la valorizzazione del patrimonio degli Enti Territoriali
la valorizzazione del patrimonio degli Enti Territoriali
Attività operative e servizi di FPC e di IFEL
Ruolo istituzionale di assistenza agli Enti locali per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà, con particolare attenzione al processo di trasferimento dei beni ai sensi del federalismo demaniale e al percorso di promozione e costituzione di fondi immobiliari locali
Ruolo istituzionale dell’ANCI
- (IFEL) Accordo di collaborazione con INVIMIT SGR per l’attuazione del fondo “i3-core” (animazione del mercato e scouting di iniziative; assistenza mirata su iniziative specifiche; supporto al monitoraggio degli investimenti)
- (FPC) Supporto nel processo del Fed. Dem.
- (FPC) fondo rotativo: Supporto tecnico e finanziario ai Comuni per la regolarizzazione degli immobili e progetti di efficienza energetica
- (FPC) Supporto per le attività di censimento, regolarizzazione e valorizzazione del patrimonio (standard VOL e ▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇)
- (FPC/IFEL) standardizzazione dei contratti di
PPP (con ANCE e ABI)
VOL
www.patrimonio
▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇
immobili EELL
Fondo rotativo
Fondi locali e “i3-
core” di Invimit
I privati: Gestori,
ESCo,
sviluppatori e SGR
“i3-core” – 750 milioni di euro
ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
Ambiti di collaborazione
• fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, finalizzati alla
rigenerazione e/o nuova costruzione di edifici scolastici;
• fondi d’investimento immobiliari finalizzati all’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare pubblico con il fine di accumulare conoscenza, diffondere buone pratiche e attivare forme di partenariato pubblico privato finanziabili con le risorse gestite da INVIMIT SGR;
• fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, e finalizzati alla
valorizzazione di beni propri dei Comuni e, più in generale, alla riqualificazione urbana.
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ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
Tematiche di rilievo
❑ Centralità del progetto di utilizzo o di valorizzazione dei beni pubblici (… “il contenitore va riempito”…)
❑ Il progetto di utilizzo o di valorizzazione può essere realizzato dall’ente locale o anche da soggetti privati (con modalità del codice dei contratti pubblici -> figura del promotore con relativi diritti)
❑ Il Comune: approva progetto di utilizzo/valorizzazione e seleziona la SGR con procedure ad
evidenza pubblica
❑ Le risorse INVIMIT vanno remunerate, anche se con tassi tendenzialmente inferiori rispetto a quelli attesi da operatori privati
❑ Ruolo delle SGR private: gestiscono i fondi locali (e di conseguenza gli immobili apportati)
partecipati da enti locali e Invimit
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Schema del SISTEMA FONDO DI FONDI
INVIMIT SGR
QUOTE – proventi/rimborsi
QUOTE – proventi/rimborsi
Regione e COMUNI
€
- approva progetto di utilizzo/valorizzazione
- promuove la costituzione del Fondo
e definisce obiettivi e principi
- seleziona proposte e la SGR
- definisce linee guida Fondo che vengono recepite nel Regolamento
GESTIONE VALORIZZAZIONE
SGR
CON PARTNER TECNICI
VALORIZZAZIONE
FONDO LOCALE
COMITATO DI INDIRIZZO E CONTROLLO
€
FACILITY MANAGEMENT
▪Servizi di gestione
▪ global service
▪ gestione edifici e impianti
paga € per la disponibilità/locazione degli immobili (scuole, uffici, ecc.)
