. Giur. it., 2005

In tema di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da abitazione, ai fini del- l’integrazione della fattispecie risarcitoria di cui all’art. 31 l. n. 392/1978, e` necessaria la concreta ed effettiva destinazione dell’immobile ad uso diverso da quello indicato nella di- sdetta, non essendo viceversa sufficiente la mera manifestazione del locatore, prima della scadenza del termine previsto, dell’intenzione di destinare l’immobile ad uso diverso.

A. Napoli, sez. III, 15.2.2006, in Massima redazionale, 2006

Le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore che gli artt. 31 e 60 l. 392/78 pone a carico del locatore che non abbia tempe- stivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilita`, con- figurano una forma di responsabilita` per inadempimento inquadrabile nella generale di- sciplina degli artt. 1176 e 1218 c.c., con la conseguenza che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

Cass. civ., sez. III, 14.12.2004, n. 23296, in CED, 2004

Per il locatore che non abbia adibito, entro il termine di legge, l’immobile locato all’uso in relazione al quale ne aveva ottenuto il rilascio, la sanzione del ripristino del contratto di locazione o del risarcimento del danno, prevista dall’art. 31 della l. 27.7.1978, n. 392, non e` connessa ad un criterio di responsabilita` oggettiva o ad una presunzione assoluta di colpa. Tale sanzione si applica quando il locatore, sul quale grava l’onere di superare la presunzione iuris tantum di responsabilita`, non dimostri l’esistenza di una giusta cau- sa e, cioe`, di ragioni meritevoli di tutela, non riconducibili al suo comportamento colpo- so o doloso, che hanno impedito o ritardato l’utilizzazione.

Cass. civ., sez. III, 22.5.2006, n. 11941, in Mass. Giur. it., 2006

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’art. 31 della l. 27.7.1978, n. 392, nel far salvi i diritti acquistati dai terzi in buona fede,

accordando agli stessi la preferenza rispetto al diritto del conduttore al ripristino del con- tratto di locazione, si riferisce ai diritti, reali o di godimento, il cui acquisto si sia perfe- zionato con la stipula del contratto definitivo; tali diritti, infatti, sono i soli idonei ad en- trare in conflitto con il diritto del conduttore illegittimamente privato della detenzione dell’immobile locato, in quanto il contratto preliminare determina soltanto l’obbligo, per le parti contraenti, della conclusione del contratto definitivo, ossia della reciproca presta- zione del consenso necessario all’acquisto, sicche´per stabilire se il terzo abbia acquistato in buona fede occorre fare necessariamente riferimento al momento della stipula del con- tratto definitivo, e non a quello della stipula del preliminare. (Xxxxx e decide nel merito, X. Xxxxxx, 12.10.2001)

A. Napoli, sez. III, 29.11.2005, in Massima redazionale, 2005

L’art. 31 della l. 27.7.1978, n. 392, non deroga al principio per cui deve essere risarcito il danno effettivamente arrecato e provato, ed il riferimento alle 48 mensilita` indica solo il limite legalmente stabilito del risarcimento, che opera quando il conduttore pretenda un risarcimento maggiore. Quindi, il risarcimento ex art. 31 citato non consegue automati- camente alla mera circostanza del decorso dei sei mesi dalla consegna, senza che il loca- tore abbia destinato l’immobile alla finalita`, per la quale aveva riottenuto la disponibilita` dello stesso. Al contrario, il risarcimento consegue alla prova che sia stato effettivamente patito un danno.

4. L’aggiornamento del canone

Cass. civ., sez. III, 5.8.2004, n. 15034, in Arch. locazioni, 2005, 83

In tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, per l’aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta (non ne- cessariamente avanzata in forma scritta), l’art. 32 della l. 392/1978, come modificato dal- l’art. 1 della l. n. 118/1985, fa riferimento, come dato sul quale operare annualmente l’ag- giornamento, al canone iniziale, con la conseguenza che tale canone di partenza occorre considerare in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazio- ne verificatasi per tutto il periodo considerato. Ai soli fini di questo calcolo, deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualita` intermedia, non sia stato ri- chiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (c.d. ‘‘arretrati’’).

Cass. civ., sez. III, 7.2.2005, n. 2417, in Guida dir., 2005, 14, 82

Deve ritenersi contraria al disposto dell’art. 32 della l. n. 392/1978 una clausola che pre- veda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le varia- zioni Istat che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva rife- xxxx ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e cio` perche´la richiesta si po- ne come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore puo` pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia confi- gurabile un suo diritto a ottenere il pagamento degli arretrati. Poiche´ la richiesta, da ef- fettuarsi anno per anno, si configura come un onere del locatore, al cui adempimento e` legato il suo diritto a ottenere l’aggiornamento del canone con riferimento al solo anno cui essa e`riferibile in base alla legge e cioe`quello precedente, ne consegue che una clau- sola che mira a esonerarlo da detto onere, facendogli ottenere con un’unica richiesta il

diritto a conseguire tutti gli aggiornamenti Istat maturati nel corso del rapporto, si confi- gura come clausola nulla ex art. 79 della l. n. 392/1978 in quanto diretta ad attribuirgli un vantaggio in contrasto con le previsioni della medesima legge.

