la valorizzazione del patrimonio degli Enti Territoriali
la valorizzazione del patrimonio degli Enti Territoriali
Attività operative e servizi di FPC e di IFEL
Ruolo istituzionale di assistenza agli Enti locali per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà, con particolare attenzione al processo di trasferimento dei beni ai sensi del federalismo demaniale e al percorso di promozione e costituzione di fondi immobiliari locali
Ruolo istituzionale dell’ANCI
- (IFEL) Accordo di collaborazione con INVIMIT SGR per l’attuazione del fondo “i3-core” (animazione del mercato e scouting di iniziative; assistenza mirata su iniziative specifiche; supporto al monitoraggio degli investimenti)
- (FPC) Supporto nel processo del Fed. Dem.
- (FPC) fondo rotativo: Supporto tecnico e finanziario ai Comuni per la regolarizzazione degli immobili e progetti di efficienza energetica
- (FPC) Supporto per le attività di censimento, regolarizzazione e valorizzazione del patrimonio (standard VOL e xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx)
- (FPC/IFEL) standardizzazione dei contratti di
PPP (con ANCE e ABI)
VOL
www.patrimonio
xxxxxxxxxxxxxx.xx
immobili EELL
Fondo rotativo
Fondi locali e “i3-
core” di Invimit
I privati: Gestori,
ESCo,
sviluppatori e SGR
“i3-core” – 750 milioni di euro
ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
Ambiti di collaborazione
• fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, finalizzati alla
rigenerazione e/o nuova costruzione di edifici scolastici;
• fondi d’investimento immobiliari finalizzati all’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare pubblico con il fine di accumulare conoscenza, diffondere buone pratiche e attivare forme di partenariato pubblico privato finanziabili con le risorse gestite da INVIMIT SGR;
• fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, e finalizzati alla
valorizzazione di beni propri dei Comuni e, più in generale, alla riqualificazione urbana.
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ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
Tematiche di rilievo
❑ Centralità del progetto di utilizzo o di valorizzazione dei beni pubblici (… “il contenitore va riempito”…)
❑ Il progetto di utilizzo o di valorizzazione può essere realizzato dall’ente locale o anche da soggetti privati (con modalità del codice dei contratti pubblici -> figura del promotore con relativi diritti)
❑ Il Comune: approva progetto di utilizzo/valorizzazione e seleziona la SGR con procedure ad
evidenza pubblica
❑ Le risorse INVIMIT vanno remunerate, anche se con tassi tendenzialmente inferiori rispetto a quelli attesi da operatori privati
❑ Ruolo delle SGR private: gestiscono i fondi locali (e di conseguenza gli immobili apportati)
partecipati da enti locali e Invimit
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Schema del SISTEMA FONDO DI FONDI
INVIMIT SGR
QUOTE – proventi/rimborsi
QUOTE – proventi/rimborsi
Regione e COMUNI
€
- approva progetto di utilizzo/valorizzazione
- promuove la costituzione del Fondo
e definisce obiettivi e principi
- seleziona proposte e la SGR
- definisce linee guida Fondo che vengono recepite nel Regolamento
GESTIONE VALORIZZAZIONE
SGR
CON PARTNER TECNICI
VALORIZZAZIONE
FONDO LOCALE
COMITATO DI INDIRIZZO E CONTROLLO
€
FACILITY MANAGEMENT
▪Servizi di gestione
▪ global service
▪ gestione edifici e impianti
paga € per la disponibilità/locazione degli immobili (scuole, uffici, ecc.)
