ACCORDO QUADRO TRA IL COMUNE DI SOLIERA E ACER DELLA PROVINCIA DI MODENA PER LA GESTIONE DEL PATRIMONIO DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA DI PROPRIETA' DEL COMUNE
ALLEGATO 1) alla delibera di C.C. n. ___ del ________
TRA IL COMUNE DI SOLIERA E ACER DELLA PROVINCIA DI MODENA PER LA GESTIONE DEL PATRIMONIO DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA DI PROPRIETA' DEL COMUNE
PREMESSO:
che il Comune di Soliera affida in concessione all’Azienda Casa Xxxxxx Xxxxxxx della Provincia di Modena il patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica di sua proprietà attraverso apposito contratto di servizio;
che occorre regolamentare le modalità operative dei rapporti tra Comune ed ACER per disciplinare l’attività del concessionario al fine di definire la puntuale ripartizione dei proventi da canoni di affitto e gestione amministrativa, manutenzione ordinaria e pronto intervento, manutenzione straordinaria, trasferimento a titolo di quota parte del fondo sociale per l’affitto e destinazione di eventuali risorse anche per nuove costruzioni, in concorso con altri finanziamenti pubblici;
che in base agli obiettivi che ogni Comune intende perseguire, saranno oggetto del contratto di servizio/convenzione le attività finalizzate al raggiungimento degli obiettivi stessi;
che le attività sinteticamente elencate nel presente documento fanno riferimento all'allegato A della delibera del Consiglio Regionale n. 391 del 30 luglio 2001 e ai Regolamenti Comunali vigenti;
Tra il Comune di Soliera ed ACER della provincia di Modena si conviene quanto segue:
Art. 1
ADEMPIMENTI DEL CONCESSIONARIO PER LA GESTIONE CORRENTE
Le attività di cui ai relativi articoli dei Contratti di Servizio/Convenzioni richiamati nella premessa sono qui di seguito sinteticamente descritte:
Contratti
Questo blocco di attività riguarda il complesso di azioni che debbono essere svolte per gestire le assegnazioni, la stipula dei contratti, il rientro nelle disponibilità di unità immobiliari dopo l’esaurimento di un contratto (o la decadenza di una assegnazione) e tutti gli atti amministrativi e tecnici connessi.
1 |
Stipula e Registrazione dei:
|
2 |
Ricezione delle disdette con relativa comunicazione al Comune e adempimenti connessi alla riconsegna dell'alloggio e di altre unità immobiliari di proprietà del comune |
3 |
Rimessa in disponibilità dell'unità immobiliare |
4 |
Assicurazione degli immobili per il loro valore e assicurazione del contenuto dei conduttori |
5 |
Servizio di vigilanza amministrativa e tecnica degli immobili |
6 |
Accertamento e eventuale Aggiornamento del Catasto Urbano |
7 |
Gestione Contratti di Cessione in proprietà immediata o differita |
Canoni
Questo blocco di attività riguarda il complesso di azioni da svolgere per gestire i ricavi che derivano dalla locazione e dalla concessione in uso degli immobili.
1 |
Verifica annuale delle condizioni reddituali degli assegnatari |
2 |
Determinazione, fatturazione, riscossione, aggiornamento periodico e ricalcolo dei canoni di locazione ERP |
3 |
Applicazione delle indennità di occupazione per gli alloggi esclusi dalla normativa di edilizia residenziale pubblica |
c) Assegnatari
Riguarda le attività di verifica delle caratteristiche degli assegnatari, quelle di supporto/assistenza ai conduttori, di verifica sul corretto uso degli immobili, di accoglimento delle richieste dei conduttori.
