come redigere un contratto di locazione “ragionato” e senza sorprese
CARO AFFITTO TI SCRIVO...
come redigere un contratto di locazione “ragionato” e senza sorprese
CARO AFFITTO TI SCRIVO…
come redigere un contratto di locazione “ragionato” e senza sorprese
Indice
1. Introduzione 5
2. Le locazioni commerciali 6
3. Durata e rinnovo 7
4. Canone di locazione, deposito cauzionale e oneri accessori 8
5. Sublocazione e cessione del contratto 9
6. Successione nel contratto 9
7. L’indennità per la perdita dell’avviamento 10
8. Diritto di prelazione e riscatto 11
9. Xxxxx contrari alla legge 11
10. Domande 12
11. Allegati 18
1. INTRODUZIONE
realizzazione a cura di Confartigianato Venezia tel 000 0000000
xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx.xx
testi a cura di Xxx. Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx 3464
30123 Venezia
tel. 000 0000000
progetto grafico
xxxxxx+mondini comunicatori associati srl xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
illustrazioni
Xxxxx Xxxxxx
stampa
Compuservice Venezia snc
Da una recente indagine condotta dalla nostra Associazione (Artigianato vene- ziano a rapporto, a cura di X. Xxxxxxx – ediz. Confartigianato Venezia, 2004) è emerso che il 65,8% dell’imprenditoria artigiana operante nella Venezia insula- re, svolge la propria attività all’interno di immobili non di proprietà.
Più sinteticamente, due artigiani su tre sono in affitto; questo, se da un lato assolve gli imprenditori da possibili accuse di speculazione edilizia (chiusura di attività produttive e reimmissione degli spazi sul mercato immobiliare), ne rive- la, dall’altro, la debolezza nei confronti di possibili manovre di questo tipo messe in atto dai proprietari dei laboratori; tale eventualità si è rivelata, soprat- tutto negli ultimi tempi, tutt’altro che remota e sta interessando maggiormen- te le zone centrali dove più alti sono i valori d’uso del suolo.
Non è infatti un caso che la principale causa di cessazione delle attività artigia- ne e produttive in generale legate al mercato della residenza vada ricercata nel “caro-affitti”; su queste dinamiche la Città deve interrogarsi e alla svelta: il rischio è che nel lungo periodo - ma neanche tanto! – Venezia perda i caratteri di complessità urbana travolta da una domanda turistica assolutamente priva di ogni regolamentazione.
Realisticamente contro tali dinamiche sono poche le frecce a disposizione del piccolo imprenditore: ne consegue che il momento del rinnovo dell’affitto viene vissuto nella maggior parte dei casi con un crescente stato di ansia misto a fata- lismo. È altrettanto vero, però, che avere un minimo di chiarezza su come si compila un contratto di locazione ad uso commerciale può aiutare l’artigiano a gestire con più consapevolezza il rapporto con il proprietario dell’immobile. Questo è lo scopo con il quale l’Associazione ha predisposto questo semplice vademecum. Naturalmente si tratta di una guida di carattere generale e divul- gativo, che offre una panoramica sull’argomento, ma non può certo sostituire il lavoro di un tecnico del diritto cui è bene rivolgersi quando si deve stendere un contratto completo, che tenga conto delle esigenze di chi lo sottoscrive.
Un contratto sicuro nel quale sia effettivamente tradotta in termini tecnici la volontà delle parti, così da evitare gli errori che troppo spesso si trovano in con- tratti fatti in modo casereccio.
Venezia, maggio 2006
IL SEGRETARIO IL PRESIDENTE
Xxxxxx De Xxxxxxx Xxxxxxx Marchiori
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2. LE LOCAZIONI COMMERCIALI
L’art. 1570 del codice civile recita che “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far gode- re all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Il nostro ordinamento prevede una disciplina diversa per i contratti di locazione ad uso abita- tivo e per quelli ad uso diverso dal-
l’abitativo.
Questi ultimi, ai quali va rivolta la nostra attenzione, continuano ad essere regolati dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, la cd. legge equo canone, parzialmente derogata invece per le locazio-
ni ad uso abitativo.
La legge si applica ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili adibiti alle seguenti attività:
- industriali, commerciali e artigianali
- di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’art. 2 della legge n. 326/68, ovvero quelle svolte in pensioni, locande, villaggi turistici, autostelli, campeggi, case per ferie, alberghi per la gioventù
- di lavoro autonomo
- alberghiere
- ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
- relative a sedi di partito e sindacati.
Rimangono escluse dalla normativa riservata alle locazioni di immobi- li ad uso commerciale i contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad attività non comprese nell’elenco su indicato, quali ad esempio box auto e depositi o locali simili, a meno che non siano collegati funzio- nalmente e spazialmente con immobili soggetti alla disciplina in esame.
Sfugge altresì alla sfera di applicazione della legge in esame l’affitto di azienda, che ricorre quando oggetto del contratto è il complesso di tutti i beni, mobili e immobili, materiali e immateriali, spesso comprenden- ti anche un contratto di locazione come bene aziendale, concessi in godimento in quanto organizzati per la produzioni di beni e servizi.
3. DURATA E RINNOVO
L’art. 27 della legge n. 392/78 stabilisce che i con- tratti di locazione aventi ad oggetto le attività sopra menzionate hanno una durata di 6 anni, ad eccezio- ne delle locazioni alberghiere, per le quali è fissata una durata di 9 anni.
Alla prima scadenza (quindi dopo i primi 6 o 9 anni), il proprietario può dare la disdetta solo se ricorre una delle ipotesi previste
espressamente dall’art. 29:
1. l’intenzione del locatore di adibi- re l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
2. l’intenzione di adibire l’immobile all’esercizio in proprio e da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado di un’attività commer- ciale; oppure, se proprietario è un ente pubblico, all’esercizio delle atti- vità tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
3. l’intenzione di demolire l’immobile per ricostruirlo o di ristrutturarlo completamente;
4. l’intenzione di ristrutturare l’immobile ai fini di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12 della l. n. 426/71
(legge sulla disciplina del commercio).
