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La circolare di aggiornamento professionale | |
N. 21 | 28.01.2016 Contratto di locazione a canone concordato A cura di Xxxxxxxx Xxxxxx Categoria: Imposte locali Sottocategoria: IMU |
I contratti di locazione a “canone concordato” sono interessati da alcune misure contenute nella Legge di Stabilità 2016 e riguardanti IMU e TASI. In particolare, il legislatore riconosce uno sconto del 25% in sede di calcolo dei predetti tributi. Si tratta di un’agevolazione, che si aggiunge agli altri benefici fiscali (IRPEF e cedolare secca) già previsti fino ad oggi per questa tipologia contrattuale. | |
Premessa
L’ordinamento legislativo italiano prevede una particolare tipologia di contratto di locazione: si tratta del contratto di locazione a “canone concordato”.
Può essere definito come un contratto “standard”, i cui criteri di stipula (durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, ecc.) sono fissati a livello locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio SICET). Il contratto è generalmente reperibile al comune di ubicazione dell’immobile.
È specificamente previsto e disciplinato dalla Legge n. 431/1998.
Comma 3 art. 2 Legge n. 431/1998 |
“In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre |
condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.
Con la previsione di tale tipologia contrattuale (molto più vantaggiosa rispetto al contratto di locazione “a canone libero”), il legislatore ha come finalità quella di rendere maggiormente accessibile il mercato delle locazioni finanziare ed in particolar modo in quei comuni ad alta densità abitativa dove è difficile trovare immobili da locare ed è, dunque, forte il potere contrattuale dei locatori con conseguente lievitazione dei canoni richiesti.
Pertanto, i comuni interessati sono i capoluoghi di provincia ed i comuni confinanti con le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania.
Le caratteristiche distintive di questa tipologia di contratto rispetto a quello libero sono due: la durata e il canone.
Riguardo alla durata, è di 3 + 2 (in luogo di 4 + 4) il che sta significando che al momento della stipula la durata minima deve essere fissata in 3 anni e si rinnova automaticamente per altri due anni (proroga) alla scadenza.
Comma 5 art. 2 Legge n. 431/1998 (Durata) |
I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. |
Riguardo al canone, questi è più basso rispetto a quello che in genere è fissato “liberamente” nella contrattazione diretta tra locatore e inquilino. Infatti, nel contratto a canone concordato, il valore del canone può oscillare entro fasce stabilite dagli accordi territoriali. In particolare, il canone è determinato dal prodotto tra il valore in euro del canone per metro-quadro dell’immobile. Il valore del canone per metro quadro dipenderà da diversi fattori quali: categoria catastale, stato manutentivo dell’immobile, eventuali pertinenze, presenza di spazi comuni, ecc.
Gli accordi territoriali hanno stabilito che per un appartamento di categoria non di lusso (es. A/2) situato in una zona periferica del comune di Napoli, il valore massimo del canone per metro quadro deve essere di 2,00 euro. Considerando che l’appartamento è di 120 mq, se il contratto è stipulato a canone concordato, il canone mensile non può essere fissato in misura superiore a 240,00 euro (120 mq x 2 euro).
Oltre al vantaggio di avere un canone di locazione più basso rispetto a quello “libero” (il vantaggio è per il solo conduttore), stipulando un contratto a canone concordato entrambe le parti, avranno anche una serie di benefici fiscali, ai fini IRPEF, ai fini della cedolare secca e (dal 2016) ai fini IMU e TASI.
Contratto di locazione i cui criteri di stipula (durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, ecc.) sono fissati a livello locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e le principali associazioni sindacali dei conduttori
Contratto locazione a canone concordato (comma 3 art. 2 legge n. 431/1998)
La durata minima è di 3 anni + 2 anni di proroga
Il canone annuo o mensile può oscillare tra un valore minimo e massimo
Ai fini IRPEF, nel caso di stipula di un contratto di locazione a canone concordato, ci saranno vantaggi sia per il locatore (con un abbattimento della base imponibile IRPEF) sia per il conduttore (con il riconoscimento di una detrazione d’imposta superiore rispetto a quella riconosciuta per i contratti a canone libero).
Vantaggi fiscali IRPEF per il locatore |
Per il locatore il canone annuo percepito rappresenta reddito imponibile ai fini IRPEF per cui deve essere dichiarato. Qualora il contratto di locazione fosse a canone concordato e soggetto a tassazione ordinaria (e non cedolare secca), egli beneficerà di un ulteriore abbattimento della base imponibile nella misura del 30%. Si ricorda che, per il contratto di locazione è a “tassazione ordinaria” il canone imponibile ai fini IRPEF è abbattuto del 5%. Pertanto, nel caso in esame, il locatore beneficerà di un abbattimento complessivo del 35%. Con riferimento al modello 730/2016 egli riporterà la predetta situazione nella sezione I del Quadro B indicando il codice” 8” nel campo “utilizzo” e compilando altresì la sezione II dello stesso quadro B dove indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione. Per il modello unico il quadro di riferimento è RB. |
Vantaggi fiscali
IRPEF
Il sig. Xxxxx ha in essere un contratto di locazione a canone concordato (soggetto a tassazione ordinaria) per un immobile situato nel comune di Napoli. Sulla base degli accordi territoriali è stato fissato il canone mensile in euro 240,00 euro (canone annuale 2.880 euro).