(PROPERTY e ASSET
MANAGEMENT)
▪ Alienazioni
▪ Locazioni
▪ EE
▪ Razionalizzazione
▪ servizi accessori per creare reddito
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Attività in capo all’Ente Locale | Fondo Immob. | Appalto Classico |
Studio di fattibilità completo | X | X |
Approntamento strumenti urbanistici per la valorizzazione | X | X |
Impostazione bando, pubblicazione e aggiudicazione selezione SGR | X | |
Finanziamento CDP o altro (impatti sul patto di stabilità, restituzione a rate) | X | |
Eventuali lavori di valorizzazione immobili da dismettere per miglior prezzo di vendita | X | |
Vendita immobili da dismettere (individuazione acquirenti potenziali, bando) | X | |
Progettazione della ristrutturazione/costruzione scuole (in house o con bando) | X | |
Bando selezione fornitori per lavori e servizi per la rigenerazione/costruzione | X | |
direzione lavori e collaudo | X | |
Locazione scuole (se il fondo genera redditività l’impatto è minore) | X | |
Gestione Ordinaria (Certificazioni, man. ord, sicurezza, riscaldamento, condominio, vigilanza, pulizia, utenze, ecc.) | X | |
Gestione attività extrascolastiche a reddito (postscolastico, palestra, civic center, ecc.) | X | |
Gestione straordinaria (ristrutturazione eventuale, sostituzione impianti, eventi straordinari) | X | |
Eventuale acquisto scuole a fine vita fondo | X |
Confronto tra procedure
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ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
ANIMAZIONE del mercato e promozione delle opportunità dell’art. 33 del DL 98/2011
SELEZIONE E ASSISTENZA
alle iniziative degli EETT
MONITORAGGIO dei fondi
ATTIVITA’ SVOLTE
✓ condivisione vademecum INVIMIT
✓osservatorio dinamico per raccolta progettualità (31 iniziative)
✓ verifica della progettualità già esistente (Osservatorio smart cities, Piano città, Federalismo demaniale, Graduatoria MIUR, ecc)
✓ format di raccolta dati e presentazione iniziative
✓ riflessioni di metodo con i privati
✓ selezione iniziative più mature
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SUPPORTO alla selezione di operazioni sul patrimonio degli EE.LL per la strutturazione e l’avvio di FONDI IMMOBILIARI – FASI DELL’INTESA OPERATIVA
DA ANIMAZIONE MERCATO
✓Osservatorio Dinamico: presentazione della struttura e delle iniziative
FASE 2
✓ Approfondimenti e verifiche di sostenibilità: studio di prefattibilità
✓ Dossier di dettaglio sui singoli immobili
✓ Pre-valutazione INVIMIT: manifestazione di interesse non vincolante
Scenari alternativi per EETT
Apporto a un fondo già esistente
FASE 1
✓ Raccolta e screening iniziative + Manif. Interes del sindaco
✓analisi preliminare INVIMIT: criteri e parametri generali
Proposta di valorizzazione da parte di un privato
FASE 3
✓ Avvio Fondo target e sottoscrizione quote
✓ Monitoraggio investimenti
Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico
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Scenari alternativi per EETT
Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico
Proposta di valorizzazione da parte di un privato
Apporto a un fondo già
esistente
Alcuni temi da analizzare:
• Realizzazione interna dello SdF e del bando per la selezione SGR vs. Griglia e parametri per la valutazione delle proposte private
• Individuazione puntuale delle destinazioni d’uso vs. Indicazione destinazioni non ammesse
• Spesa corrente vs. Servizi accessori
• Fine fondo - Scuola in proprietà vs. Scuola in affitto
• Analisi mercato sui fondi già esistenti vs. Costituzione fondo proprio
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A. Fondo locale: operazione su immobili comunali strumentali e non strumentali – razionalizzazione e dismissione.
⮚ immobili comunali da riqualificare in termini di efficienza energetica e/o creazione di un nuovo centro civico da utilizzare per fini istituzionali anche a seguito di un processo di razionalizzazione. (N.B. sconsigliato utilizzo del fondo immobiliare per interventi di manutenzione e per piccole sostituzioni di impianti)
⮚ per questi immobili, il comune paga un canone al fondo e, al contempo, risparmia sui costi di funzionamento/esercizio (utenze, manutenzione, ecc)
⮚ per gli immobili liberati e non più strumentali, a seguito di eventuale variante, il fondo si occuperà della loro commercializzazione: vendita o locazione sul mercato
⮚ per gli immobili da valorizzare per fini turistico/ricettivi da concedere in gestione a operatore specializzato.
Taglia minima 20 milioni, taglia consigliata 40 milioni (apporto immobili + equity per investimenti)
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B. Fondo scuole: operazione di rigenerazione e/o nuova costruzioni di edifici scolastici e valorizzazione di altri immobili pubblici non strumentali.
esempio: Apporto di 8 immobili (ex scuole e aree o altri immobili non più
strumentali) con valore medio di 3-5 milioni :
- 4 da valorizzare tramite cambio di destinazione d'uso e dismettere
- 4 scuole da rigenerare e/o realizzare ex-novo. Il comune pagherà un canone di locazione
Taglia minima 20 milioni, taglia consigliata 40 milioni (apporto immobili + equity per investimenti) anche tra più Comuni.
Ulteriori aspetti da considerare:
✓ la selezione della SGR sarà incentrata anche sulle modalità di gestione delle scuole: ad esempio global service con manutenzione e servizi accessori dai quali ricavare flussi di cassa positivi (parcheggio, mensa, impianti sportivi e ricreativi, ecc.)