X. Xxxxxxx, 23.4.2005, in Massima redazionale, 2005

La clausola contrattuale di aggiornamento automatico del canone convenuta tra le parti che non prevede la espressa richiesta del locatore ai fini dell’aggiornamento periodico del canone, e` nulla per violazione dell’art. 32 della l. 27.7.1978 n. 392, come sostituito dall’art. 1 d.l. 7.2.1985, n. 12, convertito con modificazioni nella l. 5.4.1985, n. 118. Va tuttavia osservato che, dalla nullita`della suddetta clausola contrattuale, non discende che il contratto di locazione rimane privo di clausola di aggiornamento automatico, ma di- scende invece, per effetto dell’art. 1339 c.c., che l’aggiornamento del canone locativo de- ve essere effettuato secondo quanto stabilito dal nuovo testo dell’art. 32 della legge sull’e- quo canone, sostituendosi di diritto la clausola di contenuto imposto dalla legge a quella di contenuto difforme apposta dalle parti.

Cass. civ., sez. III, 23.2.2007, n. 4210 (rv. 595080), in Mass. Giur. it., 2007

In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in rela- zione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in au- mento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti ri- spetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta) deve ritenersi legittima (ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone), salvo che essa non costituisca un espe- diente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (nel qual caso e`nul- la). (Xxxxxxx, X. Xxxx, 29.5.2002)

5. L’indennita` per la perdita dell’avviamento: presupposti e limiti

X. Xxxx., 00.00.0000, x. 000, xx Xxxx xx., 1990, I, 3

E` illegittimo, per violazione dell’art. 3 Cost., l’art. 34, l. 27.7.1978 n. 392, nella parte in cui non prevede i provvedimenti della p.a. tra le cause di cessazione del rapporto di loca-

zione che escludono il diritto del conduttore all’indennita`per la perdita dell’avviamento.

Cass. civ., sez. III, 29.10.2001, n. 13418, in Arch. locazioni, 2002, 286

Ai fini dell’attribuzione dell’indennita` per la perdita dell’avviamento (che il locatore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione e`tenuto a corrispondere al con- duttore in forza degli artt. 34 e 35 l. 27.7.1978 n. 392) e`sufficiente l’anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del locatore, non richiedendo la norma ulteriori condi- zioni e, quindi, restando irrilevante sia la circostanza che il conduttore estromesso abbia cessato ogni attivita` prima o dopo il rilascio dell’immobile, sia la carenza di prova, di un effettivo danno o dell’esistenza in concreto dell’avviamento, sia, infine, la mancanza di un provvedimento giudiziale che disponga il rilascio.

T. Gallarate, 18.1.2005, in Massima redazionale, 2005

In tema di locazione di immobili urbani, la ratio della norma dettata dall’art. 34 della

l. 27.7.1978, n. 392, che prevede l’indennita` per la perdita dell’avviamento commerciale, e`

quella di compensare il conduttore per il valore aggiunto conferito all’immobile, a vantag- gio del locatore, attraverso lo svolgimento della propria attivita`a contatto con il pubblico.

A. Catania, sez. II, 4.3.2006, in Massima redazionale, 2006

L’aver le parti affermato nell’ambito di un accordo che il conduttore rinunciava all’in- dennita` di avviamento in relazione a quella porzione di bene concessagli in locazione e che con detto accordo veniva restituita al locatore, proseguendo tuttavia il rapporto loca- tivo in ordine alla restante superficie e con le previsioni previste nell’originario contratto, e` espressione priva di per se´ di ogni effetto giuridico, e percio` di mero stile, perche´ l’in- dennita` di avviamento costituisce un diritto che il conduttore acquisisce solo alla cessa- zione della locazione (sempre che la cessazione non sia dovuta ad una delle ragioni di cui all’art. 34 della l. 27.7.1978, n. 392) ed e` commisurato non all’ampiezza del locale bens`ı all’ammontare del canone, sicche´ la concordata riduzione della superficie locata, pur nella pacifica prosecuzione del rapporto locativo originario, non puo` incidere sulla futura ed eventuale indennita`di avviamento commerciale.

