Compravendita di immobili: le posizioni di garanzia per la sicurezza sul lavoro

Compravendita di immobili: le posizioni di garanzia per la sicurezza sul lavoro

Renzo la Costa

Promissario acquirente e promissario venditore stipulano un contratto preliminare per il trasferimento di un immobile da adibire ad uso abitativo, ancora da completare. Durante i lavori di ultimazione, un operaio del promissario acquirente subisce un infortunio sul lavoro. I giudici di merito condannano venditore ed acquirente, entrambi titolari di una posizione di garanzia, ai sensi dell’art. 590 c.p. e dell’art. 146, primo comma, del d.lgs. n. 81/2008

.Propone ricorso in Cassazione il promissario venditore, contestando l’avvenuto trasferimento dell’immobile e dei relati rischi nonché l’interruzione del nesso causale ex art. 41, secondo xxxxx, c.p. per l’esclusiva attribuzione della condotta delittuosa, assenza di parapetti intorno alla botola, al promissario acquirente. La Cassazione respinge il ricorso. Il preliminare di compravendita trasferisce solo la detenzione qualificata dell’immobile, non le posizioni di garanzia. Così in Cassazione Penale, Sez. 4, 06 luglio 2015, n. 28621. Il ricorrente muoveva dal presupposto per cui non riveste alcuna posizione di garanzia, in relazione agli infortuni verificatisi per la mancata realizzazione di condizioni di sicurezza in un immobile, il promittente alienante che abbia trasferito mediante contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati la disponibilità dell'immobile al promissario acquirente. In generale – ha osservato la suprema Corte - , va premesso che il contratto preliminare cosiddetto ad esecuzione anticipata si caratterizza come contratto inidoneo a produrre gli effetti propri del contratto definitivo. Mediante tale accordo, le parti manifestano e concretamente realizzano esclusivamente l'intento di anticipare non gli effetti del contratto di compravendita - l'impegno alla cui futura stipulazione costituisce l'oggetto delle obbligazioni assunte con la convenzione stipulata nella prescelta forma del preliminare, mentre tali effetti rappresentano, per contro, proprio quel risultato cui le parti stesse non hanno inteso, al momento, pervenire - ma solo quelle prestazioni che delle obbligazioni nascenti dalla compravendita costituiscono l'oggetto, id est la consegna della res ed il pagamento del prezzo, quali, ex artt.1476 e 1498 cc, sono poste a carico, rispettivamente, del venditore e del compratore. La figura del contratto preliminare ad esecuzione anticipata è il portato di una prassi contrattuale sviluppatasi soprattutto nel settore delle compravendite immobiliari al fine di fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle parti, in particolare la disponibilità del bene per il promissario acquirente e la disponibilità di una somma di denaro per il promittente alienante. Tale esigenza si verifica, ad esempio, quando il promittente venditore deve portare a termine procedimenti amministrativi di regolarizzazione urbanistica dell'edificio o terminarne la costruzione o estinguere ipoteche o mutui; per altro verso, la figura soddisfa l'interesse del promissario acquirente ad ottenere la disponibilità del bene quando non sono ancora concluse le operazioni per ottenere la liquidità necessaria al pagamento del corrispettivo.

In punto di diritto, il contratto preliminare a prestazioni anticipate non è un tipo a sé stante di contratto ma è un vero e proprio contratto preliminare, al quale si applica, ad esempio, la tutela prevista per il promissario acquirente dall'art.1218 cod.civ. La disciplina del contratto preliminare ad effetti anticipati è, dunque, la disciplina del contratto preliminare. Tale impostazione teorica, conforme all'importante pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione civile, spiega anche perché il promissario acquirente non possa considerarsi dal punto di vista civilistico possessore del bene, a differenza dell'acquirente, essendo al più un detentore qualificato . Nel 2008 le Sezioni Unite Civili hanno risolto il contrasto giurisprudenziale sorto in relazione alla qualificazione giuridica del potere di fatto sulla cosa spettante al promissario acquirente al quale viene consegnata la cosa promessa in vendita prima della stipula del contratto definitivo. In alcune pronunce, infatti, la giurisprudenza di legittimità aveva ammesso una deroga al principio generale in virtù del quale, nel caso di attribuzione del godimento di un bene per effetto di una convenzione, l'accertamento del possesso idoneo all'usucapione dipende dalla natura degli effetti reali od obbligatori del contratto. Tale deroga, in particolare, consisteva nell'affermazione per cui, nel caso in cui sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita con immediato trasferimento del bene, si deve ritenere che le parti abbiano concluso un patto accessorio ad un contratto ad effetti obbligatori, quale è il preliminare, convenendo di anticipare gli effetti del trasferimento del diritto che costituisce oggetto della pattuizione definitiva. L'anticipazione degli effetti comporterebbe, conseguentemente, il trasferimento del possesso in modo che il promissario acquirente immesso e rimasto nella disponibilità dell'immobile per vent'anni acquista il diritto di proprietà per usucapione.

