LA RINNOVAZIONE TACITA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DERIVA AUTOMATICAMENTE DALLA LEGGE E NON DA UNA MANIFESTAZIONE DI VOLONTÀ NEGOZIALE

LA RINNOVAZIONE TACITA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DERIVA AUTOMATICAMENTE DALLA LEGGE E NON DA UNA MANIFESTAZIONE DI VOLONTÀ NEGOZIALE

Corte di Cassazione, Sezioni Unite civile Sentenza 16 maggio 2013, n. 11830

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Xxxx. XXXXXX Xxxxxxx - Xxxxx Presidente f.f.

Xxxx. XXXXXXXX Xxxxx Xxxxxxxxx - Presidente di Sez. Xxxx. XXXXXXX Xxxxxxxx - Presidente di Sez.

Xxxx. XXXXXXX Xxxxxx - Presidente di Sez. Xxxx. XXXXXXXXX Xxxxx - Xxxxxxxxxxx

Xxxx. XXXXXXX Xxxxxxx - Xxxxxxxxxxx Xxxx. XXXXXXXXXX Xxxx - Consigliere Dott. DI XXXXX Xxxxxxxxx - Consigliere Xxxx. XXXXXXX Xxxxxxx - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23227-2010 proposto da:

(OMISSIS) S.R.L. (XXXXXXX), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende,

per delega a margine del ricorso; contro

(XXXXXXX) S.R.L.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 535/2010 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 24/03/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/03/2013 dal Consigliere Xxxx. XXXXXXX XXXXXXX;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Xxxx. XXXXXXX Xxxxxxxx, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl (OMISSIS) intimo' sfratto per morosita', ai sensi dell'articolo 658 c.p.c., alla srl (OMISSIS), al fine di ottenere il rilascio dell'immobile da quest'ultima condotto in locazione, con contestuale citazione per la convalida.

Evidenzio' di avere acquistato, con contratto di cessione del 19.7.2005, i diritti derivanti dal contratto di locazione dell'immobile sito in (OMISSIS), dato in conduzione dalla srl (OMISSIS) all'intimata srl (OMISSIS) che si era resa morosa, nel pagamento dei canoni, per il complessivo importo di euro 46.110,50.

L'intimata si oppose alla convalida eccependo la carenza di legittimazione attiva dell'intimante e l'inesistenza del diritto della stessa a percepire i canoni di locazione, per essere stati gli stessi pignorati con atto antecedente al contratto di cessione.

Il tribunale di Latina, in accoglimento della domanda, dichiaro' la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice srl (OMISSIS).

A diversa conclusione pervenne la Corte d'Appello che, con sentenza del 24.3.2010, in riforma della sentenza di primo grado, rigetto' la "domanda di sfratto per morosita' proposta dalla S.r.L. (XXXXXXX) nei confronti della S.r.L. (OMISSIS), e la domanda di pagamento dei canoni insoluti".

Ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi la srl (OMISSIS). L'intimata non ha svolto attivita' difensiva.

Fissata la trattazione del ricorso per l'udienza del 12.4.2012, la Terza Sezione civile della Corte ha emesso ordinanza interlocutoria (n. 7826), depositata il 17.5.2012, di rimessione degli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione della causa alle sezioni unite.

Il Primo Presidente ha provveduto in tal senso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La questione di diritto posta dall'ordinanza di rimessione.

La Terza Sezione civile della Corte di Cassazione, chiamata a decidere l'impugnazione proposta dalla societa' (OMISSIS) srl, ha rimesso gli atti al primo presidente per l'eventuale assegnazione alle sezioni unite della Corte per la composizione del contrasto, sottoponendo la seguente questione di diritto:

Se, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, operi, quale effetto ex lege, la rinnovazione tacita di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 29, e se poi la stessa rinnovazione tacita necessiti, o meno, dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex articolo 560 c.p.c., comma 2.

Sottolinea l'ordinanza interlocutoria che la giurisprudenza della Corte di cassazione si era espressa in senso favorevole alla necessita' dell'autorizzazione, con orientamento costante da Cass. 2576/1970 a Cass. 1639/1999, fino alla pronuncia della stessa terza sezione civile n. 10498 del 2009, che aveva affermato l'opposto principio secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, pe0r il mancato esercizio da parte del locatore, della

facolta' di diniego della rinnovazione stessa, costituisce un effetto automatico scaturente direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volonta' negoziale. A quest'ultima impostazione conseguirebbe che, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, la rinnovazione non necessiterebbe dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'articolo 560 c.p.c., comma 2.

