CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE COMMERCIALE
All. A
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE COMMERCIALE
Con la presente scrittura privata da valere ad ogni effetto di legge, tra la Camera di Commercio Industria, Artigianato ed Agricoltura di Trieste (codice fiscale 80010550327 e p. IVA 00215100322) con sede legale in Xxxxxx xxxxx Xxxxx 00, 00000 Xxxxxxx -rappresentata ai fini del presente atto dal Dirigente competente dott.
Xxxxxxx Vincis, in seguito denominata LOCATORE
e
la società,…………………………………….. con sede legale in… ,
costituita in Italia in data …………………….., capitale sociale Euro ……………………
interamente versato, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese
……………………… nella persona del dott. ………………………………..in forza dei poteri ad esso conferiti dalla società, …………………………, in seguito denominata CONDUTTORE
a. la Camera di Commercio di Trieste, Ente pubblico, è proprietaria di foro commerciale sito in Trieste, xxx Xxxxx xx Xxxxxxxxx 0/x, censito al N.C.E.U. sez. V foglio 16 particella 1753, subalterno 4, categoria zona1 C/1, classe 12; sottoposto a vincolo storico-architettonico e ambientale;
b. l’Ente, con determina dirigenziale n. 101 Dir/Area A del 18.07.2016, ha deciso di procedere, mediante avviso d’asta pubblica, all’individuazione del conduttore del sopra indicato foro, in conformità alle disposizioni di cui alla L. n. 2440/23, al relativo regolamento di esecuzione approvato con X.X. x. 000/00 e, per quanto applicabile, al D.Lgs. n. 50/2016:
c. a seguito dell’esito della predetta procedura è stato individuato quale conduttore la società………………..
d. il conduttore si è impegnato a corrispondere un canone locativo di € ;
tutto ciò premesso e che costituisce parte integrante del presente contratto, si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 Oggetto del Contratto
Il locatore concede in locazione, ad uso commerciale, al conduttore, che accetta, alle condizioni qui di seguito indicate, la porzione di unità immobiliare sita in Trieste, via Cassa di Risparmio4/b, nello stato di fatto in cui si trova, così censita:
censito al N.C.E.U. sez. V foglio 16 particella 1753, subalterno 4, categoria zona1 C/1, classe 12; per complessivi mq. 100, ed evidenziati nella planimetria che si allega sotto la lettera “A”, parte integrante del presente contratto.
Art. 2 Durata della locazione
La locazione avrà la durata di anni sei, con decorrenza dal …………. e sino al
………. e sarà rinnovabile di altri sei anni ai sensi dell’art. 28, della legge 27 luglio 1978 n. 392, salva la facoltà di diniego della rinnovazione prevista dall’art. 29 della
medesima legge. Il conduttore potrà di recedere anticipatamente ai sensi dell’art. 27 della legge 392/78, solo ove ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata.
Al termine del contratto, il conduttore dovrà lasciare i locali liberi da persone e cose e riconsegnarli al locatore nello stato di fatto e di diritto in cui gli sono stati locati, previa verifica dello stato dei locali, fermo il risarcimento dei danni accertati oltre la normale usura.
Resta inteso, e da ambo le parti accettato che, alla scadenza del presente contratto, nel caso di occupazione dei locali da parte del conduttore senza alcun titolo, verrà corrisposta una penale di € ( /00) per ogni mese o frazione di mese, a titolo di indennizzo per abusiva occupazione.
Art. 3 Canone di locazione
Il canone di locazione è determinato in euro ( mila/00) annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di euro ( mila/00) ciascuna, mediante bonifico bancario sul conto corrente indicato dalla parte locatrice, e previa emissione di relativo documento fiscale.
