COMUNE DI PORDENONE
COMUNE DI PORDENONE
LOCAZIONE DI LOCALI DA ADIBIRE
A ESERCIZIO PUBBLICO PER LA SOMMINISTRAZIONE DI ALIMENTI E BEVANDE
IN PIAZZA MONSIGNOR LOZER 2 A TORRE
FOGLIO D'ONERI E CONDIZIONI
Febbraio 2021
1 - OGGETTO
Il presente capitolato ha per oggetto la locazione dell’immobile di proprietà comunale così individuato:
- ubicato in piazza Monsignor Lozer 2, località Torre
- identificato catastalmente al catasto fabbricati foglio 22 - mappale 297 - sub. 3 - Categoria C/1 (negozi e botteghe) - classe 7 - consistenza 74 m2 - superficie catastale 70 m2 - rendita € 2.419,19;
- per una superficie commerciale di circa 81,44 m2 per i locali al piano terra
da destinare all’esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, comprese quelle alcoliche di qualsiasi gradazione, nonché di latte, dolciumi, generi di pasticceria, gelateria e di prodotti di gastronomia, di cui alla tipologia A disciplinata dall’art.67 della Legge Regionale n.29/2005.
Il bene oggetto di locazione è meglio individuato nella planimetria allegata al presente atto quale parte integrante e sostanziale e sopra evidenziata.
Il locale usufruisce della porzione di porticato esterno prospiciente l’esercizio, da adibire a posa di tavolini e sedie per lo stazionamento degli avventori (area individuata quale “portico” nell’allegata planimetria). E’ possibile utilizzare un’ulteriore area pubblica esterna ai locali, in concessione COSAP.
L’installazione degli arredi e delle attrezzature per l’esercizio dell’attività è completamente a carico dell’aggiudicatario.
All’interno dei locali sono presenti arredi e attrezzature della precedente gestione, e all’esterno sulla piazza Lozer è presente il dehors di recente installazione. L’aggiudicatario della presente procedura ha la facoltà, mediante accordo diretto con il locatario uscente, di acquisire la proprietà del mobilio (tutto o parte) e/o delle attrezzature (tutte o parte) presenti nei locali e di proprietà del locatario uscente stesso.
A tale accordo il Comune di Pordenone rimane completamente estraneo.
L’aggiudicatario dovrà effettuare la sanificazione dei locali e la dipintura e l’approntamento degli stessi.
All’atto della consegna dei locali all’aggiudicatario, che avverrà contestualmente alla stipula del contratto, verrà redatto apposito verbale di consistenza.
DOTAZIONE IMPIANTI
I locali sono dotati dei seguenti impianti:
Impianto termico: esistente - i locali sono riscaldati da termoconvettori installati nei locali Impianto idraulico: tradizionale/autonomo (dati non rilevati)
Impianto elettrico: autonomo
Impianto d’allarme: esistente
Impianto di condizionamento: presente
2 - SCOPO
Scopo della presente locazione è quello di garantire la presenza di un pubblico esercizio di somministrazione di alimenti e bevande come meglio descritto al punto 1., nella piazza principale di Torre al fine di potenziarne la “fruibilità” quale elemento sociale aggregativo.
3 - USO DEI LOCALI E DELLE PERTINENZE
I locali dovranno essere destinati all'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande.
Il locatario deve osservare le disposizioni di legge, i regolamenti ed i provvedimenti applicabili all'esercizio dell'attività svolta dal medesimo.
Il locatario risponde per gli eventuali danni derivanti da un uso improprio dei locali.
Il locatario si impegna a mantenere i locali con una diligenza non inferiore a quella del buon padre di famiglia in modo da riconsegnarli nello stesso stato di efficienza e conservazione del momento dell'affidamento, fatto salvo il normale deterioramento d'uso.
E' fatto assoluto divieto di apportare ai locali ed al loro esterno qualsiasi modifica, compresa l’installazione di ornamenti od insegne, senza preventiva, espressa, autorizzazione dell'Amministrazione Comunale.