Cass. civ., sez. III, 16.5.2006, n. 11378, in Mass. Giur. it., 2006

L’indennita`per perdita di avviamento commerciale, prevista dall’art. 34, 2º co., l. n. 392/ 1978 qualora l’immobile sia destinato, da parte del locatore in proprio o di un terzo, al- l’esercizio della stessa attivita` o di un’attivita` affine a quella gia` esercitata dal conduttore uscente, e` giustificata dal vantaggio derivante per il nuovo esercente dal subentro in un avviamento in atto, mediante l’acquisizione della clientela che al locale affluiva. Ne di- scende che non sussiste il presupposto per il riconoscimento di tale indennita` qualora un locale gia` adibito ad attivita` commerciale di vendita al minuto (nella specie, di preziosi) sia nuovamente locato ed adibito, entro l’anno, ad attivita` di vendita all’ingrosso, poiche´ la clientela di un esercizio di vendita al minuto non coincide con quella che si rivolge ad un esercizio di vendita all’ingrosso. A tal fine rileva la previsione contrattuale del tipo di attivita` da insediare nell’immobile, senza che possano assumere rilevanza i mutamenti d’uso successivi, che si verificano ove l’attivita` di vendita al minuto divenga prevalente sull’altra. (Xxxxxxx, X. Xxxxxx, 10.7.2001)

Cass. civ., sez. III, 16.5.2005, n. 10187, in Guida dir., 2005, 27, 67

L’indennita` per la perdita dell’avviamento, ai sensi degli artt. 34 e 35 della l. 392/1978, spetta solo in caso di immobili utilizzati per lo svolgimento di attivita` comportanti con- tatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nel senso che la destinazione dell’immobile all’attivita` commerciale, oltre che conforme all’uso contrattualmente fissa- to, deve essere primaria e non marginale, tale cioe` da caratterizzare l’immobile, con la conseguenza che la suddetta indennita` non spetta qualora l’immobile locato, pur attiguo ad altro in cui si svolge un’attivita`che comporta contatti con il pubblico, non presenti l’i- dentico requisito in ragione della sua autonomia strutturale rispetto al secondo e, a mag- gior ragione, nell’ipotesi in cui nell’immobile locato si eserciti attivita`commerciale, impli- cante contatti diretti con il pubblico, senza le prescritte autorizzazioni, dovendosi negare tutela giuridica a chi versa in situazione illecita.

Cass. civ., sez. III, 12.7.2005, n. 14610, in Guida dir., 2005, 36, 76

L’avviamento commerciale, inteso come clientela che si rivolge a un esercizio commer- ciale per la sua ubicazione, non puo` che riguardare il locale nel quale avviene il contat-

to, anche ai fini negoziali, con il pubblico degli utenti e dei consumatori, prescindendo dall’eventuale collegamento con locali separati, anche se funzionalmente collegati nell’or- ganizzazione aziendale dell’imprenditore conduttore. L’ambito della norma e del diritto all’indennita` per la perdita dell’avviamento importa un’indagine di carattere oggettivo sulle caratteristiche dell’attivita`svolta nell’immobile e sull’idoneita`dello stesso a essere in concreto adibito allo svolgimento di attivita` comportante contatti diretti con il pubblico dei consumatori, tale da consentire il libero accesso al locale medesimo prescindendo

dall’intervento del personale incaricato dal conduttore. E` necessario, quindi, che l’immo-

bile locato sia idoneo di per se´a favorire l’accrescimento e il mantenimento della cliente- la, s`ı da determinare in concreto quell’avviamento commerciale, alla cui tutela e`volta la norma di cui all’art. 35 della l. 392/1978. Pertanto, un locale, adibito esclusivamente a deposito e a esibizione di mobili, non e` idoneo da solo, senza la sussistenza di ulteriori elementi, quale l’ausilio di intermediari, alla frequentazione diretta della generalita` dei destinatari finali dell’offerta di beni e servizi.

X. Xxxxx, sez. II, 3.7.2006, in Massima redazionale, 2006

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attivita` commerciale, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della l. n. 392/1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 stessa legge), il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile in attesa di ri- cevere dal locatore il pagamento dell’indennita` di avviamento a lui dovuta, e` obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando che continui a godere dell’immobile per l’esercizio della sua attivita`o, al contrario, si limiti a detener- lo astenendosi dall’utilizzarlo. Nel caso di specie, pertanto, a fronte della mancata corre- sponsione dell’indennita` di avviamento commerciale, e` riconosciuto il diritto della con- duttrice di detenere l’immobile locato, pur senza piu` esercitarvi l’attivita` di vendita di carburante, fermo l’obbligo di continuare a corrispondere il canone convenuto, mentre non e` riconosciuto il diritto della locatrice di essere risarcita del maggior danno, ex art. 1591 c.c., per mancata restituzione dell’immobile in questione.

Cass. civ., sez. III, 11.7.2006, n. 15721 (rv. 592551), in Mass. Giur. it., 2006

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attivita` commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della l. 27.7.1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’im- mobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennita` di avviamento, e`ob- bligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno. (Cassa senza rinvio, X. Xxxx, 22.11.2001)

A. Napoli, sez. III, 3.2.2006, in Massima redazionale, 2006

Al conduttore che stipuli un contratto di locazione ad uso di ‘‘studio agenzia affari e commissioni’’ (ossia agenzia di pratiche automobilistiche, rinnovo patenti ecc.), spetta, in caso di cessazione del rapporto locatizio, l’indennita`di avviamento commerciale prevista dagli artt. 34 e 35 della l. 27.7.1978, n. 392 essendo pacifico che tale attivita` comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti.