Abbattimento base imponibile del 5% = (2.880 x 95%%) = 2.736
Ulteriore abbattimento 30% = 2.736 x 30% = 820,80
Canone imponibile = (2.736 – 820,80) = 1.915
Il quadro B del modello 730/2016 andrebbe così compilato (rendita, estremi di registrazione e altri dati sono inventati):
Il prospetto di liquidazione sarà: |
Vantaggi fiscali IRPEF conduttore |
Al conduttore che vive e risiede in affitto è riconosciuta una detrazione ai fini IRPEF sul canone annuale corrisposto. La detrazione è in funzione del suo reddito complessivo e dei giorni durante i quali l’abitazione locata è effettivamente adibita a propria abitazione principale. In particolare, per un contratto di locazione a canone libero, l’inquilino avrà diritto ad una detrazione pari a: 300,00 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; 150,00 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro. Oltre i 30.987,41 euro la detrazione non spetta. Qualora, invece, il contratto di locazione fosse a canone concordato, la detrazione spettante è maggiore ovvero: 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; |
247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro. Il conduttore riporta il suo diritto alla detrazione al rigo E71 del modello 730 oppure al rigo RP71 del modello Unico, indicando: nel campo “Tipologia” il codice 2; nel campo “Giorni” i giorni per il quale l’immobile è stato adibito ad abitazione principale; nel campo “Percentuale” la percentuale di contitolarità del contratto di locazione (la detrazione va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione). |
Il sig. Xxxxx ha in essere un contratto di locazione a canone concordato per un immobile situato nel comune di Napoli. L’immobile è la sua abitazione principale e lo è stata per tutto il 2015. È l’unico intestatario del contratto di locazione ed il suo reddito complessivo del 2015 è stato di 14.500 euro.
Il campo E71 del suo modello 730/2016 andrà così compilato:
Il prospetto di liquidazione sarà:
Vantaggi IRPEF contratto locazione canone concordato (Sintesi) | |
Locatore | Conduttore |
Ulteriore abbattimento del canone imponibile (abbattimento complessivo 5% + 30%) | Se l’abitazione locata è la propria abitazione principale gli spetta una detrazione IRPEF maggiore rispetto al “canone libero” |
Contratto a
canone concordato e cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo inerente ai contratti di locazione, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.
Si tratta, dunque, di una scelta, non di un obbligo, che può essere effettuata dal proprietario che concede l’immobile in locazione a terzi soggetti. I contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca non sono soggetti altresì all’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe.
È possibile optare per la cedolare secca sia in sede di registrazione del contratto sia negli anni successivi. La scelta deve essere comunicata dal locatore al locatario con lettera raccomandata pena l’inefficacia dell’opzione.
L’opzione può essere esercitata esclusivamente per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a “uso abitativo” e per le relative pertinenze.
L’imposta sostitutiva è ottenuta applicando l’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
Tuttavia l’aliquota è ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e
b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Contratto di locazione a canone concordato soggetti a cedolare secca |
In luogo dell’aliquota (sostitutiva) ordinaria del 21%, si applica l’aliquota ridotta e pari al 10%. Dunque, il conduttore beneficia di un risparmio d’imposta. |
Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF (saldo e acconti) ed è eseguito alle stesse scadenze previste per l’Irpef.
L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Come per l’Irpef, anche per la cedolare secca, il pagamento dell’acconto è dovuto solo se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro e il suo versamento va effettuato:
in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo da versare è inferiore a 257,52 euro;
in due rate se, invece, l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, di cui:
la prima, del 40% dell’importo dovuto, entro il 16 giugno (o 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%);
la seconda, del restante 60% entro il 30 novembre.
Il sig. Xxxxx ha in essere un contratto di locazione a canone concordato per un immobile situato nel comune di Napoli. Sulla base degli accordi territoriali è stato fissato il canone mensile in euro 240,00 euro (canone annuale 2.880 euro). In sede di registrazione, egli ha optato per il regime della cedolare secca.
Pertanto, trattandosi di contratto a canone concordato per un’immobile situato a Napoli (comune con carenze di disponibilità abitative) egli liquiderà la cedolare secca applicando l’aliquota ridotta (10%) in luogo di quella ordinaria (21%).