Le modifiche e migliorie eventualmente autorizzate non potranno comunque dar luogo ad alcun onere per l'Amministrazione; alla fine del rapporto l'Amministrazione locatrice si riserva la facoltà di acquisirle gratuitamente o di disporre la rimessa in pristino a spese del locatario.
4 - DURATA DELLA LOCAZIONE
La durata della locazione è stabilita in anni 6 (sei) a decorrere dalla data di sottoscrizione del presente contratto rinnovabili, ai sensi della legge 392/78, per una sola volta.
Alla data di scadenza della locazione il locatario dovrà provvedere, entro il termine indicato dal Comune, alla riconsegna dei locali liberi da persone e cose di sua proprietà - come da verbale di consistenza redatto in contraddittorio fra le parti - salvo diversi accordi con il Comune.
5 - APERTURA DELL'ATTIVITA'
Il locatario è tenuto ad aprire l'esercizio al pubblico entro 30 giorni successivi alla stipulazione del contratto, salvo proroga per motivata richiesta.
La sottoscrizione della presente locazione dovrà avvenire entro 30 giorni dalla comunicazione dell’aggiudicazione definitiva, salvo proroga per motivate ragioni.
6 - USO DELLE AREE ESTERNE E MODALITA’ DI EROGAZIONE DEL SERVIZIO
E’ compreso nel canone di locazione l’utilizzo della porzione di portico prospiciente l’esercizio per la posa di tavolini e sedie - area individuata quale “portico” nell’allegata planimetria.
E’ possibile inoltre utilizzare un’ulteriore area pubblica esterna ai locali, da richiedere in concessione COSAP.
I tavolini e le sedie posizionati all’esterno dovranno essere riposti, durante i periodi di chiusura anche di un solo giorno, in modo ordinato e legati in modo da impedirne il prelievo o l’utilizzo.
Il gestore, se richiesto, dovrà, appoggiare le iniziative promosse o patrocinate dal Comune nel quartiere.
E’ consentita l’attività di “allietamento” tramite esibizioni musicali dal vivo con carattere di complementarietà e sussidiarietà rispetto all’attività esercitata (somministrazione di alimenti e bevande), nel rispetto delle norme previste nei regolamenti comunali. E’ concesso l’uso di apparecchi radiofonici televisivi e similari con volume moderato.
Il gestore dovrà esporre adeguata segnaletica informativa in ordine alle disposizioni di legge per la somministrazione di superalcolici.
E’ fatto divieto assoluto di installare nei locali videogiochi di cui all’art. 110, comma 6, lettera a) del
T.U.L.P.S. e di svolgere l’esercizio di attività di cui all’art. 88 del T.U.L.P.S.
7 - ONERI A CARICO DEL LOCATARIO
Oltre al canone di concessione ed a quanto indicato eventualmente altrove nel presente foglio di condizioni ed oneri, sono interamente a carico del concessionario:
a) la pulizia dei locali e dell’area esterna di pertinenza dei locali dati in concessione;
b) l’attivazione e intestazione delle utenze acqua, corrente, telefono e quant’altro e il pagamento delle relative bollette;
c) la manutenzione ordinaria dei locali e degli impianti;
d) la pulizia delle fosse biologiche;
e) le spese inerenti la gestione dei locali, comprese imposte, tasse e contributi comunque denominati;
f) la stipula di adeguata assicurazione per furto, rapina, atti vandalici, eventi atmosferici, incendio e responsabilità civile come meglio specificato al punto 15 ed il pagamento dei relativi premi.
