Leasing immobiliare e regola emptio non tollit locatum

Leasing immobiliare e regola emptio non tollit locatum

TRIBUNALE DI BARI, 12 dicembre 2013 - Giud. unico Xxxxxx - Xxxxx s.r.l. e Commercio e Fi- nanza s.p.a.- Leasing e factoring (avv. Cantore) c. Tyche Group s.r.l. (avv. Xxxxxx)

L’utilizzatore, al quale l’immobile sia stato concesso in leasing, succede ex lege al concedente nel contratto di locazione da questi stipulato con un terzo, secondo la regola emptio non tollit locatum.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI

Conforme

Difforme

Cass., sez. I, 11 luglio 2012, n. 11643; Cass., sez. III, 2 aprile 2012, n. 5253; Cass., sez. III, 25 gennaio

2011, n. 1747

Trib. Milano, 29 ottobre 1992, in Foro it., 1993, I, 2366 ss.

Fatto e diritto

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e conte- stuale citazione per la convalida, la Xxxxx Srl e la Com- mercio e Finanza Spa - leasing e factoring - convenivano in giudizio, dinnanzi all'intestato Tribunale, la Tyche Group Srl, esponendo che: con contratto del 4 febbraio 2003, O. M. aveva concesso in locazione a Le Tre Stel- le Srl il locale al primo piano sito in Bari alla via (Omissis); il 26 settembre 2009, l’immobile de quo era venduto alla Commercio e Finanza Spa, che con succes- sivo atto lo concedeva in leasing alla Xxxxx Xxx; con contratto del 25 febbraio 2010, Le Tre Stelle Srl cedeva all’odierna resistente il ramo di azienda, ove svolgeva la propria attività; la resistente era morosa nel pagamento dei canoni di locazione a far data dall’ottobre 2010. Tutto ciò premesso chiedeva che fosse convalidato l’in- timato sfratto con risoluzione del relativo contratto e condanna al pagamento dei canoni impagati.

Si costituiva in giudizio, la Tyche Group Srl che chiedeva il rigetto della domanda perché infondata in fatto ed in diritto evidenziando che, per effetto del contratto di lea- sing intercorso tra gli odierni ricorrenti, era sorta incertez- za in merito alla individuazione del soggetto legittimato a ricevere il pagamento dei canoni di locazione Con ordi- nanza del 7 settembre 2012, non era convalidato lo sfrat- to e rigettata la richiesta di xxxxxxxx, ed era mutato il rito. La causa alla udienza del 12 dicembre 2013 dopo la di- scussione era introitata a sentenza ai sensi dell’art. 429 c.p.c.

La domanda del ricorrente è fondata e deve essere quin- di accolta.

Invero del tutto pretestuosa si rivela l’eccezione solleva- ta da parte resistente di non aver pagato i canoni di lo- cazione perché erano sorte incertezze in merito alla in- dividuazione del soggetto legittimato a ricevere il paga- mento dei canoni di locazione.

Invero nel caso di concessione in leasing di un immobile locato, l'utilizzatore subentra ex lege nel contratto di lo- cazione.

Invero, elemento essenziale del contratto di leasing, tanto di godimento quanto traslativo, è l'attribuzione della di- sponibilità del bene all'utilizzatore, il quale esercita, con

riferimento alla facoltà di godimento, un potere di fatto analogo a quello del proprietario. Ciò comporta, in as- senza di una specifica disciplina legislativa, l'estensione in via analogica delle norme dettate rispettivamente per la locazione e per la vendita con patto di riservato domi- nio. Escludere l'applicabilità di tali disposizioni signifi- cherebbe infatti impedire all'utilizzatore di conseguire la disponibilità del bene, ove lo stesso sia locato a terzi, in tal modo precludendo la realizzazione della funzione eco- nomico-sociale del contratto, per la quale non è suffi- ciente l'attribuzione della mera gestione del rapporto di locazione in nome e per conto del concedente.