Cass. civ., sez. III, 6.5.2003, n. 6876, in Mass. Giur. it., 2003

L’indennita` di avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392/1978 spetta al conduttore che svolga all’interno dei locali oggetto del contratto attivita`di impresa assicuratrice con con-

tatto diretto con il pubblico degli utenti; cio` in quanto questa attivita`, pur se non espres- samente indicata dall’art. 27 della l. n. 392/1978, rientra, al pari delle altre attivita`indica- te dall’art. 2195 c.c., fra quelle commerciali.

Cass. civ., sez. III, 12.7.2005, n. 14610, in Mass. Giur. it., 2005

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazio- ne, l’immobile utilizzato a locale di esposizione, in tanto puo` determinare l’esistenza del diritto all’indennita` per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta del- la generalita` dei consumatori e, dunque, da se´ solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalita`, cos`ı divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di av- viamento, senza che possa darsi rilievo al modo dell’organizzazione dell’attivita` del conduttore e alla circostanza che questi abbia creato un vincolo di accessorieta` fun- zionale tra l’immobile adibito a deposito ed esposizione e l’immobile destinato alla vendita, (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso il diritto all’indennita` per la perdita dell’avviamento in relazione ad un locale adibito ad esposizione di mobili, sul rilievo che non era aperto all’affluenza diretta e immediata del pubblico, che in esso non era autorizzata l’attivita` di vendita, la quale non risultava neanche provata, in quanto gli scontrini fiscali venivano emessi in altro locale posto di fronte).

6. La sublocazione e la cessione del contratto di locazione

Cass. civ., sez. III, 6.3.2006, n. 4800, in Mass. Giur. it., 2006

L’art. 36 della l. 27.7.1978, n. 392, che consente al conduttore di sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore se insieme venga lo- cata o ceduta l’azienda, si riferisce anche alle cessioni o locazioni di una sola parte del- l’immobile comunque collegate alla cessione o locazione dell’azienda o di un suo ramo e, percio`, capaci di attuare l’interesse alla conservazione dell’azienda; diversamente, mancando il perseguimento di quest’ultima funzione, la predetta norma non si applica nel caso di cessione di un ‘‘punto di vendita’’ di un’unica azienda, ove nell’immobile ce- duto sia stata esercitata la vendita di articoli che il cedente continui ad effettuare in altro locale. La valutazione circa la sussistenza dell’autonomia organizzativa dell’attivita` svol- ta in un locale rispetto a quella esercitata in altro locale e delle altre conferenti circostan- ze idonee in funzione della configurabilita` o meno della cessione di un ‘‘ramo di azien- da’’ (anziche´di un ‘‘punto vendita’’ di un’unica azienda) involge apprezzamenti di fatto rimessi al giudice del merito che, ove adeguatamente motivati, rimangono incensurabili in sede di legittimita`.

X. Xxxxx, 3.3.2006, in Massima redazionale, 2006

La comunicazione, ex art. 36 della l. n. 392/1978, dell’intervenuta cessione dell’azienda, puo` essere data altrimenti rispetto alla raccomandata con avviso di ricevimento; quando invece la comunicazione (in una qualunque idonea forma) manca, la conoscenza acqui- sita altrimenti dal contraente ceduto e`per se´non rilevante perche´non e`il risultato dell’e- sercizio del potere, da parte del soggetto del rapporto cui tale potere spetta, di rendere efficace la cessione anche nei confronti del contraente ceduto.

Cass. civ., sez. I, 22.11.2006, n. 24854 (rv. 593226), in Mass. Giur. it., 2006

In caso di trasferimento di un’azienda esercitata in un immobile concesso in locazione da un terzo, la facolta`, riconosciuta al locatore dall’art. 36 della l. 27.7.1978, n. 392, di opporsi per gravi motivi alla prosecuzione del rapporto con il cessionario, comporta che il trasferimento della locazione rimane estraneo alla cessione dell’azienda, onde la man- cata prosecuzione del rapporto di locazione non incide sulla validita` del trasferimento dell’azienda, il quale puo` produrre i suoi effetti con un altro immobile, a meno che dal contratto non si evinca un collegamento tra i due negozi, tale da impegnare il cedente ad una condotta positiva necessaria a conseguire anche il trasferimento della locazione. (Ri- getta, X. Xxxx, 13.11.2001)

T. Sorrento, 15.1.2004, in Guida dir., 2004, 38, 69

Tenuto conto anche delle obbligazioni che scaturiscono dalla legge in capo al conduttore ex art. 1587 del c.c. va affermato che i gravi motivi di cui all’art. 36 della l. n. 392/1978 devono riguardare la sfera patrimoniale e morale del cessionario e devono concretizzarsi in connotazioni particolarmente pregnanti di questa, desumibili da circostanze oggettive o soggettive, tali da indurre alla convinzione che il cessionario resti inadempiente ai suoi obblighi. (Alla stregua di tale principio, il giudice ha escluso la ricorrenza della gravita` dei motivi indicati e rappresentati dall’incapacita` di una parte, dalla pendenza di una controversia giudiziaria tra cedente e cessionaria riguardante la cessione, dal sequestro giudiziario dell’azienda, dal decremento del flusso di clientela nell’albergo, dal pregiudi- zio al nome dell’albergo nell’ambiente turistico locale, dalla mancata utilizzazione della piscina costruita dai locatori).