2. I precedenti alla base del contrasto.

Nella giurisprudenza della Corte di legittimita' hanno affermato la necessita' dell'autorizzazione del giudice, ai sensi dell'articolo 560 c.p.c., comma 2, per la rinnovazione tacita della locazione avente ad oggetto l'immobile pignorato (o sottoposto a sequestro giudiziario), sull'assunto che essa integri un nuovo negozio giuridico bilaterale, Cass. 5.12.1970 n. 2576; Cass. 4.9.1998 n. 8800; Cass. 25.2.1999 n. 1639; Cass. 30.10.2002 n. 15297; Cass. 13.12.2007 n. 26238.

Ha, invece, ritenuto superflua l'autorizzazione giudiziale ex articolo 560 c.p.c., comma 2, costituendo la rinnovazione tacita alla prima scadenza un effetto automatico, scaturente direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volonta' negoziale Cass. 7.5.2009 n. 10498.

L'automaticita' di quest'effetto legale escluderebbe, pertanto, l'applicabilita' del disposto dell'articolo

560 c.p.c..

In questa prospettiva, la sentenza negava di porsi in contrasto coi precedenti qui richiamati poiche' relativi, questi ultimi, o a contratti di locazione antecedenti all'entrata in vigore della legge sull'equo canone o a rapporti pervenuti a scadenza successiva alla prima.

L'ordinanza di questa Corte 2.11.2011 n. 22711 ha poi, enunciato il seguente principio di diritto:

"In difetto di valida eccezione di inopponibilita' del contratto di locazione abitativo anteriore al pignoramento, ai sensi dell'articolo 2923 c.c., comma 3, l'aggiudicatario e' tenuto a riconoscerlo fino alla prima scadenza contrattuale successiva, alla quale pero' non si opera - in difetto di autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ai sensi dell'articolo 560 cod. proc. civ. - alcuna rinnovazione; e spetta all'aggiudicatario, da tale scadenza e fino all'effettivo rilascio, in mancanza di valide allegazioni sulla sussistenza di un danno maggiore, una somma pari al canone".

Con il che il Collegio riteneva di aderire alla prevalente giurisprudenza, ritenendo inconferente il "diverso caso della rinnovazione automatica alla prima scadenza", esaminato da Cass. 7.5.2009 n. 10498", solo in apparenza contrario.

3. L'esame della questione.

L'articolo 560 c.p.c., comma 2, prevede il divieto, per il debitore e per il terzo nominato custode, di dare in locazione l'immobile pignorato in difetto dell'autorizzazione da parte del giudice dell'esecuzione.

Ai sensi dell'articolo 676 c.p.c., comma 3, la locazione di un bene sottoposto a sequestro giudiziario necessita, egualmente, dell'autorizzazione del giudice.

In forza dell'articolo 104-bis L.F., analoga disciplina vige nel fallimento per le locazioni di immobili compresi nella massa attiva, che il curatore non puo' stipulare senza autorizzazione del giudice delegato.

L'articolo 2923 c.c., infine, dispone che le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede; le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni, che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento, non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione; in ogni caso, l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni; se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore e' anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato; se nel contratto di locazione e' convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente puo' intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'articolo 1603 c.c..

La giurisprudenza ha, al riguardo, chiarito che le due previsioni dell'articolo 2923 c.c., comma 1, e dell'articolo 560 c.p.c., comma 2, operano in rapporto di reciproca esclusione, perche' la prima riguarda le locazioni risalenti a data certa anteriore al pignoramento (o alla sentenza dichiarativa di

fallimento), mentre la seconda e', per definizione, relativa a locazioni poste in essere dopo l'instaurazione del processo esecutivo individuale o concorsuale.

In sostanza, la disciplina sostanziale dell'opponibilita' della locazione viene esclusivamente dettata dall'articolo 2923 x.x., xxxxxx x'xxxxxxxx 000 x.x.x. xx riferisce, piuttosto, ad una modalita' di esercizio della custodia del bene, ma a fini soltanto processuali e, quindi con effetti limitati, anche temporalmente, al processo esecutivo.