Per la giurisprudenza di legittimità, in mancanza di diver- sa pattuizione, la concessione in leasing di un immobile locato attribuisce all'utilizzatore i diritti derivanti dal contratto di locazione, trovando applicazione la discipli- na dettata dagli artt. 1599 e 1602 c.c., i quali, nell'impor- re all'acquirente dell'immobile locato il rispetto del con- tratto di locazione, ove ne abbia assunto l'obbligo nei confronti dell'alienante o la locazione risulti da atto avente data certa anteriore all'acquisto, prevedono corre- lativamente il suo subingresso nei diritti e nelle obbliga- zioni derivanti dal contratto di locazione (cfr. Cass., 25 gennaio 2011, n. 1747). Il terzo acquirente al quale fa ri- ferimento l'art. 1602 c.c. non può essere infatti inteso unicamente come colui che per atto tra vivi sia divenuto proprietario dell'immobile locato, ma come qualunque soggetto al quale, in base ad un titolo non contrario al- l'ordine pubblico, l'originario locatore-proprietario abbia trasferito il possesso dell'immobile ed il suo godimento, come puntualmente accade nel contratto di leasing.È no- to d'altronde l'ampio significato che la dottrina e la giuri- sprudenza attribuiscono alla nozione di trasferimento a ti- tolo particolare della cosa locata cui fa riferimento l'art. 1599 c.c., includendovi, oltre alla vendita, qualsiasi altra ipotesi di acquisto a titolo derivativo o derivativo-costi- tutivo (cfr. Cass., sez. III, 9 aprile 1985, n. 2356), ivi comprese, in particolare, la permuta (cfr. Cass., sez. I, 27 febbraio 1978, n. 975), la donazione (cfr. Cass., sez. III, 9 giugno 2010, n. 13833) e la costituzione di usufrutto (cfr. Cass., sez. III, 13 dicembre 1990, n. 11828). Né il subin- gresso nel rapporto di locazione si pone in contrasto con la natura personale dei diritti attribuiti all'utilizzatore dal

contratto di leasing, avuto riguardo alla natura parimenti obbligatoria del rapporto che sorge dal contratto di loca- zione, il quale non presuppone nel locatore la proprietà o la titolarità di un altro diritto reale, ma la mera disponi- bilità di fatto del bene, in virtù di un titolo non contra- rio a norme di ordine pubblico, e può quindi essere stipu- lato anche dal detentore, purché la detenzione non sia stata acquistata illecitamente (cfr. ex plurimis, Xxxx., sez. III, 14 luglio 2011, n. 15443; Cass., 31 maggio 2010, n.

13204; Cass., 20 aprile 2007, n. 9493).

A tali conclusioni deve pervenirsi non soltanto in rife- rimento al leasing cd. traslativo, per il quale l'applicabi- lità della disciplina relativa alla vendita con riserva di proprietà comporta che l'utilizzatore, pur acquistando la proprietà della cosa soltanto a seguito del pagamento dell'ultima rata di prezzo, assume i rischi fin dal mo- mento della consegna, conseguendo pertanto, per effet- to della stessa, il godimento del bene, e subentrando quindi nel rapporto di locazione in atto. In tema di lea- sing cd. finanziario, è stato infatti affermato che l'acqui- sto del bene da parte del concedente ai fini della desti- nazione in uso a favore dell'utilizzatore determina una scissione di posizioni analoga a quella che si verifica nei contratti conclusi dal mandatario senza rappresentanza, e che consente al mandante di esercitare in via diretta, e non in via surrogatoria, nei confronti dei terzi i diritti di credito derivanti dall'esecuzione dell'incarico, a con- dizione che non pregiudichi i diritti spettanti al manda- tario; si è pertanto ritenuto che, così come il mandante è legittimato a proporre nei confronti dei terzi con- traenti le azioni derivanti dal contratto per ottenere l'a- dempimento o il risarcimento del danno per l'inadempi- mento, l'utilizzatore può agire direttamente nei confron- ti del fornitore del bene per far valere la pretesa all'a- dempimento del contratto di fornitura ed al risarcimen-

to del danno conseguentemente sofferto (cfr. Cass., sez. III, 16 novembre 2007, n. 23794; Cass., 27 luglio 2006,