T. Modena, sez. II, 20.1.2006, in Sito Xxxxxxxxxxx.xx, 2006

In caso di cessione legale della locazione, a tenore dell’art. 36 l. 27.7.1978, n. 392, non e` applicabile l’art. 1408 c.c., 3º co., dettato per la disciplina della cessione volontaria del contratto.

T. Gallarate, 24.11.2005, in Massima redazionale, 2005

In base all’art. 36 della l. 27.7.1978, n. 392, applicabile in materia di locazione di immo- bili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, e` consentito al conduttore di cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche´venga insie- me ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera racco- mandata con avviso di ricevimento; la norma de qua opera una deroga alla regola gene- rale stabilita dall’art. 1406 c.c. e, per la locazione, dall’art. 1594, 1º co., c.c., secondo cui il consenso del locatore e`uno degli elementi costitutivi della cessione del contratto di lo- cazione.

Cass. civ., sez. III, 7.5.2007, n. 10298 (rv. 597086), in Mass. Giur. it., 2007

In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, con- seguente ex art. 36 della l. n. 392/1978 alla cessione d’azienda, al cessionario non e`consenti- to l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneita`all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilita`dell’art. 1578, e xxxx`la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si ap-

xxxxx xxxxxxx x’xxx. 0000 x.x., xxxxxxxxxxx xx xxxxxx xxxxxxxx con la quale si escluda o si limiti la responsabilita`del locatore per i vizi della cosa. (Xxxxxxx, X. Xxxx, 29.5.2002)

Cass. civ., sez. III, 1.6.2004, n. 10485, in Mass. Giur. it., 2004

In materia di locazioni, in caso di cessione senza il consenso del locatore del contratto di locazione insieme all’azienda, dal coordinamento del disposto dell’art. 36 della l. 392/ 1978 con i principi in tema di cessione del contratto discende che il conduttore cedente risponde solidalmente nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni scadute suc- cessivamente alla cessione, ma anche il conduttore cessionario risponde solidalmente ver- so il locatore ceduto (salva diversa volonta` delle parti) delle obbligazioni non adempiute dal cedente. Cio` vale anche nelle ipotesi di cessioni intermedie, dovendosi escludere che sussista responsabilita` sussidiaria o subordinata e quindi che il secondo cessionario non possa essere chiamato a rispondere dei danni verificatisi nel periodo precedente a quello della sua locazione.

7. La successione nel contratto

Cass. civ., sez. III, 10.2.1994, n. 1359, in Giur. it., 1995, I, 1, 900, nota di Lascialfari

Ai sensi dell’art. 37, l. 27.7.1978, n. 392 coloro che per successione - o per precedente rapporto avente data certa anteriore all’apertura di essa - hanno diritto a continuare l’at- tivita` svolta nell’immobile dal conduttore deceduto subentrano a quest’ultimo nel con- tratto di locazione indipendentemente dall’effettivo svolgimento della attivita`medesima.

Cass. civ., sez. III, 17.11.1995, n. 11914, in Giur. it., 1996, I, 1, 899

Perche´si possa invocare l’applicabilita` dell’art. 37, 3º co., l. n. 392/1978 ai fini della suc- cessione nelle locazioni non abitative - da parte dei professionisti, artigiani o commer- cianti - e`necessario che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o, quantomeno, successivamente consentito dal locatore.

Cass. civ., sez. III, 2.6.1993, n. 6129, in Arch. locazioni, 1993, 731

L’opposizione del locatore alla successione prevista, nel caso di recesso del conduttore di contratto di locazione per uso non abitativo, dall’art. 37, ultimo co., l. sull’equo canone, in favore dei professionisti, artigiani o commercianti che con il titolare del contratto uti- lizzano l’immobile, deve essere fondata, a pari dell’opposizione in caso di cessione del contratto e di sublocazione previsto dal precedente art. 36, su gravi motivi riferiti alla persona del successore e non del locatore; tale opposizione va espressa con lettera racco- mandata, con avviso di ricevimento, entro trenta giorni dalla comunicazione del profes- sionista, artigiano o commerciante che vuole subentrare nei rapporti, perche´tale requisi- to di forma deve ritenersi implicitamente richiesto dalla stessa disposizione che, ai sensi dell’art. 36, 1º co., l. sull’equo canone, richiamato dall’art. 37, ultimo co. della stessa leg- ge, lo prescrive espressamente per la comunicazione al locatore della volonta` di suben- trare nel rapporto da parte dell’avente diritto.