(PROPERTY e ASSET
MANAGEMENT)
▪ Alienazioni
▪ Locazioni
▪ EE
▪ Razionalizzazione
▪ servizi accessori per creare reddito
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Attività in capo all’Ente Locale | Fondo Immob. | Appalto Classico |
Studio di fattibilità completo | X | X |
Approntamento strumenti urbanistici per la valorizzazione | X | X |
Impostazione bando, pubblicazione e aggiudicazione selezione SGR | X | |
Finanziamento CDP o altro (impatti sul patto di stabilità, restituzione a rate) | X | |
Eventuali lavori di valorizzazione immobili da dismettere per miglior prezzo di vendita | X | |
Vendita immobili da dismettere (individuazione acquirenti potenziali, bando) | X | |
Progettazione della ristrutturazione/costruzione scuole (in house o con bando) | X | |
Bando selezione fornitori per lavori e servizi per la rigenerazione/costruzione | X | |
direzione lavori e collaudo | X | |
Locazione scuole (se il fondo genera redditività l’impatto è minore) | X | |
Gestione Ordinaria (Certificazioni, man. ord, sicurezza, riscaldamento, condominio, vigilanza, pulizia, utenze, ecc.) | X | |
Gestione attività extrascolastiche a reddito (postscolastico, palestra, civic center, ecc.) | X | |
Gestione straordinaria (ristrutturazione eventuale, sostituzione impianti, eventi straordinari) | X | |
Eventuale acquisto scuole a fine vita fondo | X |
Confronto tra procedure
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ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
ANIMAZIONE del mercato e promozione delle opportunità dell’art. 33 del DL 98/2011
SELEZIONE E ASSISTENZA
alle iniziative degli EETT
MONITORAGGIO dei fondi
ATTIVITA’ SVOLTE
✓ condivisione vademecum INVIMIT
✓osservatorio dinamico per raccolta progettualità (31 iniziative)
✓ verifica della progettualità già esistente (Osservatorio smart cities, Piano città, Federalismo demaniale, Graduatoria MIUR, ecc)
✓ format di raccolta dati e presentazione iniziative
✓ riflessioni di metodo con i privati
✓ selezione iniziative più mature
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SUPPORTO alla selezione di operazioni sul patrimonio degli EE.LL per la strutturazione e l’avvio di FONDI IMMOBILIARI – FASI DELL’INTESA OPERATIVA
DA ANIMAZIONE MERCATO
✓Osservatorio Dinamico: presentazione della struttura e delle iniziative
FASE 2
✓ Approfondimenti e verifiche di sostenibilità: studio di prefattibilità
✓ Dossier di dettaglio sui singoli immobili
✓ Pre-valutazione INVIMIT: manifestazione di interesse non vincolante
Scenari alternativi per EETT
Apporto a un fondo già esistente
FASE 1
✓ Raccolta e screening iniziative + Manif. Interes del sindaco
✓analisi preliminare INVIMIT: criteri e parametri generali
Proposta di valorizzazione da parte di un privato
FASE 3
✓ Avvio Fondo target e sottoscrizione quote
✓ Monitoraggio investimenti
Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico
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Scenari alternativi per EETT
Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico
Proposta di valorizzazione da parte di un privato
Apporto a un fondo già
esistente
Alcuni temi da analizzare:
• Realizzazione interna dello SdF e del bando per la selezione SGR vs. Griglia e parametri per la valutazione delle proposte private
• Individuazione puntuale delle destinazioni d’uso vs. Indicazione destinazioni non ammesse
• Spesa corrente vs. Servizi accessori
• Fine fondo - Scuola in proprietà vs. Scuola in affitto
• Analisi mercato sui fondi già esistenti vs. Costituzione fondo proprio
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A. Fondo locale: operazione su immobili comunali strumentali e non strumentali – razionalizzazione e dismissione.
⮚ immobili comunali da riqualificare in termini di efficienza energetica e/o creazione di un nuovo centro civico da utilizzare per fini istituzionali anche a seguito di un processo di razionalizzazione. (N.B. sconsigliato utilizzo del fondo immobiliare per interventi di manutenzione e per piccole sostituzioni di impianti)
⮚ per questi immobili, il comune paga un canone al fondo e, al contempo, risparmia sui costi di funzionamento/esercizio (utenze, manutenzione, ecc)
⮚ per gli immobili liberati e non più strumentali, a seguito di eventuale variante, il fondo si occuperà della loro commercializzazione: vendita o locazione sul mercato
⮚ per gli immobili da valorizzare per fini turistico/ricettivi da concedere in gestione a operatore specializzato.
Taglia minima 20 milioni, taglia consigliata 40 milioni (apporto immobili + equity per investimenti)
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B. Fondo scuole: operazione di rigenerazione e/o nuova costruzioni di edifici scolastici e valorizzazione di altri immobili pubblici non strumentali.
esempio: Apporto di 8 immobili (ex scuole e aree o altri immobili non più
strumentali) con valore medio di 3-5 milioni :
- 4 da valorizzare tramite cambio di destinazione d'uso e dismettere
- 4 scuole da rigenerare e/o realizzare ex-novo. Il comune pagherà un canone di locazione
Taglia minima 20 milioni, taglia consigliata 40 milioni (apporto immobili + equity per investimenti) anche tra più Comuni.
Ulteriori aspetti da considerare:
✓ la selezione della SGR sarà incentrata anche sulle modalità di gestione delle scuole: ad esempio global service con manutenzione e servizi accessori dai quali ricavare flussi di cassa positivi (parcheggio, mensa, impianti sportivi e ricreativi, ecc.)