c 1) Rapporti con l'utenza
1 |
Accoglimento e Soddisfacimento richieste a vario titolo presentate dagli assegnatari inerenti le attività oggetto del presente accordo |
2 |
Accoglimento e Soddisfacimento richieste di Pronto Intervento |
3 |
Accoglimento e Soddisfacimento richieste di volture, subentri, coabitazioni e convivenze ai fini dell'ampliamento |
4 |
Accoglimento e Soddisfacimento richieste di Mobilità |
5 |
Gestione della conflittualità e problematicità dell'utenza |
c 2) Gestione delle procedure relative all'attività di recupero crediti
1 |
Valutazione delle condizioni socio-economiche dei nuclei familiari inadempienti |
2 |
Gestione e Verifica di piani di rateizzo |
3 |
Messa in mora degli assegnatari inadempienti |
4 |
Procedura per il recupero del credito per canoni, spese condominiali e/o somme somme a vario titolo dovute nei confronti degli assegnatari e degli inquilini usciti |
c 3) Gestione delle procedure relative alla decadenza dall'assegnazione dell'alloggio
1 |
Controllo annuale inerente la persistenza dei requisiti richiesti per il mantenimento della assegnazione di alloggi E.R.P. o di alloggi non ERP compresi gli adempimenti previsto dalla Legge n. 94/2009 |
2 |
Segnalazione e Istruttoria posizioni ai fini dell'emissione dei provvedimenti di annullamento o di decadenza dell'assegnazione e di revoca della concessione previsti dagli articoli 29 “Annullamento dell’assegnazione” e 30 “Decadenza dall’assegnazione” della Legge Regionale n. 24/2001 e dai Regolamenti Comunali |
3 |
Messa in esecuzione dei provvedimenti comunali |
d) Attività Condominiali
Accoglie le attività connesse all’approvvigionamento di servizi e beni per il corretto funzionamento dell’immobile.
1 |
Funzioni di Rappresentanza del Comune quale ente proprietario nei fabbricati a proprietà mista |
2 |
Gestione di ACER in relazione a tutte le attività connesse all'amministrazione condominiale |
3 |
Coordinamento e Assistenza alle Autogestioni |
Gestione patrimonio immobiliare
Raggruppa le attività di gestione strategica del patrimonio immobiliare, connesse alla valorizzazione degli immobili, alla determinazione dei valori immobiliari e, per unità immobiliari per le quali non sia previsto un canone regolamentato, definizione dei tassi di rendimento e dei canoni anche attraverso le piattaforme informatiche.
1 |
Gestione e aggiornamento della documentazione tecnico-amministrativa degli immobili: planimetrie catastali, frazionamenti tipi mappale, eventuali elaborati di progetto. |
2 |
Ricognizione, con periodicità da definirsi nei Contratti di Servizio/Convenzioni, sullo stato di manutenzione degli immobili, sul fabbisogno degli interventi ordinati per priorità, sullo stato legittimato di ogni singola componente patrimoniale in possesso di ACER e relative pianificazioni. |
3 |
Gestione Inventari Patrimoniali |
4 |
Gestione delle Innovazioni per il Patrimonio |
f) Gestione delle manutenzioni
Le attività tecnico-amministrative necessarie all’esecuzione degli interventi per:
1 |
Pronto Intervento |
2 |
Ripristino Alloggi |
3 |
Manutenzione Ordinaria |
4 |
Manutenzione Straordinaria e Programmi di Investimento (attività di programmazione e pianificazione) |
Le attività come sopra sinteticamente individuate saranno oggetto nei singoli Contratti di Servizio/Convenzioni di puntualizzazioni, precisazioni e eventuali modificazioni in relazione alle esigenze e alle scelte di ogni singolo Comune.
Inoltre per le attività di cui al presente articolo, ACER si impegna a attivare uno sportello localizzato per ogni singolo distretto con una apertura minima di tre ore settimanali. I comuni si impegnano, qualora venga richiesto da ACER, a mettere a disposizione locali e eventuale strumentazione di ufficio necessarie per la gestione delle attività.
Per la realizzazione di tutte le suddette attività e per far fronte ai relativi costi di funzionamento, si conviene che ACER contabilizzi nella propria gestione amministrativa la somma onnicomprensiva di € 40,00 per alloggio al mese per la durata della concessione .
Questo valore si assume costante per la durata del triennio.
Tale somma, sulla base delle articolazioni dettagliate contenute all'interno dei singoli Contratti di Servizio/Convenzioni, potrà essere ridefinita in relazione alla diminuzione delle attività indicate negli stessi Contratti di Servizio/Convenzioni.
ACER è autorizzata a richiedere agli inquilini i compensi per le prestazioni istituzionali previste nel regolamento approvato con delibera del CdA n. 53 del 17 giugno 2003 e s.m.
Art. 2
ADEMPIMENTI DEL CONCESSIONARIO PER L'ATTIVITA' DI RISPRISTINO E DI MANUTENZIONE ORDINARIA
Comprende le attività di manutenzione corrente, finalizzate a conservare il valore di funzionalità dell’immobile.