L'articolo 2923 c.c., quindi, si riferisce alle "locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione", vale a dire concluse dal debitore esecutato (o dal fallito) in quanto tale, e risolve il problema di natura sostanziale dell'opponibilita' di tali locazioni all'acquirente in base al criterio dell'anteriorita' rispetto al pignoramento (o al fallimento).

Nell'articolo 560 c.p.c., xxxxx 2, invece, la figura del debitore e' rilevante perche' quest'ultimo e' investito della funzione di custodia ed, in questo piu' ristretto ambito, s'inquadra il tema, di natura processuale, relativo alla gestione del bene nel processo esecutivo.

La locazione conclusa dal custode o dal curatore del fallimento, destinata a non superare i limiti temporali propri della procedura e ad esaurirsi, pertanto, con la vendita forzata, e', per la sua peculiare natura, sottratta ai vincoli di durata posti dalla Legge n. 431 del 1998 e dalla Legge n. 392 del 1978.

Inoltre, la locazione di un bene sottoposto a pignoramento o a sequestro giudiziario, conclusa senza premunirsi dell'autorizzazione del giudice, a norma dell'articolo 560 c.p.c., comma 2, non e' invalida, ma soltanto inopponibile ai creditori e all'assegnatario (Cass. 14.7.2009 n. 16375; Cass. 13.7.1999 n. 7422; Cass. 10.10.1994 n. 8267).

Diversamente, il sistema di norme imperative in tema di durata e di rinnovazione delle locazioni amplia i suoi effetti fino a ricomprendervi anche l'acquirente in executivis, quando si tratti di locazione avente data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento (o al pignoramento);

e cio' perche' l'acquirente subentra in tutte le componenti convenzionali e legali che costituiscono il contenuto del rapporto locativo (S.U. 20.1.1994 n. 459; Cass. 28.9.2010 n. 20341; v. anche Cass. 15.3.1990 n. 2119).

Corollario di quanto si e' fin qui detto e' che la rinnovazione tacita della locazione abitativa o commerciale dell'immobile pignorato, alle scadenze successive alla prima, debba essere autorizzata dal giudice, per effetto dell'articolo 560 c.p.c., comma 2.

Il rinnovo tacito non alla prima scadenza e' conseguenza di una nuova manifestazione negoziale proveniente dal locatore e dal conduttore.

Ne deriva che, qualora il pignoramento sopravvenga prima della scadenza del termine (di sei, dodici o diciotto mesi, Legge n. 431 del 1998, ex articoli 2 e 5 e Legge n. 392 del 1978, articolo 28) per dare disdetta, ed il giudice dell'esecuzione non autorizzi il custode a rinnovare la locazione, il conduttore rimane privo di valido titolo di detenzione del bene, senza che il custode stesso debba comunicare alcuna disdetta; e cio', xxxxxx' l'estinzione del rapporto si produce ex se in sintonia con la funzione pubblicistica dell'amministrazione dei beni pignorati.

La questione controversa e' se identica conclusione - vale a dire sussistenza di una nuova manifestazione negoziale, e conseguente necessita' di autorizzazione del giudice dell'esecuzione - sia predicabile quando la rinnovazione tacita della locazione abitativa o commerciale intervenga alla prima scadenza, per non ricorrere alcuno dei motivi tassativi che la legge reputa meritevoli al sopravvenire del primo quadriennio, sessennio o novennio di rapporto.

4. Rinnovazione alla prima scadenza e nuovo contratto.

Ragioni di priorita' logica e di coerenza argomentativa inducono a prendere l'abbrivo dall'esame della norma dell'articolo 1597 c.c., secondo la quale si verifica la rinnovazione tacita della locazione nell'ipotesi in cui il conduttore rimane ed e' lasciato, pur dopo la scadenza del termine contrattuale o legale, nella detenzione della cosa locata.

Secondo un'interpretazione condivisa, il semplice fatto della permanenza del conduttore nell'immobile, pero', non vale a realizzare la fattispecie della rinnovazione, essendo necessario un concorde comportamento di entrambe le parti, dal quale desumere la loro implicita, ma inequivoca, volonta' di mantenere in vita il rapporto locativo (da ultimo Cass. ord. 23.6.2011 n. 13886).

