Contract

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinato dalla legge 431/1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e, nelle parti non abrogate, dalla legge 392/1978 (limitatamente agli articoli 2,4,5 e 7).

Obiettivo delle norme sopra citate è appunto quello di regolare i rapporti tra le parti (locatore, locatario ed eventualmente sublocatario) impegnate, da una parte, a lasciar temporaneamente libero un immobile e a garantirne il godimento e, dall'altra, al versamento di un canone periodico al beneficiario avente diritto (proprietario o sublocatore). La legge esclude espressamente da tale normativa alcune categorie di immobili ad uso abitativo (art. 1 l. 431/1998):

• immobili "vincolati" o immobili "di lusso";

• alloggi di edilizia residenziale pubblica, sottoposti a normative speciali nazionali e regionali;

• alloggi locati per finalità turistica;

• a determinate condizioni e limitatamente per alcuni articoli di legge, i contratti c.d. "transitori".

In tutti questi casi sarà operativa la disciplina codicistica inerente i contratti di locazione in generale in combinato disposto con singole previsioni legislative specifiche.

Forma del contratto e requisiti delle parti (art. 1 L. 431/1998

L'ultimo comma dell'art. 1 L. 431/1998 prescrive chiaramente la forma scritta ad substantiam per tutti i contratti di locazione a uso abitativo stipulati a seguito della sua entrata in vigore. Per i contratti perfezionatisi in precedenza la forma scritta è utile soltanto sul piano probatorio.

Parti del contratto possono essere sia persone fisiche che persone giuridiche.

Tipologie contrattuali

Nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo esistono due diverse tipologie pattizie. Il legislatore ha previsto da una parte una locazione ordinaria e dall'altra la possibilità di vincolare l'uso dell'immobile per tempi minori attraverso la previsione di contratti convenzionati e contratti a natura transitoria. Esempio classico di quest'ultima forma contrattuale è la locazione a studenti universitari.

I contratti di locazione convenzionati (art. 2 comma 3 L. 431/1998)

Sono definiti tali i patti stipulati tra organizzazioni rappresentative rispettivamente della proprietà edilizia e dei conduttori. Le parti, nel stipulare tale tipologia di contratto, possono discostarsi dalla durata e dal canone previsti dalla disciplina ordinaria, entro tuttavia determinati limiti. Ai sensi del quinto comma art. 2 legge sopra citata tali contratti non possono avere una durata inferiore ai tre anni - salvo che non godano di natura transitoria - ed alla scadenza, se non viene data disdetta da parte di uno dei contraenti (solo per casi specifici citati dalla legge) il patto si intende tacitamente rinnovato per ulteriori due. E ancora, alla seconda scadenza le parti sono libere di pattuire durata ancora diversa; nel caso nessuna delle due prenda l'iniziativa, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

I contratti di locazione a natura transitoria (art. 5 L. 431/1998)

Disciplina specifica è dedicata a questa particolare forma di contratto, la quale può avere durata inferiore rispetto alla locazione tradizionale. Ciò per far fronte alle esigenze specifiche delle parti, le quali intendono stipulare un contratto di locazione limitatamente ad un preciso lasso temporale.

La legge rimanda al Governo il compito di regolare questa specifica materia.

La natura transitoria del contratto deve risultare chiaramente entro il testo stesso. Attualmente la materia è regolata dai decreti ministeriali del 30 Dicembre 2002 e dell'8 Giugno 2006. Entrambi aggiornano il meno recente decreto ministeriale del 5 Marzo 1999. In questi decreti sono fissati i criteri per la quantificazione del canone periodico ed è concesso alle parti stipulare locazioni la cui durata oscilla, in generale, tra uno e diciotto mesi, prorogabili a 36 in caso di locazione a studenti universitari.

La legge prevede la possibilità di promuovere l'utilizzo di questo strumento contrattuale da parte dei comuni e degli enti locali nel cui territorio abbia sede una università o una sede di studi distaccata. Hanno diritto di partecipare alla stipula di questi accordi le associazioni rappresentative degli studenti, cooperative ed enti no profit operanti nel settore universitario.

I contratti di locazione abitativa ordinaria (art. 2 L. 431/1998)

I contratti di locazione che non rientrano nelle due tipologie speciali sopra elencate hanno una durata minima di quattro anni e alla scadenza vengono rinnovati almeno per altri quattro. Anche in questo caso, a partire dalla seconda scadenza, in caso di mancata comunicazione di una delle parti da effettuarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Salvo i casi specifici sopra esposti, a tutte le tipologie contrattuali sono applicate le regole che seguono.