✓ MIUR cofinanzia al 25% l’investimento con risorse a fondo perduto a favore degli EELL in graduatoria: conto canone o conto investimenti
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Fondi Immobiliari
per la valorizzazione del patrimonio degli Enti Territoriali:
le iniziative più mature
ASCOLI ▇▇▇▇▇▇
Soggetto Proponente:
Comune di Ascoli ▇▇▇▇▇▇
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 65,6 milioni
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
€ 8,5 mln per beni core; € 19,5 mln per altri beni
❑ investimenti stimati:
€ 14,4 mln per beni core; € 23,1 mln per altri beni
Razionalizzazione di spazi occupati dagli uffici comunali e ridisegno delle funzioni universitarie al fine di migliorare la qualità e la tipologia dei servizi erogabili (didattica, residenza universitaria, mensa, studentato e servizi aggiuntivi). Allo stesso tempo, valorizzazione e dismissione di altri immobili non più strumentali.
✓ Beni Core: rifunzionalizzazione di 3 immobili che saranno utilizzati da Comune e Università
✓ Altri Beni: investimenti per la rifunzionalizzazione e successiva commercializzazione di 5 immobili non più strumentali.
Quota di investimento necessaria: € 37,5 mln (57% del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ identificazione del perimetro delle iniziative
⮚ avviata procedura per acquisizione di un bene da federalismo demaniale da inserire
nell’iniziativa
⮚ interesse iniziale di alcuni operatori privati
GRUGLIASCO
COMUNI BENEVENTANI
Soggetto Proponente:
Comuni del beneventano
(Benevento “capofila”, Airola, Baselice, Montesarchio, Pietrelcina)
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 91 milioni *
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
€ 7 mln per beni core; € 15 mln per altri beni
investimenti stimati:
€ 37 mln per beni core; € 32 mln per altri beni
Razionalizzazione e nuova costruzione di edilizia scolastica e contestuale valorizzazione e dismissione di immobili non più strumentali.
✓Beni Core: 10 beni: n.3 aree e n.7 edifici per realizzazione di n.8 nuovi plessi scolastici (n.3 nuovi e n.5
demolizione e ricostruzione ).
✓Altri Beni: 15 beni da valorizzare e immettere sul mercato tramite locazione e/o alienazione con la possibilità di insediare differenti destinazioni d’uso. Si tratta prevalentemente di scuole non utilizzate e di patrimonio derivante da programmi di razionalizzazione.
Quota di investimento necessaria: € 69 mln (75 % del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ coerenza urbanistica per la maggior parte dei beni proposti dai Comuni
⮚ avviata procedura per sottoscrizione Protocollo di Intesa tra Comuni
FAENZA
Soggetto Proponente:
Comune di FAENZA
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 25,4 milioni
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
€ 6,9 mln per beni core; € 4,3 mln per altri beni
❑ investimenti stimati:
€ 4,6 mln per beni core; € 9,6 mln per altri beni
✓Beni Core: rigenerazione di 1 edificio di edilizia scolastica, attualmente in locazione, che necessita di importanti investimenti di efficienza energetica; ristrutturazione di 2 immobili da utilizzare per fini istituzionali
✓Altri Beni: valorizzazione e dismissione di 5 beni, non più strumentali e derivanti dal processo di
razionalizzazione degli spazi pubblici, ubicati nel centro storico, completando il processo di riqualificazione.
Quota di investimento necessaria: € 14,2 mln (56% del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ preliminare di acquisto della scuola sottoscritto
⮚ varianti urbanistiche avviate
⮚ prima identificazione dei possibili ricavi da alienazione
PROVINCIA DI CHIETI
Soggetto Proponente:
Provincia di Chieti
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 24,6 milioni *
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
Diritto di superficie per beni in efficientamento: valore da reperire; € 15,8 mln per altri beni * investimenti stimati:
€ 4,5 mln per beni core*; € 8 mln per altri beni*
* dato parziale in attesa di completamento dalla Provincia
Iniziativa volta all'efficientamento energetico del patrimonio strumentale della Provincia di Chieti con apporto di altri beni da valorizzare e dismettere.
✓Beni Core: 43 beni con diagnosi energetica (di cui 17 analizzati) con un costo per approvvigionamento
annuale pari a € 1,3 mln
✓Altri Beni: 21 beni da valorizzare e immettere sul mercato tramite locazione e/o alienazione con la possibilità di insediare differenti destinazioni d’uso. Si tratta di edifici non utilizzati e di beni disponibili derivanti da programmi di razionalizzazione.