8. Il diritto di prelazione

Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19157, in Guida dir., 2005, 45, 42

La denuntiatio di cui all’art. 38 della l. n. 392/1978 non si esaurisce nella comunicazione del generico intento di vendere, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le

condizioni della vendita progettata, compreso il prezzo: la comunicazione prima delle indicazioni necessarie per la individuazione dell’immobile o con indicazioni incerte, e` inefficace e, come tale, inidonea a fare decorrere il termine assegnato per l’esercizio del diritto di prelazione, a nulla rilevando l’eventuale conoscenza del conduttore desunta aliunde. L’obbligo della comunicazione, peraltro, concerne le sole condizioni che indivi- duano la sostanza giuridico economica del contratto, sicche´vi rimane estranea la facolta` del venditore di indicare il notaio.

A. Genova, sez. III, 22.4.2006, in Massima redazionale, 2006

La lettera con la quale il locatore chiede al conduttore di comunicare ‘‘il Suo interesse all’acquisto... La informo ora nuovamente che per l’acquisto di tale immobile viene ri- chiesto l’importo di Lire 135 milioni’’ non costituisce valida denuntiatio ai sensi dell’art. 38 della l. n. 392/1978, giacche´manca delle condizioni a cui la compravendita deve esse- re conclusa e dell’esplicito invito all’esercizio del diritto di prelazione o, in alternativa, dell’indicazione della norma di legge (art. 38 cit.). Non concretando valida denuntiatio, a maggior ragione non puo` integrare esauriente proposta contrattuale di vendita o di promessa di vendita, essendo manifesto che, nella scala dei progressivi passaggi negozia- li, la comunicazione di legge tesa a consentire al conduttore l’esercizio del diritto di pre- lazione si pone comunque in una fase ben anteriore a quella della stipulazione del con- tratto di compravendita o del contratto preliminare.

Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19160, in Mass. Giur. it., 2005

Qualora un locatore conferisca in proprieta` ad una societa` l’immobile urbano locato non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della

l. 27.7.1978, n. 392 in favore del conduttore dell’immobile medesimo, atteso che in tal ca- so non e` configurabile un ‘‘trasferimento a titolo oneroso’’ ai sensi del primo comma dell’art. 38 della legge citata, ne´ e` possibile che il titolare del diritto di prelazione possa offrire al locatore-venditore la medesima controprestazione e le medesime condizioni, in quanto il conferimento in societa`e`correlato alla qualita`di socio.

Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19155, in Mass. Giur. it., 2005

In tema di locazione d’immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato, il conduttore di questo non ha diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della

l. 27.7.1978, n. 392 ne´sulla singola unita` immobiliare per non essere essa separabile dal tutto, ne´sull’intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato. (Nella specie la

S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda del conduttore in quanto la vendita aveva riguardato nel suo complesso un edificio su due piani sovrap- posti; il fabbricato costituiva un ‘‘unicum’’ per la fisica contiguita` delle due distinte unita` immobiliari, atteso che la presenza di un ingresso distinto a ciascuna di esse non poteva valere ad operarne la separazione oggettiva strutturale e funzionale e che il ricorrente era conduttore di una sola di esse).

Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19152, in Mass. Giur. it., 2005

Il diritto di prelazione previsto dagli artt. 38 e 39 della legge sull’equo canone a favore del conduttore di immobile non abitativo non trova applicazione nell’ipotesi di vendita in blocco di piu` immobili, che si verifica quando la vendita riguarda una pluralita`di im-

mobili, compreso quello locato, che in base ad elementi di natura oggettiva risultino strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire un’entita` patrimoniale diversa dalle singole componenti; si verte, invece, nell’ipotesi di mera vendita cumulativa, in relazione alla quale spetta al conduttore il diritto di prelazione o il riscatto, quando gli immobili posti in vendita, anche se con atto unico ed a prezzo complessivo, conservi- no la loro individualita` e formino oggetto di distinti trasferimenti sebbene occasional- mente collegati.

9. Il diritto di riscatto

Cass. civ., sez. III, 27.9.2006, n. 20948, in Obbl. e contr., 2006, 12, 966, con nota di Rubino Il diritto di riscatto che l’art. 39 della l. n. 392/1978 conferisce al conduttore dell’immobi- le costituisce un diritto potestativo, che deve essere esercitato dalla parte personalmente mediante una dichiarazione unilaterale recettizia. Il titolare puo` validamente manifestare la volonta` di riscattare con l’atto di citazione, ove questo sia sottoscritto dalla parte per- sonalmente, mentre se e`sottoscritto dal solo difensore puo` presumersi che la parte abbia con esso espresso la volonta`di riscattare solo se la procura sia contestuale all’atto stesso. Ove la procura sia precedente all’atto di citazione, occorre verificare se essa contenga una chiara manifestazione di volonta`di conferire al difensore anche il potere di esercita- re il riscatto, se e`successiva puo` costituire ratifica dell’attivita` posta in essere dal rappre- sentante senza poteri, salvi i diritti dei terzi.