Inoltre sono a carico del concessionario:
1) l’acquisizione di tutte le autorizzazioni, licenze, i pareri e quanto prescritto dalle norme vigenti per lo svolgimento delle attività per le quali l’immobile viene concesso;
2) l’acquisizione degli arredi e delle attrezzature necessari per lo svolgimento delle attività per le quali l’immobile è dato in locazione, i quali dovranno essere a norma di legge e non alterare lo stile e l’armonia dei locali;
3) il rispetto:
- dei contratti collettivi di lavoro e degli eventuali integrativi aziendali,
- delle norme sulla sicurezza sui luoghi di lavoro, con assunzione a proprio carico in qualità di gestore dell’immobile degli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/2008 e smi;
- della normativa antincendio, con assunzione a proprio carico in qualità di gestore dell’immobile degli adempimenti specifici previsti;
4) la comunicazione al Comune concedente, all’atto dell’avvio dell’attività nella struttura data in concessione, del nominativo del responsabile di tutte le attività oggetto del presente capitolato, che dovrà assicurare la sua reperibilità H24 in caso di allarmi ed emergenze o per qualsiasi altra situazione che possa arrecare danno all’immobile;
5) la tempestiva segnalazione al Comune concedente o agli organi di Polizia, di situazioni che possano arrecare danno o costituire pericolo per il patrimonio comunale o per le persone che frequentano l’immobile avuti in concessione.
Il concessionario dovrà eleggere il proprio domicilio nel Comune di Pordenone.
8 - ONERI A CARICO DEL COMUNE
E’ a carico del Comune la manutenzione straordinaria degli immobili dati in locazione e degli impianti relativi, fatto salvo il diritto di rivalsa per fatti dovuti a incuria o uso non corretto da parte del locatario o del personale da esso dipendente.
9 - CANONE DELLA LOCAZIONE
Il canone, pari ad € , dovrà essere versato in rate trimestrali anticipate secondo le modalità indicate
dall'Amministrazione Comunale.
Per agevolare l’avviamento del locale il canone di locazione annuo offerto dal locatario aggiudicatario sarà abbattuto in misura del 75% per il primo anno di locazione, del 50% per il secondo anno e del 25% per il terzo.
A decorrere dall'inizio del quarto anno dalla stipula del contratto, il canone sarà aggiornato annualmente sulla base del 75 % della variazione ISTAT registrata nell'anno precedente.
In caso di ritardato pagamento saranno applicati gli interessi di mora in ragione del tasso legale in vigore.
In considerazione delle agevolazioni concesse al comma 2, il locatario, alla cessazione del rapporto, anche anticipata e per qualunque causa, non potrà vantare alcun tipo di diritti e/o indennità, ivi compreso l'avviamento commerciale.
Il canone di locazione sarà sospeso sia per cause di forza maggiore, così come in occasione di lavori che dovessero essere effettuati sulla piazza Lozer che riguardino la parte della Piazza pavimentata ove si svolge il mercato e che si prolunghino per più di 30 giorni.
10 - LICENZE ED AUTORIZZAZIONI
Sarà a cura e spese del locatario ogni necessaria autorizzazione all'avvio dell'attività. E' inoltre onere del locatario:
- accertare la sussistenza dei requisiti soggettivi richiesti al fine di ottenere le autorizzazioni pubbliche necessarie per l'esercizio dell'attività;
- impegnarsi, comunque a propria cura e spese, a dotarsi di ogni e qualsiasi autorizzazione, permesso o licenza necessaria e prescritta dalla legge e/o regolamenti o provvedimenti della pubblica amministrazione in materia;
- esonerare sin d'ora il locatore da ogni conseguenza relativa all'eventuale diniego, rimanendo a suo carico il rischio relativo.
11 - MODALITA' DI GESTIONE
Il locatario dovrà gestire il pubblico esercizio con il massimo decoro e scrupolosità e con la piena osservanza della normativa vigente.
Dovrà curare la massima pulizia di tutti i locali locati ed evitare assolutamente di arrecare disturbo alla quiete pubblica.
Il locatario è l'unico responsabile dell'andamento della gestione ed esonera espressamente il Comune da ogni responsabilità per danni a persone e cose conseguenti o inerenti all'esercizio dell'attività.