La prima rata mensile, pari ad € ………….., viene versata all’atto della consegna del locale. Alle successive scadenze mensili, il versamento del canone locativo dovrà essere effettuato entro i primi cinque giorni del mese di riferimento. Le parti convengono che il canone di locazione sia aggiornato all’inizio del secondo anno di locazione, su richiesta del locatore, nella misura del 100% delle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati, ai sensi dell’art. 32 della legge 27/07/1978 n. 392, come sostituito dall’art. 1 comma sexies, D.L. 7/02/1985 n. 12, convertito nella legge 5/04/1985, n. 118 e ss.mm.ii. Il conduttore non potrà per nessun motivo ritardare il pagamento del canone di locazione e non potrà far valere alcuna eccezione od azione se non dopo eseguito il pagamento delle rate scadute.
In aggiunta al canone così come previsto al comma precedente, il Conduttore corrisponderà mensilmente Euro ( /00) a titolo di acconto sulle spese accessorie, salvo conguaglio che verrà determinato alla chiusura del conto consuntivo annuale.
Eventuali ritardi comporteranno l’addebito degli interessi di mora nella misura del tasso di riferimento vigente pro tempore, maggiorato di due punti, previa ricezione di lettera di messa in mora tramite pec o raccomandata A/R e salva ed irrinunciata la facoltà di avvalersi della clausola risolutiva espressa in caso di ritardo superiore a venti giorni successivi rispetto alla lettera inviata con raccomandata A/R, con la quale la parte locatrice comunica la volontà alla parte conduttrice di avvalersi di tale clausola e senza che sia stato effettuato il pagamento, e/o di escussione della polizza fideiussoria di cui all’art. 7.
Art. 4 Riparto delle spese
Le spese relative ai consumi di acqua, energia elettrica, raccolta rifiuti. assicurazioni e ogni altra afferente sono a completo carico del conduttore che vi provvederà in via autonoma, tramite intestazione delle relative bollette.
Sono a carico del conduttore tutte le imposte, tasse ed, in generale, qualunque tributo nazionale e/o locale che, secondo la vigente legislazione fiscale, dovessero gravare sul medesimo.
Art. 5 Destinazione e utilizzo dell’immobile
Il locatore dichiara che il proprio sito, concesso in locazione con il presente contratto, è conforme alla legislazione urbanistica per quanto attiene alla sua destinazione d’uso.
Il conduttore, a garanzia degli obblighi previsti, consegna, alla stipula del presente contratto, idonea fideiussione bancaria o assicurativa stipulata con primario Istituto di credito, escutibile a prima richiesta, di importo pari al valore di tre canoni di locazione, che avrà come beneficiario il locatore. Le parti si danno reciprocamente atto che tutti i premi e tutti gli oneri saranno a carico del conduttore, mentre tutti i pagamenti ed i risarcimenti conseguenti all’escussione della garanzia, saranno a favore Il conduttore dichiara che l’immobile sarà utilizzato per la seguente attività: nel
rispetto della predetta destinazione nonché del predetto vincolo; pertanto, l’immobile verrà destinato all’uso suindicato con espresso divieto di sublocazione, sia totale che parziale, di comodato e di cessione ad altri a qualunque titolo, anche gratuito, del contratto o comunque di concessione a terzi dell’uso e del godimento, anche parziale, pena la risoluzione ipso iure del contratto.
Art. 6 Assicurazione
L’assicurazione contro i danni da incendio, scoppio e atti vandalici, nonché responsabilità civile contro danni arrecati a terzi, relativamente alla porzione immobiliare locata, sarà stipulata a cura e spese del Locatore.
L’assicurazione contro i danni da incendio e responsabilità civile contro danni arrecati a terzi, relativamente alle attrezzature, arredi e in conseguenza all’attività svolta, dovrà essere stipulata a cura e spese del Conduttore, con massimali concordati con il Locatore e con clausola di rinuncia alla rivalsa verso il Locatore. A tal fine, il Conduttore si obbliga a stipulare, con primaria Compagnia di assicurazioni, una copertura per la responsabilità civile verso terzi e prestatori d’opera avente un massimale unico non inferiore ad Euro 1.000.000,00 e durata contrattuale non inferiore alla durata della locazione, a pena di nullità del contratto di locazione stesso. In tale contratto di assicurazione, il Locatore dovrà essere espressamente previsto quale assicurato congiunto, a spese del Conduttore.