Supponendo che presenti il modello 730, egli dovrà compilare la sezione I del quadro B, riportando:
nel campo “Utilizzo” il codice 8;
nel campo “Codice canone” il codice 3 ;
nel campo “Canone di locazione” tutto il canone percepito senza alcun abbattimento (infatti il regime della cedolare secca prevede che l’imposta sostitutiva venga liquidata sul 100% del canone senza nessun abbattimento e ciò poiché si tratta di una “tassazione sostitutiva” dell’IRPEF);
barrare la casella “Cedolare secca”.
Pertanto, la sezione I del quadro RB del suo modello 730, sarà:
Dovrà altresì compilare la sezione II dello stesso quadro B:
Le novità della
Legge di Stabilità 2016 per IMU e TASI
La Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), ai commi 53 (per l’IMU) e 54 (per la TASI) introduce uno sconto del 25% sui predetti tributi per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Comma 53 Legge n. 208/2015 |
All'articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 6 è inserito il seguente: «6-bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, è ridotta al 75 per cento». |
Comma 54 Legge n. 208/2015 |
Al comma 678 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 683, è ridotta al 75 per cento». |
Dunque, un ulteriore incentivo da parte del legislatore a stipulare contratto di locazione a canone concordato.
La predetta agevolazione si traduce in un risparmio d’imposta sia per il locatore (per IMU e per TASI) sia per il conduttore (solo per la TASI).
Si ricorda, infatti, che la TASI è un tributo dovuto sia dal possessore sia dal detentore materiale dell’immobile.
La legge di stabilità 2016 è intervenuta anche al riguardo. In particolare, dal 2016:
è abolita la quota TASI dovuta dall’occupante, qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale di categoria catastale
non di lusso (comma 14 lett. a) e b) legge n. 208/2015);
la quota TASI a carico del possessore è quella fissata dalla delibera comunale, e in mancanza di previsione, la misura è da intendersi nel 90%.
Si ricorda che le categorie catastali non di lusso sono X0, X0, X0, X0, X0 x X0; mentre le categorie catastali di lusso sono X/0, X/0 x X/0.
XXXXXXX 0 |
Xxxxxxxx (xxx. A/2 rendita 700,00) concesso in locazione a canone concordato e rappresentante abitazione principale per l’inquilino (la delibera comunale non prevede nulla in merito alla % a carico del possessore che quindi si presume essere del 90%). Si considerino un’aliquota TASI dello 0,15% e un’aliquota IMU dello 0,86%. TASI 2016 = [(700 x 1,05) x 160] x 0,15% = 176,40 x 75% = 132,30 Dunque, la TASI complessiva per il 2016 è di 132,30 euro. Poiché l’immobile è occupato da inquilino per il quale è la sua abitazione principale (NON DI LUSSO), questi non versa la sua quota TASI, la quale sarà, invece, dovuta solo dal possessore nella misura del 90%. TASI proprietario = (132,30 x 90%) = 119,07 (da versare in acconto e saldo) Riguardo l’IMU questa è dovuta dal solo possessore (l’occupante non paga mai l’IMU). IMU 2016 = [(700 x 1,05) x 160] x 0,86% = 1.011,36 x 75% = 758,52 (da versare in acconto e saldo). Il modello F24 dell’acconto da versare a giugno per il proprietario (supponendo che l’immobile sia di sua completa proprietà) sarà: |
ESEMPIO 2 |
Immobile (cat. A/1 rendita 800,00) concesso in locazione a canone concordato e rappresentante abitazione principale per l’inquilino (la delibera comunale non prevede nulla in merito alla % a carico del possessore che quindi si presume essere del 90%). Si considerino un’aliquota TASI dello 0,20% e un’aliquota IMU dello 0,96%. TASI 2016 = [(800 x 1,05) x 160] x 0,20% = 268,80 x 75% = 201,60 Dunque, la TASI complessiva per il 2016 è di 201,60 euro. Poiché l’immobile è occupato da inquilino per il quale è la sua abitazione principale (DI LUSSO), questi dovrà versare la sua quota TASI: TASI proprietario = (201,60 x 90%) = 181,44 (da versare in acconto e saldo); TASI inquilino = (201,60 x 10%) = 20,16 (da versare solo a saldo poiché per l’’acconto il versamento sarebbe inferiore al minimo fissato dal legislatore in 12 euro); Riguardo l’IMU questa è dovuta dal solo possessore. IMU 2016 = [(800 x 1,05) x 160] x 0,96% = 1.290,24 x 75% = 967,68 (da versare in acconto e saldo). |
La legge di Stabilità 2016 prevede un risparmio su IMU e TASI del 25%
IMU e TASI 2016
Immobile locato a canone concordato