Il criterio guida è quello di passare da interventi manutentivi su richiesta (riparazione di guasti) alla manutenzione programmata che comprende l’analisi dei cicli di obsolescenza delle diverse componenti e la definizione di programmi di manutenzione che ottimizzano il rapporto tra risorse impegnate, livello di funzionalità dell’immobile, livello di soddisfacimento dell’utenza, di seguito classificati:
a) Attività di Base
Per Attività di Base si intendono gli interventi di manutenzione ordinaria come definiti dalla lettera a) dell'art. 31 della legge 457/78, ad esclusione degli interventi di manutenzione di cui alla successiva lettera b) del presente articolo.
1 |
Manutenzioni ordinarie, programmate e di ripristino |
Per la realizzazione delle Attività di Base si conviene che ACER contabilizzi nella propria gestione amministrativa la somma previsionale di € 23,00 massima per alloggio al mese per la durata della concessione e che tale somma costituisca il budget previsionale da impiegare per l'Attività di Base precedentemente richiamata.
b) Ulteriori Attività di Manutenzione ordinaria (opzionale)
Per Ulteriori Attività di Manutenzione si intendono interventi di manutenzione ordinaria disciplinati come segue:
1 |
Tinteggiatura (non prevista dalla precedente convenzione) |
2 |
Adeguamenti funzionali sulla base delle condizioni sanitarie degli inquilini (per esempio si intendono le sostituzioni di sanitari richieste dagli assegnatari per specifiche esigenze e autorizzate dal Comune) |
3 |
Adeguamenti tecnologici resi necessari da specifiche normative (inclusi adeguamenti impiantistici relativi al digitale terrestre) |
4 |
Adattamenti Alloggi per disabilità (interventi sugli alloggi resi necessari da specifiche esigenze di visitabilità e/o accessibilità) |
Per la realizzazione delle ulteriori Attività di Manutenzione si conviene che ACER contabilizzi nella propria gestione amministrativa la somma previsionale di € 14,00 massima per alloggio al mese per la durata della concessione e che tale somma costituisca il budget previsionale da impiegare per le Ulteriori Attività di Manutenzione ordinaria precedentemente richiamate .
Tale somma, sulla base delle articolazioni dettagliate contenute all'interno dei singoli Contratti di Servizio/Convenzioni, potrà essere ridefinita in relazione alla diminuzione delle attività indicate negli stessi Contratti di Servizio/Convenzioni.
I Comuni che sottoscrivono direttamente una Convenzione con ACER Modena, attraverso le Patrimoniali collegate, avranno la possibilità di definire annualmente l’importo da destinare alle “Attività di base” e alle “Ulteriori attività di manutenzione”, concordando ogni volta la cifra totale da fatturare e rendicontare come manutenzione ordinaria degli alloggi.
In caso di carenza di risorse è fatto obbligo ad ACER di richiedere preventiva autorizzazione al Comune per l’utilizzo di ulteriori somme.
L'importo riconosciuto a ACER per la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria sarà quello effettivamente rendicontato.
Art. 3
ADEMPIMENTI E PROGRAMMI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA E DI INVESTIMENTO
I programmi di manutenzione straordinaria e di investimento sono stabiliti dal Comune, sentito ACER, con cadenza annuale fissando altresì di volta in volta i criteri di intervento sulla base della ricognizione dello stato di manutenzione degli immobili e dei relativi fabbisogni e definendo anche le relative competenze tecniche; tali programmi verranno approvati con delibera del Comune.
ACER si impegna, fin d'ora, ad eseguire la progettazione, l’esecuzione, la direzione lavori, il collaudo, compresa la responsabilità unica del procedimento, dei citati interventi previa approvazione dei progetti e della documentazione tecnico-finanziaria della spesa da parte dell’Amministrazione Comunale.
Ad ultimazione dell'intervento ACER rilascerà al Comune il certificato di regolare esecuzione o collaudo dei lavori e trasmetterà agli uffici comunali competenti la relativa rendicontazione tecnica e contabile della spesa.