Le Sezioni Unite, partendo dall'osservazione per cui il possesso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisce l'esercizio, hanno, invece, confermato il diverso orientamento giurisprudenziale, già affermatosi nel 2006 , in base al quale la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha natura di detenzione qualificata, assistita dalla consapevolezza che l'effetto traslativo non si è ancora verificato, piuttosto che dall'animus possidendi idoneo a fondare l'acquisto del diritto per usucapione. Il passaggio logico-giuridico attraverso il quale viene risolto il contrasto giurisprudenziale risulta particolarmente interessante e originale laddove, accettando una tesi dottrinaria espressamente richiamata, viene proposta una ricostruzione del contratto preliminare ad effetti anticipati come ipotesi di collegamento negoziale. Al contratto preliminare puro, in altre parole, vengono collegati due o più contratti tipici individuati, con riferimento alla consegna del bene, nel contratto di comodato e, con riferimento al pagamento anticipato, totale o parziale, del prezzo, nel contratto di mutuo gratuito. Trattandosi di collegamento negoziale, ogni contratto mantiene una propria causa pur convergendo, unitamente agli altri contratti, all'interno di un'unica operazione economica.

Il promissario acquirente è, quindi, titolare di un diritto personale di godimento che non gli consente di acquisire la veste di possessore, né di maturare l'acquisto del diritto reale per usucapione. Va, tuttavia, precisato che la stessa Corte non esclude che vi possa essere un mutamento del titolo del possesso, pur negando valore dirimente in tal senso al pagamento integrale anticipato del prezzo.L'anticipata consegna del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita pone anche la questione interpretativa, qui rilevante, dell'identificazione del soggetto sul quale grava l'obbligo di custodia ai sensi dell'art.2051 cod. civ. In ordine alla responsabilità di cui all'art. 2051 cod. civ. la Corte di Cassazione a Sezioni Unite , ha sin dal 1991 affermato che custode non è necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo assumere la posizione e la responsabilità del custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della cosa. Va, tuttavia, chiarito che la disponibilità di fatto è conseguenza della disponibilità giuridica del bene, per cui la consegna anticipata a cui non corrisponda alcun effetto traslativo non è di per sé idonea a generare la responsabilità per custodia del promissario acquirente, mentre la configurazione della

consegna anticipata in termini di comodato collegato con il contratto preliminare puro lascia aperta la possibilità di individuare nel promissario acquirente il custode della cosa.

Tali criteri interpretativi vanno coordinati con i principi espressi in materia di responsabilità del proprietario immobiliare dalla Corte di Cassazione penale, che ha ammesso l'affermazione di responsabilità per omicidio colposo del proprietario anche se non sia stato stipulato un contratto di locazione in forma scritta, qualora sia provata l'instaurazione per fatti concludenti di un rapporto di comodato gratuito con gli occupanti dell'immobile rimasti vittime di esalazioni di monossido di carbonio , o la responsabilità per omicidio colposo del comproprietario dell'immobile, che si sia occupato degli incombenti nascenti dalla locazione dello stesso, perché in tal modo ha assunto la posizione di garanzia per il regolare funzionamento dell'impianto di riscaldamento . Occorre, in questo caso, affermare che le componenti essenziali della posizione di garanzia possono essere costituite tanto da una fonte normativa di diritto privato o pubblico, anche non scritta, quanto da una situazione di fatto per precedente condotta illegittima, che costituisca il dovere di intervento, ovvero dall'esistenza di un potere giuridico, anche di fatto, attraverso il corretto uso del quale il soggetto gerente sia in grado, attivandosi, di impedire l'evento ; per riconoscere la sussistenza della posizione di garanzia è, in altre parole, sufficiente l'accertamento di un legame di fatto tra le parti in virtù del quale il proprietario abbia lasciato a terzi la disponibilità e l'uso dell'immobile.