n. 17145). Tale legittimazione, riconducibile all'art. 1705 c.c., comma 2, è stata poi estesa ai diritti derivanti dal rapporto di locazione avente ad oggetto l'immobile acquistato dal concedente in esecuzione del contratto di leasing, potendosi ravvisare anche in tale fattispecie un'interposizione del concedente, subentrato in qualità di acquirente nel rapporto di locazione, in vista del per- seguimento di finalità esclusive del concessionario, inte- ressato a trarre dal bene tutte le utilità delle quali esso sia capace, fino alla scadenza contrattualmente fissata (cfr. Cass., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1747, cit.).

Da ciò consegue che l'esercizio da parte della Xxxxx Xxx dei diritti derivanti dai rapporti di locazione aventi ad oggetto l’immobile ad essa concessa in godimento non necessitava della prova dell'intervenuta cessione dei rela- tivi contratti, con il consenso dei conduttori, ovvero del- la gestione dei rapporti stessi da parte dell'utilizzatrice in nome e per conto della concedente. Infatti, è la stessa funzione del contratto in esame, imperniata sull'attribu- zione della disponibilità del bene concesso in uso, ad escludere la necessità della predetta cessione, implicando l'esercizio in proprio da parte dell'utilizzatore dei diritti derivanti dai contratti di locazione, nonché l'assunzione dei relativi obblighi (v. a tal riguardo l’art. 3 delle condi- zioni generali di locazione finanziaria immobiliare ove è espressamente prevista la surroga dell’utilizzatore in tutti i diritti ed azioni spettanti al concedente).

Da ciò consegue che, la Tyche Group Srl - che ha am- messo di essere stata edotta del contratto di leasing - avrebbe dovuto pagare i canoni di locazione in favore della Xxxxx Xxx (società utilizzatrice).

...Omissis…

La regola emptio non tollit locatum: àmbito di applicazione ed effetti della cessione legale della locazione

di Xxxxxxxxxx Xxxxxx (*)

La decisione in commento ritiene correttamente applicabile la regola emptio non tollit locatum al contratto di leasing, ritenendo cioè che l’utilizzatore (o lessee) subentri ex lege nella locazione immobiliare già stipu- lata dal lessor.

L’àmbito di applicazione della regola

emptio non tollit locatum

Il code civil - all’art. 1743 (1) - ebbe a codificare una clausola, all’epoca divenuta di stile nei con-

tratti di vendita (2): emptori quidem fundi necesse non est stare colonum [o colono] [cui primo dominus locaverat] nisi ea lege emit (3). Il legislatore francese, del resto, doveva aver presente la netta presa di posizione dell’ALR prussiano, che aveva in sostan-

(*) Il contributo è stato sottoposto, in forma anonima, alla valutazione di un referee.

(1) Vedine il testo a nota 5.

(2) Xxxxxx, Il contratto di locazione di cose, II ed., Milano, 1917, I, 541; Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm. del codice civile Scialoja-Branca, a cura di Xxxxxxx, Li-

bro IV. Obbligazioni (Art. 1571-1606), Bologna-Roma, 1980, 411.

(3) C. 4, 65, 9; si precisa che l’espressione emptio non tollit locatum è infelice, poiché neppure nel diritto romano la vendita della res locata comportava lo scioglimento della locazione fa- cendosi piuttosto questione di opponibilità al terzo acquirente

za ricondotto il diritto del conduttore all’alveo del- le situazioni reali di godimento (4), e scelse di non pervenire a tanto, enunziando una regola di porta- ta molto generale e tale da lasciare buona parte dell’opera ricostruttiva alla dottrina (5).

Come dimostra la stessa rubrica dell’art. 1599 del codice vigente , la regola ivi contenuta riguar- da anzitutto non soltanto la vendita (come diceva l’art. 1597 c.c. 1865) ma più in generale i «trasferi- menti a titolo particolare», siano essi tra vivi oppure a causa di morte, a titolo oneroso o a titolo gratui- to. Essa risulterebbe viceversa inutiliter data per il chiamato a titolo universale, il quale, nell’acquista- re l’eredità, necessariamente si trova a subentrare nei rapporti che facevano capo al dante causa, compresi ovviamente quelli originati dalla locazio- ne (6).