In queste due ultime ipotesi, per ottenere il provvedimento di rilascio, il proprietario deve essere già in possesso della licenza o della conces- sione edilizia.
In sostanza, alla prima scadenza il contratto si rinnova automatica- mente per ulteriori 6 o 9 anni, ad eccezioni dei casi in cui sia il condut- tore a dare disdetta o il proprietario chieda la restituzione dell’immobi- le giustificata da una delle ragioni sopra indicate.
Ottenuta la restituzione dell’immobile alla prima scadenza per uno dei motivi previsti dalla legge, il proprietario è obbligato a farne l’uso indi- cato. Nel caso non lo faccia, la legge prevede il ripristino del contratto, o in alternativa il risarcimento del danno subito dal conduttore che ha dovuto lasciare l’immobile, in misura non superiore a 48 mensilità del- l’ultimo canone percepito, oltre all’indennità per la perdita dell’avvia-
mento e alle spese di trasloco e agli altri oneri sostenuti dallo stesso conduttore.
Alla scadenze successive alla prima, il contratto si rinnova automatica- mente per un uguale periodo di tempo, salvo che una delle parti - con- duttore o proprietario - non mandi la disdetta (che in questo caso non deve essere motivata) 12 mesi prima della scadenza (o 18 nel caso di locazione alberghiera).
4. CANONE DI LOCAZIONE, DEPOSITO CAUZIONALE E ONERI ACCESSORI
Per quanto riguarda il canone, nelle loca- zioni commerciali non c’è alcun vincolo e l’ammontare è liberamente determi-
nabile dalle parti.
L’importo del canone previ- sto nel contratto può subire - e normal- mente subisce - degli aumenti nel corso del rapporto, che però non possono superare la misura stabilita dalla legge. Questa
prevede, infatti, la possibilità di inserire nel contratto una clausola che stabilisca l’aggiornamento annuale del canone, su richiesta del locato- re, e nella misura massima del 75% della variazione degli indici ISTAT. Il proprietario non può, invece, chiedere aumenti in misura maggiore, e se questi fossero previsti in contratto, la previsione contrattuale sarebbe nulla.
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il conduttore gene- ralmente è tenuto a versare al proprietario al momento della sottoscri- zione del contratto quale garanzia del suo adempimento alle obbliga- zioni derivanti dal contratto. Non può essere superiore a 3 mensilità, ed è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al con- duttore alla fine di ogni anno.
In alternativa al deposito in danaro spesso viene prestata una fideius- sione bancaria per importo pari a tre mensilità di canone.
Per oneri accessori, invece, devono intendersi i corrispettivi per presta-
zioni accessorie a quella della locazione, quali le spese relative al ser- vizio di pulizia, alla fornitura delle utenze e di altri servizi comuni. Tali oneri sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, e devono essere corrisposti entro due mesi dalla richiesta.
5. SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO
Per sublocazione si intende la concessione in godi- mento, totale o parziale, della cosa locata, da parte di chi, a sua volta, è conduttore della stessa: la sublocazione, pertanto, è un con- tratto di locazione che viene posto in esse-
re non dal proprietario ma dal conduttore dell’immobile.
La sublocazione fa nascere un nuovo diritto e lascia inalterato il rappor- to tra i contraenti originari.
Si ha cessione del contratto, invece, quando uno dei contraenti originari del contratto di locazione trasferisce
ad un terzo il contratto originario, cioè lo fa subentrare, al suo posto, in tutti i rapporti attivi e passivi derivanti dal contratto.
Nelle locazioni ad uso commerciale vige la libertà di sublocazione e cessione del contratto, anche senza il consenso del locatore, purché venga contestualmente ceduta o locata l’azienda, con onere di comu- nicazione al locatore.
In mancanza di cessione o locazione dell’azienda, per sublocare o cedere soltanto il contratto di locazione è necessario il consenso del locatore.
6. SUCCESSIONE NEL CONTRATTO
L’art. 37 l. 392/78 prevede che al conduttore ori- ginario succedano:
- in caso di morte del conduttore, coloro che hanno diritto a continuare l’attività per succes- sione e per precedenti rapporti; se si tratta di immobile adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, gli altri professionisti,
xxxxxxxxx o commercianti in concorso con gli altri aventi diritto per suc- cessione;
- in caso di separazione o di divorzio, il coniuge che continui la stessa attività, se l’esercitava insieme all’altro coniuge prima della separazio- ne o del divorzio.
7. L’INDENNITÀ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO
Nei casi di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il condut- tore ha diritto ad una indennità per la perdita dell’avviamento com- merciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 per le attività alberghiere), importo che viene raddoppiato nel caso in cui l’im- mobile venga adibito da chiunque, entro un anno dal rilascio, all’eser- cizio della stessa attività o di una attività affine.
Tale indennità ha la funzione di tutelare l’avviamento connesso all’e- sercizio di una attività commerciale o artigiana, assicurando al condut- tore un’adeguata riparazione per il danno economico che gli deriva dal trasferimento della sede dell’impresa; in sostanza, si tratta di un inden- nizzo per la perdita della clientela, ed è indipendente dalla dimostra- zione di un’effettiva perdita patrimoniale.
Requisito essenziale per avere diritto a tale indennità è il contatto diret- to con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Va ricordato che l’indennità spetta solo nelle ipotesi di cessazione del rapporto per volontà del locatore, e mai quando la cessazione sia ricon- ducibile a cause imputabili al conduttore.
8. DIRITTO DI PRELAZIONE E RISCATTO
Il diritto di prelazione è il diritto di essere preferito ad altri nella conclusione di
un contratto alle medesime condizioni.
Nel caso in cui il proprie- tario intenda vendere l’immobile locato, deve
darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di Ufficiale Giudiziario, o con mezzi equivalenti (ad es. raccomandata a.r.) che garantiscano il ricevimento dell’atto.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo e le altre condizioni della vendita, e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione. Ricevuta la comunicazione il conduttore deve esercitare il diritto di pre- lazione entro 60 giorni, inviando a sua volta, con atto notificato a mezzo di Ufficiale Giudiziario, l’accettazione all’acquisto a quelle condizioni.