In materia di infortuni sul lavoro, è peraltro opportuno richiamare una pronuncia della stessa Sezione (Sez. 4, n. 49821 del 23/11/2012) che ha fornito un analitico quadro delle attuali posizioni di garanzia nel sistema della sicurezza del lavoro, sottolineando come le stesse si conformino intorno all'idea centrale di rischio. La vigente tutela penale dell'integrità psicofisica dei lavoratori risente, infatti, della scelta di fondo del legislatore di attribuire rilievo dirimente al concetto di prevenzione dei rischi connessi all'attività lavorativa e di ritenere che la prevenzione si debba basare sulla programmazione del sistema di sicurezza aziendale nonché su un modello “collaborativo” di gestione del rischio da attività lavorativa. Sono stati, così delineati i compiti di una serie di soggetti - anche dotati di specifiche professionalità -, nonché degli stessi lavoratori, funzionali ad individuare ed attuare le misure più adeguate a prevenire i rischi connessi all'esercizio dell'attività d'impresa. Le forme di protezione antinfortunistica, dopo l'entrata in vigore dei decreti d'ispirazione comunitaria, tendono, in altre parole, principalmente a minimizzare i rischi bilanciando gli interessi connessi alla sicurezza del lavoro con quelli che vi possano entrare in potenziale contrasto. Ne discende una diversa prospettiva dalla quale il giudice del merito è tenuto ad accertare la sussistenza delle posizioni di garanzia e le, conseguenti, responsabilità penali per omissione di dovute cautele; se il nuovo sistema di sicurezza aziendale si configura come procedimento di programmazione della prevenzione globale dei rischi, si tratta, in sostanza, di ampliare il campo di osservazione dell'evento infortunistico, ricomprendendo nell'ambito delle omissioni penalmente rilevanti tutti quei comportamenti dai quali sia derivata una carente programmazione dei rischi. È evidente, da questa diversa prospettiva, il rilievo che assumono, innanzitutto, i compiti non delegabili di predisposizione del documento di valutazione dei rischi e di nomina del responsabile del servizio di prevenzione e protezione da parte del datore di lavoro. Per altro verso, il presupposto della posizione di garanzia del datore di lavoro in caso di affidamento di lavori a terzi che si svolgano all'interno della sua azienda o di una unità produttiva di essa deve intendersi definitivamente chiarito con l'entrata in vigore dell'art.26, comma 1, d.lgs. n. 81/2008, antecedente all'infortunio in esame, in base al quale si intende per datore di lavoro committente colui che ha la disponibilità giuridica dei luoghi in cui si svolge l'appalto o la prestazione di lavoro autonomo.

La Corte territoriale, premessa la pacifica circostanza che al momento dell'incidente i lavori fossero in corso e che il costruttore dovesse ancora effettuare una scala di collegamento tra il

piano cucina e quello sottostante, ha ritenuto che il costruttore vantasse una posizione di compossesso unitamente al promissario acquirente, da tale posizione arguendo l'obbligo giuridico di entrambi gli imputati, nelle rispettive qualità di costruttore e di committente, di osservare norme cautelari specifiche e regole di normale prudenza al fine di impedire l'evento. La motivazione, sul punto concernente la posizione del ricorrente, non presenta vizi censurabili, non potendo contestarsi, sulla base dei principi sopra enunciati, la disponibilità giuridica dell'immobile in capo al promittente alienante, ancorché vi fosse stata consegna anticipata dell'immobile, avendo i giudici di merito escluso, in base allo stato dei luoghi, che potesse ritenersi mutato il titolo della detenzione in capo all'acquirente. Mutamento che, come detto, si ritiene escluso persino nell'ipotesi in cui vi sia stato pagamento integrale anticipato del prezzo. Conclusivamente, il ricorso è stato rigettato.