A. Napoli, sez. III, 16.3.2006, in Massima redazionale, 2006

L’azione di riscatto, ex art. 39 della l. n. 392/1978, e`esercitabile non solo nelle ipotesi di omessa comunicazione dell’intento di vendere, o nelle ipotesi di vendita a terzi, a condi- zioni piu` vantaggiose di quelle indicate nella comunicazione ex art. 38, ma anche nell’i- potesi in cui il locatore alieni a terzi l’immobile locato, nonostante il conduttore abbia tempestivamente e ritualmente esercitato la prelazione. Dunque, il diritto di riscatto puo` essere esercitato dal conduttore, anche nel caso in cui il proprietario si sia sottratto al- l’obbligo di concludere il contratto di vendita con il conduttore medesimo (obbligo che sorge dall’esercizio della prelazione), avendo venduto l’immobile ad altri.

X. Xxxxxx, 3.6.2003, in Arch. locazioni, 2004, 349

Non vale ad escludere la configurabilita` del diritto di riscatto ex art. 39 l. n. 392/1978 in capo al conduttore che non abbia ricevuto la comunicazione di cui all’art. 38 della stessa legge, la circostanza che la vendita dell’immobile al terzo si sia perfezionata dopo la ces- sazione de iure del contratto di locazione, qualora il trasferimento della proprieta`sia av- venuto in esecuzione di un contratto preliminare stipulato prima della scadenza della lo- cazione.

Cass. civ., sez. III, 29.9.2005, n. 19132, in Mass. Giur. it., 2005

L’accoglimento dell’azione di riscatto a seguito dell’opposizione dell’acquirente determi- na l’attribuzione della posizione di quest’ultimo al riscattante, che, in conseguenza, perde la posizione di conduttore (cioe`di titolare di un diritto personale di godimento sul bene) ed acquista quella di proprietario. Ne´ tale perdita ha un rapporto di dipendenza con il termine entro il quale il conduttore, a seguito del riconoscimento giudiziale, deve provve- dere a pagare il prezzo, in quanto, in tema di riscatto di immobili urbani per uso non

abitativo disciplinato dall’art. 39 della l. 27.7.1978 n. 392, il mancato pagamento del prezzo nel previsto termine (che ha natura dilatoria) di tre mesi dalla sentenza che ha accolto la domanda di riscatto non comporta - in mancanza di una espressa previsione - decadenza dal diritto legittimamente esercitato e giudizialmente riconosciuto, ne´ condi- ziona gli effetti della sentenza, ma concreta solo un inadempimento dell’obbligazione pe- cuniaria del retraente, dal quale puo` derivare il diritto del retratto all’adempimento coat- tivo ed al risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1224 c.c., ma non quello di chiedere, ai sensi dell’art. 1453 c.c., la risoluzione del rapporto, che e` rimedio non esperibile per le obbligazioni nascenti dalla legge, quale e` quella del pagamento del prezzo in conse- guenza dell’esercizio del diritto potestativo spettante al retraente.

Cass. civ., sez. III, 12.1.2006, n. 410, in Mass. Giur. it., 2006

Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche con riferimento alla prelazione ur- xxxx l’esercizio del diritto di riscatto - previsto dall’art. 39 della l. n. 392/1978 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslati- vo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ‘‘ex nunc’’ a favore del retraente, ne´un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto ‘‘ex tunc’’ di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della pro- pria dichiarazione unilaterale recettizia, sicche´la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e`di mero accertamento del gia` avvenuto trasferimento. Da cio` consegue che le vicende modificative ‘‘ex latere conducto- ris’’, che intervengono dopo l’avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell’avente diritto (che corrisponde al soggetto attuale conduttore dell’immobile, cui il locatore avrebbe do- vuto comunicare l’intenzione di alienare il bene), non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarita` del diritto di riscatto. (Nella specie, la S.C., enunciando il suddetto principio, ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di appello impugnata, con la quale era stata correttamente dichiarata l’inammissibilita` dell’intervento in causa di un terzo che, nella sua pretesa qualita`di cessionario della locazione nel corso del giudizio di retratto dell’immobile locato, aveva dedotto che, oltre che a succedere nel contratto, era subentrato a titolo particolare nel diritto di riscatto dell’immobile).

10. Il diritto di prelazione in caso di nuova locazione

Cass. civ., sez. III, 19.8.2003, n. 12098, in Mass. Giur. it., 2003

L’art. 40 della l. 27.7.1978 n. 392 attribuisce al conduttore la prelazione sulla stipulazio- ne di un nuovo contratto di locazione da parte del locatore ma non prevede che, nel ca- so di violazione del diritto di prelazione dell’originario conduttore, quest’ultimo possa essere autoritativamente sostituito al soggetto al quale l’immobile sia stato nuovamente locato.