Qualora il proprietario non provveda a comunicare al conduttore l’in- tenzione di vendere e le relative condizioni, oppure nel caso in cui le condizioni di vendita comunicate al conduttore siano diverse da quelle risultanti dall’atto notarile di trasferimento ad un terzo, il conduttore può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
9. XXXXX CONTRARI ALLA LEGGE
L’art. 79 della l. 392/78 dispone che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto dal contratto, ovve- ro ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge.
Il conduttore, con azione proponibile fino a 6 mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme versa- te in violazione dei divieti previsti dalla legge.
10. DOMANDE
È VALIDO UN CONTRATTO VERBALE?
RISPOSTA: A differenza di quanto accade per le locazioni abitative - per le quali la l. 431/98 ha intro- dotto l’obbligo della forma scritta a pena di nullità - per le locazioni commerciali vige il principio della libertà della forma, nel senso che il contratto può essere anche solo verbale.
È però consigliabile, vista l’impor- tanza di un tale contratto, che que- sto venga redatto per iscritto, in modo che sia certo l’accordo su tutte le clausole, e soprattutto che ci sia la prova di quanto è stato concordato.
POSSO PREVEDERE NEL CONTRATTO UNA DURATA DIVERSA DA QUELLA PREVISTA DALLA LEGGE?
RISPOSTA: È possibile prevedere
una durata diversa da quella pre- vista dalla legge solo se tale dura- ta è superiore al minimo legale; non è, invece, possibile prevedere una durata inferiore.
QUALI SONO LE CONSEGUENZE SE IL CONTRATTO PREVEDE UNA DURATA INFE- RIORE A QUELLA MINIMA?
RISPOSTA: In questo caso la clau- sola sulla durata contrattuale è nulla e viene sostituita di diritto dalla norma sulla durata minima l e gale, che è di 6 anni, o 9 anni se si tratta di locazione di immobile
adibito ad attività alberghiera. Ovviamente, fanno eccezione le locazioni transitorie.
SE IL CONTRATTO PREVEDE UNA DURATA SUPERIORE A QUELLA MINIMA LEGALE,
EVENTUALI SUCCESSIVI RINNOVI CHE DURATA HANNO?
RISPOSTA: Indipendentemente
dalla durata stabilita per il primo periodo, la durata dei rinnovi è sempre quella stabilita dalla legge, e quindi 6 o 9 anni in con- siderazione del tipo di att ività svolta. Ovviamente nei casi in cui il contratto non dica nulla sul punto, altrimenti vale la durata contrattuale.
COS’È UN CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO?
RISPOSTA: È un contratto di loca- zione come gli altri, che per la natura dell’attività esercitata può avere una durata inferiore a quel- la minima legale. Tale natura deve essere riferita a ragioni obiettive e non ad esigenze per- sonali delle parti, e deve essere espressamente indicata in con- t ratto. Si pensi, ad esempio, all’attività di vendita di un arredi di un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, desti- nato a cessare con l’esaurimento dei beni, o all’esercizio di attività colle gate ad avvenimenti part ico- lari (manifestazioni sport ive o culturali, solennità civili o religio- se) di durata limitata.
IL CONDUTTORE PUÒ RECEDERE DAL CON- TRATTO PRIMA DELLA SCADENZA?
RISPOSTA: È possibile inserire nel contrat- to una clausola che consenta al condut- tore di recedere anticipatamente dal contratto.
Inoltre, indipenden- temente dalla previ-
xxxxx nel contratto di una tale clausola, il conduttore può sem- pre recedere anticipatamente pur- ché ci siano gravi motivi.
In ogni caso, deve inviare al pro- prietario il preavviso almeno 6 mesi prima, con raccomandata a.r.
QUALI SONO LE CONSEGUENZE SE IL CONDUTTORE NON RISPETTA IL TERMINE DEL PREAVVISO?
RISPOSTA: Considerato che scopo
del termine del preavviso è quello di consentire al proprietario di tro- vare un altro conduttore per non subire il danno del mancato incas- so del canone per effetto della restituzione anticipata dell’immo- bile, il conduttore che non rispetti tale termine è tenuto al risarci- mento del danno che il proprieta- rio provi di aver subito, che è cor- rispondente al canone.
Ovviamente non sarà tenuto al pagamento se riuscirà a dimostra- re che l’immobile è stato comun- que utilizzato, direttamente o indi- rettamente, dal locatore e che non ci sia stato, di conseguenza, nes- sun danno.
IL PROPRIETARIO PUÒ CHIEDERE DELLE SOMME ULTERIORI RISPETTO AL CANONE CONCORDATO?
RISPOSTA: Anche se il canone può
essere liberamente determinato dalle parti, non è però consentito al proprietario pretendere il ver- samento di ulteriori somme diverse dal canone, come ad esempio richieste a fondo perdu- to, che sarebbero nulle.
IL LOCATORE HA SEMPRE DIRITTO ALL’AG- GIORNAMENTO DEL CANONE SECONDO GLI INDICI ISTAT?
RISPOSTA: No, l’aggiornamento è
dovuto solo se è espressamente previsto nel contratto e se il pro- prietario ne fa espressa richiesta.
QUALE È LA BASE PER IL CALCOLO DEL- L’AUMENTO ISTAT?
RISPOSTA: L’aggiornamento annuale va fatto non sul canone base previsto in contratto, ma su quello dovuto al momento del calcolo, tenendo conto degli aumenti già applicati.
IL CONTRATTO PUÒ PREVEDERE LA DETERMINAZIONE DEL CANONE IN MISU-
RA DIFFERENZIATA E CRESCENTE NEL TEMPO (CLAUSOLE CD. DI PREORDINATA MAGGIORAZIONE DEL CANONE)?
RISPOSTA: Tali clausole sono possi- bili se risultano giustificate da ele- menti predeterminati che influi- scono sul rapporto contrattuale, ad esempio nel caso in cui lavori di ristrutturazione successivi alla sottoscrizione del contratto com-
portino una più favorevole utiliz- zazione dell’immobile.