Può trattarsi così di vicende traslative del diritto di proprietà, o di diritti reali di godimento su una cosa che il titolare abbia locato (e va quindi esclu- so che la successione nel contratto possa verificarsi in capo al promittente acquirente, ancorché im- messo anticipatamente nel possesso della cosa, sino alla stipula del definitivo) (7). Si devono poi ri- comprendere nella previsione in esame anche le vicende traslativo-costitutive, come lo scorporo di diritti reali minori sulla cosa locata e financo di di- ritti personali di godimento, sempre ch’essi attri- buiscano la facoltà di locare (si pensi, ad esempio, all’anticresi dell’immobile) (8). Non v’è neppure

ragione per escludere che la regola stessa trovi ap- plicazione ai trasferimenti conseguenti al decreto di esproprio per pubblica utilità (9), come a quelli dipendenti da contratti con effetti reali differiti, come la vendita di cose future, a termine finale dif- ferito, oppure quella sottoposta a condizione so- spensiva, la quale, per la natura continuativa del contratto, non opera retroattivamente sino al mo- mento in cui esso venne concluso (a mente del- l’art. 1360), realizzandosi invece la successione del- l’avente causa dal locatore originario nel rapporto locatizio soltanto nel momento in cui si avvera l’e- vento dedotto (10).

Non si può quindi dubitare che la previsione in commento vada applicata quando il bene locato sia stato donato (11), conferito in societàoppure, secondo la sentenza in commento, concesso in lea- sing (12).

A giustificare simile soluzione non si richiede l’applicazione analogica delle previsioni dettate per la vendita con riserva della proprietà, giacché ap- punto il meccanismo di cessione legale del contrat- to si innesca tutte le volte in cui il diritto del loca- tore subisca una vicenda traslativa a titolo partico- lare, a prescindere dalla qualificazione dell’atto che l’ha generato

Ne restano piuttosto escluse le ipotesi in cui l’acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) avvenga a titolo originario (13), e quelle in cui la cosa locata da uno dei contitolari venga assegnata

del contratto stesso: X. Xxxxxxx, Locazione, in Tratt. dir. civ., dir. da Grosso e Xxxxxxx-Xxxxxxxxxx, Milano 1965, 46, nota 93 e Xxxxx, La locazione-conduzione, in Tratt. dir. civ. comm., fond. da Cicu e Messineo, Milano, 1972, 650; ampi ragguagli storici in Ambrosini, «Emptio non tollit locatum», in Ann. Univ. Cameri- no, 1925, 11 ss. Cfr. Xxxxxx, Osservazioni sulla regola emptio non tollit locatum, in Contr. impr., 2010, 619 ss. e Xxxxxxx - Xxxxx- Xxxxxx, Della locazione. Disposizioni generali, Artt. 1571- 1606, in Cod. civ., Commentario, fond. da Xxxxxxxxxxx e cont. da Busnelli, Milano, 2014, 349 ss.

(4) Xxx. X, 00, § 0, § 000 x § 000.

(5) La disposizione suona quindi (la novellazione operata con ord. n. 45–2380 del 17 oct. 1945; L. n 46–682, del 13 avr. 1946 l’ha semplicemente ritoccata): «Si le bailleur vend la cho- se louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon par- tiaire Prima vi si diceva le métayer ou le locatarie qui a un bail authentique ou dont la date est certaine».

(6) X. Xxxxxxx, Locazione, cit., 44 s.; Provera, Della locazio- ne, cit., 412, nt. 8; contra Xxxxxxxxxxxx, in Cod. civ., Commenta- rio dir. da X’Xxxxxx e Xxxxx, Firenze, 1947, 300.

(7) Trib. Cagliari, 22 dicembre 1986, in Riv. giur. sarda, 1989, 103, con nota di Xxxxxxxx.