Quota di investimento necessaria: € 12,5 mln * (51% del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ coerenza urbanistica per la maggior parte dei beni in dismissione
LECCE
Soggetto Proponente:
Comune di Lecce
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: più di € 33,8 milioni
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
Beni core: da definire rispetto a piena proprietà o
diritto di superficie; € 17,3 mln per altri beni
❑ investimenti stimati:
€ 16,5 mln per beni core; da definire per altri beni
Riqualificazione di porzioni della città tramite l’inserimento di funzioni da destinare per fini istituzionali (uffici pubblici, mercato e scuola) e valorizzazione e dismissione di beni non più strumentali.
✓ Beni Core: 4 immobili di cui:
- apporto di area per la realizzazione di uffici comunali (10.000 mq di SUL), investimenti per € 12 mln;
- apporto di area per la realizzazione di edilizia scolastica (15 classi) con servizi accessori (mensa e laboratorio), investimenti per
€ 1 mln;
- opere pubbliche per € 2 mln;
- area per la realizzazione di un mercato rionale, investimenti di € 1,5 mln
✓Altri Beni: 9 immobili da valorizzare e commercializzare di cui:
•1 fabbricato centro storico per turistico ricettivo (valore € 2,4 mln)
• 2 fabbricati centro storico per residenze (valore € 1,8 mln)
• 2 immobili non più strumentali da dismettere (valore 350 mila euro)
• 4 terreni edificabili con destinazioni residenziale, servizi e ricettivo (valore € 12,8 mln) Quota di investimento necessaria: di prossima definizione Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ prima identificazione del perimetro delle iniziative
ROMA CAPITALE
Soggetto Proponente:
Comune di Roma Capitale
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: in via di definizione
❑ patrimonio immobiliare in apporto: beni core in diritto di superficie; in corso di individuazione altri beni da dismettere
❑ investimenti stimati:
€ 33,3 mln per beni core; in corso di individuazione altri beni
Programma di nuova costruzione, rigenerazione, miglioramento dell'efficienza energetica e razionalizzazione dell'edilizia scolastica con la possibilità di coinvolgere patrimonio comunale dismettibile:
✓Beni Core: 10 scuole da rigenerare e realizzare ex novo di cui:
- 3 scuole in centro città/area urbana da rigenerare, ampliando l’offerta di servizi, efficientando energeticamente le strutture e riqualificando l’area circostante;
- 1 scuola da sottoporre ad intervento di demolizione e ricostruzione, dopo una politica di concentrazione
delle funzioni e successiva trasformazione dell’area anche introducendo un opportuno mix di funzioni
- 6 aree prioritarie di intervento per l’edificazione di nuove scuole, ubicate nelle aree pubbliche dei piani di zona ex legge 167/62,
✓Altri Beni: in atto processo di ricognizione e razionalizzazione degli immobili di proprietà di Roma Capitale.
Quota di investimento necessaria: inizialmente stimata in € 33,3 mln
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ prossima individuazione altri beni in apporto da valorizzare e dismettere
COMUNI MIUR
Soggetto Proponente:
14 Comuni con finanziamento MIUR:
Belforte del Chienti (Macerata) Argenta (Ferrara) Grumolo delle Abbadesse (Vicenza) Casal Velino (Salerno) Monteprandone (Ascoli ▇▇▇▇▇▇) San ▇▇▇▇▇ al Porto (Lodi) Castel San ▇▇▇▇▇▇ Terme (Bologna) Robbiate (Lecco) Capranica (Viterbo) Calcinaia (Pisa) Camerino (Macerata) Farra di Soligo (Treviso) Osimo (Ancona) Folignano (Ascoli ▇▇▇▇▇▇).
Non esiste un Comune Capofila che sarà, eventualmente, da individuare.
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 86,2 milioni
(escluso valore investimento “altri beni in apporto”)
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
beni core: € 9,7 mln *; altri beni in apporto: € 20,5 mln *
❑ investimenti stimati:
per beni core € 56 mln; per altri beni in apporto: da definire
* dato parziale in attesa di completamento dai Comuni
L'iniziativa nasce nell'ambito della direttiva MIUR del 26 marzo 2013 per la rigenerazione del patrimonio immobiliare scolastico e costruzione di nuovi edifici scolastici da realizzare tramite lo strumento del fondo immobiliare . Il totale dei comuni che hanno manifestato interesse sono 14.
✓ Totale “Beni Core” (per realizzazione strutture scolastiche): ▇▇
▇. ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇; N. 7 Edifici (da riqualificare)
✓Totale “Altri Beni In Apporto”: ▇▇
▇. ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ e N. 27 Edifici (di cui 13 scuole ancora in uso)
Quota di investimento per beni Core: 14 mln € MIUR + 42 mln € INVIMIT
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ 14 “beni Core” e 15 “altri beni” con destinazione urbanistica coerente