Comunione – Condominio - Locazione
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La cessione del contratto ex art. 36 L. 392/78, la responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del locatore nelle cessioni “intermedie”
di Xxxxxxx Xxxxxxx
Art. 36 Sublocazione e cessione del contratto di locazione
“Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al
locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità per la perdita dell'avviamento commerciale sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.”
Inquadramento generale
L’esegesi dell’articolo 36 pone subito nel lettore la specifica attenzione che il legislatore del ’78, riservava alle locazioni ad uso diverso da quelle abitative, consentendo una deroga al meccanismo codicistico del consenso del locatore, per la cessione del contratto, in ipotesi di sublocazione e cessione, differentemente dall’architettura complessiva dell’articolo 1594 c.c.
In altri termini, nel regime delle legge speciale 392/78, la sublocazione e la cessione del contratto sono consentite a prescindere dal consenso del locatore ceduto, allorquando unitamente al contratto, sia ceduta o locata l’azienda.
La cessione del contratto di locazione è fattispecie che consta di elementi essenziali (l'accordo tra il cedente e il cessionario; il trasferimento dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto) e di elementi solo eventuali, di segno positivo (l'opposizione per gravi motivi alla cessione) o negativo (la non liberazione del cedente dall'obbligo di pagamento del canone trasferitosi sul cessionario).
La comunicazione della cessione del contratto di locazione, che stando ai moderni strumenti di comunicazione telematica, potrà ora intervenire anche diversamente dalla forma della raccomandata con avviso di ricevimento, ritendendo soddisfatte le forme di garanzia della consegna anche e per esempio attraverso la posta elettronica certificata, deve contenere
l'indicazione degli elementi essenziali che servono ad identificare il contratto posto in essere tra conduttore e terzo, nonchè tutte le altre notizie relative alla persona del cessionario, al fine di consentire al locatore di manifestare entro trenta giorni dalla comunicazione, la sua eventuale opposizione, qualora ricorrano gravi motivi, che, secondo uniforme interpretazione giurisprudenziale, debbono comunque inerire solo le qualità personali del sublocatario e del cessionario.
Gli effetti della mancata comunicazione della cessione (dell’azienda) al locatore, rende
solo inopponibile l'avvenuta cessione al locatore, il quale, continuerà il proprio rapporto con il cedente, come se la cessione non fosse mai intervenuta.
Il locatore peraltro, non potrà considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione, attraverso la successiva parentesi giurisdizionale.
Viceversa, ove la cessione sia intervenuta senza opposizione del locatore, quest’ultimo ha la facoltà di non liberare il cedente, potendo agire nei confronti di quest’ultimo in via sussidiaria, qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte[1], con le successive e specifiche puntualizzazioni di cui al commento in termini di responsabilità tra cedente e cessionario, nelle c.d. cessioni intermedie.
Dal punto di vista processuale, in caso di mancata liberazione del cedente, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio, permane la legittimazione passiva dell'originario conduttore.
Infine, a chiusura del sistema, l’ultimo comma dell’articolo 36, regola correttamente anche le ipotesi di pagamento dell’indennità di avviamento commerciale, prevedendone la liquidazione a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
La natura giuridica del vincolo di corresponsabilità “sussidiaria”, tra cedente e cessionario
La disciplina legislativa non esclude la possibilità che alla prima cessione originaria del contratto e dell’azienda ne seguano delle altre ad opera di successivi cessionari, c.d. “cessioni intermedie”, con la diretta conseguenza che comunque l’originario conduttore, sempre che non sia stato liberato dal locatore, rimane obbligato in solido con l'ultimo cessionario per le obbligazioni di costui, essendo tenuto a rispondere del meccanismo dei subingressi "automatici" da lui in origine attivato e che il locatore non può, salvo eccezioni, evitare[2].
Relativamente alla natura giuridica del vincolo di corresponsabilità tra cedente e cessionario e con riferimento alla tematica generale della cessione del contratto disciplinata dall’articolo 1406 cc e segg., la dottrina ha affermato trattarsi di responsabilità sussidiaria e subordinata e non solidale, ciò comportando l’onere del contraente ceduto (locatore) di rivolgersi al cessionario (subconduttore) prima di rivolgersi al cedente (conduttore originario).
Tuttavia la giurisprudenza di legittimità è risultata diacronicamente orientata, anche all’interno della stessa competente terza Sezione in modo differente, ora affermando il principio della natura solidale della responsabilità di tutti i cedenti (l'azienda e il contratto di locazione) e ricostruendo i successivi rapporti tra cedenti e cessionari in termini di "successione cumulativa[3], ed in seguito il principio della sussidiarietà di cui appresso.
La Cassazione, nella sentenza 00.0.0000 x.0000, relatore X. Xxxxxxxxxx, ha ritento applicabile il contenuto della c.d responsabilità sussidiaria all’interno dei rapporti tra coobligati e di cui alla disciplina generale dell’articolo 1406 c.c. e segg anche con riferimento alla peculiare fattispecie di cessione di cui all'art. 36 L. 392/78, sia pure sotto il limitato aspetto dell'esistenza di un mero beneficium ordinis.