Il locatario si impegna ad installare ed utilizzare nell'attività di gestione eventuali ulteriori arredi, attrezzature e materiali conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza ed è responsabile dello scrupoloso rispetto di tutte le norme vigenti in materia di somministrazione di alimenti e bevande oltreché della normativa c.d. anticovid.
12 - ACCESSO AI LOCALI
Il locatario si impegna a permettere, in ogni tempo, l'accesso ai locali per l'ispezione di tecnici, funzionari e incaricati dal Comune.
13 - TRASFERIMENTO DELLA LOCAZIONE
La presente locazione non potrà essere ceduta o trasferita ad altri, se non nei limiti di legge. E’ altresì vietata la sub locazione totale o parziale.
In caso di decesso del locatario, titolare di ditta individuale, l’Amministrazione si riserva la facoltà di valutare se trasferire la locazione a favore dei familiari in possesso dei requisiti di legge, che subentrerebbero nella stessa posizione del loro dante causa, ovvero procedere a nuova aggiudicazione.
14 - ORARIO E SOSPENSIONE DELL’ATTIVITA'
E’ consentita la sospensione dell’attività per ferie per un massimo di 30 giorni di calendario, anche frazionati, previa comunicazione al Comune.
L’Amministrazione, inoltre, a fronte di motivata richiesta del locatario, potrà autorizzare ulteriori sospensioni dell’attività per un periodo massimo di 10 giorni all’anno.
Qualora il locatario, per cause non imputabili all'Amministrazione, non assicuri la continuità del servizio nei termini sopra stabiliti o non rispetti l’orario comunicato all’Amministrazione Comunale, sarà applicata una penale di € 120,00 per ogni giorno di chiusura non autorizzata o di violazione dell’orario, previa contestazione dell’addebito.
Se l’interruzione del servizio è imputabile all’Amministrazione o a cause di forza maggiore opportunamente documentate, il locatario ha diritto esclusivamente all’abbuono del corrispettivo per tutto il tempo dell’impedimento.
E’ raccomandato di tenere aperto il locale nelle giornate in cui il Comune organizza/patrocina eventi nel quartiere. L’eventuale giornata di chiusura settimanale non può coincidere con la giornata del mercato agricolo di Torre che si tiene il giovedì.
15 - COPERTURA ASSICURATIVA
Il locatario risponderà, senza riserve ed eccezioni, direttamente ed indirettamente, di ogni danno che potrà derivare al Comune, agli utenti, a terzi e a cose durante l’espletamento dell’attività di gestione dell’immobile, o a cause ad essa connesse.
Il locatario è tenuto a stipulare e produrre al Comune, prima di sottoscrivere il contratto, pena la decadenza dalla locazione, una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile, rischio incendio, furto, rapina, atti vandalici ed eventi atmosferici, con primaria compagnia di assicurazioni autorizzata dall’IVASS all’esercizio del ramo RCG e regolarmente in vigore alla data della sottoscrizione della convenzione.
La polizza dovrà avere le seguenti caratteristiche:
Polizza R.C.T. – R.C.O con un massimale unico e per sinistro non inferiore a € 3.000.000,00 e con validità non inferiore alla durata della locazione. La polizza dovrà inoltre espressamente annoverare tra i terzi il Concedente (Comune) e tutti i suoi dipendenti e collaboratori.
In alternativa alla stipulazione della polizza che precede, il locatario potrà dimostrare l’esistenza di una polizza di RCT, già attivata, avente le medesime caratteristiche di cui sopra. In tal caso, si dovrà essere in possesso di idonea appendice al contratto (appendice di precisazione), nella quale si espliciti che la polizza in questione è efficace anche per il servizio oggetto del presente accordo, richiamandone l’oggetto, tutte le specifiche ed il massimale, precisando che non vi sono limiti al numero di sinistri ne limiti per massimale annuo, impegnandosi a mantenerla valida ed efficace per l’intera durata del rapporto.