Nell'ipotesi di rinnovazione tacita del contratto di locazione, sempre ai sensi dell'articolo 1597 c.c.,

la nuova locazione e' regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata e' quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato; cio', in virtu' del rinvio all'articolo 1574 c.c..

La rinnovazione si differenzia, poi, dalla novazione della locazione, che presuppone il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, a norma dell'articolo 1230 c.c., e deve essere connotata dall'inequivoca manifestazione dell'intento novativo delle parti, nonche' dal loro comune interesse all'effetto estintivo e costitutivo.

Animus e causa novandi sono requisiti, ovviamente, estranei alla rinnovazione tacita della locazione, la quale si concreta nella conclusione di un nuovo contratto, e non nella semplice proroga di quello originario, mentre le sole garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti dal contratto rinnovato (articolo 1598 c.c.).

Il sistema differisce con riferimento alle locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivita' indicate nella Legge n. 392 del 1978, articolo 27, commi 1 e 2, o che siano adibiti ad uso abitativo.

In questi casi, si applica l'istituto speciale della rinnovazione dettato dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 28 e dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 2, secondo cui il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o di nove anni in nove anni per le locazioni di immobili adibiti ad attivita' alberghiere e assimilate ai sensi dell'articolo 1786 c.c.), ovvero per un periodo di quattro anni. La rinnovazione e' impedita dalla disdetta del locatore, da comunicarsi al conduttore almeno sei, dodici o diciotto mesi prima della scadenza.

Aggiunge testualmente l'articolo 28, comma 2: Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore puo' esercitare la facolta' di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalita' e i termini ivi previsti. Analogamente, la Legge n. 431 del 1998, articolo 3, dispone: Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi dell'articolo 2, comma 1 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3, medesimo art., il locatore puo' avvalersi della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi.

Il nodo da sciogliere, in questa prospettiva, e' se il rapporto che s'instaura dopo la rinnovazione tacita alla scadenza del sessennio (o novennio) delle locazioni commerciali e dei quattro (o tre) anni delle locazioni abitative dia luogo, quale effetto di quella rinnovazione, ad un nuovo contratto,

concluso per facta concludentia, ovvero ad un nuovo titolo negoziale, che, sostituendo il vecchio contratto, provochi la nascita di un nuovo rapporto, per il quale si ripresenti, quindi, l'esigenza di un'autorizzazione del giudice ai sensi dell'articolo 560 c.c., comma 2. Il punto e' oggetto di controverse soluzioni sottolineandosi, peraltro, che in sede giurisprudenziale e' stato affermato che, sia la rinnovazione tacita del contratto di locazione, sia la novazione dello stesso, darebbero luogo ad un altro, distinto rapporto.

Con la fondamentale differenza, pero', che mentre dalla rinnovazione tacita deriverebbe una locazione, certamente nuova, ma di contenuto identico a quella precedentemente in vigore, diversamente, la novazione darebbe vita ad un rapporto diverso da quello cessato, le cui clausole non potrebbero, percio', intendersi riportate nel nuovo rapporto se non espressamente richiamate (Cass. 11.6.1983 n. 4028).

5. La decisione di questa Suprema Corte.

Va affermato il seguente principio di diritto:

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facolta' di diniego della rinnovazione stessa (Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 28 e 29) costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volonta' negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'articolo 560 cod. proc. civ., comma 2.

Con cio' le Sezioni Unite ritengono che si debba dare continuita' al principio affermato da Cass. 7.5.2009 n. 10498.

Queste le ragioni.

La legge sull'equo canone costituisce un microsistema autonomo rispetto al sistema generale sulle locazioni disciplinato dal codice civile e consente l'integrazione delle disposizioni normative di quest'ultimo soltanto quando la materia non sia specificamente disciplinata.

La stessa legge, all'articolo 28, prevede che per le locazioni di immobili adibiti alle attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 il contratto si rinnova tacitamente... di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta... Alla prima scadenza contrattuale... il locatore xxx' esercitare la facolta' di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29...".

Specificando la norma le ipotesi nella stessa ricomprese.

Un tale assetto normativo conduce a considerare la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza quale fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'articolo 1597 c.c., il quale fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente articolo 1596 c.c..

Il che comporta che la rinnovazione - nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell'articolo 29, comma 2, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore -, si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta.

Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 29 - cosi' come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articoli 2 e 3 -, non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto.

Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta.

Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novita'.

Restano, infatti, operanti le clausole del contratto originario, quelle relative alla misura del canone e quelle relative alla durata della locazione, in ogni caso, integrate nel minimo dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 28 e dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 2.

Diversamente, nelle ipotesi di successive scadenze contrattuali, rispetto alle quali l'esercizio della disdetta, da parte del locatore, e' svincolato da qualsiasi presupposto o condizione.

La conclusione cui si e' pervenuti - vale a dire che si e' presenza di un effetto automatico ex lege - esclude l'applicabilita' dell'articolo 560 c.p.c..

E cio' perche' la norma in questione, vietando al debitore ed al terzo custode di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice delegato" fa esplicitamente riferimento ad un atto negoziale di xxxxxxx' che, nella specie, non ricorre.

Vanno anche sottolineati ulteriori profili che giustificano, nell'ipotesi in esame, l'inapplicabilita' dell'articolo 560 c.p.c., comma 2.

Il custode, a fronte del rinnovo Legge n. 392 del 1978, ex articolo 28, per l'assoluta tipicita' dei motivi legittimanti il diniego, si trova nella posizione di subire il rinnovo automatico, indipendentemente da qualunque autorizzazione ex articolo 560 c.p.c..

La speciale disciplina, d'altronde, non e' tanto finalizzata a tutelare l'interesse prettamente individuale del conduttore, ponendosi, viceversa, nell'ottica del perseguimento dell'interesse generale dell'economia alla stabilita' delle locazioni non abitative.

In tal modo, bypassa l'interesse particolare del conduttore alla continuazione del rapporto locatizio, andando ad incidere su interessi generali di rilevanza sociale e produttiva.

In questa ottica, l'autorizzazione da parte del giudice di cui all'articolo 560 c.p.c., comma 2, e' finalizzata ed e' in funzione del processo esecutivo, al fine di garantire il buon andamento della procedura, al cui interno si pone la questione della gestione del bene pignorato.

La necessita' dell'autorizzazione da parte del giudice dell'esecuzione e', quindi, funzionale all'esercizio della custodia, da parte del soggetto investito di un tale potere processuale che, diversamente, non puo' locare il bene.

E, sotto questo profilo, ben si coglie la natura dei poteri del giudice che, nell'ambito della procedura che dirige, opera scelte discrezionali in ordine alle modalita' di custodia del bene.

Ed in questo ambito, rientra anche l'opportunita' di dare in locazione il bene.

Quel che si vuoi dire e' che l'autorizzazione del giudice e' necessitata quando si tratti di adottare le misure piu' vantaggiose relative alla gestione temporanea del bene all'interno della procedura esecutiva.

Ma una tale autorizzazione e' superflua quando la rinnovazione tacita della locazione ad uso diverso da quello di abitazione alla prima scadenza, di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 29, derivi direttamente dalla legge, la quale rende irrilevante la disdetta del locatore, se non giustificata dal ricorrere delle cause specificamente indicate dall'articolo 29, quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione.

Da ultimo, merita ricordare che la ricostruzione in termini di effetto legale e' avallata anche dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. 24.7.2007 n. 16321; v. anche cass. 10.6.2005 n. 12323) in tema di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, conclusi dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita' di conduttori, ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42.

E' stata, infatti, affermata l'applicabilita' della disciplina dettata dagli articoli 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto.

Ribadendo che, a differenza dell'ipotesi regolata dall'articolo 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza, in base alle norme della Legge n. 392 del 1978, non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volonta' - successiva alla stipulazione del contratto, e che la legge presume in virtu' di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta' della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge.

Con la conseguente irrilevanza della disdetta, da parte del locatore, quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge, quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione.

3. L'esame del ricorso.

Alla luce dei principii enunciati va, ora, esaminato il ricorso per cassazione.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge. Violazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 27 e ss. nonche' dell'articolo 560 c.p.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Contesta l'erroneita' della sentenza impugnata, per avere ritenuto necessaria, ai sensi dell'articolo 560 c.p.c., comma 2, l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, per il rinnovo del contratto di locazione, applicandosi, invece, nella specie, la norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 28 per le locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, che afferma che il contratto si rinnova automaticamente alla prima scadenza.

Il motivo e' fondato per le ragioni che seguono.