C’È UN TERMINE ENTRO IL QUALE RICHIEDERE LA RESTITUZIONE DEL DEPO- SITO CAUZIONALE?
RISPOSTA: Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale si pre- scrive in 10 anni, quindi la resti- tuzione va chiesta entro questo termine.
POSSO LIBERAMENTE SUBLOCARE O CEDERE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE?
RISPOSTA: Nelle locazioni non abi- tative, la sublocazione e la cessio- ne del contratto di locazione sono consentite, anche senza il consen- so del proprietario, se viene loca- ta o ceduta l’azienda. Il condutto- re, in questo caso, ha solo l’obbli- go di comunicarlo al proprietario. Non è possibile, invece, la sublo- cazione o la cessione del solo con- tratto di locazione, a meno che questa facoltà non sia espressa- mente prevista nel contratto, o non ci sia il consenso espresso del proprietario.
QUALI SONO LE CONSEGUENZE SE NON COMUNICO AL PROPRIETARIO LA SUBLO- CAZIONE O LA CESSIONE DELL’AZIENDA?
RISPOSTA: In questo caso, la sublo- cazione o la cessione non è effi- cace nei confronti del proprieta- rio, il quale, nell’ipotesi della ces- sione, può agire direttamente nei confronti del conduttore-xxxxxx- xxxxx per chiedere l’adempimen- to delle obbligazioni contrattuali.
IL PROPRIETARIO PUÒ OPPORSI ALLA SUB- LOCAZIONE O ALLA CESSIONE DEL CON- TRATTO FATTE NELL’AMBITO DELL’AFFITTO O DELLA CESSIONE DI AZIENDA?
RISPOSTA: Si, ma solo per gravi motivi che devono riguardare la
persona del n u ovo condutt o- re, la sua affida- bilità e posizio- ne economica, e non per motivi l e gati alle esi- ge nze del pro- prietario.
NEL CORSO DEL RAPPORTO POSSO CAM- BIARE TIPO DI ATTIVITÀ?
RISPOSTA: Si, se questo non com- porta anche il cambiamento di disciplina, e cioè se rimango nel- l’ambito della locazione di un immobile adibito ad attività com- merciale, non invece se lo trasfor- mo in abitazione, nel qual caso cambierebbe la disciplina applica- bile al contratto.
IL DIRITTO DI PRELAZIONE SORGE IN TUTTI I CASI DI VENDITA DELL’IMMOBILE?
RISPOSTA: Il conduttore non ha il di r i tto di prelazione se l’immobi- le locato viene venduto nell’am- bito di una c.d. vendita in blocco, cioè nel caso in cui l’immobile locato faccia parte di un edificio, che viene interamente venduto. Sorge il diritto di prelazione anche nell’ipotesi in cui venga venduta una quota dell’immobile da parte di uno dei comproprietari.
LA VENDITA DELL’IMMOBILE LOCATO COMPORTA LO SCIOGLIMENTO DEL CON- TRATTO DI LOCAZIONE?
RISPOSTA: L’art. 7 della l. 392/78 pre- vede la nullità delle clausole con- trattuali che stabiliscano lo scio- glimento del contratto in caso di alienazione dell’immobile. In que- sto caso, perciò, il contratto rima- ne valido ed efficace ed il rappor- to prosegue con il nuovo proprie- tario alle stesse condizioni.
CHI DEVE PROVVEDERE ALLA MANUTEN- ZIONE DELL’IMMOBILE DATO IN LOCAZIO- NE?
RISPOSTA: L’art. 1575 c.c. pone a carico del proprietario l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenu- to. Ciò significa che il locatore è tenuto ad eseguire le riparazioni, eccettuate quelle di piccola manutenzione che spettano al condu ttore, necessarie a conser- vare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclu- sione del contratto.
Oltre alle opere necessarie a mantenere la cosa nello stato in cui si trovava, al proprietario sp e tta la manutenzione straordi- naria, e cioè l’esecuzione delle riparazioni “necessarie ad assicu- rare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei t e tti, solai, scale, argini, acque- d o tti, muri di sostegno o di cinta”.
È POSSIBILE PREVEDERE UNA DISTRIBU- ZIONE DIVERSA DEGLI OBBLIGHI DI MANU- TENZIONE?
RISPOSTA: L’obbligo di manutenzio- ne a carico del proprietario è derogabile: è quindi possibile pre- vedere nel contratto di locazione l’obbligo in capo al conduttore di provvedere alla manutenzione.
Tale deroga, anche se prevista, non è comunque operante se il proprietario ha taciuto in malafe- de eventuali vizi o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godi- mento dell’immobile.
IL CONDUTTORE DEVE CONTRIBUIRE ALLA MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE?
RISPOSTA: Per quanto riguarda gli obblighi del conduttore, questi deve restituire la cosa nel mede- simo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall’uso fattone in conformità alla destinazione contrattualmen- te prevista. Non è, quindi, tenuto a porre rimedio con la manuten- zione al deterioramento come conseguenza del normale uso e del trascorrere del tempo.
Il conduttore è invece tenuto ad eseguire la piccola manutenzio- ne, ovvero a compiere quelle riparazioni non dipendenti da vetustà o caso fortuito.
Le piccole riparazioni a carico del conduttore, in mancanza di accordo tra le parti, sono deter- minate dagli usi locali.
In ogni caso, la manutenzione posta a carico dell’inquilino deve
essere di modesta entità econo- mica.
IL CONDUTTORE PUÒ PRETENDERE DAL PROPRIETARIO LA REALIZZAZIONE DI OPERE NECESSARIE PER LO SVOLGIMENTO
DI SPECIFICHE ATTIVITÀ?
RISPOSTA: Restano a carico del con- duttore le spese per l’adeguamen- to dell’immobile alla specifica atti- vità esercitata (ad es. opere di pre- venzione incendi e infortuni, ade- guamento locali e impianti), così come quelle resesi necessari in relazione a successive normative imposte dall’autorità per l’eserci- zio di determinate attività.