(8) X. Xxxxxxxxx, La locazione, in Tratt. dir. civ. it., fond. da Xxxxxxxx, Torino, 1972, 599, il quale si riferisce al subingresso del cessionario del contratto nella sublocazione conclusa dal conduttore cedente; X. Xxxxxxx, La locazione: disposizioni gene- rali e locazioni di fondi urbani, in Tratt. dir. priv., dir. da Resci- gno, 11, Torino, 1984, 522; contra Coco, Locazione (dir. priv.), in Enc. dir., XXIV, Milano, 1974, 974 e Luminoso, I contratti ti-

pici e atipici, I, I contratti di alienazione, di godimento, di credito, in Tratt. dir. priv. diretto da Xxxxxx e Xxxxx, Milano, 1995, 535, i quali ritengono che queste ipotesi dovrebbero ricondursi piut- tosto all’art. 1380.

(9) V. la remota Cass., 8 giugno 1942, n. 1590, ma, in sen- so contrario, cfr. Pret. Potenza, 7 maggio 1988, in Rass. equo can., 1988, 137 e, in dottrina, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., 705; Provera, Della locazione, cit., 437; X. Xxxxxxxxx e Pado- vini, La locazione di immobili urbani, II ed., Padova, 2005, 156.

(10) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., 660.

(11) Cass., 9 giugno 2010, n. 13833; Cass., 16 marzo 1955,

n. 776, in Foro it., Rep. 1955, v. «Locazione», 195 (in argomen- to Xxxxx, La locazione conduzione, cit., 659 ss.; Provera, Della locazione, cit., 414 ss.

(12) In questo senso, Cass., 25 gennaio 2011, n. 1747, in Giust. civ., 2011, I, 1734 ss.; Cass., 2 aprile 2012, n. 5253; Cass., 11 luglio 0000, x. 00000, nonché Cuffaro - Calvo- Xxxxxx, Xxxxx xxxxxxxxx, xxx. xxx., 000; contra Trib. Milano, 29 ottobre 1992, in Foro it., 1993, I, 2366.

(13) Quanto all’usucapione, x. Xxxxxxx, Locazione, cit., 45, nota 2, Provera, Della locazione, cit., 415; Xxxxx, Della locazio- ne, in Comm. cod. civ., dir. da X. Xxxxxxxxx, MIlano, 2011, 338; Xxxxx, Xxxxxxxxx e mercato, II ed., Torino, 2011, 355, muovendo dall’idea che l’emptio non tollit locatum si «armonizzi con il principio pacta sunt servanda»; cfr. pure, con alcune precisazio- ni, X. Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., 156 ss. e, nella giurisprudenza forense, Cass., 20 febbraio 2001, n. 2464, in Rass. loc. e cond., 2001, 49; Cass., 29 ottobre 1992, n. 11767, in Vita not., 1993, 824 ss.; Cass., 9 aprile

a uno tra essi in séguito alla divisione (14). Questa infatti non produce effetti traslativi tra i condivi- denti, trasformando piuttosto il contenuto del di- ritto di ciascuno dalla pars quota alla pars quan- ta (15): il trasferimento del diritto si deve conside- rare cioè avvenuto esclusivamente tra il xxxxx xxx- sa e l’erede cui sia stata assegnata la cosa, il quale, per questo, si troverà a subentrare nella locazione eventualmente conclusa dal primo.

Gli effetti della cessione

Il richiamo all’istituto della cessione del contrat- to, disciplinato negli artt. 1406 ss. c.c., di frequente rinvenibile in dottrina (16), ha valenza più che al- tro descrittiva, posto che - quando si verificano i presupposti per applicare l’art. 1602 - non si xxxxxx- de il consenso del contraente ceduto, dal quale al contrario si prescinde completamente, e che vice- versa costituisce un requisito essenziale della ces- sione stessa (v. art. 1406). Xxxx, al conduttore è precluso addirittura di recedere dal contratto quan- do, per una qualunque ragione, non gradisca la sua nuova controparte negoziale, né pare immaginabile che egli possa invocare a tal fine quei «gravi moti-

vi» che, secondo la legislazione sulle locazioni im- mobiliari sottoposte a regime vincolistico, lo legit- timerebbero a sciogliersi unilateralmente dal vin- colo (v. l’art. 4, comma 2, e 27, comma 8, della l.

n. 392 del 1978 (17), e l’art. 3, comma 6, della l. n. 431 del 1998) (18).