La Corte di merito, dopo avere accertato che il contratto di locazione fra la proprietaria dell'immobile e la (OMISSIS) srl era stato concluso il (OMISSIS) e che, quindi, la prima scadenza era intervenuta in data 9.5.2002, ha affermato che, essendo intervenuto il pignoramento dello stesso immobile in data 8.4.2002, fosse necessaria l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ai sensi dell'articolo 560 c.p.c., comma 2, per il rinnovo del contratto.

Ne ha tratto la conseguenza che la (OMISSIS) srl, pur subentrata alla (OMISSIS) srl nel contratto di sublocazione con la (OMISSIS) srl, non avesse la qualita' di locatore - custode, e, quindi, difettasse di legittimazione attiva ad intimare lo sfratto per morosita'.

Ma, sulla base dei principi enunciati, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articoli 27 e 28, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facolta' di diniego della rinnovazione stessa, costituisce un effetto automatico, scaturente direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volonta' negoziale.

Ne deriva che l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, come previsto dall'articolo 560 c.p.c., comma 2, in questo caso, non era necessaria.

Corollario di quanto affermato e' che l'attuale ricorrente era legittimata attiva ad intimare lo sfratto per morosita' alla (OMISSIS) srl.

E cio' perche' il contratto di locazione concluso il (OMISSIS), si era rinnovato automaticamente alla prima scadenza del 9.5.2002.

Non e', quindi, pertinente il richiamo, contenuto nella sentenza impugnata, al precedente di questa Corte - Cass. 14.7.2009 n. 16375 (pag. 7 della sentenza) - riguardando, questo, il diverso caso in cui ad agire per il pagamento dei canoni di una locazione di un bene pignorato, conclusa senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione, era il locatore, proprietario esecutato, in proprio, e non quale custode.

In questo caso, correttamente, la Corte di legittimita' ha ritenuto l'attore privo di legittimazione sostanziale e processuale, per appartenere la relativa azione al locatore-custode, e non al locatore proprietario esecutato in proprio.

Diversamente, nella specie, era il sublocatore, estraneo alla procedura esecutiva, a promuovere il giudizio di sfratto per morosita' nei confronti del subconduttore, per il mancato pagamento dei canoni relativi al contratto di sublocazione.

Con il secondo motivo si denuncia violazione di legge. Decisione del giudice su eccezione nuova. Articolo 360 c.p.c., nn. 4 e 5. Articoli 112, 115 e 116 c.p.c..

Contesta la ricorrente che l'eccezione di difetto di legittimazione passiva della srl (OMISSIS), sollevata soltanto nel giudizio di appello, sulla base di documentazione anch'essa prodotta solo in tale giudizio, sia stata presa in esame - in violazione degli articoli 345 e 437 c.p.c. - conducendo la Corte di merito a riformare, sul punto, la sentenza di primo grado che - peraltro - quella questione non aveva neppure esaminata, per non essere stata, in quel giudizio, proposta.

Il motivo e' fondato.

Con l'atto di appello la (OMISSIS) srl ha introdotto un'eccezione - quella del suo difetto di legittimazione passiva - che presuppone un accertamento dei fatti; in particolare, quello della posizione di conduttrice a seguito della cessione del contratto ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36, precluso in sede di impugnazione.

L'eccezione avrebbe dovuto essere disattesa dalla Corte di merito per ragioni di rito, le quali - per

essere relative a questione rilevabile d'ufficio, che non ha formato oggetto di decisione nei gradi di merito e che, quindi, non e' coperta da alcuna preclusione da giudicato interno - devono essere rilevate in questa sede.

La (OMISSIS) srl - come risulta dalla sentenza impugnata - con il terzo motivo di appello ha contestato al primo giudice di non avere affermato il suo difetto di legittimazione passiva in ordine all'intimazione di sfratto "poiche', essendo stata liberata dalle proprie obbligazioni a seguito di cessione di ramo d'azienda da parte della (OMISSIS) alla srl Gruppo (OMISSIS) che era succeduta anche nel contratto di locazione, dapprima con la (OMISSIS) srl, e, quindi, con la (OMISSIS) srl, subentrata a quest'ultima, e che non aveva comunicato il subentro ed i relativi acquisti, ne' alla (OMISSIS) srl, ne' alla srl Gruppo (OMISSIS), non poteva essere considerata morosa nel pagamento dei canoni, che, per costante giurisprudenza, fanno carico all'ultimo cessionario con esclusione della sua condanna al detto pagamento anche perche' non deteneva piu' l'immobile". Ora, questa deduzione, con il motivo di appello, si e' concretata nella contestazione della legittimazione passiva in senso sostanziale, per l'introduzione nel processo di un fatto impeditivo della stessa - la mancata qualita' di conduttrice a seguito della cessione di ramo di azienda e del relativo contratto di locazione -, in tal modo contestando la legittimazione passiva sotto un profilo nuovo, che era rimasto estraneo al giudizio di primo grado.