✓ MIUR cofinanzia al 25% l’investimento con risorse a fondo perduto a favore degli EELL in graduatoria: conto canone o conto investimenti
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Fondi Immobiliari
per la valorizzazione del patrimonio degli Enti Territoriali:
le iniziative più mature
ASCOLI XXXXXX
Soggetto Proponente:
Comune di Ascoli Xxxxxx
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 65,6 milioni
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
€ 8,5 mln per beni core; € 19,5 mln per altri beni
❑ investimenti stimati:
€ 14,4 mln per beni core; € 23,1 mln per altri beni
Razionalizzazione di spazi occupati dagli uffici comunali e ridisegno delle funzioni universitarie al fine di migliorare la qualità e la tipologia dei servizi erogabili (didattica, residenza universitaria, mensa, studentato e servizi aggiuntivi). Allo stesso tempo, valorizzazione e dismissione di altri immobili non più strumentali.
✓ Beni Core: rifunzionalizzazione di 3 immobili che saranno utilizzati da Comune e Università
✓ Altri Beni: investimenti per la rifunzionalizzazione e successiva commercializzazione di 5 immobili non più strumentali.
Quota di investimento necessaria: € 37,5 mln (57% del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ identificazione del perimetro delle iniziative
⮚ avviata procedura per acquisizione di un bene da federalismo demaniale da inserire
nell’iniziativa
⮚ interesse iniziale di alcuni operatori privati
GRUGLIASCO
COMUNI BENEVENTANI
Soggetto Proponente:
Comuni del beneventano
(Benevento “capofila”, Airola, Baselice, Montesarchio, Pietrelcina)
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 91 milioni *
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
€ 7 mln per beni core; € 15 mln per altri beni
investimenti stimati:
€ 37 mln per beni core; € 32 mln per altri beni
Razionalizzazione e nuova costruzione di edilizia scolastica e contestuale valorizzazione e dismissione di immobili non più strumentali.
✓Beni Core: 10 beni: n.3 aree e n.7 edifici per realizzazione di n.8 nuovi plessi scolastici (n.3 nuovi e n.5
demolizione e ricostruzione ).
✓Altri Beni: 15 beni da valorizzare e immettere sul mercato tramite locazione e/o alienazione con la possibilità di insediare differenti destinazioni d’uso. Si tratta prevalentemente di scuole non utilizzate e di patrimonio derivante da programmi di razionalizzazione.
Quota di investimento necessaria: € 69 mln (75 % del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ coerenza urbanistica per la maggior parte dei beni proposti dai Comuni
⮚ avviata procedura per sottoscrizione Protocollo di Intesa tra Comuni
FAENZA
Soggetto Proponente:
Comune di FAENZA
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 25,4 milioni
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
€ 6,9 mln per beni core; € 4,3 mln per altri beni
❑ investimenti stimati:
€ 4,6 mln per beni core; € 9,6 mln per altri beni
✓Beni Core: rigenerazione di 1 edificio di edilizia scolastica, attualmente in locazione, che necessita di importanti investimenti di efficienza energetica; ristrutturazione di 2 immobili da utilizzare per fini istituzionali
✓Altri Beni: valorizzazione e dismissione di 5 beni, non più strumentali e derivanti dal processo di
razionalizzazione degli spazi pubblici, ubicati nel centro storico, completando il processo di riqualificazione.
Quota di investimento necessaria: € 14,2 mln (56% del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ preliminare di acquisto della scuola sottoscritto
⮚ varianti urbanistiche avviate
⮚ prima identificazione dei possibili ricavi da alienazione
PROVINCIA DI CHIETI
Soggetto Proponente:
Provincia di Chieti
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 24,6 milioni *
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
Diritto di superficie per beni in efficientamento: valore da reperire; € 15,8 mln per altri beni * investimenti stimati:
€ 4,5 mln per beni core*; € 8 mln per altri beni*
* dato parziale in attesa di completamento dalla Provincia
Iniziativa volta all'efficientamento energetico del patrimonio strumentale della Provincia di Chieti con apporto di altri beni da valorizzare e dismettere.
✓Beni Core: 43 beni con diagnosi energetica (di cui 17 analizzati) con un costo per approvvigionamento
annuale pari a € 1,3 mln
✓Altri Beni: 21 beni da valorizzare e immettere sul mercato tramite locazione e/o alienazione con la possibilità di insediare differenti destinazioni d’uso. Si tratta di edifici non utilizzati e di beni disponibili derivanti da programmi di razionalizzazione.
Quota di investimento necessaria: € 12,5 mln * (51% del totale)
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ coerenza urbanistica per la maggior parte dei beni in dismissione
LECCE
Soggetto Proponente:
Comune di Lecce
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: più di € 33,8 milioni
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
Beni core: da definire rispetto a piena proprietà o
diritto di superficie; € 17,3 mln per altri beni
❑ investimenti stimati:
€ 16,5 mln per beni core; da definire per altri beni
Riqualificazione di porzioni della città tramite l’inserimento di funzioni da destinare per fini istituzionali (uffici pubblici, mercato e scuola) e valorizzazione e dismissione di beni non più strumentali.