La successione nella posizione non dipende del resto neppure dalla comunicazione al conduttore, il quale potrebbe al limite non esserne neppure a conoscenza (la società conduttrice resistente, nella sentenza in commento, su questo basava essenzial- mente la sua difesa) (19).

La successione si verifica, secondo l’articolo in commento, «dal giorno dell’acquisto», cioè da quando siasi perfezionata la vicenda traslativa aven- te a oggetto la cosa locata: se questa sia un immobi- le adibito alle attività indicate all’art. 27 della l. 392 del 1978, e sia stata alienata anteriormente alla data di scadenza del contratto, l'indennità per la perdita dell’avviamento sarà quindi dovuta intera- mente dall'acquirente, giacché quel diritto trae ori- gine dalla avvenuta cessazione della locazione e non nell'intimazione della disdetta (20).

Se il momento in cui si è verificata la vicenda traslativa non coincide invece con la scadenza del-

1985, n. 2356, in Arch. loc., 1986, 276 ss.; in Foro it., 1986, I, 1036 ss.; in Giur. it., 1985, I, 1, c. 992 ss., con nota di Xxxxx; in Nuov giur. civ., 1986, I, 68 ss, con nota di Giove e in Vita not., 1985, 680 ss. La giurisprudenza di merito ha altresì avuto modo di precisare che la confisca disposta ai sensi dell'art. 2 ter l. n. 575 del 1965, avendo funzione sanzionatoria oltre che preventiva, come tale comporta l'acquisto della proprietà a ti- tolo originario da parte dello Stato dei beni oggetto del provve- dimento ablativo, sí che in simili ipotesi non trova applicazione l’art. 1599: Trib. Bari, ord., 16 ottobre 2000, in Foro it., 2002, I,

c. 291 ss., con nota di Xxxxxx.

(14) X. Xxxxxxx, La locazione, cit., 522; conf. Luminoso, I con- tratti tipici e atipici, cit., 535.

(15) Xxxx, Successioni per causa di morte, Parte generale-Di- visione ereditaria, in Tratt. dir. civ. comm. diretto da Xxxx e Mes- sineo, Milano, 1958, XVII, 344 ss.; Gia. Xxxxxxx, voce Divisione ereditaria (diritto privato), in Enc. dir., XIII, Milano, 1964, 431; nonché pure Ciatti, La comunione ereditaria e la divisione, in Di- ritto della successioni, a cura di Xxxxx e X. Xxxxxxxxxxx, Napoli, 2009, 1180 ss.

(16) Cfr. Provera, Della locazione, cit., 414 e soprattutto X. Xxxxxxxxx, La locazione, cit., 600, il quale è quindi costretto ad ipotizzare che la partecipazione del contraente ceduto sia qui

«superflua o irrilevante» perché i connotati tipici della cessione sarebbero alterati dal fatto che la vicenda si verifica in forza di legge e non per accordo delle parti; di «deroga» al principio per cui un contraente non può imporre alla controparte un rap- porto con un altro soggetto che il contraente non abbia scelto, ricavabile dall’art. 1406 c.c., parlano X. Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., 153; nel senso del testo, cfr. soprattutto Catelani, Manuale della locazione, III., Milano, 2001, 333 ss.

(17) L’omesso richiamo a questa disposizione, rinvenibile al- l’art. 42 della l. n. 392 del 1978, non consente di escludere il dirit- to di recesso del conduttore anche per le locazioni ivi disciplina- te: lo impone una lettura costituzionalmente adeguatrice della

previsione, la quale diversamente dovrebbe ritenersi illegittima per irragionevole disparità di trattamento; cfr. sul punto G. Ga- brielli e Padovini, La locazione di immobili urbani, cit., 665.