X. Xxxxxx, 10.12.1997, in Arch. locazioni, 1998, 236

Il mancato adempimento, da parte del locatore, dell’obbligo - imposto dall’art. 40 l. n. 392/1978 - di comunicare l’offerta di nuova locazione al conduttore ovvero di manifesta- re l’intenzione di non concedere l’immobile in locazione a terzi, non impedisce che il lo- catore agisca per il rilascio.

11. La destinazione degli immobili a particolari attivita`

X. Xxxxxxx, 16.5.2003, in Rass. locaz. e cond., 2004, 603

Il contratto di locazione di immobile destinato ad uso diverso per attivita` assistenziale come ambulatorio medico, che non rientra nella fattispecie di cui all’art. 42 della legge

n. 392 del 1978, si rinnova tacitamente alla prima scadenza sessennale a norma dell’art. 28 stessa legge, in mancanza di disdetta motivata, per un eguale periodo, ove sia stata prevista dalle parti la clausola di rinnovazione.

T. Cremona, 8.4.2003, in Arch. locaz., 2004, 204

All’immobile adibito all’uso del culto islamico e`applicabile la disciplina dell’art. 42 della

l. n. 372/1978 prevista per gli immobili adibiti ad attivita` ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche. Il contratto ha, pertanto, la durata di cui al primo comma dell’art. 27 legge cit. il diniego della rinnovazione alla prima scadenza contrattuale e`consentito al locatore soltanto per motivi di cui all’art. 29 della stessa legge.

Cass. civ., sez. III, 24.7.2007, n. 16321 (rv. 599164), in Mass. Giur. it., 2007

Anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazio- ne stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita` di conduttori di cui all’art. 42 della l. 27.7.1978, n. 392 e`applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di du- rata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protra- zione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della l. n. 392/ 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volonta` - successiva alla sti- pulazione del contratto e che la legge presume in virtu` di un comportamento concluden- te e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta`della P.A. deve es- sere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rin- novazione. (Cassa con rinvio, X. Xxxxxx, 1.10.2002)

A. Napoli, sez. II, 13.9.2005, in Massima redazionale, 2005

L’attivita` scolastica e`esclusa, ai sensi dell’art. 42 della l. 27.7.1978, n. 392, dalla discipli- na dell’avviamento, tranne che sia dimostrata l’organizzazione imprenditoriale dell’istitu- to scolastico mediante apposita azienda non secondaria relativamente al servizio offerto, per cui l’indennita` compete solo in presenza di una comprovata struttura scolastica di ti- po imprenditoriale, tale da giustificare la produzione di un servizio oggetto di scambio sul mercato dei consumi, quale l’attivita` didattica, e di cui il pubblico sia ammesso a fruire in condizioni di concorrenza e, quindi, con lucro dell’imprenditore.

12. I patti contrari alla legge

A. Catania, sez. II, 12.11.2005, in Arch. locazioni, 2006, 2, 173

Il termine decadenziale di cui all’art. 79 l. n. 392/1978 non ha il significato di consentire al conduttore di agire - entro sei mesi dal rilascio dell’immobile - per la ripetizione di quanto pagato al locatore in misura ultra-legale, anche per i canoni risalenti ad oltre 10 anni prima.

Cass. civ., sez. III, 7.12.2005, n. 27004, in Obbl. e contr., 2006, 358, con nota di Gennari Perche´si abbia nullita`di una clausola del contratto di locazione, in base al disposto del- l’art. 79 della l. n. 392/1978, non e` sufficiente che essa attribuisca un qualche vantaggio al locatore, ma e` necessario che gli attribuisca un vantaggio in contrasto con le disposi- zioni della legge medesima.

X. Xxxxx, sez. II, 24.1.2006, in Massima redazionale, 2006

Le parti, successivamente all’instaurazione di un rapporto di locazione ad uso non abi- tativo, potrebbero lecitamente concordare aumenti del canone, giacche´ la comminatoria della nullita` di cui all’art. 79 l. 392/78 sarebbe diretta ad evitare un’elusione di tipo pre- ventivo dei diritti del conduttore, senza tuttavia escludere la possibilita` di disporne, una volta che essi siano sorti e possano, quindi, essere fatti valere; ne deriva che, a maggiore ragione, deve ritenersi ammissibile la pattuizione verbale ab origine (anziche´ l’aumento in corso di rapporto) di canone diverso da quello contrattualmente risultante.

Cass. civ., sez. III, 31.1.2006, n. 2148, in Mass. Giur. it., 2006

La sanzione di nullita` prevista dall’art. 79 della l. n. 392/1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non puo` esse- re estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che gia` si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, percio`, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali gia` sorte e disponibili. (Sulla base di questo principio, la Corte ha confermato la validita` della transazione della lite pen- dente relativa ad un rapporto locativo esistente ritenendo irrilevante la simultanea costi- tuzione, con altra scrittura privata, di un nuovo rapporto locativo regolato dalle disposi- zioni della l. n. 392/1978). (Xxxxxxx, X. Xxxxxx, 6.11.2002)

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Capitolo III

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