I Comuni all’interno dei singoli contratti di servizio potranno riservarsi la facoltà di eseguire direttamente la progettazione, l’esecuzione, l’affidamento e la direzione lavori, il collaudo, compresa la responsabilità unica del procedimento, dei citati programmi di manutenzione straordinaria e di investimento, fermi restando gli obblighi di ricognizione dello stato di manutenzione degli immobili e dei relativi fabbisogni in capo ad ACER (in tal caso a lavori finiti il Comune trasmetterà a ACER copia del certificato di regolare esecuzione o collaudo dei lavori e la relativa rendicontazione tecnica e contabile della spesa per l'aggiornamento della scheda-fabbricato).
I Comuni potranno inoltre richiedere a ACER le seguenti attività:
1 |
Interventi su fabbricati o parti funzionali di essi di manutenzione ordinaria o straordinaria |
2 |
Interventi di manutenzione ordinaria complessa e straordinaria su singoli alloggi |
3 |
Interventi di risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia |
4 |
Interventi di demolizione con ricostruzione |
5 |
Interventi di nuova costruzione |
6 |
Servizi Tecnici di Programmazione e Pianificazione |
7 |
Servizi Tecnici di Progettazione |
8 |
Servizi Tecnici di Affidamento Lavori |
9 |
Servizi Tecnici per l'Attuazione degli interventi |
10 |
Gestione Piani PEEP, Piani Urbanistici e Programmi complessi – Servizi Tecnici di Progetto |
11 |
Altro |
Art. 4
DESTINAZIONE CANONI DI LOCAZIONE PER CONTRIBUTI PER L’AFFITTO
I Comuni possono autorizzare ACER ad erogare in nome e per conto del Comune, direttamente ai beneficiari segnalati dal Comune medesimo, contributi per il sostegno per l’affitto.
Si conviene che ACER contabilizzi nel proprio bilancio una quota fissata dal Comune per tale attività, da stabilirsi annualmente.
Art. 5
ATTIVITA’ GESTIONALI COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVE
I Comuni possono chiedere a ACER di fornire altresì attività amministrative – gestionali complementari in materia di politiche abitative, previa stipula di apposito atto da approvare da parte dei rispettivi organi competenti nel quale saranno definiti i relativi corrispettivi.
1 |
Gestione del Fondo per l'Accesso in Locazione |
2 |
Agenzie per la Locazione |
3 |
Gestione delle Procedure di Assegnazione in conformità al regolamento comunale |
4 |
Cessione Alloggi |
5 |
Certificazione Energetica Alloggi |
6 |
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo |
7 |
Rilevazione del Fabbisogno Abitativo |
8 |
Gestione Fondi Pubblici per l'eliminazione e il superamento delle barriere architettoniche, per il contenimento dei consumi energetici e varie |
9 |
Gestione dei Servizi |
10 |
Installazione Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx |
11 |
Gestione Progetti Speciali Attivati dall'Amministrazione Comunale |
12 |
Certificazioni Idoneità dell'alloggio legate alle richieste di ricongiungimento degli inquilini |
13 |
Altro |
Art. 6
INSTALLAZIONE DI IMPIANTI PER TELEFONIA CELLULARE
Il Comune può autorizzare ACER a sottoscrivere direttamente con terzi e a gestire contratti per l’installazione di impianti di servizio alla telefonia mobile nei complessi immobiliari di proprietà comunale e concessi in gestione ad ACER. L’autorizzazione alla sub-concessione di porzioni di immobili comunali a soggetti gestori della telefonia cellulare dovrà avvenire nel rispetto del vigente regolamento comunale in materia, applicando i canoni (e i relativi aggiornamenti) previsti dalle deliberazioni della Giunta Comunale e tenendo esente il Comune da ogni responsabilità.
A far tempo dall’anno di stipula del contratto ACER verserà al Comune il 80 % dei corrispettivi derivanti dalla globalità dei contratti stipulati da ACER, incassati in ciascun anno, oltre ad Iva di legge. Tale versamento dovrà avvenire in un’unica soluzioni entro il 31/12 di ciascun anno.