Inoltre, il Conduttore si obbliga a stipulare, sempre con primaria Compagnia di assicurazioni, una copertura per il rischio locativo e ricorso terzi con un massimale che dovrà essere concordato tra le parti avente durata contrattuale non inferiore all’intero periodo della locazione, a pena di nullità del contratto di locazione stesso, con espressa previsione alla rinuncia della rivalsa verso il Locatore.
Il Conduttore si obbliga a far pervenire copia delle suddette polizze assicurative, delle appendici di modifica o rinnovo, nonché dei pagamenti dei premi annuali, entro e non oltre 15 giorni dalla sottoscrizione del presente contratto, ovvero entro 15 giorni dal pagamento dei premi annuali.
Art. 7 Garanzie del conduttore
A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni tutte assunte con il presente contratto, ivi comprese quelle relative al pagamento dei canoni, con la sottoscrizione del presente atto il Conduttore si impegna a stipulare una fideiussione bancaria/assicurativa, rilasciata da un primario Istituto di Credito/Compagnia di assicurazione e con validità sino a tutto il primo periodo di durata del contratto, con rinnovo annuale tacito alle medesime condizioni per la restante durata contrattuale, per un importo pari a 12 (dodici) mensilità del canone di locazione pattuito.
Il Conduttore si obbliga a far pervenire copia della suddetta fideiussione entro e non oltre 15 giorni dalla consegna del contratto registrato e, successivamente, entro 15 giorni dall’inizio del secondo periodo.
Art. 8 Obblighi del conduttore
Il conduttore dichiara di conoscere il sito, oggetto del presente contratto, avendolo visitato e accettato nell’attuale stato di fatto, in regola con tutta la documentazione afferente l’agibilità.
Tutti gli eventuali interventi sono a carico del conduttore, previa autorizzazione della proprietà, senza che lo stesso possa vantare alcun indennizzo da parte della Camera di Commercio di Trieste, né durante, né al termine del rapporto.
Sono a carico del conduttore i lavori di manutenzione ordinaria ed ogni altra eventuale opera che dovesse essere ingiunta e/o prescritta per la conservazione della destinazione d’uso del sito, con rinunzia espressa da parte del conduttore, in ogni caso, ad eventuali indennità per migliorie apportate. Gli interventi ed opere di qualunque genere sono sottoposti a preventiva autorizzazione da parte della competente Soprintendenza di Trieste, nonché al consenso scritto del Locatore.
Qualora il conduttore non provveda direttamente alle opere di manutenzione a suo carico, potrà provvedervi il locatore mediante utilizzo della fideiussione di cui all’art. 7, che dovrà essere reintegrata, pena la risoluzione del contratto, entro 8 (otto) giorni.
Il conduttore è custode, oltre che dei beni propri presenti nei locali, anche dei beni di proprietà del locatore. Il conduttore si obbliga:
a. non apportare, senza il preventivo consenso scritto del locatore, alcuna addizione che non possa essere facilmente rimossa senza arrecare danni all’immobile, alcuna modifica e/o miglioria alle parti strutturali dell’immobile;
b. non richiedere, alla scadenza della locazione, alcun indennizzo per eventuali migliorie e/o addizioni apportate, anche se preventivamente autorizzate dal locatore;
c. a sollevare il Locatore da ogni responsabilità conseguente l’uso dell’immobile locato e pertinenze comuni nei confronti dei propri clienti, utenti, dipendenti e terzi in genere come pure a rifondere gli eventuali danni provocati ai locali oggetto della locazione da parte dei titolari, dei propri dipendenti, clienti e terzi aventi causa;
d. a consentire, previo avviso, la visita dell’immobile locato alle persone indicate dal locatore, ogni qualvolta richiesto per la verifica dello stato di manutenzione e buon utilizzo dei beni locati;
e. ad utilizzare le aree comuni di proprietà del locatore esclusivamente con il proprio personale di servizio e solo per le attività inerenti la funzionalità dell’attività svolta;
f. ad osservare e far osservare dai propri collaboratori, dipendenti, clienti ed ospiti le norme di diligenza del buon padre di famiglia nell’uso dell’immobile;
g. a non esporre all’esterno e/o internamente alle finestre e nelle parti comuni, alcuna forma di pubblicità, senza il consenso scritto del locatore.