Disdetta del locatore (art. 3 L. 431/1998)

Il locatore può dare disdetta da contratto "libero" (locazione abitativa ordinaria) o convenzionato soltanto a partire dalla prima scadenza (dopo che siano decorsi cioè rispettivamente almeno quattro e tre anni dalla stipula) e solamente nei casi tassativamente previsti dalla legge:

- quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; - quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; - quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; - quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; - quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; - quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; - quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Recesso del conduttore (art. 4 L. 392/1978; art. 2 L. 431/1998)

A partire dalla seconda scadenza contrattuale, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento a patto che ne dia preavviso al locatore a mezzo lettera raccomandata con un preavviso di almeno sei mesi.

Può recedere in un periodo precedente soltanto nel caso si verifichino gravi motivi: in tal senso si è pronunciata costantemente nel tempo la Corte di Cassazione stabilendo che gravi motivi sono quei "fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso" (in più pronunce dal 1991 al 1994). Per fare un esempio, grave motivo potrebbe essere una sopravvenuta necessità di cambio di residenza per motivi di lavoro o familiari.

Le parti possono comunque concordare diverse modalità di recesso del conduttore, a lui più favorevoli, mediante l'inserimento di apposita clausola contrattuale.

Inoltre, ai sensi dell'art. 7 L. 392/1978 rimane in vigore la sanzione della nullità della clausola che preveda lo scioglimento del vincolo di locazione in caso di vendita del bene locato.

Inadempimento del conduttore (art. 5 L. 392/1978)

Nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento del canone periodico entro venti giorni dalla scadenza, o ancora lo stesso non liquidi gli oneri accessori quando il loro importo sia pari almeno a due mensilità di canone periodico, il locatore è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1455 codice civile.

Sublocazione e cessione del contratto (art. 2 L. 392/1978)

Al contrario di quanto stabilito per i contratti di locazione di natura commerciale, per la locazione abitativa vige sia il divieto di sublocare totalmente l'immobile che di cedere a terzi il contratto senza l'espresso consenso del locatore.

La sublocazione parziale è concessa soltanto a patto che il conduttore avvisi il locatore a mezzo lettera raccomandata inviata con congruo preavviso nella quale devono essere indicati il subconduttore, la durata del contratto di sublocazione e i vani dalla stessa interessati.

Prelazione in caso di alienazione dell'immobile (art. 38 L. 392/1978)

E' obbligo del locatore che intende vendere l'immobile locato notificare tale decisione al conduttore a mezzo ufficiale giudiziario. Prescrive l'art. 38 che nella comunicazione deve essere specificato il prezzo di vendita nonché le condizioni e le tempistiche di vendita per dar modo al conduttore di valutarne la portata.

Il conduttore ha diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile locato. Tale facoltà deve essere esercitata entro sessanta giorni dalla notificazione della comunicazione. Condizione essenziale è che egli accetti totalmente le condizioni proposte dal proprietario, condizioni che devono essere dallo stesso mantenute anche in caso di eventuale offerta al pubblico (salvo facoltà del conduttore di esercitare diritto di riscatto; paragrafo successivo). Nel caso in cui l'immobile sia locato a più persone, il diritto di prelazione deve essere esercitato congiuntamente, salvo facoltà di rinuncia di ciascuno.

Ai sensi dell'art. 10 della L. 217/1992 se il conduttore è una pubblica amministrazione il termine di sessanta giorni è elevato a centottanta.

Prelazione in caso di nuova locazione (art. 40 L. 392/1978)

Salvo i casi di recesso del conduttore se, alla scadenza naturale del contratto, il locatore intende cedere in locazione l'immobile ad un terzo, il primo ha l'obbligo di comunicare medesima offerta riservata al terzo al conduttore, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Anche in questo caso il conduttore gode di diritto di prelazione: egli ha facoltà di accettare le condizioni offerte dal locatore entro trenta giorni dalla notifica della comunicazione.

Diritto di riscatto (art. 39 L. 392/1978)

Nel caso in cui il locatore non rispetti l'obbligo di notifica di cui all'art. 38 o venda l'immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato al conduttore, quest'ultimo ha facoltà di riscattare l'immobile acquistato entro sei mesi dall'avvenuta trascrizione del contratto. Il terzo acquirente potrà allora eventualmente proporre opposizione al riscatto

Fonte: Il contratto di locazione ad uso abitativo
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