SE IL PROPRIETARIO NON PROVVEDE ALLA MANUTENZIONE, PUÒ ESEGUIRLA IL CONDUTTORE?
RISPOSTA: Qualora le riparazioni rivestano il carattere dell’urgenza e il proprietario non provveda tempestivamente, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo il diritto al rimborso se ne ha dato contestuale avviso al locato- re.
IL PROPRIETARIO CHE ABBIA EFFETTUATO OPERE DI MANUTENZIONE NELL’IMMOBILE LOCATO HA DIRITTO DI RICHIEDERE AL CONDUTTORE L’AUMENTO DEL CANONE?
RISPOSTA: L’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria non dà diritto al proprietario di domandare un aumento del xxxx- ne, possibilità che era invece pre- vista per le locazioni di immobili ad uso abitativo dalla legge sull’e- quo canone, ora parzialmente abrogata e rimasta in vigore esclusivamente per gli immobili destinati ad uso commerciale.
NEL CASO DI CONTROVERSIA SULLA INTERPRETAZIONE DEL CONTRATTO GIÀ
SOTTOSCRITTO TRA PROPRIETARIO E CONDUTTORE, L’UNICO MODO PER OTTE- NERE GIUSTIZIA È QUELLO DI RIVOLGERSI AL TRIBUNALE?
RISPOSTA: No, presso la Camera di
Commercio I.A.A. di Venezia è stata costituita la Camera Arbitra- le Immobiliare e Generale che ha lo scopo di offrire uno strumento alternativo al sistema giudiziario ordinario nella risoluzione delle controversie. In quest’ottica, la Camera Arbitrale organizza ed amministra procedimenti di arbi- trato irritale e rituale, conciliazio- ni e arbitraggi, sicuramente più veloci rispetto ad una causa civi- le e a costi contenuti.
Per poter usufruire di questa opportunità, è necessario che il contratto di locazione preveda espressamente la clausola cd. arbitrale, con la quale le part i
dichiarino fin da subito che even- tuali controversie che dovessero sorgere verranno decise dalla Camera Arbitrale.
ALLEGATO A
CONTRATTO DI LOCAZIONE
ad uso diverso da abitazione
Tra il sig. ............... nato a ............... il e residen-
te in ............... C.F d’ora in poi denominato loca-
tore ,
e il sig. ............... nato a ............... il e residente
in ............... C.F. ............... d’ora in poi denominato con- duttore,
si conviene e stipula contratto di locazione per esclusivo uso di ... , relativo all’immobile sito in Venezia ,
meglio identificato al N.C.E.U. ..............., costituito da .....
locali.
La locazione di cui al presente contratto sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1) la durata è fissata in anni ..... a partire dal per cui la locazione verrà a scadere il ..............., e si intende- rà tacitamente rinnovato per uguale periodo qualora non intervenga disdetta motivata da parte del locatore entro dodici mesi dalla scadenza.
2) È vietata la sublocazione sia totale che parziale. (*)
3) Il conduttore si impegna a stipulare idonea polizza assicurativa ex art. 1891 c.c. in relazione alla propria azienda per rischi da incendi, ricerca del guasto e respon- sabilità civile sollevando e garantendo da ogni respon- sabilità la parte locatrice nei limiti dell’art. 1588 c.c. (*)
4) Il canone di locazione è fissato in euro ...............
mensili.
A partire dal secondo anno il canone sarà adeguato
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secondo l’aliquota del 75%, e comunque nella misura massima consentita dalla legge, della variazione Istat accertata nell’anno precedente, e così ogni anno succes- sivo. (*)
Detti canoni verranno corrisposti mensilmente mediante bonifico sul c/c n. ............... intestato a ...............
in n. 12 (dodici) rate mensili anticipate ciascuna entro il giorno 5 di ogni mese.
Il conduttore versa a titolo di deposito cauzionale un importo pari a euro ...............
5) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quanto altro dovuto ove di importo pari ad una mensili- tà del canone) costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dalla legge 27.7.78 n. 392.
6) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano, motivandola, ragione.
7) Il conduttore dichiara di aver visitato il locale locato- gli e di averlo trovato in buono stato locativo ed adatto all’uso convenuto e, così, di prenderlo in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi costituendosi da quel momento custode del medesimo. Il conduttore si impe- gna a riconsegnare l’unità immobiliare locata in buono stato salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
8) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti senza il pre- ventivo consenso scritto del locatore.
Quanto alle eventuali migliorie ed addizioni che venisse- ro comunque eseguite con la tolleranza della parte loca- trice, questa avrà facoltà di ritenerle senza obbligo di cor- rispondere indennizzo o compenso alcuno, rinunciando- vi espressamente il conduttore sin d’ora. In caso contra- rio la parte conduttrice avrà l’obbligo, a semplice xxxxxx- sta del locatore anche nel corso della locazione, della rimessa in pristino a proprie spese. (*)
9) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potes- sero derivargli da fatti indipendenti del locatore medesi- mo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
10) Sono interamente a carico del conduttore le spese di manutenzione ordinaria. Restano a carico del proprieta- rio gli interventi di straordinaria manutenzione, quali, a titolo esemplificativo, le spese inerenti le fondamenta, i muri perimetrali, le volte, i solai, il tetto ed ogni altra struttura portante dell’edificio.
11) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la cosa locata il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana per almeno due ore con esclusione dei giorni festivi.
12) Il conduttore ha diritto di prelazione nella vendita da esercitarsi secondo l’art. 38 l. 392/78.
13) Il conduttore ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l’art. 40 legge 27.7.78 n. 392.
14) L’imposta di registro e le spese di bollo sono a carico delle parti, ciascuno per la metà.
Il locatore provvederà alla registrazione del contratto anticipando le spese e il conduttore rimborserà la metà a suo carico verso presentazione della ricevuta.
15) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
16) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata se non mediante atto scritto.
17) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali. Xxxxx, approvato e sottoscritto
Venezia,
Il locatore ....................................
Il conduttore ....................................
(*) Norme derogabili/modificabili dalla espressa volontà delle parti.