Resta inteso che l’uso della struttura è concesso secondo l’agibilità accertata e riconosciuta dagli organi preposti. Pertanto, il conduttore deve attenersi alle condizioni di agibilità, controllando i limiti d’uso e di capienza.
Le spese di manutenzione straordinaria restano, invece, a carico del locatore che interverrà, in ogni caso, nei limiti degli stanziamenti previsti nel bilancio, previa redazione, da parte di un proprio tecnico, di una perizia di lavori.
Art. 9 Clausola risolutiva espressa
Le parti, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1456 cod. civ., espressamente convengono che il presente contratto di locazione si risolva di diritto nei seguenti casi:
- mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione;
- mutamento della destinazione d’uso dei locali;
- cessione, sublocazione del contratto o concessione in comodato
- dell’immobile, anche a titolo gratuito;
- esecuzione di lavori in contrasto con le vigenti norme urbanistico – edilizie e/o in mancanza della prescritta autorizzazione della Sovrintendenza;
Art. 10 Esclusione del diritto di prelazione e di indennità per la perdita di avviamento commerciale
Il conduttore dichiara che l’immobile, oggetto del presente contratto, sarà adibito
ad uso (con esclusione di ogni diversa destinazione) per lo
svolgimento di attività che . In caso di risoluzione del contratto per qualsiasi causa, pertanto, ai sensi dell’art. 35 L. n. 392/78, non sarà dovuta indennità per perdita di avviamento né opererà il diritto di prelazione per l’acquisto, al quale il conduttore espressamente rinuncia sin d’ora sottoscrivendo il presente contratto.
Art. 11 Imposta di bollo e registrazione
Sono a carico del conduttore le spese per l’imposta di bollo per il contratto e le quietanze, mentre l’imposta di registro, dovuta ai sensi di legge, è a carico per metà di ciascuna delle parti contraenti. La parte locatrice procederà ad effettuare la registrazione posto che la parte conduttrice, previa evidenza della dovuta registrazione, procederà a rimborsare la quota parte dell’imposta di registro.
Art. 12 Controversie e Domicilio
Le parti espressamente convengono che foro competente, per qualsivoglia controversia dovesse insorgere tra le parti, in relazione all’interpretazione ed esecuzione del contratto, è quello di Trieste. Per ogni effetto dipendente dal presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, le parti eleggono i seguenti domicili:
a) XXXXX xx Xxxxxxx, Xxxxxx xxxxx Xxxxx 00 – 00000 Xxxxxxx, codice fiscale 80010550327
b) …………………………………………………
Art. 13 Disposizioni finali
Per quanto non previsto nel presente contratto, si fa riferimento alla normativa civilistica in materia. Viene, in ogni caso, fatta salva la normativa, tempo per tempo vigente, che dovesse andare a modificare la disciplina attualmente prevista per le locazioni ad uso non abitativo, in quanto applicabile.
Venezia
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 cod. civ., il conduttore dichiara di aver esaminato ed espressamente approvato le seguenti clausole:
Art. 1 Oggetto Del Contratto Art. 2 Durata della locazione Art. 3 Canone di locazione Art. 4 Utilizzo dell’immobile
Art. 5 destinazione e utilizzo dell’immobile Art. 6 Assicurazione
Art. 7 Polizza Fideiussione
Art. 8 Obblighi del conduttore Art. 9 Clausola risolutiva espressa
Art. 10 Esclusione del diritto di prelazione e di indennità per la perdita di avviamento commerciale
Art. 11 Imposta di bollo e registrazione Art. 12 Controversie e Domicilio
Art.13 Disposizioni finali
Trieste, li ,
IL CONDUTTORE