Peraltro, il difetto di legittimazione passiva, non solo non era stata contestato in primo grado, ma la stessa intimata, avendo sostenuto - come risulta dagli atti difensivi - di non avere versato i canoni di locazione ritenendoli oggetto di pignoramento, aveva implicitamente riconosciuto la propria legittimazione passiva.

Tale prospettazione, per quanto attiene alla deduzione di un fatto impeditivo della legittimazione passiva sostanziale, si e' concretata nella introduzione, nel processo d'appello, di un'eccezione di merito nuova, in violazione dell'articolo 437 c.p.c., comma 2, che, nel rito del lavoro e, quindi, anche in quello locatizio, in forza del richiamo di cui all'articolo 447 bis c.p.c., esclude la proponibilita' di nuove eccezioni in appello.

Nello stesso tempo, la sostanziale, connessa contestazione della mancanza della qualita' di conduttrice, si e' concretata, sia pure subordinatamente alla introduzione della nuova eccezione, nello svolgimento di un'attivita' di contestazione dei fatti rilevanti per la decisione (e particolarmente - come detto - del fatto della insussistenza della posizione di conduttrice per effetto

della successione nel contratto locativo ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36) del tutto nuova, in evidente violazione del sistema delle preclusioni anche del potere di contestazione scaturente dagli articoli 415 e 416 c.p.c. e articolo 420 x.x.x., xxxxx 0, (x. anche Cass. 13.3.2012 n. 3974; Cass. 9.3.2012 n. 3727; Cass. 3.7.2008 n. 1802).

Ora, la Corte di merito avrebbe dovuto d'ufficio rilevare la novita' dell'eccezione e l'inammissibilita' della contestazione e, quindi, non avrebbe dovuto esaminare, nel merito, la questione, dovendosi limitare a dichiarare l'inammissibilita' del motivo di appello (v. anche Cass. 29.9.2005 n. 19170).

L'errore in cui e' incorso il giudice di appello deve essere rilevato d'ufficio in questa sede, poiche' la violazione del divieto dello ius novorum in appello, previsto, nel rito del lavoro, dall'articolo 437 c.p.c., e' rilevabile d'ufficio anche in sede di legittimita' (Cass. 28.7.2005 n. 15810; Cass. 2.4.1999 n. 3190; Cass. 17.12.1997 n. 12764; Cass. 18.9.1995 n. 9874).

Xxx' perche' le preclusioni sono relative a materia non disponibile dalle parti, e diretta a garantire l'ordinato svolgimento del servizio giustizia; alla cui logica, peraltro, e' ormai ispirato lo stesso rito ordinario (v. anche Cass. 28.7.2005 n. 15810).

Con il terzo motivo si denuncia violazione di legge. Difetto di motivazione. Articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Articoli 115 e 116 c.p.c.. Articolo 1455 c.c..

Contesta la ricorrente che la Corte di merito abbia considerato che i canoni di sublocazione dovuti dalla (OMISSIS) srl alla (OMISSIS) srl dovessero essere considerati frutti civili dei beni pignorati senza darne alcuna motivazione; e cio' "nonostante che il Giudice di primo grado avesse chiarito, nella motivazione della sentenza, che il rapporto tra il subconduttore (OMISSIS) S.r.l. ed il sublocatore (OMISSIS) S.r.l. fosse del tutto estraneo alle vicende del pignoramento".

Il motivo e' fondato.

Sono dati che emergono dalla sentenza impugnata i seguenti.

La proprietaria dell'immobile in esame concluse con la (OMISSIS) srl, in data (OMISSIS), un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo.