Art. 7
CARTA DEI SERVIZI - MODALITA' E TEMPI DI REALIZZAZIONE DELLE ATTIVITA' E DEGLI INTERVENTI
Rispetto alle attività di cui al presente Accordo Quadro si individuano i seguenti elementi che dovranno diventare elementi basilari per gli aggiornamenti della Carta dei Servizi entro sei mesi dalla entrata in vigore del presente Accordo Quadro, in particolare:
CONTRATTI
stipula e consegna dell'alloggio - entro 30 gg. dalla data di trasmissione del provvedimento di assegnazione
disdetta e riconsegna dell'alloggio - entro 30 gg. dalla data indicata nella disdetta
- entro 60 gg. in caso di rilascio dell'alloggio senza disdetta da parte dell'assegnatario per decesso, ricovero o altra motivazione
rimessa in disponibilità dell'alloggio - entro 30 gg. dal ritiro delle chiavi per interventi di ripristino
- entro 75 gg dal ritiro delle chiavi per opere di manutenzione ordinaria
- entro 105 gg. dal ritiro delle chiavi per opere di manutenzione straordinaria
CANONI
verifica annuale delle condizioni reddituali degli assegnatari – entro il 31/12 di ogni anno comunicazione al Comune degli esiti della verifica ai fini della adozione dei relativi provvedimenti di competenza
determinazione, aggiornamento periodico e ricalcolo dei canoni di locazione ERP – entro il 31/10 di ogni anno comunicazione al Comune dell'elenco degli assegnatari che non hanno provveduto a consegnare la documentazione reddituale richiesta
adeguamento del canone su richiesta dell'assegnatario – entro il mese successivo alla data della richiesta
RAPPORTO CON L'UTENZA
accoglienza del pubblico (sportelli distrettuali) - da un minimo di tre ore a un massimo di 18 ore settimanali
volture, ospitalità, coabitazioni, ampliamenti - entro 30 gg. dalla data della richiesta mobilità - entro 90 gg. dall'approvazione della graduatoria dei cambi mobilità d'ufficio
- entro 30 gg. dalla data della richiesta del Comune
mobilità per piani di ristrutturazione - negli stessi termini previsti dal piano di ristrutturazione
interventi di emergenza - entro 3 ore
pronto intervento - entro 3 gg. dalla richiesta dell'utente
intervento non urgente - entro 30 gg. dalla richiesta dell'utente
RECUPERO CREDITI
verifica delle condizioni reddituali - 30 gg. per morosità accertata
verifica rateizzazioni - entro 30 gg. dalla data del versamento della prima rata
DECADENZE
istruttoria e segnalazione al Comune - con cadenza trimestrale
esecuzione dei provvedimenti - nei termini previsti dal Comune
MANUTENZIONE
manutenzione straordinaria - secondo i tempi previsto dai piani approvati dal Comune
I Comuni definiscono all'interno dei Contratti di Servizio/Convenzioni tempi e modalità per l'esecuzione delle attività previste dal presente Accordo Quadro e definiranno tempi di “normale esecuzione”, tempi per “situazioni particolari” e relative penali e sanzioni da applicarsi in relazione al mancato rispetto dei termini stabiliti.
In ogni caso, superati i tempi sopraccitati per la manutenzione degli alloggi, alla scadenza di tali termini ACER non potrà essere remunerata per le relative attività amministrative e contabili connesse alla manutenzione degli alloggi.
Art. 8
STRUMENTI INFORMATICI E INFORMATIVI
Entro il primo anno di entrata in vigore del presente Accordo, ACER di intesa con gli uffici comunali preposti si impegna a rivedere i propri programmi informatici relativi al Patrimonio gestito in relazione alle necessità dei singoli Comuni in modo da garantire:
un flusso informatico delle attività in atto;
la visione degli alloggi vuoti compresi gli aggiornamenti catastali;
la visione dello stato di avanzamento degli interventi di manutenzione;
la situazione delle morosità;
ridefinizione del sistema di bollettazione delle spese
Gli aggiornamenti relativi alle informazioni di cui al presente articolo sono garantite attraverso ulteriori aggiornamenti e miglioramenti del sistema informatico InfoCasa.
Art 9
RENDICONTAZIONE DELLA GESTIONE
L’attività di gestione dovrà essere rendicontata a favore dei Comuni con periodicità e secondo lo schema di Modello di Rendiconto definito nei singoli Contratti di Servizio/Convenzione.
Nei singoli Contratti di Servizio/Convenzioni i Comuni potranno prevedere ulteriori specificazioni circa le modalità e il dettaglio delle rendicontazioni in ordine all’attività svolta da ACER per ciascuno di essi.
Art. 10
DURATA DEL CONTRATTO DI SERVIZIO/CONVENZIONE
La durata del contratto di Servizio/Convenzione è di anni tre con decorrenza 1 gennaio 2011 e termine il 31 dicembre 2013.
Il Comune di Soliera ACER Modena
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