(18) X. Xxxxxxx, Locazione, cit., 47; per vero l’ipotesi nella quale il conduttore si trovi a non gradire la sua nuova contro- parte contrattuale appare sostanzialmente di scuola; cfr. X. Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., 152, i quali fanno il caso in cui il locatore fosse un acerrimo nemico dell’inquilino.

(19) Pervenendo a soluzione analoga, fanno riferimento al- l’art. 1189 X. Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili ur- bani, cit., 414 s.; sul punto cfr. Cass., 14 gennaio 2005, n. 674, in Arch. loc., 2005, 574 ss. e in Vita not., 2005, 284 ss.; Cass., 6 settembre 1990, n. 9160, in Arch. loc., 1991, 305 ss. e in Giust. civ., 1991, I, 2129 ss., con nota di Xx Xxxxx; in dottrina cfr. X. Xxxxxxx, Locazione, cit., 47, nt. 100; Xxxxx, La locazione- conduzione, cit., 654; Xxxxxxxxx e (Xxxxxxx), Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino, 1986, 326; contra Provera, Xxxxx xxxxxxxxx, xxx., 000, xxxxx xxxx di X. Xxxxxxxxx, La locazione, cit., 601, il quale invoca l’applicazione, in via analogica, dell’art. 1264 per sostenere che «l’efficacia del trapasso nei confronti del conduttore abbia luogo soltanto dalla data in cui egli riceve notizia dell’alienazione», quando quella disposizione riguarda soltanto l’efficacia liberatoria del pagamento effettuato dal ce- duto nei confronti del cedente e non incide sull’efficacia della cessione del credito tra il cedente e il cessionario rispetto alla quale la notificazione è elemento estraneo alla struttura della cessione stessa: per tutti, v. X. Xxxxxxxxxxx, Della cessione dei crediti, in Comm. cod. civ. a cura di Xxxxxxxx e Branca, Libro IV, Delle obbligazioni, (Art. 1260 - 1267), Bologna-Roma, 1982, 159 ss. Ritiene infine che l’obbligo dell’acquirente di notificare al conduttore la vicenda traslativa dipenda dal «principio di buona fede» Xxxxxx, La locazione, in Giur. sist. civ. comm., fond. da Bigiavi, II ed., Torino, 1980, 390.

(20) Cass., 27 aprile 2011, n. 9408, in Giust. civ., 2011, I, 1429 ss.

la rata di canone, questo andrà riparitito ratione temporis tra autore e successore nel diritto a titolo particolare (21).

L’avente causa, dal canto suo, per ottenere la ri- soluzione del contratto, non potrà valersi dell’ina- dempimento del conduttore, interamente verifica- tosi anteriormente alla cessione del contratto, po- tendosene tuttavia servire quando esso perduri in- vece oltre tale istante (22). Lo stesso è a dirsi per le pretese risarcitorie derivanti dal deterioramento della cosa locata, che derivino da condotte perdu- ranti oltre il trasferimento (23), e sempre che l’a- lienante non sia già stato risarcito, o in ogni modo che l’avente causa non abbia conseguito un prezzo minore proprio a cagione dei deterioramenti stes- si (24).

La restituzione del deposito cauzionale - al quale va riconosciuto natura di pegno irregolare (25) - deve essere domandata all’alienante al quale fosse stato versato: la contraria opinione è basata sull’ap- plicazione della normativa sulla cessione del con- tratto (e in ispecie dell’art. 1408, comma 1), la quale è viceversa estranea, come si è detto, alla di- sciplina del fenomeno successorio di cui si sta a parlando e conduce alla conseguenza assurda di ar- ricchire il locatore della somma ricevuta, la quale neppure garantisce il credito vantato verso il con- duttore dall’avente causa (per l’art. 1263, comma 2) (26).