Quello proposto è un modello-tipo di contratto di loca- zione che andrà adattato alle specifiche esigenze delle parti, tenendo conto delle indicazioni esposte nella parte introduttiva di questo vademecum.
ALLEGATO B
INTESTAZIONE CONDUTTORE
DATA ......................
Racc. a.r.
Nome e indirizzo del locatore
Oggetto: comunicazione di cessione del contratto di locazione per cessione di azienda
Nella mia qualità di conduttore del (negozio, laboratorio, ecc.) sito in ................... , via VI comunico, ai
sensi e per gli effetti dell’art. 36 della l. 392/78, di aver ceduto la mia azienda nonché il contratto di locazione dell’immobile, stipulato il ................... e registrato al n.
................... in data presso l’Ufficio del Registro
di a (nome o ditta del cessionario o affittua-
rio dell’azienda) ..................., residente a ...................
FIRMA ....................
ALLEGATO C
Comunicazione per l’esercizio del diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile
(atto da redigere in duplice copia e da notificare a mezzo ufficiale giudiziario entro 60 giorni dalla notifica dell’of- ferta del locatore; se l’offerta è stata fatta tramite racco- mandata a.r. si può usare lo stesso mezzo)
Il sottoscritto (nome e indirizzo del condut-
tore), nella qualità di conduttore dell’unità immobiliare sita in ......................, via locatagli dal desti-
xxxxxxx del presente atto,
premesso
che in data il locatore gli ha notificato ai sensi dell’art.
38 l. 392/78 l’intenzione di vendere l’immobile locato per il prezzo di euro e alle seguenti condizioni (riportare le
condizioni indicate dal locatore) ...
comunica
che intende esercitare il diritto di prelazione al prezzo e condizioni suesposte, ai sensi dell’art. 38 l.392/78.
DATA ....................
FIRMA ....................
ALLEGATO D
INTESTAZIONE CONDUTTORE
DATA ......................
Racc. a.r.
Nome e indirizzo del locatore
Oggetto: recesso dal contratto di locazione
Con la presente dichiaro di recedere dal contratto di loca- zione in corso per l’immobile di , avvalendo-
mi della clausola n. del contratto di locazione che
prevede la mia facoltà di recesso anticipato prima della scadenza del termine contrattuale (oppure: per i seguen- ti gravi motivi ...........................................................
................................................................................................
................................................................................................
ai sensi dell’art. 27 l. 392/78).
Pertanto l’immobile vi sarà riconsegnato libero da perso- ne e cose in data ....................
FIRMA ....................
ALLEGATO E
INTESTAZIONE CONDUTTORE
DATA ......................
Legge 27 luglio 1978, n. 392
Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 29 luglio 1978, n. 211
TITOLO I
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Racc. a.r. Nome e indirizzo del locatore
Oggetto: richiesta dell’indennità di avviamento commer- ciale
Con riferimento alla scadenza del contratto di locazione per l’unità immobiliare sita a , a seguito della
Vostra disdetta del contratto intimata in data ....................
, VI invito a versarmi, come condizione per la riconsegna dell’immobile, l’indennità per la perdita dell’avviamento, pari a mensilità dell’ultimo canone dovuto di
euro , e quindi complessivamente pari a euro
....................
Quanto sopra con riserva di ogni azione o diritto nel caso in cui nell’unità immobiliare di cui avete chiesto il rilascio sia da chiunque iniziata, entro un anno dalla riconsegna, un’attività uguale o affine a quella da me esercitata.
FIRMA ....................
Capo I
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
(norme applicabili anche alle locazioni di immobili ad uso diverso)
Art. 7
Clausola di scioglimento in caso di alienazione
È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Art. 8
Spese di registrazione
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art. 9
Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di puli- zia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, del- l’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma adde- bitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633(1). La disposizio- ne di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi(1).
(1) Comma aggiunto dall’art. 67, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427.
Art. 10
Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibe- re dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscal- damento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo
comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre con- duttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei con- domini.
Art. 11
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Capo II
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Art. 27
Durata della locazione
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1. industriali, commerciali e artigianali;
2. di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adi- biti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la loca- zione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stes- so conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. é in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera rac- comandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipenden- temente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera rac- comandata.
Art. 28
Rinnovazione del contratto.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secon- do dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immo- bili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettiva- mente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettiva- mente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione sol- tanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Art. 29
Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza.
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è con- sentito al locatore ove egli intenda:
a. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche ammi- nistrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c. demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o com- pleto restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale plu- riennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licen- za o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’im- mobile.
Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rila- scio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall’arti- colo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno
1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l’immobi- le sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizio- ne per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni pre- viste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercita- re personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la dis- ponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomanda- ta, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere spe- cificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.
Art. 30
Procedura per il rilascio
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell’articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rila-
sciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previ- ste dall’art. 447-bis del codice di procedura civile(1). (Omissis)(2).
Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l’immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall’articolo 29. L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e defini- sce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di concilia- zione. Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell’articolo 420 e seguenti del codice di pro- cedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell’im- mobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
Note:
(1) Comma così modificato dall’art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell’art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477, e dell’art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673. Fino a tale data il riferimento all’art. 447-bis c.p.c. deve intendersi effet - tuato all’art. 46 della presente legge.
(2) Comma abrogato dall’art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399 e successivamente abrogato dall’art. 89,
l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell’art. 2, l. 4 dicembre 1992,
n. 477 e dell’art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.
Art. 31
Sanzioni
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l’im- mobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all’art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l’inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell’immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di rico- struzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il condut- tore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rim- borso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei con- fronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione per- cepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell’art. 34. Il giu- dice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l’immo- bile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
Art. 32
Aggiornamento del canone
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale(1).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 1, comma 9-sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in l. 5 apri - le 1985, n. 118
Art. 33
Canone delle locazioni stagionali
Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all’articolo 32.
Art. 34
Indennità per la perdita dell’avviamento
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle pro- cedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indi- cate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone cor- risposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L’esecuzione del provvedi- mento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma. L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’e- sito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile (1) (2)
(1) Comma aggiunto dall’art. 9, d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. in l. 21 febbraio 1989, n. 61.
(2) La Corte cost., con sentenza 14 dicembre 1989, n. 542, ha dichiarato l’illegittimità cost. del presente articolo, nella parte in cui non prevede i provvedimenti della Pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell’avviamento.
Art. 35
Limiti
Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività pro- fessionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art. 36
Sublocazione e cessione del contratto di locazione
Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi moti- vi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbli-
gazioni assunte. Le indennità previste dall’articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Art. 37
Successione nel contratto
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per pre- cedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l’immobile è adibito all’uso di più profes- sionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli suc- cedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri profes- sionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all’articolo precedente.
Art. 38
Diritto di prelazione
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comu- nicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudi- ziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercita- to, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, con- testualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve esse- re effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dal- l’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipote- si di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Art. 39
Diritto di riscatto
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corri- spettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso del- l’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Xxx sia stato eserci-
tato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Art. 40
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi del- l’articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di rice- vimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la loca- zione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non inten- dendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
Art. 41
Norme applicabili
Ai contratti previsti nell’articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le dispo- sizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all’articolo 35.
Art. 42
Destinazione degli immobili a particolari attività
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenzia- li, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma del- l’articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all’articolo 28.
Art. 55
Termine per il pagamento dei canoni scaduti
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rin- via l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può esse-
re sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termi- ne di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipula- zione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di dif- ficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
Art. 56
Modalità per il rilascio
(modificato dall’art. 7-bis della legge 269/2004)
Col provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, tenuto conto delle disposizioni del condut- tore e del locatore e delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso, fissa anche la data della esecuzione entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di mesi dodici dalla data del provvedimento. Nelle ipotesi di cui all’articolo 55 per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento. Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l’esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di pro- cedura civile.
Art. 57
Esenzioni fiscali ed onorari professionali
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie in materia di locazione il cui valo- re non eccede le lire 600.000, nonché i provvedimenti di cui all’articolo 44, sono esenti dall’im- posta di xxxxx e di registro; negli stessi casi gli onorari di avvocato e procuratore sono ridotti alla metà. é abrogata ogni altra disposizione incompatibile con la presente legge(1).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399.
TITOLO II DISCIPLINA TRANSITORIA
Capo I
Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione
Art. 58
Durata dei contratti in corso soggetti a proroga
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la durata prevista nel- l’articolo 1 con le seguenti decorrenze:
a. dal 1° gennaio 1979, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1952;
b. dal 1° luglio 1979, per i contratti stipulati fra il 1° gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
c. dal 1° gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7 novembre 1963(1).
(1) La Corte cost., con sentenza 27 febbraio 1980, n. 22, ha dichiarato l’illegittimità cost. del com - binato disposto degli artt. 58, 59, n. 1 e 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso per necessità del locatore dei contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. Con successiva sentenza 28 luglio 1983, n. 250, la Corte cost. ha dichiarato l’illegittimi - tà cost. del combinato disposto degli artt. 58, 59 nn. 2, 3, 6 e 8 nonché 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 2, 3, 6 e 8, dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga; la stessa Corte ha
dichiarato l’illegittimità cost. del combinato disposto degli artt. 58, 59 nn. 4, 5 e 7 nonché 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 4, 5 e 7 dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga.
Art. 59
Recesso del locatore
Nei casi di cui all’articolo precedente il locatore può recedere in ogni momento dal xxxxxxxxx xxx- done comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:
1. quando abbia la necessità, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado;
2. quando, volendo disporre dell’immobile per abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalità pubbliche sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell’im- mobile per l’esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l’opposizione del conduttore all’azione del locatore risulti infondata, questi potrà essere esonerato dalle spese di trasloco;
3. quando l’immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba esse- re ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore impe- disca di compiere gli indispensabili lavori;
4. quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l’immobile locato per ese- guire nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento sito all’ultimo piano, quando intenda ese- guire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguire sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’appartamento stesso;
5. quando l’immobile locato sia di interesse artistico o storico, ai sensi della legge 1° giugno 1939,
n. 1089, nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si pro- ceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione del- l’immobile;
6. quando il conduttore può disporre di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in un comune confinante;
7. quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l’immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuità. Si presume l’esistenza della sublocazione quando l’immobile risulta occu- pato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La pre- sunzione non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell’immobile assieme al conduttore;
8. quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo. Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente comma, il possesso della licenza o concessio- ne è condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella lettera c) dell’articolo 29. Alla procedura per il rilascio dell’immobile si applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56(1).
Note:
(1) La Corte Cost., con sentenza 27 febbraio 1980, n. 22, ha dichiarato l’illegittimità cost. del com -
binato disposto degli artt. 58, 59, n. 1 e 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso per necessità del locatore dei contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga. Con successiva sentenza 28 luglio 1983, n. 250, la Corte cost. ha dichiarato l’illegittimi - tà cost. del combinato disposto degli artt. 58, 59 nn. 2, 3, 6 e 8 nonché 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 2, 3, 6 e 8, dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga; la stessa Corte ha dichiarato l’illegittimità cost. del combinato disposto degli artt. 58, 59 nn. 4, 5 e 7 nonché 65 della presente legge, nella parte in cui esclude il diritto di recesso del locatore, per i motivi indicati nel cit. art. 59 nn. 4, 5 e 7 dai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 e non soggetti a proroga.
Capo II
Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Art. 67
Contratti in corso soggetti a proroga
I contratti di locazione di cui all’articolo 27 in corso al momento dell’entrata in vigore della pre- sente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
a. anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1964;
b. anni 5, i contratti stipulati tra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
c. anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione; ove tale determina- zione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata in vigore della presente legge. é in facoltà delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della presente legge.