L'esistenza di tale polizza non libera il locatario dalle proprie responsabilità avendo le stesse solo lo scopo di ulteriore garanzia.
16 – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
L'Amministrazione si riserva di dichiarare la risoluzione del contratto allorché il locatario non adempia fedelmente agli obblighi assunti, ovvero qualora lo stesso, anche indipendentemente da colpa, non presenti l'idoneità soggettiva o oggettiva a svolgere l'attività dedotta in locazione.
In particolare, sarà dichiarata la risoluzione del contratto per fatto e colpa del locatario, senza che il locatario stesso possa vantare alcunché a titolo risarcitorio o per rifusione spese sostenute:
a) gravi e /o reiterate violazioni degli obblighi previsti nel presente Foglio oneri e condizioni, non eliminati dal locatario anche a seguito di diffida;
b) il mancato pagamento del canone anche a seguito di diffida;
c) la mancata attivazione dell'esercizio di somministrazione entro i 30 giorni successivi alla stipulazione del contratto, salvo proroga per motivata richiesta;
d) la sospensione temporanea dell’attività di somministrazione, in assenza di idonea autorizzazione dell’Amministrazione, per un periodo complessivo superiore a 90 (novanta) giorni;
e) l'esecuzione di opere non autorizzate o l'esecuzione delle stesse in modo difforme da quanto autorizzato;
f) la destinazione, anche parziale e temporanea, dei locali ad usi e finalità diversi da quelli di cui all’articolo 3, primo comma;
g) il mancato rispetto delle prescrizioni inerenti le modalità di gestione;
h) il trasferimento a terzi, a qualsiasi titolo, dell'esercizio dell'attività se non nei limiti di legge.
La locazione è risolta, senza che il locatario possa vantare alcunché a titolo risarcitorio o per rifusione spese sostenute, in caso di:
a) mancato rilascio dei nullaosta e/o autorizzazioni amministrative prescritti per l'esercizio dell'attività di somministrazione, o la loro successiva revoca o decadenza;
b) sopravvenute, inderogabili, esigenze di pubblico interesse.
17 – CAUZIONE DEFINITIVA
A garanzia degli obblighi previsti nel rapporto locatizio il locatario deve costituire, prima della sottoscrizione del contratto, una cauzione definitiva pari a 3 mensilità del canone di aggiudicazione.
La cauzione potrà essere costituita sotto forma di fidejussione bancaria o polizza assicurativa o rilasciata da intermediari finanziari iscritti all’elenco speciale di cui all’art. 106 del DLgs 385/1993, autorizzati dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, prevedendo espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, la rinuncia all’eccezione di cui all’art. 1957, comma 2, del Codice Civile e la sua operatività entro 15 giorni a semplice richiesta scritta del Comune di Pordenone.
La cauzione dovrà essere reintegrata nell’importo ogniqualvolta il Comune procede alla sua escussione anche parziale.
La garanzia verrà svincolata alla scadenza o alla cessazione anticipata della locazione qualora gli obblighi assunti siano stati integralmente rispettati.
18 - PERSONALE DIPENDENTE
Il locatario si impegna ad osservare tutte le disposizioni normative vigenti ed i contratti collettivi di lavoro, in tema di assunzione, stato giuridico, orario di lavoro, trattamento economico e previdenziale del personale dipendente.
19 - DISPOSIZIONI GENERALI E FINALI
Il rapporto fra il Comune di Pordenone ed il locatario si configura come atto di locazione commerciale di locali da destinare ad attività di somministrazione di alimenti e bevande in Piazza Lozer 2 a Torre.
Le spese inerenti il presente atto, imposte, tasse e quant'altro necessario per dare corso legale alla concessione, sono a carico del concessionario.
Per tutte le controversie che potrebbero insorgere relativamente all'interpretazione ed esecuzione della presente convenzione viene dichiarato competente il Foro di Pordenone
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