Si è sostenuto che la successione dell’avente causa nel contratto, quale deriva dalla regola emp- tio non tollit locatum, potrebbe tuttavia legittima-

mente essere esclusa o limitata mediante accordo intercorso nell’atto con cui si è trasferita la cosa lo- cata. Tale impostazione è basata sul preteso carat- tere dispositivo della norma stessa (27), ma nella sua assolutezza non si può condividere. Se il con- duttore ha preso parte all’intesa, accettandola, l’ac- cordo è infatti pienamente valido ed efficace, nei limiti entro i quali si riconosce la validità e l’effica- cia di accordi tra locatore e conduttore in deroga alla disciplina legale (v., ad esempio, l’art. 79, della

l. n. 392 del 1978 per le locazioni a uso diverso dall’abitazione).

Qualora invece, come d’ordinario, il conduttore non abbia prestato il proprio consenso all’intesa, qualsiasi deroga all’art. 1602, che non si risolva in un vantaggio per lui (a mente dell’art. 1411), do- vrà considerarsi inefficace nei suoi confronti, per il principio di relatività soggettiva degli effetti del contratto (28). Ovviamente, secondo quanto pre- vede la disciplina sulla cessione dei crediti, quelli che il locatore vanta verso il conduttore possono essergli mantenuti (se già originati dal contratto prima del trasferimento) o essergli successivamente trasferiti, senza che il ceduto vi si possa opporre: in questo senso devono pertanto essere interpretate (o convertite ai sensi dell’art. 1424 c.c.) le pattui- zioni con le quali il locatore «mantiene» la posizio- ne contrattuale nei confronti del conduttore. Il mantenimento delle posizioni soggettive passive comporterà invece per lui l’accollo nei debiti del- l’avente causa (29).

(21) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., 654 e più in gene- rale X. Xxxxxxx, La locazione, cit., 526 e Provera, Della locazione, cit., 450.

(22) Cass., 27 novembre 1984, n. 6142, in Giur. agr. it., 1986, 220 ss. e più in generale Cass., 12 gennaio 1991, n. 254, in Arch. loc., 1991, 754 ss. e in Giust. civ., 1991, I, 2083 ss., nonché ora Xxxxxxx - Xxxxx - Xxxxxx, Della locazione, cit., 375.

(23) Cass., 1° aprile 2003, n. 4912, in Arch. civ., 2004, 263

ss.; Arch. locazioni, 2003, 541 xx. xx xxx, 0000, 000, xxx xxxx xx

Xx Xxxxx; Cass., 19 giugno 2001, n. 8329, in Contratti, 2001, 1018 ss. e in Foro it., 2001, I, 3128 ss., con riferimento a danni interamente verificatisi prima dell’alienazione della cosa; Trib. Salerno, 31 dicembre 1998, ivi, 2000, I, 1026; in dottrina, ad esempio, Provera, Della locazione, cit., 448 s.

(24) Cass., 24 febbraio 1997, n. 1685, in Arch. loc., 1997,

642 ss.; Cass., 17 maggio 1990, n. 4278, ivi, 1991, 90 ss. e in Giust. civ., 1991, I, 2084 ss., con nota di De Tilla; Cass., 29 no- vembre 1984, n. 6254, in Foro it., 1985, I, 1092 ss. e in Giur. it., 1985, I, 1, 1532 ss.

(25) Xxxxxxx -Xxxxx - Xxxxxx, Della locazione, cit., 346.

(26) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., 659; Pret. Milano, 18 luglio 1989, in Arch. locazioni, 1991, 188 ss.; Trib. Roma, 211 gennaio 1956, in Temi rom., 1956, 179 ss.; nel senso del testo, Provera, Della locazione, cit., 451; Xxxxxx, La locazione, cit., 393 e Pret. Mondoví, 27 ottobre 1961, in Foro pad., 1962, I, 1502 ss.

(27) X. Xxxxxxxxx, La locazione, cit., 613, nt. 2; Provera, Della locazione, cit., 447.

(28) Cass., 5 luglio 1976, n. 2496, in Foro it., 1976, I, 2836 ss. e in Giust. civ., 1977, I, 496 ss.

(29) Xxxxxxx - Xxxxx - Xxxxxx, Della locazione, cit., 378.