Art. 68
Aumenti del canone
Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal con- duttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti:
1. non superiore al 15 per cento all’anno, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2. non superiore al 10 per cento all’anno per i contratti stipulati fra il 1° gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3. non superiore al 5 per cento all’anno per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
Art. 69
Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennità per l’avviamento commerciale Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, di cui agli arti- coli 67 e 71 della presente legge, il locatore comunica, mediante raccomandata con avviso di rice- vimento da inviarsi entro il 28 febbraio 1987, se ed a quali condizioni intende proseguire la loca- zione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell’immobile. L’obbligo ricorre anche
quando il locatore non intende proseguire nella locazione per i motivi indicati all’articolo 29. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato al locatore che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del conduttore o qualora sia in corso una delle procedure previste dal X.X. 00 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a carico del conduttore medesimo. Il conduttore deve rendere noto al locatore, entro trenta giorni dalla comunicazione di cui al primo comma, se intende proseguire la locazione alle nuove condizioni. Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locato- re. Egli conserva tale diritto anche nell’ipotesi di cui al quarto comma dell’art. 40. Il conduttore, se non accetta le condizioni offerte dal locatore ovvero non esercita la prelazione, ha diritto ad un compenso pari a 24 mensilità, ovvero a trenta per le locazioni con destinazione alberghiera, del canone richiesto dal locatore od offerto dal terzo. Se il locatore non intende proseguire nella loca- zione il conduttore può, entro trenta giorni dalla comunicazione del locatore o in mancanza di que- sta, se dovuta, dalla scadenza del termine di cui al primo comma, offrire un nuovo canone, impe- gnandosi a costituire, all’atto del rinnovo e per la durata del contratto, una polizza assicurativa oppure una fidejussione bancaria per una somma pari a 12 mensilità del canone offerto. Se il loca- tore non intende proseguire nella locazione sulla base delle condizioni offerte al conduttore è dovu- ta l’indennità per l’avviamento commerciale nella misura di 24 mensilità, ovvero di 30 per le loca- zioni con destinazione alberghiera, del canone offerto ai sensi del comma precedente. In mancan- za dell’offerta del nuovo canone da parte del conduttore nonché nei casi di rilascio dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29 salvo quelli di cui al primo comma, lettera a), è dovuta l’indennità per avviamento commerciale nella misura di 21 mensilità, ovvero di 25 per le locazioni con destina- zione alberghiera, del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. In caso di rilascio dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29, primo comma, lettera a), la predetta inden- nità è calcolata con riferimento al canone corrisposto. L’indennità dovuta è complessivamente di 24 mensilità, ovvero di 32 per le locazioni con destinazione alberghiera, nei casi di cui al secondo comma dell’art. 34. L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui ai precedenti commi sesto, ottavo e nono. Per i contratti di cui agli articoli 67 e 71 le disposizioni del presente articolo sono sostitutive di quelle degli articoli 34 e 40. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di cui all’art. 27, primo comma, che non com- portano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, di attività professionali e di attività di cui all’art. 42. In tali casi, il compenso spettante al conduttore ai sensi dei precedenti commi sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici mensilità. Il compenso non è dovuto qualora il loca- tore intenda ottenere la disponibilità dell’immobile per i motivi di cui all’art. 29 (1).
(1) Articolo così sostituito dall’art. 1, d.l. 9 dicembre 1986, n. 832, conv. in l. 6 febbraio 1987, n.
15. La Corte cost., con sentenza 3 giugno 1992, n. 242, ha dichiarato l’illegittimità cost. del pre - sente articolo, nella parte in cui non prevede che l’obbligo del locatore di corrispondere al con - duttore la indennità per l’avviamento commerciale non ricorre quando causa di cessazione del rapporto è un provvedimento della pubblica Amministrazione che esclude indefinitamente la uti - lizzazione economica dell’immobile.
Art. 70
Immobili destinati a particolari attività soggetti a proroga
Ai contratti di locazione di cui all’articolo 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.
Art. 71
Contratti in corso non soggetti a proroga
Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche in contratti in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione già tra- scorso dall’inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso. La durata non può comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della pre- sente legge. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai contratti di cui sopra per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento per convali- da di licenza o di sfratto. Il canone potrà essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75 per cento della variazione, accer- tata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verifica- tasi nell’anno precedente.
Art. 72
Mutamento della destinazione
I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello preesistente di abita- zione non possono prevedere, per un periodo di quattro anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, un canone superiore a quello di cui agli articoli 12 e 24, tranne che siano interve- nute radicali trasformazioni dell’immobile stesso autorizzate ai sensi delle vigenti leggi.
Art. 73
Norme applicabili
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e ferme restando le scadenze convenzionali, nell’artico- lo 71, il locatore può recedere in base ai motivi di cui all’articolo 29 e con il preavviso di cui all’ar- ticolo 59. Nei casi previsti dalle lettere a), e b) dell’ultimo periodo del secondo comma dell’arti- colo 29 tale facoltà è riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio. Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35 a 39, nonché quelli dell’ar- ticolo 69, settimo, ottavo e nono comma(1).
Note:
(1) Articolo così modificato dall’art. 1-bis, d.l. 30 gennaio 1979, n. 21, conv. in l. 31 marzo 1979,
n. 93. La Corte Cost., con sentenza 10 dicembre 1987, n. 562, ha dichiarato l’illegittimità cost. del presente articolo nella parte in cui non richiama espressamente l’obbligo di corrispondere l’in - dennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 69, settimo, ottavo e nono comma, della presente legge nel testo originario.
Capo III Disposizioni processuali
Art. 74
Rinvio
Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo.
TITOLO IV DISPOSIZIONI FINALI
Art. 79
Xxxxx contrari alla legge
È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponi- bile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsia- si forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
Art. 80
Uso diverso da quello pattuito
Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione(1). Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immo- bile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente.
(1) La Corte cost., con sentenza 18 febbraio 1988, n. 185, ha dichiarato l’illegittimità cost. del pre - sente comma, nella parte in cui dispone “e comunque entro un anno dal mutamento di destina - zione”.
Art. 81
Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale
Le variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dal- l’ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Art. 82
Giudizi in corso
Ai giudizi in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti.
Art. 84
Abrogazione
Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.
Art. 85
Entrata in vigore
La presente legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Uffi- ciale.
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