Nella motivazione della sentenza, il relatore è consapevole di discostarsi dall’indirizzo condiviso dalla Suprema Corte [4], tuttavia il Collegio afferma come: “la stessa norma di legge subordini la facoltà di agire del locatore nei confronti del cedente non liberato all'inadempimento dell'attuale conduttore/cessionario, introducendo un meccanismo legale secondo il quale, richiesto il pagamento del canone a quest'ultimo, e verificatone l'inadempimento (che è, come noto, cosa altra rispetto ad un semplice ritardo), viene ad attivarsi il circuito della corresponsabilità sussidiaria (intesa, va ribadito, in termini di mero beneficium ordinis) del cedente.”
Se ne deduce che in luogo di quanto sostenuto dalla precedente giurisprudenza del 2004, tra cedente e cessionario/attuale conduttore dell'immobile locato esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata, peraltro, dal semplice beneficium ordinis, che consente al locatore di rivolgersi al cedente, solo dopo essersi consumato l'inadempimento del conduttore, attraverso una preventiva richiesta di adempimento al cessionario.
Il vincolo di corresponsabilità solidale tra cedenti intermedi
La soluzione offerta da convincente giurisprudenza di legittimità, cui lo stesso autore della nota aderisce, è quello che non esiste incompatibilità interpretativa nel delineare due differenti meccanismi di responsabilità previsti dall’articolo 36 in ordine alla c.d prima cessione ed a quelle successive ed intermedie:
1. sussidiarietà "temperata" tra la responsabilità del cessionario e quella del cedente;
2. corresponsabilità plurima e solidale tra cessionari intermedi.
Il ragionamento attraverso il quale la giurisprudenza citata perviene alla soluzione sopra proposta, muove dal principio sulla teoria generale dei contratti, secondo il quale la cessione del contratto non si perfeziona, se non in presenza del consenso del contraente ceduto (art. 1406 c.c.).
Unanime dottrina riconobbe il carattere innovativo dell'opzione compiuta dal legislatore nel 1942, allorquando si decise di dettare specifiche regole in tema di cessione del contratto, superando la concezione "atomistica” e, ricostruendo la fattispecie, come una contestuale
vicenda di cessione di crediti e accollo di debiti, considerando il consenso del ceduto, elemento essenziale del contratto.
Tuttavia, diversamente che dalla disciplina codicistica, nella lex specialis in materia di locazione all’articolo 36 L.392/78, la cessione si perfeziona ipso facto, allorquando siano ceduti insieme il contratto di locazione e l’azienda, a prescindere dal consenso del locatore, che può opponendosi e solo in presenza di gravi motivi, determinare una vicenda successiva ed estranea al negozio, funzionale alla sospensione temporanea degli effetti della cessione in caso di accertamento giurisdizionale ed accoglimento dei motivi di opposizione.
Con il che si è ritenuto privilegiare una specifica tutela della parte contrattuale ritenuta “debole” (in questo caso, il locatore ceduto), attraverso il più equo bilanciamento delle posizioni di ciascuno dei contraenti, non ritenendo estraneo a tale meccanismo, garantire al locatore una pluralità di obbligati.
Autorevole dottrina ha riconosciuto la natura di cessione “atipica, impropria ex lege” all’art. 36
, qualificandola come “sottospecie” dell’articolo 2558 c.c., in materia di cessione dei contratti aziendali, con ciò riconoscendo come: “il legislatore, con l' art. 36 l. 392/78, ha inteso coordinare la disciplina codicistica della cessione di azienda con la disciplina speciale delle locazioni ad uso diverso (risolvendo così, tra l'altro, il problema dell'applicabilità dell'art. 1594 c.c.), allo scopo di contemperare la tutela del locatore ceduto con la conservazione del valore economico del complesso aziendale e con la sua (quanto più ampia possibile) commerciabilità”.
Nella ricostruzione fornita non appare fuori luogo riconoscere al locatore, privato di fatto del consenso alla cessione, in evidente spregio di tutti i principi di successione del debito, una tutela per così dire “rafforzata” attraverso il meccanismo della "cumulatività indeterminata" della responsabilità tra co-obbligati, che comunque dovrebbe offrire un effetto deterrente al fine di scoraggiare cessioni a terzi inaffidabili e/o incapienti.
A fronte di quanto sopra argomentato l’iter che il locatore sarà tenuto a seguire per ottenere l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone in uno con le altre gravanti sul conduttore, si dipana, da una parte, attraverso la richiesta di adempimento rivolta all'ultimo cessionario e, solo una volta accertato l'inadempimento di quest'ultimo, diviene legittima la domanda rivolta, indifferentemente, a ciascuno dei cessionari intermedi, compreso il primo, tutti responsabili in via solidale, con le relative conseguenze di legge in tema di riparto interno dell'obbligazione.
La soluzione seguita da Xxxx. Civ. 9486/07 pare assolutamente conforme alla più corretta applicazione delle regole del diritto ed anche al trend interpretativo della Suprema Corte, che anche a Sezioni Unite rivolge una maggior "attenzione" ermeneutica al soggetto debole di un rapporto giuridico, sia questi il consumatore, il paziente, il cliente, il debitore di una clausola penale eccessivamente onerosa o come nel caso in esame il locatore, in parte ribaltando la comune concezione interpretativa originaria che rappresenta solo in conduttore parte debole del rapporto locatizio.
[1] Cass. Civ. 4.6.2009 n.12896
[2] Cass. 4 dicembre 2002, n. 17201; Cass. 14 febbraio 1986, n. 894; Cass. 20 maggio 1989, n. 2435
[3] Cass. sez. III 1.6.2004, n. 10485
[4] Cass. S.U. n. 5572 del 1979 e Cass. n. 2517 del 1995