✓ Beni Core: 4 immobili di cui:
- apporto di area per la realizzazione di uffici comunali (10.000 mq di SUL), investimenti per € 12 mln;
- apporto di area per la realizzazione di edilizia scolastica (15 classi) con servizi accessori (mensa e laboratorio), investimenti per
€ 1 mln;
- opere pubbliche per € 2 mln;
- area per la realizzazione di un mercato rionale, investimenti di € 1,5 mln
✓Altri Beni: 9 immobili da valorizzare e commercializzare di cui:
•1 fabbricato centro storico per turistico ricettivo (valore € 2,4 mln)
• 2 fabbricati centro storico per residenze (valore € 1,8 mln)
• 2 immobili non più strumentali da dismettere (valore 350 mila euro)
• 4 terreni edificabili con destinazioni residenziale, servizi e ricettivo (valore € 12,8 mln) Quota di investimento necessaria: di prossima definizione Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ prima identificazione del perimetro delle iniziative
ROMA CAPITALE
Soggetto Proponente:
Comune di Roma Capitale
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: in via di definizione
❑ patrimonio immobiliare in apporto: beni core in diritto di superficie; in corso di individuazione altri beni da dismettere
❑ investimenti stimati:
€ 33,3 mln per beni core; in corso di individuazione altri beni
Programma di nuova costruzione, rigenerazione, miglioramento dell'efficienza energetica e razionalizzazione dell'edilizia scolastica con la possibilità di coinvolgere patrimonio comunale dismettibile:
✓Beni Core: 10 scuole da rigenerare e realizzare ex novo di cui:
- 3 scuole in centro città/area urbana da rigenerare, ampliando l’offerta di servizi, efficientando energeticamente le strutture e riqualificando l’area circostante;
- 1 scuola da sottoporre ad intervento di demolizione e ricostruzione, dopo una politica di concentrazione
delle funzioni e successiva trasformazione dell’area anche introducendo un opportuno mix di funzioni
- 6 aree prioritarie di intervento per l’edificazione di nuove scuole, ubicate nelle aree pubbliche dei piani di zona ex legge 167/62,
✓Altri Beni: in atto processo di ricognizione e razionalizzazione degli immobili di proprietà di Roma Capitale.
Quota di investimento necessaria: inizialmente stimata in € 33,3 mln
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ prossima individuazione altri beni in apporto da valorizzare e dismettere
COMUNI MIUR
Soggetto Proponente:
14 Comuni con finanziamento MIUR:
Belforte del Chienti (Macerata) Argenta (Ferrara) Grumolo delle Abbadesse (Vicenza) Casal Velino (Salerno) Monteprandone (Ascoli Xxxxxx) San Xxxxx al Porto (Lodi) Castel San Xxxxxx Terme (Bologna) Robbiate (Lecco) Capranica (Viterbo) Calcinaia (Pisa) Camerino (Macerata) Farra di Soligo (Treviso) Osimo (Ancona) Folignano (Ascoli Xxxxxx).
Non esiste un Comune Capofila che sarà, eventualmente, da individuare.
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 86,2 milioni
(escluso valore investimento “altri beni in apporto”)
di cui:
❑ patrimonio immobiliare in apporto:
beni core: € 9,7 mln *; altri beni in apporto: € 20,5 mln *
❑ investimenti stimati:
per beni core € 56 mln; per altri beni in apporto: da definire
* dato parziale in attesa di completamento dai Comuni
L'iniziativa nasce nell'ambito della direttiva MIUR del 26 marzo 2013 per la rigenerazione del patrimonio immobiliare scolastico e costruzione di nuovi edifici scolastici da realizzare tramite lo strumento del fondo immobiliare . Il totale dei comuni che hanno manifestato interesse sono 14.
✓ Totale “Beni Core” (per realizzazione strutture scolastiche): 00
X. 00 Xxxxxxxxxx; N. 7 Edifici (da riqualificare)
✓Totale “Altri Beni In Apporto”: 00
X. 00 Xxxxxxxxxx e N. 27 Edifici (di cui 13 scuole ancora in uso)
Quota di investimento per beni Core: 14 mln € MIUR + 42 mln € INVIMIT
Stato avanzamento:
⮚"manifestazione di interesse” sottoscritta
⮚ 14 “beni Core” e 15 “altri beni” con destinazione urbanistica coerente