Successivamente, alla data della prima scadenza del 9.5.2002 data in cui il contratto si era rinnovato per le ragioni esposte con l'esame del primo motivo, la (OMISSIS) srl cedette il contratto di locazione alla (OMISSIS) srl.

Sulla base del contratto di locazione, la (OMISSIS) srl era tenuta a corrispondere i canoni di locazione al proprietario.

Con il pignoramento, il proprietario era stato nominato custode ed, in tale veste, aveva l'obbligo di incassare i canoni, dapprima dovuti dalla (OMISSIS) srl e, poi, dalla (OMISSIS) srl.

Tale canone di locazione costituiva, sotto il profilo civilistico, i frutti del pignoramento.

Ma, con il pignoramento, nulla aveva a che vedere il canone che la subconduttrice (OMISSIS) srl doveva versare alla sublocatrice (OMISSIS) srl.

Costoro, infatti, erano soggetti estranei alla procedura esecutiva, sottoposti ai soli obblighi derivanti dal negozio giuridico fra gli stessi concluso.

Alla (OMISSIS) srl incombeva l'onere di pagare all'avente diritto - sulla base del contratto di locazione concluso con il proprietario - il suo canone di locazione.

Alla (OMISSIS) srl incombeva l'obbligo di pagare il canone di sublocazione in favore della (OMISSIS) srl.

E, sulla base del mancato pagamento di tali ultimi canoni, la (OMISSIS) srl ha intimato lo sfratto per morosita', chiedendo la risoluzione del contratto di sublocazione.

Erroneamente, la Corte di merito ha, quindi, ritenuto - senza, peraltro, neppure motivare sul punto - che i canoni rappresentassero i frutti del pignoramento, essendo, invece, la procedura esecutiva estranea, e terza, rispetto a tale assetto contrattuale.

Il sublocatore ha, quindi, agito, nei confronti del subconduttore sulla base di un proprio ed autonomo titolo contrattuale.

E, sotto questo profilo, nessuna utilita' presenta il richiamo all'articolo 2912 c.c. - in base al quale il pignoramento si estende anche ai frutti della cosa rappresentati, nella specie, dai canoni di locazione quali frutti civili dell' immobile - operato dalla Corte di merito, al fine di affermarne l'inesigibilita' da parte della (OMISSIS) srl, per la mancata prova della sua qualita' di custode dell'immobile pignorato.

Come gia' visto, una tale prova era ultronea, perche' l'attuale ricorrente fondava la sua richiesta di pagamento dei canoni sul contratto di sublocazione concluso con la (OMISSIS) srl, estraneo alla procedura esecutiva; come tale soggetto alle sue specifiche pattuizioni.

Con il quarto motivo si denuncia violazione di legge. Decisione del giudice ultra petita. Articolo

360 c.p.c., nn. 4 e 5. Articoli 112, 115 e 116 c.p.c..

La ricorrente contesta l'erroneita' della decisione, per avere pronunciato su di un punto non oggetto del giudizio che aveva avuto, fin dal primo grado, ad oggetto la risoluzione del contratto di sublocazione e non il pagamento dei canoni, "oggetto di diverso procedimento, ormai definito".

Anche in questo caso, il motivo e' fondato.

Non risulta dagli atti - che possono essere esaminati direttamente, in questa sede, per essere denunciato un vizio del procedimento, ai sensi dell'articolo 112 c.p.c. e articolo 360 x.x.x., x. 0 (x. anche S.U. 22.5.2012 n. 8077) - che la domanda di pagamento dei canoni sia mai stata formulata dall'odierna ricorrente nel presente giudizio, il cui oggetto era costituito dallo sfratto per morosita' e dalla risoluzione del contratto di sublocazione per inadempimento della subconduttrice.

La statuizione di rigetto della "domanda di pagamento dei canoni insoluti", contenuta nella motivazione della sentenza (pag. 10) e nel dispositivo (pag. 11), costituiscono, pertanto, un'evidente ultrapetizione, per avere la Corte di merito violato il principio della corrispondenza fra chiesto e pronunciato (v. da ultimo Cass. 24.3.2011 n. 6757).

Conclusivamente, il ricorso e' accolto.

La sentenza e' cassata, e la causa e' rinviata alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione.

Le spese sono rimesse al giudice del rinvio.

P.Q.M.

La Corte, pronunciando a sezioni unite, accoglie il ricorso. Xxxxx e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione.